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4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 78 - 82

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_78

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 28 28 I. Allgemeiner Teil 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes Der Immobilienmarkt besteht aus zahlreichen Teilmärkten, die sich nach unterschiedlichen Kriterien gliedern lassen. Am naheliegendsten ist die Einteilung in ortsbezogene Teilmärkte, welche unter anderem lokal, regional oder überregional gesehen werden können. Diese Märkte lassen sich wiederum unterteilen, z. B. nach der Art der gehandelten Immobilie in Grundstücks-, Wohnimmobilien-, Gewerbe- und Sonderimmobilienmärkte. Der Gewerbeimmobilienmarkt lässt sich weiter aufteilen, beispielsweise in den Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilienmarkt. Auch hier ist eine weitere Untergliederung möglich, z. B. bezüglich Größe, Funktionalität und Nutzung. Bei Wohnimmobilien ist der Wohnwert ein wichtiges Kriterium. Er setzt sich aus Lage und Qualität einer Immobilie zusammen. Unabhängig von den Immobilienarten lassen sich zahlreiche weitere Teilmärkte wie der Käufer- und Mietermarkt aufzeigen. 4.1 Entwicklungszustand und -möglichkeiten der Immobilie Immobilien durchlaufen mehrere Entwicklungsphasen. Diese Phasen können als Teilmärkte des Immobilienmarktes angesehen werden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definiert in § 4 die Entwicklungszustände des Grundstücks: Ausgehend von Agrarland entstehen Bauerwartungs- und Rohbauland, und schließlich liegt baureifes Land vor. Unter Agrarland versteht die ImmowertV land- und forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen; diese sind entweder nur in diesem Sinne nutzbar, oder eine andere Nutzung ist langfristig nicht vorgesehen. Flächen, die in absehbarer Zeit eine bauliche Nutzung erwarten lassen, da sie aufgrund ihrer Eigenschaft, ihrer Lage und Beschaffenheit dafür geeignet sind, werden als Bauerwartungsland bezeichnet. Dies kann z. B. schon aus dem Flächennutzungsplan oder aus der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde ersichtlich sein. Als Rohbauland gelten Flächen, die gemäß §§ 30, 33 und 34 BauGB zwar für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, die aber nach Lage, Form, Größe oder wegen mangelnder Erschließungsmöglichkeit für eine bauliche Nutzung noch nicht geeignet sind. Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind, werden als baureifes Land bezeichnet. Auf diesen Flächen entstehen Neubauobjekte, die im Lauf der Zeit zu Bestandsimmobilien und später zu Sanierungsobjekten werden. Am Ende der Entwicklung steht schließlich der Abbruch der Immobilie. Das Land kann wieder neu bebaut werden. Durch die Entwicklungsmöglichkeiten des baureifen Landes ergeben sich neue Teilmärkte. So legt die Bauleitplanung fest, in welchen Gebieten sich beispielsweise reine Wohngebiete finden, wo das Gewerbe und wo Grünflächen angesiedelt werden. Eine Übersicht über die Nutzungsmöglichkeiten findet sich in Abb. I 17; sie können in den §§ 1 ff. der Baunutzungsverordnung genauer nachgelesen werden. 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes Teilmärkte Entwicklungszustand u. -möglichkeiten Nutzungsarten, Vertragsformen, räumliche Begrenzung Abb. I 15: Teilmärkte des Immobilienmarktes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 29 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes 29 Die Entwicklungsmöglichkeiten werden auch über das im Bebauungsplan festgelegte Maß der Nutzung bestimmt. Der Bebauungsplan gibt z. B. vor, welcher Anteil an der Grundstücksfläche überbaut werden darf, und wie groß die geschaffene Fläche insgesamt – also auf allen Stockwerken sein darf. Maßgebend hierfür sind die Grund- und die Geschossflächenzahl (GRZ und GFZ). § 17 der Baunutzungsverordnung gibt z. B. für reine und allgemeine Wohngebiete eine GRZ von maximal 0,4 und eine GFZ von höchstens 1,2 vor; das bedeutet, dass bis zu 40 % der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen und dass die Geschossfläche 120 % der Grundstücksfläche betragen Agrarland Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land Landwirte, Forstwirte Projektentwickler, private/ institutionelle Eigentümer, Bauträger Abb. I 16: Baulandentwicklung Abb. I 17: Gebiete gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 30 30 I. Allgemeiner Teil darf. In Gewerbegebieten liegen die GRZ mit 0,8 und die GFZ mit 2,4 wesentlich höher. Es kann demnach auf einem gleich großen Grundstück weitaus mehr Geschossfläche hergestellt werden und ein größerer Anteil des Grundstücks darf überbaut werden. Außerdem legt der Bebauungsplan die erlaubte Anzahl der Vollgeschosse fest und regelt, ob offene, geschlossene oder halboffene Bauweise umgesetzt werden soll. Die Vorgaben des Bebauungsplans schaffen in Verbindung mit den unterschiedlichen Wohngebietstypen weitere Teilmärkte auf dem Immobilienmarkt. 