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5 Bautechnik in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 403 - 432

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_403

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 355 5 Bautechnik 355 Neben dem Projekthandbuch als organisatorisches Instrument bedarf es zur Sicherung der Qualität sowie Erreichung der Projektziele entsprechende Maßnahmen in allen Bereichen des Projektablaufs. Hierzu gehören: • Die Aufbauorganisation (mit Organigramm, Berichtswesen etc.) • Ablauforganisation (mit Auftragsvergaben, Abnahmen etc.) • Projektbeteiligtenliste • Projektzieldefinition • Statusbericht • Vertragsmanagement • Besprechungswesen • Kostenmanagement (mit Budgetierung, Kostenüberwachung etc.) • Änderungsmanagement • Terminmanagement (mit Meilensteinen, Anfangs- und Endterminen etc.) Die Vorteile eines projektbezogenen Qualitätsmanagements liegen in einer effizienteren und somit wirtschaftlicheren Projektabwicklung, einhergehend mit einer Senkung der projektbezogenen Kosten. Die daran geknüpften Erwartungen sind in der Konsequenz höhere Planungs- und Ausführungsleistungen, die gleichwohl qualitätsbestimmend sind.166 5 Bautechnik 5.1 Allgemeines Unternehmen der Immobilienwirtschaft stellen an ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter immer höhere Ansprüche an ein breites Allgemeinwissen, trotzdem rücken Spezialkenntnisse immer mehr in den Vordergrund. Eng verbunden mit der Immobilienwirtschaft ist die Bauwirtschaft, unter der alle Institutionen verstanden werden, die sich mit Planung, Durchführung und Nutzung von Bauobjekten und -projekten befassen, also alle bauausführenden Unternehmen, Architekten- und Ingenieurbüros und Baugesellschaften. Insofern soll im folgenden Kapitel ein grober Überblick über bautechnische Grundlagen vermittelt werden. Bauwerke lassen sich auf mehrere Weisen unterschieden, dabei gibt es keine verbindlich anerkannte Kategorisierung. Je nach überwiegender Verwendung bestimmter Materialien können Bauten beispielsweise als Holz-, Mauerwerks-, Beton- oder Stahlbauwerke bezeichnet, oder hinsichtlich der Bauweise zwischen Massiv- oder Skelett- bzw. Fachwerkbauweise unterschieden werden. Außerdem kann differenziert werden zwischen Fertigbauweisen als Zusammenbau vorgefertigter Bauelemente und industrialisierten Bauweisen mit komplexen „geschlossenen“ Bausystemen. Hinsichtlich des Tragwerks lassen sich Bauwerke folgenden Systemen zuordnen:167 • Flächenartige Tragwerke (Lastabtragung über flächige Bauteile wie Decken und Wände) • Vektorartige Tragwerke (Lastabtragung über stabartige Bauteile) • Formaktive Tragwerke (Bauteilgeometrie selbst durch Kräfteverlauf und Lastabtragung bestimmt) 166 Vgl. Kochendörfer, B./Liebchen, J. H. (2001), S. 169 167 Vgl. Frick, O./Knöll, K. (2010), S. 8 5 Bautechnik Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 356 356 III. Planen, Bauen, Betreiben Bauwerke können außerdem nach ihrer Nutzung bzw. Funktion unterschieden werden, zum Beispiel in: Wohngebäude, Büro- und Verwaltungsbauten, öffentliche Gebäude, Bauwerke für Industrie und Gewerbe, Bauten für Sport und Freizeit, für Gesundheit usw. Die Tragstruktur bzw. der Rohbau eines Gebäudes wird als Primärstruktur bezeichnet. Der Innenausbau stellt die Sekundärstruktur dar. Dazu gehören vor allem Boden-, Wand- und Deckenkonstruktionen. Die Haustechnik eines Gebäudes bildet die Tertiärstruktur, innerhalb dieser spielen vor allem Heizung, Lüftung, Kühlung, Sanitär und Energieversorgung eine wichtige Rolle. Im nachfolgenden Kapitel wird nach einer kurzen Vermittlung von Grundlagen im Tiefbau auf diese Strukturen im Hochbau eingegangen. 5.2 Grundlagen Erdarbeiten und Baugruben Als Tiefbau wird der Bereich des Bauwesen bezeichnet, der die Planung und Errichtung aller unterirdischen und ebenerdigen Bauwerke umfasst. Dazu gehören der Straßen-, Eisenbahn-, Erd-, Brücken-, Grund- und Wasserbau sowie die Siedlungswasserwirtschaft. Es werden jedoch nicht alle Bereiche des Tiefbaus behandelt. Die hier dargestellten Tiefbauarbeiten sind als Grundlage für den Hochbau von Bedeutung. 5.2.1 Baugrund und Erdarbeiten Nur in seltenen Fällen kann auf örtliche Erfahrungen zur Bodenbeschaffenheit zurückgegriffen werden. Da aber der Schichtenaufbau des Bodens für die Gestaltung eines gesamten Bauwerks entscheidend sein kann, sollte gerade bei größeren Bauvorhaben möglichst frühzeitig eine Baugrunduntersuchung durchgeführt werden. Der Baugrund wird dabei durch Sondierungen, Schürfungen und Bohrungen nach seiner Bodenart und Lagerungsdichte, sowie Mächtigkeit und Belastbarkeit beurteilt. Des Weiteren wird der höchste Grundwasserstand ermittelt. Böden können in vier Gruppen unterteilt werden: • Fels • nichtbindige Böden, z. B. Sand, Kies und deren Mischungen • bindige Böden, z. B. Ton, Lehm, Mergel • organische Böden, z. B. Moorerde, Torf und Schlamm Fels ist hinsichtlich der Tragfähigkeit der beste Baugrund, organische Böden sind nicht tragfähig und somit als Baugrund nicht geeignet. Merkmal eines nichtbindigen Bodens ist, dass seine einzelnen Körner nicht aneinander haften und zwischen diesen viele Einzelporen vorhanden sind. Deshalb kann eindringendes Wasser leicht versickern. Die Größe der Körnung und die Dichte der Lagerung beeinflussen die Tragfähigkeit. Im Gegensatz zu nichtbindigen Böden kann bei bindigen Böden Wasser schlechter versickern, da letztere aus sehr feinen, schuppenförmigen Teilchen, die im trockenen Zustand eine zusammenhängende Masse bilden besteht. Durch zunehmenden Wassergehalt ändert sich die Konsistenz und wird breiig, was sich auf die Tragfähigkeit von bindigen Böden auswirkt. Erdarbeiten umfassen nach DIN 18 300 alle Leistungen des Lösens, Förderns, Einbauens und Verdichtens von Boden und Fels. Also Bodenaushub, Erdaushub, Auffüllungsarbeiten und Aufschüttungen. Durchgeführt werden diese Arbeiten meist mit Erdbaumaschinen wie Baggern, Planierraupen und Ladern. Teilweise aber auch in Handarbeit mit Pickeln, Schaufeln, Spaten und Schubkarren. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 357 5 Bautechnik 357 5.2.2 Baugruben Bevor die Baugrube ausgehoben werden kann, ist das geplante Bauwerk anhand des in der Baugenehmigung enthaltenen Lageplans von einem öffentlich bestellen Vermessungsingenieur abzustecken. Da die Baugrube größer sein muss als das Gebäude wird zur Sicherung der abgesteckten Punkte ein Schnurgerüst errichtet. Es lassen sich grundsätzlich zwei Arten von Baugruben unterscheiden, nämlich verbaute und nicht verbaute Baugruben. Nicht verbaute Baugruben werden mit Böschungen ausgeführt. Ohne rechnerischen Nachweis sind folgende maximale Böschungswinkel in Abhängigkeit von der Bodenbeschaffenheit zulässig: • Bodenklasse 3 und 4: nichtbindige, weiche bindige Böden max. 45° • Bodenklasse 5: steife, halbfeste bindige Böden max. 60° • Bodenklasse 6 und 7: Fels max. 80° Böschungen müssen zum Schutz vor Austrocknung, Oberflächenwasser bzw. Frost mit Schutzfolie oder Spritzbeton abgedeckt werden. Wenn bei tiefen Baugruben mit einem Abrutschen gerechnet werde muss, ist die Böschung mit Bermen zu staffeln (siehe Abb. III 60) 168 Ist der Baugrund nicht standsicher oder ist die Situation auf der Baustelle beengt wird ein Verbau notwendig. Dieser kann je nach Beanspruchung auf unterschiedliche Weise ausgeführt werden (siehe Abb. III 61). Für kleinere Baugruben reicht oft ein waagrechter Verbau mit Verbaubohlen aus Holz, die durch Erdanker oder Absteifungen gesichert werden. Ist der Boden allerdings sofort abzufangen, müssen die Verbaubohlen senkrecht eingetrieben werden. Sind die Baugrubenwände sehr tief und stark beansprucht, kommt häufig der „Berliner Verbau“ zum Einsatz. Dabei werden Kant- und Rundhölzern zwischen eingerammte Stahlprofile geschoben und verkeilt. Spundwandkonstruktionen werden bei besonders hohen Beanspruchungen angewandt. Diese Konstruktionen können gegen eindringendes Wasser abgedichtet werden. Massive Verbauarten aus Bohrpfahlsystemen oder Schlitzwänden können später in das entstehende Bauwerk als Gründung mit einbezogen werden. 