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1 Kreditarten bei Immobilien in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 762 - 781

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_762

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 717 VI. Klassische Finanzierung 1 Kreditarten bei Immobilien 1.1 Einführung Die Gründe für eine Investition in Immobilien sind sehr weitreichend. Unabhängig davon, ob die Immobilien eigengenutzt oder vermietet sind, im Privat- oder Betriebsvermögen gehalten werden, Wohn- oder Gewerbezwecken dienen, lassen sich Immobilienengagements allgemein durch ihren hohen Kapitalbedarf und ihre Langfristigkeit charakterisieren. Jedoch reicht in der Regel das Eigenkapital der Investoren zur Realisierung eines Objekts nicht aus, so dass andere Finanzierungsquellen einbezogen werden müssen. Selbst wenn Eigenkapital in ausreichendem Maße vorhanden ist, können im Einzelfall Gründe für eine anteilige Fremdfinanzierung sprechen. Neben der Langlebigkeit einer Immobilie, die eine Verteilung der finanziellen Lasten auf mehrere Generationen rechtfertigt, ist hier auch an die steuerliche Bevorzugung des Fremdkapitals im unternehmerischen und fremd genutzten Wohnungsbau zu denken. Es bietet sich eine Vielzahl von Finanzierungsalternativen zur Abdeckung der Finanzierungslücke zwischen geplanter Investitionssumme und einzusetzendem Eigenkapital an. Neben den traditionellen Instrumenten etablieren sich zunehmend innovative und flexible Finanzierungsalternativen, deren Entstehung sowohl auf Seite der Anbieter als auch der Nachfrager begründet ist (vgl. Abb. VI 1). Die Auswahl des richtigen Finanzierungskonzeptes bildet letztlich die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilieninvestition. Unterschieden nach den Quellen des Kapitals umfasst die Immobilienfinanzierung drei Arten von Finanzierungsmitteln: das Eigenkapital, das Fremdkapital und öffentliche Mittel. Das Eigenkapital spielt in einem Finanzierungskonzept gewiss eine bedeutsame Rolle, jedoch ist der Eigenmitteleinsatz zu sehr von den unterschiedlichen Investitionszielen der einzelnen Investoren abhängig. Der Vergleich zeigt, dass für Privatpersonen die Fragen der Eigenkapitalansammlung im Vordergrund stehen, während bei der unternehmerischen Tätigkeit überwiegend auf die betriebswirtschaftlichen Aufgabenstellungen der Eigenkapitalgewinnung und der Rentabilität beim Eigenkapitaleinsatz abgestellt wird.1 Die weiteren Ausführungen zur klassischen Finanzierung beschränken sich folglich nur auf den Einsatz von Fremdkapital und öffentlichen Mitteln. Aufgrund der vielen unterschiedlichen Anbietergruppen von Krediten und einer großen Vielfalt an Ausgestaltungsmöglichkeiten haben sich im Laufe der Zeit die verschiedensten Finanzierungsvarianten gebildet (vgl. Abb. VI 2). Die Unterschiede zeigen sich z. B. in den Zinssätzen oder in den notwendigen Sicherheiten. Bezogen auf die Finanzierung von Immobilien, sei es für eine Privatperson oder ein Unternehmen, bedeutet dies, dass nicht alle Kreditarten für ein Finanzierungskonzept in Frage kommen. Relevant 1 Vgl. Kühne-Büning, L./Heuer, J. (1994), S. 400 f. 1 Kreditarten beim Immobilien Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 718 718 VI. Klassische Finanzierung sind im Zusammenhang mit der kurzfristigen Fremdfinanzierung vor allem der Kontokorrentkredit, z. B. für eine Vor- oder Zwischenfinanzierung, und der Avalkredit, der z. B. zur Absicherung der Immobilienfinanzierung benötigt wird. Bedeutend für die langfristige Fremdfinanzierung sind neben dem Realkredit das Bausparen sowie Versicherungsdarlehen, öffentliche Darlehen und Fremdwährungsdarlehen. Neben diesen Finanzierungsmöglichkeiten haben sich zunehmend Sonderformen, so genannte Kreditsubstitute, entwickelt, um den steigenden Anforderungen der Investoren und Unternehmen gerecht zu werden. Hierzu zählt insbesondere die Sonderform des Leasings, aber auch das Kreditsubstitut Factoring sollte in diesem Zusammenhang genannt werden. Abb. VI 1: Instrumente zur Finanzierung im Überblick Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 719 1 Kreditarten beim Immobilien 719 2 2 Wegfall der Wechselkredite mit Einführung der Währung Euro. Abb. VI 2: Einteilung von Krediten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 720 720 VI. Klassische Finanzierung 1.2 Kurzfristige Fremdfinanzierung 1.2.1 Kontokorrentkredit Der Kontokorrentkredit stellt die klassische kurzfristige Kreditform dar. Unter Kontokorrent wird eine laufende Rechnung verstanden, bei der Plus- und Minusbewegungen stattfinden und von rechtlicher Bedeutung jeweils der Saldo ist, der durch die Verrechnung der wechselseitigen Ansprüche entsteht. Die Abwicklung von Kontokorrentkrediten bei Banken erfolgt über die Kontokorrentkonten, auch Girokonten genannt. Jedoch ist nicht automatisch eine Krediteinräumung mit der Eröffnung eines derartigen Kontos verbunden. Diese setzt wiederum einen Kreditantrag und eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch die Bank voraus. Die Zusage des Kredits erfolgt dann in Form einer Kontokorrentlinie. Diese Linie stellt den Höchstbetrag dar, bis zu dem das Girokonto in Anspruch genommen werden darf. Wird ein Kredit ohne Zusage durch die Bank in Anspruch genommen oder die Kreditlinie überschritten, so wird zusätzlich zu den normalen Kreditzinsen eine Überziehungsprovision berechnet. Für die Besicherung von Kontokorrentkrediten kommen alle fiduziarischen Kreditsicherheiten in Frage, wie Sicherungsübereignungen, Abtretung von Forderungen, Verpfändung von Wertpapieren und Guthaben sowie Grundschulden und die Bürgschaft als akzessorische Sicherheit. Ein besonderer Vorzug des Kontokorrentkredits liegt in der Möglichkeit der flexiblen Inanspruchnahme. Darüber hinaus ist er nicht zweckgebunden und steht für alle banküblichen Transaktionen (Barabhebung, Überweisung, Scheckeinlösung usw.) zur Verfügung. Eine nicht ausgenutzte Kreditlinie steht als potentielle Liquiditätsreserve zur Verfügung und erlaubt es dem Betrieb, geringere liquide Mittel ersten Grades zu halten. In der Immobilienwirtschaft eignet sich der Kontokorrentkredit speziell zur Vor- und Zwischenfinanzierung, d. h. wenn der Kredit zur Vorfinanzierung von Projekten dient, für die langfristige Mittel bereits verbindlich zugesagt worden sind, über die aber noch nicht verfügt werden kann. Beispiele hierfür sind die verbindlich zugesagten 1. und 2. Hypotheken, die erst entsprechend dem Baufortschritt oder nach Baufertigstellung valutiert werden, wobei die Handwerkerrechnungen jedoch schon früher anfallen. Der große Nachteil des Kontokorrentkredits liegt in den sehr hohen Zinsen für die Inanspruchnahme. Aufgrund dessen werden in der Praxis Baukonten mit wesentlich niedrigeren Konditionen eingerichtet. Auf diese Baukonten wird in der Regel auch das Darlehen ausbezahlt. 