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11 Altlasten in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 212 - 244

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_212

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 163 11 Altlasten 163 10 % angesetzt. Die Leistungsphasen 8 und 9 werden dagegen immer voll angerechnet, da diese für jedes Haus individuell anfallen (§ 11 (2) HOAI). Gleiches gilt für Gebäude nach Typenplanung oder Serienbauten. Die Honorarreduzierung findet in vorgenanntem Umfang auch dann statt, wenn kein örtlicher oder räumlicher Zusammenhang besteht, Gegenstand zweier Aufträge allerdings die gleichen Leistungen sind. 11 Altlasten 11.1 Grundlagen und Begriffsbestimmung Mit dem Beginn der Industrialisierung in Deutschland vor rund 150 Jahren erfolgte der Übergang von der Agrargesellschaft in das industrielle Zeitalter. Die industrielle Entwicklung nahm kontinuierlich und immer rasanter zu, es entstanden in großem Umfang Industriebetriebe. Dieser Prozess währte jedoch nicht ewig. Der in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts einsetzende Strukturwandel von der industriellen zur Dienstleistungs- und Informationsgesellschaft führte dazu, dass es vermehrt zur Schließung von Unternehmen und Produktionsstandorten kam. Die ehemaligen Liegenschaften wurden anderweitig verwendet oder lagen brach. Erst ab Ende der 70er Jahre des letzten Jahrhunderts trat ein Erbe dieser Zeit auf, das zuvor nicht bekannt war und dem deshalb bis dato auch kein Augenmerk geschenkt wurde: Altlasten. Betroffen sind ehemalige Industriestandorte bzw. Deponien, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet oder diese gelagert wurden. Von beiden gehen zum Teil noch heute erhebliche Gefahren für Umwelt und Menschen aus. Altlasten, d. h. Bodenverseuchungen durch umwelt- und/oder gesundheitsgefährdende Stoffe aus früheren Abfallablagerungen oder früheren industriellen Grundstücksnutzungen, stellen ein hässliches Kapitel der Industriegeschichte und der neueren Zivilisationsgeschichte dar. Bis weit 11 Altlasten Vorausgesetzt, der Auftragnehmer war in obigem Beispiel (Abb. II 48) nur zur Erbringung der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung = 31 %) sowie der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung/ Dokumentation = 3 %) beauftragt, kann das Gesamthonorar (hier: Mittelsatz: 31.172,80 € zzgl. Umsatzsteuer) nur mit 34 Leistungsprozenten (31 Prozent + 3 Prozent) berechnet werden. Der Architekt kann somit für die Leistungsphasen 8 und 9 als Honorarberechnung 10.598,75 € zzgl. Umsatzsteuer verlangen. Beispiel Gebäude (Wohngebäude) (Abb. II 45) Honorarberechnung bei Nichterbringung aller Leistungsphasen: 10.598,75 € 31.172,80 € Abb. II 48: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Honorarberechnung bei Erbringung von ausgewählten Leistungsphasen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 164 164 II. Rechtlicher Teil in die 70er Jahre des 20. Jahrhunderts hinein, bei Altlasten im Gebiet der neuen Länder sogar bis zur Wiedervereinigung 1990, wurde bei Abfallablagerungen und industriellen Produktionen den damit vielfach verbundenen langfristigen schädlichen Bodenbelastungen nur wenig Aufmerksamkeit gewidmet.161 Landläufig eilt Grundstücken, die in früherer Zeit gewerblich oder militärisch genutzt wurden, der Ruf voraus, mit Schadstoffen belastet zu sein. Dementsprechend ist das Interesse vieler Akteure des Immobilienmarktes begrenzt, da diese nicht kalkulierbare Umweltrisiken fürchten, die sich in überproportional hohen Kosten niederschlagen. Außerdem ist die Meinung weit verbreitet, dass kontaminierte oder kontaminationsverdächtige Flächen für eine sachgerechte Wertermittlung nicht zugänglich seien. Solche Vorurteile sind revisionsbedürftig. Gerade die Altlastensituation in den neuen Bundesländern und die an mehreren tausend Verdachtsflächen gewonnenen praktischen Erfahrungen brachten Erkenntnisse, die für die Altlastenbewertung von allgemeinem Interesse sein dürften. Mittlerweile hat sich das Bewusstsein geändert. Da bei einer unterlassenen Sanierung i. d. R. große Industriebrachen zurückbleiben, die nicht oder nur in eingeschränktem Maße nutzbar sind, geht der Immobilienwirtschaft ein großes Potential an Flächen z. T. in hervorragenden Lagen verloren. Eine Sanierung kontaminierter Flächen ermöglicht es, mit der knappen Ressource Boden sparsam umzugehen und bereits zuvor genutzten Grundstücken eine neue Nutzung zukommen zu lassen, anstatt zusätzliche Flächen zu versiegeln. Neben dem finanziellen Hintergrund sind Altlastenprobleme grundsätzlich auch Haftungsfragen. Zwischen beiden Gesichtspunkten besteht ein enger Zusammenhang. In finanzieller Hinsicht kann die Sanierung eines kontaminierten Standortes ein „Fass ohne Boden“ sein. Im weiteren Verlauf sollen zunächst die verschiedenen Arten von Altlasten vorgestellt und voneinander abgegrenzt werden. Das nachfolgende Unterkapitel beschäftigt sich mit den Untersuchungen einer verdächtigen Fläche und ihrer Erfassung, falls sich der Altlastenverdacht erhärten oder bestätigen sollte. Thema des sich daran anschließenden Abschnittes ist die Altlastensanierung. Zum Abschluss wird noch näher auf rechtliche und finanzielle Aspekte einer solchen Sanierung eingegangen. 11.2 Arten von Altlasten Im allgemeinen Sprachgebrauch werden im Boden befindliche Schadstoffe als Altlasten bezeichnet. Der in diesem Buch verwendete Altlastenbegriff geht darüber hinaus und entspricht dem des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten, kurz Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998, in Kraft getreten am 01.03.1999. Die dort bundesgesetzlich erstmals enthaltene einheitliche Altlastendefinition folgt dem Sondergutachten Altlasten des Rates der Sachverständigen für Umweltfragen (SRU) aus dem Jahre 1989, die im Wesentlichen mit der Definition der Abfallgesetze der Länder korrespondiert. Aufbauend auf diesem Gutachten unterscheidet das BBodSchG gem. § 2 (5) Altlasten in Altstandorte und Altablagerungen. Gemäß § 2 (5) BBodSchG sind Altablagerungen und Altstandorte jedoch auch nur dann „Altlasten“ i. S. d. BBodSchG, wenn durch sie „schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden“. Mit „schädlichen 161 Vgl. Knoche, J. P. (2001), S. 1 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 165 11 Altlasten 165 Bodenveränderungen“ sind nach der Legaldefinition in § 2 (3) BBodSchG Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen gemeint, die dazu geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen. Durch diese Regelung ist eindeutig geklärt, dass eine Altlast nur eine solche Anlage oder ein solches Grundstück ist, von der/dem auch eine Gefahr ausgeht. Ergänzend wurde am 10.05.2007 das Gesetz über die Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden, kurz Umweltschadensgesetz (USchadG) erlassen, das am 14.11.2007 in Kraft trat. Das USchadG dient der Umsetzung einer europäischen Richtlinie und ist eine öffentlich-rechtliche Ergänzung u. a. des Bodenschutzrechts. Der Begriff des Bodenschadens im USchadG ist hinsichtlich der genannten Arten von Funktionsbeeinträchtigungen und Folgen allerdings enger als der Begriff der schädlichen Bodenveränderung des § 2 BBodSchG. Weiter muss es sich gemäß der gesetzlichen Definition in § 2 (3) BBodSchG bei einer Altlast um bereits stillgelegte Anlagen handeln. Umweltgefährdende Verunreinigungen durch noch im Betrieb befindliche Anlagen sind danach nicht mit eingeschlossen.162 § 2 (5) BBodSchG bezieht sich sowohl auf Anlagen als auch auf Grundstücke. Der Bezug auf Anlagen und Grundstücke verdeutlicht, dass eine Altlast nicht eine Boden- oder Grundwasserbelastung voraussetzt, sondern sämtliche Gefahren berücksichtigt, die von stillgelegten Anlagen einschließlich ihrer Nebeneinrichtungen oder Leitungssystemen ausgehen können.163 Nicht zu den Altlasten zählen die altlastenverdächtigen Flächen i. S. d. § 2 (6) BBodSchG sowie die Verdachtsflächen i. S. d. § 2 (4) BBodSchG. Allerdings können sie sich zu Altlasten entwickeln, wenn gewisse Voraussetzungen dafür sprechen. Einen weiteren Spezialfall stellen militärische Altlasten dar. Sie fallen z. T. unter den in § 2 (5) BBodSchG definierten Altlastenbegriff, allerdings muss hier sorgfältig abgegrenzt werden. Auf beide Sonderfälle wird an späterer Stelle noch ausführlicher eingegangen. 11.2.1 Altstandorte Das BBodSchG definiert Altstandorte in § 2 (5) Nr. 2 als Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Mit der Übernahme dieser Definition in das BBodSchG sind neben belasteten ehemals gewerblich und industriell genutzten Grundstücken auch ehemalige Militärliegenschaften, Flächen öffentlicher Einrichtungen und Privatgrundstücke erfasst. Zahlenmäßig bilden Altstandorte die größte Gruppe der Altlasten. Nach letzten Erhebungen des Umweltbundesamtes (UBA) sind in der Bundesrepublik rund 260.000 solcher Flächen bekannt. Beispiele für Altstandorte gibt die folgende Übersicht: 162 Vgl. Knopp, L./Albrecht, E. (1998), S. 24 163 Vgl. ebenda, S. 24 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 166 166 II. Rechtlicher Teil 11.2.2 Altablagerungen Unter Altablagerungen im Sinne von § 2 (5) Nr. 1 BBodSchG werden stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke bezeichnet, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Die „sonstigen Grundstücke“ fungieren als Auffangtatbestand. Damit sollen vor allem die Flächen erfasst werden, auf denen ohne Genehmigung Abfall abgelagert wurde (sog. „wilde Müllkippen“) sowie Ablagerungen aus der Zeit vor Inkrafttreten des Abfallbeseitigungsgesetzes (11.06.1972) bzw. des Abfallgesetzes in den neuen Bundesländern (01.07.1990). 