Content

11 Wertorientiertes Facility Management in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 609 - 613

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_609

Bibliographic information
Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 562 562 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Outsourcing wird im Fachjargon als Kooperationsstrategie bezeichnet. Beim Outtasking ist oftmals die Rede von einer Beauftragungsstrategie. Je nach Vertragskonstruktion kann es bei längeren vertraglichen Bindungen zu der Bildung gemeinsamer Service- bzw. Beteiligungsgesellschaften kommen; dies führt dann zu einem Übergang von der Autonomie- in die Kooperationsstrategie. Von einer „völligen Autonomie“ spricht Hellerforth, wenn das eine Unternehmen auf Dauer das andere Unternehmen „herauskauft“.467 11 Wertorientiertes Facility Management Seit den 1980er Jahren werden die Kostenaspekte des kaufmännischen Gebäudemanagements nach und nach auf den Lebenszyklus der Immobilie ausgeweitet. Auf diese Weise entsteht ein Periodenbezug, der bereits in der Bauphase beginnt und seinen Abschluss erst in der Verwertungsphase findet. Reine Kostenbetrachtungen reichen demnach als Steuerungskennzahl, um den Total Return einer Immobilie zu bestimmen, bei weitem nicht mehr aus. An dieser Stelle kommt das Wertorientierte Facility Management ins Spiel, das die Kostenbetrachtung und die FM-Maßnahmen miteinander verbindet, um „die Auswirkungen von Handlungsoptionen im Facility Management auf Cashflow und den Wert der Immobilie transparent zu machen.“468 469 467 Vgl. ebenda 468 Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 335 469 Ebenda, S. 339 11 Wertorientiertes Facility Management Controller/ Buchhalter Kernkompetenz: Bilanzierung, Kosten- & Leistungsrechnung Facility Manager Kernkompetenz: Kenntnis des Objekts, des Mieters und der techn. Rahmenbed. Bewertungssachverständiger Kernkompetenz: Bewertungsmethodik, Markteinschätzung Wertorientiertes Facility Management Beitrag: Obj.spezi sche Potentiale für Werterhöhung bzw. Kostensenkung Beitrag: Werttreiber, Analyse der Wertänderung Legende: Abstimmung/ Kommunikation Beitrag: Benchmarking- Analysen, Bilanzierungsrahmen Abb. IV 85: Aspekte des Wertorientierten Facility Management469 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 563 11 Wertorientiertes Facility Management 563 Vor allem im Bereich der Eigennutzer, den Non-Property Companies, die größtenteils aus DAXund MDAX-Unternehmen bestehen, ergeben sich völlig neue Maßstäbe für die Bewertung von Maßnahmen im Facility Management und die Rolle des Facility Managers. Das Wertorientierte Facility Management versucht vor allem den Non-Property-Companies, die ihre Immobilien und die entstehenden Marktwerte allenfalls als „bilanzpolitische Manövriermasse“ halten, völlig neue Maßstäbe bei der Bewertung in der Bilanz zu geben.470 Des Weiteren können durch das Wertorientierte Facility Management Kosten eingespart und durch gezielte Investitionen der Wert der Immobilien gesteigert werden. Durch diese Mehrung nimmt der Wert der Immobilie immer mehr den Charakter eines handelbaren Wirtschaftsgutes und damit einer wertvollen Ressource an, in dem Anteilseigner ihr Kapital bündeln und von dem „Return on Investment“, also der Verzinsung, profitieren wollen. Der zunehmende Druck, Liegenschaften wirtschaftlich besser zu nutzen und kostengünstiger zu bewirtschaften, rührt von dem Ziel her, Liegenschaften und deren Grundstücke bezüglich ihrer Kostenbeträge zu optimieren. So weicht das unternehmerische Engagement, das bisher seinen Fokus auf ein funktionserhaltendes Verwalten der Immobilie gelegt hat, den Wirtschaftlichkeitskriterien, die durch die Shareholder Value-Orientierung Einzug in die Immobilienwirtschaft gehalten haben. Das Wertorientierte Facility Management