1.2.2 Avalkredit (Kreditleihe) Ein Aval stellt die Übernahme einer Bürgschaft oder Garantie durch ein Kreditinstitut im Auftrag eines Kunden (Avalkreditnehmer) gegenüber einem Dritten (Avalbegünstigter) dar. Im Rahmen des Avalkredits steht die Bank für gegenwärtige oder zukünftige Verbindlichkeiten unterschiedlicher Art ihrer Kunden gegenüber Dritten ein. Der Avalkreditnehmer bleibt Hauptschuldner seines Gläubigers, und die Bank wird nur dann in Anspruch genommen, wenn der Avalkreditnehmer nicht zahlt. Der Avalkredit stellt für die Bank eine Eventualverbindlichkeit dar. Die von der Bank übernommene Bürgschaft ist selbstschuldnerisch, d. h. dass ihr die Einrede der Vorausklage nicht zusteht, da die Bürgschaftserteilung für die Bank ein Handelsgeschäft darstellt. Der Avalbegünstigte kann sich daher bei Zahlungsverzug des Avalkreditnehmers sofort an die Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 721 1 Kreditarten beim Immobilien 721 bürgende Bank wenden, ohne vorherige Klageerhebung gegen den Hauptschuldner. Das Bankaval kann sich stets nur auf die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages beziehen und nicht auf die Erbringung anderer Leistungen, wie etwa auf Erfüllung der Lieferung, gerichtet sein. Für die Einräumung des Avalkredits berechnet die Bank eine Avalprovision, deren Höhe von der Laufzeit, dem Bürgschaftsbetrag und von einer etwaigen Sicherstellung des Avals abhängt. Bankavale werden im Rahmen der Immobilienfinanzierung häufig zur Absicherung von Bauspardarlehen und Versicherungsdarlehen benötigt oder im Rahmen des Bauträgergeschäfts verwendet. Wohnungen werden im Bauträgergeschäft oftmals als Steuermodell an Investoren mit Mietgarantien verkauft. Hierfür steht eine Bank mit einem so genannten Mietaval ein. Vielmals fordern aber auch Hersteller von Fertighäusern eine Bürgschaft zur Sicherung der Verbindlichkeiten des Käufers. 1.3 Langfristige Fremdfinanzierung 1.3.1 Realkredit (1. + 2. Hypothek) Als „Realkredit“ wird ein langfristiger Kredit definiert, der durch ein Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld) an einem Grundstück gesichert ist und dessen Verzinsung und Rückzahlung jederzeit unabhängig von der Person des Kreditnehmers durch das beliehene Grundstück gewährleistet ist. Im Gegensatz dazu steht der Personalkredit, dessen Sicherheit auf der Bonität des Schuldners, also letztlich darauf beruht, dass bei Zahlungsrückständen auf das Vermögen und Einkommen des Schuldners zurückgegriffen werden kann. Entscheidend ist somit die Haftung des beliehenen Grundstücks, hinter der die persönliche Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers zurücktritt. Im Sinne § 11 HBG gelten als Realkredite diejenigen Kredite, die innerhalb der ersten 60 % des Beleihungswertes liegen. Diese Beleihungsgrenze bezeichnet den Wert, bis zu dem ein Grundstück nach gesetzlichen und/oder satzungsmäßigen Vorschriften mit Grundpfandrechten belastet werden darf. Zum erststelligen Finanzierungsraum – in der Praxis auch 1. Hypothek oder Ia-Darlehen genannt – gehören folglich jene Finanzierungsmittel, die an erster Stelle im Grundbuch gesichert sind (vgl. Abb. VI 3). Im nachstelligen Finanzierungsraum werden Finanzierungsmittel ausgereicht, für die ein nachrangiges Grundpfandrecht eingetragen werden kann. Diese Darlehen, die über die sechzigprozentige Beleihungsgrenze hinaus gewährt werden, werden als objektgesicherter Personalkredit oder auch 2. Hypothek bezeichnet. Der Realkredit dient in der Regel der langfristigen Finanzierung von Immobilien. Juristisch gesehen bedeutet langfristig die rechtsverbindliche Zusage des Darlehensgebers an den Darlehensnehmer, die bereitgestellten Beträge für lange Fristen unkündbar zur Verfügung zu stellen, es sei denn, der Darlehensnehmer kommt seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach. Der Darlehensnehmer wiederum weiß, dass bei einem langfristigen Kredit die Konditionen, z. B. Zins und Tilgung, für längere Zeit oder sogar für die gesamte Laufzeit unverändert bleiben. Allerdings hat die Realkreditreform zu einem Übergang zur Abschnittsfinanzierung geführt. Die Zinsen bleiben nicht mehr über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant, sondern werden in gewissen Abständen der Lage auf dem Kapitalmarkt angepasst. In der Bankenpraxis erfolgt die Neufestschreibung in der Regel nach 5, 10 oder 15 Jahren. Der Darlehensnehmer trägt bei einer Abschnittsfinanzierung das Risiko von Zinsschwankungen. Liegt das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt beim Auslauf der Zinsfestschreibung über der ursprünglichen Festschreibung, so wird der Darlehensnehmer einen erhöhten Preis für seinen Kredit Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 722 722 VI. Klassische Finanzierung zu zahlen haben. Bei einem Darlehen mit langer Festzinsvereinbarung steht die unter Umständen eingeschränkte Rückzahlungsmöglichkeit dem Vorteil beim Zinsänderungsrisiko gegenüber. Sondertilgungen bzw. vorzeitige Rückzahlung sind nur dann möglich, wenn diese ausdrücklich im Darlehensvertrag fixiert sind. Hingegen steht bei einem variabel verzinsten Darlehen die jederzeitige Darlehensrückführung dem vollen Zinsänderungsrisiko gegenüber. In der Praxis ist in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Mit dem Übergang zur Abschnittsfinanzierung wird mehr und mehr das Instrument der Grundschuld zur Besicherung genutzt. Sie ist wegen ihres abstrakten Charakters nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig, und somit bedarf es, im Gegensatz zur Hypothek, auch keiner Eintragung der Änderung des Hypotheken-Zinses im Grundbuch. Insofern ist die Grundschuld ein flexibler zu handhabendes Sicherungsinstrument. 