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1 Standort- und Marktanalyse in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 291 - 317

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_291

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 243 III. Planen, Bauen, Betreiben 1 Standort- und Marktanalyse 1.1 Einführung 1.1.1 Grundlagen und Zielsetzung Die Standort- und Marktanalyse kann definiert werden als objektive, methodisch orientierte, fachlich fundierte Untersuchung der wesentlichen Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition. Dazu gehört das systematische Sammeln, Gewichten und Bewerten von direkt und indirekt mit der künftigen Entwicklung einer Immobilie im Zusammenhang stehenden Informationen: • über den Standort • über den Nutzermarkt (Nachfrage) • über den Immobilienmarkt (Angebot). Typische Fragestellungen: • Wie entwickeln sich die wesentlichen Marktdaten (Mieten, Nachfrage, Vermietungsumsatz, Leerstand)? • Ist die vertraglich vereinbarte Miete marktgerecht? • Wie unterscheiden sich die Bürolagen und Mikrostandorte voneinander hinsichtlich Umsatz, Leerstand, Mieten? • Welche Büroprojekte sind in Bau und Planung? • Welches sind konkurrierende Standorte und wie entwickeln sich diese? • Welche Wirtschaftsbranchen kommen als Nutzer in Betracht? • Vergleich bundesweit, Städtekonkurrenz, ggf. internationaler Vergleichsmaßstab Für eine Erfolg versprechende Planung müssen untersucht werden: • die für den Standort geeignete Nutzung bzw. der beste Standort für ein Konzept • Bedürfnisse von Zielgruppen (Nachfrage) • Markt- bzw. Wettbewerbssituation (Angebot, Konkurrenz) • eine wirksame Preis-, Vertriebs- und Kommunikationspolitik Das Ziel einer Standort- und Marktanalyse besteht zum einen darin, die optimalen Nutzungsmöglichkeiten für einen bestimmten Standort zu identifizieren. Zum anderen werden verschiedene Standorte auf ihre jeweilige Eignung hinsichtlich eines bestimmten Nutzungskonzeptes beurteilt. Mit einer Standort- und Marktanalyse lassen sich sowohl Realisierungschancen als auch Erfolgsbzw. Ertragsaussichten eines Bauvorhabens ermitteln. Eine detaillierte Standort- und Marktanalyse kann den Investor oder Entwickler bereits vor Baubeginn über die Chancen seines Vorhabens aufklären. Daher sollte der Einsatz und der „angebliche“ Aufwand einer solchen Analyse nicht gescheut werden. Hinzu kommt, dass Vor-Ort Recherchen/ Analysen oftmals unterlassen werden und lediglich auf Planungsunterlagen zurückgegriffen wird. 1 Standort- und Marktanalyse Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 244 244 III. Planen, Bauen, Betreiben Beispiele für eine falsche Einschätzung der Standort- und Marktsituation gibt es immer wieder. Es entstehen häufig Objekte, die mit permanenten Leerständen zu kämpfen haben, unter Einstandspreis vermietet oder bereits vor dem Erstbezug neu konzipiert werden müssen. In den allermeisten Fällen liegt dies daran, dass das geplante Bauvorhaben mit dem vorgesehenen Nutzungskonzept nicht zum existierenden Markt oder dem Standort passt. Dies soll durch eine Standort- und Marktanalyse verhindert werden. Zu welchem Zweck die Standort- und Marktanalyse letztendlich erstellt wird, ist von unterschiedlichen Interessenslagen abhängig. Es kann sich um eine zu entwickelnde oder bereits bestehende Immobilie, ein anzukaufendes oder bereits erworbenes Grundstück handeln. Außerdem ist entscheidend, ob der Auftraggeber, Käufer, Verkäufer, Entwickler oder Nutzer der Immobilie beziehungsweise des Grundstückes ist. Der Verkäufer eines Grundstückes strebt beispielsweise durch eine Standort- und Marktanalyse eine gesamtwirtschaftliche Betrachtung an. Es soll eine Aussage zur zukünftigen Nutzung dieses Grundstücks gemacht werde. Einem zukünftigen Nutzer, Investor oder Projektentwickler geht es hingegen darum, die Umsatzziele bzw. Renditeaussichten realistisch einzuschätzen. Hier wird dann von einer betriebswirtschaftlichen Betrachtung gesprochen. 1.1.2 Bedeutung im Projektentwicklungsprozess Die Standort- und Marktanalyse stellt die Grundlage für eine professionelle Projektentwicklung dar. Denn nur auf Basis detaillierter Kenntnisse über die Standort- und Marktsituation lassen sich unliebsame und kostspielige Überraschungen im Projektentwicklungsprozess vermeiden. Je früher diese Informationen vorliegen, desto effizienter können die hierauf aufbauenden Planungs-, Bauund Vermarktungsphasen gestaltet werden.1 Eine Standort- und Marktanalyse sollte deshalb bereits in der Konzeptionsphase beauftragt werden. Es muss einerseits festgestellt werden, ob das Grundstück hinsichtlich Größe und Zuschnitt den Erfordernissen der zukünftigen Bebauung entspricht. Andererseits muss das Baurecht geprüft werden. D. h., es wird untersucht, ob sich die geplante Bebauung und Nutzung des Grundstückes mit den Vorgaben des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans deckt. Diese Ergebnisse können dann sofort umgesetzt werden, bevor mit den weiteren Phasen begonnen wird. Nur so lassen sich unnötige Vorlaufkosten oder teure Änderungsmaßnahmen vermeiden. 1.2 Standortanalyse Die Aufgabe der Standortanalyse besteht darin, alle derzeitigen sowie zukünftig absehbaren Gegebenheiten im räumlichen Umfeld einer Immobilie zu erheben und entsprechend ihrer Bedeutung für den jeweiligen Marktsektor zu beurteilen. Zweck einer solchen Standortanalyse ist es, Stärken und Schwächen eines bestimmten Standortes transparent zu machen. Eine Entscheidung für oder gegen diesen Standort kann somit getroffen werden. Ziel ist es, „schlechte“ Projekte zu stoppen und bei „guten“ Standorten Hinweise für eine zukünftige Nutzung zu liefern. Der Standortbegriff ist stets funktional zu deuten. Am Beispiel Handelsnutzung stellen Einzugsgebiet, Kaufkraftniveau, Marktpotential, Kundenfrequenz usw. entscheidende Bewertungskriterien dar. Gleiches gilt bezogen auf den örtlichen oder großräumigen Besatz mit vergleichbaren, deckungsgleichen und 1 Vgl. Walther, M. (2002), S. 1 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 245 1 Standort- und Marktanalyse 245 ergänzenden Angebots- bzw. Leistungsformen. Folgende (grobe) Übersicht bildet zu berücksichtigende Faktoren bei der Standortanalyse ab: • demographische Faktoren: Bevölkerungszahl, -dichte und -verteilung und -entwicklung, Bevölkerungsstruktur (z. B. Altersklassen, Haushaltsgröße), Beschäftigungs- und Sozialstruktur • wirtschaftliche Faktoren: Einkommensstruktur, Einkommensverwendung, Kaufkraftniveau, Nachfragepotential • psychologische/sozialpsychologische Faktoren: Lebens- und Konsumgewohnheiten, Mentalität • Stadt-/Regionalentwicklung: zentrenhierarchische Stellung, Einzugsgebiet, innerstädtische Haupt- und Nebenzentren, Verkehrsbezüge • Wettbewerbssituation: Betriebszahl, -größen, -formen und -typen, Anbieter gleichartiger, ergänzender oder austauschbarer Güter, Marktstärke, Image, Preis-, Qualitäts- oder Servicevorteile, Frequenzstärke der Standorte • Objektbewertung: Größe, Zuschnitt, Außen- und Innenwirkung, Intelligenzgrad des Konzeptes, Logistik, Topografie des Grundstückes, Qualität von Branchenbesatzkonzept und Mietverträgen, Umfeldqualität, Niveau der Nachbargeschäfte, Lage in Bezug auf Magnetbetriebe, Vielfalt des Branchenbesatzes und Immissionsbelästigung usf. • standortabhängige Kosten: Belieferung, Auslieferung, Fuhrpark etc., Gebäudekosten, Miete, Reparaturen, Ausstattungskosten, Personalkosten, Steuern, Abgaben, Werbegemeinschaft Dies setzt eine frühzeitige Standortanalyse voraus. Im ersten Schritt findet die Auswahl von relevanten Informationen statt. Standortanforderungen und Standorteigenschaften werden anhand eines Standortfaktorenkataloges ermittelt. Dieser Katalog wird nach Mikro-, Makrostandort und harten bzw. weichen Standortfaktoren unterteilt, die im Folgenden in einer Übersicht in Abb. III 2 dargestellt und später genau definiert werden. Die Bedeutung und Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren ist von der Nutzungskonzeption abhängig. Daher erfolgt in einem zweiten Schritt eine Auseinandersetzung mit den Standortanforde- Es wird unterschieden: Makrostandort: großräumige Stadt/Region oder Ver echtungsraum, unabhängig von der Immobilie oder einer bestimmten Nutzung Mikrostandort: kleinräumig begrenzter Raum, der für die Beurteilung des zu betrachtenden Grundstücksrelevant ist; meistens fußläu g erreichbare Nachbarschaft Lage: nutzungsspezi sche Einordnung des Grundstücks, Bewertung (z. B.1a-Lage) Kategorie Kurzbeschreibung City: 1a-Citylagen, in denen Spitzenmieten erzielt werden City-Rand: 1b-Citylagen, die an Top-1a-Lagen angrenzen Nebenlagen: dezentrale, vorwiegend in der Stadt be ndliche Lagen oder Subzentren Peripherie: sonstige, oft außerhalb eines Stadtgebietes liegende Bürostandorte Abb. III 1: Standortdefinition Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 246 246 III. Planen, Bauen, Betreiben rungen potentieller Nutzer. Es ist notwendig, Zusammenhänge eines betrachteten Nutzungssektors, z. B. „Wie funktioniert ein Büromarkt?