168 Neufert, E. (2002), S. 65 ≥ 1,50 ≤ 3, 0 ≥ 3, 0 ≥ 0,6 Geländeober äche Berme Baugrubensohle β β Abb. III 60: Baugrubenböschung mit Berme168 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 358 358 III. Planen, Bauen, Betreiben Gefährdet das Grundwasser die Tragfähigkeit der Baugrube nicht, kann dieses kontinuierlich abgepumpt werden (offene Wasserhaltung). Bei höherem Wasseranfall wird ggf. eine Grundwasserabsenkung erforderlich. 169 5.3 Grundlagen Hochbau Als Hochbau wird der Bereich des Bauwesens bezeichnet, der sich mit der Planung und Ausführung von Bauwerken (Gebäuden) über der Erde befasst. Im Folgenden soll ein grober Überblick über die einzelnen Bauteile und Konstruktionen der Primär- und Sekundärstruktur, sowie über den technischen Ausbau (Tertiärstruktur) verschafft werden. 169 Ebenda, S. 66 Spritzbeton Erdanker Erdanker Spundwand Stahlstütze Holz 50 30 Böschung mit Spritzbeton senkrechter Verbau mit Holzbohlen Stahlspundwand „Berliner Verbau“ Kantholz Erdanker Abb. III 61: Beispiele Verbauarten169 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 359 5 Bautechnik 359 5.3.1 Primäre Tragkonstruktion 5.3.1.1 Fundamente Das Fundament ist die Grundmauer bzw. die Ausgangbasis für das zu errichtende Bauwerk. Art, Form und Bemessung der Fundamente werden nach der Bodenuntersuchung bestimmt. Die Gründung eines Bauwerks übernimmt die Aufgabe, die bevorstehenden Setzungen (Nachgeben des Bodens unter der Baulast) unter allen Gebäudeteilen gleichmäßig zu verteilen und zu verhindern, dass Gebäudewände reißen. Fundamente müssen gegen Grund- und Sickerwasser geschützt sein und unterhalb der Frostgrenze des Erdreiches liegen, um ein Zusammenziehen bei Frost und ein Ausdehnen bei Tauwetter zu vermeiden. Ab einer Tiefe von etwa 80 cm (Frostgrenze) ist hierzulande kein Bodenfrost mehr festzustellen. Die DIN 1054 gibt in einfachen Regelfällen Richtlinien zur Bemessung von Flächen- und Tiefengründungen an. „Regelfälle liegen vor, wenn es sich um Streifen- und Einzelfundamente mit begrenzten und häufig vorkommenden Abmessungen einerseits und um häufig vorkommende typische Bodenarten andererseits handelt.“170 5.3.1.1.1 Flächengründungen An großen Bauwerken können bei verschiedenen Gebäudeteilen durch ungleiche Lasten unterschiedliche Setzungen entstehen. Diesen muss mit geeigneten Fundamenten entgegengetreten werden. Bei Flächengründungen lassen sich die folgenden drei Fundamentarten unterscheiden: • Einzelfundamente Schwere Einrichtungsgegenstände wie Maschinen oder besonders stark belastete Stützen erhalten Einzelfundamente aus unbewehrtem oder bewehrtem Beton. Die Form kann dabei stets unterschiedlich sein. • Streifenfundamente Streckenlasten wie beispielsweise Wände, die gleichmäßig belastet sind, erhalten Streifenfundamente aus unbewehrtem Beton. Die Wandfundamente bilden üblicherweise lang gedehnte, zusammenhängende Fundamentstreifen. 170 Frick, O./Knöll, K. (2010), S. 48 Abb. A III 62: Einzelfundament und Streifenfundament Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 360 360 III. Planen, Bauen, Betreiben • Plattenfundamente Bei schlechtem Boden mit unterschiedlich geschichtetem Baugrund kann eine aus Stahlbeton auf dem Baugrund „schwimmende“ Gründungsplatte abweichenden Setzungen einzelner Gebäudeteile zuvorkommen. Einzel- und Streifenfundamente eignen sich besonders für die Bodengruppen 1 und 2, also für Fels, Sand und Kies. Bei den bindigen Böden (Bodengruppe 3) werden Plattenfundamente aus Stahlbeton empfohlen, da durch die biegesteife Gründungsplatte, die auf dem Baugrund „schwimmt“ und somit ungleichmäßige Setzungen einzelner Gebäudeteile verhindert, die Gründungsfläche wesentlich vergrößert werden kann. 5.3.1.1.2 Tiefengründungen Bei nicht tragfähigem Baugrund, bei dem tragfähige Bodenschichten erst in größeren Tiefen des Untergrunds vorkommen, stellen Pfahlgründungen die einzig wirtschaftliche Alternative dar. Bei einer Pfahlgründung wird die Gebäudelast durch Mantelreibung und Spitzendruck von Ramm- oder Bohrpfählen auf den Baugrund übertragen (vgl. Abb. III 63). 5.3.1.2 Bauwerksabdichtung Abdichtungen sollen Bauwerke vor den schädigenden Einflüssen von Wasser dauerhaft schützen. Dabei können mehrere Arten von Abdichtungen unterschieden werden: Abdichtung gegen Bodenfeuchte, gegen nichtdrückendes Wasser und gegen drückendes Wasser. Feuchtigkeit ist im Boden immer vorhanden. Deshalb sind Außen- und Innenwände gegen das Aufsteigen von Feuchte im Mauerwerk sowie die Bodenplatte mit einer waagrechten Abdichtung zu versehen. Für waagrechte Abdichtungen in Wänden sind Bitumendachbahnen oder Kunststoffdichtungsbahnen zu verwenden. Außerdem sind Abdichtungen gegen Bodenfeuchtigkeit und Spritzwasser an den vom Erdboden berührten Außenwänden in vertikaler Richtung bis 30 cm über Gelände mit einer mehrlagigen Beschichtung oder einer Dichtungsbahn auszuführen. Unterirdische Wandbauteile müssen ebenfalls mit einer Abdichtung vor nichtstauendem Sickerwasser geschützt werden. Abb. III 63: Plattenfundament und Tiefengründung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 361 5 Bautechnik 361 Um das Entstehen von drückendem Wasser an Außenwänden zu verhindern müssen schwach durchlässige bzw. bindige Böden durch Dränschicht und Dränleitung entwässert werden. Ist dies nicht möglich bzw. steht drückendes Wasser an, meist in der Form von Grundwasser, müssen wasserdruckhaltende Abdichtungen hergestellt werden. Bauteile, die in das Grundwasser eintauchen, müssen entweder aus wasserundurchlässigem Beton („weiße Wanne“) hergestellt oder mit einer Druckwasserabdichtung („schwarze Wanne“) versehen werden. „Schwarzen Wannen“ können mit mehrfachen bituminösen Lagendichtungen, Metalldichtung oder Kunststofffolien hergestellt werden. Dabei liegt die Abdichtung im Normalfall auf der Wasserseite des Bauteils und wird bis 30 cm über den höchsten Grundwasserspiegel geführt. Allerdings kommt heute die „schwarze Wanne“ nur noch selten zum Einsatz. Für Abdichtungen gegen drückendes Wasser wird bei Neubauten meist die weniger aufwendige „weiße Wanne“ bevorzugt. 171 5.3.1.3 Wände/Stützen Wände begrenzen Räume seitlich und bieten Schutz vor äußeren Einflüssen, Sicht und Zutritt. Sie müssen standsicher erbaut werden und Eigenlasten und äußere Kräfte zuverlässig aufnehmen und ableiten. Ihre Bauweise sollte ermöglichen, dass ein angenehmes Raumklima erreicht und gehalten werden kann. Grenzen sie Räume im Inneren eines Gebäudes ab, gelten sie als Innenwände. Außenwände grenzen das Gebäude nach außen ab. Wände müssen unterschiedlichen Ansprüchen genügen und weisen daher unterschiedliche Eigenschaften auf. In der Literatur werden Wände unterschieden: • nach der Lage im Bauwerk: Außenwände und Innenwände; • nach der statischen Beanspruchung: Tragende Wände, aussteifende Wände und nichttragende Wände und • nach dem Aufbau: Unter anderem einschalige Wände, zweischalige Wände ohne Luftschicht und zweischalige Wände mit Luftschicht. Die beiden Begriffe nach der Lage im Bauwerk wurden bereits erläutert. 171 Neufert, E. (2002), S. 70 Mutterboden Ober ächenwasser Abdichtung Kies lter Porensaugwasser50 Schichtwechsel Filterpackung Dränrohr NW 100 Baugrube mit durchlässigem Material verfüllen Stauwasser Stauwasser ≈ 30 Abb. III 64: Abdichtung und Dränage171 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 362 362 III. Planen, Bauen, Betreiben Tragende Wände können durch vertikale Kräfte (z. B. Eigengewicht, Deckenlasten, Nutzlasten) und horizontale Kräfte (z. B. Windkraft) belastet werden. Sie werden überwiegend auf Druck beansprucht und leiten die auf sie einwirkenden Kräfte zusammen mit den Decken und aussteifenden Wänden auf die Fundamente weiter. Aussteifende Wände können neben ihrem Eigengewicht noch durch Aussteifungslasten (z. B. Windkraft, Knicklasten) belastet werden. Nichttragende Wände werden nur durch ihr Eigengewicht beansprucht, sie werden zur Sicherung der Standfestigkeit des Gebäudes nicht herangezogen. Im Gegensatz zum Massivbau, bei dem die räum schaffenden Wände das vertikale Tragwerk bilden, werden im Skelettbau die Lasten nur über Stützen abgetragen. Die raumbildenden Elemente sind beim Skelettbau also klar von den Tragenden getrennt. Dadurch ergibt sich der Vorteil, einer flexiblen Flächengestaltung, die auch spätere Änderungen an der Raumaufteilung zulässt. Die Stützen werden in einem Raster angeordnet, das sowohl von der Statik als auch von den Anforderungen