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1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 51 - 63

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_51

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1 I. Allgemeiner Teil 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz 1.1 Die Bedeutung der Immobilie für die deutsche Volkswirtschaft Immobilien spielen im Leben der Menschen eine zentrale Rolle. Menschen wohnen in Immobilien. Das Arbeiten und die Freizeit finden ebenfalls überwiegend in Immobilien statt. Aufgrund ihrer schieren Größe prägen Immobilien unsere Umwelt wie sonst kein anderes Wirtschaftsgut. Auch für die deutsche Volkswirtschaft – sowohl einzel- als auch gesamtwirtschaftlich – sind Immobilien von großer Bedeutung: Im Rahmen der Unternehmung und des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses stellen Immobilien eine relevante Aufwands- bzw. Kostengröße dar. Im Portfoliomanagement der privaten und insbesondere der institutionellen Anleger spielt die Immobilie unmittelbar bei der Asset Allocation eine immer bedeutendere Rolle. Als Gegenstand der Vermögensbildung ist sie von erheblicher Bedeutung. Mittelbar ist sie auch für den deutschen Rentenmarkt von großer Wichtigkeit. Ferner ist Wohnen Teil der volkswirtschaftlichen Nachfrage. Wohnungsbau wird in den Bruttoinvestitionen der Verwendungsgleichung des Bruttoinlandprodukts erfasst, Miete hingegen bei den privaten Konsumausgaben. Welcher Anteil des verfügbaren Einkommens für Wohnen im weitesten Sinne ausgegeben wird, kann an den Ausgaben aller privaten Haushalte verdeutlicht werden. Gemäß dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung belaufen sich die Ausgaben für Wohnungsmieten auf 22,5 % des Nettoeinkommens. Hinzu kommen Ausgaben für Energie, sonstige Nebenkosten, Einrichtungsgegenstände und andere Güter/Dienstleistungen der Haushaltsführung, für die das Einkommen konsumtiv-betrieblich verwendet wird.1 Der Immobilie kommt in der Volkswirtschaft eine wichtige Bedeutung für Wachstum und Beschäftigung zu. In Bezug auf die Investitionstätigkeit erbringt die Immobilienwirtschaft nahezu ein Zehntel der Gesamtproduktion Deutschlands. Vom Immobiliensektor gehen hinsichtlich des Umfangs und der Struktur wichtige Arbeitsmarkteffekte aus. Insbesondere durch eine zunehmende Dienstleistungsintensität in der Immobilienwirtschaft, trägt sie durch die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen im tertiären Sektor zur Lösung der Arbeitsmarktprobleme bei. Der Immobilie kommt damit sowohl unter dem betriebswirtschaftlichen als auch unter dem volkswirtschaftlichen Aspekt, eine große Bedeutung zu. In der betriebswirtschaftswissenschaftlichen Forschung hingegen, wird ihr in Deutschland so gut wie keine Bedeutung beigemessen.2 Immobilienwirtschaft wird zwar vereinzelt als Studiengang bzw. Wahlfach an Hochschulen angeboten, 1 Vgl. Oettle, K. (1996), S. 7, Zahlen wurden vom Verfasser aktualisiert. 2 Vgl. Gondring, H. (2001), S. 4 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 2 2 I. Allgemeiner Teil dennoch hat sich bis heute keine geschlossene Hochschulgemeinschaft gebildet, die in wissenschaftssystematischer Weise und mit methodisch überzeugender Arbeit Bedeutung erlangt hätte.3 1.2 Die Immobilie als Erfahrungs- und Erkenntnisobjekt in der Betriebswirtschaftslehre Immobilienwirtschaftliche Fragestellungen umfassen die Gebiete Technik und Natur, Gesellschaft, Wirtschaft, Recht und Ethik. Die Immobilienwirtschaft reicht in weitaus mehr Dimensionen hinein, als die meisten anderen Erfahrungsobjekte. Diese Mehrdimensionalität führt dazu, dass immobilienwirtschaftliche Fragestellungen eine hohe Komplexität aufweisen. In die Untersuchungen fließen Erkenntnisse aus den verschiedensten Forschungsgebieten ein. Dies ist für den Stand der Forschung in der Immobilienwirtschaft jedoch nicht unbedingt von Vorteil, denn dort, „(…) wo sich die einzelnen Disziplinen überlappen, ist der Erkenntnisstand des Wissens meist niedriger als in der einzelnen Fachdisziplin“.4 Dazu tragen die Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut und des Immobilienmarktes noch zusätzlich bei. Der Immobilienmarkt ist ein Spezialmarkt und zeichnet sich durch Intransparenz, Zersplitterung in unendlich viele Teilmärkte und geringe Anpassungselastizitäten aus. Die Immobilie als Wirtschaftsgut ist heterogen, nur beschränkt teilbar und vor allem standortgebunden. Diese Eigenheiten haben zur Folge, dass bewährte Theorieansätze der BWL in Bezug auf immobilienwirtschaftliche Fragestellungen nur bedingt anwendbar sind und folglich einer inhaltlichen Modifizierung bedürfen.5 Es wäre jedoch irreführend, die Komplexität immobilienwirtschaftlicher Problemstellungen als Begründung für die Nichtbeachtung der Immobilienwirtschaft in der deutschen BWL anzuführen. Vom Schwierigkeitsgrad eines Erkenntnisobjektes lässt sich das Forschungsinteresse dauerhaft nicht abhalten, vielmehr wird der Forscherdrang umso größer, je schwieriger und komplexer ein Erkenntnisobjekt oder ein wissenschaftliches Problem ist. Als Beleg hierfür wird auf die ausgeprägte immobilienwirtschaftliche Forschungs- und Lehrtradition in Großbritannien und den USA hingewiesen. Die Begründung ist daher an anderer Stelle zu suchen. Die Wissenschaftstheorie differenziert die wissenschaftlichen Untersuchungsgegenstände und unterscheidet hierbei zwischen Erfahrungsobjekten und Erkenntnisobjekten einer wissenschaftlichen Disziplin. Diejenigen Erscheinungen, die in der Realität vorkommen, charakterisiert er als Erfahrungsobjekte (= Phänomen) der Wissenschaften. Hieraus wird, durch gedankliches