“, zu kennen und so Trends, Probleme und Erwartungen des Marktes und des Nutzer einzuschätzen. 2 Bevor die einzelnen Schritte der Standortanalyse näher eingegangen wird, sollen zunächst die Ursprünge der Standortanalyse dargestellt werden. 1.2.1 Ursprünge der Standortlehre Die Standortlehre ist Teil der Wirtschaftsgeografie. Sie betrachtet die Standortproblematik hauptsächlich aus der Sicht von Unternehmen. Die theoretischen Erklärungsansätze basieren ausschließlich auf harten Standortfaktoren, die weichen Standortfaktoren werden vernachlässigt. Trotz dieser Einschränkung vermitteln die abstrakten Standorttheorien notwendiges Hintergrundwissen zur wirtschaftlichen Entstehung von Standortstrukturen sowie die Problematik der unternehmerischen Standortwahl und können dadurch zum Verständnis der Zusammenhänge beitragen.3 Zu den bedeutendsten Standorttheorien zählen unter anderem: • Die Standorttheorie der Landwirtschaft (von Thünen) • Die Standorttheorie der Industrie (Weber) • Die Theorie der zentralen Orte (Christaller) 1.2.1.1 Die Standorttheorie der Landwirtschaft nach von Thünen Als erster Standorttheoretiker gilt der deutsche Nationalökonom Johann Heinrich von Thünen. Thünen setzte sich 1826 in seinem Werk „Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie“ erstmals mit der Frage auseinander, inwieweit sich Angebot und Nachfrage auf die Bodennutzung auswirken. Mit seinem Modell stellte er den Grundsatz auf, je höher der 2 In Anlehnung an: Muncke, G./Dziomba, M./Walther, M. (2008), S. 144 3 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A./Hofmann, P. (2005), S. 398 Abb. III 2: Standortfaktoren2 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 247 1 Standort- und Marktanalyse 247 an einem Standort erzielbare Ertrag ist, desto hochwertiger und intensiver ist seine Nutzung, und stellt damit eine Bodenpreisregulation dar. Das Modell von Thünen unterliegt folgenden Annahmen: • Der isolierte Staat ist ein kreisförmiger, von der übrigen Welt vollkommen abgeschnittener Wirtschaftsraum. • Bodenart, Klimaverhältnisse und Transportkosten sind überall identisch. • Das Zentrum des Staates bildet eine dominierende Stadt, welche den Marktort für die erzeugten Produkte darstellt und den Wirtschaftsraum mit industriellen Gütern versorgt. • Die Landwirte streben nach Gewinnmaximierung, haben das gleiche Ausbildungsniveau und passen ihre Produkte automatisch an die Nachfrage an. • Die Transportkosten entwickeln sich linear zur Distanz zwischen den agrarwirtschaftlichen Produktionsstandorten, dem Marktort sowie zum Gewicht der erzeugten Produkte und sind abhängig von der Verderblichkeit der Güter. Das Kernelement in der Theorie J. H. von Thünen ist die so genannte Lagerente. Unter der Lagerente wird der Bodenpreis verstanden. Da der Boden unterschiedlich intensiv genutzt wird, nimmt der Bodenpreis mit zunehmender Entfernung vom Konsumzentrum ab, wo er den höchsten Ertrag bzw. die höchste Lagerente generiert. Der Preis für den Boden bzw. die Lagerente wird aus dem Marktpreis errechnet, der sich für die auf einer Flächeneinheit erzeugte Produktmenge abzüglich der Produktions- und Transportkosten ergibt. Der Marktpreis im Konsumzentrum bildet sich aufgrund von Angebot und Nachfrage.4 5 4 Vgl. Schätzl, L. (2003), S. 64 f. 5 In Anlehnung an: ebenda, S. 65 Thünen: Lagerente bei einem Anbauprodukt Z A B C k € Marktpreis (Ep) Produktionskosten (Ea) Transportkosten (Efk) Lagerente (R) R = Lagerente pro Flächeneinheit E = Produktionsmenge pro Flächeneinheit p = Marktpreis pro Produkteinheit a = Produktionskosten pro Produkteinheit f = Transportrate pro Distanzeinheit k = Entfernung des Produktionsstandortes zum Konsumzentrum R = E(p-a)-Efk Abb. III 3: Standortlehre nach Thünen5 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 248 248 III. Planen, Bauen, Betreiben Die vorstehende Abb. III 3 veranschaulicht die Übertragbarkeit dieses alten modelltheoretischen Ansatzes. Liegt der Produktionsstandrot in der Nähe des Absatzmarktes, so sind die Transportkosten niedrig, weshalb der Boden intensiver genutzt wird. Bei größerer Entfernung des Produktionsstandortes zum Konsumzentrum sind die Transportkosten hoch und die Lagerente niedrig. In der Schlussfolgerung muss die Bodennutzung mit zunehmender Entfernung zum Markt extensiver werden, da die landwirtschaftliche Produktion sonst aufgrund der hohen Kosten, insbesondere für den Transport, unrentabel ist. Durch die Lagerentenformel lassen sich die rentablen Entfernungen für unterschiedliche Bodennutzungen berechnen.6 Wie viele andere Modelle der Standortlehre, wurde auch das Thünensche Modell häufig aufgrund der restriktiven Modellannahmen kritisiert. Dabei wird jedoch übersehen, dass sich die Rahmenbedingungen des Modells durch geringfügige Modifikationen jeweils der Wirklichkeit annähern lassen. Die ringförmige Struktur, sog. konzentrische Kreise, die auf einen einzigen punktförmigen Markt und die ausschließlich zentral-peripher verlaufenden Transportkostengradienten zurückgeführt werden kann, ist z.B nur eine von vielen denkbaren geometrischen Ausgangssituationen. Auch heute noch ist ein deutlicher Zusammenhang zwischen den Grundstückspreisen und der Nutzung des Grundstücks zu erkennen. Dies verdeutlichen auch die jeweiligen Bodenrichtwerte für ein Grundstück. In der Geschäftslage muss ein sehr hoher Grundstückspreis bezahlt werden, da in der Mitte des Konsumzentrums die Erreichbarkeit der Geschäfte sehr gut ist und somit eine hohe Kundenfrequenz erreicht wird (auch als Zone 1 bezeichnet). Diese Zone wird vorwiegend vom Einzelhandel genutzt, bei dem der Umsatz von der Lage seines Geschäftes abhängig ist. Je weiter die Entfernung zum Konsumzentrum ist, desto niedriger werden die Grundstückspreise. 1.2.1.2 Die Standorttheorie der Industrie nach Weber Im Jahre 1909 ermittelt Alfred Weber in seinem Werk „Über den Standort der Industrien“ den optimalen Standort für industrielle Einzelbetriebe unter betriebswirtschaftlichem Aspekt. Sein Ziel war die Bestimmung desjenigen Produktionsstandortes zwischen dem Zuliefer- und Absatzmarkt mit den minimalen Kosten. Folgende Parameter sind charakteristisch für Webers Theorie: • Die Standorte der Rohmaterialien sind bekannt und gegeben • Die räumliche Verteilung des Konsums ist bekannt und gegeben • Die Verteilung der Arbeitskräfte ist bekannt und gegeben • Die Löhne sind konstant, aber räumlich differenziert • Es existiert ein einheitliches Transportsystem • Die Transportkosten sind linear abhängig von der Entfernung und dem Gewicht des Gutes • Die Arbeitskräfte sind immobil • Das wirtschaftliche, politische und kulturelle System ist homogen.7 In dieser Theorie kommt erstmals der Begriff des Standortfaktors in Gebrauch. Weber zeigt auf, dass die Synergie der einzelnen Standortfaktoren die Wahl des Standortes beeinflusst. Relevant für die Betriebsstandortwahl sind dabei nur solche Faktoren, die auf Kosten oder Erlöse eines Unternehmens monetär oder nicht monetär Einfluss nehmen sowie in Verfügbarkeit, dem Preis und/ oder der Qualität