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16 Wohn- und Geschäftsraummiete in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 654 - 685

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_654

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 607 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 607 Unternehmen noch in einem dynamischen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Umfeld tätig, welches laufenden Veränderungen unterworfen ist.549 Veränderungen der Managementkonzepte, des Marktumfeldes, der Mieter und der Mitarbeiter erfordern ständige Anpassungen und Innovationen des Controllings auf das Unternehmenssystem. Immobiliencontrolling ist dauerhaft also nur dann erfolgreich, wenn es einen permanenten Innovationsprozess schafft, welcher sowohl auf das Zielobjekt Immobilie als auch auf das Controlling- System selbst wirkt.550 16 Wohn- und Geschäftsraummiete Miete ist der schuldrechtliche Vertrag, der den Vermieter verpflichtet, dem Mieter einen bestimmten Gegenstand gegen Entgelt auf Zeit zum Gebrauch zu überlassen. Grundlage ist ein Mietvertrag, wie er tagtäglich über bewegliche und unbewegliche Sachen abgeschlossen wird. Im Folgenden soll die Überlassung von Immobilien, wie Häuser, Wohnungen, Geschäftsräume und Garagen etc. das Thema sein. Gesetzlich geregelt sind die mietrechtlichen Vorschriften im Wesentlichen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), unter §§ 535–580 a BGB. 16.1 Mietrechtliche Grundlagen 16.1.1 Abgrenzung Wohnraum- und Geschäftsraummietvertrag Eine Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummietverträgen vorzunehmen, ist deshalb von Belang, da im Wohnraummietrecht zahlreiche, dem Schutz des Mieters dienende Rechtsnormen zur Anwendung kommen. Unter den Begriff Wohnraum fallen alle Räume, die zum Wohnen, also insbesondere Schlafen, Essen, Kochen und zur sonstigen dauernden privaten Nutzung bestimmt sind. Geschäftsräume sind dagegen alle Räume, die zu anderen als Wohnzwecken bestimmt und zur Nutzung einer auf Erwerb gerichteten Tätigkeit angemietet sind. Unter Geschäftsraum-Mietverhältnissen werden alle Mietverhältnisse über Räume verstanden, die nicht zu Wohnzwecken verwendet werden. Für die notwendige Einordnung, ob vermietete Räume als Wohnraum oder Geschäftsraum anzusehen sind, empfiehlt es sich, zunächst auf die Zweckbestimmung abzustellen. Wenn sich die Zweckbestimmung nicht bereits aus der Beschaffenheit der vermieteten Räume selbst ergibt (z. B. Läden, Einkaufszentren, Logistikflächen, Büroflächen), kommt es auf die Zweckbestimmung der Mietvertragsparteien an. Diese kann dem Mietvertrag in der Regel beim „Vertragsgegenstand“ oder „Vertragszweck“ entnommen werden. Denn im Mietvertrag sollte nicht nur festgelegt sein, welche Räume vermietet sind, sondern auch zu welchem Zweck sie dem Mieter überlassen werden. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es dagegen nur an, wenn ein Vertragszweck nicht vereinbart wurde. 549 Vgl. Küpper, H.-U. (1997), S. 17 550 Vgl. Metzner, S. (2002), S. 371 16 Wohn- und Geschäftsraummiete Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 608 608 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Es ist auch möglich, dass die dem Mieter mit einem einheitlichen Vertrag überlassenen Räume sowohl zum Wohnen und gleichzeitig zur Ausübung eines Gewerbes genutzt werden, sog. Mischmietverhältnisse. Beispiel: Gastwirtschaft mit Wirtswohnung Arztpraxis mit angeschlossener Wohnung In diesem Fall ist wesentliches Abgrenzungskriterium, wie die Räume überwiegend genutzt werden. Dies auch dann, wenn im Mietvertrag die einzelnen Räume als Wohnung bzw. als Gewerbefläche ausgewiesen sind. Nur wenn der gewerbliche Teil und die Wohnung strikt voneinander zu trennen sind, können unterschiedliche Regelungen Anwendung finden. Dies muss sich dann aber eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben. Welche Nutzungsart letztendlich überwiegt, ist Frage des Einzelfalls. Im Zweifel sollte von Wohnraummietrecht ausgegangen werden. 16.1.2 Anmietung einer Garage Wird eine Garage vermietet, ist in erster Linie zu entscheiden, ob und in welchem Zusammenhang die Anmietung einer Garage zu einem Mietverhältnis über Wohnraum steht. Denn davon hängt es ab, unter welchen Voraussetzungen Mieterhöhungen oder eine Kündigung möglich sind. Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis. Ein einheitliches Mietverhältnis kann selbst dann gegeben sein, wenn für den Wohnraum und die Garage jeweils gesonderte Verträge abgeschlossen wurden oder der Mieter erst nach dem Abschluss des Wohnraummietvertrages eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage anmietet. Auch für die Garage gelten dann die Regelungen zum Wohnraummietrecht. Folgen sind, dass Garage und Wohnraum nur zusammen kündbar sind und eine Mieterhöhung nur zusammen mit der Erhöhung des Mietzinses über den Wohnraum vorgenommen werden kann. Wird eine Garage dagegen nicht zusammen mit einer Wohnung vermietet, so gelten die Schutzbestimmungen für Wohnraum nicht. Der Garagenmietvertrag ist dann selbstständig kündbar und Mieterhöhungen nach BGB sind nicht möglich. 16.1.3 Untermiete Bei einem Untermietvertrag kommt das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter eines Mietobjektes als Vermieter (Hauptmieter bzw. Untervermieter) und einem Dritten (Untermieter) zustande. Dabei kann dem Untermieter die Mietsache vollständig oder teilweise überlassen werden. Zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter bestehen die gleichen Rechte und Pflichten wie in jedem anderen Mietverhältnis. Zur Wirksamkeit des Untermietvertrags bedarf es keiner Zustimmung des Hauptvermieters. Vielmehr ist das Untermietverhältnis vom Bestand des Hauptmietvertrags unabhängig. Folglich endet es auch nicht automatisch mit dem Ende des Hauptmietvertrags. Beim Hauptvermieter muss allerdings die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 BGB) eingeholt werden, will der Untervermieter nicht gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Hauptvermieter verstoßen. Verweigert der Hauptvermieter die Erlaubnis kann der Mieter sein Hauptmietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn ein zeitlich befristeter Mietvertrag Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 609 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 609 abgeschlossen wurde. Einen Anspruch auf Erlaubnis begründet § 540 BGB jedoch nicht. Allerdings kann bereits im Mietvertrag geregelt werden, dass die Untervermietung erlaubt ist. Der Mieter von Wohnraum hat nach § 553 BGB einen Anspruch gegen den Hauptvermieter auf Erlaubniserteilung für die Untervermietung eines Teils seiner Wohnung. Der Hauptvermieter muss seinem Wohnungsmieter die gewünschte Erlaubnis erteilen, wenn die Untervermietung für ihn zumutbar ist. Zumutbarkeit wird verneint, wenn eine Überbelegung eintritt, der Verwendungszweck sich ändern würde oder in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung begründet liegt. Erlaubt der Hauptvermieter die Untervermietung, so hat er das Recht, einen Untermietzuschlag zu verlangen, sofern er Gründe für eine höhere Miete darlegen kann. Indessen liegt kein Untermietverhältnis vor, wenn Gäste für einen kürzeren Zeitraum in die Wohnung aufgenommen werden. Dies gilt für einen Zeitraum von rund sechs Wochen. Wohnungsmieter haben zudem das Recht, ihren Ehepartner in die Wohnung mit aufzunehmen. Hierfür ist eine Erlaubnis des Hauptvermieters nicht erforderlich. Bei unverheirateten, auch gleichgeschlechtlichen Paaren gilt, dass hier grundsätzlich von einem berechtigten Interesse an der Untervermietung ausgegangen wird. Der Mieter hat also einen Anspruch darauf, dass ihm der Hauptvermieter die Erlaubnis erteilt. Um eine besondere Form der Untermiete handelt es sich bei der gewerblichen Zwischenvermietung. Diese ist anzunehmen, wenn ein Zwischenmieter das von ihm angemietete Objekt nicht zur Nutzung für sich selbst anmietet, sondern das Objekt aus eigenen meist wirtschaftlichen Gründen an einen Dritten weitervermietet. 16.1.4 Mietvorvertrag Mit einem Mietvorvertrag verpflichten sich die Vertragspartner, zu einem späteren Zeitpunkt einen Hauptmietvertrag abzuschließen. Dieser Weg wird zumeist dann gewählt, wenn dem Abschluss des Hauptmietvertrags noch Hindernisse entgegenstehen (z. B. Vermieter ist noch nicht Eigentümer der Mietsache oder diese ist noch nicht fertig gestellt), die späteren Mietvertragsparteien sich aber bereits heute den späteren Abschluss eines Hauptmietvertrages zusagen wollen. Entscheidend ist, ob beide Parteien bereits frühzeitig eine Bindung eingehen wollen, • ein bestimmtes Mietobjekt, • ab einem bestimmten Zeitpunkt, • zu einem bestimmten Mietzins und • mit später noch festzulegenden Vertragsbestimmungen dem Mieter zu überlassen. Der Vorvertrag muss folglich die wesentlichen Vertragsinhalte des späteren Hauptmietvertrags enthalten (z. B. Vertragsparteien, Mietzinshöhe, Vertragsdauer etc.). Sofern ein wirksamer Mietvorvertrag abgeschlossen und folglich eine entsprechende Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrags begründet wurde, kann der Abschluss des Hauptmietvertrags gegenüber dem jeweils anderen Vertragspartner durchgesetzt werden. 16.1.5 Hausordnung Durch den Mietvertrag wird dem Mieter der Gebrauch der gemieteten Sache eingeräumt. Wie im Einzelnen der Mieter sein Gebrauchsrecht ausüben kann, kann in der Hausordnung für alle Mieter verbindlich festgelegt werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 610 610 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung So sind in den Hausordnungen zumeist Vorschriften über die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, Tierhaltung, über Reinigungs- und Streupflichten und Ruhezeiten zu finden. Damit die Hausordnung auch Wirksamkeit gegenüber dem Mieter entfaltet, muss sie in den Mietvertrag einbezogen werden. Hierfür reicht das bloße Aushängen im Mietobjekt nicht aus. Verbindlichkeit wird dadurch erzielt, dass die Hausordnung als Anlage dem Mietvertrag beigefügt wird. Nachträglich kann der Vermieter die Hausordnung nicht mehr in den Mietvertrag aufnehmen, sie hätte dann für den Mieter keine Bindungswirkung. 16.1.6 Haustürgeschäfte Bei Verträgen, die in einer „Haustürsituation“ abgeschlossen werden, kann ein Haustürgeschäft (§§ 312 BGB) gegeben sein. Die Voraussetzungen für ein Haustürgeschäft können vorliegen, falls • der Vermieter „Unternehmer“ im Sinne des § 14 BGB ist. Das ist immer dann der Fall, wenn das Vermieten nicht als reine Vermögensverwaltung geschieht. • der Mieter „Verbraucher“ im Sinne des § 13 BGB ist. Verbraucher ist, wer als natürliche Person weder gewerblich handelt, noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit nachgeht und damit rein aus privaten Zwecken am Rechtsverkehr teilnimmt. • Unternehmer und Verbraucher einen entgeltlichen Vertrag abschließen; darunter können auch Mietverträge fallen. • der Vertragsabschluss im Bereich einer Privatwohnung und die Verhandlungen nicht auf Bestellung des Verbrauchers erfolgen ist. So kann bei Wohnraummietverträgen zum Beispiel ein Haustürgeschäft in Betracht kommen, wenn der Vermieter den Mieter überraschend in dessen Privatwohnung aufsucht und beide dort eine Mieterhöhung vereinbaren. Sofern die Voraussetzungen vorliegen, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Die Frist zum Widerruf beträgt zwei Wochen ab Vertragsschluss sowie nach Erhalt der schriftlichen Belehrung über die Widerrufsmöglichkeit. Das Widerrufsrecht erlischt sechs Monate nach Vertragsabschluss, jedoch nicht bei fehlender Belehrung über das Widerrufsrecht. 