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9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 597 - 605

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_597

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 550 550 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung scheiden, und das folgende Übertragen auf alle unternehmerischen Prozesse. Ziel ist, Transparenz im Unternehmen zu schaffen. Daten müssen strukturiert nach Objektgruppen erfasst werden, also Liegenschaften, Bauteile, Gebäude, Verträge, Akteuren, etc. Ist dieser langwierige Schritt getan, folgt die Etablierung des Systems in den Prozess der Facility Management. 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie Für den Lebenszyklus einer Immobilie gibt es, bezogen auf die zeitliche Betrachtung, zwei verschiedene Ansätze. Der erste Ansatz bezieht sich nur auf das Gebäude und endet mit dem Abriss oder der Verwertung der Immobilie, der zweite Ansatz basiert auf dem unendlichen Lebenszyklusgedanke, wie in Abb. IV 74 dargestellt. Der Lebenszyklus eines Gebäudes beginnt mit einer Idee – und mit dieser Idee beginnt das Aufgabengebiet des FMs. Das Facility Management dient dem Immobilienzyklus nicht nur, sondern bestimmt ihn(vgl. Abb. IV 75). Der FM-Gedanke leitet sich seine zentrale Aufgabe direkt aus diesen Gegebenheiten ab: es geht darum, während der gesamten Lebenszeit eines Gebäudes nutzungsgerechte Räumlichkeiten bereitzustellen, die in punkto Nutzungssteigerung, Gesamtkostenoptimierung und Ganzheitlichkeit im dynamischen Wandlungsprozess der Wirtschafts- und Arbeitswelt durch ihre Angebotspalette den Erfordernissen gewachsen sind.436 Erfolgspotential im Lebenszyklus wird dann erreicht, wenn der Erhalt und die Bereitstellung von den geforderten Objekteigenschaften während des gesamten Lebenszyklus’ zur Geltung kommen. Die gebäudeabhängigen und gebäudeunabhängigen Leistungen des Facility Management gehen über den ganzheitlichen Ansatz des Lebenszyklus eines Gebäudes hinaus, mit dem Fokus Strategien, Organisationen, Methoden, Prozesse, Instrumente und Werkzeuge zur Steigerung der Leistungsfähigkeit und der Produktivität einzusetzen.437 Der ökonomische Nutzen, der innerhalb 436 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 39 437 Vgl. ebenda, S. 282 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie Allgemeine Eigenschaften – wirtschaftlich – fehlerfrei – zuverlässig – problemgerecht Information – relevant – rechtzeitig – verlässlich – genau – redundanzfrei Aufbau – modular – kompatibel – portabel – sicher Betrieb – ef zient zu verändern und zu erweitern – wartungsfreundlich Nutzung – benutzerfreundlich – robust – selbsterklärend – exibel – sicher – internetfähig Funktion – vollständig – verständlich – modi zierbar – einstellbar Abb. IV 73: Anforderungen eines CAFM-Systems nach GEFMA 400 (2002) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 551 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie 551 438 439 438 In Anlehnung an: Mütze, M./Abel, M./Senff, T. (2009), S. 279 439 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 263 Externe Nutzung Leerstand Interne Nutzung Projektentwicklung Kauf des Grundstücks Re- Development Abriss Externe Nutzung Abb. IV 74: Der unendliche Lebenszyklus einer Immobilie438 ga nz he itli che s Fa cility Manag ement (FM) K au fm än ni sc he s Technisches Infras truk tur ell es Man age me nt M an ag em en t Management Idee Wiederverwendung RückbauSanierungNutzungs- änderung Nutzung AusführungPlanungProjektentwicklung G ebä ude -Le ben szy klu s Abb. IV 75: Der Lebenszyklus und ganzheitliche FM-Ansatz439 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 552 552 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung des Lebenszyklus einer Immobilie möglichst