räumlich variieren. Aufgrund dieser Annahme werden Unternehmen an verschiedenen Standorten mit unterschiedlichen Bedingungen konfrontiert, welche bei ihrer spezifischen 6 Vgl. Schätzl, L. (2003), S. 64 7 Vgl. ebenda, S. 38 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 249 1 Standort- und Marktanalyse 249 Standortwahl Berücksichtigung finden müssen. In seiner Theorie konzentriert sich Weber auf drei wesentliche Standortfaktoren – Transport- und Arbeitskosten sowie Agglomerationseffekte.8 Nach Weber lässt sich der optimale Produktionsstandort zunächst ausschließlich anhand der Transportkosten bestimmen. Diese setzen sich aus dem Gewicht der zu transportierenden Rohstoffe und der Entfernung der Materialfundorte zum Produktions- und Konsumort zusammen. Demnach befindet sich der optimale Produktionsstandort am sogenannten „tonnenkilometrischen Minimalpunkt“, d. h. an dem Standort mit der geringsten Transportkostenbelastung. Die zur Produktion benötigten und zu transportierenden Materialien klassifiziert Weber wie folgt:9 • Ubiquitäten • Reingewichtsmaterial • Gewichtsverlustmaterial. Ubiquitäten sind solche Materialien, die an keinen bestimmten Fundort gebunden und somit überall frei zur Verfügung stehen. Als Reingewichtsmaterialien werden Rohstoffmengen bezeichnet, die mit ihrem gesamten Gewicht in das Endprodukt eingehen. Im Gegensatz dazu sind Gewichtsverlustmaterialien Rohstoffe, die im Endprodukt entweder gar nicht oder aufgrund von Gewichtsverlust bei der Verarbeitung nur zum Teil enthalten sind. Reingewichts- und Gewichtsverlustmaterialien werden auch als lokalisierte Materialien bezeichnet, da diese nur an bestimmten Fundorten zur Verfügung stehen. Eine erste Tendenz, ob der optimale Produktionsstandort in der Nähe der Rohstoffquelle oder am Konsumort liegt, kann mithilfe des Materialindexes ermittelt werden. Dieser entspricht dem Quotienten aus dem Gewicht der lokalisierten Materialien und dem Gewicht des Fertigerzeugnisses: LM P m Materialindex m = mLM = Gewicht der lokalisierten Materialien mP = Gewicht des Fertigerzeugnisses Anhand der Indexberechnung ergeben sich drei Möglichkeiten für den optimalen Produktionsstandort: Materialindex > 1: Ist das Materialgewicht höher als das Gewicht des Endproduktes, geht bei der Produktion des Gutes Gewicht verloren. Der optimale Standort hat eine Neigung zum Rohstofffundort, da nur in diesem Fall keine Transportkosten für das verlorengehende Materialgewicht anfallen. Materialindex < 1: Der optimale Produktionsstandort wird im Konsumzentrum liegen, da dort keine Kosten für den Transport anfallen. Materialindex = 1: In diesem Fall kann durch die Veränderung des Produktionsstandortes keine weitere Minimierung der Transportkosten erreicht werden. Aus diesem Grund bleibt dem Unternehmen die freie Wahl des Standortes zwischen dem Rohstofffundort und dem Konsumzentrum. Zur Vertiefung der theoretischen Grundlagen wird in Anlehnung an Schätzl anhand der nachfolgenden fünf Fälle die Wahl des optimalen Produktionsstandortes vor dem Hintergrund der Transportkosten erläutert. Arbeitskosten und Agglomerationseffekte bleiben an dieser Stelle noch unberücksichtigt. Zur Vereinfachung wird dabei angenommen, dass bei der Produktion lediglich zwei Materialien zum Einsatz kommen.10 8 Vgl. Heby, P./Stern, P. (2004), S. 4 f. 9 Vgl. Schätzl, L. (2003), S. 39 10 Vgl. ebenda, S. 39 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 250 250 III. Planen, Bauen, Betreiben Fall 1: • Material 1 = Ubiquität • Material 2 = Ubiquität Da Materialien ubiquitärer Herkunft gemäß vorangegangener Erläuterungen an allen Standpunkten frei verfügbar sind, befindet sich der optimale Produktionsstandort (P) am Konsumort (K), da in diesem Fall keine Transportkosten anfallen. Fall 2: • Material 1 = Ubiquität • Material 2 = Reingewichtsmaterial Beim Einsatz eines lokalisierten Rohstoffes – in diesem Fall das Reingewichtsmaterial – und eines ubiquitären Materials kommen zwei Alternativen in Betracht. Dabei ist entscheidend inwieweit der ubiquitäre Rohstoff auf das Gewicht des Endproduktes Einfluss nimmt. a) Geht die Ubiquität in das Endprodukt nicht ein und hat sie im Produktionsprozess somit keine gewichtsverändernde Eigenschaft, beträgt der Materialindex genau 1. Die Ansiedlung des Unternehmens ist daher variabel zwischen dem Konsumort und dem Bezugsort des Reingewichtsmaterials. M 2 K b) Wenn die Ubiquität ganz oder teilweise in das Endprodukt eingeht, liegt der Materialindex zwischen 0 und 1. Damit keine Transportkosten entstehen, sollte der Produktionsstandort am Konsumort liegen. Fall 3: • Material 1 = Reingewichtsmaterial • Material 2 = Reingewichtsmaterial In diesem Fall liegt der Materialindex bei genau 1. Die Berechnung des Transportkostenminimalpunktes wird anhand des folgenden Beispiels erläutert: 11 11 In Anlehnung an: ebenda, S. 40 K = 20 t = P M1 = 10 t M2 = 10 t 60 km 60 km Abb. III 4: Optimaler Produktionsstandort bei zwei Reingewichtsmaterialien11 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 251 1 Standort- und Marktanalyse 251 Ausgehend davon, dass Transportkosten von dem Gewicht und der Entfernung des Gutes abhängig sind, lässt sich anhand der in Abb. III 4 eingesetzten Werte der Transportkostenminimalpunkt rechnerisch wie folgt ermitteln. Grundsätzlich sind drei Alternativen möglich: P = M1: (10 t x 60 km) + (20 t x 100 km) = 2.600 tkm (Tonnenkilometer) P = M2: (10 t x 60 km) + (20 t x 80 km) = 2.500 tkm P = K: (10 t x 80 km) + (10 t x 100 km) = 1.800 tkm Die Rechnung verdeutlicht, dass der Produktionsstandort, bei ausschließlicher Verwendung von Reingewichtsmaterialien, am Konsumort liegt, da sich die Transportkosten nur an dieser Stelle minimieren lassen.12 Fall 4: • Material 1: Ubiquität • Material 2: Gewichtsverlustmaterial Wie bereits bei der Kombination eines ubiquitären Rohstoffes mit einem Reingewichtsmaterial, ist der optimale Produktionsstandort auch in diesem Fall von der Einflussnahme der Ubiquität auf das Gewicht des Endproduktes abhängig. a) Wirkt sich die Ubiquität nicht auf das Gewicht des Fertigerzeugnisses aus, beträgt der Materialindex größer 1. Folglich ist der Produktionsstandort am Fundort des Gewichtsverlustmaterials zu wählen, an dem für das bei der Verarbeitung verloren gegangene Gewicht keine Transportkosten anfallen. b) Geht der ubiquitäre Rohstoff ganz oder teilweise in das Endprodukt ein, so sind für die Ermittlung des Produktionsstandortes in einem zweiten Schritt die Gewichte der einfließenden Ubiquität und des verlorengehenden Materials zu vergleichen. Es sind insgesamt drei Alternativen zu untersuchen: – b1) mUbiquität > mVerlust Der Materialindex ist kleiner 1. Der Transportkostenminimalpunkt liegt am Konsumort. – b2) mUbiquität < mVerlust Der Materialindex ist größer 1. Die Transportkosten lassen sich bei einer Produktion am Fundort des Gewichtsverlustmaterials minimieren. – b3) mUbiquität = mVerlust Der Materialindex beträgt genau 1. In diesem Fall ist der Produktionsstandort zwischen dem Konsumzentrum und dem Bezugsort des Gewichtsverlustmaterials zu lokalisieren. Fall 5: • Material 1: Gewichtsverlustmaterial • Material 2: Gewichtsverlustmaterial Kommen zwei Gewichtsverlustmaterialien zum Einsatz, so beträgt der Materialindex größer 1. Der optimale Produktionsstandort wird sich folglich am Materialfundort befinden. Unter Berücksichtigung des Gewichtes des Endproduktes ergeben sich zunächst folgende zwei Möglichkeiten: P = M2: M2 ≥ M1 + Endprodukt P = M1: M1 ≥ M2 + Endprodukt Kann die oben dargestellte Beziehung nicht erfüllt werden, wird der Transportkostenminimalpunkt zwischen den Bezugsorten der beiden Materialien sowie dem Konsumzentrum liegen. Der 12 Vgl. ebenda, S. 40 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 252 252 III. Planen, Bauen, Betreiben tatsächliche Produktionsstandort hängt von dem Verhältnis der einzelnen Gewichtskomponenten zueinander ab. Der letztere Fall wird anhand Abb. III 5 verdeutlicht.13 14 Ähnliche Standortvarianten wie in Abb. III 5 ergeben sich bei der Kombination