Isolieren, anhand bestimmter Abgrenzungskriterien vom Wissenschaftler das Erkenntnisobjekt (= Denkobjekt) abgeleitet.6 Dies verdeutlicht, dass die Auswahl von Erkenntnisobjekten in der Wissenschaft einerseits von den vorherrschenden Strömungen der Zeit und andererseits von individuellen Entscheidungen der Forscher selbst abhängig ist.7 Die Immobilie ist zwar ein Erfahrungsobjekt der BWL, war aber nie Erkenntnisobjekt derselben. Die Gründe hierfür sind folglich nicht in der Immobilie selbst zu suchen, sondern in den Arbeiten der Betriebswirte, die diese Disziplin maßgeblich prägten – mit anderen Worten in der Entstehungsgeschichte der Betriebswirtschaftslehre.8 3 Vgl. ebenda 4 Vgl. Pfarr, K. (1984), S. 16 5 Vgl. Schulte, K-W./Schäfers, W. (1998), S. 26 6 Vgl. Raffée, H. (1974), S. 55 7 Vgl. Oettle, K. (1996), S. 10 8 Vgl. Gondring, H. (2001), S. 6 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 3 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz 3 1.3 Die Nichtbeachtung der immobilienwirtschaftlichen  Themen in der  Betriebswirtschaftslehre Die Entwicklung der BWL als eigenständige Wissenschaft ist eine zwingende Folge aus der wirtschaftlichen Blütezeit am Ende des 19. Jahrhunderts. Diese Periode war gekennzeichnet durch enormen wirtschaftlichen Aufschwung, Entwicklung der Industrie, nationale und internationale Ausweitung des Handels, Fortschritte im Verkehrswesen und Kreditgewerbe sowie in der Entstehung von Großunternehmungen.9 In diese Phase fällt die Gründung der Handelshochschulen. Damit wurden in institutioneller und organisatorischer Hinsicht günstige Voraussetzungen geschaffen, damit eine intensive betriebswirtschaftliche Forschung entstehen konnte.10 Als Folge des wirtschaftlichen Aufschwungs wuchs die Nachfrage nach gut ausgebildeten kaufmännischen Fachkräften. 1898 wurde in Leipzig die erste Handelshochschule gegründet, um den Bedarf an qualifizierten Handelslehrern zu decken. In der Anfangsphase lag der Schwerpunkt auf der akademischen Ausbildung von Handelslehrern.11 Mit der ständig wachsenden Zahl von Handelslehrern und Forschern entstand in wenigen Jahren die BWL – damals noch „Privatwirtschaftslehre“ genannt – als Wissenschafts- und Lehrgebiet und entwickelte sich zu einem eigenständigen akademischen Fach an den Hochschulen. Durch den „Streit um die Privatwirtschaftslehre als Wissenschaft“ (1912) löste sich die Privatwirtschaftslehre von der rein deskriptiven Anhäufung von handelstechnischem Wissen und gewann als eigenständige wissenschaftliche Disziplin an Kontur. Die Gegner der Privatwirtschaftslehre polemisierten gegen die junge Disziplin und bezeichneten sie als „Profitlehre“.12 Die Privatwirtschaftler an den Handelshochschulen hatten sich in diesem Streit als geschlossene Hochschulgemeinschaft erfolgreich nach außen hin behauptet. Der als „Profitlehre“ stigmatisierte Name „Privatwirtschaftslehre“ wurde durch den neutralen Begriff „Betriebswirtschaftslehre“ ersetzt. Jedoch erst die Veröffentlichungen von Schmalenbach, Schmitt und Mahlberg zum Thema der Geldentwertung und Bilanzierung in den zwanziger Jahren des 20. Jahrhunderts wurden vom Fachpublikum als wissenschaftliche Leistung gewürdigt und verhalfen der jungen Disziplin „zum Durchbruch“.13 In der Gründungsphase konzentrierten sich die Betriebswirte vorwiegend auf die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre. In der sich entwickelnden Institutionenlehre wandten sie sich den damals wichtigsten Betriebsarten zu. Das waren die Handels-, Industrie-, Bank-, Transport-, Versicherungs- und Genossenschaftsbetriebe. Als Folge kristallisierten sich diese Betriebsarten als Erkenntnisobjekte der BWL heraus und haben ihre Dominanz bis heute nicht verloren. Seit der Entstehung der BWL ließ sich beobachten, dass der Schwerpunkt des Erkenntnisinteresses nicht auf den Institutionen, also den Betriebsarten selbst lag, sondern vielmehr auf den betrieblichen Funktionen. Die deutsche BWL hat sich demnach hauptsächlich in funktioneller Richtung weiterentwickelt. Vor diesem Hintergrund bestand keine Veranlassung, die Erkenntnisobjekte über die traditionellen Betriebsarten Handel, Industrie, Bank usw. auszudehnen. Liegt der Schwerpunkt auf der Untersuchung der betrieblichen Funktionen, dann ist es nicht notwendig, auf die Besonderheit anderer Betriebsarten einzugehen. Der Großbetrieb, insbesondere der Industriebetrieb mit seinem geschlossenen Wertekreislauf von Beschaffung, Produktion und Absatz, umfasst alle Problemstellungen der betriebswirtschaftlichen Tätigkeit. Als Konsequenz beinhaltet dieser auch die gesamten 9 Vgl. Sundhoff, E. (1979), S. 164 10 Vgl. Gondring, H. (2001), S. 8 f. 11 Vgl. Schneider, D. (1985), S. 129 12 Vgl. ebenda, S. 132 f. 13 Vgl. Gondring, H. (2001), S. 9 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 4 4 I. Allgemeiner Teil betrieblichen Funktionen (z. B. Produktion, Beschaffung, Absatz, Personal, Organisation, Bilanzierung, Investition und Finanzierung usw.), die es zu erforschen gilt. In Anlehnung an die Erkenntnisobjekte der BWL (Bankbetriebslehre usw.) wäre die immobilienwirtschaftliche Forschung konsequenterweise als „Immobilienbetriebslehre“ zu bezeichnen. Der idealtypische Immobilienbetrieb, in dessen Wertschöpfungskette die gesamten betrieblichen Funktionen enthalten sind, existiert als Erfahrungsobjekt in der Praxis jedoch nicht. Die typischen Unternehmungen in der Immobilienbranche (z. B. Architekten, Projektentwickler, Bauunternehmungen, Baufinanzierer, Makler usw.) decken jeweils nur Teilaspekte ab. Ein weiteres Problem besteht in der Festlegung des Erkenntnisobjektes der Immobilienbetriebslehre. Die