ausgeschöpft werden soll, ist für die teilnehmenden Wirtschaftssubjekte in Bezug auf die Kosten- und Nutzenwirkung beachtlich.440 Im HOAI-Phasen- Modell nach Kahlen spiegelt sich die Anschauung des Lebenszyklus eines Bauwerks nach Auffassung der Architekten und Ingenieure wieder. Das Ungleichgewicht, also die Tatsache, dass sich die meisten Phasen auf die Planungsphase des Lebenszyklus beziehen, erschwert den Eingriff des FMs in die Phasen der Objektplanung. Facility Management ermöglicht weiter, frühzeitig umfassende und gezielte Informationen bezüglich Reparaturen, Revitalisierungen, Umnutzungen und die sich ändernden Randbedingungen Entscheidungsträger mitzuteilen. Facility Manager stellen den Versuch, trotz der Ungenauigkeit des Eintreffens vorausschauend zu handeln. Dies setzt eine einheitliche, dynamische und strukturierte Vorgehensweise sowie ein strategisches und kostenbewusstes Handeln voraus. 9.1 Der Life-Cycle-Cost-Ansatz (LCCA) Entscheidend für das Facility Management ist der Lebenszyklus einer Immobilie und die damit verbundenen Life-Cycle-Costs (Lebenszykluskosten). Die LCC ergeben die Summe der Kosten, die in den Lebensphasen (Konzeption, Planung, Bau, Nutzung, Abriss) einer Immobilie entstehen.441 Anders als in der Betriebswirtschaftslehre werden Kosten nach DIN in Ein- und Auszahlungen aufgeteilt und nicht als betriebsbedingter Werteverzehr von Produktionsfaktoren zur betrieblichen Leistungserstellung bezeichnet.442 Das Problem der Einflussnahme auf die LCC ist die Tatsache, dass bisher der Lebenszyklus einer Immobilie in zwei unabhängige Zeitabschnitte geteilt wurde: in den Zeitabschnitt der Bauphase und in den Zeitabschnitt der darauf folgenden Nutzungsphase. Die Folge ist, dass Bewirtschaftungskonzepte nicht planungsbegleitend entwickelt werden, sondern intuitiv aus der Nutzung heraus. Das Facility Management dagegen versucht entgegen diese traditionellen Bauprozesse erfolgreich zu sein, indem es seinen Erfolg über den gesamten Lebenszyklus des Bauwerks definiert.443 Die LCCs lassen sich in quantifizierbare (Einsparpotentiale bei der Wartung, Instandhaltung, im Energiebereich und bei der Umnutzung) und nicht quantifizierbare Kosten (Reduzierung der Sekundärprozesse, zufriedenere und motivierte Mitarbeiter, systematische Arbeit und weniger routinierte Arbeit) aufteilen und in Erst- und Folgekosten. Zu ca. 80 % entstehen sie bereits in der Planungsphase, durch Hypothekenzinsen, Miete, Umnutzung, Versicherungen, Steuern, Wartung, Gebäudeunterhalt etc. Aus diesem Grund richtet das Facility Management seinen präzisen Fokus auf diese Phasen.444 Kosten, die in der Konzeption, Planung und während des Baus entstehen, werden als Errichtungskosten bezeichnet und nach DIN 276 und GEFMA 200 strukturiert. Kosten der Nutzungsphase werden in den Richtlinien DIN 18 960 und 32 736, GEFMA 200 und in der BetrKV, ehemals II. BV., strukturiert.445 440 Vgl. Pfnür, A. (2002a), S. 7 441 Vgl. Kahlen, H. (2001), S. 61 442 Vgl. Wöhe, G. (2010), S. 700 i. V. m. S. 925 f. 443 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 25 f. 444 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 74 445 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 62 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 553 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie 553 446 9.2 Die Investitionsrechnung und die Ermittlung der Lebenszykluskosten Einer Investitionsentscheidung geht immer eine Investitionsrechnung voraus. Auf diese Weise errechnen Unternehmen ihre quantifizierbaren Unternehmensziele, um anhand der Ergebnisse die Vorteilhaftigkeit einer Investition beurteilen und rechnerisch begründen zu können. Ziel der Investitionsrechnung bei Immobilieninvestitionen ist es, eine rechnerische Vergleichbarkeit zwischen der