eines Reingewichtsmaterials mit einem Gewichtsverlustmaterial. Nachdem Weber anhand der erläuterten Fälle den optimalen Produktionsstandort aus Sicht der Transportkosten bestimmt hat, wird nachfolgend der Einfluss der Arbeitskosten auf die Standortwahl untersucht. Aufgrund der Annahme, dass die Lohnhöhe räumlich differenziert ist, kommt neben dem ursprünglichen Produktionsort jeder andere Ort in Betracht, an welchem der Transportkostenmehraufwand für die Rohstoffe und die Endprodukte die Ersparnisse durch niedrigere Arbeitskosten nicht übersteigt. Das nachfolgende Beispiel soll diesen Zusammenhang mit der Abb. III 6 den Einfluss der Arbeitskosten verdeutlichen: Zusätzlich zu den beiden Materialstandorten werden zwei weitere Standorte L1 und L2 betrachtet. Diese sind gegenüber dem tonnenkilometrischen Minimalpunkt (gewählte Produktionsort P) durch niedrigere Lohnkosten gekennzeichnet. Die um den Konsumort und den Bezugsort der beiden Materialien gezogenen Kreise stellen Linien gleicher Transportkosten (Isotime) des jeweiligen Produktes dar. Durch die Verrechnung von Isotimen lässt sich die Linie ermitteln, an der die Transportkosten aller Produkte gleich sind (kritische Isodapane). Entlang der Isodapane ist die Arbeitskostenersparnis gleich dem Transportkostenmehraufwand. Außerhalb der kritischen Isodapane sind Produktionsstandorte nicht mehr rentabel. In Abb. III 6 wird der Produktionsort nach L1 verlegt. An diesem Ort sind die Ersparnisse durch die niedrigeren Lohnkosten höher als der erhöhte Transportkostenaufwand.15 In Webers Theorie spielen neben den Transport- und Arbeitskosten auch die sogenannten Agglomerationseffekte eine wichtige Rolle. Agglomerationseffekte sind Einflüsse in Form exter- 13 Vgl. ebenda, S. 41 f. 14 In Anlehnung an: ebenda, S. 42 15 Vgl. ebenda, S. 43 ff. P K M1 M2 Abb. III 5: Optimaler Produktionsstandort bei zwei Gewichtsverlustmaterialien14 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 253 1 Standort- und Marktanalyse 253 ner Ersparnisse durch die Ansiedelung mehrerer Betriebe am gleichen Standort. Sie entstehen aufgrund sinkender Beschaffungs- oder Produktionskosten, sowie durch einen besseren Zugang zu Dienstleistern und Subunternehmen. Aufgrund dieser Effekte können Abweichungen vom tonnenkilometrischen Minimalpunkt entstehen. Dies ist jedoch nur sinnvoll, wenn der Transportkostenmehraufwand die erzielten Ersparnisse durch die Verlagerung des Standortes in einen Agglomerationsraum nicht übersteigt.1617 1.2.1.3 Die Theorie der zentralen Orte nach Christaller Die Theorie der zentralen Orte von Walter Christaller wurde 1933 in dessen Hauptwerk „Die zentralen Orte in Süddeutschland, eine ökonomisch-geographische Untersuchung über die Gesetzmäßigkeiten der Verbreitung und Entwicklung der Siedlungen mit städtischen Funktionen“ veröffentlicht. Christaller stellt in seiner Theorie die ökonomische Vorteilhaftigkeit der Konzentration von Versorgungseinrichtungen in zentraler Lage (zentrale Einrichtungen) heraus, da diese zu einer Minimierung der Transportkosten führt. Sein Modell dient der Erklärung der städtischen Siedlungsverteilung und nicht gleichrangiger tertiärer Versorgungszentren im Raum und unterliegt folgenden vereinfachenden Annahmen: • Gleichverteilung der Bevölkerung sowie der Produktionsfaktoren • Keine räumlichen Unterschiede in der Nachfrage- und Produktionsbedingungen • Gleichwertigkeit der Bedürfnisse und der Kaufkraft aller Individuen • Proportionalität der Transportkosten zur Entfernung • Vollkommene Markttransparenz 16 Ebenda, S. 44 17 Vgl. ebenda, S. 45 Isotime Kritische Isodapane Abb. III 6: Einfluss der Arbeitskosten auf die Wahl des Produktionsstandortes16 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 254 254 III. Planen, Bauen, Betreiben • Produktanbieter streben nach Gewinn- und Produktnachfrager nach Nutzenmaximierung • Jeder Unternehmer bietet nur ein Produkt an Standorte mit einer Konzentration zentraler Einrichtungen, wie Einzelhandelsgeschäfte, Schulen, Arztpraxen und Verwaltung werden als zentrale Orte bezeichnet. Gemessen an ihrer Bevölkerung haben sie einen Bedeutungsüberschuss und bilden ein Umland. Das Prinzip der Gewinnmaximierung führt aus Produzentensicht zu einer gewinnmaximalen Produktionsmenge innerhalb eines ausreichend großen, aber transportkostenbegrenzten Umlandes. Aus Kundensicht liegt die äußere Grenze des Einzugsbereiches eines zentralen Ortes dort, wo die Transportkosten das gesamte Einkommen aufzehren. Das versorgte Umland durch einen zentralen Ort lässt sich in die innere und äußere Reichweite unterteilen.18 Die zentralen Orte versorgen die eigenen Einwohner sowie das Umland mit zentralen Gütern. Die Größe des Einzugsgebietes wird von der jeweiligen Reichweite der zentralen Güter bestimmt. Diese gibt die weiteste Entfernung an, die die im Umland lebende Bevölkerung bereit ist zu reisen, um ein Gut zu kaufen.19 Die innere Reichweite entspricht der Umsatzschwelle. Außerhalb dieser Reichweite lohnt es sich nicht mehr die Güter aus den zentralen Orten zu verkaufen, da mit zunehmender Entfernung die Nachfrage sinkt aber die Transportkosten steigen. Der Verkauf von zentralen Gütern außerhalb der inneren Reichweite wäre demnach nicht mehr gewinnbringend. Die äußere Reichweite ist die Gewinnschwelle. Innerhalb dieses Bereiches sind die Einwohner noch bereit, die zentralen Güter zu erwerben. Außerhalb dieser Reichweite wird der Anfahrtsweg jedoch zu weit und die Transportkosten somit zu teuer, weshalb die Einwohner die zentralen Güter nicht mehr nachfragen.20 Da sich aufgrund der Reichweiten der Güter außerhalb der äußeren Reichweite eine Unterversorgung einstellen würde, muss hier das Einzugsgebiet eines weiteren zentralen Ortes angrenzen. 18 Vgl. ebenda, S. 72 19 Vgl. ebenda, S. 77 f. 20 Vgl. ebenda, S. 75 f. Abb. III 7: Das Prinzip der zentralen Orte zentraler Ort innere Reichweite äußere Reichweite Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 255 1 Standort- und Marktanalyse 255 Anhand der vorangegangenen Überlegungen ergeben sich die in Abb. III 8 ersichtlichen Anordnungsmöglichkeiten der zentralen Orte. 21 Werden die zentralen Orte nach Variante 1 angeordnet, so bleiben unterversorgte Restflächen zwischen den Einzugsgebieten bestehen. Rücken die Kreise gemäß Variante 2 näher zusammen, so entstehen Überschneidungsgebiete, in welchen eine Überversorgung besteht. Eine kostendeckende Produktionsmenge wird dadurch also nicht erreicht.22 Nach Christaller besteht die optimale räumliche Ordnung vielmehr durch hexagonale Marktgebiete, da hier die Versorgung des Gesamtraumes gewährleistet ist und gleichzeitig die Transportkosten minimiert werden. „Christaller stellte anhand seiner Untersuchungen empirisch fest, dass „zentrale Güter höherer Ordnung“ mit einem entsprechend großen Einzugsbereich in „zentralen Orten höherer Ordnung“ angeboten werden müssen, um eine flächendeckende Versorgung zu gewährleisten. Umgekehrt erfolgt die Distribution „zentraler Güter niederer Ordnung“ durch „zentrale Orte niederer Ordnung“.23 Daraus ergibt sich eine Abstufung in Unterzentren, Mittelzentren und Oberzentren. In den Unterzentren werden die Güter mit der geringsten Reichweite angeboten. Dies sind Güter des täglichen Bedarfs. In den Mittelzentren werden die Güter des mittelfristigen Bedarfs angeboten, welche eine mittlere Reichweite aufweisen. Analog hierzu werden in den Oberzentren die Güter mit der höchsten Reichweite, also die Güter des langfristigen Bedarfs, angeboten. Jedes Zentrum bietet zusätzlich die Güter des niedrigeren Ranges an.24 Damit eine umfassende Versorgung gewährleistet ist, müssen die Zentren eine unterschiedliche Entfernung zueinander aufweisen. Die Oberzentren liegen aufgrund der hohen Reichweite der Güter weit auseinander. Die Mittelzentren müssen aufgrund der geringeren Reichweite näher beieinander liegen. Die Unterzentren müssen demnach zwischen den Ober- und Mittelzentren in nahem Abstand zueinander liegen. Anhand dieser Erkenntnisse entwickelte Christaller das sogenannte 