Immobilie ist – je nach Unternehmung – einmal Betriebsvermögen, dann Spezialimmobilie oder Wohnimmobilie. Folglich sind auch die Problemstellungen völlig unterschiedlich. Wohnungswirtschaftliche Unternehmungen (z. B. Bauträger) kommen dem Idealbild einer in sich geschlossenen Wertschöpfungskette noch am nächsten. Als Folge der Dominanz der ABWL, die ihren Schwerpunkt auf die Funktionenlehre legt, konnte sich die Immobilienbetriebslehre nicht als eigenständige Disziplin etablieren. Aus dieser Betonung der Funktionenlehre resultiert eine mangelnde Differenzierungsbereitschaft der BWL.14 Als Konsequenz werden verschieden Betriebstypen und die praxisrelevanten Besonderheiten einzelner Wirtschaftszweige von der BWL nicht oder nur unzureichend berücksichtigt.15 1.4 Die Wurzeln der Immobilienwirtschaft aus historischer Sicht In Deutschland war die Wohnimmobilie der Ausgangspunkt für die wirtschaftliche Beschäftigung mit dem Thema Immobilie. Die geschichtliche Entwicklung des Mietwohnungsbaus kann daher als eine wichtige Quelle für die Entstehung der Immobilienwirtschaft herangezogen werden. Die Wohnungswirtschaftslehre sowie die Planungs- und Bauökonomie entstanden relativ unabhängig voneinander. Da das Wohnungsproblem auch Lösungen aus technischer und planerischer Sicht – insbesondere im Bestreben nach kostengünstigem Bauen – erforderte, gingen vom Wohnungsbau wichtige Impulse für den Planungs- und Baubereich aus. Folglich bestehen wechselseitige Beziehungen zwischen der Entstehung der Wohnungsunternehmen und Neuerungen im Planungs- und Baubereich. Der Hypothekarkredit ist im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung eine wichtige Quelle. Dieser ist von großer Bedeutung für die wirtschaftliche Wachstums- und Verkehrsfinanzierung. Die Wachstumsfinanzierung zielt auf den Bau von Wohn- und Arbeitsstätten ab, die Verkehrsfinanzierung hingegen auf den Umschlag derselben16 – also den Handel mit Immobilien. Bei dieser Kreditart ist die Ausleihung sehr eng mit der Refinanzierung verbunden.17 Die hierzu benötigten langfristigen Mittel werden über Pfandbriefe beschafft.18 Damit kommt dem Pfandbrief auch eine große Bedeutung in Bezug auf die „Mobilisierung“ der Immobilie zu. Im Jahre 1900 wurde das Hypothekenbankgesetz – gleichzeitig mit dem BGB – eingeführt. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Hypothekenbanken waren geschaffen worden.19 In der Folge haben sich, auf Basis 14 Vgl. ebenda, S. 17 ff. 15 Vgl. Oettle, K. (1996), S. 14 16 Vgl. Schönmann, H. (1997), S. 823 17 Vgl. ebenda, S. 825 18 Vgl. Grill, W./Perczynski, H. (2000), S. 222 19 Vgl. Schönmann, H. (1997), S. 835 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 5 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz 5 des Hypothekarkredits, eine Reihe von innovativen Finanzierungsformen, z. B. Mortgage Backed Securities (MBS), entwickelt. Infolge der im 19. Jahrhundert durchgeführten Bodenreform wurde die Teilung sowie die Beleihung und Veräußerung von Grund und Boden ermöglicht. Zusammen mit der einsetzenden Verstädterung wurden die Voraussetzungen für eine gewerbsmäßige Vermittlung von Immobilien geschaffen. Die Einführung des BGB regelte auch die Maklertätigkeit. Nur der Grundsatz der Gewerbefreiheit und die Paragraphen 652 bis 655 bilden – bis heute – hierfür die Grundlage. Diese Rechtsvorschriften regeln in knappen Worten nur die Maklercourtage, die ausschließlich im Erfolgsfalle fällig ist. Die Stellung der Vermittler als „Nachweismakler“ war damit vorgegeben. Darüber hinaus gab und gibt es keine spezifischen Zulassungsvoraussetzungen für den Maklerberuf. Der Berufsstand der Immobilienmakler i. S. d. BGB hat folglich seinen Ursprung vornehmlich in der Wohnungswirtschaft. Erst in der jüngeren Vergangenheit ist zu beobachten, dass eine zunehmende Professionalisierung dieses Berufsstandes forciert wird. Die vierte Diplomrichtlinie der EU ist in Vorbereitung. Diese wird eine grundlegende Veränderung für die deutschen Immobilienberufe mit sich bringen. Ausgehend vom 19. Jahrhundert waren die nachfolgenden geschichtlichen Ereignisse prägend für unser heutiges Verständnis der Immobilienwirtschaft. Abb. I 1 zeigt die Wurzeln der Immobilienwirtschaft (= Immobilienbetriebslehre) auf. 1.4.1 Die geschichtliche Ausgangssituation Vor dem Hintergrund der Aufklärung hatte die Nationalökonomie in England den Liberalismus hervorgebracht. Im 19. Jahrhundert vollzog sich auch in Deutschland, getragen vom liberalen Geist, ein gesellschaftlicher Wandel. Dieser war mit erheblichen sozialen Spannungen verbunden. Aus einem Agrarland entwickelte sich ab 1840 binnen weniger Jahrzehnte ein Industriestaat. Die bis dahin herrschende Wirtschaftsform des Merkantilismus wurde durch eine individualistische Wirtschaftsordnung abgelöst. Alte Bindungen (Freizügigkeitsbeschränkungen) brachen weg und wurden durch freie Berufswahl, Gewerbefreiheit und Vertragsfreiheit ersetzt. Die Bevölkerung nahm explosionsartig zu. Die Industrialisierung setzte ein und löste in der Folge eine Binnenwanderung („Landflucht“) aus, die zu einer Verstädterung führte. Infolge der Agrarmodernisierung konnte die Produktivität in der Landwirtschaft erheblich gesteigert werden. Dennoch sah eine große Zahl von Landarbeitern und Gesinde keine Erwerbsgrundlage mehr in der Landwirtschaft. Handwerksbetriebe wurden durch die Konkurrenz der Industriebetriebe zunehmend verdrängt. Dies führte zur Freisetzung von Arbeitskräften in hohem Umfang. Auf der Suche nach Arbeit zogen sie in die Städte. Diese wuchsen in einem bisher nicht gekannten Ausmaß an. Zählte Dortmund 1816 noch 4.495 Einwohner, waren es 1900 bereits 