11.2.3 Altlastverdächtige Flächen Ebenfalls Anwendung findet das BBodSchG auf altlastverdächtige Flächen, die in § 2 (6) BBodSchG definiert sind. Abzugrenzen ist die altlastverdächtige Fläche von der Altlast (§ 2 (5) BBodSchG) und von der Verdachtsfläche (§ 2 (4) BBodSchG). Die altlastverdächtigte Fläche ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Altablagerung oder ein Altstandort vorhanden ist, allerdings noch unklar ist, ob aus ihnen schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen können. Es liegen also lediglich Verdachtsmomente vor, beispielsweise aus der Historie des Grundstücks. Erst nach genauerer Untersuchung und anschließender Bewertung können detaillierte Angaben zum tatsächlichen Sachverhalt gemacht und eine Gefährdungsabschätzung vorgenommen werden. Abb. II 49: Beispiele für Altstandorte Abb. II 50: Beispiele für Altablagerungen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 167 11 Altlasten 167 Beispiel: In einer ehemaligen Gerberei wurde mit stark umweltgefährdenden Chemikalien umgegangen, die eventuell auch ins Erdreich gelangten. Nun muss der Boden auf diese Stoffe untersucht werden, ob sie überhaupt vorhanden sind, in welcher Konzentration, an welchen Stellen und wo eine Ausbreitung möglich ist. Sollte sich der Verdacht nach Untersuchungen bestätigen, liegt per Definition eine Altlast vor. Auf die entsprechenden Untersuchungen wird später noch genauer eingegangen. Während eine altlastenverdächtige Fläche daher nur eine Altablagerung oder ein Altstandort sein kann, kann gemäß § 2 (4) BBodSchG eine Verdachtsfläche jedes Grundstück sein, bei dem der Verdacht besteht, dass eine schädliche Bodenveränderung vorliegt. Somit stellt die altlastenverdächtige Fläche einen Spezialfall der Verdachtsfläche dar.164 Ein solcher Verdacht ist immer der Ausgangspunkt für weitere Erfassungs- und Untersuchungsmaßnahmen, um das Ausmaß zu analysieren und dadurch das weitere Vorgehen zu disponieren. 11.2.4 Militärische Altlasten und Rüstungsaltlasten Während bisher nur von zivilen Altlasten die Rede war, deren Ursachen in der industriellen Entwicklung zu suchen sind, existieren neben diesen auch die nicht zivilen Altlasten. Dieses sind die militärischen Altlasten und Rüstungsaltlasten. Beide Arten fallen ebenfalls nicht unter den Altlastenbegriff und werden in der Praxis oft synonym verwendet, wobei Rüstungsaltlast kein Rechtsbegriff ist. Er umfasst nur ein Teilgebiet und stellt somit eine Untergruppe der militärischen Altlasten dar. Rüstungsaltlasten umfassen sowohl die umwelt- und gesundheitsgefährdenden Vermächtnisse der früheren Kampfmittelindustrie und der Deutschen Wehrmacht bis 1945 als auch die der Bundeswehr, der Nationalen Volksarmee, sowjetischer Truppen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR und der alliierten Verbände in Westdeutschland nach Ende des Zweiten Weltkrieges. Eingeschlossen in diesen Begriff werden also nur Hinterlassenschaften die im Zusammenhang beider Weltkriege stehen.165 Der Begriff der militärischen Altlasten geht darüber hinaus. Diese Definition geht auf den SRU zurück und stammt aus seinem Gutachten Altlasten II. Hierunter fallen drei Gruppen: Altstandorte der Militärproduktion, Altstandorte des Militärbetriebes und militärchemische Altlasten, sofern von ihnen Gefährdungen für die Umwelt, insbesondere für die menschliche Gesundheit, ausgehen oder zu erwarten sind.166 Die folgende Darstellung verdeutlicht die Abgrenzung: 164 Vgl. Schwartmann, R./Pabst, H. (2001), S. 39 165 Vgl. Knoche, J. P. (2001), S. 21 166 Vgl. Sachverständigenrat für Umweltfragen (1995), S. 161 ff. Abb. II 51: Abgrenzung und Beispiele für militärische Altlasten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 168 168 II. Rechtlicher Teil Die Anwendung des BBodSchG ist bezüglich Aufsuchen, Bergen, Befördern, Lagern, Behandeln und Vernichten von Kampfmittel nach § 3 (2) S. 2 explizit nicht möglich. Es erfolgt hier eine Trennung von den Rüstungsaltlasten. Innerhalb des Gefahrabwehrrechts der Länder sind die zuvor genannten, ausgenommenen Handlungen jedoch zum Teil geregelt. Handelt es sich um andere als die o. g. Tätigkeiten, ist der Ausnahmetatbestand nicht erfüllt, d. h. die Anwendung des BBodSchG ist grundsätzlich möglich.167 11.3 Altlastenverdacht und dessen Bestätigung Liegt der Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast vor, ist die zuständige Behörde i. d. R. verpflichtet, den Sachverhalt näher zu erforschen, um den Verdacht auszuräumen (vgl. § 9 (1) BBodSchG). Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Behörde sogar Untersuchungsanordnungen gegen private Dritte erlassen (vgl. § 9 (2) BBodSchG). Wann der Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast vorliegt, ist im BBodSchG nicht geregelt. Nach der Gesetzesbegründung müssen für den Verdacht konkrete Anhaltspunkte vorliegen168, die sich z. B. aus der früheren Grundstücksnutzung ergeben. Weitere Hinweise für die Beurteilung von tatsächlichen Anhaltspunkten ergeben sich aus § 3 der Bundes-Bodenschutzund Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12.07.1999. Die BBodSchV ist mit Wirkung zum 17.07.1999 in Kraft getreten und konkretisiert die Anforderungen des BBodSchG an bspw. die Untersuchung und Bewertung von Flächen, bei denen der Verdacht einer Altlast oder schädlichen Bodenveränderung besteht. Nach § 3 (1) S. 1 BBodSchV liegt ein Altlastenverdacht bei einem Altstandort insbesondere dann vor, wenn auf Grundstücken über einen längeren Zeitraum oder in erheblicher Menge mit Schadstoffen umgegangen wurde und die jeweilige Betriebs-, Bewirtschaftungs- oder Verfahrensweise oder Störungen des bestimmungsgemäßen Betriebs nicht unerhebliche Einträge solcher Stoffe in den Boden vermuten lassen. Beispiel: In einer stillgelegten Chemieanlage haben sich im Rahmen des früheren Betriebes des Öfteren Störfälle ereignet und giftige Stoffe gelangten ins Erdreich. Anhaltspunkte für Altablagerungen sind gem. § 3 (1) S. 2 BBodSchV insbesondere dann gegeben, wenn die Art des Betriebes oder der Zeitpunkt der Stilllegung den Verdacht nahe legen, dass Abfälle nicht sachgerecht behandelt, gelagert oder abgelagert wurden. Vorstellbar ist hierunter eine „wilde Deponie“, die noch zu der Zeit betrieben wurde, als Umweltbelangen keine weitere Aufmerksamkeit gewidmet wurde. Neben den Anhaltspunkten für Altlasten werden aber auch Indizien für das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen vorgegeben. Gemäß § 3 (2) BBodSchV können diese Indizien vorliegen, wenn der Eintrag von Schadstoffen über einen längeren Zeitraum und in erheblicher Menge über die Luft oder Gewässer oder durch eine Aufbringung erheblicher Frachten an Abfällen oder Abwässern auf Böden erfolgte, eine erhebliche Freisetzung naturbedingt erhöhter Gehalte an Schadstoffen in Böden festgestellt wird, sich erhöhte Schadstoffgehalte in Nahrungs- oder Futterpflanzen am Standort nachweisen lassen oder das Austreten von Wasser mit erheblichen Frachten 167 Vgl. Versteyl, L./Sondermann, W. (2002), S. 143 168 Vgl. BR-Drs. 702/96, S. 87 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 169 11 Altlasten 169 an Schadstoffen aus Böden oder Altablagerungen bemerkt wird sowie erhebliche Bodenabträge und -ablagerungen durch Wasser oder Wind vorkommen. Wie bereits in den vorherigen Abschnitten erwähnt wurde, spricht die BBodSchV wie auch das BBodSchG in Bezug auf Altlasten oftmals von „schädlichen Bodenveränderungen“ bzw. „Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen“. Der Hauptzweck ist gem. § 1 S. 1 BBodSchG solche Funktionen zu sichern und wiederherzustellen. Um an späterer Stelle genauer auf diese Veränderungen und Beeinträchtigungen eingehen zu können, empfiehlt es sich in einem Exkurs zunächst einmal zu beleuchten, was überhaupt unter Boden und Bodenfunktionen zu verstehen ist. 11.3.1 Boden und Bodenfunktionen Bereits im Altertum widmeten Menschen dem Boden großes Interesse. Seine primäre Aufgabe bestand in der Produktionsgrundlage für menschliche und tierische Nahrungsmittel. So wurden Böden beispielsweise in Griechenland und Rom schon vor Christi Geburt nach Aussehen, Ertrag und Anbauwürdigkeit verschiedener Pflanzkulturen eingeteilt. Erst im letzten Jahrhundert rückten naturwissenschaftliche Betrachtungsweisen in den Mittelpunkt. Die Bodenkunde entstand als wissenschaftliche Disziplin. Sie versteht Boden nicht nur als Schicht aus locker gelagerten Gesteinskörpern, sondern als ein belebtes Ökosystem.169 Diesem Ansatz folgt auch das BBodSchG. § 2 (1) BBodSchG definiert den Boden als die obere Schicht der Erdkruste, soweit sie Träger […] bestimmter Bodenfunktionen ist, einschließlich der flüssigen Bestandteile (Bodenlösung) und der gasförmigen Bestandteile (Bodenluft), ohne Grundwasser und Gewässerbetten. Der Boden ist ein mehrphasiges System aus Festkörper, Bodenluft und Wasser. Die flüssigen und gasförmigen Bestandteile gehören mit zum Begriff des Bodens, weil sie die Leistungsfähigkeit dieses Systems bedingen. Diese Leistungsfähigkeit ihrerseits ist wiederum Voraussetzung für das Funktionieren des Bodens.170 Aus dieser Festlegung lässt sich recht einfach erkennen, dass der Boden aufgrund seiner Funktion definiert ist und nicht anhand von räumlichen Kriterien abgegrenzt wird. Bei diesen Funktionen handelt es sich um die eingangs bereits erwähnten Bodenfunktionen. Das BBodSchG kennt drei Arten solcher Funktionen und zählt sie in § 2 (2) BBodSchG auf. Es handelt sich dabei um die natürlichen Funktionen, die Funktionen als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte sowie die Nutzungsfunktionen. Zu den natürlichen Funktionen zählt in erster Linie der Boden als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen. Dazu gehören auch die Wasser- und Nährstoffkreisläufe sowie die Filter-, Puffer- und Stoffumwandlungseigenschaften. Gerade durch Letztere ist der Boden in der Lage, Schadstoffe zu speichern und zu binden. Als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte hat der Boden die Funktion, seine eigene natürliche Entstehungsgeschichte sowie die des Menschen zu konservieren und zu dokumentieren. Darunter fallen z. B. archäologisch bedeutsame Funde. Die Nutzungsfunktionen verstehen den Boden als Rohstofflagerstätte, als Fläche für Siedlung und Erholung, für land-, forst- und sonstige wirtschaftliche sowie öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung.171 Neben dieser Einteilung, die sich eng an § 2 (2) Nr. 1, 2, 3 BBodSchG orientiert, finden sich in der Literatur oftmals andere Aufgliederungen und Zuordnungen der verschiedenen Funktionen. Grundsätzlich besteht aber Einigkeit. Es handelt sich lediglich um begriffliche Abweichungen. 