21 In Anlehnung an: ebenda, S. 75 22 Vgl. ebenda, S. 75 f. 23 Isenhöfer, B./Väth, A./Hofmann, P. (2005), S. 402 24 Vgl. Schätzl, L. (2003), S. 79 Variante 1 Variante 2 Abb. III 8: Anordnungsmöglichkeiten der zentralen Orte21 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 256 256 III. Planen, Bauen, Betreiben Bienenwabensystem (siehe Abb. III 9), in welchem die räumliche Anordnung der Zentren optimal gestaltet und somit eine umfassende Güterversorgung gewährleistet ist.25 26 Abschließend ist zu erwähnen, dass die Theorie der zentralen Orte auf einer Reihe von realitätsfernen Annahmen beruht. Jedoch wurde diese Theorie im Bundesraumordnungsgesetz, in welchem die „Schaffung gleichwertiger Lebensbedingungen im Bundesgebiet“ als Ziel formuliert wurde, umgesetzt.27 1.2.2 Makrostandort Unter dem Makrostandort wird ein großräumliches Verflechtungsgebiet verstanden, welches nach Stadt, Gemeinde und Region unterteilt werden kann. Vereinfacht ausgedrückt – der Standort wird aus der so genannten „Vogelperspektive“ analysiert. Der Makrostandort wird in harte und weiche Standortfaktoren unterteilt, die im Folgenden genau beschrieben werden. (vgl. Abb. III 2) 25 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A./Hofmann, P. (2005), S. 402 26 In Anlehnung an: ebenda, S. 403 27 Vgl. ebenda, S. 404 O O O O O O O O = Mittelzentren = Oberzentren = Unterzentren Abb. III 9: Bienenwabensystem nach Christaller26 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 257 1 Standort- und Marktanalyse 257 Harte Standortfaktoren: Bei den harten Standortfaktoren wird auch von den physischen Faktoren gesprochen. Sie lassen sich leicht erfassen und sind sowohl untereinander als auch mit Erfahrungswerten aus vielen anderen Projektentwicklungen vergleichbar. Unter Umständen lassen sich harte Standortfaktoren verändern bzw. ins Positive umkehren. Bei der Analyse der harten Standortfaktoren gilt das besondere Interesse der räumlichen Struktur des Standortes. Sie werden in die geographische Lage, die Verkehrsstruktur und die Wirtschaftsstruktur bzw. Umfeldnutzung unterteilt. Bei der Verkehrsstruktur sind wichtige Kriterien die Anbindung an den ÖPNV, die Autobahn, die Bahn und den Flughafen. In der geographischen Lage hingegen werden beispielsweise die jeweiligen Entfernungen zu anderen wichtigen Städten ermittelt. Die Bedeutung zentraler Einrichtungen, wie z. B. Behörden, wird in der Wirtschaftsstruktur erfasst.28 Weiche Standortfaktoren: Bei den weichen Standortfaktoren wird von den sozioökonomischen bzw. psychologischen Faktoren gesprochen. Sie enthalten u. a. die Qualität der Arbeitskräfte sowie das Image und die kulturelle Ausstattung eines Standortes. Weiche Faktoren sind bei der Standortentscheidung nicht immer rational, sondern oft auch emotional. Infolgedessen kann ein Kunde einen auf den ersten Eindruck perfekten Standort aufgrund von Imageaspekten ablehnen. Die Wirtschaftsstruktur und die Umfeldnutzung enthalten sowohl harte als auch weiche Faktoren (siehe Abb. III 2). Umfeldnutzung ist die Wohn- und Lebensqualität und ebenso das wirtschaftliche und politische Klima. Das wirtschaftliche Klima drückt sich u. a. in der örtlichen Genehmigungspraxis und der Baulandpolitik aus. 1.2.3 Mikrostandort Der Mikrostandort ist die unmittelbare Umgebung des Projektstandortes. Vereinfacht ausgedrückt wird der Mikrostandort aus der „Froschperspektive“ (detaillierte Ausschnittsbetrachtung) analysiert. Auch der Mikrostandort wird im Folgenden in harte und weiche Standortfaktoren unterteilt. (vgl. Abb. III 2) Harte Standortfaktoren: Die Analyse der harten Standortfaktoren auf der Mikroebene untersucht die Lage und die Beschaffenheit eines Grundstücks. Die Lagequalität eines Standortes wird u. a. durch das Umfeld bestimmt. Die Art der Nutzung, die Bebauung, die angebotenen Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung sind hierfür entscheidend. Ein wichtiges Kriterium bei den harten Standortfaktoren ist die Größe und der Zuschnitt eines Grundstücks. Hiervon hängt u. a. die Art und Weise der möglichen Bebauung ab. Die infrastrukturelle Erschließung und die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sind von entscheidender Bedeutung. Weiche Standortfaktoren: Entscheidend bei den weichen Standortfaktoren ist das Image bzw. Prestige der Lage. Für ein gutes Standortimage sind die Qualität der Bebauung, die Attraktivität des Umfeldes bzw. die „Adresse“ ausschlaggebend. Ebenso wird der Mikrostandort hinsichtlich der sozialen Struktur der Bevölkerung im Einzugsgebiet betrachtet. So kann die bevorzugte Zielgruppe für diesen Standort ermittelt werden.29 28 Vgl. Walther, M./Muncke, G./Schwarte, M. (2000a), S. 10 29 Vgl. ebenda Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 258 258 III. Planen, Bauen, Betreiben 1.2.4 Ablauf der Standortanalyse Nach Walther, Muncke und Schwarte gliedert sich der Ablauf der Standortanalyse in folgende vier Phasen: • Vorlaufphase • Research-Phase • Analysephase • Bewertungsphase In der Vorlaufphase werden primär die Ziele der Analyse definiert. Im Anschluss daran werden die räumlichen Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel die Mindestgröße des Objektes festgelegt. Nachdem die Ziele und Rahmenbedingungen definiert sind, wird festgelegt, welche Informationen für das Projekt relevant sind. Diese sind je nach vorgesehener Nutzungskonzeption unterschiedlich.30 In Abb. III 10 ist ein grober Auszug der wichtigsten Standortfaktoren für die Nutzungsarten Industrie, Einzelhandel, Büro und Wohnen zusammengefasst. Dadurch sollen die unterschiedlichen Sichtweisen der Nutzer verdeutlicht werden. 31 30 Vgl. Walther, M./Muncke, G./Schwarte, M. (2000b), S. 14 31 In Anlehnung an: ebenda Abb. III 10: Standortfaktoren nach Nutzungsart der Immobilie31 Nutzungsart Standortfaktoren Industrie – bau- und planungsrechtliche Vorschriften – Umweltschutzau agen – Erweiterungspotential – Nähe zum Flughafen – Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz – Verkehrsinfrastruktur im direkten Umfeld – Nähe zu Zulieferern und Dienstleistern – Nähe zu Wohnorten – steuerliche Situation Einzelhandel – Kaufkraft – Passantenfrequenz – Sichtbarkeit – Infrastruktur in der Nachbarschaft – Parkmöglichkeiten – Anbindung an ÖPNV – Konkurrenzsituation Büro – gute überregionale Verkehrsanbindung – Verfügbarkeit quali zierter Arbeitskräfte – Branchenkontakte – Image als Unternehmensstandort – gute Erreichbarkeit mit ÖPNV – Parkmöglichkeiten – nahegelegene Versorgungsmöglichkeiten Wohnen – ruhige Lage – gute Anbindung an ÖPNV – nahegelegene Versorgungseinrichtungen – Kindergärten, Schulen, Hochschulen – Kultur- und Freizeitangebot – soziales Wohnumfeld – Altersstruktur Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 259 1 Standort- und Marktanalyse 259 Wird die Standortanalyse nicht vom Projektentwickler selbst durchgeführt, erfolgt hierzu die Beauftragung eines externen Gutachters. In der Research-Phase werden alle vorher definierten Projektinformationen bezüglich des Grundstücks, des Mikro- und Makrostandortes gesammelt. Hierfür stehen verschiedene Informationsquellen zur Verfügung. Wichtige Informationsquellen hierbei sind u. a. amtliche und nicht amtliche Statistiken, Artikel in der Fach- und Tagespresse, Gespräche mit Behörden, Maklern und anderen Fachleuten, der Flächennutzungs- und Bebauungsplan sowie die Objekt- und Umfeldbegehung an sich. In der angrenzenden Analysephase werden alle ermittelten Daten und Informationen ausgewertet, gewichtet und bewertet. Hierfür werden die Stärken und Schwächen der Standorte anhand verschiedener Bewertungsmethoden herausgearbeitet. Des Weiteren werden die Entwicklungschancen der Standorte beurteilt und Prämissen hierfür aufgestellt. Als Standortbewertungssysteme stehen u. a. die Nutzwertanalyse, die Stärken-Schwächen-Analyse und die Real Estate Norm zur Verfügung, welche im Folgenden kurz erläutert werden.32 Bei der Nutzwertanalyse werden die vorher definierten Zielkriterien, der in der Analyse ermittelte Zielerfüllungsgrad sowie die