142.418. Die Industrie befand sich ihrerseits in der Entstehungsphase und konnte die vorhandenen Arbeitskräfte nicht vollständig absorbieren. Ein immenses Überangebot an Hilfsarbeitern („industrielle Reservearmee“) entstand. Die Folge waren unmenschliche Arbeitsbedingungen, ein Lohnniveau am Existenzminimum, Kinderarbeit und eine fehlende soziale Absicherung. Dies führte zu einer Verelendung der Arbeiterschaft. Durch den Prozess der Verstädterung wuchs insbesondere bei der Arbeiterschaft der Bedarf an Wohnraum. Dem Gedanken des Liberalismus folgend, war die Wirtschaft eine rein private Veranstaltung, in der staatliche Eingriffe nicht erwünscht waren. Dies galt auch für den Wohnungsmarkt. Folglich war es dem freien Spiel der Marktkräfte überlassen, für die Deckung des Wohnbedarfs zu sorgen.20 Mit dem Wachstum der Städte waren enorme Wohnbauzahlen verbunden. Durch das 20 Vgl. Jenkis, H. W. (1996a) S. 69 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 6 6 I. Allgemeiner Teil Fehlen von städtebaulichen Konzepten und Steuerungsmöglichkeiten seitens der Städte und Gemeinden kam es zu einer massiven Verdichtung. In Berlin waren die Missstände am dringlichsten. Hier entstanden vier- bis fünfgeschossige Wohnblöcke in geschlossener Bauweise, an die sich bis zu vier Hinterhöfe anschlossen. Diese „Mietskasernen“ waren Massenasyle. Die Bauform ließ keine Rückschlüsse auf die Bewohnerzahl zu.21 Die kleinen Wohnungen in den engen Hinterhöfen litten unter der schlechten Belichtung, der mangelhaften Belüftung und den völlig unzureichenden sanitären Einrichtungen. Die Verdichtung wurde zu dieser Zeit in der Statistik u. a. als Behausungsziffer gemessen. Diese gab die durchschnittliche Zahl der Bewohner je Hauseinheit an. Anhand dieser Behausungsziffer lässt sich die Wohnungssituation in Berlin besonders eindrucksvoll aufzeigen. Sie lag bei 75,9 Einwohnern je Hauseinheit. Die Zahl des Jahres 1990 beträgt im Vergleich dazu 10,3.22 Der wirtschaftliche Aufschwung hatte den Prozess der Verstädterung ausgelöst. Erst dadurch war die Grundlage für eine Wohnungsnachfrage geschaffen worden, die sich auch aus unternehmerischen Aspekten ausnutzen ließ. Die Wohnungsvermietung und die Vermarktung von Wohngebäuden als Unternehmenszweck hatten fortan eine wirtschaftlich tragfähige Basis.23 1.4.2 Entwicklungslinien der Wohnungswirtschaft – Die Entstehung der verschiedenen Unternehmenstypen Die Entwicklung der Immobilienwirtschaft setzte ab der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts ein. Als Folge des Liberalismus bestand auch in Bezug auf Bauvorhaben weitgehend Baufreiheit. Die städtischen Bauordnungsvorschriften erstreckten sich im Wesentlichen auf die Standsicherheit der Gebäude. Die Stadtentwicklung wurde daher vorwiegend von der Privatwirtschaft vorangetrieben. 21 Vgl. Hämmerlein, H. (1988), S. 29 22 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 5 f. 23 Vgl. Hämmerlein, H. (1988), S. 30 Abb. I 1: Wurzeln der Immobilienwirtschaft Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 7 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz 7 Terraingesellschaften, meist Tochtergesellschaften von Banken, widmeten sich der Baulandentwicklung. Sie kauften Parzellen auf, ordneten diese neu und führten die Erschließung durch. Die Bauplätze wurden schließlich an Bauunternehmungen, Bodenhändler oder private Bauherren verkauft. In der Folge setzte ein spekulativer Bodenhandel ein, der die Grundstückspreise in die Höhe trieb.24 Die Bauunternehmungen waren meist kleinere Betriebe. Anfangs wurden nur Auftragsarbeiten durchgeführt. Da jedoch mit dem Verkauf von Immobilien höhere Gewinne erzielbar waren,25 gingen viele Unternehmer dazu über, Gebäude für den anonymen Markt zu produzieren. Diese wurden dann an private Wohnungsunternehmer und Privatleute verkauft. Die damaligen Bauunternehmungen vereinten die Elemente des heutigen Generalübernehmers und des Bauträgers in sich. Sie gelten daher als Ursprung der „freien“ Wohnungsunternehmungen und der Bauträger/Projektentwickler. Der Bevölkerungszustrom vom Land in die Städte führte zu einer nahezu blinden Nachfrage nach Wohnraum. Die Höhe des Verkaufspreises der Gebäude richtete sich nach den erzielbaren Mieterträgen. Folglich wurden die baurechtlichen Möglichkeiten auch weitestgehend ausgeschöpft, um so viele vermietbare Wohnungen wie möglich zu schaffen.26 Das beschriebene enorme Verdichtung, insbesondere die Erbauung von Mietskasernen in den Hinterhöfen. Die privaten Wohnungsunternehmer betrieben im Haupt- oder Nebenberuf die gewerbsmäßige Vermietung von Wohnraum. Dabei gingen sie ein beträchtliches Risiko ein. Insbesondere Mietausfall infolge von Leerstand oder eine durch bankseitige Kündigung ausgelöste vorzeitige Rückzahlung der Hypothek drängten die Wohnungsunternehmer dazu, ständig die Mieten zu erhöhen, um ihr Risiko zu begrenzen.27 Sie gelten als Vorläufer der freien Wohnungsunternehmungen mit Schwerpunkt auf der Wohnungsbewirtschaftung. Die Mietobjekte wurden jedoch überwiegend von Privatleuten gekauft. Sie hatten die Absicht, aus den Mieteinnahmen ihre Altersversorgung zu beziehen. Die Versorgung der einkommensschwachen Bevölkerungsschichten mit Kleinwohnungen war unzureichend. Als Kleinwohnung galten zu dieser Zeit Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche von 48 m2 bis 60 m2. Eine entscheidende Rolle in der Entstehung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft spielt die Beseitigung des Mangels an Kleinwohnungen. Die spätere Aufspaltung in „freie“ und gemeinnützige Wohnungsunternehmungen liegt hierin begründet.28 Auch den Industrieunternehmen selbst