Immobilie als Kapitalanlage und anderen Kapitalanlagen zu erlangen. Dabei werden Einzahlungen, Auszahlungen, Investitionsdauer, Liquiditätserlös am Ende der Investitionsdauer sowie der Zinssatz prognostiziert. Unterschieden wird in statische und dynamische Methoden. Die statische Methode hat die Kostenvergleichsrechnung, Gewinnvergleichsrechnung, Rentabilitätsrechnung und die Amortisationsrechnung inne, die sich durch leicht interpretierbare Kenngrößen auszeichnen. Den statischen Kalkülen stehen die dynamischen Methoden gegenüber, die sich der Kapitalwertmethode, Annuitätenmethode, der internen Zinsfußmethode und der Pay-off-Methode bedienen. Die dynamische Investitionsrechnung versucht zum einen, Mängel der Investitionsrech- 446 Vgl. Kahlen, H. (2001), S. 266 Phasen der HOAI- Objektplanung Phasen des Bauwerkslebenszyklus 1. Grundlagenermittlung 2. Vorplanung 3. Entwurfsplanung 4. Genehmigungsplanung 5. Ausführungsplanung 6. Vorbereitung der Vergabe 7. Mitwirkung bei der Vergabe 8. Objektüberwachung 9. Objektbetreuung/ Dokumentation Initiierung (Bauherr) Planung (Architekturbüro) Realisierung (Architekturbüro, Bauunternehmung) Betrieb (Nutzung) Stillegung/Abriss Abb. IV 76: HOAI- und Lebenszyklusphasen nach Kahlen446 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 554 554 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung nung zu überwinden, und zum anderen erfasst sie die Auswirkungen einer Investitionsentscheidung über den gesamten Investitionszeitraum, demnach über den gesamten Immobilienlebenszyklus. Die dynamischen Methoden basieren nicht wie die statischen Methoden auf Kalkulationen, sondern basieren auf Zahlungsströmen, die durch die Investitionen hervorgerufen werden. Der Erfolg einer Investition ist von der Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds abhängig. 447 Die Lebenszykluskosten (LCC)448 lassen sich anhand folgender Formel errechnen: LCC = E + ∑ (At · q–t) + A · q–t LCC = Life-Cycle-Costs A = Abbruch- und Entsorgungskosten q = (1+i) Kalkulationszinsfuß E = Entwicklungs- und Erstellungskosten At = Ausgaben T = laufender Zeitindex 9.3 Facility Management in der Planungs- und Entstehungsphase Im Sinne von GEFMA 100-1 ist es eine unumgängliche Maßnahme, Facility Management schon in die frühen Lebenszyklusphasen von Objekten mit einfließen zu lassen, um Optimierungspotentiale zu nutzen und die Bewirtschaftung des Gebäudes, des Grundstücks und der Infrastruktur schon zu Beginn an mit organisieren zu können. Obwohl diese forcierte Vorgehensweise der GEFMA sinnvoll erscheint, ist die Akzeptanz, Facility Manager bereits bei Initiierung, Konzeption und Planung der spezifischen Wirtschaftlichkeitsund Nutzeranforderungen der Betriebs- und Nutzungsphase hinreichend zu beachten, mäßig. Zwar werden in diesem Stadium Entscheidungen getroffen, welche die Bewirtschaftungs- und 447 Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 258 448 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 279 Abb. A IV 77: Charakterisierung der Lebenszykluskosten447 Lebenszykluskosten Erstkosten Folgekosten Nutzungskosten Planungs- und Herstellungskosten Modernisierungs- Revitalisierungskosten Änderungs- und Beseitigungskosten Abbruch- und Entsorgungskosten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 555 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie 555 Instandhaltungskosten bis zum Exit der Immobilie beeinflussen,449 doch wenn eine andere Wirtschaftseinheit für das Errichten der Liegenschaft verantwortlich ist als die später Betreibende, kann es zu einer Gleichgültigkeit bezüglich der angestrebten Lebenszyklusoptimierung kommen und Facility Manager werden „ausgeblendet“. Obwohl die Mehrkosten (Honorare), die durch das frühzeitige Hinzuziehen der FM-Experten entstehen, spätestens in