Gewichtung der Standortkriterien anhand ihrer Bedeutung für das Immobilienprojekt tabellarisch aufgestellt. (vgl. Beispiel in Abb. III 11). Im Anschluss daran werden die Teilnutzwerte der einzelnen Kriterien durch Multiplikation der Gewichtung (G) und des Zielerfüllungsgrades (Z) ermittelt. Der Gesamtnutzwert (N) ergibt sich durch Addition der Teilnutzwerte.33 Es gilt: N (G Z)= ×∑ 32 Vgl. ebenda 33 Vgl. Blohm, H./Lüder, K./Schäfer, C. (2006), S. 155–167 Zielkriterium Gewichtung Standort A Standort B Zielerfüllungsgrad Teilnutzwert Zielerfüllungsgrad Teilnutzwert Grundstück Zuschnitt Größe Lärmbelästigung 5 % 25 % 10 % 30 70 80 1,5 17,5 8 40 50 90 2 12,5 9 Summe Grundstück 40 % 27 23,5 Umfeld Kultur- & Freizeitangebot Altersstruktur Einkaufsmöglichkeiten 10 % 5 % 10 % 90 60 70 9 3 7 75 20 90 7,5 1 9 Summe Umfeld 25 % 19 17,5 Verkehr Anbindung ÖPNV Parkplatzsituation Erreichbarkeit 10 % 15 % 10 % 50 100 100 5 15 10 100 20 90 10 3 9 Summe Verkehr 35 % 30 22 Gesamtnutzwert 100 % 6376 Abb. III 11: Beispiel Nutzwertanalyse Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 260 260 III. Planen, Bauen, Betreiben Im oben aufgeführten Beispiel ist die Nutzung der Immobilie bereits vorgegeben. Somit ist eine Entscheidung zwischen den Standortalternativen A und B zu treffen. Die Zielkriterien wurden entsprechend ihrer Bedeutung für die Nutzungskonzeption gewichtet. Der ermittelte Zielerfüllungsgrad der jeweiligen Standorte wurde diesen zugeordnet. Damit können die rechnerisch ermittelten Nutzwerte für die einzelnen Standortalternativen miteinander verglichen werden. Es wird stets der Standort mit dem höchsten Nutzwert gewählt. In diesem Beispiel wäre der Standort A zu bevorzugen. Ist bei der Standortanalyse der Standort bereits gegeben und es soll zwischen verschiedenen Nutzungsalternativen entschieden werden, so wird nicht der Zielerfüllungsgrad, sondern die Gewichtung den Nutzungsvarianten zugeordnet. Das Verfahren der Nutzwertanalyse bleibt jedoch gleich. Der Vorteil der Nutzwertanalyse ist die übersichtliche tabellarische Auflistung aller relevanten Eigenschaften. Die Kriterienauswahl und die Gewichtung sind jedoch rein subjektiv und können das Ergebnis verzerren, was einen erheblichen Nachteil darstellt.34 Die Stärken-Schwächen-Analyse wird auch als SWOT-Analyse bezeichnet (Strenght, Weakness, Opportunities, Threads). Im Rahmen der SWOT-Analyse werden relevante Standortfaktoren definiert und tabellarisch aufgelistet. Diese Standortfaktoren werden anschließend mit den Standortalternativen verglichen und entsprechend bewertet. Die Bewertung erfolgt anhand einer Skala von „sehr gut“ bis „problematisch“ und wird in die Tabelle eingezeichnet. Anhand dieses Verfahrens werden die Standortkriterien visualisiert.35 36 34 Vgl. ebenda 35 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A./Hofmann, P. (2005), S. 429 36 Walther, M./Muncke, G./Schwarte, M. (2000a), S. 10 Standortfaktoren sehr gut gut mittel weniger gut problematisch Distanz zu 1a-Lagen Integration in bestehende Bürolage Lage im Zentralgefüge Sichtanbindung Flughafenanbindung Autobahnanbindung Zu-/Abfahrt, Parkmöglichkeiten ÖPNV-Anbindung Distanz zu öffentl. Einrichtungen Versorgung/Infrastruktur im Umfeld Image / „Adresse“ Erscheinungsbild Umfeld Aufenthalts- und Umweltqualität Abb. III 12: Beispiel Stärken-Schwächen-Analyse36 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 261 1 Standort- und Marktanalyse 261 Die Real Estate Norm (REN) ähnelt in ihrer Anwendung der Nutzwertanalyse und verfolgt das Ziel einer möglichst objektiven Bewertung der Standort- und Gebäudequalität von Büroimmobilien. Für das zu untersuchende Projekt werden die relevanten Teilkriterien ausgesucht und anhand der Abstufungen A, B, und C nach ihrer Bedeutung für das Immobilienprojekt gewichtet (vgl. hierzu Abb. III 13).37 38 Im Anschluss daran werden die einzelnen Teilkriterien nach ihrer gewünschten Ausprägung anhand einer Skala von 1 bis 5 (beste Ausprägung) definiert, welches das Soll-Profil darstellt. Damit es keine Interpretationsspielräume der Ergebnisse gibt, wird hinter dem Soll-Profil die jeweils beste Ausprägung definiert. Dieses Soll-Profil wird anschließend mit dem jeweiligen Ist-Profil des Standorts verglichen. Beurteilung erfolgt zunächst anhand der Summe aller A-Kriterien, da diese für das Projekt am wichtigsten sind. Kann hierbei keine klare Entscheidung getroffen werden, werden die B- und zuletzt die C-Kriterien zur Entscheidungsfindung herangezogen. Die Entscheidung fällt auf den Standort mit der geringsten Abweichung vom Soll-Profil.39 Nachdem die Standorte in der Analysephase mittels der beschriebenen Standortbewertungsinstrumente vergleichbar gemacht wurden, können die erarbeiteten Ergebnisse in der angrenzenden Bewertungsphase beurteilt werden. Anhand der gesammelten Daten können Aussagen über die nutzungsabhängige Lagequalität der einzelnen Standorte getroffen werden. Auf Grundlage dieser Basis können, je nach Ausgangssituation in der Initiierungsphase, die am besten geeigneten Nutzungsalternativen für den gegebenen Standort oder die am besten geeigneten Standorte für die gegebene Nutzung ausgewählt werden.40 Für die ausgewählten Standorte bzw. Nutzungsalternativen wird anschließend eine Marktanalyse durchgeführt. Nachdem auch die Ergebnisse der Marktanalyse vorliegen, müssen diese mit den Ergebnissen der Standortanalyse zusammen betrachtet werden. Nur mittels einer gemeinsamen Betrachtung von Standort- und Marktanalyse lässt sich der geeignete Standort bzw. die geeignete 37 Vgl. Ertle-Straub, S. (2003), S. 176 f. 38 Ebenda, S. 177 39 Vgl. ebenda, S. 176 ff. 40 Vgl. Walther, M./Muncke, G./Schwarte, M. (2000b), S. 14 Kriterium Soll- Pro l Punktwert entspricht Punktwert entspricht Abgleich Bedeutung Ist- Pro l Image des Umfeldes A 5 Nationale und internationale Unternehmen 3 Lokale und regionale Unternehmen – 2 Nähe zum nächsten Autobahnanschluss A 5 Weniger als 1 km 4 Zwischen 1 und 5 km – 1 Öffentliche Parkplätze innerhalb 200 m B 4 Zwischen 75 und 100 m 2 Zwischen 25 und 50 m – 2 Nähe zur nächsten Bahnstation A 5 Weniger als 500 m 3 Zwischen 1 und 1,5 km – 2 Nähe zur nächsten Bushaltestelle B 3 Zwischen 1 und 1,5 km 5 Weniger als 500 m 2 Nähe zu einem internationlen Flughafen C 3 Zwischen 20 und 30 km 1 Mehr als 50 km – 2 Nahversorgungseinrichtungen innerhalb 10 Min. fußläu g A 3 Zwischen 6 und 20 m 1 keine – 2 Insgesamt 28 19 – 9 Insgesamt nur A 18 11 – 7 Abb. III 13: Beispiel Standortanalyse mittels Real Estate Norm38 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 262 262 III. Planen, Bauen, Betreiben Nutzungskonzeption zuverlässig ermitteln, die Notwendigkeit weiterer Analysen abschätzen und eine zuverlässige Auswahl treffen. In Abb. III 14 ist abschließend eine Übersicht über den Ablauf der Standortanalyse ersichtlich. 41 41 In Anlehnung an: Walther, M./Muncke, G./Schwarte, M. (2000a), S. 10 Standortanalyse De nition der Analyseziele De nition der räumlichen Rahmenbedingungen Auswahl einzuholender Informationen Einholung aller Informationen Grundstück Makrostandort Mikrostandort zielorientierte Auswertung, Gewichtung und Bewertung der Informationen Aufstellen von Entwicklungsprämissen Nutzwertanalyse Stärken-Schwächen-Analyse Real Estate Norm Auswahl geeigneter Nutzungen Auswahl geeigneter Standorte gemeinsame Betrachtung Standort- & Marktanalyse evtl. Notwendigkeit weiterer Analysen Auswahl Nutzung / Standort Abb. III 14: Ablauf der Standortanalyse41 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 263 1 Standort- und Marktanalyse 263 1.3 Marktanalyse Zusammen mit der Standortanalyse bildet die Marktanalyse die zweite wesentliche Grundlage für die Entwicklung von Nutzungs-, Optimierungs- und Vermarktungskonzepten. Die Marktanalyse erfasst alle Komponenten des Angebotes und der Nachfrage, die Einfluss auf das Immobilienvorhaben ausüben. Es ist die derzeitige sowie die zukünftig absehbare Marktlage des Nutzungssektors zu beurteilen. Das Ziel der Marktanalyse ist die Abschätzung des Vermarktungserfolges