1.3.2 Bausparen Mit der Definition des § 1 (1) Bausparkassengesetzes (BSpG) wird der Unterschied zwischen den Banken, Sparkassen und Versicherungsanstalten und den Bausparkassen deutlich. Die Refinanzierung der Realkreditanstalten erfolgt in erster Linie durch die Ausgabe von Pfandbriefen und Kommunalschuldverschreibungen. Zwischen den Anleger (Pfandbriefkäufern) und den Darlehensnehmern besteht in der Regel keine Identität, insbesondere hat der Anleger keinen Rechtsanspruch auf eine Hypothek. Im Unterschied dazu baut das Bausparsystem auf dem Kollektivsystem auf. Der Bausparer schließt mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag über eine bestimmte Vertragssumme ab, z. B. 30.000 €. Hierauf hat der Bausparer einmalig oder regelmäßig die vertraglich festgelegten Sparraten zu zahlen (Vorsparen), z. B. entsprächen 40 % einem Sparguthaben von 12.000 €. Nach Abb. VI 3: Beleihungsgrenze bei Darlehen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 723 1 Kreditarten beim Immobilien 723 Erreichen des Mindestsparguthabens, der Mindestsparzeit (häufig 18 oder 24 Monate) sowie nach Erreichen einer ausreichend hohen Bewertungsziffer wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Nach Zuteilungsannahme durch den Bausparer, wozu er aber nicht verpflichtet ist, hat er einen Rechtsanspruch auf Auszahlung sowohl des angesammelten Sparguthabens (einschließlich Zinsen) als auch auf das Bauspardarlehen in Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen der Vertragssumme und dem Bausparguthaben. Bezüglich der Besicherung des Bauspardarlehens begnügen sich die Bauparkassen mit dem zweiten Rang im Grundbuch. Zudem sind die Bausparkassen bereit, das Darlehen bis zu 80 % des Beleihungswertes zu gewähren. Somit stellt das Bauspardarlehen die „klassische“ 2. Hypothek dar. Explizitere Ausführungen zum Thema Bausparen erfolgen an späterer Stelle. 1.3.3 Versicherungsdarlehen Auch Versicherungsunternehmen, insbesondere Lebensversicherungsgesellschaften, stellen Mittel zur Immobilienfinanzierung, überwiegend für Wohnimmobilien, zur Verfügung. Grundlage hierzu bildet § 54 des Gesetzes über die Beaufsichtigung der Versicherungsunternehmen: Das Vermögen einer Versicherungsunternehmung ist unter Berücksichtigung der Art der betriebenen Versicherungsgeschäfte sowie der Unternehmensstruktur so anzulegen, dass möglichst große Sicherheit und Rentabilität bei jederzeitiger Liquidität der Versicherungsunternehmung unter Wahrung angemessener Mischung und Streuung erreicht wird. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, gehört neben dem Erwerb von Immobilien die Gewährung von Hypothekarkrediten zur Vermögensanlage. Unter dem Aspekt der Sicherheit reichen Lebensversicherungsunternehmen in der Regel nur Darlehen im erststelligen Beleihungsraum aus, so dass die 60 %-Grenze nicht überschritten wird. Durch die monatlichen Prämienzuflüsse, abzüglich der Risiko- und Verwaltungskosten, stehen den Gesellschaften langfristig Spargelder zur Verfügung, die im Sinne der Versicherten effizient angelegt werden müssen. Somit sind Versicherer in der Lage, aufgrund des erheblichen Liquiditätsaufkommens langfristige Darlehen gewähren zu können, ohne sich anderweitig am Markt refinanzieren zu müssen. Eine übliche Konstruktion bei der Vergabe eines Realkredits durch eine Lebensversicherungsgesellschaft besteht in der Koppelung eines Hypothekarkredits und einer kapitalbildenden Lebensversicherung: Policendarlehen: Die Lebensversicherungsgesellschaft gewährt bei einer bereits bestehenden Kapitallebensversicherung ein mitunter zinsgünstiges Darlehen an den Versicherungsnehmer bis zur Höhe des so genannten Rückkaufwertes. Dieser stellt den Betrag dar, den die Versicherungsgesellschaft bei einer Kündigung des Versicherungsvertrages an den Versicherten auszahlen müsste. Die Laufzeit des Policendarlehens kann vereinbart werden. Das Darlehen wird spätestens mit Auszahlung der Versicherungssumme getilgt. Dinglich gesichertes Festdarlehen der Versicherungsgesellschaft: Die Versicherungsgesellschaft gewährt ein Festdarlehen und schließt gleichzeitig eine neue Kapitallebensversicherung ab. Der Darlehensnehmer zahlt während der Laufzeit für das Festdarlehen nur die Zinsen. Statt der Tilgungsbeträge zahlt er die Prämien für die Kapitallebensversicherung. Am Ende der Laufzeit wird mit der Versicherungssumme und den erwirtschafteten Überschüssen das Darlehen getilgt. Als Sicherheit dient der Versicherungsgesellschaft das Grundstück des Darlehensnehmers, wobei der Beleihungsraum die 60 % Grenze nicht überschreiten soll. Verstirbt der Darlehensnehmer während der Laufzeit, zahlt die Versicherung die vereinbarte Versicherungssumme zuzüglich der Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 724 724 VI. Klassische Finanzierung erwirtschafteten Überschüsse an den Hinterbliebenen aus. Diese Kombination bietet somit einen Schutz für den Todesfall. Dinglich gesichertes Festdarlehen von einem Kreditinstitut: Hierbei gewährt nicht die Versicherungsgesellschaft, sondern ein Kreditinstitut das Festdarlehen. Gleichzeitig schließt der Darlehensnehmer bei einer Versicherungsgesellschaft eine Kapitallebensversicherung ab. Während der Laufzeit des Festdarlehens zahlt der Darlehensnehmer nur die Darlehenszinsen an die Bank und die Prämien an die Versicherungsgesellschaft. Den Auszahlungsanspruch auf die Versicherungssumme muss der Darlehensnehmer an das Kreditinstitut abtreten. Am Ende der Laufzeit überweist die Versicherungsgesellschaft den erforderlichen Betrag zur Tilgung des Darlehens an das Kreditinstitut. Die grundlegenden Unterschiede zwischen der Versicherungshypothek und dem banküblichen Tilgungs- oder Annuitätendarlehen bestehen in den Rückzahlungsmodalitäten. Während beim Tilgungsdarlehen durch regelmäßige Tilgungsanteile die verbleibende Restschuld mit zunehmender Laufzeit sinkt, bleibt die Darlehensschuld bei der Versicherungshypothek konstant. Die zur endfälligen Tilgung abgeschlossene Lebensversicherung bietet dem Kreditnehmer unter Umständen den Vorteil der steuerlichen Anrechnung der Prämienzahlung als Vorsorgeaufwendungen. Ebenso können die Zinsen für das Versicherungsdarlehen in bestimmten Fällen steuerlich geltend gemacht werden. Nachteilig wirken sich jedoch bei der Versicherungshypothek die stark erhöhten Zinszahlungen über die Gesamtlaufzeit aus. Schließlich erfolgt die Verzinsung der kompletten Darlehenssumme über die gesamte Laufzeit und nicht, wie beim Annuitätendarlehen, lediglich auf die sich reduzierende Restschuld. Ein weiteres Problem der Versicherungshypothek liegt in der Verzinsung der Sparraten. Diese liegt meist unter den Sollzinsen für das Darlehen, so dass eine sofortige Tilgung günstiger wäre als eine Ansparung. 1.3.4 Öffentliche Darlehen Mit den Kreditprogrammen des Bundes und der Länder wird eine gezielte regionale Wirtschaftsförderung (unter gesamtwirtschaftlichen Gesichtspunkten) betrieben. Die Förderung erfolgt durch Bereitstellung zinsgünstiger Sonderkreditmittel, die in der Regel unter dem vollen Kreditobligo der Hausbank an den Endkreditnehmer weitergeleitet werden. Weitere Formen der öffentlichen Kreditförderung sind Zinsbeihilfen bzw. die Übernahme von Bürgschaften.3 Somit können innerhalb einer Gesamtfinanzierung eines Bau- oder Kaufvorhabens in Kombination mit einem Kapitaldarlehen auch Fördermittel mit eingebunden werden. Als zentrale Finanzierungsinstitute für die verschiedenen Kreditprogramme treten insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Landeskreditbank Baden-Württemberg (L-Bank) auf. So bietet die KfW 2003 folgende Programme an: • Wohneigentumsprogramm, • Programm zur CO2-Minderung, • CO2-Gebäudesanierungsprogramm, • 100.000 Dächer-Solarstrom-Programm und • Programm zur Förderung erneuerbarer Energien. Als wichtigste Förderdarlehen der L-Bank können genannt werden: • Z-12 Darlehen, • Z-10 Darlehen sowie • A-Darlehen 3 Vgl. Obst, G./Hintner, O. (1993), S. 455 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 725 1 Kreditarten beim Immobilien 725 Finanzielle Unterstützung für Bauherren bieten auch die Programme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus in den einzelnen Bundesländern. Bauwillige, deren Gesamteinkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt, können günstige öffentliche Baudarlehen zur Verringerung der laufenden Aufwendungen für den Neubau oder Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum erhalten. Vorrangig gefördert werden dabei Bauvorhaben von kinderreichen Familien und Alleinerziehenden, jungen Ehepaaren, älteren Menschen und Schwerbehinderten. 