kommt eine bedeutende Rolle in der Bereitstellung von Wohnraum zu. Die Mieten für Kleinwohnungen waren im Verhältnis sehr hoch, da diese den Kapitaldienst, die Bewirtschaftungskosten und einen Gewinnaufschlag enthalten mussten. Die Wohnungsfrage war damit auch eine Lohnfrage. Infolge des Mangels an bezahlbaren Kleinwohnungen, sahen sich die Inhaber von Industrieunternehmungen zunehmend verpflichtet, Werkswohnungen zu bauen. Dies erfolgte im Nebenbetrieb oder in eigens für diesen Zweck gegründeten Tochtergesellschaften. Im Laufe der Zeit entwickelten sie sich teilweise zu gemeinnützigen Wohnungsunternehmungen. Angesichts der Verelendung der Arbeiter in den desolaten Mietquartieren formte sich zwischen 1845 und 1860 eine Bewegung, die sich für den Bau von Wohnungen für die ärmeren Bevölkerungskreise einsetzte. Die sog. „Wohnungsfrage“ sollte durch Gemeinnützigkeit gelöst werden. Bereits 1848 wurde in Berlin die erste gemeinnützige Wohnungsunternehmung gegründet. Auch die Genossenschaften erklärten die Schaffung von Kleinwohnungen zu einem ihrer Ziele. 1862 erfolgte die 24 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 6 25 Vgl. Hämmerlein, H. (1988), S. 28 26 Vgl. ebenda, S. 29 27 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 7 28 Vgl. Hämmerlein, H. (1988), S. 29 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 8 8 I. Allgemeiner Teil Gründung der ersten Wohnungsbaugenossenschaften. Der Genossenschaftsidee folgend, bauten sie auf dem Selbsthilfeprinzip auf. Eine wichtige Rolle im Wohnungsbau spielten sie erst nach 1918. Mit dem Ende des Ersten Weltkriegs begannen die staatlichen Lenkungsmaßnahmen. Durch die Wohnungspolitik wurde der Bodenspekulation die Grundlage entzogen. Die Phase der Weimarer Republik läutete eine Wende auf dem Wohnungsmarkt ein. Das Bevölkerungswachstum ebbte ab und es gelang, den Wohnungsbedarf zu decken. Mit dem Beginn der aktiven Wohnungspolitik setzte die Förderung der gemeinnützigen Wohnungsunternehmungen bzw. der Baugenossenschaften ein. Sie wurden vom Staat durch Subventionen und Steuervorteile konsequent zum Träger der Wohnungspolitik aufgebaut. Gemeinnützige Wohnungsbauunternehmungen wurden in der Rechtsform einer AG bzw. einer GmbH gegründet, vornehmlich von Gewerkschaften, Kirchen, öffentlich-rechtlichen Körperschaften aber auch von Industrieunternehmungen und Stiftungen. Ab 1930 wurde der Gemeinnützigkeitsbegriff gesetzlich geregelt und galt für gemeinnützige Wohnungsbauunternehmungen wie für Wohnbaugenossenschaften gleichermaßen. Damit wurden diese zu einer wichtigen Stütze des Kleinwohnungsbaus in dieser Zeit. Nach dem Zweiten Weltkrieg war der Wohnungsbestand in den Städten weitgehend zerstört. Der einsetzende Zustrom von Heimatvertriebenen verschärfte die Wohnungsnot zusätzlich. Durch die Einführung der staatlichen Förderung für breite Schichten der Bevölkerung gelang es, die Bautätigkeit anzukurbeln. Das I. WoBauG von 1954 begründete die öffentliche Förderung des Mietwohnungsbaus. Dies war der Aufgabenbereich der Wohnbaugenossenschaften und der gemeinnützigen Wohnungsunternehmungen. Das II. WoBauG von 1956 führte eine Steuerbegünstigung für Einzeleigentum ein. Dieses wurde 2002 durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst. Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes wurde eine grundlegende Wende in der Wohnbauförderung vollzogen. Insbesondere die Abkehr von der Förderung der „breiten Schichten“ ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben. Mit dieser Förderung sollte der Schwerpunkt künftig auf der Unterstützung von Haushalten liegen, die sich auf dem Markt nicht selbständig mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Hiervon abzugrenzen sind die Steuererleichterungen für den Bau oder den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum. Vor allem die Bauträger, als marktwirtschaftlich orientierte „freie“ Wohnungsunternehmungen, profitierten von der Steuererleichterung für Ersterwerber und konnten sich bei der Wohnungsproduktion sehr gut positionieren.29 1991 entfiel die öffentlich-rechtliche Wohnungsgemeinnützigkeit. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es eine klare Trennung zwischen dem gemeinnützigen und freien Wohnungsbau. Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmungen bewegten sich in einem Bereich, der gesetzlich bis ins Detail geregelt war. Die Tätigkeitsfelder waren begrenzt und umfassten z. B. den Wohnungsbau, den Verkauf von selbst bebauten Grundstücken, die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes, sowie die Tätigkeit als Träger oder Treuhänder für öffentliche Erschließungs- und städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Die „freien“ Wohnungsbauunternehmungen hingegen unterlagen diesbezüglich keinerlei Beschränkungen. Sie beschafften die zur Erstellung eines Bauwerks notwendigen Bauleistungen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Hierbei gab es im Hinblick auf den Zweck des Gebäudes keine Einschränkungen. Folglich wurde der Wohnungsbau auch nur als ein mögliches Betätigungsfeld unter vielen gesehen. Allein die Marktchancen waren ausschlaggebend, wie stark sich eine Unternehmung als Bauträger im Gewerbebau, im Bau von öffentlichen Gebäuden oder als Bauträger für Wohnbau – also als eigentliche Wohnungsunternehmung – engagierte. 