einer Nutzungsart im relevanten Wettbewerbsumfeld, in Abhängigkeit von Lage und Konzeption. Die Marktanalyse wird somit nur dann durchgeführt, wenn die Nutzungsart des Immobilienprojektes noch nicht festgelegt wurde. Nur ein entsprechend den Marktanforderungen konzipiertes Objekt lässt sich nachher gut vermarkten. Die Marktanalyse gilt als Basis für den Erfolg einer Investition.42 Bevor mit einer Marktanalyse begonnen wird, empfiehlt sich die vorherige Durchführung der Standortanalyse, da diese bereits wichtige Informationen bezüglich der Nutzungsmöglichkeiten liefert. Ebenfalls im Vorfeld, falls nicht der Gesamtmarkt betrachtet werden soll, empfiehlt sich die Eingrenzung des zu betrachtenden Marktes mittels Marktsegmentierung. Die Segmentierung kann mittels der Nutzungsarten und/oder sachlicher und räumlicher Differenzierungskriterien erfolgen. Bezüglich der Nutzungsarten kann eine Segmentierung in Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien erfolgen. Die Basis hierfür ist die Standortanalyse, welche eine Empfehlung für bestimmte Nutzungsarten oder deren Ausschluss liefert. Innerhalb dieser Nutzungsarten kann zusätzlich eine Vertiefung stattfinden. Beispielsweise kann die Nutzungsart Gewerbeimmobilien zusätzlich in die Gebäudetypen Büro-, Handel- und Logistikimmobilien unterteilt werden. Sachliche Differenzierungskriterien wären zum Beispiel die Größe oder die Ausstattung der Immobilien. Die räumliche Abgrenzung bezieht sich auf das Gebiet, wie zum Beispiel City oder Umland. Diese können ebenfalls beliebig vertieft werden. Je höher die Segmentierung des Marktes, desto aussagekräftiger sind die Ergebnisse der Marktanalyse. Jedoch steigt gleichzeitig der Aufwand in Bezug auf deren Durchführung. Im Idealfall werden im Rahmen der Machbarkeitsstudie bereits bei der Standortanalyse einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen, um den Aufwand für die Marktanalyse zu reduzieren.43 Die Marktanalyse beinhaltet die Angebots- und Wettbewerbsanalyse, die Nachfrage- sowie die Preisanalyse, welche nachfolgend einzeln erläutert werden. Im Anschluss daran wird analog zur Standortanalyse der Ablauf der Marktanalyse aufgezeigt. 1.3.1 Angebots- und Wettbewerbsanalyse Die Angebots- und Wettbewerbsanalyse untersucht die Qualität und Quantität des bereits vorhandenen, in Bau befindlichen, sicher projektierten und geplanten Immobilienangebotes. Angebotslücken oder -schwächen werden somit identifiziert. Die Angebots- und Wettbewerbsanalyse wertet beispielsweise die Größe, die Ausstattung und den Preis des bestehenden Immobilienangebotes, die Branchenstruktur und die Konkurrenzsituation aus. Sie beinhaltet somit drei Sichtweisen. Immobilienbestände werden durch Begehungen vor Ort erfasst und bewertet, wodurch das verfügbare Flächenangebot oder der Gesamtbestand an Flächen erfasst wird. Das verfügbare Flächenangebot wird i. d. R. jährlich ermittelt und ist die Summe aller Flächen, die Nutzern innerhalb 42 Vgl. Muncke, G./Dziomba, M./Walther, M. (2008), S. 153 43 Vgl. ebenda Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 264 264 III. Planen, Bauen, Betreiben eines begrenzten Zeitraums zur Anmietung zur Verfügung stehen. Als Zeitraum wird i. d. R. das Kalenderjahr gewählt. Die Berechnung des verfügbaren Flächenangebotes erfolgt folgendermaßen: Leerstand des Vorjahres + freigewordene Bestandsflächen + freie Neufertigstellungen = verfügbares Flächenangebot Der Leerstand des Vorjahres setzt sich aus dem Angebot an nicht vermieteten Bestandsflächen und Neubauflächen eines Zeitraums zusammen. Hier werden ausschließlich zum Analysestichtag bezugsfertige Neubauflächen berücksichtigt. Die freien Neufertigstellungen beinhalten alle Neubauten, sowie alle vollständig renovierten oder sanierten Objekte innerhalb des Analysezeitraums. Zu den freigewordenen Bestandsflächen zählen alle Flächen, welche im Analysezeitraum frei geworden und nicht mehr vermietet worden sind.44 Der Gesamtbestand an Flächen kann anhand folgender Berechnung ermittelt werden: Gesamtbestand des Vorjahres + neu errichtete Flächen – Flächenabgänge = Gesamtbestand Im Gegensatz zum verfügbaren Flächenangebot ist der Gesamtbestand statisch und wird zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Zu den neu errichteten Flächen zählen hierbei alle Neubauflächen, welche zwischen dem Vorjahresende und dem Stichtag nicht vermietet sind. Bei den Flächenabgängen werden alle Abrisse innerhalb des Zeitraums zwischen dem Vorjahresende und dem Stichtag berücksichtigt. Da es für den Gesamtbestand keine statistischen Erhebungen gibt, beruht das Ergebnis i. d. R. auf Hochrechnungen, weshalb sich zur Ermittlung des Flächenbedarfs das verfügbare Flächenangebot besser eignet. Eine Prognose bezüglich des längerfristigen Flächenangebots ist nur schwer zu treffen, da sich die künftigen Neubauprojekte nicht oder nur bedingt vorhersehen und einschätzen lassen. Deshalb können nur Annahmen mit Hilfe von Realisierungswahrscheinlichkeiten zu einer Einschätzung der Angebotsentwicklung getroffen werden.45 Die Branchenstrukturanalyse untersucht zum einen die allgemeinen Branchenentwicklungen bzw. die aktuellen Trends. Zum anderen erfolgt eine Analyse der angebotenen Leistungen der Konkurrenten sowie die „Bedrohung“ durch potentielle neue Konkurrenten. In der Konkurrenzanalyse hingegen werden die Unternehmen zusammengefasst, die das gleiche Produkt anbieten, am gleichen Markt aktiv sind bzw. die gleichen Kunden ansprechen. Es werden die Strategie, die Selbsteinschätzung und die Stärken und Schwächen des Konkurrenten untersucht. 1.3.2 Nachfrageanalyse Die Untersuchung der Nachfrage ist neben der des Angebotes das zweite Kernelement der Marktanalyse. Sie beschäftigt sich zum einen mit der Frage, welche Anforderungen an eine Immobilie von Seiten der Nutzer gestellt werden. Zum anderen soll die quantitative Flächennachfrage ermittelt werden. Bei einer geringen Nachfrage wird versucht, ein möglichst nachfragegerechtes Angebot zu schaffen. Für diese „maßgeschneiderten“ Immobilien werden Nachfrageanalysen häufig eingesetzt. 44 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A./Hofmann, P. (2005), S. 438 45 Vgl. ebenda Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 265 1 Standort- und Marktanalyse 265 Die Analyse der Nachfrage ist mit besonderen Schwierigkeiten verbunden. Zum einen liegen nur wenige konkrete und verwertbare Daten vor und zum anderen können sich diese relativ kurzfristig ändern. Die Faktoren für eine potentielle Nachfrage werden u. a. durch die langjährige Beobachtung des bisherigen Nachfrageverhaltens bestimmt. Die Einschätzung der zukünftigen Nachfrage ist dagegen mit erheblichen Unsicherheiten verknüpft. Als Instrumente und Quellen stehen Researchberichte der großen Maklerhäuser, Investmentgesellschaften und Beratungsunternehmen zur Verfügung. Auf dem Wohnungs- und Einzelhandelsmarkt werden teilweise auch Analysen und Strukturuntersuchungen von Maklern/Beratungsunternehmen durchgeführt. Darüber hinaus bietet die Befragung der Nachfrager die Möglichkeit, relativ konkrete Aussagen zu Potential und Präferenzen der Nachfrage zu ermitteln. Nicht zuletzt erlauben intensive Expertengespräche mit Marktakteuren qualitative Aussagen zur Nachfrage. Die quantitative Flächennachfrage wird unter anderem durch folgende Komponenten geprägt:46 • Konjunkturentwicklung • Bevölkerungsstruktur und -entwicklung • Beschäftigungsstruktur und -entwicklung • Auslastung und Auftragssituation • Geldwertstabilität • Realeinkommen und Sparverhalten • Zukunftserwartungen der Nutzer • wirtschaftliche Entwicklung der Nutzer • Steuergesetzgebung und Steuerrechtsprechung • Subventionspolitik • Finanzierungskonditionen und -möglichkeiten Die Flächennachfrage wird anhand des Flächenabsatzes und der Netto-Flächenabsorption bestimmt. Beim Flächenabsatz werden alle innerhalb der Analyseperiode getätigten Neuvermietungen von Bestands- und Neubauflächen, mit Ausnahme von Anschlussmietverträgen und Mietverlängerungsoptionen, berücksichtigt. Bezüglich der