169 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 24 170 Vgl. Oerder, M./Numberger, U./Schönfeld, T. (1999), S. 23 171 Vgl. Versteyl, L./Sondermann, W. (2002), S. 71 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 170 170 II. Rechtlicher Teil Aufgrund dieser großen Bandbreite an Aufgaben ist leicht zu erkennen, warum der Hauptzweck des Gesetzes speziell in der Sicherung und Wiederherstellung dieser Funktionen liegt. Eine pauschale Unterschutzstellung des Mediums Bodens wäre zu allgemein gehalten und ließe einen breiten Spielraum für Interpretationen zu. Noch dazu ist Boden nicht beliebig vermehrbar und erneuert sich kaum bzw. nur sehr langsam. Die Belastbarkeit ist begrenzt, eingetretene Schäden sind oftmals irreversibel oder nur mit einem erheblichen Aufwand wieder rückgängig zu machen. Daher sind die Gefahren, die sich aus einer langsamen, nicht entdeckten Anreicherung umweltgefährdender Stoffe im Boden ergeben, umso größer. Die entstehenden Veränderungen bleiben vielfach zunächst unbemerkt, führen auf Dauer aber zu einer irreversiblen Schädigung des Bodens. Die Überschreitung der Belastbarkeit des Bodens kann u. a. dazu führen, dass es zu einer Weitergabe von Schadstoffen in Lebensmittel oder zu einer schädlichen Veränderung des Grundwassers kommt. Als Konsequenz können – je nach Art und Ausmaß der Belastungen – Nahrungs- und Futtermittel nicht mehr angebaut werden. Au- ßerdem können solche Grundstücke auch wegen der möglichen Gesundheitsgefahren als Standort für Wohngebäude oder sonstige belastungsempfindliche Nutzungen nicht mehr geeignet sein.172 Dadurch können der Immobilienwirtschaft möglicherweise sehr gut gelegene Flächen verloren gehen bzw. ihre Nutzung nur eingeschränkt möglich sein. 11.3.2 Altlasten und schädliche Bodenveränderungen Gefahren für den Boden können sich aus Bodenveränderungen ergeben, die unter Umständen die Bodenfunktionen beeinträchtigen können. Der Begriff der „schädlichen Bodenveränderungen“ ist einer der Zentralbegriffe des BBodSchG. Allerdings ist nicht jede Bodenveränderung unbedingt schädlich oder führt zu Nachteilen für den Boden als Ökosystem. Um von einer schädlichen Bodenveränderung sprechen zu können, müssen aufgrund von § 2 (3) BBodSchG Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen vorliegen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeiführen. Wie einleitend schon kurz dargestellt wurde, fordert das Gesetz zwei Kriterien. Einerseits muss mindestens eine der im vorherigen Abschnitt vorgestellten Bodenfunktionen beeinträchtigt sein, andererseits muss diese Beeinträchtigung gleichzeitig in der Lage sein, jene Gefahren, Nachteile oder Belästigungen hervorzurufen. „Unter Gefahr ist die hinreichende Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts zu verstehen. […] Als Nachteil wird die Beeinträchtigung von Interessen verstanden, mit der keine Verletzung eines Rechtsguts verbunden ist, dazu zählen beispielsweise Vermögenseinbußen. Belästigungen sind insbesondere Beeinträchtigungen des körperlichen oder seelischen Wohlbefindens, etwa durch Geruchsemissionen. Die Abgrenzung zwischen Gefahr, Belästigung und Nachteil kann im Einzelnen problematisch sein; da von der Begriffsbestimmung aber alle drei Bereiche erfasst werden, ergeben sich daraus keine Anwendungsschwierigkeiten.“173 Durch die recht allgemein gefassten Kriterien der schädlichen Bodenveränderungen sowie die Einbeziehung von Gefahren, Belästigungen und Nachteilen, schafft sich das Gesetz eine breite Anwendungsbasis. Damit sind z. B. auch Veränderungen der physikalischen Bodenbeschaffenheit wie Bodenverdichtung und Erosion, der Eintrag von Schadstoffen und die Versiegelung von Flächen erfasst. Damit eine Altlast vorliegt, müssen – wie schon mehrfach aufgezeigt – von einem Altstandort bzw. einer Altablagerung schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder 172 Vgl. BT-Dr. 13/6701, S. 15 173 Ebenda, S. 29 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 171 11 Altlasten 171 die Allgemeinheit hervorgerufen werden (§ 2 (5) BBodSchG). Durch die Erweiterung der „schädlichen Bodenveränderung“ um „sonstige Gefahren“ wurde eine zusätzliche „Auffangfunktion“ geschaffen, um auch Gefahren erfassen zu können, die insbesondere von Altlasten, nicht jedoch von schädlichen Bodenveränderungen ausgehen können. Der Gesetzgeber wollte hier insbesondere für stillgelegte Deponien und Müllkippen die Anwendung des BBodSchG ermöglichen, bei denen die Gefahren nicht von schädlichen Bodenveränderungen, sondern von den dort abgelagerten Abfällen ausgehen.174 Dazu ist der Begriff der schädlichen Bodenveränderungen nicht umfassend genug. Er bezieht sich nur auf Beeinträchtigungen von Bodenfunktionen. Insbesondere bei stillgelegten Deponien liegt gar kein Boden mehr vor, sondern eben nur der dort gelagerte Abfall. Abbildung II 52 zeigt graphisch die Abgrenzung bzw. Gemeinsamkeiten der verschieden, vom Gesetz verwendeten Fachbegriffe. Auf Anhaltspunkte für den Verdacht des Vorliegens einer Altlast oder einer schädlichen Bodenver- änderung wurde bereits zuvor eingegangen. Nachdem die beiden Begriffe definiert sind, knüpft sich die Frage nach dem weiteren Vorgehen an, sofern entsprechende Anhaltspunkte vorliegen. Ein Altlastenverdacht oder der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen hat maßgeblichen Einfluss auf das weitere „Schicksal“ eines Grundstücks. Von elementarer Bedeutung ist dabei auch, wie die Behörde mit dem Bekanntwerden eines Verdachtes umgeht und welche weiteren Maßnahmen sie für notwendig erachtet.175 Die erfassten Flächen, bei denen sich der Verdacht auf Altlasten und schädliche Bodenveränderungen bestätigt, werden dann genauer untersucht und bewertet. Anschließend wird entschieden, ob weitere Maßnahmen zu treffen sind, oder aber kein weiterer Handlungsbedarf besteht. Der chronologische Ablauf wird aus Abb. II 53 deutlich. 174 Vgl. Versteyl, L./Sondermann, W. (2002), S. 87 175 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 105 Abb. II 52: Abgrenzung von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 172 172 II. Rechtlicher Teil 11.3.3 Aufnahme von Altlasten und altlastverdächtigen Flächen Nachdem die Vorstellung und Abgrenzung der Fachbegriffe erfolgte und auf die Thematik der Anhaltspunkte eingegangen wurde, stehen die Erfassung und die Untersuchung von Altlasten und altlastverdächtige Flächen im Mittelpunkt. schädliche Bodenveränderungen Abb. II 53: Chronologischer Ablauf der Altlastenerforschung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 173 11 Altlasten 173 Wird ein Grundstück als altlastenverdächtig eingeschätzt, schließen sich an diesen Verdacht umfangreiche Erfassungs- und Erkundungsmaßnahmen an. Im Weiteren ist zunächst das Gefährdungspotential zu ermitteln. Damit wird die Ausgangsbasis für das weitere Vorgehen geschaffen und, falls notwendig, können Sanierungsziele und Sanierungsmaßnahmen festgelegt werden.176 Es gibt keine bundeseinheitliche Regelung, wie die Erfassung von Altlasten und altlastverdächtigen Flächen erfolgen soll. Der Gesetzgeber spricht die Regelungskompetenz gem. § 11 BBodSchG den Ländern zu: Die Länder können die Erfassung der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen regeln. Belange, die jetzt das BBodSchG betreffen, waren vor dessen In-Kraft-Treten teilweise im Abfallrecht der einzelnen Bundesländer geregelt. Daher entschied sich der Bund bei Verabschiedung des BBodSchG dafür, die bisherigen Landesregelungen grundsätzlich bestehen zu lassen und den Ländern im Rahmen ihrer Gesetzgebungskompetenz weitere Ausgestaltungen zur Flächenerfassung zu ermöglichen. Die Erfassung von Altlasten nach § 11  BBodSchG beinhaltet die Aufnahme von Daten über Größe, Zustand und Lage von Altablagerungen und Altstandorten. Diese sind besonders von Interesse, wenn sich in der Nachbarschaft Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete und andere sensible Bereiche befinden. Zusätzlich werden Informationen über den früheren Betrieb stillgelegter Anlagen, über Art, Menge und Beschaffenheit abgelagerter Abfälle sowie über Stoffe aus dem Betriebsablauf zusammengetragen. Berücksichtigt werden dabei auch die potentiellen Umweltauswirkungen dieser Stoffe.177 11.3.3.1 Erfassung im Altlastenkataster Entsprechend der Regelung des § 11 BBodSchG ist es Aufgabe der einzelnen Bundesländer, die Aufnahme von Altlasten, schädlichen Bodenveränderungen und altlastverdächtigen Flächen zu regeln, um das von ihnen ausgehende Gefährdungspotential genauer abschätzen zu können. Wie und in welchem Umfang diese Flächen zu erfassen sind, können die Länder nach § 21 (1) BBod- SchG festlegen. Darüber hinaus eröffnet § 21 (2) BBodSchG den Ländern die Möglichkeit, weitere Verdachtsflächen zu erfassen bzw. eine Mitteilung an die zuständige Behörde bei Vorliegen eines Verdachtes vorzuschreiben. Sofern von ihnen Gefahren, Nachteile oder Belästigungen ausgehen, kann die Behörde des Weiteren Sanierungsuntersuchungen, die Erstellung eines Sanierungsplanes sowie die Durchführung von Kontrollmaßnahmen anordnen (s. u.). Die Erfassung erfolgt i. d. R. innerhalb der sog. Altlastenkataster. Hierbei handelt es sich um eine systematische Zusammenstellung von sämtlichen, den Behörden vorliegenden Hinweisen und Erkenntnissen über eine Fläche. Da die Kataster fortgeschrieben werden, enthalten sie auch Informationen über bereits durchgeführte Maßnahmen, die bis hin zur erfolgreich abgeschlossenen Sanierung reichen können. Der Eintrag bedeutet aber nicht sofort, dass tatsächlich auch eine Altlast oder eine schädliche Bodenveränderung vorliegt. Der Grund dafür liegt darin, dass – wie zu Beginn dieses Abschnitts erläutert wurde – die Schwelle für das Vorliegen eines Altlastenverdachtes sehr niedrig liegt und teilweise Grundstücke nur aufgrund der Nutzung durch „kritische Branchen“ oder aufgrund des Umgangs mit „gefährlichen Materialien“ aufgenommen wurden. Dementsprechend können auch unbelastete Grundstücke innerhalb der Altlastenkataster aufgeführt sein.178 176 Vgl. Knoche, J. P. (2001), S. 10 177 Vgl. Kothe, P. (2000), S. 137 178 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 112 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 174 174 II. Rechtlicher Teil 11.3.3.2 Bodeninformationssysteme und weitere Informationsquellen Neben dem Altlastenkataster werden Grundstücke mit Altlasten oder schädlichen Bodenveränderungen bzw. Verdachtsflächen noch anderweitig aufgenommen. So stellen beispielsweise behördliche Bauakten über einen Standort sowie die dazu im