29 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 7 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 9 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz 9 Seit dem Wegfall der Gemeinnützigkeit gibt es faktisch keinen Unterschied mehr zwischen „freien“ und gemeinnützigen Wohnungsunternehmungen. Die Wohnungsproduktion in Deutschland wird dabei bis heute vorwiegend von privaten Bauherren getragen.30 1.4.3 Ordnungspolitische Rahmenbedingungen – Aus dem Wirtschaftsgut Wohnung wird ein Sozialgut Nach dem Ersten Weltkrieg begannen die staatlichen Eingriffe und Lenkungsmaßnahmen in der Wohnungswirtschaft und setzten damit einen Schlusspunkt unter die liberale Phase. In diesem Zusammenhang wurde die Frage nach der Eigenschaft der Wohnung als Wirtschafts- oder Sozialgut diskutiert. Bis zum Ersten Weltkrieg wurde die Wohnung als Wirtschaftsgut gesehen. Die Bereitstellung von Wohnungen erfolgte ausschließlich über den Markt.31 Allein die Marktverhältnisse führten demnach zur Mietpreisbildung. Die zugrunde liegenden Normen beschränkten sich auf den Wucherparagraphen und den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Es gab weder sozialen Mieterschutz noch öffentliche Subventionen für den Wohnungsbau.32 Die Folge war der oben beschriebene spekulative Wohnungsbau.33 Im Jahre 1900 erfolgte die Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Geprägt von den liberalen Grundgedanken, fand die soziale Komponente des Wohnens keine Berücksichtigung. Ebenso bei Mietverträgen über Wohnraum herrschte Vertragsfreiheit. Jedoch führte die Vertragsfreiheit im Mietrecht regelmäßig zum Missbrauch durch den wirtschaftlich Stärkeren bzw. intellektuell Überlegenen.34 Nach dem Ersten Weltkrieg wandelte sich die Sichtweise hinsichtlich der Wohnung. Die Wohnung wurde immer mehr als Sozialgut definiert. Ökonomische Interessen traten in den Hintergrund und die sozialstaatlichen Aspekte bekamen mehr Gewicht. In der Folge kam es zu staatlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt. Dieses war der Beginn der staatlichen Wohnungswirtschaftspolitik. Hierdurch sollten die Marktergebnisse sozial korrigiert werden.35 Es folgte eine Phase der Wohnungszwangswirtschaft. Der vorhandene Wohnungsbestand wurde einer Mietpreiskontrolle unterworfen. Der Staat setzte die Mieten unabhängig von den Selbstkosten der Anbieter und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt fest.36 Der vorhandene Mietraum wurde erfasst. Wohnungsämter übernahmen die Verteilung. Eine freie Vertragsbegründung zwischen den Parteien des Mietverhältnisses war damit ausgeschlossen. Die Einführung des Mieterschutzes stärkte zudem die Position des Mieters. Die Mietpreiskontrolle schmälerte die Rendite der wohnungsbaulichen Investitionen. Als Folge hiervon kam der Wohnungsneubau fast vollständig zum Erliegen. Auch beim Bestand setzte ein verstärkter Substanzverzehr infolge unterlassener Instandhaltung ein. Der Staat steuerte dieser Entwicklung durch Subventionen und steuerliche Anreize entgegen und versuchte so, die Rentabilität der Wohnungsinvestitionen wieder herzustellen, um die Aufrechterhaltung des Wohnungsangebots zu gewährleisten. Diese „Zangenbewegung“ der staatlichen Wohnungswirtschaftspolitik wurde insbesondere nach 1923 infolge der Währungsstabilisierung entwickelt und vom Prinzip her bis heute fortgeführt. Anfang der 30er Jahre des 20. Jahrhunderts 30 Vgl. ebenda, S. 11 ff. 31 Vgl. Jenkis, H. W. (1996a), S. 69 f. 32 Vgl. ebenda, S. 87 f. 33 Vgl. ebenda, S. 69 f. 34 Vgl. Schmitt-Futterer, W./Blank, H. (1979), S. 2 35 Vgl. Jenkis, H. W. (1996a), S. 87 f. 36 Vgl. ebenda, S. 70 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 10 10 I. Allgemeiner Teil galt die Wohnungsfrage als weitgehend gelöst und die Wohnungszwangswirtschaft wurde gelockert. Jedoch bereits 1935 erfolgte mit der beginnenden Aufrüstung erneut eine Mietpreiskontrolle. Diese fand ihren Höhepunkt in der Preisstoppverordnung vom 26. November 1936. Nach dem Zweiten Weltkrieg – der Wohnungsbestand in den Städten war weitgehend zerstört – wurde die Wohnungszwangswirtschaft zunächst noch verschärft. Mit der Währungsreform im Jahre 1948 folgte in Deutschland die Einführung der „Sozialen Marktwirtschaft“. Konsequenterweise wurde auch die Wohnungspolitik als „soziale Wohnungsmarktwirtschaft“ fortgeführt. Sie vereinigte beide Sichtweisen der Wohnung. Die Regierung hatte erkannt, dass die Wohnung auch als Wirtschaftsgut eine Bedeutung haben musste. Andernfalls unterblieben Investitionen (= Neubau) und Modernisierungen. Dennoch lag die Betonung auf der Wohnung als Sozialgut. Es sollte sichergestellt werden, dass die Mieten für schwache Einkommensgruppen bezahlbar blieben. Erst ab 1950 erfolgte eine Lockerung der Zwangsbewirtschaftung von Altbauwohnungen. Durch das „1. Bundesmietengesetz“ von 1955 wurde die schrittweise Erhöhung der Mieten zugelassen. Mit dem Lücke-Plan (benannt nach Paul Lücke, dem damaligen Bundeswohnungsbauminister) setzte eine ordnungspolitische Wende ein. Durch die Wohnungszwangswirtschaft waren die Marktkräfte ausgeschaltet worden. Lücke forderte die Wiedereinführung der Marktwirtschaft für den Wohnungsmarkt, konnte sich mit seinen Ideen aber nur sehr begrenzt durchsetzen. In der Folge wurde 1960 das „Gesetz zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht“ verabschiedet. Damit sollten Investitionen wieder rentabel werden und steigende Mieten gleichzeitig sozial verträglich bleiben. Hierzu wurde der Kündigungsschutz neu gefasst und die Einführung des Wohngeldes beschlossen.37 Nach der Rezession von 1966/67 setzte Inflation ein. Als Reaktion folgte Anfang der 70er Jahre eine verstärkte Flucht in die Sachwerte – vornehmlich in Wohnungseigentum. Damit einher gingen deutliche Mietpreissteigerungen. Vor diesem Hintergrund wurde 1971 – zunächst begrenzt bis 1974 – das „1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz“ verabschiedet. 