der Gebäudenutzung (Produktion, Büro etc.) abhängig ist. Für Bürogebäude hat sich beispielsweise ein Vielfaches von 1,20 bis 1,35 m als geeignete Grundeinheit erwiesen.172 Eine Skelettkonstruktion besteht neben der Stütze aus einem weiteren Hauptelement, dem Träger. Damit die Standfestigkeit des Skeletts gewährleistet ist, muss dieses ausgesteift werden. Bei Geschossbauten entstehen durch das Zusammenwirken von Stützen, Unterzügen und Decken ausgesteifte Systeme. Aufgrund vieler Vorteile werden häufig auch unterzugsfreie Flachdecken eingesetzt. Einschalige Wände bestehen aus einer Schicht oder mehreren Schichten, die durch Putz vollständig miteinander verbunden sind. Häufig werden Mauersteine mit guten wärmedämmtechnischen Eigenschaften verwendet, da eine zusätzliche Wärmedämmung fehlt. Allerdings müssen bei bestimmten Mauersteinen zusätzliche Mineralfaserplatten zur Wärmedämmung aufgetragen werden, um den Forderungen der DIN 4108 zum Wärmeschutz gerecht zu werden. Wird die innen liegende tragende Wand mit einer äußeren nicht belasteten Schale, die vorwiegend dem Wetterschutz dient, verbunden, handelt es sich um eine zweischalige Wand ohne Luftschicht. Wird hingegen zwischen die Vormauerschale und der Hintermauerschale eine etwa 6 cm dicke Luftschicht eingelassen, ist dies 172 Vgl. Frick, O./Knöll, K. (2010), S. 235 Abb. III 65: Mauerwerkskonstruktionen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 363 5 Bautechnik 363 eine zweischalige Wand mit Luftschicht. Die Luftschicht dient vor allem dazu, Schlagregenfeuchtigkeit auf der Rückseite der Vormauer abzuleiten, ohne dass die Hintermauerschale durchfeuchtet wird. Außerdem wird der diffundierende Wasserdampf direkt an die Außenluft abgegeben. Abb. III 65 zeigt einige Möglichkeiten von Mauersystemen. 5.3.1.4 Geschossdecken Geschossdecken schließen gebaute Räume nach oben ab und trennen die einzelnen Geschosse voneinander. Decken können aus unterschiedlichen Baustoffen bestehen, wie z. B. aus natürlichen oder künstlichen Steinen, Beton oder Stahlbeton, Stahl und Holz. Anfang des 20. Jahrhunderts wurde im Bauwesen für die Herstellung stark belasteter Decken, wie beispielsweise in Fabriken und Lagerhäusern immer häufiger Stahlbeton verwendet. Später wurden die Holzdecken auch in den Wohn- und Geschäftshäusern durch die ebene Massivdecken verdrängt. Somit werden heutzutage fast ausschließlich alle Decken als ebene Massivdecken aus Beton hergestellt. Durch die Verwendung von Beton sind die Decken feuerbeständig und unempfindlich gegen Feuchtigkeit und Schädlinge, und demzufolge fast unbegrenzt beständig. Die ebenen Massivdecken unterscheiden zwischen Platten und Balken. „Platten sind ebene Flächentragwerke …, die quer zu ihrer Ebene belastet sind; sie können linienförmig oder auch punktförmig gelagert sein. Je nach ihrer statischen Wirkung werden einachsig oder zweiachsig gespannte Platten unterschieden.“173 Abb. III 66 zeigt schematisch die Grundformen der unterschiedlichen Platten sowie eine Plattenbalkendecke. Platten, die direkt auf Stützen aufgelagert sind und mit den Stützen biegfest und gelenkig verbunden sind, werden Pilzdecken genannt. Die Stützen können mit oder ohne einen verstärkten Kopf aufgelagert sein. Die Platten müssen mindestens 15 cm dick sein. 173 Vgl. Frick, O./Knöll, K. (2010), S. 344 Abb. III 66: Schematische Darstellung einiger Grundformen ebener Massivdecken Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 364 364 III. Planen, Bauen, Betreiben Bei Balkendecken trägt jeder Balken den von ihm selbst eingenommenen Teil der Decke. Sind die Balken in Abständen angeordnet und die Zwischenräume durch Ausfachungen oder Überdeckungen geschlossen, so tragen die Balken die Last des einzelnen Balkenfeldes. Durch die Verbindung von Platten und Balken entstehen die so genannten Plattenbalken mit T-förmigem Querschnitt (vgl. Abb. III 67). Plattenbalkendecken haben bei gleicher Spannweite ein geringeres Eigengewicht als Platten und werden besonders bei Gebäuden mit größeren Spannweiten eingesetzt. Im Wohnungsbau werden sie nur gering eingesetzt, da sie eine unebene Unterschicht besitzen. 5.3.1.5 Treppen Treppen verbinden innerhalb oder außerhalb des Gebäudes verschiedene Geschossebenen miteinander. Sie werden nach notwendigen und nicht notwendigen Treppen unterschieden. Notwendige Treppen müssen nach behördlichen Vorschriften vorhanden sein. An diese Treppen werden bestimmte Anforderungen hinsichtlich der Bauausführung gestellt. Nicht notwendige Treppen können zusätzlich vorhanden sein. Die DIN 18 065 regelt die Maß-Anforderungen von Treppen.  Allerdings können in den jeweiligen Landesbauordnungen abweichende Vorschriften enthalten sein. Eine Folge von mehr als drei Stufen wird als Treppenlauf bezeichnet. Neben der Anzahl der Treppenläufe ist unter anderem die Lage der Läufe, Anzahl und Form der Stufen sowie Form, Lage und Anzahl von Podesten für die Form einer Treppe verantwortlich. Abb. III 67: Plattenbalkendecke Abb. III 68: Treppengrundrisse (Schematische Darstellung nach DIN 18064) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 365 5 Bautechnik 365 Nachfolgend einige Treppengrundrisse nach der DIN 18 064. Zu beachten ist, dass der Pfeil den gewöhnlichen Gehbereich der Treppe und gleichzeitig die Richtung in der die Treppe ansteigt, anzeigt. Je nach Art der Treppe treten unterschiedliche Steigungen auf. So müssen bei einer Fluchttreppe schnell Höhenunterschiede überwunden werden. Beim Treppensteigen ist die physiologisch günstigste ,Steigarbeit‘ bei einem Neigungswinkel der Treppe von 30º und einem Steigungsverhältnis von Stufenhöhe h 17 Stufentiefe t 29 = gegeben.174 Das Steigungsverhältnis wird durch die Schrittlänge eines erwachsenen Menschen bestimmt. Diese Schrittlänge liegt zwischen 61 bis 64 cm. Damit eine Treppe sicher begangen werden kann, muss das Verhältnis zwischen der Steigungshöhe (h) und der Stufentiefe (t) im Bereich der Schrittlänge liegen. Somit lässt sich das Steigungsverhältnis mit dem geringsten Energieaufwand mit der Formel 2 h + t = 63 (entspricht einem Schritt) festlegen. Bei Freitreppen mit Massenverkehr werden niedrige Stufen gewählt. Somit entsteht eine Neigung von etwa 25º, was einem Steigungsverhältnis von 12,5/37,5 entspricht. Baurechtlich nicht notwendige Treppen, wie Keller- und Dachtreppen, können eine Neigung von bis zu 75º aufweisen. Treppenstufen werden üblicherweise mit einem Schritt begangen. Die Bezeichnung von Stufenteilen findet sich in folgender Abbildung. Ferner gibt es für die unterschiedlichen Treppenteile Bezeichnungen (vgl. Abb. III 70). So wird beispielsweise die erste Stufe eines Treppenlaufs als Antrittsstufe, die letzte als Austrittsstufe bezeichnet. Die Lauflinie kennzeichnet wie oben bereits erwähnt den üblichen Gehbereich sowie die Richtung der Steigung. Die Teile der Treppe, die sie zur Seite begrenzen. werden als Treppenwangen definiert. Die Bezeichnung der Treppenteile zeigt Abb.  III 70. 174 Vgl. Neufert, P./Neff, L. (1996), o. S. Abb. III 69: Bezeichnung von Stufenteilen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 366 366 III. Planen, Bauen, Betreiben 5.3.1.6 Fassade Die Gebäudehülle bzw. die Außenhaut eines Gebäudes wird als Fassade bezeichnet und stellt ein wichtiges architektonisches Gestaltungselement dar. Die elementaren Funktionen der Fassade sind der Schutz des Bauwerks vor Kälte und Witterung sowie die ausreichende Versorgung der Innenräume mit Tageslicht. Dieses dient nicht nur der Belichtung von Räumen, sondern hat ebenfalls eine wesentliche psychologische Bedeutung für den Menschen. Das Wohlbefinden in Wohn- und Arbeitsräumen wird durch Tageslicht gesteigert, deswegen braucht jeder Arbeitsplatz ein Kontaktfenster nach draußen. Es gibt verschiedene Arten von Fassaden, die abhängig vom Tragwerk eines Gebäudes (z. B. Massiv- oder Skelettbau) Anwendung finden. Beispiele für Fassadenarten sind: • Lochfassade • Hinterlüftete Fassade • Doppelfassade • Pfosten-Riegel-Fassade • Vorhangfassade etc. In der Regel sind Lochfassaden bei Massivbauten vorzufinden. Das bedeutet in den massiven Außenwänden eines Gebäudes befinden sich einzelne, klar abgegrenzte Öffnungen für Fenster und Türen. Entscheidend für die Fassadengestaltung, aber auch für den