zeigt, dass sich mit Immobilien zusätzliche Erträge erwirtschaften lassen und sie entscheidend zum wirtschaftlichen Erfolg beitragen. Als Maßgröße für die Wirtschaftlichkeit und die Effizienz einer Immobilie bedient sich das Wertorientierte Facility Management dem Total Return, der sich aus der Netto-Cashflow-Rendite und der Wertänderungsrendite zusammensetzt. Bei Betrachtungen, die länger in die Zukunft reichen sollen, wird statt der Netto-Cashflow-Rendite die Discounted-Cashflow-Rendite (Diskontierung der zukünftig erwarteten Netto-Cashflows aus einer Immobilie über die Planungszeit auf den Gegenwartswert) verwendet.471 11.1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IFRS – Auswirkung auf das Immobilienmanagement und die Bewertungsgrundsätze In Deutschland basiert die nationale Rechnungslegung auf dem Handelsgesetzbuch (HGB) und dem kontinentaleuropäischen Rechnungslegungssystem. Das dritte Buch des HGB enthält die Bilanzierungsvorschriften für Unternehmen aller Rechtsformen gemäß §§ 238 bis 263 HGB. Ergänzend wirken die besonderen Vorschriften für Kapitalgesellschaften gemäß §§ 264 bis 355 HGB und deren individuellen Gesetzen, wie das AktG, GmbHG und das PublG. Das HGB wirkt nach dem Gläubigerschutzprinzip, d. h. dass vor allem die Interessen des Fremdkapitalgebers berücksichtigt werden; dies wird durch vorsichtiges Bilanzieren und der Möglichkeit zur Bildung von stillen Reserven erreicht. Seit dem 01.01.2005 müssen börsennotierte Gesellschaften in Deutschland neben dem Jahresabschluss gemäß HGB einen zusätzlichen Jahresabschluss gemäß IFRS (International Financial Reporting Standards) aufstellen. Nichtkapitalmarktorientierte Unternehmen haben die Option auf Generierung eines zusätzlichen internationalen Jahresabschluss.472 Zweckmäßig ist ein Jahresabschluss nach IRFS deshalb, weil die Eigen- und Fremdkapitalbeschaffenheit vieler Unternehmen 470 Vgl. Wagner, T. (2005), S. 42 471 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 336 f. 472 Vgl. ebenda (2012), S. 340 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 564 564 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung auf internationalen Kapitalmärkten gestreut ist. Durch Übernahme internationaler Rechnungslegungen erreichen die Unternehmen Transparenz und werden gleichzeitig international vergleichbar. Folgende Abbildung zeigt die wesentlichen Unterschiede von HGB und IFRS: 11.1.1 Bilanzierung und Bewertung der Immobilie nach HGB Es bestehen nach §§ 246 ff. HGB verschiedene Ansatzvorschriften zum Bilanzieren („dem Grunde nach“) von Wirtschaftsgütern bzw. Vermögensgegenständen, die im Hinblick auf die Bewertung und den Bilanzansatz („der Höhe nach“) zu beachten sind. Sind Immobilien zur Vermietung oder Eigennutzung im Unternehmen und „dazu bestimmt, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen“ (§ 247 Abs. 2 HGB), sind sie im Anlagevermögen unter der Position „Grundstück und grundstücksgleiche Rechte“ zu bilanzieren (§ 266 Abs. 2 HGB). Im Umlaufvermögen bilanziert werden Immobilien dann, wenn sie ein Produkt oder eine Handelsware eines Unternehmens darstellen. Diese Positionen sind in der Bilanz die „Vorräte“ oder die „fertigen Erzeugnisse und Waren“. Dem Gebäude dienende Einrichtungen, wie Aufzüge, Rolltreppen, Beleuchtungs- oder Heizungsanlagen, werden unter der Position „technische Anlagen und Maschinen“ abgegrenzt. Diese Abgrenzung und Unterscheidung ist deshalb zu beachten, weil die zum Gebäude gehörenden Teile zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Zu bemerken ist, dass Gebäudebestandteile, die nicht unmittelbar mit der Gebäudenutzung konform sind (bspw. Außenanlagen) als eigenständige Wirtschaftsgüter ausgewiesen werden. Als „Anlagen im Bau“ werden die Anlagen bezeichnet, die zum Bilanzstichtag noch nicht fertig gestellt sind. 11.1.2 Bilanzierung