Liegenschafts- bzw. Ordnungsamt, bei anderen Umweltbehörden oder bei den Bergämtern geführten Vorgänge wichtige Ergänzungen dar.179 Darüber hinaus gibt § 21 (4) BBodSchG den Ländern die Möglichkeit, Bodeninformationssysteme für einzelne Gebiete oder das gesamte Land einzurichten und zu führen. Diese Informationssysteme können beispielsweise Daten von Dauerbeobachtungsflächen oder Bodenzustandsuntersuchungen über die physikalische, chemische oder biologische Beschaffenheit des Bodens und die Bodennutzung sowie dessen geologischen und hydrogeologischen Aufbau umfassen. Altlastenkataster und Bodeninformationssysteme stellen wichtige Daten über erfasste Grundstücke zur Verfügung. Gerade im Hinblick auf die weitere Untersuchung haben diese Daten einen hohen Stellenwert. Sie dienen der Bewertung der vorgefundenen Veränderungen des Bodens und liefern eine wichtige Informationsgrundlage für die Entscheidung über zu treffende Maßnahmen, die zur Abwehr, Beseitigung oder Verminderung der Belastungen, zur Vorsorge und zu Planungen der künftigen Flächennutzung getroffen werden müssen.180 Um die benötigten Informationen beschaffen zu können, haben die Länder zudem die Möglichkeit, spezielle Regelungen zur Mitarbeit bzw. Duldung der Eigentümer sowie den Inhabern der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück zu treffen gem. § 21 (4) BBodSchG. Die Einsicht in Kataster und Bodeninformationssysteme kann sich jedoch aufgrund von Datenschutzbestimmungen als recht schwierig gestalten. I. d. R. muss, ebenso wie beim Grundbuch, ein berechtigtes Interesse vorliegen. Eine Übersicht verwendbarer Quellen, die geeignete Hinweise und Erkenntnisse zur Erfassung und zur Untersuchung liefern können, findet sich im späteren Abschnitt 11.3.4.1 „Historische Erkundung“. 11.3.4 Untersuchung und Bewertung Liegen auf einem erfassten Grundstück Anhaltspunkte für Altlasten oder schädliche Bodenver- änderungen vor, schließen sich daran weitere Untersuchungen an, um den Verdacht entweder auszuräumen oder zu bestätigen. Diese Untersuchungen und die Bewertung der vorgefundenen Ergebnisse sind Gegenstand des folgenden Abschnittes. Die rechtlichen Grundlagen hierzu finden sich in § 9 BBodSch sowie §§ 3, 4 BBodSchV. Im Rahmen der Untersuchung findet zunächst die historische Erkundung statt. Die sich daran anschließende Untersuchung ist ein zweistufiges Verfahren, deren Abschluss auf jeder Stufe eine Bewertung bildet. Zunächst erfolgt die orientierende Untersuchung. Sollte sich dabei aufgrund konkreter Anhaltspunkte der bloße Verdacht in einen hinreichenden Verdacht wandeln, schließt sich die Detailuntersuchung an. 179 Vgl. Schwartmann, R./Pabst, H. (2001), S. 117 180 Vgl. BT-Dr. 13/6701, S. 45 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 175 11 Altlasten 175 11.3.4.1 Historische Erkundung Bei der historischen Erkundung handelt es sich um eine Sammlung, Aufbereitung und Auswertung aller standortrelevanten Daten über eine altlastverdächtige Fläche. Dazu gehören unter anderem schriftliche Quellen aus Befragungen vorliegende Daten und sonstige Informationen über die frühere Nutzung einer Fläche. Zur Informationssammlung wird zwischen einem deduktiven und einem heuristischen Verfahren unterschieden, wobei beide Verfahren sich ergänzen. Das deduktive Verfahren versucht, den Zusammenhang zwischen der ehemaligen und der gegenwärtigen Nutzung und den daraus zu erwartenden Beeinträchtigungen zu erschließen. Folgende Sachverhalte sind von besonderem Interesse: Heuristische Verfahren gehen darüber hinaus und untersuchen eine Verdachtsfläche durch Begehung, anhand von Karten und Luftbildauswertungen sowie der Sammlung, Sichtung und Auswertung vorliegender Informationen. Außerdem wird versucht, mögliche Kontaminationen räumlich abzugrenzen. Neben den zuvor genannten Maßnahmen bieten sich Recherchen bei Behörden und in der Bevölkerung an. Insbesondere Gespräche mit (ehemaligen) Betriebsangehörigen und Anrainern können wichtige „Insiderinformationen“ über Produktionsbedingungen und -abläufe, Anlagen, Störfälle sowie örtliche Gegebenheiten liefern, die sonst nur sehr schwer zu ermitteln sind. Außerdem kann aufgrund der früheren Nutzung besser eingeschätzt werden, wo es Sinn macht, intensivere Nachforschungen im Rahmen der orientierenden Untersuchung und der eventuellen Detailuntersuchung anzustellen und abzugrenzen, welche Flächen weniger gefährdet erscheinen. Beispielsweise wird dem Bereich eines ehemaligen Tanklagers größere Aufmerksamkeit geschenkt werden als dem ehemaligen Verwaltungsgebäude eines stillgelegten Betriebes. Die Übersicht Abb. II 55 zeigt verschiedene Quellen auf und bewertet ihre Eignung für die historische Erkundung. Die gewonnenen Informationen sind von großer Bedeutung für die darauf folgenden Untersuchungen und bilden die Grundlage für die genaue Planung der weiteren Maßnahmen. Je richtiger und vollständiger die historische Erkundung gelingt, desto besser lassen sich die Maßnahmen bestimmen, die ergriffen werden können und müssen. Zusätzlich sinken die Kosten und der Arbeitsaufwand für die Koordination und die Durchführung der nachfolgenden Untersuchungen, ebenso erhöht sich deren Effizienz.181 181 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 122 Abb. II 54: Informationen für die historische Erkundung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 176 176 II. Rechtlicher Teil Die Ergebnisse der historischen Erkundung ermöglichen, dass eine erste Gefahrenabschätzung durchgeführt werden kann. Diese Erstbewertung der Verdachtsfläche bildet die Ausgangsbasis für weitere Untersuchungen. 11.3.4.2 Orientierende Untersuchung Gemäß § 9 (1) BBodSchG soll die zuständige Behörde zur Ermittlung des Sachverhalts die „geeigneten“ (§ 9 (1) S. 1) bzw. die „notwendigen“ (§ 9 (1) S. 2) Maßnahmen ergreifen, sofern ihr Anhaltspunkte für eine schädliche Bodenveränderung oder eine Altlast vorliegen. § 9 (1) S. 1 und 2 BBodSchG bestimmen die Voraussetzungen, unter denen die Behörde von Amts wegen weitere Ermittlungen durchführen soll. Die dort geforderten Anhaltspunkte können beispielsweise in der bereits zuvor erwähnten früheren Nutzung eines Grundstückes liegen. Zu den i. S. v. § 9 (1) BBodSchG zulässigen Maßnahmen zählt auch die orientierende Untersuchung. Nach § 3 (3) BBodSchV soll die zuständige Behörde bereits bei allgemeinen Anhaltspunkten für eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast im Rahmen der Amtsermittlung eine orientierende Untersuchung vornehmen. Die orientierende Untersuchung umfasst gemäß § 2 Nr. 3 BBodSchV insbesondere Messungen, d. h. es werden Bodenproben entnommen und Analysen durchgeführt. Zweck der orientierenden Untersuchung ist es, festzustellen, ob der hinreichende Verdacht einer schädlichen Abb. II 55: Informationsquellen und ihre Eignung für die historische Erkundung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 177 11 Altlasten 177 Bodenveränderung oder Altlast i. S. d. § 9 (2) S. 1 BBodSchG ausgeräumt oder bestätigt werden kann. Ist ein hinreichender Verdacht i. S. d. § 9 (2) S. 1 BBodSchG nicht begründet, sind Untersuchungsanordnungen gegen private Dritte nicht zulässig. Die Behörde muss in diesem Stadium des § 9 (1) BBodSchG auf ihre eigenen Kosten und selbst handeln. Zur Konkretisierung der Maßnahmen i. S. v. § 9 (1) BBodSchG sowie zur Gefährdungsabschätzung sieht Anhang 2 der BBodSchV für ca. 80 boden- und altlastenrelevante Schadstoffe sog. Prüfwerte vor. Die Prüfwerte definieren eine Belastungsschwelle, bei deren Erreichen gemäß § 8 (1) S. 2 Nr. 1 BBodSchG eine auf den Einzelfall gerichtete Prüfung notwendig wird. Im Rahmen dieser Prüfung ist zu klären, ob eine Gefährdung von Schutzgütern vorliegt, wobei die Bodenart, die Nutzung des Grundstücks, die bodenabhängige Mobilität der Schadstoffe und andere Umstände berücksichtigt werden müssen. Ein Prüfwert kann in zweierlei Hinsicht Aussagen treffen: Als stoffbezogener Konzentrationswert gibt er den Gesamtgehalt von Schadstoffen im Boden oder in einer Altlast an. Ebenso kann er die Mobilität eines Schadstoffes, den Transfer in Pflanzen oder andere Bewertungskriterien quantifizieren.182 Um die geforderte einzelfallbezogene Prüfung unter Berücksichtigung der Bodennutzung zu ermöglichen, sind verschiedene Kriterien zu beachten. Insbesondere sind die verschiedenen Wirkungspfade und Bodennutzungen von Interesse. Als Wirkungspfad wird der Weg eines Schadstoffes bezeichnet, den dieser von der Quelle zu dem Ort einer möglichen Wirkung auf ein Schutzgut nehmen kann (§ 2 Nr. 8 BBodSchV). Die der Verordnung bekannten Schutzgüter sind die menschliche Gesundheit, die Qualität von Nahrungspflanzen und Futtermitteln sowie das Bodensickerwasser auf seinem Weg zum Grundwasser. Daraus ergeben sich folgende Wirkungspfade: Boden-Mensch, Boden-Nutzpflanze und Boden- Grundwasser. Ebenso wie die Wirkungspfade werden auch die Bodennutzungen unterschieden. Anhang 2 zur BBodSchV grenzt die Nutzung nach Kinderspielflächen, Wohngebieten, Park- und Freizeitanlagen sowie Industrie- und Gewerbegrundstücken ab. Für die verschiedenen Wirkungspfade und Bodennutzungen sind jeweils eigene Prüfwerte festgelegt. Sind – was vielfach der Fall sein wird – für einen Schadstoff keine Prüfwerte festgesetzt, dann sind nach § 4 (5) BBodSchV für die Gefährdungsabschätzung die zur Ableitung der entsprechenden Werte in Anhang 2 der BBodSchV herangezogenen Methoden und Maßstäbe zu beachten. Damit die orientierende Untersuchung ein möglichst aussagekräftiges Ergebnis liefern kann, müssen die vorzunehmenden Untersuchungen sinnvoll geplant werden. Dahinter verbirgt sich eine Vielzahl von Überlegungen: In welchem Raster sind Proben zu entnehmen, welche Stellen außerhalb des Rasters sind punktuell zu untersuchen, was ist die angebrachte Tiefe, welche Wirkungspfade können betroffen sein und welche Art von Proben (Boden-, Bodenluft-, Grundwasserproben) sind deshalb zu nehmen u. v. m. Aus den vorstehenden Fragen wird die bereits oben erwähnte, hohe Bedeutung der historischen Erkundung ersichtlich. Sie bildet die Basis, von der die Aussagekraft von Proben und damit die Qualität späterer Ergebnisse abhängt. Liegen die Belastungen der Bodenuntersuchungen unterhalb der Prüfwerte, so besteht gem. § 4 (2) S. 1 BBodSchV keine Gefahr, ein zuvor bestehender Verdacht erweist sich als falsche Vermutung. Es besteht kein weiterer Handlungsbedarf und das Verfahren wird an dieser Stelle abgeschlossen. Dementsprechend sind weitere Untersuchungen oder gar Sanierungsmaßnahmen nicht erforderlich. Im Gegenzug erhärtet eine Überschreitung der Prüfwerte den Verdacht. Anhand einer Detailunter- 182 Vgl. BT-Dr. 13/6701, S. 37 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 178 178 II. Rechtlicher Teil suchung ist dann endgültig festzustellen, ob eine Altlast oder eine schädliche Bodenveränderung und damit eine Sanierungspflicht vorliegt.183 Stellt die zuständige Behörde verbindlich fest, dass eine schädliche Bodenveränderung vorhanden ist, kann die Behörde die Sanierung anordnen Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die im Anhang 2 der BBodSchV enthaltenen Maßnahmenwerte überschritten sind (vgl. § 8 (1) S. 2 Nr. 2 BBodSchG). 