Innenraum sind somit die Fenster mit deren Form, Größe, Lage, Anordnung etc. Abb. III 70: Bezeichnung von Treppenteilen 1 Podest 6 Innere Treppenwange 2 Antrittsstufe 7 Äußere Treppenwange 3 Austrittsstufe 8 Krümmling 4 Treppenlauf 9 Treppenauge 5 Lauflinie Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 367 5 Bautechnik 367 In der Literatur werden Fenster nach Einbauart, Öffnungsmöglichkeit, öffnungs- bzw. Flügelart, Bauart, der Art der Verglasung und der Art des Baustoffes unterschieden. Nachstehend soll auf die Öffnungs- bzw. Flügelarten und die verschiedenen Verglasungsarten eingegangen werden. Nach Art der Öffnung bzw. Flügel lassen sich folgende Fensterarten charakterisieren:175 • Frei stehendes Fenster • Drehflügelfenster • Kippflügelfenster • Drehkippflügelfenster • Schwingflügelfenster • Wendeflügelfenster • Klappflügelfenster • Vertikalschiebefenster • Horizontalschiebefenster Hinterlüftete Fassaden sind mehrschalige Außenwandkonstruktionen, durch die positive bauphysikalische Effekte erzielt werden können. Auf diese wurde im Zusammenhang mit massiven Wänden unter 5.3.1.3 bereits eingegangen. Bei hinterlüfteten Fassaden dient die äußere, nichttragende Schicht lediglich zum Schutz vor Schlagregen und ist durch einen Luftraum von den dahinterliegenden Schichten getrennt. Doppelfassaden finden häufig bei Hochhäusern Verwendung, um auch in großen Höhen eine natürliche Belüftung zu ermöglichen. Zwischen der eigentlich thermisch trennenden Glasfassade auf der Innenseite und der äußeren Verglasungsebene befindet sich dabei ein Zwischenraum. Pfosten-Riegel-Fassaden bestehen aus einem stabartigen Fassadentragwerk mit vertikalen Pfosten und horizontalen Riegeln, die wahlweise mit Verglasungen, geschlossenen Elementen sowie Fenster- und Türöffnungen ausgefacht werden. Befestigt werden die Ausfachungselemente meist mit Pressleisten, die mit dem Tragwerk der Fassade verschraubt werden.176 Soll der Eindruck einer halterlosen Ganzglasfassade entstehen, können die Glasscheiben auch geklebt, mit Klemmprofile zwischen den einzelnen Scheiben oder an nur einzelnen Punkten gehalten werden („struktural glazing“). Der Begriff „Vorhangfassade“ wird sowohl für vorgehängte hinterlüftete Fassaden verwendet also auch für Fassaden, bei denen Glasscheiben oder Sandwich-Paneels vor Skelettkonstruktionen gehängt werden. Vorhangfassaden haben außer ihrem Eigengewicht keine statischen Lasten zu tragen. 5.3.1.7 Dächer Das Dach erfüllt als Bauteil in erster Linie eine schützende Funktion. So soll es vor Witterungseinflüssen wie Regen, Hagel, Schnee, Kälte und Wind schützen. Gleichzeitig soll es Schall und Wärme dämmen und Auflasten tragen können. Im Laufe der Geschichte entwickelten sich unterschiedliche Dachformen, was auf die klimatischen Gegebenheiten und die zur Verfügung stehenden Materialien zurückzuführen ist. So wurde beispielsweise in den Küstenregionen der Nord- und Ostsee gebündeltes Schilfrohr (Reet) als Dacheindeckwerkstoff verwendet, das jedoch nur durch eine Neigung des Daches in der Lage war das Niederschlagswasser abzuleiten. Folglich erfordern Dachdeckungen deutlich geneigte Dachflächen, die üblicherweise von einem Dachtragwerk getragen 175 Vgl. ebenda. 176 Vgl. Frick, O./Knöll, K. (2008), S. 449 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 368 368 III. Planen, Bauen, Betreiben Abb. III 71: Bezeichnung der Fenster nach Öffnungs- bzw. Flügelarten Ansichten: Außenseite/Grundrisse: Außenseite unten/Schnitte: Außenseite links a) Drehflügel, nach innen öffnend b) Drehflügel, nach außen öffnend c) Drehflügel, nach innen u. außen öffnend d) Einflügliges Fenster mit Drehflügel e) Zweiflügliges Fenster mit Drehflügel f) Zweiflügliges Fenster mit festen Pfosten und Drehflügel g) Kippflügel h) Drehkippflügel i) Klappflügel j) Wendeflügelfenster k) Schwingflügelfenster l) Schiebefenster Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 369 5 Bautechnik 369 werden. Dachabdichtungen können dagegen ohne oder mit geringer Neigung auf entsprechenden Tragwerken oder direkt auf Bauwerke oder -teile aufgetragen werden. 5.3.1.8 Dachformen Die einfachste Dachform ist das Pultdach. Da es nur eine schräge Dachfläche aufweist, ist es in der Herstellung sehr kostengünstig. Besonders im Mittelmeerraum ist diese Dachform weit verbreitet. Das Sheddach ist eine Sonderform des Pultdaches. Es hat mehrere hintereinander angelegte pultförmige Abschnitte. Diese werden häufig in Industriebauten eingesetzt, da ein großer Lichteinfall durch Fensterfronten vor den pultförmigen Abschnitten ermöglicht wird. Das Satteldach hat üblicherweise eine Dachneigung ab etwa 30º (flaches Satteldach) bis über 60º (altdeutsches Satteldach). Es ist die am häufigsten verbreitete Dachform, da es eine einfache Konstruktion und damit kostengünstig ist. Des Weiteren bieten Satteldächer mit einer Neigung zwischen 38º bis 45º Neigung genügend Raum für einen Dachgeschossausbau. Sind alle Dachflächen zu jeder Seite des Gebäudes geneigt, handelt es sich um ein Walmdach. Durch die Neigung aller Dachflächen bietet das Walmdach weniger Ausbaureserve. Abb. III 72: Pultdach und Sheddach Abb. III 73: Satteldach und Walmdach Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 370 370 III. Planen, Bauen, Betreiben Beim Satteldach mit Krüppelwalm sind anstelle des ganzen Giebels nur die Giebelspitzen angewalmt. Beim Mansarddach besitzt die Dachfläche nicht durchgehend die gleiche Neigung. Durch einen Knick ist der untere Teil der Dachfläche steiler als der obere Teil. Meist vier gegeneinander und gleich große Dachseiten laufen beim Zeltdach spitz zusammen. Zeltdächer sind Walmdächer ohne Firstlinie. Sind die Dachflächen sehr steil, ist es ein Turmdach. Allerdings bietet diese Dachform wenig Ausbaureserve. Eine geringe, kaum sichtbare Neigung der Dachfläche weisen Flachdächer auf. Somit kann das Niederschlagswasser abfließen. Der Vorteil des Flachdaches besteht darin, dass der gesamte Baukörper, ohne Einschränkungen durch Dachschrägen, genutzt werden kann. 5.3.2 Sekundärstruktur Fußbodenaufbauten und Bodenbeläge: Fußböden sind entscheidend für den Gesamteindruck von Räumen. Je nach Nutzungsart werden unterschiedliche Erwartungen an Fußböden gestellt. So wird im Wohnbereich besonderen Wert auf das Aussehen oder die Begehbarkeit gelegt. Wohingegen in Industriebauten eine einfache Reinigung und Pflege sowie eine kostengünstige Anschaffung Abb. III 74: Satteldach mit Krüppelwalm und Mansarddach Abb. III 75: Zeltdach und Flachdach Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 371 5 Bautechnik 371 bedeutend sind. Folglich kann es keinen Bodenbelag und Fußbodenaufbau geben, der allen Anforderungen gleichermaßen gerecht wird. Um allerdings den für die Nutzungsart und Zweckbestimmung gestellten Ansprüchen zu genügen, müssen die einzelnen Schichten, aus denen ein Fußboden besteht, viele Eigenschaften erfüllen. Zu den verschiedenen Schichten, aus denen ein Fußboden besteht, zählen: 1. Tragschicht (Rohdecke) – Bodenplatte gegen Grund (an das Erdreich grenzend) oder – Geschossdecke (freitragende Deckenkonstruktion). 2. Zwischenschichten (Unterbodenkonstruktion) Nach DIN 4109 wird der gesamte Aufbau über dem tragenden Untergrund als Deckenauflage bezeichnet. Um die Ansprüche an den Fußboden zu erfüllen, sind verschiedene Einzelschichten erforderlich (Hauptgruppen): – Glätte- und Ausgleichsschichten: Unebenheiten in Rohbetondecken und im Estrich werden durch Spachtelmasse oder Ausgleichsmasse egalisiert; – Gefälleschichten: Diese sorgen für eine zügige Ableitung von Oberflächenwasser in Nassräumen; – Abdichtungen gegen Feuchtigkeit: Dichtschichten gegen Feuchtigkeit müssen je nach Form und Eindringen der Feuchtigkeit beispielsweise unter Estrichen und Unterböden angebracht werden; – Wärme- und Schalldämmschichten: Je nach Art der Anforderungen müssen die Verordnungen der DIN 4108 und der DIN 4109 berücksichtigt werden; – Abdeckungen: Dämmschichten müssen mit geeigneten Bitumen- oder Folienbahnen abgedeckt werden, um das Eindringen der im Nassestrich enthaltenen Feuchtigkeit in die darunter liegenden Dämmschichten während des Estricheinbaus zu verhindern; – Trennschicht (hafthindernde Trennlage): Diese werden vor allem aus Bitumen oder Folienbahnen überall dort verlegt, wo direkt übereinander liegende Schichten keine innige, kraftschlüssige Verbindung eingehen dürfen sowie – lastverteilende Schichten: Um druckempfindliche Zwischenschichten gegenüber größeren Lasteinwirkungen von oben zu schützen, muss darüber eine lastverteilende Schicht aus Estrich aufgebracht werden. 