16.2 Vertragsabschluss 16.2.1 Vertragsinhalte Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die vermietete Fläche zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter andererseits wird verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Hauptpunkte, über die die Vertragspartner sich im Mietvertrag einigen sollten, sind: • Wer ist Mieter/Vermieter? die Vertragspartner • Was wird an-/vermietet? das Mietobjekt • Welche Miete muss der Mieter zahlen? der Mietzins • Wie lange läuft das Mietverhältnis? die Mietzeit Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 611 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 611 Daneben kommen Regelungen in Betracht, die das Mietverhältnis konkret ausgestalten: So kann der Vermieter von Geschäftsräumen ein grundlegendes Interesse daran haben, dass angemietete Geschäftsräume vom Mieter tatsächlich betrieben werden. Insbesondere in Einkaufszentren kann die Schließung eines oder mehrerer Geschäftslokale weitreichende Folgen haben. Die Verpflichtung des Mieters, sein Geschäft in der Mietsache auch zu betreiben, kann und sollte gegebenenfalls im Mietvertrag verbindlich festgelegt werden. Dagegen kann eine „Gebrauchspflicht“ mit dem Mieter einer Wohnung nicht wirksam vereinbart werden. Der Wohnungsmieter ist frei in seiner Entscheidung, ob er eine angemietete Wohnung nutzt oder nicht. Solange der Mieter die Miete bezahlt und die leerstehende Wohnung keinen Schaden nimmt (z. B. wegen fehlender Beheizung im Winter) kann der Vermieter sich nicht gegen den Leerstand wenden. 16.2.2 Formvorschriften Das Mietverhältnis entsteht mit Abschluss des Mietvertrages. Dabei ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags zwar üblich, jedoch keineswegs notwendig. Ein Vertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden oder konkludent zustande kommen, z. B. wenn der Vermieter die nicht vereinbarte Nutzung über einen längeren Zeitraum duldet. Schriftform ist gemäß § 550 BGB jedoch erforderlich, sobald die Mietsache für längere Zeit als ein Jahr vermietet werden soll. Zwar ist auch in diesem Fall das Mietverhältnis wirksam, selbst wenn dem Formerfordernis nicht entsprochen wurde. § 550 BGB bestimmt jedoch, dass bei fehlender oder unzureichender Schriftform der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und die Kündigung bereits zum Ablauf des ersten Jahres nach Überlassung der Mietsache zulässig ist. Beispiel: Abschluss eines mündlichen Mietvertrages im März 2008 für die Zeit vom 01.04.2008 bis 31.03.2012. Da die Schriftform nicht beachtet wurde, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die früheste Kündigung ist unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfristen zum Ablauf des 31.03.2009 möglich. Insbesondere bei Geschäftsraummietverträgen, die über einen langen Zeitraum geschlossen werden sollen, kann ein Verstoß gegen die Schriftform dazu führen, dass der Vertrag nicht die erwarteten 10 oder 15 Jahre läuft, sondern nach Ablauf eines Jahres jederzeit gekündigt werden kann. Gesetzliche Schriftform gem. §§ 126, 550, 578 BGB bedeutet, dass die wesentlichen Mietvertragsbedingungen im Vertrag enthalten sein müssen, dieselbe Vertragsurkunde von den Parteien des Vertrages eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet werden muss, § 126 Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Ist der Vertrag mehrseitig, muss nicht jede Seite unterschrieben werden, aber die einzelnen Blätter sollten zusammengeheftet oder sonst in einer Form fest verbunden werden. Das empfiehlt sich auch für alle Anlagen (wie Lageplan oder Grundriss). Für die Wirksamkeit eines schriftlichen Mietvertrages ist es nach der Rechtsprechung ausreichend, dass er aus einzelnen Blättern besteht, deren Zusammengehörigkeit sich aus einer einheitlichen Gestaltung (fortlaufende Nummerierung, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlicher Zusammenhang des Textes, Gliederung) ergibt. Eine feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter ist danach nicht mehr erforderlich. Die Schriftform ist nicht zuletzt aus Beweisgründen dennoch für jeden Vertrag dringend zu empfehlen. Beachte: Von der Schriftform zu unterscheiden ist die Textform, auf die an einigen Stellen auch im Mietrecht Bezug genommen wird, z. B. §§ 554 Abs. 3, 556a Abs. 2, 556b Abs. 2, 557b Abs. 3, 558a Abs. 1, Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 612 612 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung 559b Abs. 1, 560 Abs. 1 BGB. Die Textform bezeichnet nach § 126b BGB eine lesbare, dauerhafte und unterschriftslos gültige Erklärung. Sie umfasst im Gegensatz zur Schriftform auch Telefax-, E-Mail-, Telegramm- oder SMS-Nachrichten. Im Unterschied zur Schriftform bedarf es bei der Textform keiner eigenhändigen Unterschrift. 16.2.3 Formularvertrag In den meisten Fällen verwenden Vermieter heute beim Abschluss von Mietverträgen sog. Formularmietverträge mit für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen. Hierzu zählen auch Formularmietverträge, wie sie im Schreibwarenhandel, bei den Interessenverbänden der Haus- und Grundstückseigentümer oder den Mietervereinen erhältlich sind. 16.2.3.1 Grundlagen Die in solchen Formularmietverträgen abgedruckten Klauseln stellen regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar und unterliegen damit der Kontrolle nach den §§ 305–310 BGB. Durch die dortigen Regelungen soll der Vertragspartner vor der Überlegenheit des Verwenders von AGB geschützt werden. AGB liegen dagegen nicht vor, wenn die Vertragspartner die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt haben (vgl. § 305 Abs. 1 BGB). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der von einer Seite vorgegebene Inhalt des Mietvertrages zur Disposition des anderen Vertragspartners gestellt wird. Hierfür reicht es aber nicht, dass in einem bereits vorformulierten Vertrag noch einige Passagen ausgefüllt werden müssen, von zwei alternativen Klauseln eine angekreuzt wird oder der Formulartext die Aufforderung enthält, nicht gewünschte Teile zu streichen. Die gesetzlichen Vorgaben der §§ 305–310 BGB bestimmen, welche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter durch AGB getroffen werden können und welche Regelungen unzulässig sind. Im Rahmen der Inhaltskontrolle durch die Gerichte sind bereits eine Reihe von Klauseln überprüft worden. Für den gewerblichen Bereich wurde beispielsweise entschieden: • Im Einzelhandel wird zwischen den Vertragsparteien oftmals eine Umsatzmiete vereinbart. Eine solche Regelung ist auch formularmäßig zulässig. • In Gewerbemietverträgen werden häufig Öffnungszeiten/Betriebszeiten vorgeschrieben, die der Mieter einzuhalten hat. Das ist grundsätzlich zulässig. • Der Vermieter ist berechtigt, formularmäßig jeglichen Konkurrenzschutz zu Lasten des Mieters auszuschließen. • Der Gewerbemieter kann formularmäßig verpflichtet werden, solche Versicherungen für das Mietobjekt abzuschließen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter ein eigenes Risiko oder das des Vermieters absichert. 16.2.3.2 Einschränkungen bei Wohnraum Bei Wohnraummietverhältnissen macht die Rechtsprechung zum Schutz des Mieters wesentlich strengere Vorgaben. Daher sind beispielsweise folgende Klauseln für unwirksam angesehen worden: • Das Recht auf Mietminderung darf bei Wohnraummietverträgen nicht vertragsmäßig ausgeschlossen oder erschwert werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 613 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 613 • Ein völliger Ausschluss der Tierhaltung durch eine Klausel in einem Formularmietvertrag ist unzulässig; denn von einer solchen Klausel werden auch Kleintiere (Vögel, Hamster, Meerschweinchen) erfasst, von denen grundsätzlich keine Beeinträchtigung zu erwarten ist. • Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, selbst Arbeiten an der Mietsache vorzunehmen, sind unwirksam. Ein Mieter kann nicht verpflichtet werden, zerbrochene Innen- und Außenscheiben zu ersetzen oder Rohrverstopfungen zu beseitigen. • Der Mieter kann nicht durch starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. 16.3 Vertragsparteien 16.3.1 Wer kann Vertragspartner sein? Parteien des Mietvertrages sind diejenigen Personen, die den Vertrag geschlossen haben, also Mieter und Vermieter. Als Vertragspartner kann jede natürliche und juristische Person auftreten, die geschäftsfähig ist. Es können auch mehrere Personen Mieter oder Vermieter sein, die dann jeder als Gesamtschuldner für die gesamte Leistung einzustehen haben. Vermieter muss nicht unbedingt der Eigentümer der Sache sein, er muss nur über die Mietsache verfügen können. Zum Beispiel kann der Vermieter seine Verfügungsbefugnis selbst erst aufgrund eines Mietvertrages erlangt haben (Untermiete). Sofern ein Vertreter den Mietvertrag unterzeichnet, sollte er beachten, dass er sein Handeln in Vertretung entsprechend kennzeichnet. Denn wird nicht deutlich, dass der Vertreter einen anderen vertraglich verpflichten will und ergibt sich dies auch nicht aus den Umständen, so wird der Vertreter selbst aus dem Rechtsgeschäft verpflichtet, § 164 Absatz 2 BGB. 16.3.2 Wechsel der Vertragspartner Es gibt verschiedene Möglichkeiten, dass sich die Parteien eines bestehenden Mietvertrages während der Mietvertragslaufzeit ändern. Dies kann durch Gesetz oder durch Vereinbarung geschehen. Veränderungen können auf Vermieter- oder auf Mieterseite auftreten. 16.3.2.1 Auf Mieterseite Bei Geschäftsraummietverträgen geht der Mietvertrag beim Tod des Mieters kraft Gesetzes auf den/die Erben über. Bei einem gemeinsamen Wohnraummietvertrag von mehreren Mietern wird das Mietverhältnis beim Tode des einen mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt (§ 563a BGB). Der überlebende Mieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der Frist des § 573d Abs. 2 BGB (3 Monate) kündigen. Unterhielt der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Hausstand mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner, ohne dass diese selbst Mieter waren, treten diese in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 1 BGB), falls nicht binnen eines Monats ein Widerspruch erfolgt. Das heißt, die Mitbewohner des verstorbenen Mieters können sich entscheiden, ob sie auf Basis des bisherigen Mietvertrages, Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 614 614 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung jetzt als Mieter, in der Wohnung verbleiben möchten oder sich dagegen aussprechen und die Mietsache aufgeben. Wird Widerspruch erhoben, treten die im Haushalt lebenden Kinder und andere Familienangehörige in das Mietverhältnis ein. Auch diesen steht das genannte Widerspruchsrecht zu. Der Vermieter hat nach § 563 Abs. 4 ein Kündigungsrecht. Treten keine Personen nach § 563 in das Mietverhältnis ein oder erfolgt keine Fortsetzung nach § 563a BGB, wird es mit den Erben fortgesetzt § 564 BGB. Mieter und Vermieter steht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 3 Monaten zu. Es kommt auch vor, dass der Mieter vorzeitig oder vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag entlassen werden will und er dem Vermieter deshalb mehrere Nachmieter benennt, die bereit sind, in seinen laufenden Mietvertrag als Mieter einzusteigen. Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung besteht jedoch für den Vermieter keine Verpflichtung, einen vom Mieter benannten Nachmieter zu akzeptieren und diesen vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. 