11.3.4.3 Detailuntersuchung Steht als Ergebnis der orientierenden Untersuchung fest, dass Prüfwerte überschritten werden bzw. dieses zu erwarten ist, wird von einem hinreichenden Verdacht gesprochen. Der Gesetzgeber schreibt in diesem Fall gem. § 3 (4) BBodSchV eine weitere, genauere Untersuchung vor, die Detailuntersuchung. Die rechtliche Grundlage für diese Untersuchungsanordnung findet sich in § 9 (2) BBodSchG. Dort wird die zuständige Behörde zur Anordnung der erforderlichen Untersuchung und Abschätzung legitimiert. Im Gegensatz zur Sachverhaltsermittlung im Rahmen der Amtsermittlung nach § 9 (1) BBodSchG kann die Behörde auf der Grundlage von § 9 (2) BBodSchG private Dritte zu Untersuchungsmaßnahmen heranziehen. Die anhand § 3 (4) BBodSchV vorgeschriebenen Untersuchungsmaßnahmen haben zwei Aufgaben. Zum einen soll definitiv festgestellt werden, ob eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung vorliegt, andererseits dienen sie zur Feststellung, ob und in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind. Weiterhin können die Länder Einzelheiten dieser Untersuchungspflicht regeln sowie weitere Mitwirkungs- und Duldungspflichten durch die verschiedenen (auch indirekt beteiligten) Personen festlegen.184 Bei der Detailuntersuchung handelt es sich um eine vertiefte, weitere Untersuchung zur abschlie- ßenden Gefährdungsabschätzung, die insbesondere der Feststellung von Menge und räumlicher Verteilung von Schadstoffen, ihrer mobilen oder mobilisierbaren Anteile, ihrer Ausbreitungsmöglichkeiten in Boden, Gewässern und Luft sowie der Möglichkeit ihrer Aufnahme durch Menschen, Tiere und Pflanzen dient (§ 2 Nr. 4 BBodSchV). Des Weiteren soll auch festgestellt werden, ob sich aus räumlich begrenzten Anreicherungen von Schadstoffen innerhalb einer Verdachtsfläche oder altlastverdächtigen Fläche Gefahren ergeben bzw. ob und wie eine Abgrenzung von nicht belasteten Flächen geboten ist (§ 3 (5) S. 1 BBodSchV). Aus dieser Definition ist bereits erkennbar, dass die Detailuntersuchung wesentlich mehr in die Tiefe geht, als die orientierende Untersuchung. Um in der abschließenden Bewertung eine Gefährdungsabschätzung erstellen zu können, werden alle möglichen Ein- und Auswirkungen der Schadstoffe auf Schutzgüter bzw. ihr Weg dorthin über die Wirkungspfade des betreffenden Standortes untersucht. Während die orientierende Untersuchung zur Aufgabe hat, einen Verdacht zu entkräften oder aber in einen hinreichenden Verdacht zu verstärken, ist im Rahmen der Detailuntersuchung zu klären, ob eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung vorliegt sowie, im Fall der Bestätigung, deren Ausmaß und Folgen. Unter Berücksichtigung der standortspezifischen Expositionsbedingungen und Wirkungspfade erfolgt eine breit angelegte Untersuchung vieler Medien und Bestandteile. Gem. § 2 Nr. 7 BBodSchV beschreiben die standortspezifischen Expositionsbedingungen eine durch örtliche Gegebenheiten 183 Vgl. Schwartmann, R./Pabst, H. (2001), S. 63 184 Vgl. ebenda, S. 39 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 179 11 Altlasten 179 und Grundstücksnutzung im Einzelfall geprägte Art und Weise, in der Schutzgüter der Wirkung von Schadstoffen ausgesetzt sein können. Wichtige Untersuchungsobjekte verdeutlicht Abb. II 56. Die Detailuntersuchung stellt besondere Anforderungen an die Probenentnahme, Konservierung, Analytik und die Qualitätssicherung der Ermittlungen. Diese sind in Anhang 1 der BBodSchV festgelegt. Sie finden nicht nur Anwendung bei der Untersuchung von Böden, Bodenmaterialien und Bodenluft, sondern auch auf sonstige Materialien. Darunter sind weitere Stoffe zu verstehen, die im Boden oder auf den Böden und Verdachtsflächen vorkommen bzw. zum Auf- oder Einbringen vorgesehen sind.185 Die Vorgehensweise ist ähnlich der orientierenden Untersuchung, allerdings kommen anstelle von Prüfwerten sog. Maßnahmenwerte zur Anwendung. Sie sind in § 8 (1) Nr. 2 BBodSchG definiert als Werte für Einwirkungen oder Belastungen, bei deren Überschreiten unter Berücksichtigung der jeweiligen Bodennutzung in der Regel von einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast auszugehen ist und Maßnahmen erforderlich sind. Analog den Prüfwerten handelt es sich hier um Werte, die in Anhang 2 zur BBodSchV, unter Berücksichtigung des Einzelfalles, der Bodennutzung, den Wirkungspfaden und den betroffenen Schutzgütern, die maximale Konzentration eines Schadstoffes im Boden festlegen. Liegen keine Maßnahmenwerte vor, müssen diese ermittelt werden. Aufgrund der Gemeinsamkeiten mit den Prüfwerten wird an dieser Stelle auf die betreffenden Ausführungen hierzu verwiesen. Der Vorteil bundesweit einheitlich festgesetzter Prüf- und Maßnahmenwerte besteht in einem einfacheren Vollzug der Altlastenbehandlung. Außerdem wird Rechts- und daraus folgend auch Investitionssicherheit geschaffen, wenn bundesweit gleiche Beurteilungsgrundsätze und Standards gelten. Wird ein Maßnahmenwert erreicht oder überschritten, ist die Rechtsfolge im Regelfall die Sanierungspflicht des Verantwortlichen gem. § 4 (3) BBodSchG. Zu deren Umsetzung muss aber noch eine Sanierungsanordnung erlassen werden. Ebenso besteht die Möglichkeit, einen Sanierungsvertrag zu schließen. Auf diese Weise definieren die Maßnahmenwerte die Gefahrenschwelle, ab der i. d. R. eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung vorliegt und gehandelt werden muss.186 Somit hat der Maßnahmenwert als Richtwert eine Doppelfunktion. Zum einen gibt er die Schwelle an, ab der normalerweise von einer schädlichen Bodenveränderung bzw. Altlast auszugehen ist. Zum anderen kann er die Sanierungspflicht auslösen. 185 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 124 f. 186 Vgl. Kothe, P. (2000), S. 52 Abb. II 56: Untersuchungsobjekte zur Feststellung von Exposition durch Schadstoffe Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 180 180 II. Rechtlicher Teil 11.4 Die Sanierung von Altlasten Es ist eine weit verbreitete Meinung, dass es sich bei der Sanierung von Altlasten lediglich um Verfahren zur Reinigung von verschmutztem Boden handelt. Der Umfang geht jedoch weit darüber hinaus und beinhaltet nicht nur die praktischen und technischen Handlungen, sondern auch die entsprechende Planung und Organisation. Der Begriff Sanierung stammt aus dem Lateinischen und bedeutet so viel wie „bessern“, „heilen“, „gesund machen“. Die Sanierung im Sinne des BBodSchG umfasst gemäß der Definition in § 2 (7) BBodSchG Maßnahmen zur Dekontamination (§ 2 (7) Nr. 1) und zur Sicherung (§ 2 (7) Nr. 2) sowie zur Beseitigung oder Verminderung schädlicher Veränderungen der Beschaffenheit des Bodens (§ 2 (7) Nr. 3). Allgemein gesprochen sind es Maßnahmen, die Rechnung tragen sollen, dass nach Abschluss des Sanierungsverfahrens eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung dauerhaft beseitigt ist bzw. keine Gefahren mehr für Schutzgüter von ihr ausgehen können. Die rechtliche Grundlage ist § 4 BBodSchG, der die Pflichten zur Gefahrenabwehr regelt. Während § 4 (1) und (2) BBodSchG Regelungen zur Vorbeugung von schädlichen Bodenveränderungen zum Inhalt haben, beschäftigt sich § 4 (3) BBodSchG mit bereits vorliegenden Altlasten bzw. schädlichen Bodenveränderungen. Danach haben die Verantwortlichen den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenver- änderungen oder Altlasten verursachte Gewässerveränderungen so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist nicht die vollständige Eliminierung der Verunreinigung als Ziel der Sanierung gefordert, es ist bereits ausreichend, wenn dauerhaft keine Gefährdung, kein Nachteil oder keine Belästigung von der eventuell übrigen Restverschmutzung mehr ausgeht. Der Idealfall der vollständigen Beseitigung der Verschmutzung wird in der Regel aber auch nicht zu erreichen sein. Auf die verschiedenen Verfahren und Maßnahmen zur Sanierung wird an späterer Stelle noch genauer eingegangen. Zunächst erfolgt eine Betrachtung der rechtlichen Grundlagen, planerischen Maßnahmen und der Umsetzung der Sanierung. Die einzelnen Schritte werden in chronologischer Reihenfolge jeweils anhand eigener Unterkapitel abgehandelt. 