3. Nutzschicht (Bodenbelag) Der Bodenbelag ist die oberste Schicht des Fußbodens und steht unter vielseitiger Beanspruchung. Deswegen kann der Bodenbelag aus den verschiedensten Materialien hergestellt werden, z. B. – Naturwerkstein Fußbodenbeläge, – keramische Fußbodenbeläge, – Bodenbeläge aus zement- oder bitumengebundenen Bestandteilen, – Holzfußbodenbeläge, – elastische Fußbodenbeläge, – Bodenbeläge aus kunstharzgebundenen Bestandteilen und – textile Fußbodenbeläge. Schematische Darstellung einer Geschossdecke mit der Benennung der wichtigsten Einzelschichten am Beispiel einer Massivdecke: Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 372 372 III. Planen, Bauen, Betreiben Wandbeläge: Der Wandbelag ist die oberste Schicht der Wand. Je nach Raumnutzung muss der Wandbelag verschiedenen Anforderungen entsprechen. In Sanitär- und Wirtschaftsräumen muss er wasserundurchlässig sein, deshalb wird dort meist ein Fliesenbelag verlegt. In Wohnräumen werden die Wand Oberflächen hauptsächlich nach dekorativen Gesichtspunkten gewählt. Sichtmauerwerk ist genauso denkbar wie eine verputzte, gestrichene oder tapezierte Wand. Darüber hinaus sind Verkleidungen aus Holz, Gipskarton etc. möglich. Deckenbekleidungen und Unterdecken: Decken werden in bewohnten Räumen selten in ihrer „Rohform“ (z. B. Beton-Fertigdecke) belassen. Meist wird die Deckenuntersicht zumindest verspachtelt und gestrichen oder tapeziert. Je nach Nutzung kommen häufig auch leichte Deckenbekleidungen oder Unterdecken zum Einsatz. Deckenbekleidungen sind über die Unterkonstruktion unmittelbar am tragenden Bauteil verankert. Abgehängte Unterdecken hingegen weisen eine tragfähige Unterkon struktion auf, die abgehängt am tragenden Bauteil befestigt wird.177 Das Anbringen einer abgehängten Decke oder Deckenbekleidung kann mehrere Gründe haben. Aus optischen Gründen beispielsweise werden Bekleidungen angebracht. Oftmals werden Decken auch abgehängt um Installationsleitungen bzw. -kanäle zu verbergen. Schall-, Wärme- oder Brandschutztechnische Gründe können eine abgehängte Decke ebenfalls notwendig machen. Im Zuge der Altbausanierung werden abgehängte Decken häufig in sehr hohen Räumen angebracht um die Raumhöhe zu verkleinern. Verwendete Materialien für abgehängte Decken und Deckenbekleidungen sind im Wesentlichen; Gips- und Gipskarton, Mineralfaser, Holz- und Holzwerkstoffe, Metall und Kunststoff. Nach der Art des konstruktiven Aufbaus und nach der Funktion lassen sich Systeme für Deckenbekleidungen und abgehängte Decken grundsätzlich unterscheiden. Die Deckensysteme können dabei in vier Hauptgruppen eingeteilt werden:178 • Fugenlose Deckenbekleidungen und Unterdecken (mit geschlossenem Deckenspiegel) • Ebene oder anders geformte Deckenbekleidungen und Unterdecken (Plattendecken, Paneeldecken, Lamellendecken, Rasterdecken) • Waben und Pyramidendecken • Integrierte Unterdeckensysteme (Lichtkanaldecke, Kombinationsdecke) Türen: Türen trennen verschiedene Räume voneinander ab oder schließen die Eingangsöffnungen von Gebäuden. Daher kann zwischen Innen- und Außentüren unterschieden werden. Die Außentüren, 177 Vgl. Frick, O./Knöll, K. (2010), S. 587 f. 178 Vgl. ebenda, S. 617 Abb. III 76: Massivdecke Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 373 5 Bautechnik 373 bestimmen zusammen mit den Fenstern entscheidend das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes. Außen- und Innentüren können aus Holz, Aluminium, Stahl, Kunststoff und Glas hergestellt sein. Unter einer Tür ist in der Regel das komplette Türelement, bestehend aus einem beweglichen Türblatt und einem fest mit der Wand verbundenen Türrahmen (auch Türzarge genannt) zu verstehen.179 Außentüren sind: Haustür, Haus- und Hoftor, Balkon- und Terrassentüren. Die Zimmertüren, Wohnungsabschlusstüren, Kellertüren, Türen für Bad, WC und Nebenräume gehören zu den Innentüren. Aufgrund ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmungen werden an Außen- und Innentüren unterschiedliche Anforderungen gestellt. Außentüren trennen die Innenräume von dem Außenraum ab und somit gegensätzliche klimatische Bedingungen. Daher sollten Außentüren: • „allen Witterungseinflüssen und klimatischen Beanspruchungen standhalten, • eine hohe mechanische Festigkeit und Verformungsstabilität aufweisen, • einen ausreichenden Wärme-, Schall- und Feuerschutz erbringen, • durch den Einbau von Boden- und Falzdichtungsprofilen fugendicht schließen sowie • mit einbruchhemmenden Bändern, Garnituren und Schlössern ausgerüstet sein“.180 Innentüren trennen dagegen Räume mit unterschiedlichen Nutzungen und Gestaltungen voneinander ab. Der Zweck und die Beanspruchung beeinflussen die Auswahl der Form, Konstruktion und des Materials. Zu den Grundforderungen an eine Innentür zählen beispielsweise: 179 Vgl. Frick, O./Knöll, K. (2008), S. 477 180 Ebenda Sichtbetondecke leichte Deckenbekleidung (Unterkonstruktion direkt mittragendem Bauteil verbunden) leichte Unterdecke (Unterkonstruktion vom tragenden Bauteil abgehängt) verputze Betondecke Beton Deckenverkleidung Beton Beton Putz Beton U-Pro le Deckenverkleidung Schiene Winkelpro le Lattung Schiene Abb. III 77: Deckenkonstruktionen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 374 374 III. Planen, Bauen, Betreiben • Gewährung von Sichtschutz, • ausreichender Schallschutz, • Dauerfunktionsfähigkeit, • Widerstandsfähigkeit bei mechanischer Beanspruchung und Verformungsstabilität bei klimatischer Beanspruchung. Bei der Planung der Innentüren sollte immer der gesamte Raum und seine Umgebung betrachtet werden. Ungünstig verteilte Türen können die Raumnutzung erheblich einschränken und einen Verlust von Stellfläche mit sich bringen. Die Lage der Tür sowie ihre Aufschlagrichtung müssen sinnvoll gewählt werden. Es wird zwischen nach innen aufschlagende, in den Raum schlagende, nach außen schlagende und in den Flur schlagende Türen unterschieden. 5.3.3 Tertiärstruktur Das Wohlbefinden des Menschen ist abhängig von den äußeren Einflüssen seiner Umgebung. Behaglichkeit ist subjektiv und wird beeinflusst von der Beleuchtung, von psychologischen und thermischen Faktoren. Die technische Gebäudeausstattung trägt zum Wohlbefinden des Menschen in Räumen bei. Im nachfolgenden Kapitel wird auf die wichtigsten Elemente der Gebäudetechnik wie Heizung, Lüftung, Kühlung und Energieversorgung eingegangen. 5.3.3.1 Heizung Im Winter wandert, abhängig vom Wärmeschutz eines Gebäudes, Wärme aus dem Innenraum nach außen ab. Diese Wärmeverluste müssen während der Heizperiode ausgeglichen werden, dabei bestimmt das Ausmaß der Wärmeverluste die Größe der Heizungsanlage. Als Energieträger für die Raumheizung wird grundsätzlich zwischen Primär- und Sekundärenergien unterschieden. Primärenergien sind in erster Linie fossile Energieträger, die vor Millionen von Jahren durch pflanzliches oder tierisches Wachstum entstanden sind. Dazu zählen beispielsweise Kohle, Erdöl, Erdgas, Torf aber auch Holz. Zu Sekundärenergien gehören Steinkohlekoks, Heiz- öl, Flüssiggas sowie elektrischer Strom. Diese Sekundärenergien entstehen durch Umwandlung von Primärenergien. Regenerative Energiequellen sind ständig erneuerbare Energieträger wie Wasserkraft, Sonnenenergie und Windenergie. Ferner werden auch nachwachsende Energien wie Biomasse oder Biogas als regenerative Energieträger bezeichnet. „Langfristig gesehen stellen die regenerativen Energien die einzige realistische Alternative zu fossilen Energieträgern dar.