16.3.2.2 Auf Vermieterseite Wird die vermietete Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein (§ 566 BGB). Es handelt sich um die gesetzliche Regel „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf Abschluss eines neuen Mietvertrags, sondern der bisherige Mietvertrag wird mit dem Erwerber fortgesetzt. Der Erwerber übernimmt kraft Gesetzes die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags. Alle bis zum Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Ansprüche verbleiben beim bisherigen Vermieter, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Erwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden. Beachte: Im Wohnraummietverhältnis kann dem Mieter beim Verkauf seiner Wohnung ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen. Dies ist der Fall, wenn die vermietete Wohnung, an der nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum gegründet worden ist, an einen Dritten verkauft wird. Voraussetzung ist • ein bestehender Mietvertrag, • die Überlassung der Wohnung an den Mieter, • die Begründung vom Wohnungseigentum (Anlegung der Wohnungsgrundbücher) nach der Überlassung und • der Verkauf der entstandenen Eigentumswohnung an einen Dritten. Voraussetzung für ein Mietervorkaufsrecht ist folglich, dass die bei Mietvertragsabschluss noch nicht aufgeteilte Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Gemäß § 577 Abs. 2 BGB muss der Vermieter oder Dritte den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages informieren, verbunden mit der Unterrichtung über das bestehende Vorkaufsrecht. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob er die von ihm bewohnte Wohnung selbst erwerben möchte (§ 577 Abs. 1 Satz 3 BGB i. V. m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB), § 577a BGB ist zu beachten. Macht der Mieter sein Vorkaufsrecht geltend, erwirbt er die Wohnung zu den gleichen Bedingungen, wie sie im Kaufvertrag mit dem Dritten beurkundet wurden. Der Mieter kann also bei einem Verkauf gegenüber dem Vermieter/Verkäufer seine Priorität auf Erwerb der Wohnung geltend machen. Der Mieter hat allerdings dann kein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Fami- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 615 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 615 lienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Wird das Vorkaufsrecht nicht (rechtzeitig) geltend gemacht, geht der Mietvertrag mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch nach § 566 BGB auf den Erwerber über. 16.4 Mietzeit Die Dauer der Mietzeit kann zwischen den Mietparteien frei vereinbart werden. Dies gilt grundsätzlich auch im Wohnraummietverhältnis. 16.4.1 Unbefristeter Mietvertrag Fehlt eine Vereinbarung über die Mietzeit oder die Dauer des Mietverhältnisses, ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Mieter und Vermieter können ein solches unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich normierten Kündigungsfrist beenden. Allerdings bedarf der Vermieter einer Wohnung zusätzlich eines berechtigten Interesses, um ein unbefristetes Mietverhältnis gegenüber dem Mieter kündigen zu können. 16.4.2 Zeitmietvertrag 16.4.2.1 Grundlagen Wird das Mietverhältnis befristet abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen. Das befristete Mietverhältnis endet erst mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, dann allerdings ohne dass es einer Kündigung bedarf. 16.4.2.2 Einschränkungen bei Wohnraum Bei Vermietung einer Wohnung gelten für befristete Mietverhältnisse Sonderregelungen gemäß § 575 BGB. Danach können die Parteien befristete Mietverhältnisse abschließen, wenn die Befristung durch ein besonderes Interesse des Vermieters gerechtfertigt ist (sog. qualifizierter Zeitmietvertrag): Der Vermieter muss beabsichtigen, die Wohnung nach Ende der Mietzeit zu bestimmten Zwecken zu nutzen. Nach dem Gesetz sind nur folgende Verwendungsabsichten zulässig: • Eigennutzung • Modernisierung • Betriebsbedarf Der Vermieter muss dem Mieter zudem seine Verwendungsabsicht bei Abschluss des Zeitmietvertrags gemäß § 575 Abs. 1 BGB schriftlich mitteilen. Die Mitteilung erfolgt am besten, aber nicht notwendigerweise im Mietvertrag. Vier Monate vor Ablauf der Mietzeit kann der Mieter vom Vermieter binnen eines Monats Auskunft verlangen, ob der Grund für die Befristung noch fortbesteht. • Sofern der Befristungsgrund noch besteht, endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt. • Erfolgt die Mitteilung über den Fortbestand des Befristungsgrundes nicht innerhalb der Monatsfrist, so kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 616 616 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung • Entfällt die Verwendungsabsicht nach Abschluss des Mietvertrages, hat der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. • Verzögert sich die Verwendungsabsicht, hat der Mieter einen Anspruch auf eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses. Beispiel 1: Der Mietvertrag über eine Wohnung läuft vom 01. 04. 2006 bis 31. 03. 2009. Der Mietvertrag enthält den Hinweis, dass der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit wegen einer geplanten Versetzung selbst nutzen möchte. Im Dezember 2008 zeigt sich, dass sich die Versetzung um ein Jahr verzögert. Der Mieter kann die Verlängerung des Mietvertrages um ein Jahr verlangen. Beispiel 2: Der Mietvertrag über eine Wohnung läuft vom 01. 04. 2006 bis 31. 03. 2009. Der Mietvertrag enthält den Hinweis, dass der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit umfangreich umbauen möchte. Wird die geplante Baumaßnahme vom Vermieter aufgegeben, kann der Mieter die Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen. 16.4.3 Verlängerungsmöglichkeiten Verlängerungsklausel In befristeten Mietverträgen kann vereinbart werden, dass sich das Mietverhältnis nach Fristablauf automatisch auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortsetzt. Ist eine solche Verlängerungsklausel in den Vertrag aufgenommen worden und möchte eine Vertragspartei keine Fortsetzung des Mietverhältnisses, muss Sie dem anderen Vertragspartner (ggf. unter Einhaltung einer vereinbarten Frist) mitteilen, dass sie die Fortsetzung des Vertrages ablehnt. Verlängerungsoption Verträge mit einer Verlängerungsoption räumen dem Mieter innerhalb einer Frist das Recht ein, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Wird das Recht nicht ausgeübt, endet der Vertrag durch Zeitablauf. Beispiel: Der Mieter erhält ein einmaliges Optionsrecht auf die Verlängerung des Mietvertrages um weitere 5 Jahre nach dem 31.12.2010, also bis einschließlich 31.12.2015. Das Verlängerungsverlangen muss dem Vermieter vereinbarungsgemäß schriftlich bis spätestens 9 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses (also bis 31.03.2010) zugehen, sonst ist die Option nicht wirksam ausgeübt. Stillschweigende Verlängerung Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei Ihren entgegenstehenden Willen erklärt. Damit bei einer Beendigung des Mietverhältnisses kein „vertragsloser Zustand“ entsteht, wenn der Mieter mit Wissen des Vermieters die Mietsache weiter nutzt, regelt § 545 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Auf die Art und Weise der Beendigung des Mietverhältnisses kommt es dabei nicht an, mithin kommen in Betracht: ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung, befristetes Mietverhältnis. Die Frist für einen Widerspruch beträgt 14 Tage. Sie beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt, für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs. Für den Widerspruch genügt jede Äußerung, die erkennen lässt, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit nicht gewollt ist. Die Parteien können bereits bei Abschluss des Mietvertrags eine entsprechende Erklärung in den Mietvertrag aufnehmen, wonach einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB bereits im Vorfeld widersprochen wird. Im Mietvertrag sollte dabei nicht nur auf § 545 BGB verwiesen werden, sondern auch dessen Inhalt textlich wiedergegeben werden. Vorsorglich sollte der Vermieter bei dem Ausspruch der Kündigung bzw. bei der Mitteilung, dass Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 617 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 617 das Mietverhältnis auf Grund einer Befristung nunmehr zu einem bestimmten Zeitpunkt endet, zusätzlich einen Widerspruch nach § 545 BGB erklären. 16.5 Mietzins 16.5.1 Grundmiete Die Entrichtung des Mietzinses ist die Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsgewährung der Mietsache. Das vom Mieter geleistete, feste Entgelt für die reine Gebrauchsüberlassung wird als Grundmiete bezeichnet. Heute obliegen dem Vermieter zumeist noch eine Reihe von Nebenleistungen, wie z. B. die Bereitstellung von Strom, Wasser und Heizung. Es ist üblich, dem Mieter hierfür gesonderte Kosten, Neben- bzw. Betriebskosten, abzuverlangen. Dazu bedarf es einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Vereinbarung im Mietvertrag. Bei der Vermietung von Wohnraum darf der Vermieter vom Mieter keine zusätzliche Umsatzsteuer verlangen, da Mieteinkünfte nach § 4 Ziffer 12a UStG umsatzsteuerfrei sind. Bei der Vermietung eines Geschäftsraums kann der Vermieter nach § 9 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuer optieren. In diesen Fällen wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer als Teil der Mietzahlung an den Vermieter zu leisten hat. Hinsichtlich der Fälligkeit der Miete regelt § 556b Abs. 1 BGB, dass der Mieter die Miete vorschüssig bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten hat. Dies gilt über § 579 Abs. 2 BGB auch für Geschäftsräume. Die Regelung kann allerdings im Mietvertrag auch anders gefasst werden. Aufgrund dieser gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung gerät der Mieter am 4. Werktag des Monats ohne weiteres mit der Mietzahlung in Verzug. Einer besonderen Aufforderung oder Mahnung des Vermieters bedarf es dann nicht. Bei der Höhe der Grundmiete haben die Mietvertragspartner grundsätzlich die Möglichkeit des freien Aushandelns. Eine Begrenzung nach oben besteht nur insoweit, als die Geschäftsraummiete nicht sittenwidrig sein darf (§ 138 BGB) und bei der Wohnraummiete die Vorschriften zum Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und des Mietwuchers (§ 291 StGB) zu beachten sind. Mietwucher liegt dann vor, wenn der Wert der Leistungen, die sich der Vermieter versprechen lässt, in einem auffälligen Missverhältnis zu den dem Mieter erbrachten Leistungen stehen. Auf den Mietzins bezogen bedeutet dies, dass Mietwucher dann vorliegt, wenn der Mietzins über 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Als Vergleichsmietzins kann der Mietspiegel herangezogen werden, falls ein solcher vorliegt. In allen anderen Fällen ist die richtige Mietzinshöhe über Vergleichsmieten zu bestimmen. Weiter ist Voraussetzung, dass der Vermieter bei Vertragsschluss entweder die Unerfahrenheit des Mieters oder seine Zwangslage oder den Mangel seines Urteilsvermögens oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters bewusst ausgenutzt hat. Der Vermieter begeht bei Mietwucher eine Straftat nach § 291 StGB. Die Mietpreisüberhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und ist in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz geregelt. Voraussetzung ist, dass eine überhöhte Mietzinsvereinbarung infolge der Ausnutzung des geringen Angebotes an Wohnraum zustande gekommen ist. Anders als beim Mietwucher muss der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nur um mehr als 20 % übersteigen. Eine Aus- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 618 618 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung nahme gilt, wenn der vereinbarte, erhöhte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und er die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 50 % übersteigt. 16.5.2 Nebenkosten und deren Abrechnung Die Nebenkosten umfassen alle finanziellen Leistungen des Mieters, die über die Grundmiete hinausgehen. Die in der Praxis bedeutsamste Gruppe der Nebenkosten bilden die Betriebskosten. Auch für diese gilt: Der Mieter schuldet sie nur, wenn eine vertragliche Vereinbarung darüber getroffen wurde. 