11.4.1 Schritte der Altlastensanierung Damit eine Sanierung wirksam, sorgfältig und kostengünstig durchgeführt werden kann, ist es angebracht, den Ablauf zu standardisieren. Dem trägt das BBodSchG in Verbindung mit der BBodSchV Rechnung. Dabei muss aber weiterhin die Möglichkeit bestehen, individuellen Fällen Rechnung zu tragen. Beide Regelwerke vereinheitlichen zwar den Weg vom Anfangsverdacht bis zur Sanierung, lassen aber die einzelfallbezogene Prüfung zu bzw. schreiben diese vor. Diese Praktik ist sinnvoll, da anhand des bundesweit einheitlichen Vorgehens und der gleichen Standards zum einen Rechtssicherheit geschaffen wird, zum anderen aber auch Wirtschaftssicherheit, weil aufgrund der Erfahrung Kosten und Zeit gespart werden können. Das Altlastenrisiko wird dadurch kalkulierbarer und der benötigte Finanzbedarf kann exakter abgeschätzt werden. Als Folge sinken die Finanzierungskosten.187 Gerade für Investoren sind beide Argumente von großer Bedeutung, da so von Altlasten betroffene Projekte besser zu planen und zu kalkulieren sind. Dieses sorgt für ein 187 Vgl. BT-Dr. 13/1607, S. 18 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 181 11 Altlasten 181 größeres Interesse und führt dazu, dass öfter auch belastete Brachflächen „in Angriff“ genommen werden. In letzter Konsequenz wird durch die Sanierung an der wertvollen Ressource Boden gespart und weniger neue Flächen versiegelt. Außerdem wird die Forderung von § 1  BBodSchG erfüllt, dass die Funktionen des Bodens nachhaltig gesichert und wiederhergestellt werden. Soll eine festgestellte Altlast oder schädliche Bodenveränderung saniert werden, ist zunächst noch einmal eine weitere Untersuchung notwendig, die Sanierungsuntersuchung (vgl. § 13 (1) S. 1 BBodSchG). Ihre Ergebnisse und die bereits vorliegenden Ergebnisse aus der historischen, der orientierenden und der Detailuntersuchung werden anschließend in einem Sanierungsplan festgeschrieben (vgl. § 13 (1) S. 1 BBodSchG). Dieser Sanierungsplan ist die Voraussetzung für die Sanierungsanordnung, die in § 10 BBodSchG geregelt ist. Überdies bildet der Sanierungsplan die Grundlage für die konkrete Sanierungsdurchführung einschließlich der Sanierungsmaßnahmen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, dass ein Sanierungsvertrag gem. § 13 (4) BBodSchG geschlossen wird, der die Rechte und Pflichten von Behörde und Sanierungsverpflichteten regelt. Ihren Abschluss findet die Sanierung mit einer Ergebniskontrolle, die den Erfolg der Sanierung sicherstellen soll bzw. die Wirksamkeit der getroffenen Maßnahmen überwacht. 11.4.1.1 Sanierungsuntersuchung und Sanierungsplan Für die Sanierung von Altlasten gibt es kein „Standardrezept“. Lediglich das Instrumentarium, das BBodSchG und BBodSchV bereitstellen, ist standardisiert. Einige Flächen sind einfach und mit geringem Aufwand zu sanieren, bei anderen stellt es sich als sehr komplexes Unterfangen dar. Vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen ist deshalb eine Sanierungsuntersuchung durchzuführen. Die Sanierungsuntersuchung ermittelt den notwendigen Umfang, die Art und den Ablauf der Sanierung (vgl. § 13 (1) S. 1 BBodSchG i. V. m. Anhang 3 BBodSchV). Außerdem erfolgt eine Prüfung, ob die Sanierungsziele erreichbar und technisch durchführbar sind. Zusätzlich werden die rechtlichen Anforderungen und das Verhältnis von Kosten und Nutzen berücksichtigt. Die Sanierungsuntersuchung soll nach Möglichkeit auf die Ergebnisse der orientierenden Untersuchung und der Detailuntersuchung zurückgreifen. Außerdem sollen sonstige Erkenntnisse, sofern sie gesichert sind, berücksichtigt werden. Für den Fall, dass nicht genügend Informationen vorliegen, müssen weitere ergänzende Untersuchungen durchgeführt werden.188 Abb. II 57 zeigt einige wichtige Kriterien auf, die im Rahmen der Sanierungsuntersuchung zu prüfen sind. Sind alle diese Punkte geklärt, werden sie in einem Sanierungsplan festgeschrieben (vgl. § 13 (1) S. 1 BBodSchG i. V. m. Anhang 3 BBodSchV). Dieser Sanierungsplan bildet die „Anleitung“ der Sanierung und somit die Basis für die gesamte weitere Umsetzung. Grundsätzlich ist der gemäß § 4 (3), (5) oder (6) BBodSch zur Sanierung Verpflichtete für die Erstellung des Sanierungsplanes verantwortlich. In besonderen Fällen kann aber gem. § 14 BBodSchG auch die zuständige Behörde bzw. ein von ihr beauftragter Sachverständiger den Plan entwickeln. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Sanierungspflichtige den Plan nicht, zu spät oder nur unzureichend erstellt, der Sanierungspflichtige nicht oder nicht rechtzeitig herangezogen werden kann oder es sich um eine sehr komplexe Verunreinigung handelt, die ein koordiniertes Vorgehen erfordert, weil eine massive Gewässerverschmutzung vorliegt oder aber die Sanierung mehrere Verpflichtete betrifft. Die Beteiligung eines Sachverständigen ist von Vorteil, um zu verhindern, dass Untersuchungsfehler entstehen, der Sanierungsverantwortliche selbst einen nicht fachgerechten Sanierungsplan erstellt und es deshalb zu einer zweiten Planerstellung durch die zuständige Behörde gem. § 14 188 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 212 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 182 182 II. Rechtlicher Teil S. 1 Nr. 1 BBodSchG kommt. Ebenso besteht die Möglichkeit, dass die durchgeführte Sanierung die Gefahr nicht beseitigt und eine zweite Sanierung notwendig wird.189 Die Vorteile der Verantwortlichkeit des Sanierungspflichtigen sind darin zu sehen, dass er die Sanierung selber planen und seine eigenen Prioritäten mit einbringen kann. Zum anderen aber trägt er auch das Risiko einer erfolgreichen Sanierung. Die Heranziehung eines Sachverständigen stellt grundsätzlich eine sinnvolle Investition dar, die zwar zunächst Kosten verursacht, im Endeffekt aber vor „bösen Überraschungen“ im weiteren Verlauf schützt. Nach § 13 (1) Nr. 1–3 BBodSchG i. V. m. § 6 (2) BBodSchV soll der Sanierungsplan eine Zusammenfassung der Gefährdungsabschätzung und Sanierungsuntersuchungen geben, Angaben über die bisherige und künftige Nutzung des zu sanierenden Grundstücks enthalten und das Sanierungsziel sowie die zu dessen Erreichung notwendigen Maßnahmen mit der dafür veranschlagten Zeit darstellen. Der Sanierungsplan besteht aus einem graphischen und einem Textteil. Eine genaue Auflistung der Details, die ein Sanierungsplan enthalten muss, findet sich in Anhang 3 der BBodSchV. In sehr einfachen Fällen ist ein Sanierungsplan nicht notwendig. Die zuständige Behörde kann eine Sanierung auch ohne das Vorliegen eines Planes anordnen. Zudem befreit § 7 BBodSchV von der Pflicht, eine Sanierungsuntersuchung durchzuführen und einen Sanierungsplan zu erstellen, wenn Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen mit einfachen Mitteln abgewehrt werden können. Der Sanierungspflichtige hat aufgrund von § 13 (3) BBodSchG eine Informationspflicht gegenüber allen von der Sanierung Betroffenen und sie frühzeitig, in geeigneter Weise und unaufgefordert über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Als Betroffene gelten alle, die durch die durchzuführenden Maßnahmen oder den Zustand des Grundstücks nach Abschluss der Maßnahme in ihren Schutzgütern berührt sein können. Information in geeigneter Weise bedeutet, dass die Betroffenen 189 Vgl. BT-Dr. 13/1607, S. 25 Abb. II 57: Wichtige Kriterien im Rahmen der Sanierungsuntersuchung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 183 11 Altlasten 183 die Möglichkeit haben, von sämtlichen Unterlagen Kenntnis zu nehmen, die sie zur Beurteilung der Auswirkungen der geplanten Maßnahmen auf ihre persönlichen Belange benötigen.190 Diese Informationspflicht hat den Vorteil, dass sämtliche Sanierungsbetroffene von Anfang an in die Planung der Sanierung mit einbezogen werden und ihre Meinungen und Anregungen berücksichtigt werden können. Die auf diese Weise getroffenen Entscheidungen genießen daher eine größere Akzeptanz und die Durchführung der Sanierung wird erleichtert. Ist der Sanierungsplan erstellt, kann er gem. § 13 (6) S. 1 BBodSchG durch die zuständige Behörde für verbindlich erklärt werden. In diesem Zusammenhang soll kurz auf die sog. Konzentrationswirkung eingegangen werden. Dahinter verbirgt sich die Möglichkeit der zuständigen Behörde, verschiedene andere, die Sanierung betreffende Maßnahmen und behördliche Entscheidungen in einem Akt für verbindlich zu erklären. Wird der Sanierungsplan von der zuständigen Behörde für verbindlich erklärt, werden seine Regelungen wirksam. Dieses gilt auch gegenüber Dritten, wie z. B. den Betroffenen. Der Sanierungsplan ist für seine Umsetzung freigegeben, die o. g. Konzentrationswirkung tritt ein. Des Weiteren verpflichtet die Verbindlichkeitserklärung den Sanierungsverantwortlichen, die Sanierung der Altlast oder schädlichen Bodenveränderung durchzuführen und die im Plan festgelegten Ziele einzuhalten.191 Dieses Verfahren bietet Vorteile, indem es Planungs- und Rechtssicherheit, insbesondere für die Verantwortlichen und eventuelle Investoren, schafft. Zudem sinken die Kosten, da durch die o. g. Konzentrationswirkung Zeit und Aufwand bei Behördengängen und Verhandlungen gespart werden und die Planungen sich effektiver gestalten, weil der Sanierungspflichtige nur einen festen Ansprechpartner innerhalb der Behörde benötigt. 11.4.1.2 Sanierungsvertrag Eine weitere Möglichkeit zur Durchführung einer Sanierung stellt der Sanierungsvertrag nach § 13 (4) BBodSchG dar. Dabei handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der zuständigen Behörde und dem Sanierungspflichtigen. Zusätzlich können noch Dritte, beispielsweise Betroffene, Investoren, Sachverständige etc., in den Vertrag mit eingebunden werden. Der Sanierungsvertrag wird zusammen mit dem erstellten Sanierungsplan der zuständigen Behörde zur Genehmigung vorgelegt. Stimmt diese dem Vertrag zu, bildet er die Grundlage für die weitere Sanierung. Die Vorteile liegen vor allem darin, dass sich Behörde und Verpflichteter partnerschaftlich über die Maßnahmen einigen können und der getroffene Kompromiss eine höhere Akzeptanz genießt. Im Wege der Verhandlungen können zudem flexiblere Lösungen gefunden werden, z. B. im Hinblick auf den Umfang der Haftung, die durchzuführenden Maßnahmen, kostengünstigere Alternativen oder Zeitpunkt und Dauer der Sanierung. Durch das Festschreiben der beiderseitigen Rechte und Pflichten wird Rechtssicherheit geschaffen und das Verfahren beschleunigt.192 Allerdings macht ein solcher Sanierungsvertrag nicht in allen Fällen Sinn, bei „einfachen“ Altlasten bzw. schädlichen Bodenveränderungen wäre der Aufwand zu hoch. „Der Abschluss eines Sanierungsvertrages bietet sich bei Vorliegen einer qualifizierten Altlast […] an, weil dadurch das Risiko überraschender Verwaltungsentscheidungen im Zuge der Sanierung und das Risiko einer ausufernden Kostenlast verringert werden kann. […] So vermag der Vertrag insgesamt Planungs- 190 Vgl. ebenda, S. 41 191 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 213 f. 192 Vgl. ebenda S. 21 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 184 184 II. Rechtlicher Teil und Investitionssicherheit zu verschaffen, auch wenn dafür […] Zugeständnisse finanzieller oder sonstiger Art gemacht werden müssen.