der Nutzungsphase amortisiert sind, scheuen sich Investoren, auf diese Weise ihre Investitionskosten ansteigen zu lassen. Ein weiterer Grund für die Scheu der Investoren ist, dass Studien wie die Feasibility-Methode oder andere Instrumente des FM, den kritischen Investoren zu wenig Aussagekraft haben, sie zu wenig entwickelt und überprüft wurden. Nach GEFMA 240:2006 werden dennoch, um ein optimales Verhältnis von Investitions- und Nutzungskosten erzielen zu können, Steuerungsinstrumente benötigt und auch eingesetzt, welche die wechselseitige Beziehung zwischen Initiierung bzw. Realisierung und Betriebs- und Nutzungsphase berücksichtigen. Diese Steuerungsparameter, die in Form von Kennzahlen Soll-Ist-Abweichungen definieren, vermeiden isolierte Optimierungsansätze und führen zu Facility Management-Aspekten, die den Ressourcenverbrauch nutzungsadäquat verteilen. Das gesamte Bauwerk muss in Bezug auf seine Gestaltung, seiner Funktionalität und seiner Wirtschaftlichkeit ausgewogen sein, d. h., dass Flächen nach Möglichkeit effizient genutzt werden sollen, ohne bei der Nutzung die Arbeitsschutzbestimmungen, die Ergonomie des Objektes sowie die menschlichen Grundbedürfnisse außer Acht zu lassen. Das in der Planung stehende Objekt sollte weiter reversibel sein, d. h. dass es durch seine gesamte Nutzungsdauer seine Flexibilität wahren muss. Die Implementierung von konsistenten, digitalen Standards für Daten sollen Architekten und Fachplaner unterstützen. Bauteile, technische Anlagen und sämtliche Einrichtungsgegenstände müssen so in die Grundrissplanung integriert werden, dass sie ohne großen Aufwand und Mehrkosten über die Jahre leicht in Stand gehalten 449 Vgl. Hellerforth, M. (2006), S. 32 NUTZUNGSPHASE VERWERTUNGSPHASE ENTSTEHUNGSPHASE Planung Verkauf Realisierung Vergabe Re-Development Instandhaltung NutzungVermietung Abriss – Datenstandard – CAFM-System – Ef ziente Grundrisse – Wärmedämmung, Fassadengestaltung – TGA-Konzept – Sicherheitskonzept – Reinigungskonzept – Betriebskonzept – Vorkalkulation der Nebenkosten – Gebäudedokumentation für Due Diligence, Sanierung bzw. Abriss – Vergabestrategie – Servicelevel – Nutzung – Vergabe – Auswahl der Dienstleister – FM-Vertrag – Flächenaufteilung – NK-Umlage – Instandhaltung – Rückgabe der Miet- äche – Energiesparkonzept – NK-Abrechnung – Benchmarking – Wartungskonzept – Versicherungsfälle – Gewährleistung M E I L E N S T E I N E Abb. IV 78: Meilensteine des FM im Immobilienlebenszyklus angelehnt an GEFMA 100-1:2004 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 556 556 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung werden können. Weiter sind an die Fassaden, Bodenbeläge, Wände und sonstigen Baubestandteile Anforderungen an die Energieeffizienz und Reinigung zu stellen. Vorkalkulationen, die sich mit den zu erwartenden Nebenkosten auseinander setzen, sind durchzuführen; auch in Bezug auf die technischen Anlagen ist eine vorausschauende Planung gefragt, denn vor allen Dingen bei diesen Komponenten, schwanken die jeweiligen Lebensdauern gewaltig: Facility Management in der Realisierungsphase heißt, dass durch die entstehende Komplexität der Gebäude und technische Anlagen existierende, etablierte und eigenständige Leistungsbereiche der Projektinitiierung, -entwicklung, -planung und des Projektmanagements zusammen als Einheit mit dem Facility Management agieren müssen,450 um so das Ziel der Wertsteigerung der Immobilie zu erreichen. Bereits in dieser Phase sollten sämtliche FM-Dienstleistungen vergeben werden. Außerdem werden Strukturen mit logisch aufgebauten Informationen und Daten entwickelt, die später ein nahtloses Übergehen in die Nutzungs- und Betriebsphase ermöglicht. Das breitgefächerte Repertoire des Facility Management kann vielschichtig in