4.2 Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien Wie oben beschrieben, werden Grundstücke vom Gesetzgeber in unterschiedliche Nutzungsarten eingeteilt. Es ergeben sich also Teilmärkte für wohnliche, gewerbliche, gemischte und sonstige Nutzung. Diese Gruppen können weiter unterteilt werden. Der Immobilienmarkt besteht zum einen aus dem Markt für Bestandsimmobilien, zum anderen aus dem Markt für Neubauten. Des Weiteren bilden sich z. B. im Bereich der Wohnimmobilien Teilmärkte für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und vergleichbare Objekte. Die Immobilien können auch aufgrund ihrer Größe, Qualität, Ausstattung und Lage in weitere Teilmärkte eingeteilt werden. Die Lage spielt häufig ein entscheidendes Kriterium für die Rolle einer bestimmten Immobilie auf ihrem Teilmarkt. Einzelhandelsimmobilien werden z. B. in Fußgängerzonen dort angesiedelt, wo sich eine möglichst hohe Passantenfrequenz findet. Für eine Wohnimmobilie ist diese Eigenschaft völlig unbedeutend. Hier wird beispielsweise auf Aussichtslage, möglichst viel Grün in der Umgebung oder das soziale Umfeld geachtet. Eine weitere Unterscheidung liefert die Einordnung in eigen- und fremdgenutzte Objekte. Im gewerblichen Bereich können z. B. Büro-, Lager- und Verwaltungsgebäude eigengenutzt sein, ebenso wie Fertigungshallen, Kliniken, Hotels und Parkhäuser. Selbstverständlich ist auch eine Fremdnutzung dieser Immobilien möglich. Weitere Teilmärkte eröffnen sich bei der Geldanlage in Immobilien. Hierbei können sich wieder Unterschiede in Größe, Nutzung, Lage, Besteuerung etc. ergeben. Darüber hinaus gibt es land- und forstwirtschaftlich genutzte Immobilien, für den Bergbau genutzte Grundstücke und vergleichbare Objekte. Zahlreiche Märkte finden sich auch für den Bereich der Sport- und Freizeitimmobilien: Fitnessstudios, Hallen- und Freibäder, Erlebnisparks, Golfplätze und viele andere Objekte werden hier gehandelt. 4.3 Vertragliche Strukturen Die vertragliche Grundlage eines Immobiliengeschäfts liefert weitere Marktsegmente. Immobilien können vermietet, verpachtet, verkauft, verschenkt oder geleast werden. Auch die Einräumung eines Erbbaurechts ist möglich. Bei einem Miet- oder Pachtvertrag wird das Objekt dem Mieter oder Pächter zur vertraglich vereinbarten Nutzung überlassen. Als Gegenleistung erhält der Vermieter bzw. Verpächter eine Zahlung. Die Verträge können zeitlich begrenzt oder auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Der Mieter erhält zwar den Besitz, aber nicht das Eigentum am Objekt. Bei einem Kaufvertrag geht das Eigentum am Objekt zeitlich unbegrenzt auf den Käufer über. Er erhält darüber hinaus den mittelbaren Besitz, wenn er die Immobilie vermietet, und den unmittelbaren Besitz, wenn er sie selbst nutzt. Das Erbbaurecht verschafft dem Erbbaurechtsnehmer für einen bestimmten Zeitraum Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 31 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes 31 das Eigentum am Gebäude. Beim Immobilien-Leasing gelangt die Immobilie zeitlich begrenzt in den unmittelbaren Besitz – nicht ins Eigentum – des Leasingnehmers. Er zahlt hierfür Leasingraten. Die Nachfrager bewegen sich nicht strikt in ihren Bereichen. So kommt es häufig vor, dass Mieter nach einigen Jahren selbst Wohnungseigentümer werden möchten; sie wechseln vom Mieter- zum Käufermarkt. Dies ist allerdings nur auf dem Wohnimmobilienmarkt der Fall. Bei Gewerbeimmobilien kann sogar die umgekehrte Tendenz vorliegen. Eigentümer wählen in letzter Zeit häufig die Alternative des „Sale-and-lease-back“, d. h. sie verkaufen ihre Immobilie an eine Leasingfirma und leasen sie dann zurück. Auf diese Weise kann sich die Unternehmung Liquidität verschaffen. Bei bestimmten Nachfragegruppen besteht die Wahlmöglichkeit zwischen Miete und Kauf. Sie weisen in der Regel ein hohes Einkommen oder Vermögen auf und entscheiden sich für die gewünschte Immobilie unabhängig davon, ob diese zum Kauf oder zur Miete angeboten wird. Generell werden die Grenzen der Teilmärkte im vertraglichen Bereich selten überschritten. Die Marktteilnehmer entscheiden sich meist schon frühzeitig für die gewünschte Vertragsform und suchen dann geeignete Objekte. Nur vermögende und liquide Nachfrager können sich spontan entscheiden. 