“193 Die Einigung von Behörde und Sanierungspflichtigem in einem Sanierungsvertrag schließt trotzdem die hoheitliche Anordnung der Sanierung nicht aus. Dieses ist dann der Fall, wenn der Sanierungsvertrag sich im Nachhinein als nichtig herausstellen sollte oder gekündigt wird. Insbesondere ist die Kündigung durch die Behörde möglich, wenn sich während der Durchführung große Nachteile für die Allgemeinheit herausstellen oder zu erwarten sind. 11.4.1.3 Sanierungsdurchführung Zur Sanierung von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen stehen mittlerweile viele verschiedene Maßnahmen zur Verfügung. Grundlegend erfolgt zunächst eine Unterscheidung in Sicherungs-, Dekontaminations- und Schutz-/Beschränkungsmaßnahmen (siehe Abb. II 58), deren fachliche Anforderungen in § 5 BBodSchV konkretisiert sind. Wie zuvor bereits erläutert wurde, besteht das Ziel darin, die Altlast oder schädliche Bodenveränderung so zu sanieren, dass von ihr dauerhaft keine Gefahren, Nachteile oder Belästigungen ausgehen. Die Wahl des dabei anzuwendenden Verfahrens ist von vielen Faktoren abhängig. Je nach Art der Verunreinigung, der Intensität der Verschmutzung, den am jeweiligen Standort vorherrschenden Bedingungen und den betroffenen Medien (Boden, Bodenluft und Wasser) kommen verschiedene Methoden zur Anwendung. In der Regel ist es ein Mix, der sowohl aus Sicherungs-, Dekontaminations- sowie Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen besteht. Aber auch die technischen Möglichkeiten und nicht zuletzt das Verhältnis der Kosten zum erwarteten Sanierungserfolg dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Ebenso hat eine Sanierung unter Berücksichtigung der planungsrechtlich zulässigen Nutzung zu erfolgen, § 4 (4) BBodSchG schreibt dieses vor. Eine Sanierung muss vorrangig entsprechend der im Flächennutzungs- oder Bebauungsplan vorgesehenen Nutzung des Grundstücks und dem sich daraus ergebenden Schutzbedürfnis durchgeführt werden. Der Grund dafür liegt in der verschiedenen Art und Weise, in der Menschen je nach Nutzung mit den Schadstoffen in Berührung kommen. Von besonderer Bedeutung ist die Dauer, die der Mensch den Schadstoffen ausgesetzt ist. Dementsprechend gelten beispielsweise für Wohnnutzungen andere Anforderungen, als für gewerbliche Nutzungen oder Verkehrsflächen. Gerade wenn eine Fläche für Wohnen vorgesehen ist, muss insbesondere den Belangen von Kindern, alten und kranken Menschen besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden.194 193 Schwartmann, R./Pabst, H. (2001), S. 184 194 Vgl. BT-Dr. 13/1607, S. 35 Abb. II 58: Verschiedene Maßnahmen im Rahmen der Sanierung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 185 11 Altlasten 185 11.4.1.3.1 Sicherungsmaßnahmen Die Aufgabe der Sicherungsmaßnahmen besteht darin, die schädlichen Auswirkungen von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen zu verhindern. Ebenso sollen sie die Ausbreitung der Schadstoffe über verschiedene Wirkungspfade und andere Medien vermeiden oder verringern und auch den Kontakt mit bereits kontaminierten Medien unterbinden (vgl. § 2 (7) Nr. 2 BBodSchG). Sicherungsmaßnahmen sollen die Bodenverschmutzung auf ein tolerables Maß reduzieren. Eine Beseitigung der Gefahrenquelle wird im Gegensatz zur Dekontamination jedoch nicht angestrebt. Daraus folgend ist die Sicherung einer Altlast i. d. R. verhältnismäßig günstig. Allerdings reicht sie nicht in jedem Fall aus, um die Gefahrenlage zu entschärfen. So können zum Beispiel geographische Gegebenheiten und die Intensität der Verschmutzung eine Sicherung unmöglich machen. Des Weiteren ist nicht jede Nutzung nach abgeschlossener Sicherung der Altlast erlaubt. Hochwertige Nutzungen wie z. B. Wohnen und Landwirtschaft sind meistens ausgeschlossen, sofern nicht zusätzlich eine Dekontamination erfolgt. Für eine industrielle Nutzung kann eine Sicherung allerdings oftmals bereits ausreichend sein.195 Sicherungsmaßnahmen finden nur „in-situ“ statt, d. h. der Boden verbleibt an Ort und Stelle und wird nicht ausgehoben. Ebenso verbleiben aber auch die Schadstoffe im Boden. Dementsprechend ist es erforderlich, die gesicherte Altlast zu überwachen und zu kontrollieren. Zudem handelt es sich um eine Lösung, die i. d. R. nur zeitlich befristet ist und ggf. erneuert werden muss. Die Bandbreite an Sicherungsmaßnahmen ist vielfältig. Abdichtungen (Einkapselungen) isolieren beispielsweise Schadstoffe von ihrer Umgebung, Immobilisierung bindet Schadstoffe im Boden, überführt sie in feste Bestandteile und verhindert dadurch die Auswaschung. Hydraulische Barrieren lenken Grundwasserströme um und verhindern auf diese Weise den Kontakt mit dem Grundwasser, während pneumatische Barrieren den Kontakt mit gasförmigen Medien verhindern. Abb. II 59 verdeutlicht dieses noch einmal graphisch. 195 Vgl. Knoche, J. P. (2001), S. 11 Abb. II 59: Sicherungsmaßnahmen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 186 186 II. Rechtlicher Teil Im Rahmen eines einführenden Lehrbuches kann und soll nicht tiefer auf die technische Seite dieser Verfahren eingegangen werden. Zur Vertiefung sollte entsprechende Fachliteratur herangezogen werden. Dieses gilt auch für die anschließend erklärten Dekontaminations- sowie Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen. 11.4.1.3.2 Dekontaminationsmaßnahmen Über die Sicherungsmaßnahmen gehen die sog. Dekontaminationsmaßnahmen hinaus. Nach § 2 (7) Nr. 1 BBodSchG handelt es sich dabei um Maßnahmen zur Beseitigung oder Verminderung der Schadstoffe. Sie greifen „direkt an der Wurzel“ an und streben nach Möglichkeit die vollständige Beseitigung der Gefährdung durch eine Altlast bzw. durch eine schädliche Bodenveränderung unmittelbar an der Quelle im Boden als auch im betroffenen Umfeld an. Langfristig bieten Dekontaminationsmaßnahmen den besseren und dauerhaften Schutz, außerdem ermöglichen sie höherwertige Nutzungen im Vergleich zu Sicherungsmaßnahmen. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn die Maßnahmen ebenfalls umweltverträglich durchgeführt werden. Dekontaminationsverfahren können sowohl in-situ als auch ex-situ erfolgen, d. h., sowohl ohne als auch mit Aushub des verschmutzten Bodens. Im Falle des Bodenaushubes kann die Dekontamination sowohl auf dem Gelände selbst mit Hilfe von mobilen Anlagen erfolgen (on-site) als auch in stationären Anlagen, die sich außerhalb des Grundstückes befinden (off-site). Dabei dürfen jedoch etwaige Probleme des Transports nicht übersehen werden. Je nach Verschmutzungsgrad wird der ausgehobene Boden entweder nach erfolgreicher Reinigung wieder eingesetzt (Reverfüllung), anderweitig verwendet (Recycling) oder muss gesondert auf Deponien gebracht werden, wenn eine Wiederverwendung aufgrund weiterhin bestehender Belastungen ausgeschlossen ist.196 Während Sicherungsverfahren, wie bereits erwähnt, immer in-situ durchgeführt werden, besteht bei Dekontaminationsverfahren hinsichtlich der Durchführung die Wahl, ob es mit oder ohne Bodenaushub, an Ort und Stelle oder außerhalb der Fläche geschieht. Grundsätzlich sind ex-situ-Verfahren wirksamer als in-situ-Verfahren, im Gegenzug sind die ex-situ-Verfahren aber in aller Regel auch wesentlich teurer. In Abhängigkeit von Topographie, Erschließung, Bebauung und Nutzung eines Grundstückes sind in manchen Fällen jedoch nur in-situ-Verfahren anwendbar. Beispiel: Unter einem Gebäude ist das Erdreich zum Teil verschmutzt. Hier wird nur eine in-situ-Dekontamination in Frage kommen, es sei denn, dass Gebäude soll abgerissen und das Erdreich ausgehoben werden. Auch an Dekontaminationsmaßnahmen steht mittlerweile eine große Auswahl zur Verfügung. Eine Unterscheidung ist beispielhaft in Abb. II 60 dargestellt. 11.4.1.3.3 Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen Neben den zuvor genannten Sanierungsmaßnahmen existieren auch Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen. Sie stellen lediglich eine Alternative dar. § 4 (3) BBodSchG sieht ihre Anwendung vor, wenn der Einsatz von Sicherungs- bzw. Dekontaminationsnahmen nicht möglich, oder aber nicht zumutbar ist. Gem. § 2 (8) BBodSchG handelt es sich bei ihnen um sonstige Maßnahmen, die Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit verhindern oder vermindern, insbesondere Nutzungsbeschränkungen. Gegenüber den Sanierungsmaßnahmen nach § 2 (7) Nr. 1 und Nr. 2 BBodSchG wird das Gefährdungspotential einer Altlast oder schädlichen Bodenveränderung nicht reduziert, sondern bleibt 196 Vgl. Martinetz, C./Martinetz, D. (1999), S. 28 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 187 11 Altlasten 187 vollständig erhalten. Lediglich die Auswirkungen der Schadstoffe auf den Menschen und die Umwelt werden verhindert oder verringert. Dementsprechend handelt es sich hier nicht um eine „wirkliche“ Sanierung. Aus diesem Grund sollten Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen nur als „letztes Mittel“ in Betracht gezogen werden, beispielsweise wenn andere Maßnahmen technisch nicht möglich sind oder das Verhältnis von Kosten und Nutzen unrentabel ist.197 Typische Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen veranschaulicht die Abb. II 61. 11.4.1.4 Ergebniskontrolle Um der Pflicht der Gefahrenabwehr gem. § 4 (3) BBodSchG nachzukommen und zu gewährleisten, dass von einer Altlast oder schädlichen Bodenveränderung keine Gefahren, Nachteile oder Belästigungen ausgehen, ist es wichtig, den Erfolg der Sanierung nach Abschluss der Maßnahmen, aber auch während deren Durchführung, zu überprüfen. Gemäß Anhang 3 der BBodSchV sind diese Kontrollmaßnahmen bereits im Sanierungsplan darzustellen. Die Überwachung kann entweder durch die zuständige Behörde oder durch den Sanierungspflichtigen selbst im Rahmen der Eigenkontrolle, § 15 (1,2) BBodSchG, erfolgen. Wird eine Eigenkontrolle durch den Verpflichteten vorgenommen, kann die zuständige Behörde auf Grundlage von § 15 (2) BBodSchG die Einbindung eines Sachverständigen nach § 18 BBodSchG verlangen, um einen optimalen Verlauf sicherzustellen. Im Zusammenhang mit der Überwachung im Rahmen der Altlastensanierung soll noch kurz auf die Begriffe Sanierungserfolg und Monitoring eingegangen werden. Der Nachweis einer erfolgreichen Sanierung wird erteilt, wenn die Sanierung komplett abgeschlossen und die schädliche Bodenver- änderung oder Altlast beseitigt ist. Dieses ist meistens bei einer vollständigen Dekontamination der 197 Vgl. Versteyl, L./Sondermann, W. (2002), S. 93 f. Abb. II 60: Dekontaminationsmaßnahmen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 188 188 II. Rechtlicher Teil Fall. Erfolgt hingegen eine Sicherung, ist deren ständige Wirksamkeit fortlaufend nachzuweisen. Diese kontinuierliche Kontrolle wird als Monitoring bezeichnet.198 Der nachgewiesene Erfolg bzw. das Monitoring haben einen besonderen Stellenwert. So dienen sie einerseits dem Sanierungspflichtigen zur Dokumentation, dass er seiner Sanierungspflicht nachgekommen ist, andererseits kann das ausführende Unternehmen belegen, dass es seine vertragsgemäße Leistung erbracht hat. Nicht zuletzt gibt es allen Beteiligten die nötige Planungs- und Rechtssicherheit. Nachdem die verschiedenen Arten von Altlasten, ihre Entstehung, Erkennung, Untersuchung, Bewertung und Sanierung erläutert wurden, soll jetzt noch auf haftungsrechtliche Belange und die Kosten eingegangen werden. Gerade für die Immobilienwirtschaft spielen sie eine wichtige Rolle. Im Rahmen von Transaktionen (Miet-, Kaufverträge, Projektentwicklung etc.) und dem damit verbundenen Vertragsmanagement muss Klarheit über Sanierungsverantwortlichkeit, Haftungsverhältnisse und Kostenträgerschaft herrschen, damit Verträge „sauber“ abgewickelt werden können und eine solide Kalkulation möglich ist. Deshalb stehen diese Punkte im Mittelpunkt des folgenden Kapitels. 