16.5.2.1 Grundlagen Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer für ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie entstehen. Was im Einzelnen als Betriebskosten anzusehen ist, wird in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 01.01.2004 geregelt. Sie umfasst – auszugsweise – folgende Positionen: • öffentliche Lasten (zum Beispiel Grundsteuer) • Kosten für die Wasserversorgung • Abwassergebühren • Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage • Kosten für die Warmwasserversorgung • Kosten für den Fahrstuhl • Kosten für Hausreinigung und Pflege der Gartenanlagen • Müllbeseitigungskosten • Versicherungskosten • Kosten für Antennenanlage oder Kabelfernsehen • Hausmeistervergütung Für die Verteilung der zentralen Heizungs- und Warmwasserkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage fallen z. B. die Brennstoffkosten, die Bedienungskosten, die Prüf- und Wartungskosten, die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten der Verbrauchserfassung. Sie sind zu mindestens 50 %, maximal 70 % nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, die übrigen Kosten nach der Fläche. Die Erfassung erfolgt in der Regel mit Hilfe von Heizkostenverteilern. Bei einem Geschäftsraummietvertrag hängt es allein vom Willen der Parteien ab, ob noch zusätzliche Kosten außerhalb der BetrKV vom Mieter verlangt werden, ob der Mieter Vorauszahlungen zu leisten hat und wie deren Abrechnung erfolgt. Das heißt, die Mietvertragsparteien können sich grundsätzlich ohne Einschränkung auf eine angemessene Regelung einigen. Beispielsweise kann der Geschäftsraummieter auch mit den Kosten für die Verwaltung der Mietsache, mit Kosten für Reparaturen oder eine Werbegemeinschaft belastet werden. Zumeist werden die Parteien sich darauf verständigen, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbringt, die am Ende eines festen Zeitraums vom Vermieter abgerechnet werden. Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Mieter eine Nebenkostenpauschale leistet, bei der eine Abrechnung der Nebenkosten unterbleibt. Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, die Belege einzusehen, aus denen sich die in der Abrechnung angesetzten Nebenkosten ergeben. Einsichtsrecht bedeutet, dass der Mieter die Belege in den Räumen des Vermieters durchsehen kann. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 619 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 619 Fotokopien der Rechnungsbelege kommt in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann, z. B. aufgrund seiner örtlichen Entfernung. Kopierkosten sind dann vom Mieter zu tragen. 16.5.2.2 Einschränkungen bei Wohnraum Bei Wohnungsmietverhältnissen wird die Frage, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, durch die Betriebskostenverordnung abschließend beantwortet. Eine Erweiterung des dortigen Katalogs zu Lasten des Mieters ist nicht möglich. Die Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Wird eine Pauschale vereinbart, sind damit unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters alle Betriebskosten abgegolten. Eine Erhöhung der Pauschale ist nur dann möglich, wenn ein entsprechender Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart wurde (vgl. § 560 Abs. 1 BGB). Dagegen trägt der Mieter bei Vereinbarung einer Vorauszahlung die tatsächlich von ihm verursachten Kosten. Die Vorauszahlung darf nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Den Abrechnungsmaßstab können die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages festlegen. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. Wasser, Heizung) oder einer erfassten Verursachung (z. B. Müll) abhängen nach einem Maßstab, der dem Verbrauch Rechnung trägt, ansonsten (z. B. Versicherung, Grundsteuer) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 BGB). Abweichungen in der Nebenkostenabrechnung zum Betrag der Vorauszahlung werden ausgeglichen: Hat der Mieter zu geringe Vorauszahlungen geleistet, muss er den entsprechenden Betrag nachzahlen, ansonsten muss ihm der Vermieter sein Guthaben erstatten. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB für Wohnmietverhältnisse). Häufig fällt der Abrechnungszeitraum mit dem jeweiligen Kalenderjahr zusammen. Das ist aber nicht zwingend. Nach Verstreichen der Abrechnungsfrist können in der Wohnungsmiete keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden. Guthaben stehen dem Mieter aber weiterhin zu. Auch der Mieter muss seine Einwände bis spätestens 12 Monat nach Zugang der Abrechnung erheben. Diese Fristen verlängern sich nur dann, wenn der Vermieter/Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, z. B. weil Rechnungen noch nicht vorliegen. 16.5.3 Mietminderung Der Mieter hat das Recht auf eine angemessene Minderung des Mietzinses, wenn die Mietsache einen nicht nur unerheblichen Mangel aufweist. Dagegen bleibt eine Mietminderung außer Betracht, sofern es sich nur um eine unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache handelt. Ist ein Mangel gegeben, tritt die Minderung automatisch ein, ohne dass es einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Das heißt, der Mieter ist berechtigt, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Zur Berechnung der Mietminderung ist dabei immer auf den Zeitraum abzustellen, in dem die objektive Gebrauchstauglichkeit der Mietsache tatsächlich gemindert ist. Im Fall eines Mangels der Mietsache ist der Mieter gemäß § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet, diesen dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter soll dadurch die Möglichkeit zur Besei- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 620 620 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung tigung des Mangels und der Schadensbegrenzung erlangen. Unterlässt der Mieter eine derartige Mängelanzeige, so verliert er bezüglich dieser Mängel sein Recht auf Minderung. Auf die Mängelanzeige kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn • der Vermieter den Mangel bereits kennt oder kennen muss, z. B. weil er im selben Haus wohnt, • der Vermieter den Mangel gar nicht beseitigen kann, z. B. wenn Baulärm von einer angrenzenden Baustelle kommt. Der Mieter verliert sein Recht auf Mietminderung, wenn • der Mieter bei Vertragsschluss Kenntnis vom Mangel hatte, und er sich diesbezüglich bei Annahme der Mietsache seine Rechte nicht vorbehalten hat, • der Mangel bei Vertragsschluss dem Mieter auf Grund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter diesen nicht arglistig verschwiegen hat • der Mieter einen während der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und dieser in Folge dessen keine Abhilfe schaffen konnte, • der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Dagegen ist die bisherige Rechtsprechung aufgehoben, dass der Mieter sein Recht zur Minderung endgültig verliert, wenn er den Mangel ca. 6 Monate hingenommen hat, ohne ihn anzuzeigen oder die Miete zu mindern. Die Mietminderung ist von der Bruttomiete vorzunehmen, also inkl. Nebenkosten, gleichgültig, ob eine Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung vereinbart ist. Eine gesetzliche Regelung für die Höhe der Minderung existiert nicht. Die konkrete Höhe der Minderung hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab. Insofern können Mietmängelund Minderungslisten einen ungefähren Anhaltspunkt geben, wo der jeweilige Mangel einzuordnen ist. Die nachfolgenden Quoten verstehen sich folglich als Richtwerte, die im Einzelfall zu überprüfen sind. 5–10 % Minderung • undichte Fenster in der ganzen Mietsache • Dach undicht, dadurch Feuchtigkeit in der Mietsache • ungenügende Beheizung einzelner Räume • erhebliche optische Mängel eines Treppenhauses • Lärmstörungen durch mangelnden Trittschallschutz 20–50 % Minderung • dauernde Ruhestörung durch Nachbarn • Lärm- und Geruchsbelästigung durch Imbissstuben • Duschkabine nicht nutzbar 60–80 % Minderung • einzige Toilette in der Mietsache nicht nutzbar 100 % Minderung • längerer Ausfall der Heizungsanlage in den Wintermonaten • unzumutbare Nutzung der Mietsache während Modernisierungsarbeiten • vollständiger Ausfall der Elektrik für Licht, Warmwasser usw. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 621 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 621 16.6 Mietsicherheiten 16.6.1 Grundlagen Zur Sicherung der vertraglichen Pflichten des Mieters kann der Vermieter eine Mietsicherheit/Mietkaution verlangen. Durch die Kaution soll der Vermieter für Forderungen gegenüber dem Mieter abgesichert werden, die insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses noch offen sind. Da die Kaution zur Sicherung und Befriedigung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient, darf der Vermieter die Kaution nicht nur am Ende des Mietverhältnisses verwenden. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution besteht nicht. Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag nichts vereinbart, hat der Vermieter auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Kaution. Geleistet werden kann die Kaution durch eine bestimmte Summe Geldes, aber auch durch eine Bürgschaftserklärung. Die Höhe der Kautionssumme ist bei der Geschäftsraummiete nicht begrenzt. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Abrechnung und die Auszahlung der vom Mieter geleisteten Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt, ist der Auszahlungsanspruch fällig, wenn keine Verpflichtungen des Mieters mehr zu erwarten sind. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution wegen noch nicht abgerechneter Nebenkosten bis zur Abrechnung zurückbehalten. Der Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution unterliegt der allgemeinen Verjährung von 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist. 16.6.2 Einschränkungen bei Wohnraum Bei Mietverhältnissen über Wohnraum bestimmt § 551 BGB, dass die Kaution maximal die Summe des Betrages von drei Monatsnettomieten betragen darf. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem persönlichen Vermögen anlegen. Eine gesetzliche Verpflichtung besteht zur Anlage zum Sparbuchzins (Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist). Der Mieter ist berechtigt, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Unzulässig ist daher die Regelung, wonach der Mieter sich verpflichtet, vor Übergabe der Wohnung den Nachweis der Sicherheit zu führen. Bei einer Veräußerung der Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses haftet der Veräußerer für die Rückgabe der Kaution, wenn sie der Mieter vom Erwerber nicht erlangen kann, § 566a BGB. 16.7 Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sind nach dem Gesetz Hauptpflichten des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gewähren des Gebrauchs bedeutet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu unterlassen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 622 622 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Grundsätzlich muss der Vermieter das reparieren lassen, was durch äußere Einflüsse beschädigt wurde, sei es durch ein Unwetter, sei es durch Vandalismus u. ä. Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder Personen für die er haftet, verschuldet wurde. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). 