“181 Brennstoffarten können sein: feste, flüssige und gasförmige Brennstoffe sowie elektrischer Strom. Ein fester Brennstoff, der heute wieder zunehmend an Bedeutung gewinnt ist Holz. Dieses kann sowohl in offenen Kaminen, Kachelöfen oder Kaminöfen verwendet werden, als auch in Zentralheizungen beispielsweise in Form von Hackschnitzel oder Holzpellets. Heizungen werden nach Arten und Systemen grundsätzlich unterschieden in • Einzelheizungen • Sammelheizungen • Fernheizungen 181 Vgl. Pistohl, W. (2003), S. H 35 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 375 5 Bautechnik 375 Einzelheizungen sind in der Regel Zimmeröfen und beheizen den Raum in dem sie aufgestellt sind. Bei Sammelheizungen, also Stockwerks-, Zentral- oder Blockheizungen wird die Wärme an zentraler Stelle erzeugt und über Rohre zu den angeschlossenen Heizflächen geleitet. Die Wärme einer Fernwärmeheizung wird in einem zentralen Heizwerk oder Heizkraftwerk erzeugt und über ein Fernwärmenetz zu den einzelnen Verbrauchern transportiert. Die am häufigsten eingesetzten Heizsysteme sind Sammelheizanlagen. Diese bestehen aus drei Hauptanlagenteilen, dem Wärmeerzeuger, den Rohrleitungen und den Heizflächen. Der wärmeerzeugende Teil ist meist eine Feuerstelle in einem Heizungsraum. Die dort produzierte Wärme wird über die Rohrleitungen durch einen Wärmeträger (Wasser, Dampf oder Luft) den Heizflächen zugeführt. Über diese wird die Wärme an die Räume abgegeben. Die Wärmeabgabe erfolgt auf drei verschiedene Weisen, nämlich durch Wärmestrahlung, Wärmeleitung und Konvektion. Je nachdem welche Wirkungsweise überwiegt wird zwischen Konvektions- und Strahlungsheizungen unterschieden. Radiatoren und Plattenheizungen zählen zu den Heizkörpern, die den größten Teil der Wärme durch Strahlung abgeben. Fußboden-, Wand- und Deckenheizungen werden als Flächenheizungen bezeichnet. Die in den Bauteilen verlegten Heizrohre erwärmen die Flächen und geben die Wärme ebenfalls über Strahlung an den Raum ab. Die Wärmeabgabe von Konvektoren hingegen erfolgt fast ausschließlich über Konvektion. Diese Heizkörper werden vor allem dort eingesetzt, wo bei anderen aufgrund von Einbauten oder verdeckter Lage die Wärmeabgabe behindert wird. 182 Neben den genannten gibt es weitere Heizsysteme. Dazu gehören beispielsweise Dampfheizungen, die aber aufgrund erheblicher Nachteile heute in Wohnbauten kaum mehr zum Einsatz kommen. 182 In Anlehnung an: ebenda, S. H 138 100 % 75 %25 %0 % Konvektion Strahlung 75 % 50 % 25 % 0 % 100 %50 % Zimmeröfen (Einzelheizung) Radiatoren Kompaktheizkörper Konvektion Strahlung Heizsonne/offener Kamin Wandheizung/Hypokaustenheizung Deckenstrahlungsheizung Plattenheizkörper Fußbodenheizung/Kachelofen Konvektoren Warmluftheizung Abb. III 78: Strahlungs- und Konvektionsanteile verschiedener Heizungsarten182 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 376 376 III. Planen, Bauen, Betreiben Der Übergang zur Lüftungsanlage ist bei Warmluftheizungen fließend. Hier wird als Energieträger die Raumluft selbst verwendet. Da diese Heizungsart eine sehr schnelle Aufheizung ermöglicht, wird sie soft in nicht dauernd genutzten Versammlungsstätten eingebaut. Doch gerade auch bei Wohnhäusern auf Niedrigenergieniveau wird die Luftheizung im Zusammenhang mit einer kontrollierten Raumlüftung zukünftig eine immer größere Rolle spielen. Auch die Wärmepumpenheizung kann als weiteres System genannt werden. Wärmepumpen geben ein Mehrfaches der aufgewendeten Energie als Nutzwärme ab, Dabei werden kostenlos vorhandene Umweltenergien (Luft, Wasser, Erdreich, Sonnenenergie) und Prozessabwärme (Abluft, Abwasser, Kühlung), deren Energie sonst nicht nutzbar ist, als Wärmequelle eingesetzt. Da der Einsatz an Primärenergie bei Wärmepumpen relativ gering ist, tragen diese zur Schonung der Ressourcen und zur Entlastung der Umwelt bei.183 Am umweltfreundlichsten ist zweifelsohne die Solarheizung, diese kann in unseren Breiten jedoch nur einen Teil der Raumheizung ersetzten, da der Hauptwärmebedarf im sonnenarmen Winter besteht. 5.3.3.2 Lüftung und Kühlung Lüftungsanlagen haben die Hauptaufgabe die Raumluft zu erneuern. Dazu kommen ggf. weitere Aufgaben wie Reinigung der Luft von Schadstoffen und Gerüchen, Erwärmung oder Kühlung sowie Be- oder Entfeuchtung der Luft. In der Regel verursachen Lüftungstechnische Anlagen hohe Bau- und Betriebskosten, deshalb werden diese nur installiert wenn funktionelle Gründe dafür sprechen. Arten von Lüftungssystemen bzw. Raumlufttechnischer Anlagen (RLT) sind:184 • Freie Lüftungssysteme (Fugen oder Selbstlüftungen, Fensterlüftungen, Schachtlüftungen ohne Ventilator etc.) • Be- und Entlüftungsanlagen einfacher Art (Schachtlüftungen mit Ventilator, Außenwandlüfter, Dunstabzugshauben etc.) • Lüftungsanalgen (RLT Anlagen jeweils nur zum Heizen, Kühlen, Befeuchten oder Entfeuchten der Luft) • Teilklimaanlagen (RLT Anlagen mit zwei oder drei der thermodynamischen Luftbehandlungsfunktionen) 183 Vgl. ebenda, S. H 215 184 Vgl. ebenda, S. L 32 Raum RLT-Anlage Außenluft Zuluft AbluftFortluft U m lu ft Abb. III 79: Die Luft auf dem Weg durch die RLT-Anlage Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 377 5 Bautechnik 377 • Klimaanlagen (RLT Anlagen mit allen vier thermodynamischen Luftbehandlungsfunktionen) • Einzelklimageräte (Fenster und Wandeinbaugeräte, Truhen und Schrankgeräte) Eine RLT Anlage besteht im Wesentlichen aus einer Lüftungszentrale und Luftkanälen, durch die die Luft durch das Gebäude befördert wird. Die Luft wird auf ihrem Weg durch die RLT Anlage unterschiedlich benannt und in Schema bzw. Einbauzeichnungen mit verschiedenen Farben gekennzeichnet. Die aus dem Freien angesaugte Luft wird als Außenluft bezeichnet. Die Luft, die schließlich in den Raum einströmt, ist die Zuluft, die den Raum Verlassende die Abluft. Teile der Abluft werden dem Raum als Umluft wieder zugeleitet, die ins Freie abgeführte Abluft ist die Fortluft. In der Lüftungszentrale findet die Luftaufbereitung in mehreren hintereinandergeschalteten Stufen statt. Die Bauelemente einer Lüftungszentrale können sein: Mischkammer (MK) zur Mischung der Außen und Umluft, Luftfilter (LF) zur Reinigung der Luft, Lufterwärmer oder Luftkühler (LH, LK) zur Temperierung der Luft, Luftbefeuchtung oder Entfeuchtung (LB, LE), Ventilatoren (VT) zur Luftbeförderung sowie ein Schalldämpfer (SD) zur Dämpfung der Geräusche aus Kanälen, Ventilatoren, Kältemaschinen und anderen Geräuschquellen. 185 Die angesaugte Außenluft sollte so wenig wie möglich durch Wärme, Staub, Gerüche oder Abgase verunreinigt sein, deshalb darf die Luft beispielsweis nicht in Erdnähe angesaugt werden, Wird 185 In Anlehnung an: ebenda, S. L 56 Eventuell Wärmerückgewinnung Mischen Reinigen Vorwärmen Kühlen Be- und/oder Entfeuchten Nachwärmen Fördern Schalldämpfer Zum Raum Zuluft Raum Abluft Raum Umluft Außenluft L üf tu ng su nd K lim az en tr al e Fortluft Abb. III 80: Schema Luftaufbereitungsstufen185 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 378 378 III. Planen, Bauen, Betreiben die Außenluft zunächst über einen Erdkanal geleitet, kann Energie eingespart werden, da die Luft bereits vorkonditioniert wird. Die Fortluft ist möglichst direkt ins Freie zu blasen, allerdings ist darauf zu achten, dass die Umgebung nicht durch Verunreinigungen oder Geräusche belästigt wird. Die für eine RLT Anlagen benötigte Wärmeenergie wird entweder in der eigenen Heizzentrale erzeugt oder als Fernwärme bezogen. Die Wärme wird unter anderem eingesetzt zur Lufterhitzung oder als Heizdampf zur Luftbefeuchtung. Eine Wärmerückgewinnungsanlage ist heute fast Standard im Zusammenhang mit RLT Anlagen. Bevor die Abluft das Gebäude als Fortluft verlässt, wird diese über einen Wärmetauscher geleitet und gibt dort die enthaltene Wärmemenge bzw. Kälteenergie teilweise an die angesaugte Außenluft ab. Im Winter wird die kalte Außenluft so vorgewärmt und im Sommer vorgekühlt, so dass weniger Energie für die weitere Aufbereitung benötigt wird. 186 Bei größeren Raumlufttechnischen Anlagen erfolgt die Kälteversorgung durch eine eigene Kühlzelle. Kälteenergie wird beispielsweise benötigt, um die Luft zu kühlen, Kühldecken in klimatisierten Räumen zu betreiben oder die Luft zu Entfeuchten, indem diese unter den Taupunkt gekühlt wird. Kälte kann durch verschiedene Prozesse erzeugt werden, durch den Kompressions-, Absorptions-, Dampfstrahl- oder thermoelektrischen Kälteprozess. Unterschieden wird die direkte Kühlung, bei der die zu kühlende Luft direkt über den Verdampfer der Kältemaschine geführt wird und die indirekte Kühlung, bei der ein Kältemittel gekühlt wird und die Kälte dann an die zu kühlende Luft abgegeben wird. „Knapp die Hälfte der Investitionskosten einer Klimaanlage entfallen auf die Luftkanäle. Wegen der großen Querschnitte der Lüftungsleitungen ist die Anordnung und Verlegung schon im Vorentwurfsstadium in einem Vorprojekt festzulegen und mit den Tragwerksplanern und den anderen ausbautechnischen Gewerken abzustimmen. Dabei sind vor allem die Anbindung an die Gebäudekerne und Steigschächte, die Führungen der horizontalen Verteilungen in den Geschossen, Schallschutz und Brandschutz zu bedenken.