1974 wurde mit dem „2. Wohnraumkündigungsgesetz“ aus der zeitlich befristeten Gesetzgebung dauerhaftes Recht. Das Bundesverfassungsgericht hatte in mehreren Entscheidungen deutlich gemacht, dass eine Sozialpflicht des privaten Wohneigentums aus Art. 14 und Art. 20 GG abgeleitet werden kann und damit die Sicht der Wohnung als Sozialgut unterstreicht.38 1.5 Die Immobilienbetriebslehre als interdisziplinäre Wissenschaft Für eine Etablierung der Immobilienbetriebslehre als eigenständige wissenschaftliche Disziplin ist es zunächst erforderlich, die Besonderheiten dieser Disziplin klar herauszustellen. Diese ermöglichen eine Abgrenzung der Immobilienbetriebslehre gegenüber allen anderen Disziplinen. Hierzu werden im nachfolgenden Abschnitt die Entwicklungslinien, die zur Entstehung der wissenschaftlichen Disziplin Immobilienbetriebslehre geführt haben, dargelegt. Dabei lassen sich anglo-amerikanische und deutschsprachige Ansätze unterscheiden. 1.5.1 Großbritannien und USA In Bezug auf Großbritannien soll in diesem Zusammenhang insbesondere auf die Rolle der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hingewiesen werden. In Großbritannien war bereits 37 Vgl. Jenkis, H. W. (1996b), S. 227 38 Vgl. Jenkis, H. W. (1996a), S. 72 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 11 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz 11 sehr früh erkannt worden, dass in der Immobilienbranche hoch qualifizierte Fachleute benötigt werden. Hierzu wurden Berufsverbände gegründet, die ohne staatliches Zutun, die Ausbildung, die Zulassung, die Arbeitsrichtlinien und die Standesregeln selbständig organisierten. Im Zuge des Eisenbahnbaus im Britischen Empire und der damit verbundenen Grundstücksgeschäfte, schlossen sich 1868 drei solcher Berufsverbände zur „Institution of Surveyors“ zusammen. Diese wurde 1878 durch Aufnahme ins Regierungsgesetz anerkannt und erhielt 1881 die Royal Charter (königliche Verleihungsurkunde). Fortan nennt sich dieser Berufsverband „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (RICS). Dem Berufsbild des Chartered Surveyors liegt ein interdisziplinärer Ansatz zugrunde. Die Chartered Surveyors verstehen sich als Spezialisten, die über umfassendes Wissen in den Bereichen Grundbesitz, Immobilien und Bauwesen verfügen. Sie haben Kenntnisse der fachbezogenen Gesetzgebung, des Immobilienmarktes sowie der wesentlichen Dienstleistungsbereiche. Darüber hinaus besitzen sie Fachwissen in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit von Baukonstruktionen, die Vermarktung (Erwerb und Verkauf), die Verwaltung sowie die Bewertung von Immobilien.39 In den USA setzte die akademische Beschäftigung mit der Immobilie und dem Produktionsfaktor Boden zu Beginn des 20. Jahrhunderts ein. Eine Pionierrolle hatten die Universität von Pennsylvania und New York. 1904/05 wurde dort das erste akademische Programm aufgelegt, das sich gezielt mit immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen befasste. Bereits 1926 kam es an der Universität in Wisconsin zur Gründung eines Forschungsinstituts für Immobilienwirtschaft. Dieses „Institute for Research in Land Economics and Public Utilities“ gilt als erstes seiner Art. In der Folge entwickelten sich in der anglo-amerikanischen immobilienwirtschaftlichen Literatur zwei grundlegende Strömungen.40 Dasso41 prägte den „Financial Management Approach“. Dieser legt den Schwerpunkt auf die finanzwirtschaftlichen Aspekte der Immobilienwirtschaft. Insbesondere die Steigerung des Grundstücksbzw. Gebäudewertes steht im Vordergrund. Graaskamp42 dagegen trat mit seinem „Multidisciplinary Approach“ für eine interdisziplinäre und lösungsorientierte Annäherung an immobilienspezifische Problemstellungen ein. Er begründete diese Sichtweise dadurch, dass die von Menschen geschaffenen Immobilien in einem sozialen, psychologischen und politischen Zusammenhang eingebettet sind. Folglich ist bei der Erforschung auch eine ganzheitliche und vor allem problemorientierte Sichtweise erforderlich. 1.5.2 Deutschland Deutschsprachige Ansätze haben ihren Ursprung in der Bau- und Wohnungswirtschaft. Die Bestrebungen nach wirtschaftlichem und kostengünstigem Bauen haben erst in der jüngeren Vergangenheit dazu geführt, dass nicht mehr einzelne Aspekte immobilienbezogener Problemstellung herausgegriffen und diese dann isoliert untersucht werden. Vielmehr wurde dazu übergegangen, systematisch „(…) umfassende Erkenntnisse über die Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen zu gewinnen“.43 Vor diesem Hintergrund entwickelte Möller den Ansatz der Bau- und Planungsökonomie. Er definiert diese als die Wirtschaftslehre aus Sicht des Bauherrn. Dabei wird der gesamte wirtschaftliche Aspekt einer Immobilie über ihren Lebenszyklus hinweg betrachtet. Dieser reicht 39 Vgl. Gabler, J./Lammel, E. (2001), S. 1182 40 Vgl. ebenda, S. 27 f. 41 Vgl. Dasso, J./Woodward, L. (1981), S. 413 ff. 42 Vgl. Graaskamp, J. A. (1991b), S. 40 f.; Vgl. Graaskampf, J. A. (1991c), S. 53 43 Möller, D.