16.7.1 Grundlagen Unter Instandhaltung sind vorbeugende Maßnahmen zu verstehen, die den vertragsgemäßen Zustand aufrechterhalten bzw. drohende Mängel verhindern. Die Instandhaltung betrifft somit die Vermeidung von Schäden sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung der Mietsache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit. Instandsetzung dient dazu, eine in einem vertragswidrigen Zustand befindliche Mietsache in einen vertragsgemäßen zu überführen. Hier geht es folglich um die Behebung von bereits eingetretenen Mängeln oder Schäden. Bei der Geschäftsraummiete können die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden. Dies ist im Wege einer Individualvereinbarung umfassender möglich, als mit einem Formularvertrag. Bei einer Individualvereinbarung ergeben sich Einschränkungen nur insoweit, als der Vertrag nicht gegen Treu und Glauben verstoßen darf. Zum Beispiel trifft den Mieter keine Instandsetzungsverpflichtung für solche Schäden, gegen die der Vermieter versichert ist. In einem Formularvertrag gelten auch für den Geschäftsraummietvertrag engere Grenzen. Die Einzelheiten sind gesetzlich nicht geregelt und unterliegen der Kontrolle der Gerichte. Beispielsweise wird die häufige Klausel, wonach der Mieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht an „Dach und Fach“ trägt, für unwirksam angesehen. Im Wohnungsmietvertrag können dagegen lediglich zwei Ausnahmen von der gesetzlichen Grundregel vereinbart werden, wonach Instandhaltung und Instandsetzung Sache des Vermieters sind: • Der Mieter kann im Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. • Der Mieter kann zur Bezahlung von Bagatellschäden verpflichtet werden, sog. Kleinreparaturklausel. 16.7.2 Schönheitsreparaturen Nach den gesetzlichen Vorgaben muss der Vermieter die Mietsache auch während des laufenden Mietverhältnisses in einem ansehnlichen Zustand halten. Im obliegt die sogenannte „Dekorationspflicht“. Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem ansehnlichen Zustand halten. Es ist mittlerweile aber üblich geworden, über Formularklauseln dem Mieter die Pflicht zur Renovierung der Wohnung (Schönheitsreparaturen) aufzuerlegen. Schönheitsreparaturen sind Instandhaltungsmaßnahmen, die ein durch den vertragsgemäßen Gebrauch verschlechtertes Aussehen der Mietsache beseitigen. Dazu gehören das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren jeweils von innen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 623 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 623 Soweit die Pflichtenübertragung auf den Mieter in einem Formularmietvertrag erfolgt, muss dieser sich an den Bestimmungen des BGB über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen messen lassen (§§ 305 - 310 BGB). Seit mehreren Jahren hat sich der Bundesgerichtshof der üblicherweise verwendeten Schönheitsreparaturklauseln angenommen und diese in weiten Teilen für unwirksam erklärt. Dabei tendiert die Rechtsprechung dazu, bei der Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zwischen Wohnen und Gewerbe keine Unterscheidung mehr vorzunehmen. Bei den Regelungen zur Schönheitsreparatur hat sich in der Vergangenheit der so genannte Fristenplan durchgesetzt. Das heißt, dem Mieter werden im Mietvertrag Zeitabstände vorgegeben, innerhalb derer die Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind allerdings Formularklauseln unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen. Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Mietsache beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat. Mietvertragsklauseln werden dann als „starr“ angesehen, wenn Sie beim Mieter den Eindruck erwecken, er habe verbindlich zu den festgelegten Fristen die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wirksam sind stattdessen nur noch solche „weiche“ Klauseln, die dem Mieter trotz Ablaufs der Fristen den Einwand der fehlenden Renovierungsbedürftigkeit erhalten. Die Formulierung im Mietvertrag muss beispielsweise lauten: „Die Fristen belaufen sich im Allgemeinen auf ….“ oder „In der Regel werden alle …. Jahre Schönheitsreparaturen erforderlich sein“. Auch bei der Beendigung eines Mietverhältnisses wird von Vermieterseite versucht, den Mieter bei der Endrenovierung in die Pflicht zu nehmen. Dabei ist es nach der Rechtsprechung nicht möglich, den Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen laut Fristenplan und zur Endrenovierung zu verpflichten. Dies würde eine übermäßige Belastung des Mieters darstellen. Wenn also vom Vermieter eine Schlussrenovierung gewünscht wird, sollte der Mietvertrag keine Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Renovierungen enthalten. Zieht der Mieter vorzeitig, das heißt vor Ablauf der jeweils festgelegten Renovierungsintervalle aus, so sehen viele Mietverträge statt der Endrenovierungsverpflichtung eine Quotenabgeltungsklausel vor. Dem Mieter soll die Verpflichtung zur Renovierung erlassen werden, wenn er an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen verstrichene Mietzeit zahlt. Knüpft die jeweilige Abgeltungsklausel allerdings an einen starren Fristenplan, ist auch die Abgeltungsklausel unwirksam, da in diesem Fall keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Mietsache stattfindet. Abgeltungsklauseln sollen deshalb nur dann zulässig sein, wenn die vereinbarten Fristen erst bei Einzug zu laufen beginnen, der Mieter nicht an einen Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes gebunden ist, es ihm stets vorbehalten bleibt, die Schönheitsreparatur selbst vorzunehmen und kein starrer Fälligkeitszeitpunkt vereinbart wird. Auch bei einer Abgeltungsregelung ist daher eine „weiche“ Formulierung bei der Bezugnahme auf die Fristen zu wählen. Soweit sich der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, muss er diese vertragsgemäß durchführen. Nimmt der Mieter die erforderlichen Arbeiten nicht vor, kann der Vermieter neben der Erfüllung der Renovierungsverpflichtung Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Mieter trotz Fristsetzung nicht renoviert, § 281 BGB sowie § 286 BGB. Die Ansprüche des Vermieters auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen verjähren in der kurzen 6-Monats Frist des § 548 BGB, die schon mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt. Als Rückgabe wird hier nicht erst die vollständige Räumung angesehen, sondern bereits die bloße Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 624 624 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Besitzverschaffung (Schlüsselübergabe) und Möglichkeit des Vermieters, ungehindert die Mietsache auf Mängel usw. untersuchen zu können. Beachte: Beschädigungen der Mietsache sind von eventuellen Schönheitsreparaturen vollkommen unabhängig. Vom Mieter verursachte Schäden der Mietsache hat er selbstverständlich zu beheben. Darunter fallen Schäden wie z. B. gesprungene Scheiben, Fliesen, zerkratzte Türen, Dellen, zerrissene Teppiche etc. 16.7.3 Instandsetzung Wie dargestellt, obliegt es nach der gesetzlichen Vorschrift des § 535 BGB in erster Linie dem Vermieter, die vermietete Sache zu erhalten und wiederherzustellen und somit den vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit zu gewährleisten. Nach der vorgenannten gesetzlichen Vorschrift ist allein der Vermieter verpflichtet, auf seine Kosten notwendige Reparaturen der Mietsache durchzuführen. Bei der Abwälzung der Reparaturpflicht auf den Geschäftsraummieter ist nur dann zu beanstanden, wenn dem Geschäftsraummieter die Erhaltungslast in vollem Umfang auferlegt wird und er zur Behebung anfänglicher Mängel verpflichtet wird. Auch darf der Geschäftsraummieter nicht zur Beseitigung von Schäden verpflichtet werden, die von Dritten verursacht werden und nicht seinem Risikobereich zuzuordnen sind. Auch in Wohnungsmietverträgen kann die Instandsetzungspflicht in Teilen auf den Mieter verlagert werden. Sog. Kleinreparaturklauseln in Formularverträgen verpflichten den Mieter entgegen der gesetzlichen Regelung im Hinblick auf kleinere Verschleißreparaturen. Damit soll der Mieter zu einem sorgsamen Umgang mit der Mietsache angehalten werden. Eine solche Klausel ist in Formularverträgen gegenständlich und betragsmäßig zu begrenzen. Gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass die Verpflichtung auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, z. B. Wasserhähne, Steckdosen, Lichtschalter. Nicht dazu gehören Reparaturen an in der Wand verlegten Leitungen und Verglasungen. Betragsmäßige Begrenzung heißt die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur, als auch für die Gesamtbelastung in einem bestimmten Zeitraum. Derzeit gelten € 75 für die Einzelreparatur noch als zulässig. Die zulässige Gesamtbelastung wird zwischen Festbeträgen in Höhe von € 150 bis zu 8 % der Jahresmiete gesehen. Eine Klausel, nach welcher der Wohnungsmieter verpflichtet ist, entweder die Kleinreparaturen selbst durchzuführen oder im eigenen Namen einen Handwerker zu beauftragen, ist unzulässig. Es kann also allenfalls die Verpflichtung, für Bagatellschäden zu zahlen, auf den Mieter übertragen werden. 16.7.4 Modernisierung Unter den Begriff „Modernisierung“ werden alle baulichen Maßnahmen zusammengefasst, die den Gebrauchswert einer Immobilie erhöhen, die Mietverhältnisse dauerhaft verbessern oder der Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Beispiele: Einbau eines Fahrstuhls, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau von Isolierverglasung, Anbau eines Balkons, Anschluss an Kabelfernsehen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 625 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 625 Es handelt sich also nicht um Instandhaltungsmaßnahmen, bei denen Schäden oder Mängel, die durch üblichen Verschleiß eingetreten sind, behoben werden. Der Mieter hat Maßnahmen der Modernisierung generell zu dulden (§ 554 Abs. 2 BGB). Dies gilt auch für den Mieter eines Geschäftsraums (§ 578 Abs. 2 BGB). Die Duldungspflicht für den Mieter besteht nicht, wenn die Maßnahmen für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Der Vermieter ist verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten dem Mieter schriftlich mitzuteilen, da Modernisierungsmaßnahme für den Mieter mit zum Teil beträchtlichen Unannehmlichkeiten verbunden (Verschmutzung, Präsenzpflicht in der Zeit der Baumaßnahme, Lärmbelästigung usw.) sein können. Dem Mieter müssen Angaben über Art und Umfang der Baumaßnahme, über den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Arbeiten gemacht werden. Zudem muss die Modernisierungsmaßnahme so genau wie möglich beschrieben werden. Der Mieter hat die Möglichkeit, bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, welche zu einer erheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume führen, außerordentlich zu kündigen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung über die Modernisierungsmaßnahme folgt, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Bei der Modernisierung von Wohnraum ist § 559 BGB zu beachten, der dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung eröffnet; beim Geschäftsraum ist dagegen eine Änderungskündigung, soweit möglich, oder eine Vereinbarung mit dem Mieter notwendig. 16.8 Mieterhöhung Im Gewerberaummietrecht existieren, anders als im Wohnraummietrecht, keine gesetzlichen Regelungen hinsichtlich einer Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung bedarf daher der mietvertraglichen Vereinbarung. Wird es versäumt, eine Mietanpassungsmöglichkeit im Mietvertrag vorzusehen, steht dem Vermieter nur die Änderungskündigung offen, was aber voraussetzt, dass es sich um keinen Zeitmietvertrag handelt. Eine Mieterhöhung bei freifinanzierten Wohnungen ist dagegen auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung möglich. Hierfür müssen die vom Gesetz (§§ 558 ff. BGB) vorgegebenen rechtlichen und formalen Voraussetzungen einhalten werden. 