“187 Einzelklimageräte haben kein größeres Kanalsystem, da diese im Raum selbst oder im Nebenraum untergebracht werden. Je nach Bauart bzw. Einbauart werden Fenster- und Wandeinbaugeräte, Truhen-, Schrank-, und Kastengeräte sowie Splitgeräte unterschieden. 186 In Anlehnung an: ebenda, S. L 59 187 Ebenda, S. L 67 Fortluft +7 °C Zuluft +15 °C Außenluft 0 °C Hier: Aufheizung der Außenluft Abluft +22 °C Abb. III 81: Wärmerückgewinnung186 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 379 5 Bautechnik 379 5.3.3.3 Sanitär Sanitärräume, häufig auch als „Nassräume“ bezeichnet können vereinfacht nach Art der Tätigkeit in drei Funktionsbereiche unterschieden werden: Sanitärbereich, Küchenbereich und Hausarbeitsbereich. In jeder Wohnung muss ein Bad vorhanden sein. Ab einer Haushaltsgröße von mehr als drei Personen sollte ein vom Bad getrenntes WC eingebaut werden. Eine Küche ist ebenfalls in jeder Wohnung erforderlich, kleine Wohnungen können auch lediglich mit einer Kochnische ausgestattet werden. Hausarbeitsräume sind zwar zu empfehlen, bauaufsichtlich jedoch nicht gefordert. In der DIN 18 022 sind für Sanitär- und Wirtschaftsräume Mindestmaße vorgeschrieben, die DIN unterscheidet dabei Stellflächen für Einrichtungsgegenstände, Abstandsflächen zwischen den Einrichtungen sowie Bewegungsflächen die zur Nutzung erforderlich sind. Zur Mindestausstattung macht die heutige DIN 18 022 keine Angaben mehr. Je nach Gebäudeart und Nutzung unterscheiden sich die Anforderungen an die Sanitärausstattung, Schulen müssen anders ausgestattet werden als Hotels oder Wohnheime, Verwaltungsgebäude anders als Industriebetriebe. Die Sanitärausstattung ist im Wohnungsbau abhängig von der Größe der Wohnung und der Zahl der Bewohner aber auch von den individuellen Bedürfnissen und Ansprüchen, vom gewünschten Komfort und den finanziellen Möglichkeiten der Nutzer. Bad und WC: In jedem Bad ist einen Waschtisch, eine Badewanne oder Dusche sowie eine Toilette erforderlich. Bei entsprechender Haushaltsgröße empfiehlt sich ein weiterer WC-Raum mit Handwaschbecken bzw. ein zweites Bad mit Dusche. Je nach Art und Anzahl der Einrichtungsgegenstände ergeben sich dann aus Abstands- und Bewegungsflächen die Mindestgrößen für die entsprechenden Sanitärräume. In der Praxis allerdings macht die Angabe von Abständen zwischen den Sanitärgegenständen keinen Sinn. Um die Einrichtung und Installationsplanung sauber auf den Fliesenspiegel abstimmen zu können, ist die Angabe der Mittelachsen erforderlich. Für die Einrichtungsgegenstände in Bad und WC können unterschiedliche Materialien verwendet werden. In der Regel bestehen Waschbecken, Bidets, WC und Urinalbecken allerdings aus Keramik (Sanitärporzellan). Aber auch Stahl und Kunststoffe finden häufig in öffentlichen Bereichen Anwendung. Waschbecken können unterschieden werden in Handwaschbecken, Einzelwaschtische, Doppelwaschtische, Einbauwaschtische, Ausgussbecken oder Gemeinschaftswaschanlagen sowie diverse weitere Sonderformen. Badewannen gibt es ebenfalls in verschiedensten Ausführungen entweder als frei stehende, vorwiegend jedoch als Einbauwannen. Diese bestehen meist aus Stahl und heute auch zunehmend aus Acryl. Je nach Raumgröße können neben den normalen Einbauwannen (1,60 bis 1,90 m Länge) auch kürzere Stufenwannen oder große Eckwannen gewählt werden. Bei beengten Verhältnissen oder zusätzlich zur Badewanne werden Duschwannen eingebaut, entweder in Quadrat- oder Rechteckform, als Eckwanne oder als Mehrzweckwanne z. B. Sitzdusche. Spülklosetts werden nach Einbau und Aufstellart unterschieden in Stand- und Wandmodelle, nach Beckenform in Flachspül-, Tiefspül-, Absaug- und Hock WC sowie nach Art der Spüleinrichtung in Druckspüler und Spülkasten. Urinalanlagen können je nach Anforderung als Einzelurinale oder Reihenurinale (Urinalstände) ausgeführt werden. Küche: Größe und Einrichtung der Küche hängen ebenfalls hauptsächlich vom Nutzer ab, also von der Anzahl der Personen und deren Bedürfnissen. Ebenso wie beim Bad ergeben sich die Mindestmaße für die Küche aus den Stell-, Abstands- und Bewegungsflächen. In der Küche lassen die Funktionsbereiche Aufbewahren, Nahrungszubereitung, Kochen und Backen sowie Spülen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 380 380 III. Planen, Bauen, Betreiben unterscheiden. Durch die praktische Aufteilung in diese Bereiche werden dem Nutzer Wege und Zeit erspart.188 Abhängig von Größe und Ausstattung können folgende Arten von Küchen unterschieden werden: • Kochnische (im Wohnraum bei Ein- oder Zweiraumwohnungen) • Arbeitsküche (kleine Küche nur für Küchenarbeiten) • Essküche (größere Küche mit Essplatz) • Wohnküche (große Küche mit Essplatz und Wahnzimmer) Heute finden in Wohnungsküchen fast ausschließlich Einbauküchen Verwendung. Dabei werden Unterschränke und Unterbau gerate mit einer durchgehenden Arbeitsplatte abgedeckt, in die z. B. Spüle und Kochstelle integriert sind. Hausarbeitsraum: Hausarbeitsräume sind bauaufsichtlich nicht vorgeschrieben und machen bei kleinen Wohnungen auch keinen Sinn. Bei größeren Grundrissen empfiehlt es sich allerdings die Funktionen Wäschepflege (Wäsche waschen und trocknen), Kleiderpflege (Wäsche bügeln, nähen etc.) und Wohnungspflege (Unterbringung für Reinigungs- und Pflegemittel) in einem Hausarbeitsraum zusammenzufassen. Barrierefreiheit: Im Zusammenhang mit behindertengerechtem (barrierefreiem) Bauen spielen die Sanitäranlagen und Wirtschaftsräume eine große Rolle. Diese müssen so gestaltet werden, dass Menschen mit Behinderung so weit wie möglich ohne fremde Hilfe zurechtkommen. Im Gegensatz zu einem normalen Bad sind beispielsweise größere Bewegungsflächen zur Verfügung zu stellen, die Ausstattung (WC, Dusche, Waschtisch) muss behindertengerecht sein, darüber hinaus sind Hilfsmittel wie Griffe, Deckenschienen etc. vorzusehen. Eine behindertengerechte Kücheneinrichtung sieht in erster Linie mehr Bewegungsflächen vor als eine nicht barrierefreie, außerdem müssen Arbeitsplätze unterfahrbar sein. Installationen: Die Installationen von Brauchwasser, Abwasser, Strom, Heizung sowie ggf. Lüftung und Gas in Sanitär und Wirtschaftsräumen sind möglichst in einer gemeinsamen Installationswand zusammenzufassen. Steig- und Fallleitungen sollten also gesammelt angeordnet und die Anschlussleitungen relativ kurz sein. Bei der Grundriss Anordnung ist darauf zu achten, dass auch die Installationen von Küche, Bad, WC und ggf. Hausarbeitsraum möglichst in einen gemeinsamen Installationsschacht geführt werden. 5.3.3.4 Elektro Elektrischer Strom wird in allen Bereichen der Wirtschaft und den privaten Hauhalten benötigt und erfüllt eine Vielzahl von Aufgaben. In der Regel wird Strom durch Generatoren in Kraftwerken aus Primär-, in geringem Umfang auch aus regenerativen Energien erzeugt. Als elektrische Spannung wird das Ausgleichsbestreben unterschiedlich elektrisch geladener Teilchen bezeichnet. Spannung kann auf verschiedene Weise erzeugt werden, ja nach Erzeugung entsteht entweder Gleichspannung mit gleich bleibendem Betrag und gleich bleibender Polarität, oder Wechselspannung mit sich änderndem Betrag und sich ändernder Polarität. Die Stromübertragung über weite Strecken erfolgt über Höchst-, Hoch- und Mittelspannung, da die Verluste bei hohen Spannungen wesentlich geringer sind. Mittels Transformation wird die hohe Spannung in Niedrige umgewandelt. Unterschieden werden je nach Elektrogerät folgende Spannungsanlagen:189 188 Vgl. Pistohl, W. (2004), S. H 35 189 Vgl. ebenda, S. E 3 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 381 5 Bautechnik 381 • Kleinspannungsanlagen (unter 42 V, z. B. Klingelanlagen, Kraftfahrzeuge etc.) • Niederspannungsanlagen (bis 250/400 V, Verbrauchsgeräte im Haushalt) • Hochspannungsanlagen (über 250 V, z. B. Trafoanlagen) Häufig werden auch Stark- und Schwachstromanlagen unterschieden. Unter