4.4 Räumliche Strukturen Da die Immobilie standortgebunden ist, können die Anbieter ihre Ware nicht zu den Nachfragern transportieren. Folglich müssen sich die nachfragenden Privatleute und Institutionen zu den für sie interessanten Objekten begeben. Häufig haben sie Präferenzen bezüglich bestimmter Gebiete und Regionen, z. B. weil Privatleute an einen bestimmten Arbeitsplatz gebunden sind und sich nur innerhalb einer bestimmten Region nach Wohnraum umsehen können; daher bilden sich räumliche Teilmärkte heraus. Diese Teilmärkte können lokal, regional und überregional sein. Je weiter ein Objekt vom gewünschten Ort des Nachfragers entfernt ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass dieses Objekt zu einem anderen Teilmarkt gehört.57 Die Art des räumlichen Teilmarktes lässt sich bestimmen, indem überprüft wird, inwiefern Objekte aus unterschiedlichen Gegenden miteinander in Angebotskonkurrenz stehen. Bei einem lokalen Markt ist der räumliche Abschnitt, in dem sich der Interessent bewegt, stark begrenzt. Dies ist beispielsweise bei Ladenflächen in sehr guter Innenstadtlage der Fall (1a-Lage). Der Nachfrager wählt die am häufigsten von Passanten frequentierten Orte und Straßen als potentiellen Standort aus und sucht sich dort die gewünschte Immobilie. Ein kleines Einkaufszentrum in einer umliegenden Gemeinde ist für ihn keine Standortalternative. Regionale Märkte finden sich häufig im Bereich von Wohnimmobilien. Für viele Leute spielt es keine große Rolle, ob sie in Ort A, B oder C wohnen, wenn sie überall vergleichbare Einkaufsmöglichkeiten und einen ähnlich langen Arbeitsweg vorfinden. Sie vergleichen mehrere Orte miteinander und entscheiden sich vielleicht für das günstigste Angebot, vielleicht aber auch für einen anderen Ort, da es dort bessere Schulen etc. für die Kinder gibt. Wichtige Eigenschaft des regionalen Marktes ist die Feststellung, dass sich die Nachfrager nur für Angebote innerhalb einer bestimmten Region interessieren. Dieser Teilmarkt ist ebenso wie der lokale Teilmarkt räumlich begrenzt. Es konkurrieren nur diejenigen Anbieter miteinander, die Immobilien in der gewählten Region vorweisen können. 57 Vgl. Heuer, J. H. B./Nordalm, V. (1996), S. 26 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 32 32 I. Allgemeiner Teil Im Gegensatz dazu machen überregional interessierte Nachfrager ihre Entscheidung nicht vom Objektstandort abhängig. Anbieter unterschiedlicher Regionen treten zueinander in Konkurrenz. Der überregionale Markt lässt sich weiter untergliedern in einen nationalen und einen internationalen Bereich. Vor allem institutionelle Anleger sind überregional aktiv. Für sie zählen neben dem Standort zahlreiche weitere Komponenten, wie z. B. der Preis des Objektes und die zu erwartende Rendite. 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt Die Beteiligten am Immobilienmarkt lassen sich nach ihrer Stellung im Lebenszyklus der Immobilie einordnen. Es ist auch eine Gliederung nach Anbietern und Nachfragern möglich. In beiden Fällen kann eine Zuordnung jedoch nicht eindeutig sein. So werden beispielsweise die Facility Manager meist schon in der Planungs- und Entstehungsphase einbezogen, und nicht erst in der Nutzungsphase. Auch die Handwerksbetriebe werden in diesen beiden Phasen benötigt und zahlreiche weitere Beispiele lassen sich finden. Gleichzeitig ist z. B. der Architekt Anbieter einer Planungsleistung, kann aber auch als Nachfrager, z. B. für Handwerkerleistungen, fungieren. Auch die Fondsgesellschaften bieten auf der einen Seite eine Beteiligung an einer Immobilie an und fragen auf der anderen Seite Immobilien nach. Die gewählte Einteilung in Abb. I 19 ist daher nur beispielhaft, nicht als abschließend, zu verstehen. 5.1 Beteiligte bei Planung, Entstehung und Vermarktung In der Planungs- und Entstehungsphase werden Architekten und Bauingenieure benötigt. Der Architekt plant die Immobilie gemäß geltendem Baurecht, holt erforderliche Genehmigungen ein und überwacht gegebenenfalls ihre Erstellung. Aufgabe des Bauingenieurs ist es, gemeinsam mit dem Architekt die Planung und Erstellung des Objektes zu begleiten. Hierbei kommen ihm vor 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt Abb. I 18: Übersicht über die räumlichen Immobilienteilmärkte

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Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.