16.8.1 Staffelmiete In der Praxis zumeist unproblematisch erweist sich die Staffelmiete, denn sie erfolgt automatisch und der Mieter hat die Anhebungen mit Unterzeichnung des Mietvertrags anerkannt. Inhalt einer Staffelmiete ist eine schrittweise Mietzinserhöhung in bestimmten Zeitintervallen, bei der die Parteien von vornherein festlegen, wann die Miete in welcher Höhe steigen soll. Die Mietanpassung geschieht dann automatisch, ohne dass der Vermieter auf bestimmte Fristen oder Formalitäten achten muss. Besondere gesetzliche Vorgaben bestehen im Geschäftsraummietvertrag bei der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht. Es empfiehlt sich dennoch, die Erhöhungen nicht in Prozenten auszudrücken, sondern die einzelnen Stufen ziffernmäßig zu benennen. Es werden dadurch Unklarheiten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 626 626 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung vermieden, wie z. B. von welcher Basis die prozentuale Erhöhung zu berechnen ist (ursprüngliche Grundmiete oder jeweils bereits erhöhte Miete). Obwohl bei einem Staffelmietvertrag der zu zahlende Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweichen kann, bleibt der Mieter grundsätzlich auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden. Der Gesetzgeber knüpft die Vereinbarung einer Staffelmiete bei Wohnraummietverhältnissen an zusätzliche Voraussetzungen gem. § 557a BGB: • Die Vereinbarung einer Staffelmiete bedarf generell der Schriftform (Festlegung im Mietvertrag). • Im Mietvertrag müssen die stufenweisen Mieterhöhungen betragsmäßig festgeschrieben werden (der Vermieter muss konkrete EURO-Beträge nennen, die Angabe von Prozentsätzen reicht nicht aus). • Zwischen den Mietanpassungen müssen jeweils 12 Monate liegen. • Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Andere Erhöhungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierung) sind während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages ausgeschlossen. Die Kappungsgrenze ist nicht zu beachten. 16.8.2 Wertsicherungsklauseln Wird eine Wertsicherungsklausel vereinbart, dann wird die Miethöhe an die Entwicklung eines bestimmten Wertmaßstabs gebunden. Im Gegensatz zur Staffelmiete erfolgt die Anpassung nicht nach einem vorher bereits bestimmten Zeitabschnitt, sondern dann, wenn sich der entsprechende Wertmaßstab tatsächlich verändert. 16.8.2.1 Grundlagen Wertsicherungsklauseln kommt im Bereich des Geschäftsraummietvertrages die größte Bedeutung zu. Durch eine solche Klausel im Mietvertrag soll der Mietzins während des laufenden Mietverhältnisses an die allgemeine Wirtschafts- und Geldwertentwicklung angepasst werden. Es ist zu unterscheiden zwischen „echten“ Wertsicherungsklauseln, bei denen sich die Miete automatisch und ohne Zutun der Parteien an den geänderten Wertmaßstab anpasst (sog. Index- oder Gleitklauseln) und Klauseln, die ohne diesen Automatismus auskommen (insbesondere Leistungsvorbehalte und Spannungsklauseln). Mit Wirkung zum 14.09.2007 ist das Preisangaben- und Preisklauselgesetz weggefallen. Danach waren bisher Preisklauseln (Wertsicherungsklauseln) in gewerblichen Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als 10 Jahren automatisch unwirksam, wenn sie nicht durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle genehmigt wurden. Unter bestimmten Voraussetzungen galt jedoch eine Genehmigungsfiktion. Nach der Rechtslage im neuen Preisklauselgesetz bleibt es im Grundsatz bei diesem grundsätzlichen Verbot der Indexierung und den bereits bisher geltenden Ausnahmen. Bei Mietverträgen über Gewerberaum ist danach die Bestimmung des Mietzinses durch Preisklauseln zulässig, wenn Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 627 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 627 • der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens 10 Jahren geschlossen wird, oder • der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, oder • der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern (Stichwort Optionsrechte). Voraussetzung ist jeweils, dass im Mietvertrag ein im Preisklauselgesetz vorgesehener Index (z. B. Verbraucherpreisindex für Deutschland) vereinbart wird. Eine Genehmigung für Verträge, die diesen Vorgaben nicht entsprechen, ist nicht mehr möglich. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ist nicht mehr zuständig, Anfragen werden dort nicht mehr bearbeitet. Verstößt eine im Mietvertrag enthaltene Preisklausel gegen die Vorgaben des Preisklauselgesetz, bleibt die Klausel nach der neuen Regelung so lange wirksam, bis die Unwirksamkeit rechtskräftig per Gerichtsurteil festgestellt wurde. Das heißt, dass gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Preisklauseln nicht automatisch unwirksam werden. Das neue Preisklauselgesetz gilt für alle Preisklauseln, die nach dem 13.09.2007 vereinbart wurden oder die bis zum 13.09.2007 vereinbart wurden, deren Genehmigung aber bis zu diesem Datum noch nicht beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt worden ist. Beispiel für eine Indexklausel: Sofern sich der vom Statistischen Bundesamt amtlich festgestellte und veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um fünf oder mehr Punkte gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Punkte auf Basis 2005=100) ändert, so ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis. Die Änderung wird ab dem Monat wirksam, ab dem die fünf oder mehr Punkte erreicht worden sind. In jedem Fall einer erneuten Änderung des Indexes um fünf oder mehr Punkte ist eine erneute Anpassung auf Basis der jeweils letzten Miete vorzunehmen. Alternativ zu einer automatischen Gleitklausel kann z. B. eine Leistungsvorbehalts- oder eine Spannungsklausel vereinbart werden. Im Fall des Leistungsvorbehalts besteht zwar ebenfalls die Verknüpfung mit einem Wertmaßstab, z. B. Verbraucherpreisindex. Allerdings führt die Änderung der Bezugsgröße lediglich mittelbar zu einer Änderung der Miete, nämlich entweder durch eine Neufestsetzung nach billigem Ermessen oder aufgrund von Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien. Beispiel für Leistungsvorbehalt: Sofern sich der vom Statistischen Bundesamt amtlich festgestellte und veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um fünf oder mehr Punkte gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Punkte auf Basis 2005=100) ändert, so verpflichten sich die Parteien jeweils zur Neuverhandlung über die Angemessenheit der Miete. Bei der Spannungsklausel wird als Bezugsgröße regelmäßig die ortsübliche Miete für gewerbliche Grundstücke vergleichbarer Art herangezogen. Erhöht sich diese, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Die Spannungsklausel ist wegen der Schwierigkeit der Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten im gewerblichen Bereich weniger zu empfehlen. 16.8.2.2 Einschränkungen bei Wohnraum Auch im Wohnungsmietvertrag kann eine Mietanpassungsvereinbarung in Form einer Wertsicherungsklausel vereinbart werden, allerdings nur in Form einer Indexmiete. Maßgeblich für die Vereinbarung einer Indexmiete sind die gesetzlichen Regelungen des § 557b BGB. Folgende Voraussetzungen sind einzuhalten: • Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 628 628 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung • Die Mietanpassungsvereinbarung kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Die vom Gesetz vorgeschriebene Bezugsgröße ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB). • Die Klausel muss so gestaltet sein, dass die Anpassung zu Gunsten beider Vertragsparteien wirken kann. Sie muss also dergestalt formuliert werden, dass sich der Mietzins bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht und bei einem Abfall der Bezugsgröße vermindert. • Vor jeder Mieterhöhung muss der Mietzins mindestens jeweils für die Dauer eines Jahres unverändert bleiben. Die Jahresfrist berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. • Dem Mieter muss eine schriftliche Abänderungserklärung zugehen, in der die Änderung der Bezugsgröße (die maßgebliche Preissteigerungsrate) sowie die sich daraus ergebende höhere Miete in EUR angegeben sind. • Die Mieterhöhung ist nach Zugang der Erklärung ab dem übernächsten Monat wirksam, falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Dabei kommt es auf den Zugang der Abänderungserklärung an. 16.8.3 Mieterhöhungsverfahren bei Wohnraum Für den Vermieter von freifinanziertem Wohnraum sehen die §§ 558 BGB ff. gesetzliche Möglichkeiten vor, die Miete zu erhöhen. Die Vorschriften über die Mieterhöhungen gelten nach § 549 BGB nicht für • zum vorübergehenden Gebrauch vermieteter Wohnraum (z. B. Ferienwohnung, Saisonarbeiter) • möblierte Einliegerwohnung • Anmietung zum Zwecke der Weitervermietung an Personen mit dringendem Wohnbedarf (z. B. Haftentlassene, Asylbewerber) • Studenten- und Jugendwohnheim Macht der Vermieter eine solche Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend, steht dem Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu, das er innerhalb von 2 Monaten mit einer Frist von zwei weiteren Monaten geltend machen muss. 16.8.3.1 Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete Die Vorschriften finden sich in den §§ 558 ff. BGB. Danach kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete unter den folgenden Voraussetzungen verlangen: • Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unver- ändert sein (sog. Sperrfrist) und der Vermieter stellt das Erhöhungsverlangen frühestens nach Ablauf einer einjährigen Wartefrist. • Die vom Mieter geschuldete Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. • Die Mieterhöhung beträgt nicht mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren (sog. Kappungsgrenze). Hat der Vermieter die Kappungsgrenze ausgeschöpft, dann muss er bis zur nächsten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 629 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 629 Mieterhöhung drei Jahre warten. Schöpft der Vermieter die Kappungsgrenze nur teilweise aus, dann darf er innerhalb der folgenden drei Jahre noch den Unterschiedsbetrag geltend machen. Beispiel: Der Mieter zahlt seit mehr als drei Jahren EUR 7,00 Miete/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei EUR 10. Der Vermieter hat die Miete nunmehr um EUR 1,00 auf EUR 8,00 erhöht. In den drei Jahren darf der Vermieter die Miete nur noch um EUR 0,40 erhöhen, denn von der durch die Kappungsgrenze zugelassenen Erhöhung um EUR 1,40 sind bereits EUR 1,00 verbraucht. § 558a BGB bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf: Einen Mietspiegel (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB) Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Beim einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde, die durch die Gemeinde oder Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter (Mieterbund, Haus- und Grundbesitzerverein) gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Der Unterschied vom qualifizierten zum einfachen Mietspiegel besteht darin, dass der qualifizierte Mietspiegel mit wissenschaftlichem und empirischem Aufwand erstellt wurde. Er muss ebenfalls von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein. Sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen dies dem Mieter auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3). Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§§ 558a Abs. Nr. 2, 558e BGB) Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter oder der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelnen Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Hier wird der modernen Datenverarbeitungstechnologie Rechnung getragen. Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB) Dem Mieter muss im Gutachten verständlich und nachvollziehbar dargelegt werden, warum die begehrte Miete ortsüblich ist. Drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) Die Vergleichswohnungen müssen für den Mieter identifizierbar und so beschrieben sein, dass er die Vergleichbarkeit erkennen kann. Sie müssen nach Adresse, Geschoss, genaue Lage, Größe und Mietzins aufgeführt sein. Der Vermieter kann vergleichbare Wohnungen auch aus dem eigenen Wohnungsbestand benennen. § 558b BGB bestimmt, dass der Mieter, soweit er der Erhöhung zustimmt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens schuldet. Wenn der Mieter der Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens nicht zustimmt, muss der Vermieter zur Durchsetzung der Mieterhöhung auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 630 630 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung 16.8.3.2 Mieterhöhung wegen Modernisierung Der Vermieter kann Kosten, die er für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, in gesetzlich bestimmten Umfang auf die Mieter umlegen (sog. Modernisierungsumlage). Die gesetzlichen Regelungen finden sich in den §§ 559 bis 559b BGB. Folgende Eckpunkte sind zu beachten: Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt zur • Nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts • Dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z. B. Zentralheizung, moderne Badeeinrichtung, Anschluss an Kabelfernsehen) • Einsparung von Energie oder Wasser (Wärmedämmung, Isolierverglasung, Niedertemperaturheizung, Wassermengenregler) • Umsetzung von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. behördliche Auflagen, Maßnahmen zum Denkmalschutz) Der Vermieter kann jährlich 11 % der für die Wohnung aufgewandten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Beispiel: Der bisherige Mietzins beträgt EUR 700/Monat. Für die Wohnung aufgewendete Modernisierungskosten belaufen sich auf EUR 10.000,00. Der Vermieter kann die monatliche Miete um EUR 91,67/ Monat auf EUR 791,67/Monat erhöhen; eine Kappungsgrenze ist nicht zu beachten. Die Umlageerklärung muss die Berechnung der Umlage und die Erläuterung der Erhöhung enthalten. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat oder der erhöhte Mietzins um mehr als 10 % höher liegt als der im Erhöhungsschreiben mitgeteilte. 16.8.3.3 Umlage erhöhter Betriebskosten Der Vermieter kann eine Anpassung der gesondert ausgewiesenen Betriebskosten nach § 560 Abs. 1 BGB verlangen, falls sich seine Gesamtbelastung erhöht und keine Vorauszahlung oder Bruttowarmmiete vereinbart wurde. Der Vermieter kann daher nur bei einer mietvertraglichen Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale Erhöhungen auf den Mieter umlegen. Für die Erhöhung ist eine schriftliche Erklärung des Vermieters (Textform ausreichend) erforderlich, die den Grund der Umlage bezeichnet (z. B. Grundsteuererhöhung) und erläutert und den Erhöhungsbetrag nennt. Liegen die Voraussetzungen vor, ist eine Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Auf Wunsch ist dem Mieter Einsichtnahme in die Belege zu gewähren. Ermäßigen sich die in einer Pauschale enthaltenen Kosten, ist der Vermieter verpflichtet, sie entsprechend herabzusetzen (§ 560 Abs. 3 BGB). Die Zahlungspflicht des Mieters entsteht vom 1. Kalendertag des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an. Erfährt der Vermieter erst im Nachhinein von einer Erhöhung, kann er die Erklärung innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis abgeben, höchstens aber bis zum Beginn des der Erklärung vorausgehenden Jahres. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 631 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 631 16.9 Mietvertragsbeendigung Mietverhältnisse enden in der Regel durch Kündigung, Zeitablauf oder durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung. 16.9.1 Aufhebung Mit einem (auch formlos möglichen) Mietaufhebungsvertrag einigen sich die Vertragspartner des Mietvertrags einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt. Zur Vermeidung von späteren Streitigkeiten, sollten im Aufhebungsvertrag bereits alle Modalitäten zur Rückgabe der Mietsache, wie Rückbau, Schönheitsreparaturen, ggf. Abfindungszahlung etc. geregelt werden. 16.9.2 Kündigung Enthält der Mietvertrag keine Bestimmung, wann das Mietverhältnis enden soll, läuft er auf unbestimmte Zeit. Ein solches Mietverhältnis kann durch eine Kündigung beendet werden. Dagegen ist die Kündigung bei auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnissen nur in Ausnahmefällen bereits vor Ablauf der Mietzeit möglich. Bei der Kündigung kann zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung unterschieden werden. Eine ordentliche Kündigung liegt vor, wenn ein auf unbestimmte Dauer abgeschlossenes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich bestimmten Kündigungsfristen beendet wird. Wurde ein Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder bestehen lange gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen, kann ein Mietverhältnis in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen auch vorzeitig (außerordentlich) gekündigt werden. 16.9.2.1 Grundlagen Mit der Kündigung muss der Kündigende zum Ausdruck bringen, dass er das Mietverhältnis beenden will. Zur Kündigungserklärung berechtigt sind die Parteien des Mietvertrags, also Mieter und Vermieter. Die Kündigungserklärung muss stets von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet sein. Der Kündigungstext muss eindeutig und unzweifelhaft ergeben, dass das Mietverhältnis enden soll. Die Angabe des Beendigungstermins ist nicht zwingend das Wort „Kündigung“ zu verwenden. In Geschäftsraummietverträgen ist die Schriftform der Kündigung gesetzlich nicht vorgegeben, aber zumeist im Mietvertrag vereinbart. Der Kündigende kann sich bei der Kündigung vertreten lassen. Spricht der Vertreter die Kündigung aus, muss er der Kündigung einen Nachweis seiner Berechtigung zur Kündigung, also eine Vollmacht im Original, beifügen. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Kündigungsempfänger, gleich, ob Vermieter oder Mieter, die Kündigung zurückweisen, § 174. Die Kündigung stellt eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung dar und wird erst mit Zugang wirksam § 130 BGB. Zugang liegt dann vor, wenn die Kündigungserklärung so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 632 632 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Eine Teilkündigung von Mietverhältnissen ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch für alle mitvermieteten Flächen, wie Keller/Speicher/Garten/Stellplatz/Garage. Eine Ausnahme macht das Gesetz unter § 573b BGB für Wohnmietverhältnisse, falls der Vermieter aus Nebenräumen neuen Wohnraum schaffen möchte. Für alle ordentlichen Kündigungen sind die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten. Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigung, dem so genannten Kündigungstag, und dem Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll, dem so genannten Kündigungstermin. § 193 BGB gilt nach h. M. nicht, so dass die Kündigung auch an einem Sonntag zugehen muss bzw. Frist auch an einem Sonntag endet. In Geschäftsraummietverhältnis sind die Kündigungsfristen zumeist vertraglich geregelt. Das Gesetz geht von einer Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres aus, § 580a Abs. 2 BGB. Die Kündigungsfrist hängt für den Wohnraumvermieter davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits bestanden hat. Mietdauer Kündigungsfrist Vermieter bis zu 5 Jahre 3 Monate 5 bis 8 Jahre 6 Monate über 8 9 Monate Eine Abweichung im Mietvertrag zu Ungunsten des Wohnungsmieters ist unzulässig. Die für den Mieter geltende Frist beträgt einheitlich 3 Monate. Sie ist gewahrt, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen wird (§ 573c Abs. 1 BGB). 16.9.2.2 Einschränkungen bei Wohnraum Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen muss von Mieter und Vermieter stets schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum zudem nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Dagegen kann der Mieter sein unbefristetes Mietverhältnis unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne weiteres und ohne Begründung kündigen. Welche berechtigten Interessen den Vermieter zur Kündigung berechtigen, ist in § 573 BGB geregelt. Im Wesentlichen sind das: • Kündigung wegen Verletzung der vertraglichen Pflichten (z. B. wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, wiederholte Ruhestörung, wiederholte verspätete Mietzahlung, Beleidigung des Vermieters) • Eigenbedarf (siehe im folgenden 9.2.2.1) • Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (siehe im folgenden 9.2.2.2). Ausnahmsweise darf der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen, bei einem Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst bewohnt (§ 573 a BGB). In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 633 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 633 16.9.2.2.1 Kündigung wegen Eigenbedarfs Eigenbedarf ist der bekannteste und am häufigsten genannte Kündigungsgrund für Mietwohnungen. Benötigt der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen (insbesondere unmittelbare Verwandte ersten Grades) oder Angehörige seines Haushalts (insbesondere Haushaltshilfe, Pfleger), kann er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB. Eigenbedarf kommt beispielsweise in Betracht: • Aufgrund seines Gesundheitszustands ist der Vermieter auf eine Pflegeperson angewiesen, die im Haus untergebracht werden soll. • Die Tochter des Vermieters will an dem Ort studieren, an dem die Eltern eine Mietwohnung haben. Nicht aber: • Der Vermieter beansprucht die Wohnräume für die Erweiterung seines Büros. • Der Geschäftsführer der Vermietungs-GmbH will selbst in die Wohnung einziehen Der bloße Wunsch des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Der Vermieter muss vielmehr Gründe geltend machen, die vernünftig, nachvollziehbar und ggf. zu beweisen sind. Anerkannt wurden beispielsweise folgende Gründe: • berufsbedingter Ortswechsel • Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft • Geburt von Kindern • Bezug einer leichter zugänglichen Wohnung als die bisherige aufgrund Alters Unter dem Begriff „überhöhter Eigenbedarf“ sind nachvollziehbare Gründe in Frage gestellt worden, wenn der Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht (allein stehender Vermieter fordert 7-Zimmer-Wohnung). Der Vermieter muss in seinem Kündigungsschreiben wahrheitsgemäß angeben, wer in die Wohnung einziehen soll und aus welchem Grund. Und er muss einen konkreten Sachverhalt darlegen, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Vom Vermieter wird verlangt, dass er dem Mieter mitteilt, wie er seinen gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf deckt und warum er künftig ausgerechnet in der bisherigen Mieterwohnung wohnen will. Es darf kein sog. vorgeschobener oder vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen. Vorgeschobener Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder die von ihm benannte Person die Wohnung überhaupt nicht ernsthaft nutzen will. Beweispflichtig ist grundsätzlich der betroffene Mieter, dass der Eigenbedarf des Vermieters nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert wird, sondern die Wohnung anderweitig vermietet wurde. Folgende Schadenspositionen kann der Mieter beim vorgetäuschten Eigenbedarf vom Vermieter verlangen: Umzugskosten, Kosten des Rechtsstreits, Kosten für Makler und Inserate, die Mietdifferenz zwischen der alten, preiswerten und der neuen, teureren Wohnung, Malerarbeiten in der neuen Wohnung, Umbau der Einbauküche Der Vermieter kann auch dann nicht ohne weiteres wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er eine vergleichbare Wohnung besitzt, die leer steht. Er ist dann verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter als Alternative anzubieten. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 634 634 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Der Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist andauern. Fällt der zunächst vorhandene Kündigungsgrund während der laufenden Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zur weiteren Anmietung anbieten. Wird eine Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum aufgeteilt und verkauft, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs zusätzlich erschwert. Das BGB sieht bei sogenannten Umwandlungskündigungen grundsätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren vor (§ 577a Abs. 1 BGB). Ferner kann es eine von der Landesregierung für einige Gemeinden festgelegte bis zu zehnjährige Sperrfrist geben (§ 577a Abs. 2 BGB). Der Erwerber der Wohnung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist wegen Eigenbedarfs kündigen, und zwar unter Einhaltung der Kündigungsfristen, die der Sperrfrist hinzugerechnet werden müssen. Fristbeginn ist die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch. Beispiel: Über eine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung wird am 10. Juli 2007 ein Kaufvertrag abgeschlossen. Die Eigentumsumschreibung erfolgt am 28. Dezember 2007. Nach Ablauf der Dreijahresfrist im Dezember 2010 kann der Erwerber, je nach Dauer des Mietverhältnisses, wie folgt kündigen: Mietvertrag bis 5 Jahre – Kündigung frühestens zum 31.03.2011 Mietvertrag mehr als 5 Jahre – Kündigung frühestens zum 30.06.2011 Mietvertrag mehr als 8 Jahre – Kündigung frühestens zum 30.09.2011 16.9.2.2.2 Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks oder der Wohnung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, im Falle einer anderweitigen Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, wird vom Gesetz ausdrücklich ausgenommen. Als wirtschaftliche Verwertung ist die Änderung der Nutzung des Wohnraums, z. B. in einen Geschäftsraum anzusehen. Weiter die umfassende und grundlegende Renovierung der Wohnung, der Abbruch und Wiederaufbau des Gebäudes oder der Verkauf. Ala angemessen wird die wirtschaftliche Verwertung angesehen, wenn sie nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und nachvollziehbar ist. In Betracht kommt z. B. der Fall, dass der Verkauf ohne ein bestehendes Mietverhältnis einen erheblich höheren Kaufpreis (> 20 %) bringt oder für eine Sanierung die längere Räumung des gesamten Anwesens erforderlich ist. Der Vermieter muss bei der Kündigung die konkret dargelegten Vorteile aufzuzeigen, die er sich von der Modernisierung, dem Umbau oder dem Verkauf verspricht und weiter anzugeben, warum seiner Ansicht nach das bestehende Mietverhältnis ihn an den Maßnahmen hindert. Auch hier gilt die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB. Der Erwerber ist mindestens drei Jahre gehindert, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. 16.9.2.2.3 Sozialklausel Der Mieter, der von einer berechtigten Vermieterkündigung betroffen ist, kann der Kündigung gem. § 574 BGB (Sozialklausel) widersprechen. Das heißt auch bei Vorliegen hinreichender Kündigungsgründe auf Seiten des Vermieters kann der Mieter einer ordentlichen Kündigung unter Umständen die Fortsetzung seines Mietverhältnisses verlangen, § 574 BGB. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine „Härte“ darstellt, die die Interessen des Vermieters überwiegt. Dabei ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 635 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 635 Was eine Härte für den Mieter darstellen kann, ist im Einzelfall zu entscheiden. • Als Gründe des Mieters kommen z. B. in Betracht: • das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum • notwendige Umschulung von Kindern zu ungünstigem Zeitpunkt • fortgeschrittene Schwangerschaft • hohes Alter des Mieters • einverständlich erbrachte erhebliche Aufwendungen für die unrenoviert übernommene Wohnung bei Kündigung nach kurzer Wohnzeit Der Widerspruch ist schriftlich, spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter zu erklären, § 574b BGB. Die Frist verlängert sich bis zum ersten Termin im gerichtlichen Räumungsverfahren, falls der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs nicht hingewiesen hat. Auch wenn das Mietverhältnis wegen der Sozialklausel verlängert wurde, hat der Mieter stets die Möglichkeit, im Räumungsverfahren zusätzlich einen Antrag auf Erteilung einer Räumungsfrist zu stellen. 16.9.2.3 Außerordentliche Kündigungsgründe, insbesondere Kündigung wegen Zahlungsverzugs, §§ 543 Abs. 2 Ziffer 3, 569 BGB Es wird zwischen der außerordentlichen, befristeten Kündigung und der außerordentlichen, fristlosen Kündigung unterschieden. Während bei der außerordentlichen, befristeten Kündigung die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten ist, wird die außerordentliche fristlose Kündigung mit dem Zeitpunkt wirksam, zu dem sie zugeht. Für alle außerordentlichen Kündigungen gilt: Es muss ein Kündigungsgrund tatsächlich vorliegen, der dem Empfänger der Kündigung zu benennen ist. Kündigungsgründe für eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist durch den Mieter können sein: • § 540 I: Kündigung wegen Versagung der Untermieterlaubnis • § 561: Kündigung bei einer Mieterhöhung • § 554 Abs. 3: Kündigung bei baulichen Maßnahmen des Vermieters • § 544: Kündigung bei Mietverträgen die für mehr als 30 Jahre abgeschlossen wurden, nach Ablauf von 30 Jahren • § 563a: Kündigung für die Erben des Mieters beim Tod des Mieters Kündigungsgründe für eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist durch den Vermieter können sein: • § 544: Kündigung bei Mietverträgen die für mehr als 30 Jahre abgeschlossen wurden, nach Ablauf von 30 Jahren • § 563 Abs. 4: Kündigung beim Tod des Mieters, es sei denn, es liegt ein Fall der Fortsetzung vor Ein häufig anzutreffender Kündigungsgrund sowohl bei Geschäftsräumen als auch bei Wohnungen ist die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn • der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand ist. Dabei kann sich der Rückstand auch aus Teilbeträgen zusammensetzen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 636 636 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung • der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einer Monatsmiete oder einem nicht unerheblichen Teil daraus in Rückstand ist. Für den Wohnungsmieter bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 einschränkend, dass der Rückstand eine Monatsmiete übersteigen muss. Der Wohnungsmieter kann zudem durch Zahlung des gesamten rückständigen Betrags bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung abwehren, § 569 BGB. Diese Schonfrist wird dem Mieter jedoch nur einmal in zwei Jahren gewährt. Wird dem Mieter innerhalb von zwei Jahren nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs wieder wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann er die zweite Kündigung nicht mehr durch eine nachträgliche Zahlung abwehren, § 569 BGB. Eine vorherige Abmahnung ist im Fall des Zahlungsverzugs nicht erforderlich, § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB. Grundsätzlich ist eine außerordentliche fristlose Kündigung nur zulässig, wenn vorher eine Abmahnung mit Abhilfefrist ausgesprochen wurde, § 543 Abs. 3 BGB. Auf Abmahnung kann verzichtet werden, wenn • sie keinen Erfolg verspricht, weil z. B. Vermieter Mangelbeseitigung ernstlich und endgültig verweigert • Interessenabwägung sofortige Beendigung erfordert, z. B. bei schwerwiegenden Gesundheitsgefahren • Mieter sich im Zahlungsverzug befindet. 16.9.3 Rückgabe der Mietsache Nach Beendigung der Mietzeit ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die Mietsache muss in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben werden. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehört die vollständige Räumung der Mietsache, von Keller und Nebenräumen usw. und das Aushändigen des kompletten Satzes an Schlüsseln. Einbauten hat der Mieter grundsätzlich zu entfernen. Dies gilt auch, wenn sie vom Vermieter gestattet worden sind und er nicht ausdrücklich auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet hat. Der Vermieter kann die Rücknahme verweigern, wenn eine größere Anzahl von Einrichtungsgegenständen zurückgelassen wird. Einzelne zurückgelassene Gegenstände hingegen hindern die Rückgabe nicht. Die Rücknahme kann auch nicht verweigert werden, weil z. B. die Schönheitsreparaturen noch nicht durchgeführt worden sind. 16.9.4 Verjährungsfristen Im Mietrecht gibt es verschiedene Verjährungsfristen. Die sogenannte regelmäßige Verjährungsfrist beginnt zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entsteht, beziehungsweise der Gläubiger ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis darüber erlangen müsste und beträgt drei Jahre. Sie gilt unter anderem für Miet- oder Nebenkostennachforderungen des Vermieters, Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete oder Rückzahlung der Kaution. Bereits ein halbes Jahr nach dem Auszug des Mieters verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache, § 548 BGB. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 637 16 Wohn- und Geschäftsraummiete 637 16.10 Prozessuales Für alle Streitigkeiten aus dem Mietrecht ist grundsätzlich das Gericht am Ort der Mietsache zuständig. Sofern es um Wohnraummietverhältnisse geht, ist nach § 23 GVG ausschließlich das Amtsgericht sachlich und örtlich zuständig, in dem sich die Wohnung befindet. Bei Gewerbemietrechtsstreitigkeiten entscheidet der Streitwert über die Zuständigkeit des Amtsgerichts (Streitwert ≤ € 5.000) oder des Landgerichts (Streitwert > € 5.000). Der Streitwert richtet sich nach der Höhe der jeweils geltend gemachten Forderung (z. B. rückständige Miete, Schadensersatz). Bei Klagen auf Räumung oder wegen Kündigung ergibt sich der Streitwert in der Regel aus dem 12-fachen der monatlichen Miete. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 639 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio – Immobilieninvestitionsrisiken erkennen, bewerten und einpreisen 1 Einleitung 1.1 Problemstellung Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend zu einem Transaktionsmarkt. Damit einhergehend wird die Immobilienwirtschaft „ökonomisiert“, d. h. die Investition in Immobilien erfolgt nach den allgemeinen wirtschaftlichen Gesetzen. Der Druck auf die Ökonomisierung stammt von der Kapitalseite, die sich seit jeher das Risiko der Investition entlohnen lässt. Werden heute schon EK-Renditen von über 10 % bei Immobilieninvestition gefordert, sind entsprechende Risiken bereits als Risikoprämie Bestandteil der Rendite. Hier gilt der ökonomische Grundsatz: Je höher die Rendite, umso höher das Risiko, bzw. höhere Renditen müssen über das Eingehen höhere Risiken erzielt werden. Die zunehmende Verkürzung der Haltedauern von Immobilien und der damit steigende Handel mit der Immobilie innerhalb deren Lebenszyklus führen zu einer stärken Risikoneigung. Nicht zuletzt auch die gesamte wirtschaftliche Situation mit rückgängigen Umsatzzahlen, diversen Insolvenzen und Unsicherheiten sowohl bei privaten als auch gewerblichen bzw. institutionellen Konsumenten wirkt sich auf die Immobilienbranche aus. Das risikoaverse Verhalten der deutschen Bevölkerung, welches durchaus auch durch die geringe Stabilität der rechtlichen Rahmenbedingungen hervorgerufen wird, kann dazu führen, dass die Marktrisiken allgemein ansteigen. Dadurch finden heute betriebswirtschaftliche Instrumente, insbesondere die der Investition und der Finanzierung, immer mehr Anwendung. Renditeangaben, wie sie z. B. in vielen Fondsprospekten zu lesen sind, von (genau) 7 %, sind unhaltbar und aus vielerlei Gründen nicht nachvollziehbar. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines solchen Ereignisses ist gleich null. Heute und in Zukunft wird derjenige in der Immobilienwirtschaft erfolgreich sein, der die Renditen realistisch einschätzen kann. Im Gegenzug heißt das: Nur wer das Investitionsrisiko „beherrscht“, wird Erfolg haben. Und beherrschen bedeutet, das Investitionsrisiko erkennen, bewerten und einpreisen zu können. 1.2 Zielsetzung Dieses Kapitel betrachtet die Immobilie als Asset im Portfolio. Sie soll den Zusammenhang zwischen dem Risiko und der Immobilieninvestition verdeutlichen und eine Anleitung geben, wie diese Risiken erkannt, berechnet und in die Renditeerwartungen eingepreist werden, um möglichst effiziente Portfolios zu kreieren und um realistische Renditevorhersagen treffen zu können. V. Die Immobilie als Asset im Portfolio 1 Einleitung

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Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.