Anspruch genommen werden. So werden aus den Komponenten Projektidee, Standort und Kapital ein marktfähiges Projekt, mit einem neuen Selbst- und Projektverständnis, ohne dabei die Interessen der Beteiligten außer Acht zu lassen und zudem die Komponenten Zeit, Funktionalität und Flexibilität als Gebot neuer Grundsätze zu wahren. Während der Bauphase kann der Facility Manager die Funktion des Controllers übernehmen, denn es liegt in seinem Interesse, die Erstellungs- und Nutzungskosten zu optimieren, und er kann ebenso in diesem Zuge die FM-gerechte Umsetzung überprüfen. Die am Projektanfang hervorgehobenen Nutzungsaspekte versucht das Facility Management trotz der durch Sonderwünsche baulichen Veränderungen und der an Bedeutung gewinnenden Faktoren wie Zeit und Kosten in Schach zu halten. Der Facility Manager platziert sich in dieser Phase zwischen den Beteiligten, die an entscheidender Stelle Einfluss nehmen können, und ist mehr als nur die „kritische Stimme“ im Hintergrund, denn jetzt gilt es zahlreiche Entscheidungen zu treffen, die während der späteren Nutzungsphase nur schwer korrigierbar sind.451 450 Vgl. GEFMA (2004b), S. 2 451 Vgl. Krimmling, J. (2008), S. 26 Einfamilienhaus 60–100 Jahre Wohn- & Geschäftshaus 60–80 Jahre Mehrfamilienhaus 80 Jahre Hotels, Gastronomie 60 Jahre Hochhaus 40–60 Jahre Bürogebäude 30–60 Jahre Discounter, Alten- & Pflegeheime 40 Jahre Lagergebäude, Kinos 30–40 Jahre Tankstellen 10 Jahre Abb. IV 79: Lebensdauer von Immobilien EDV ca. 3 Jahre Telekommunikation ca. 5 Jahre Mobiliar ca. 10 Jahre Beleuchtung ca. 15 Jahre Haustechnik ca. 20 Jahre Innenausbau ca. 35 Jahre Dämmung ca. 40 Jahre Abb. IV 80: Lebensdauer von technischen Anlagen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 557 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie 557 9.4 Facility Management in der Nutzungs- und Betriebsphase Der Nutzungs- und Betriebsphase geht eine erste Bruchstelle im Lebenszyklus voraus, denn die baubeteiligten Akteure, die für den Grundstein, die entwickelten Strukturen und die Planungen zuständig waren, haben endgültig ihr Soll erfüllt und werden durch die ersten Nutzer der Immobilie abgelöst. Dennoch schaltet sich das Facility Management immer dann ein, wenn eine Optimierung von Verträgen, Instandhaltungs- und Energieversorgungsmaßnahmen, eine Verlängerung der Nutzungsdauer von Bauteilen und technischen Anlagen, Erhöhung der Servicequalitäten oder Minimierung der Eigentümerkosten verlangt wird. Traditionellerweise unterteilt sich das Facility Management hier in das kaufmännische, technische, infrastrukturelle und in das Flächenmanagement, das durch integrative Instrumente versucht, Systemleistungen zu bündeln und Abteilungsgrenzen zu überwinden und Immobilien-Lebenszykluskosten zu minimieren. Außerdem ist das Facility Management insofern in den anfänglichen Nutzungs- und Betriebsphasen involviert, als dass es versucht, die gefundene Mängel, die während der Bauerstellung entstanden sind, zu beseitigen, Sicherheitsleistungen zu managen und vergessene Positionen nachzutragen.452 In punkto Instandhaltung, Modernisierung und Umbau erfasst das Facility Management während der gesamten Nutzungsphase betriebswirtschaftlich die Kostenstellen, die sich auf die Rentabilität des Gebäudes auswirken – diese können beachtliche 10 % der Erstellungskosten ausmachen. Entscheiden sich Nutzer oder Eigentümer zu Instandhaltungs-, Modernisierungs-, oder Umbaumaßnahmen technischer Gebäudeanlagen, müssen diese stets in Einklang mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer stehen. Denn Maßnahmen dieser Art dürfen nicht als isolierte technische Maßnahme gesehen werden, sondern als Instrument, um die Bewirtschaftung und die Wertentwicklung während der Nutzungs- und Betriebsphase zu optimieren.453 