1.3.5 Fremdwährungskredite Ein Fremdwährungskredit ist in allererster Linie eine Wechselkursspekulation. Der Kreditnehmer wählt eine Währung (z. B. Japanische Yen oder Schweizer Franken), deren allgemeines Zinsniveau niedriger ist als jenes seiner Heimatwährung und profitiert dabei von der geringeren monatlichen Belastung. Der Preis für diese „Einsparung“ ist das Risiko, dass sich der Wechselkurs der Fremdwährung zu seinen Ungunsten entwickelt. Jedoch summiert sich der hohe Zinsunterschied im Laufe der Jahre zu einer beträchtlichen Ersparnis, die dem Kreditnehmer auch einigen Spielraum für Aufwertungskosten lässt. Wenn der Zinsunterschied zwischen zwei Währungen sehr hoch ist und weiter auf einem derartigen Niveau verbleibt, bleibt die Gesamtkostenrechnung sogar dann noch neutral, wenn der Kurs der Fremdwährung am Ende einer 20-jährigen Laufzeit 150 % höher steht als bei der Kreditaufnahme. Das Beispiel soll die Möglichkeit der Kursgewinne aber auch der Kursverluste nochmals verdeutlichen. Welche Finanzierungsvariante letztendlich vorteilhafter ist, muss im Einzelfall geklärt werden. Die Komplexität und Verschiedenheit der Kombinationsmöglichkeiten erschweren die Vergleichbarkeit erheblich. Besonderes Augenmerk gilt jedoch den zu zahlenden Schuldzinsen, da diese einen Großteil der gesamten Finanzierungskosten ausmachen. Vergleichsmaßstab darf hierbei allerdings nur der Effektivzinssatz sein. Beispiel: Ein Kreditnehmer hat einen Finanzierungsbedarf von 100.000 €. Dies entspricht bei einem EUR/ JPY-Kurs von 135 einem Gegenwert von 13.500.000 YEN. Für den Kredit wird eine Zinsfestschreibung von einem Jahr festgelegt. Bei einem angenommenen Zinssatz von 4,0 % p. a. bei einer Eurofinanzierung und der Alternative des JPY-Kredits mit 1,8 % Verzinsung p.a. ergibt sich ein Zinsvorteil von 2,2 % p. a. Steigt der Kurs zum Fälligkeitstag auf 142, d. h. der Euro hat an Wert gewonnen, so müssen nur 95.070 € aufgewendet werden, um die JPY zu kaufen. Der Währungsgewinn würde bei diesem Kurs 4.930 € betragen. Fällt der Kurs zum Fälligkeitstermin hingegen auf 127, so müssen 106.299 € aufgewendet werden, um die JPY zu kaufen. Der Währungsverlust würde sich auf 6.299 € belaufen. Abb. VI 4: Vergleichsrechnung Eurokredit–Fremdwährungskredit Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 726 726 VI. Klassische Finanzierung 1.4 Kreditsubstitute 1.4.1 Leasing Leasing ist die Vermietung von Anlagegegenständen durch Finanzierungsinstitute und andere Unternehmen, die dieses Vermietungsgeschäft gewerbsmäßig betreiben. Nach der Dauer des Leasingvertrages lässt sich dabei • das Operating-Leasing (durch das der Mieter ein kurzfristiges, in der Regel jederzeit kündbares Nutzungsrecht an dem Mietobjekt erwirbt) und • das Financial-Leasing (bei dem der Mieter in einem längerfristigen, innerhalb der Grundmietzeit prinzipiell unkündbaren Vertrag das Nutzungspotential des Anlagengegenstandes erwirbt) unterscheiden. Während das Operate-Leasing sich praktisch und rechtlich von üblichen Mietverträgen kaum unterscheidet, ist das Financial-Leasing eine Besonderheit der Finanzierung von Anlagegegenständen. Es wird als Kreditsubstitut bezeichnet, weil der Leasing-Geber wie ein Kreditgeber die Eingliederung eines Anlageguts in den Produktionsapparat ermöglicht, ohne dass der gesamte Investitionsbetrag aus eigenen Mitteln bezahlt werden muss. An dieser Stelle sei angemerkt, dass sich die nachfolgenden Ausführungen auf die Grundzüge des Leasing, insbesondere des Mobilienleasing, beschränken. Für die steuerliche Behandlung, von der es entscheidend abhängt, ob Leasing vorteilhafter ist als ein durch Eigen- oder Fremdkapital finanzierter Kauf, ist von erheblicher Bedeutung, was nach Ablauf der Grundmietzeit mit dem Leasinggegenstand geschieht. Die Vertragsoptionen beim Financial- Leasing sehen Verträge ohne Optionsrecht, mit Kaufoption und mit Mietverlängerungsoption vor. Bei den Leasingverträgen ohne Optionsrecht werden keine Vereinbarungen für den Zeitraum nach Ablauf der Grundmietzeit getroffen. Der Leasing-Nehmer besitzt nicht das Recht, für einen Kauf oder für eine Verlängerung des Mietvertrages zu optieren. Bei den Leasingverträgen mit Kaufoption steht dem Leasing-Nehmer das Recht zu, nach Ablauf der Grundmietzeit, die regelmäßig kürzer ist als die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, den Leasinggegenstand zu erwerben. Der Kaufpreis beträgt dabei dann in der Regel nur noch einen Bruchteil der Anschaffungskosten. Bei Leasingverträgen mit Mietverlängerungsoption hat der Leasing-Nehmer das Recht, nach Ablauf der Grundmietzeit das Vertragsverhältnis zu verlängern. Die während des Verlängerungszeitraums zu zahlende Miete stellt meist nur einen geringen Prozentsatz der Grundmiete dar (ca. 10 % der Grundmiete). Eine weitere Ausgestaltungsmöglichkeit bei Leasingverträgen ist die Amortisation des Leasingobjekts. Bei Vollamortisationsverträgen decken die Leasingzahlungen während der unkündbaren Grundmietzeit mindestens die Anschaffungs- und Herstellkosten für den Leasinggegenstand einschließlich der Finanzierungskosten sowie einer Risiko- und Gewinnspanne des Leasing- Gebers. Hingegen erhält der Leasing-Geber bei Teilamortisationsverträgen nur einen Teil seiner Anschaffungs- und Refinanzierungskosten sowie seiner Risiko-, Verwaltungskosten- und evtl. Gewinnzuschläge. Die Vorteilhaftigkeit des Leasings gegenüber dem Kauf kann über Modellrechnungen bestimmt werden. Diese Rechnungen hängen jedoch sehr stark von den jeweiligen Konditionen und den Modellannahmen ab, so dass hieraus keine allgemein gültigen Aussagen abgeleitet werden können. Als wichtigste Einflussgrößen auf die Vorteilhaftigkeit können allerdings genannt werden: Die Vertragsgestaltung des Leasing (entscheidet über die steuerliche Zurechnung), die Kosten des Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 727 1 Kreditarten beim Immobilien 727 Leasing, die Kreditkonditionen, die Höhe der Steuersätze, das Abschreibungsverfahren sowie die Höhe des Kalkulationszinssatzes und der Kapitalbindungsdauer. Dessen ungeachtet weist die Alternative Leasing einen deutlichen liquiditätsmäßigen Vorteil auf. Während beim Kauf die gesamte Investitionssumme gebunden und erst sukzessive über die verdienten Abschreibungen freigesetzt wird, entsteht beim Leasing keine Kapitalbindung. Vielmehr bewirkt die Variante des Leasings einen Liquiditätsüberschuss (bereits im ersten Jahr), der nicht zum Abbau des in der Investition gebundenen Fremdkapitals, sondern für andere Projekte verwendet werden kann. 1.4.2 Factoring Factoring ist der laufende Ankauf von Forderungen aus Warenlieferungen oder Dienstleistungen durch ein Finanzierungsinstitut (Factoring-Gesellschaft). Angekauft werden noch nicht fällige Forderungen, die aus der regelmäßigen Belieferung gewerblicher Abnehmer stammen. Grundlage der Geschäftsbeziehungen zwischen Factoring-Gesellschaft und Factoring-Kunden ist ein Factoring- Vertrag, der rechtlich gesehen ein Kaufvertrag ist. Unabhängig von der systematischen Einordnung des Factoring in das System der Finanzierungsformen, Kreditfinanzierung oder Finanzierung aus Vermögensumschichtung, ist das Wesen des Factoring stets gekennzeichnet durch eine spezifische, je nach Situation unterschiedlich zusammengestellte Kombination aus Finanzierungsfunktion, Dienstleistungsfunktion und Versicherungsfunktion (Delkrederefunktion). Im Rahmen der Finanzierungsfunktion kauft bzw. bei Ausschluss des Ausfallrisikos bevorschusst der Factor die Lieferungen und Leistungen des Klienten, der dadurch gewährte Lieferantenkredite refinanzieren kann. Die Auszahlung des Gegenwertes erfolgt in der Regel wenige Tage nach Einreichung der Rechnungsdurchschriften unter Abzug eines Kürzungsbetrages von etwa 10 %. Übernimmt der Factor die Dienstleistungsfunktion, so sind insbesondere die Aufgaben der Debitorenbuchhaltung, des Mahnwesens, der Bonitätskontrolle, aber auch der Beratung damit verbunden. Inwieweit der Factor am Inkassowesen beteiligt ist, hängt von der Beziehung zwischen dem Klienten und seinen Kunden ab. Im Rahmen der Delkredere- oder Versicherungsfunktion übernimmt der Factor das wirtschaftliche Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kunden. Der Factor hat in diesem Fall die Forderung des Klienten nicht nur bevorschusst, sondern sie vielmehr endgültig erworben. Das Delkredererisiko gilt dabei als eingetreten, wenn nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne nach Ende des Zahlungsziels der Kunde nicht bezahlt.4 Bezogen auf die Immobilienwirtschaft kommt Factoring vornehmend zur Beschaffung von liquiden Mitteln in Betracht. Eine Zuordnung zu der klassischen Immobilienfinanzierung (Realkredit, Bausparen etc.) kann aufgrund der Kurzfristigkeit nicht gemacht werden. Hierbei ist z. B. an den Verkauf von Mietforderungen im Bereich der Miethausverwaltung zu denken. Aber auch die Übernahme des Ausfallrisikos durch die Factoring-Gesellschaft sowie die Übertragung des Inkassooder Mahnwesens gewinnt in diesem Bereich der Immobilienverwaltung zunehmend an Relevanz. 4 Vgl. Obst, G./Hintner, O. (1993), S. 432 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 728 728 VI. Klassische Finanzierung 1.5 Tilgungsmodalitäten bei langfristigen Krediten Bei der Finanzierungsentscheidung kommt der Darlehensrückzahlung (Tilgung), neben dem Zinselement, hohe Bedeutung zu. In der Praxis finden sich im Wesentlichen drei Varianten. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Schuldner eine gleich bleibende Jahresrate (bestehend aus einem Zins- und Tilgungsanteil), wobei im Zeitablauf der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Die Höhe der Annuität errechnet sich aus dem Produkt von Kreditsumme und Annuitätenfaktor: K0 = nomineller Kreditbetrag i = Nominalzins p. a. in v. H. n = Gesamtlaufzeit des Kredits Eine zweite Form der Rückzahlung ist das Abzahlungs- oder Ratendarlehen. Hier erfolgt die Tilgung in jährlich gleich bleibenden Raten, während die zu zahlenden Zinsen jeweils nur noch auf die Restschuld berechnet werden und so die zu zahlende Jahresleistung von Jahr zu Jahr abnimmt. Folglich ergibt sich im ersten Jahr die höchste Gesamtleistung, die in den Folgejahren aber stetig abnimmt. Eine letzte Variante, das endfällige Darlehen, ist dadurch gekennzeichnet, dass während der gesamten Laufzeit lediglich Zinszahlungen anfallen, die Tilgung aber bis zum Ende der Laufzeit ausgesetzt wird. Eine endfällige Tilgung wird meist bei der Kombination einer Hypothek mit einem Bauspar- oder Lebensversicherungsvertrag genutzt. Abb. VI 5 stellt die drei Alternativen Annuitäten-, Abzahlungs- und Festdarlehen anhand eines gemeinsam zugrunde gelegten Beispiels gegenüber. Beispiel: Die Bank gewährt einen Kredit über nominal 100.000 EUR mit Auszahlung 100 % und Nominalzins inom = 5 %, Laufzeit n = 20 Jahre, Zins- und Tilgungsverrechnung erfolgt monatlich. (Alle Angaben erfolgen in Euro und beziehen sich auf das jeweilige Gesamtjahr.) Anhand der Modellrechnung wird deutlich, dass die drei Tilgungsmodalitäten unterschiedliche Bindungsverläufe besitzen. Graphisch dargestellt sind diese in Abb. VI 6. 1.6 Zinsvereinbarungen Die Zinskosten des Darlehensnehmers bzw. die Zinserträge des Kreditgebers werden maßgeblich durch den Auszahlungskurs und den Zinssatz bestimmt. Der Auszahlungskurs bestimmt zum einen die Höhe des einmaligen Entgelts, der Abschlag vom Nennbetrag wird auch als Damnum oder Disagio (unter steuerlichen Gesichtspunkten evtl. sinnvoll) bezeichnet, zum anderen die Höhe des tatsächlich zur Verfügung gestellten Darlehensbetrags. Der Zinssatz bestimmt die Höhe des laufenden Entgelts für die Inanspruchnahme des Darlehens (laufende Verzinsung). Grundsätzlich wird bei der Verzinsung von langfristigen Darlehen zwischen variablen Zinssätzen und Festzinssätzen unterschieden. Bei einem Festzinsdarlehen werden die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum (Abschnittsfinanzierung) oder die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Bei Abschnittsfinanzierungen erklärt sich die Bank bereit, die Konditionen nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist entsprechend der Marktlage für eine weitere Periode neu zu vereinbaren bzw. festzulegen. Hierdurch sind die Belastungen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 729 1 Kreditarten beim Immobilien 729 über längere Zeiträume festgelegt und die laufenden Zahlungen zur Darlehensbedienung als feste Größe kalkulierbar. Bei zinsvariablen Darlehen wird der Zins jeweils an die Zinsentwicklung des Kapitalmarktes angepasst. Eine variable