-A. (1988), S. 1 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 12 12 I. Allgemeiner Teil von der Planung bis zum Abbruch. Dieser Ansatz beschränkt sich nicht ausschließlich auf die wirtschaftliche Seite des Bauens, Planens und Nutzens von Immobilien. Pfarr griff diesen Ansatz auf und nahm eine umfangreichere Differenzierung vor.44 Hierzu entwarf er ein dreidimensionales Koordinatensystem. Die Achsen versinnbildlichen die Objekt-, Prozess- und Institutionendimension. Die Objektdimension steht für das Bauwerk selbst. Dieses ist einerseits als Endprodukt das Ziel aller Aktionen. Andererseits ist es während der Erstellung das Objekt, an dem die auszuführenden Tätigkeiten verrichtet werden. An diesen Arbeiten sind verschiedene Akteure und Institutionen beteiligt. Dies wird anhand der Institutionendimension dargestellt. Die Prozessdimension verknüpft unter dem zeitlichen Aspekt das Zusammenspiel der einzelnen Akteure von der Planung bis zur Nutzung. Darüber hinaus integrierte Pfarr auch faktor-, system- und entscheidungstheoretische Ansätze aus der BWL. Daneben hat sich die Wohnungswirtschaftslehre als eigenständiger Ansatz entwickelt. Diese konzentriert sich auf die Bewirtschaftung des vorhandenen Bestands an Wohnungen sowie auf den Bau von Wohnimmobilien.45 In einem engen Sinn fallen hierunter ausschließlich Wohnhäuser, Wohnungen und Grundstücke für die Wohnbebauung. In einem weiteren Sinn zählt hierzu auch die für das Wohnen nötige Infrastruktur. Hierbei kann zwischen dem durch die Marktwirtschaft regulierten Angebot („freie“ Wohnungsunternehmen) und dirigistischem Wohnungsangebot (sozialer Wohnungsbau) unterschieden werden.46 1.5.3 Immobilienbetriebslehre als wissenschaftliche Disziplin Den deutschsprachigen Ansätzen liegt eine interdisziplinäre Idee zugrunde. Dennoch sind sie in vielerlei Hinsicht unbefriedigend, da die Immobilienwirtschaft nicht in ihrer Gesamtheit abgebildet wird. Die Wohnungswirtschaft beschränkt sich auf das Wohnen und vernachlässigt dabei die Bedeutung des gewerblichen Baus. Die bauwirtschaftlichen Ansätze hingegen ignorieren weitgehend die Aspekte Investition, Finanzierung und Nutzung. Die in der Wissenschaft herrschende institutionelle Trennung zwischen Bau- und Wohnungswirtschaft lässt sich in der Praxis in dieser Form nicht beobachten. Vielmehr tendieren die Akteure dazu, ihre unternehmerischen Aktionsfelder auszudehnen. Wohnungsunternehmungen sind im gewerblichen Sektor, sowohl im Bau als auch in der Verwaltung, aktiv. Zur Finanzierung dieser Objekte initiieren sie oftmals geschlossene Immobilienfonds. Bauunternehmungen beschränken sich nicht mehr nur auf die Realisation von Bauwerken, sondern haben ihren Aktionsradius um Projektentwicklung und Bewirtschaftung erweitert. Diese Verschiebungen sind die natürliche Reaktion des Unternehmergeistes auf eine sich verändernde Umwelt. Der Tatendrang der Praktiker erfordert daher auch von der Wissenschaft ein Umdenken. Reale Entscheidungen bedürfen einer wissenschaftlichen Fundierung, insbesondere vor dem Aspekt der zunehmenden Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Dies kann nur eine Wissenschaftsdisziplin mit einem sehr breiten Ansatz leisten, indem sie die interdisziplinären Kenntnisse in einen übergreifenden Bezugsrahmen darstellt. Um die Vielschichtigkeit immobilienwirtschaftlicher Problemstellung erfassen zu können, ist eine interdisziplinäre Betrachtungsweise erforderlich. Die Grundlage bildet die ABWL. Diese wird ergänzt um Aspekte der VWL, der Rechtswissenschaften, der Raumplanung sowie der Architektur und den (Bau-)Ingenieurswissenschaften. Der Wissensstand dieser Fachdisziplinen kann jedoch nicht einfach übernommen werden. 44 Vgl. Pfarr, K. (1984), S. 11 ff. 45 Vgl. Lütge, F. (1949), S. 2 46 Vgl. Oettle, K. (1996), S. 5 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 13 2 Die Immobilie und ihr Markt 13 Vielmehr ist, im Hinblick auf die spezifischen Fragestellungen, eine konstruktive Auseinandersetzung mit den jeweiligen Erkenntnissen erforderlich. Die Immobilienbetriebslehre betrachtet alle Erscheinungsformen von Immobilien über deren gesamten Lebenszyklus hinweg. In einem ersten Schritt werden Erklärungen für die Erscheinungen der Realität erarbeitet und dadurch Erkenntnisse für die optimale Gestaltung der beobachteten Prozesse abgeleitet. Dabei wird auch das Zusammenspiel von Objekten, Institutionen und Funktionen analysiert. Im Hinblick auf die Institutionen werden die Belange und Zielsetzungen der relevanten Akteure (Projektentwickler, Kreditinstitute, Makler, Nutzer usw.) durchleuchtet. Aus der Analyse werden Problemlösungen für die Praxis, also Handlungsalternativen für das Management, generiert. Bezogen auf Management als originäre Führungsaufgabe, fallen Planung, Organisation und Kontrolle hierunter. Daneben erstreckt sich das Management auch auf funktionelle Aspekte. Hierfür stehen die Bereiche Analyse, Bewertung, Finanzierung, Investition und Vermarktung von Immobilien. Schließlich beinhalten auch die einzelnen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie spezifische Managementaspekte. In der Planungsphase dominiert die Projektentwicklung, während der Realisationsphase das Bauund Projektmanagement und in der Nutzungsphase schwerpunktmäßig das Facility-Management. Aus diesen Elementen konstituiert sich die Immobilienbetriebslehre, wie in Abb. I 2 schematisch dargestellt: 2 Die Immobilie und ihr Markt 2.1 Begriffliche, rechtliche und wirtschaftliche Definition In unseren Gesetzestexten findet sich keine Definition für den Begriff Immobilie. An seiner Stelle wird die Bezeichnung „Grundstück“ verwendet. Dieses Grundstück ist laut § 94 (1) BGB als die Verbindung eines Gebäudes mit dem Grund und Boden, auf welchem es errichtet wurde, definiert. Weitere Regelungen finden sich zum einen in den §§ 94–98 BGB, und zum anderen in §§ 873– 902 BGB. Das Grundstück ist in diesem Sinne als räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, oder als eine wirtschaftliche Einheit in Form von Grund und Boden. Das Gebäude ist – ebenso wie bestehende Rechte – mit dem Grundstück verbunden. Auch einige andere Gesetze, 2 Die Immobilie und ihr Markt Abb. I 2: Der interdisziplinäre Ansatz der Immobilienbetriebslehre

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.