und Bewertung der Immobilie nach IRFS Nach IRFS besteht die Bilanz auf der Aktivseite aus den Vermögenswerten (assets) und der Passivseite aus Eigenkapital (equity) und den Schulden (liabilities). Diese supranationalen Normen haben zunächst keine rechtsbindende Wirkung, denn sie dienen nur der Ermittlung von Informationen über die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage einer Unternehmung und deren Veränderungen. An diesem Punkt unterscheidet sich das IRFS bedeutend vom HGB, das den Gläubigerschutz als zentrales Anliegen hat. Für einen Anleger, der sich nach IRFS orientiert, ist entscheidend, wie sich die zukünftigen Cashflows des Unternehmens entwickeln, denn ihre Entscheidungen basieren auf selbigen.473 473 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 347 f. HGB IFRS Adressatenkreis Stakeholder Stakeholder/Shareholder Adressatenvorrang Gläubigerschutz Anteilseignerschutz Funktion Informations- und Zahlungsbemessungsfunktion Informationsfunktion Abb. IV 86: HGB und IFRS im Vergleich Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 565 11 Wertorientiertes Facility Management 565 Immobilien zählen nach IFRS zu Vermögenswerten. Diese Vermögenswerte sind Ressourcen, die ein Ergebnis von vergangenen Ereignissen (Kauf, Eigenherstellung) sind und unter der Erwartung stehen, zukünftig dem Unternehmen wirtschaftlichen Nutzen, durch direkten oder indirekten Zufluss von Zahlungsmitteln oder -äquivalenten, zukommen zu lassen. So sind als Finanzinvestitionen gehaltene Grundstücke und Gebäude (investment properties) nach IAS 40 zu bilanzieren, weil sie zur langfristigen Wertsteigerung beitragen und/oder den Erhalt von Miet- und Pachteinnahmen erhalten. Der Zufluss von direkten und indirekten Zahlungsmitteln fordert eine bestimmte Wahrscheinlichkeitshöhe (probability), d. h. dass mehr Gründe für als gegen den Zahlungsmittelzufluss sprechen müssen, um aktiviert werden zu dürfen. Beträgt die Wahrscheinlichkeit weniger als 50 % besteht wegen der Gefahr einer Fehlinvestition ein Aktivierungsverbot. Bei der Bewertung ist auf eine wahrheitsgetreue Darstellung (faithful presentation), eine willkürfreien und wertfreien Darstellung (neutrality) und auf das Vorsichtsprinzip (prudence) zu achten. Erfüllt der Asset diese Voraussetzungen, wird er „dem Grunde nach“ und „der Höhe nach“ in der Bilanz aktiviert, erfüllt er die Voraussetzungen nicht, besteht ein Ansatzverbot. Würde demnach eine Immobilie keine Zahlungsströme mehr generieren (weil die Liegenschaft nach IAS 40 stillgelegt wurde) oder ist wegen einer langen Leerstandsphase kein Verkaufserlös mehr zu erwarten, darf die Immobilie nicht mehr bilanziert werden. Nach IAS 2 ist eine Immobilie im Umlaufvermögen (current asset) zu bilanzieren, wenn sie dem Geschäftsbetrieb vorübergehend dient und somit als Vorrat (inventories) angesehen wird. Wenn sie zur Erfüllung eines Geschäftszweckes eigengenutzt wird und somit für das Unternehmen betriebsnotwendig ist, dann wird sie nach IAS 16 als Sachanlage (property, plant and equipment) im Anlagevermögen (non current asset) bilanziert. 11.2 Einführungsbeispiel zum Wertorientierten Facility Management Das Wertorientierte Facility Management geht davon aus, dass sich im Gegensatz zur herrschenden Meinung Wertschöpfung und -vernichtung im operativen Bereich des Facility Managements sowie während der Betriebsphase entscheidend determinieren lassen. In Folge von Unkenntnis der Ursache-Wirkungs-Kette wird dem Wertorientierten FM nur selten Potentiale zur Steigerung des Immobilienwertes zugestanden.474 Folgendes Rechenbeispiel nach Gondring/Wagner soll die Möglichkeit zur Reduktion von Lebenszykluskosten während der Betriebsphase aufzeigen: Basis der Rechnung ist die Annahme, dass eine Gewerbeimmobilie (10.000 m2 Nutzfläche) und einem Ertragswert von 21 