Zurechnung zur Analyseperiode kann als Ansatzpunkt vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder dem Beginn des Mietverhältnisses ausgegangen werden. Die Netto-Flächenabsorption sagt aus, wie viel des Flächenangebots innerhalb des Analysezeitraums tatsächlich vom Markt aufgenommen wurde. Sie drückt somit die im Analysezeitraum neu entstandene Nachfrage auf dem Markt aus. Die Berechnung der Netto-Flächenabsorption soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden: Leerstand Vorjahr 300.000 – Bestandsabgang im Analysejahr 70.000 + Neufertigstellungen im Analysejahr 250.000 = verfügbares Angebot im Analysejahr 480.000 – Leerstand am Ende des Analysejahres 200.000 = Flächenabsorption im Analysejahr + 280.000 Positive Netto-Flächenabsorption wird dann erreicht, wenn neue Mieter in den Markt eintreten und wenn bereits präsente Mieter ihre Flächenanmietung vergrößern. Umzüge und Flächenreduktion führen hingegen zu einer negativen Netto-Flächenabsorption.47 46 Vgl. ebenda, S. 439 47 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A./Hofmann, P. (2005), S. 439 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 266 266 III. Planen, Bauen, Betreiben 1.3.3 Preisanalyse Das Ziel der Preisanalyse ist die Ermittlung und Prognose von durchschnittlichen Miet- und Kaufpreisen. Innerhalb des Marktes bilden Angebot und Nachfrage den Preis. Geeignete Informationsquellen zur Preisbestimmung sind hierbei Maklerunternehmen, Nutzerbefragungen, Marktberichte von Gutachterausschüssen in der Gemeinde oder entsprechende Datenbanken. Anhand des Durchschnittes der hierbei ermittelten Daten lassen sich die marktüblichen Miet- und Kaufpreise ermitteln. Wie die Nachfrageentwicklung ist auch die Prognose über die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise immer mit Unsicherheit verbunden. Hierbei sollte die Trendentwicklung der letzten Jahre berücksichtigt und fortgeführt werden. Jedoch ist eine Abweichung vom Trend nicht auszuschließen, da durch unvorhersehbare Ereignisse und Gegebenheiten die Miet- und Kaufpreise stark steigen oder fallen können. Um diesen Schwankungen zumindest teilweise entgegenwirken zu können, empfiehlt sich bei der Prognose von Miet- und Kaufpreisen die Angabe von Preisspannen. Die Angebots- und Nachfrageanalyse gibt Aufschluss über die spätere Vermietbarkeit des Projektes. Anhand der Preisanalyse können hingegen Aussagen über die zu erwartende Rendite gemacht werden.48 1.3.4 Ablauf der Marktanalyse Nach Muncke, Dziomba und Walther gliedert sich die Marktanalyse – analog zur Standortanalysein die Vorlaufphase, Research-Phase, Analysephase und Bewertungsphase. In der Vorlaufphase werden die Ergebnisse der Standortanalyse betrachtet und eine Vorauswahl der standortgeeigneten Nutzungen getroffen. Anhand dieser Daten werden die Rahmenbedingungen des Nutzer- und Immobilienmarktes definiert. Im Anschluss daran werden die relevanten Marktindikatoren und externe Einflussfaktoren ermittelt und bestimmt welche Informationen eingeholt werden müssen. In der Research-Phase werden diese Informationen eingeholt, gewichtet und bewertet. In der angrenzenden Analysephase werden die vorher beschriebenen Angebots-, Nachfrage- und Preisanalysen für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten durchgeführt. Des Weiteren werden die Entwicklungschancen beurteilt. In der Bewertungsphase werden anschließend die Ergebnisse der einzelnen Analysen betrachtet. Anhand dieser Ergebnisse können Aussagen bezüglich der Marktlage des Nutzungssektors und Renditeaussichten gemacht werden mittels derer sich die projekt spezifischen Marktchancen beurteilen lassen. Zuletzt werden die Ergebnisse der Standort- und Marktanalyse gemeinsam betrachtet, damit das bestmögliche Nutzungskonzept für einen Standort definiert werden kann. In Abb. III 15 wird abschließend der Ablauf der Marktanalyse visuell dargestellt.49 48 Vgl. Muncke, G./Dziomba, M./Walther, M. (2008), S. 153 49 Vgl. ebenda Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 267 1 Standort- und Marktanalyse 267 1.4 Methoden der Informationsgewinnung50 Die relevanten Informationen und Daten für eine Standort- und Marktanalyse lassen sich durch Erhebungen vor Ort („Field Research“) oder am Schreibtisch („Desk Research“) gewinnen. Abb. III 16 gibt einen Überblick über die beiden Methoden der Informationsbeschaffung. Anschlie- ßend werden die beiden Arten der Recherche kurz erläutert. 50 In Anlehnung an: ebenda, S. 149 Marktanalyse Betrachtung Ergebnisse Standortanalyse De nition der Rahmenbedingungen des Nutzer- & Immobilienmarktes Ermittlung Marktindikatoren & externe Ein ussfaktoren Einholung, Gewichtung & Bewertung der Informationen Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Preisanalyse Beurteilung der Entwicklung Betrachtung der Ergebnisse Marktlage Nutzungssektor Renditeaussichten Projektspezi sche Marktchancen gemeinsame Betrachtung von Standort- & Marktanalyse Auswahl Nutzungskonzept Abb. III 15: Ablauf der Marktanalyse50 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 268 268 III. Planen, Bauen, Betreiben Auf überregionaler Ebene lassen sich Presseinformationen und sonstige Daten über Wirtschaftsdatenbanken recherchieren. An Bedeutung gewinnen ferner anbieterübergreifende Immobilien- Datenbanken, über die nicht nur Immobilienangebote eingeholt und selektiert, sondern auch regionale Durchschnittspreise ermittelt werden können. Im Gegensatz zur „Desk Research“ wird bei der so genannten „Field Research“ das relevante Objekt bzw. Grundstück vor Ort begutachtet. Abb. III 16: Methoden der Informationsbeschaffung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 269 2 Projektentwicklung 269 2 Projektentwicklung 2.1 Grundlagen der Projektentwicklung Die steigenden Renditeerwartungen von Investoren und die zunehmende Komplexität der Planungsund Bauaufgaben begründen die immer stärker werdende Nachfrage nach Projektentwicklern. Das Ziel jeder Projektentwicklung liegt in der Wertsteigerung der Immobilie. Dabei werden als Grundlage sowohl bebaute bzw. genutzte, als auch unbebaute Grundstücke zur Verwertung herangezogen. Projektentwicklungsleistungen finden hauptsächlich bei gewerblichen Immobilien Anwendung. Ein Einsatz auf dem Gebiet des privaten Wohnungsbaus kann jedoch nicht ausgeschlossen werden. Der Ursprung der Projektentwicklung liegt im technischen Bereich der Immobilie und kam in den USA als „Project Development“ auf. In der Immobilienwirtschaft wird dieser Begriff für all diejenigen Aufgaben genutzt, die sich zeitlich vor die eigentliche Objektplanung stellen und von dieser unabhängig sind. Jede Projektentwicklung verfolgt das Ziel, notwendige Maßnahmen zu identifizieren, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern können. 2.1.1 Definition der Projektenwicklung Eine einheitliche Definition des Begriffes „Projektentwicklung“ gibt es nicht. Vielmehr wurden im Laufe der Jahre immer wieder unterschiedliche Definitionen des Begriffes und der dazugehörigen Aufgabenfelder erarbeitet. Drei davon werden im Folgenden aufgezeigt: 2 Projektentwicklung Überblick über empirische Erhebungsmethoden Methode Vorteile Nachteile Befragungen/Interview (z. B. Panel) schriftlich oder mündlich regelmäßige Befragungsabstände, kontinuierliches Marktbeobachtungs instrument mit guten Vergleichsmöglichkeiten, i. d. R. Erfassung einer großen Anzahl an Probanden subjektive Einflüsse beim mündlichen Interview, wenig Rücklauf bei schriftlicher Befragung; Problem der Standardisierung bei qualitativen Interviews Expertengespräch Detailkenntnisse, Hintergrundinformationen zeitintensive Auswertung, keine Vergleichbarkeit möglich, wenig Probanden Zählungen aussagekräftiger Indikator (z. B. Zählung in Shopping Centern) Repräsentativität Kartierungen, Begehungen detaillierte Vor-Ort-Kenntnisse Momentaufnahmen von Standortverteilungen und Funktionen Beobachtungen informativer Überblick subjektiver Eindruck Abb. III 17: Methodenwahl – Primär- und Sekundärforschung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.