Verzinsung bietet sich vor allem bei einem allgemein hohen Zinsniveau an, um so bei berechtigter Aussicht auf sinkende Zinsen mit einer Vereinbarung eines festen Zinssatzes reagieren zu können. Bei der Finanzierung von Immobilien kann infolgedessen eine Aufteilung in einen festgeschriebenen und einen variabel verzinsten Anteil vorgenommen werden. Eine komplett Abb. VI 5: Modellrechnung verschiedener Darlehensformen (€) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 730 730 VI. Klassische Finanzierung variabel verzinsliche Immobilienfinanzierung würde aufgrund der Langfristigkeit einem zu hohen Zinsänderungsrisiko unterliegen. Um die mit der Kreditaufnahme verbundene Belastungen zu ermitteln, ist zum einen der Effektivzins des Kredits zu bestimmen und zum anderen ein Tilgungsplan zu erstellen. Abweichungen zwischen Effektiv- und Nominalzins entstehen, wenn z. B. der Kredit mit einem Disagio ausgezahlt wird. Abb. VI 6: Bindungsverläufe verschiedener Darlehensformen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 731 1 Kreditarten beim Immobilien 731 Die Effektivverzinsung eines Darlehens ergibt sich durch Ermittlung des internen Zinsfußes der Zahlungsreihe. Aus Sicht des Kreditnehmers gilt somit: a0 = Auszahlungsbetrag des Kredits im Zeitpunkt Null d = Disagio oder Damnum in v. H. K0 = nomineller Kreditbetrag Rt = Zins- und Tilgungszahlung am jeweiligen Periodenende n = Gesamtlaufzeit des Kredits ieff = (gesuchter) Effektivzins Beispiel: Die Bank gewährt einen Kredit über nominal 10.000 € mit Auszahlung 95 % und Nominalzins inom = 4 %, Laufzeit n = 5 Jahre, Tilgung in 5 gleichen Jahresraten jeweils am Ende der Periode (Ratentilgung). Die Effektivzinskosten ieff des Kredits lassen sich mit obiger Formel wie folgt berechnen: Da es sich um eine Gleichung n-ten Grades, im Beispiel 5-ten Grades handelt, ist die Lösung durch Einsetzen von Probezinsfüßen und anschließender Interpolation zu ermitteln. Teilweise werden zur Ermittlung der effektiven Zinsbelastung auch Näherungsformeln verwendet. T = mittlere Kreditlaufzeit t1 = gesamte Kreditlaufzeit = Freijahre + Tilgungsjahre = f + t tk = Laufzeit bis zur ersten Tilgungsrate = Freijahre + erstes Tilgungsjahr = f + 1 inom = Nominalzins p. a. in v. H. d = Disagio, Damnum in v. H. A = Auszahlungsprozentsatz = 100 – d Für das Beispiel ergibt sich aus dieser Formel als Näherungswert für die effektiven Kreditkosten: Abb. VI 7: Modellrechnung der Gesamtausgaben (€) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 732 732 VI. Klassische Finanzierung Die Effektivverzinsung dieses Kredits beträgt somit: 5,96 %. Zusätzliche einmalige Kreditkosten, wie z. B. Bearbeitungsgebühren, können in der Näherungsformel, bei Umwandlung in v. H. des Kreditbetrages, durch entsprechende Erhöhung des Disagios berücksichtigt werden. Laufende, jährlich in gleicher prozentualer Höhe vom jeweils noch ausstehenden nominellen Restbetrag anfallende, zusätzliche Kreditkosten, lassen sich als entsprechende Erhöhung des Nominalzinssatzes einbeziehen. Im Darlehensvertrag wird häufig eine unterjährige Zins- und Tilgungszahlung vereinbart. Der zu leistende monatliche, viertel- oder halbjährliche Zins wird dabei auf die am Jahresanfang bestehende Schuld berechnet. Hierdurch übersteigt die tatsächliche Belastung den im Vertrag angegebenen nominalen Jahreszins. Der effektive Zins lässt sich mittels folgender Formel errechnen: Einem Nominalzins von 5 % entspricht beispielsweise bei monatlicher Zins- und Tilgungszahlungen ein Effektivzins von 5,12 %. 1.7 Kreditsicherung Kreditsicherheiten sollen dem Kreditgeber die Möglichkeit bieten, sich aus den Sicherheiten zu befriedigen, wenn der Kreditnehmer seine Zahlungsverpflichtungen (Tilgung und Zins) nicht erfüllen kann. Nach ihrer Sicherungsart lassen sich die Kreditsicherheiten in Personalsicherheiten und in Realsicherheiten unterteilen. Bei den Personalsicherheiten liegen schuldrechtliche Ansprüche, bei den Realsicherheiten dagegen sachenrechtliche Ansprüche des Sicherungsnehmers vor. Bei einer Personalsicherheit haftet neben dem Kreditnehmer eine dritte Person für den Kredit, während bei einer Realsicherheit dem Kreditgeber zur Sicherung bestimmte Rechte an Vermögenswerten eingeräumt werden. Formen der Personalsicherheit sind die Bürgschaft und die Garantie. Realsicherheiten stellen z. B. die Verpfändung oder Sicherungsübereignung beweglicher Sachen, die Zession von Rechten und die Begründung von Rechten an Grundstücken dar. Nach dem Grad der Abhängigkeit von der gesicherten Forderung lassen sich die Kreditsicherheiten in akzessorische und in fiduziarische Sicherheiten unterteilen. Umfang, Bestand und Dauer einer akzessorischen Sicherheit hängt vom Umfang, Bestand und Dauer der gesicherten Forderung ab. Das Sicherungsrecht kann für sich allein weder begründet noch übertragen werden. Akzessorische Sicherheiten sind die Bürgschaft, das Pfandrecht und die Hypothek, da bei dieser Art der Besicherung eine vollkommene Verknüpfung zwischen Sicherheit und gesicherter Forderung vorliegt. Bei der fiduziarischen Sicherheit ist der Sicherungsnehmer nach außen, im Verhältnis zu Dritten, voll- und selbständig berechtigter Inhaber der Sicherheit. Jedoch ist der Sicherungsnehmer im Innenverhältnis gegenüber dem Sicherungsgeber verpflichtet, von der Sicherheit keinen über den Sicherungszweck hinausgehenden Gebrauch zu machen. Dritte Personen können sich allerdings auf dieses Innenverhältnis nicht berufen. Sicherungsgeschäfte mit fiduziarischem Charakter stellen die Sicherungsübereignung, die Sicherungsabtretung und die Grundschuld dar. Die nachfolgenden Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 733 1 Kreditarten beim Immobilien 733 Ausführungen beziehen sich auf die grundlegenden Möglichkeiten der Kreditsicherung, wobei jedoch nicht alle Sicherungsinstrumente für die Immobilienwirtschaft von Relevanz sind. 1.7.1 Bürgschaft Die Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Bei dem Bürgschaftsvertrag handelt es sich um einen einseitig verpflichtenden Schuldvertrag, der für den Bürgen besonders deshalb gefährlich ist, da er in der Regel damit rechnet, nicht in Anspruch genommen zu werden. Um ihm die Bedeutung seiner Verpflichtung zum Bewusstsein zu bringen, verlangt das Gesetz die schriftliche Erteilung der Bürgschaftserklärung. Der Schriftform bedarf es allerdings dann nicht, wenn der Bürge Kaufmann und die Übernahme für ihn ein Handelsgeschäft ist. Die Bürgschaft stellt eine akzessorische Personalsicherheit dar, der Umfang der Haftung des Bürgen bestimmt sich folglich nach dem jeweiligen Stand der Hauptschuld. Die Bürgschaft entsteht allerdings nur dann, wenn und soweit die Hauptforderung entsteht. Analog dazu erlischt eine Bürgschaft mit dem Erlöschen