9.5 Facility Management und die Verwertungsphase – Der Exit  einer  Immobilie Die Übergänge zwischen Nutzungs- und Betriebsphase zu der Verwertungsphase und dem letztendlichen Exit sind fließend. Wird zunächst versucht, durch einen Verkauf oder eine Umnutzung die Immobilie zu verwerten und sie auf einen Nutzerwechsel vorzubereiten, kann es markt- oder standortbedingt dazu führen, dass es zu einer fehlgeschlagenen Revitalisierung kommt, die in der Regel mit dem Exit der Immobilie endet, dem allerdings immer ein Leerstand vorangegangen ist. Zu bemerken ist, dass die Verwertungsphase durch Verkauf mehrfach von der Immobilie durchlaufen werden kann, wenn das Facility Management durch frühzeitige Involvierung, die Flexibilität und Funktionalität des Gebäudes bestmöglich zur Drittverwendungsmöglichkeit vorbereitet hat. Abgerissen wird eine Immobilie dann, wenn sie nicht mehr nutzungsattraktiv ist und Alternativen interessanter sind. Dieser Schritt wird erst dann realisiert, wenn selbst durch Umnutzungs- und Sanierungsmaßnahmen ökonomisch wertbringende Aspekte fehlen. Die damit verbundene Freilegung des Grundstücks schafft auf der einen Seite zwar die Möglichkeit, das Grundstück erneut zu bebauen – oftmals ist aber ungewiss, inwiefern das alte Gebäude und dessen Nutzung den Boden vorbelastet haben. Die GEFMA Richtlinie 100-2 beschäftigt sich daher eingehend mit dem Planen des Abrisses und der damit verbunden rechtlichen wie technischen Begleitung des Facility 452 Vgl. Hellerforth, M. (2006), S. 33 453 Vgl. Gondring, H./Wagner, T. (2012), S. 290 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 558 558 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung Management. Zielbestimmend ist die unter ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten optimale Entsorgung der Baureststoffe zu gewährleisten.454 10 In- und Outsourcingkonzeption im Facility Management Viele Unternehmen haben den Anspruch, Experten auf jedem Gebiet ihrer Branche zu sein. Die These, dass dadurch oft Mittelmäßigkeit zur Konsequenz wird, die eigentliche Unternehmensidentität verloren geht und Ineffizienz Einzug hält ist, nicht von der Hand zu weisen. Damit Unternehmen ihren Fokus wieder auf das eigentliche Kerngeschäft („Core-Business “) richten, sollen Stärken- Schwächen-Analysen, Benchmarking oder Portfolio-Analysen Fragen bezüglich der zukünftigen Schwerpunkte im Business klären. Folge der erneuten Konzentration auf das Kerngeschäft ist eine mögliche ökonomische Auslagerung (= Outsourcing) bestimmter Bereiche zu anderen Marktteilnehmern, deren Hauptgeschäft die Geschäfte sind, mit denen sich das Ursprungsunternehmen „Nebenbaustellen“ geschaffen hat,455 wobei die Dauer und der Gegenstand des zukünftigen Fremdbezug es durch Verträge fixiert werden. Bevor ein Fremdbezug vergeben wird, werden der Bedarf und die Anforderungen in einer Dienstleistungsausschreibung ermittelt und festgeschrieben. Nach Prüfung der entstandenen Leistungsverzeichnisse werden diese dem Auftraggeber zur Entscheidung vorgelegt. Leistungsverzeichnisse werden sowohl in der Planungs- als auch in der Nutzungsphase weiter ausgearbeitet und die hohen Qualitätsstandards durch regelmäßige Kontrollen und Audits gesichert. Bereits während der Ausschreibung sind Vertragskonzepte zu entwickeln und fachkun- 454 GEFMA (2004a), o.S. 455 Vgl. Hellerforth, M. (2004), S. 4 10 In- und Outsourcingkonzeption im Facility Management Ver wer tung Leerstand U m ba u/ Um nut zung – Sanierung/Modernisierung Be trieb & Nutzung BeschaffungV er m ar ktu ng Konzeption – Planung – Errichtung 1–3 1–3 Idee 876546789 Objekt steht zur Verfügung Abb. IV 81: Zyklische Darstellung von GEFMA454

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Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.