Starkstromanlagen sind „elektrische Anlagen mit Betriebsmitteln zum Erzeugen, Umwandeln, Speichern, Fortleiten, Verteilen und Verbrauchen elektrischer Energie mit dem Zweck des Verrichtens von Arbeit etwa in Form von mechanischer Arbeit, zur Wärme- und Lichterzeugung oder bei elektrochemischen Vorgängen“190 zu verstehen. Starkstromanlagen werden außerdem in Anlagen unter 1000 V und in solche über 1000 V eingeteilt. Schwachstromanlagen werden mit einer geringen Spannung betrieben und dienen größtenteils der Nachrichtenübermittlung. Hauptstromversorgung von Gebäuden: Jedes Gebäude wird über einen Hausanschluss mit Niederspannung über einen 4-Leiter-Drehstromanschluss 230/400 V versorgt. Der Hausanschlusskasten beinhaltet die Hausanschlusssicherung und ist gleichzeitig die Übergabestelle vom öffentlichen Verteilernetz zur Verbraucheranlage. Zum Hauptstromversorgungssystem eines Gebäudes gehören der Hauptverteiler in der Nähe des Hausanschlusses, falls erforderlich ein Unterverteiler, die Hauptleitungen in Form von Drehstromleitungen und der Hauptverteilungsabzweig. Darüber hinaus der Zählerschrank nach DIN 43 870, der im Schwerpunkt des Verbrauchers liegen soll und leicht zugänglich sein muss. Innerhalb jeder Wohnung gibt es außerdem meist im Flur einen Stromkreisverteiler mit den erforderlichen Überstromschutzeinrichtungen. Die einzelnen Verbraucher werden entweder über Schalter mit dem Stromkreis verbunden bzw. getrennt, oder über Steckvorrichtungen bestehend aus Stecker und Steckdose. Beleuchtung: Licht ist der für den Menschen sichtbare Bereich der elektromagnetischen Strahlung von etwa 380 bis 780 Nanometer Wellenlänge. Mithilfe elektrischer Lampen kann Licht künstlich erzeugt werden. Glühlampen sind Temperaturstrahler, durch elektrischen Strom wird ein elektrischer Leiter erhitzt und dieser strahlt so Licht aus. Bei Entladungslampen werden Metalldämpfe oder Gase durch elektrische Entladung dazu gebracht sichtbare Strahlung auszusenden. Lichtquellen sind alleine jedoch nicht zur Beleuchtung von Räumen geeignet. Der Lichtstrom des Leuchtmittels muss mithilfe von Leuchten (Halterung für das Leuchtmittel mit Reflektor oder Abschirmung) so gelenkt werden, dass dieser dem Zweck der Beleuchtung entsprechend im Raum verteilt wird. Dabei wird je nach Art der verwendeten Leuchte der Lichtstrom unterschiedlich geleitet und es wird entweder direkt, vorwiegend direkt, direkt-indirekt, vorwiegend indirekt oder indirekt beleuchtet. 5.3.3.5 Aufzugsanlagen Aufzugsanlagen dienen der vertikalen Beförderung von Personen oder Lasten. Aufzüge sind in der Regel bei mehr als fünf Vollgeschossen in ausreichender Zahl einzubauen, wobei es in einigen Bundesländern davon abweichende Regelungen gibt. In Baden-Württemberg beispielsweise sind nach § 29 (2) LBO Aufzüge erforderlich, bei Aufenthaltsräumen, deren Fußboden mehr als 12,5 m über der Eingangsebene liegt. Aufzugsanlagen bestehen aus einem Fahrschacht in dem sich der Fahrkorb bewegt. Zu diesem gehören ebenfalls der Sicherheitsraum in Form von Schachtkopf und Schachtgrube (Aufzugsunterund Überfahrt). Der Triebwerks räum ist abhängig von der Antriebsart anzuordnen. 190 Volger, K./Laasch, E, (1999), S. 350 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 382 382 III. Planen, Bauen, Betreiben Aufzüge können auf mehreren Weisen unterschieden werden: nach der Nutzungsart z. B. in Personen-, Lasten- oder Aktenaufzüge etc., nach der Art der Konstruktion in Seilaufzüge, Hydraulikaufzüge, Umlaufaufzüge usw. Außerdem kann differenziert werden nach der Transportrichtung in vertikale und Schrägaufzüge, Spezialausführungen für bestimmte Zwecke sind beispielsweise Feuerwehr- oder Bauaufzüge. Seilaufzüge sind die am häufigsten eingesetzten und im Normalfall auch die kostengünstigsten Aufzüge. Der Antrieb eines Seilaufzuges mit Getriebe erfolgt über eine von einem Motor angetriebene Treibscheibe, über diese führen Seile an denen der Fahrkorb aufgehängt ist. Das Gewicht der Aufzugskabine und die halbe Nutzlast werden durch ein Gegengewicht ausgeglichen, damit wird Antriebsenergie gespart. Bei getriebelosen Seilaufzügen entfällt das Getriebe zwischen dem Antriebsmotor und der Treibscheibe. Der Triebwerksraum sitzt normalerweise über dem Schachtkopf und benötigt einen entsprechenden Aufbau. Der Maschinenraum kann aber auch neben oder hinter dem Aufzugsschacht sowie im Untergeschoss vorgesehen werden. Diese Ausführungen erfordern jedoch einen höheren maschinellen Aufwand und haben den Nachteil eines größeren Seilverschlei- ßes. Soll aus gestalterischen oder räumlichen Gründen kein Maschinenraum ausgeführt werden, kann auf sogenannte maschinenraumlose Aufzüge zurückgegriffen werden. Die Antriebsmaschine wird dabei im Fahrschacht untergebracht, trotzdem sind die Maße des Schachtes nicht wesentlich größer als die von normalen Aufzügen. 191 Hydraulikaufzüge werden vor allem bei geringen Förderhöhen bis 25 Meter eingesetzt, oder wenn aus gestalterischen Gründen ein Dachaufbau unerwünscht ist. Der Antrieb erfolgt über hydraulische Hubkolben, die unter oder neben der Aufzugskabine angeordnet werden. Der Kolben wird 191 In Anlehnung an: Pistohl, W. (2004), S. J 17 Triebwerksraum eigener Triebwerksraum über dem Schacht Aufzugsmaschine im Schachtkopf normale Schachtgrube Abb. III 82: Seilaufzug mit und ohne Triebwerksraum191 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 383 5 Bautechnik 383 angehoben durch unter Druck stehendes Öl, das vom Behälter über Schläuche in den Hubkolben gepumpt wird. Durch das Gewicht der Aufzugskabine fließt das Öl bei der Abwärtsfahrt wieder in den Ölbehälter zurück. Der Maschinenraum für die Ölhydraulik sollte sich entweder unter oder neben, maximal aber 20 Meter entfernt vom Aufzugsschacht befinden. 192 5.3.3.6 Mess-, Steuer- und Regeltechnik Mess-, Steuer- und Regelanalgen (MSR) stellen ein störungsfreies Funktionieren der Gebäudetechnik sicher. Eventuell störende Einflüsse werden messtechnisch erfasst, so dass auf der Grundlage der gewonnenen Daten steuernd und regelnd eingegriffen werden kann. Eine Regelung ist ein Vorgang, bei dem eine physikalische Größe fortlaufend erfasst, mit einem vorgeschriebenen Wert verglichen (Rückkopplung) und an diesen Wert angeglichen wird. Eine Steuerung unterscheidet sich von einer Regelung durch die fehlende Rückkopplung. Bei einer Regelung erfasst also ein Fühler am Messort laufend den Istwert der physikalischen Größe (z. B. Raumlufttemperatur) und meldet diesen an den Regler (z. B. zentrale Regelungsanlage der Heizung). Weicht der Istwert vom eingestellten Sollwert (z. B. Einstellung des Raumthermostats) ab, wird ein Stellglied (z. B. Mischermotor) durch die Steilgröße verändert, bis Soll- und Istwert einander angepasst sind.193 192 In Anlehnung an: ebenda, S. J 18 193 Vgl. ebenda S. F 62 zentraler Druckkolben Druckkolben neben dem Fahrkorb direkt 1 oder 2 Hubkolben Abb. III 83: Hydraulikaufzug mit zentralem Kolben und Kolben neben dem Fahrkorb192 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 385 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung 1 Grundlagen des Immobilien-Marketings 1.1 Begriff des Immobilien-Marketings Begrifflich wird das Immobilien-Marketing in der Betriebswirtschaftslehre nicht einheitlich definiert. Daher muss ausgehend von der allgemeinen Definition des Marketings der Begriff des Immobilien-Marketings erschlossen werden. Marketing wird vielfach mit Werbung oder Kommunikationspolitik gleichgesetzt. Dabei umfasst Marketing wesentlich mehr, nämlich die klassischen Instrumentarien Produkt-, Service-, Kommunikations-, Distributions- und Preispolitik. Marketing schließt damit Planung, Koordination und Kontrolle aller auf die aktuellen und potentiellen Märkte ausgerichteten Unternehmensaktivitäten ein. Diese Aktivitäten zielen darauf ab, durch ein konsequentes Ausrichten des eigenen Leistungsprogramms an den Wünschen der Kunden die absatzorientierten Unternehmensziele zu erreichen.1 Abb. IV 1 zeigt die Einflüsse anderer Marketingbereiche und die immobilienspezifischen Ausprägungen. 1 Vgl. Scharf, A./Schubert, B. (2001), S. 4 1 Grundlagen des Immobilien-Marketings Abb. IV 1: Immobilien-Marketing aus der Sicht der Wissenschaft

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.