Mio. €475, an Stelle personalintensiver Bewachungsdienste, durch Installation einer Einbruchmeldeanlage mit Videoüberwachung und Fernaufschaltung (Lebensdauer ca. 20 Jahre) rund 0,50 €/m2 der nicht umlagefähigen Betriebskosten eliminieren könnte. Diese Investition würde einmalig mit 750.000 € zu Buche schlagen. Bei Annahme eines Diskontierungs- 474 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 337 475 Zugrunde liegende Annahme: Bodenwert: 4,75 Mio. € Nettokaltmiete: 12 €/m2/Monat, nicht umlagefähige BW-Kosten: 0,50 €/m2/Monat, Instandhaltungskosten: 4 €/m2/Jahr Mietausfallwagnis: 4 % der Nettokaltmiete, Liegenschaftszins: 6 % RND: 65 Jahre Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 566 566 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung zinssatzes von 5,5 % in der Investitionsrechnung würde sich ein Amortisationszeitraum ergeben, der länger ist als die Lebensdauer der Anlage. Eine unlukrative Investition. Bei Betrachtung des Sachverhalts der Investition unter dem Gesichtspunkt der Mehrung des Immobilienwertes, ergibt sich ein anderes Ergebnis. Denn durch Einsparung der monatlich anfallenden nicht umlagefähigen Betriebskosten (0,50 €/m2), würde sich der Wert der Immobilie bei einem Barwertfaktor (ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der RND) von 16,29 auf 21,975 Mio. € erhöhen. Durch Subtraktion der Werte verbleibt ein Wertbeitrag von 975.000 €. Werden von diesem Wert die Investitionskosten subtrahiert, verbleibt ein positiver Saldo von 225.000 € (22,50 €/m2). Bilanziert ein Unternehmen seine Anlageimmobilen nach IAS 40, hat diese Maßnahme eine direkte Auswirkung, da der Zeitwert (Marktwert) beigelegt wird. Die Bilanzierung würde sich positiv auf den Wertansatz der Aktiva (+225.000 €) und den Erfolg vor Steuern (+225.000 €) auswirken.476 11.3 Auswirkungen des Wertorientierten Facility Management auf die  Rolle des Facility Managers Das wertorientierte Facility Management sieht den Facility Manager als kontinuierlichen Impulsgeber für die Optimierung der Immobilienrendite. In oben aufgezeigter Rechnung hätte der Facility Manager zur Steigerung des Unternehmenswertes beigetragen. Zusammen mit den Controllern und den Sachverständigen der Bewertung ist er außerdem während der gesamten Nutzungsphase verantwortlich, Potentiale zur Steigerung der Immobilienrendite auszuschöpfen und Risiken frühzeitig auszuschließen. Der Facility Manager gehört zu den wenigen, die Einblick in die unterschiedlichsten Materien des Alltags einer Liegenschaft haben. Auf Grund seines technischen Knowhows, seines enormen Hintergrundwissens und seinem Status als Bindeglied zwischen Nutzern, Mietern und Eigentümern kann er die Möglichkeiten, Beschränkungen und Optimierungspotentiale einer Immobilie sehr gut einschätzen. Auch im Hinblick auf ein aktives Asset Management kommt dem Facility Manager damit eine immer größer werdende Bedeutung zu, da er die ökonomischen Auswirkungen seiner Handlungen auf Wertsteigerung der Immobilie oder Renditesteigerung bereits im Voraus absehen muss.477 12 Die Immobilie im Fokus des Controllings 12.1 Immobiliencontrolling zur Durchsetzung von Eigentümerzielen Für die in Deutschland mit dem Begriff Controlling bezeichnete Tätigkeit gibt es im Englischen das sinnverwandte Wort „controllership“. Das Verb „to control“ bedeutet ganz allgemein kontrollieren, steuern, beherrschen, lenken, beeinflussen.478 Wurde in der Vergangenheit Controlling noch oft mit Kontrolle assoziiert, so führten die Veränderungen, welche aus einem wettbewerbsintensiveren Umfeld resultierten dazu, diesen Begriff neu zu definieren. 476 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 337 ff. 477 Vgl. ebenda, S. 367 f. 478 Vgl. Jung, H. (2007), S. 4 12 Die Immobilie im Fokus des Controllings

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.