der Hauptschuld oder mit der Erfüllung der Bürgschaftsschuld. Befriedigt der Bürge den Kreditgeber, so geht die Forderung (gegenüber dem Kreditnehmer) auf den Bürgen über. Kreditinstitute verlangen in der Regel selbstschuldnerische Bürgschaften, bei denen der Bürge auf die so genannte Einrede der Vorausklage verzichtet. Die Einrede der Vorausklage beinhaltet das Recht des Bürgen, die Befriedigung des Kreditgebers zu verweigern, wenn dieser nicht die Zwangsvollstreckung gegen den Kreditnehmer erfolglos versucht hat. Bei der Ausfallbürgschaft verpflichtet sich der Bürge dagegen nur gegenüber dem Gläubiger für Verluste einzustehen, die nachweisbar auch nach einer erfolgten Zwangsvollstreckung noch vorhanden sind. Begrenzt der Bürge seine Verpflichtungen auf einen bestimmten Betrag, so liegt eine begrenzte oder Höchstbetragsbürgschaft vor. Vereinbaren die Vertragsparteien, dass die Verpflichtung des Bürgen „unabhängig“ von einer Hauptforderung des Gläubigers begründet sein soll, liegt keine Bürgschaft, sondern eine Garantie vor. Die Garantie besitzt somit fiduziarischen Charakter, d. h. sie ist unabhängig vom Bestand der Hauptforderung. Durch einen Garantievertrag verpflichtet sich der Garantierende gegenüber dem Gläubiger, für einen bestimmten Erfolg einzustehen oder die Gefahr eines zukünftigen Schadens zu übernehmen. 1.7.2 Sicherungsabtretung (Zession) Zur Kreditsicherung kann neben der Übereignung von beweglichen Sachen auch die Sicherungsabtretung von Rechten und Forderungen erfolgen. Als abtretbare Rechte kommen, wie bei der Verpfändung, Rechte aus Miet- und Pachtverträgen, aus Lohn- und Gehaltsforderungen, aus Gesellschaftsverträgen usw. in Frage. Im Rahmen eines Zessionsvertrages tritt der Altgläubiger (Zedent) dem Neugläubiger (Zessionar) Forderungen und Rechte ab, wobei zur Wirksamkeit der Abtretung eine Benachrichtigung des Schuldners von der Zession nicht erforderlich ist. Der Schuldner kann mit befreiender Wirkung an den Altgläubiger Zahlung leisten, wenn er von der Abtretung nicht unterrichtet wurde. Die Nichtbenachrichtigung des Schuldners von der Zession wird in der Praxis auch stille Zession genannt. Erfolgt dagegen eine Mitteilung, so liegt eine offene Zession vor. Bei der offenen Zession ist der Kreditgeber besser geschützt, da der Schuldner Zahlung mit befreiender Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 734 734 VI. Klassische Finanzierung Wirkung nur an ihn leisten kann. Eine zunächst stille Zession kann durch Anzeige der Abtretung bei den Schuldnern in eine offene Zession umgewandelt werden. Da die zu sichernden Kredite häufig eine längere Laufzeit besitzen als die zur Sicherheit abgetretenen Forderungen, haben sich in der Kreditpraxis neben der Einzelabtretung die Mantelzession und die Globalzession entwickelt. Bei der Mantelzession tritt der Kreditnehmer bestehende Forderungen gegen mehrere Drittschuldner ab und verpflichtet sich, laufend weitere Forderungen zur Sicherung des Kredits (bis zu einem vereinbarten Gesamtbetrag) abzutreten. Bei einer Globalzession tritt der Kreditnehmer alle gegenwärtigen und künftig entstehenden Forderungen gegen bestimmte Drittschuldner ab. Im Gegensatz zur Mantelzession gehen die künftigen Forderungen bereits im Augenblick ihrer Entstehung auf das Kreditinstitut über. Die Globalzession bietet somit dem Kreditgeber einen wesentlich besseren Schutz. Allerdings müssen die zukünftigen Forderungen bei einer Globalzession ausreichend bestimmbar sein. Dies wird durch Vereinbarungen erreicht, in denen zukünftige Schuldner, beispielsweise durch ihre Anfangsbuchstaben (z. B. A–G) oder die regionale Zuordnung ihres Wohnsitzes zu einem Bereich (z. B. Baden-Württemberg) spezifiziert sind. Weiterhin kann es bei der Abtretung von Forderungen zu Kollisionen mit dem verlängerten Eigentumsvorbehalt kommen. Beim verlängerten Eigentumsvorbehalt tritt der Vorbehaltskäufer die aus der Weiterveräußerung an einen Dritterwerber entstehende Forderung im Voraus an den Vorbehaltsverkäufer ab. Rechtswirksam ist jeweils diejenige Abtretung, die zeitlich zuerst vereinbart wurde. Eine Globalzession kann jedoch sittenwidrig und damit rechtsunwirksam sein, wenn der Sicherungsnehmer bewusst die Kollision mit dem Eigentumsvorbehalt in Kauf genommen hat. 1.7.3 Pfandrecht Das Pfandrecht ist ein zur Sicherung einer Forderung bestimmtes dingliches Recht an fremden Sachen oder Rechten, das den Gläubiger berechtigt, sich durch Verwertung des verpfändeten Gegenstandes zu befriedigen. Das Pfandrecht ist von dem Bestehen einer Forderung abhängig (akzessorische Sicherheit) und haftet für den jeweiligen Forderungsbestand nebst Zinsen. Das Pfandrecht an einer beweglichen Sache entsteht durch die Einigung zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer und die Übergabe des Pfandes an den Sicherungsnehmer (Faustpfandprinzip) bzw. die Anzeige an den Drittschuldner (Publizitätspflicht). Ist das Pfand nicht im unmittelbaren Besitz des Sicherungsgebers, sondern z. B. in Bankverwahrung oder in einem Lagerhaus eingelagert, so wird die Übergabe dadurch ersetzt, dass der mittelbare Besitz auf den Pfandgläubiger übertragen und die Verpfändung dem Besitzer (Bank, Lagerhausgesellschaft) angezeigt wird. Die Übergabe ist entbehrlich, wenn dem Pfandgläubiger Mitbesitz an den verpfändeten Gegenständen eingeräumt wird und sich die Gegenstände entweder unter Mitverschluss des Gläubigers befinden oder die Herausgabe durch einen Dritten (z. B. Lagerhausgesellschaft) nur an beide gemeinschaftlich erfolgen kann. Ist der Kreditgeber bereits im Besitz des Pfandes, so genügt die Einigung über die Pfandbestellung für das Entstehen des Pfandrechtes. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Kredit bei einer Bank beantragt wird, die für den Kreditnehmer auch ein Wertpapierdepot verwaltet, auf das ein Pfandrecht bestellt werden soll. Kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Gläubiger die Pfandsachen veräußern. Er hat jedoch zuvor dem Eigentümer den Verkauf anzudrohen und eine bestimmte Wartefrist einzuhalten. Der Verkauf findet im Wege der öffentlichen Versteigerung statt. Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis (z. B. Wertpapiere), so kann der Verkauf auch freihändig Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 735 1 Kreditarten beim Immobilien 735 durch öffentliche Handelsmakler zum laufenden Preis erfolgen. Weitere Gründe für das Erlöschen des Pfandrechtes, neben der bereits genannten Verwertung, können durch die Rückgabe des Pfandgegenstandes, den Wegfall der Forderung oder den Verzicht des Pfandgläubigers begründet sein. 1.7.4 Sicherungsübereignung Bei der Sicherungsübereignung wird der Nachteil der körperlichen Übergabe im Falle der Verpfändung von beweglichen Vermögenswerten vermieden. Das Sicherungsgut wird wie bei der Verpfändung durch den Sicherungsgeber (Kreditnehmer) an den Sicherungsnehmer (Kreditgeber) übereignet, der wiederum berechtigt ist, zur Abdeckung seiner Ansprüche die Sache gegebenenfalls zu verwerten. Erforderlich ist die Einigung, dass das Eigentum am Sicherungsgut auf den Sicherungsnehmer übergehen soll. Die Übergabe des Sicherungsgutes wird jedoch nach § 930 BGB durch ein Besitzmittlungsverhältnis ersetzt. Die sicherungsübereignete Sache bleibt daher im Wege des Besitzkonstituts (z. B. Leihe, Miete, Pacht, Verwahrung) in unmittelbarem Besitz des Sicherungsgebers zur weiteren Nutzung. Die Sicherungsübereignung beinhaltet damit zwei Teilverträge. Zum einen wird ein Vertrag zur sicherungsweisen Übereignung des Sicherungsgutes, zum anderen ein Besitzmittlungsvertrag zur Nutzung des Objekts durch den Sicherungsgeber geschlossen. Während früher beide Teilverträge erforderlich waren, lässt die Rechtsprechung heute auch die schuldrechtliche Sicherungsabrede als Sicherungsübereignung zu, wobei jedoch der Übergabeersatz vereinbart sein muss. Das Sicherungsgut muss genau bestimmt sein, so dass auch Dritte in der Lage sind, die sicherungs- übereigneten Vermögensgegenstände zweifelsfrei von anderen Gütern des Sicherungsgebers trennen zu können. Die zweifelsfreie Bestimmtheit des Sicherungsgutes muss im Vertrag gewährleistet sein. Bei der Einzelübereignung ergeben sich hierbei keine Schwierigkeiten, da der Sicherungsgegenstand im Vertrag genau bezeichnet werden kann. Soll jedoch ein Warenlager mit wechselndem Bestand übereignet werden, so muss für die Bestimmbarkeit der jeweils sicherungsübereigneten Güter Vorsorge getragen werden. In diesem Fall empfiehlt sich die Vereinbarung eines bestimmten Sicherungsraums, wobei alle in diesen Raum eingebrachten Waren als sicherungsübereignet gelten. Hierbei kann es allerdings zu Kollisionen zwischen der Sicherungsübereignung und dem Eigentumsvorbehalt kommen.5 Darüber hinaus besteht für den Sicherungsnehmer das Risiko, dass der Sicherungsgeber nicht vertragsgemäß Waren in den Sicherungsraum einbringt oder dort befindliche Waren mehrfach übereignet, verpfändet oder unberechtigt veräußert. Im letzteren Fall hat der Sicherungsnehmer gegenüber dem gutgläubigen Erwerber keinen Herausgabeanspruch. Der Gläubiger ist daher bei der Sicherungsübereignung einem größeren Risiko des Sicherheitenverlustes ausgesetzt als etwa bei der Verpfändung. 1.7.5 Grundpfandrechte Die Kreditsicherung in Form von Grundpfandrechten ist insbesondere im Rahmen langfristiger Fremdfinanzierungen weit verbreitet. Grundpfandrechte sind dingliche Rechte an einem Grundstück, die unabhängig von dessen jeweiligem Eigentümer bestehen können. Die Belastung eines Grundstücks kann als Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld erfolgen. 5 Da der Sicherungsgeber nicht Eigentümer der Vorbehaltsware ist, erwirbt der Sicherungsnehmer in der Regel nur das Anwartschaftsrecht. Gutgläubiger Erwerb des Sicherungsnehmers ist nicht möglich, da das Sicherungsgut nicht in seinen unmittelbaren Besitz übergeht (§ 933 BGB). Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 736 736 VI. Klassische Finanzierung Für den Gläubiger der gesicherten Forderung geben Grundpfandrechte die Möglichkeit, sich Befriedigung aus dem Grundstück zu suchen, wenn der Kreditnehmer nicht vollständig und termingerecht eine bestimmte Geldsumme zzgl. Zinsen bezahlt. Für die Entstehung eines Grundpfandrechtes ist seine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Grundpfandrechte können in Form von Briefrechten oder Buchrechten bestellt werden. Bei der nach dem BGB grundsätzlichen Briefform wird das Recht im Grundbuch eingetragen und eine Urkunde ausgestellt (Hypotheken-, Grundschuldbrief), in der das betreffende Recht mit näheren Angaben (Betrag, belastetes Grundstück) verbrieft wird. Es ist zugelassen, dass eine Brieferteilung ausgeschlossen werden kann. Hieraus resultiert die so genannte Buchform. Bei dieser Form wird das Recht ebenfalls im Grundbuch eingetragen, jedoch mit dem Vermerk, dass die Ausstellung eines Briefes ausgeschlossen wird. Die Hypothek gibt einem Gläubiger das Recht, aus dem belasteten Grundstück eine bestimmte Summe zur Befriedigung seiner Forderung(en) zu verlangen. Sie besitzt akzessorischen Charakter, d. h. die Hypothek ist unlöslich mit einer zugrunde liegenden Forderung verbunden. Wenn dem Gläubiger also eine Hypothek zustehen soll, dann muss eine Forderung bestehen. Die Hypothek passt sich in ihrer Höhe weitgehend oder völlig der Forderung an und erlischt mit ihr. Eine Übertragung der Hypothek ist nur durch die Abtretung der Forderung möglich. Aufgrund der Hypothek haften dem Gläubiger sowohl das Grundstück (dingliche Haftung) als auch die Person des Schuldners (persönliche Haftung). Im praktischen Finanzierungsbereich ist die Hypothek jedoch weitgehend von der Grundschuld abgelöst worden. Die Grundschuld gibt dem Begünstigten ebenso das Recht, aus dem belasteten Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu fordern. Sie ist jedoch, im Gegensatz zur Hypothek, fiduziarisch, d. h. die Grundschuld ist losgelöst von eventuell zugrunde liegenden Schuldverhältnissen und auf deren Existenz, Wirksamkeit für Entstehung und Erlöschen nicht angewiesen. Aus der Grundschuld haftet dem Begünstigten nur das Grundstück. In der Praxis wird jedoch eine so genannte Zweckerklärung schuldrechtlich vereinbart. Sie verbindet die abstrakte Grundschuld mit dem Darlehen, aus dem die persönliche Haftung hergeleitet wird. Die ebenfalls zu den Grundpfandrechten gehörenden Rentenschuld bedingt, dass aus dem belasteten Grundstück eine regelmäßig wiederkehrende Rente (Geld) zu zahlen ist. Sie ist daher als Kreditsicherungsmittel kaum geeignet. 2 Das Bausparen Bereits 1775 wurde in Birmingham die erste Bausparkasse (Building Society) gegründet, um durch kleine monatliche Sparleistungen der Mitglieder einen Kapitalfonds anzusammeln, um daraus Darlehen zum Bau von Wohnungen auszuleihen. Die Building Societies waren die Selbsthilfeeinrichtungen der Arbeiterschaft, die in der Phase der industriellen Revolution ihre Wohnungsprobleme zu lösen suchten. In Deutschland gab es erste Anfänge dieser Art der Selbsthilfegemeinschaften in Form von privaten Bausparkassen erst ein Jahrhundert später, bis schließlich in den Jahren 1924–1929 das moderne deutsche Bausparsystem mit der Gründung der ersten öffentlichen Bausparkasse entstand. Der Grundgedanke des Bausparens ist folglich die Idee der Gemeinschaftshilfe, d. h. Bausparer schließen sich zu einem Kollektiv zusammen, das aus eigener Kraft eine zinsgünstige Finanzie- 2 Das Bausparen

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.