198 Vgl. Bihler, M. et al. (2001), S. 223 Abb. II 61: Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 189 11 Altlasten 189 11.4.2 Sanierungsverantwortlichkeit, Haftungsverhältnisse und Kostenträgerschaft 11.4.2.1 Sanierungsverantwortlichkeit In der Praxis ist eine der wichtigsten Fragen in Bezug auf die Durchführung einer Untersuchungsoder Sanierungsmaßnahme regelmäßig die nach den kostenverpflichteten Verantwortlichen. Das BBodSchG legt in § 4 (3) und (6) abschließend den Adressatenkreis fest, der für eine Sanierungsverfügung in Betracht kommt. Nach § 4 (3) und (6) BBodSchG können bei Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast folgende Adressaten zu einer Sanierung herangezogen werden: Der Verursacher (sog. Handlungsstörer, § 4 (3) S. 1, 1. Alt. BBodSchG), der Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers (§ 4 (3) S. 1, 2. Alt.), der Grundstückseigentümer (sog. Zustandsstörer, § 4 (3) S. 1, 3. Alt. BBodSchG) der frühere Grundstückseigentümer (sog. Nachhaftung des Eigentümers, § 4 (6) BBodSchG), der Inhaber der tatsächlichen Gewalt (sog. Zustandsstörer, § 4 (3) S. 1, 4. Alt. BBodSchG), derjenige der aus handels- oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für eine juristische Person einzustehen hat (sog. gesellschaftsrechtliche Durchgriffshaftung, § 4 (3) S. 4 BBodSchG) sowie derjenige, der das Eigentum an dem Grundstück aufgibt (sog. Dereliktion, § 4 (3) S. 4 a. E. BBodSchG). 11.4.2.1.1 Verhaltensverantwortlicher/Handlungsstörer Als Verhaltensverantwortlicher oder so genannter Handlungsstörer wird derjenige bezeichnet, der eine Gefahr, d. h. hier eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast durch sein Tun oder Unterlassen, unmittelbar verursacht. Die Verhaltenshaftung ist verschuldensunabhängig. Das Risiko der Nichterkennbarkeit der Gefährlichkeit des eigenen Handelns geht damit zu Lasten des Verursachers. Den Verhaltensverantwortlichen trifft nach § 4 (3) S. 1, 1. Alt. BBodSchG eine Sanierungsverpflichtung. Auch wenn das belastete Grundstück nicht mehr im Eigentum des Verursachers der Verunreinigung steht, wird dieser als Verursacher angesehen. Als Beispiele seien ehemals als Industriestandorte genutzte Grundstücke oder Tankstellen genannt. Schwieriger ist die Frage nach dem Verantwortlichen bei ehemaligen Abfallablagerungen (Deponien). Wird hier neben dem früheren Betreiber der Deponie ebenfalls der Abfalltransporteur oder der Abfallerzeuger als Verursacher benannt? Wie die Rechtsprechung zeigt, kann i. d. R. nur der frühere Betreiber der Deponie zur Rechenschaft gezogen werden.199 11.4.2.1.2 Der Gesamtrechtsnachfolger des Handlungsstörers Als Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers haften der Erbe oder ein Unternehmen nach einer Verschmelzung, Spaltung oder Umwandlung. 11.4.2.1.3 Zustandsverantwortlicher/Zustandsstörer Gehen von einem Grundstück aufgrund einer Kontamination Gefahren für die Umwelt aus, so können behördliche Maßnahmen gegen den Grundstückseigentümer oder den Besitzer gerichtet werden (§ 4 (3) S. 1, 3. Alt BBodSchG). Das klassische Polizeirecht nimmt eine Zustandsverantwortlichkeit für die verunreinigten Flächen gegen o. g. Personen an, – ebenso wie bei der Verhaltensverantwortlichkeit – die nicht nach dem Verschulden und der Verursachung fragt. Der Grundstückseigentümer/ 199 Vgl. Knoche, J. P. (2001), S. 47 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 190 190 II. Rechtlicher Teil Besitzer haftet somit auch für Einwirkungen, die durch Natur- oder Kriegsereignisse hervorgerufen wurden. Eine Ausnahme besteht jedoch für eine bloße Grundwasserverunreinigung, für die der Eigentümer/Besitzer nicht verantwortlich gemacht werden kann, da der Zugriff auf das Grundwasser nicht vom Grundeigentum erfasst ist. Ist das Grundwasser jedoch durch das über ihm liegende Erdreich verschmutzt, so haftet der Eigentümer/Besitzer.200 Somit ist der Zustandsstörer, wie oben erläutert, polizeirechtlich grundsätzlich zeitlich unbegrenzt und in voller Höhe haftbar. Die Rechtsprechung des BVerfG hat der unbegrenzten Haftung des Zustandsstörers jedoch durch den Beschluss vom 16.02.2000 Grenzen gesetzt. Hiernach muss die Haftung des Zustandsstörers im Einzelfall auf das zumutbare Maß beschränkt werden. Im Grundsatz ist die Inanspruchnahme des Zustandsstörers auf den Verkehrswert des sanierungsbedürftigen Grundstücks begrenzt. Übersteigen die Sanierungskosten den Verkehrswert, kann der Eigentümer nur dann zulässigerweise über den Verkehrswert hinaus in Anspruch genommen werden, wenn er beim Erwerb des Grundstücks die vorhandene Altlast bewusst in Kauf nahm oder wenn er eine nicht bekannte Kontamination fahrlässig übersehen hat. Eine unbegrenzte Inanspruchnahme des Zustandsstörers ist aber auch in diesem Fall nicht möglich. Die absolute Grenze bildet der Wert des mit dem Grundstück in einem funktonalen Zusammenhang stehenden sonstigen Vermögens des Eigentümers. 11.4.2.1.4 Der frühere Grundstückseigentümer Nach § 4 (6) S. 1 BBodSchG haftet bei Veräußerungen nach dem 01.03.1999 gleichwohl jeder frühere Eigentümer, der eine Verunreinigung des Grundstücks kannte oder zumindest kennen musste. Nach § 4 (6) S. 2 BBodSchG soll dies allerdings für denjenigen nicht gelten, der beim Erwerb des Grundstücks nachweislich auf die Altlastenfreiheit vertraut hat und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls schutzwürdig ist. 200 Vgl. Knopp, L./Albrecht, E. (1998), S. 43 f. Abb. II 62: Arten der Sanierungsverantwortlichkeit Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 191 11 Altlasten 191 11.4.2.1.5 Der Inhaber der tatsächlichen Gewalt Auch der Inhaber der tatsächlichen Gewalt, d. h. im Wesentlichen der Mieter und Pächter ist gemäß § 4 (3) S. 1, 4. Alt. BBodschG zur Sanierung verpflichtet. 11.4.2.1.6 Durchgriffshaftung nach Handels- und Gesellschaftsrecht Nach § 4 (3) S. 4 BBodSchG ist zur Sanierung auch verpflichtet, wer aus handels- oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für eine juristische Person einzustehen hat, der ein Grundstück, das mit einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast belastet ist, gehört. Die Haftungsregelung zielt vor allem auf die Fälle der Unterkapitalisierung oder der qualifizierten Konzernabhängigkeit ab. 11.4.2.1.7 Haftung nach Eigentumsaufgabe § 4 (3) S. 4 a. E. BBodSchG stellt klar, dass ein Eigentümer sich der Haftung nicht dadurch entziehen kann, dass er das Eigentum am kontaminierten Grundstück aufgibt. 11.4.2.2 Zivilrechtliche Haftung 11.4.2.2.1 Verschuldenshaftung Mit Hilfe zivilrechtlicher Anspruchsgrundlagen können Grundstückseigentümer, deren Grundstücke mit Altlasten belastet sind, vom Verursacher der Altlast Schadensersatz fordern. Als Rechtsgrundlage kommt hier insbesondere § 823 BGB in Betracht. Danach ist derjenige einem anderen zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet, welcher vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt. Grundsätzlich muss der Geschädigte einen individuellen Schadensnachweis erbringen, was häufig schon große Schwierigkeiten bereiten kann. Problematisch ist auch der Nachweis, dass eine Handlung zu einem Schaden geführt hat. Zum Beispiel kann die Erbringung des Nachweises, dass eine widerrechtliche Ablagerung zur Verschmutzung des Gartenteichs und dadurch zu negativen Folgen für die darin lebenden Fische führt, sehr schwierig sein. Zudem setzt die Haftung nach § 823 BGB ein Verschulden voraus, dessen Vorliegen grundsätzlich der Geschädigte zu beweisen hat. Der Schädiger muss entweder vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. Ein Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers; unabhängig von dieser Kenntnis nach 10 Jahren. 11.4.2.2.2 Gefährdungshaftung nach § 89 WHG Der § 89 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) regelt die „Haftung für Änderung der Beschaffenheit des Wassers“. Die Gefährdungshaftung gilt laut § 1 (1) WHG für alle Gewässer, d. h. alle oberirdischen Gewässer, Küstengewässer und das Grundwasser, für die Altlasten vielfach eine Gefahr darstellen. Bei § 89 WHG kommt es nicht wie bei § 823 (1) BGB auf die Verletzung eines Rechts oder Rechtsguts oder den Verstoß gegen ein Schutzgesetz an. Diese Haftungsnorm weist v. a. auf Vermögensschäden hin. Die Rechtsprechung schränkt den Kreis der Ersatzberechtigten ein. Hiernach sind nur die Wassernutzungsberechtigten ersatzberechtigt, die durch die Verschlechterung der Wasserqualität geschädigt wurden.201 § 89 WHG regelt zwei unterschiedliche Haftungsformen: 201 Vgl. Knoche, J. P. (2001), S. 216 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 192 192 II. Rechtlicher Teil Handlungshaftung: § 89 (1) WHG sieht als Grundtatbestand der Gefährdungshaftung ein Einbringen, Einleiten oder Einwirken von Stoffen in oder auf ein Gewässer. Die bloße Verursachung genügt nicht, um haftbar gemacht zu werden. Grundsätzlich muss eine Handlung gezielt geschehen. Anlagenhaftung: Die Anlagenhaftung ist in § 89 (2) WHG geregelt. Die Form der Haftung greift, wenn aus einer Anlage (alle Anlagen, aus denen Altlasten im weitesten Sinne hervorgehen können) Stoffe ohne Einleitung oder Einbringung, also auch ungewollt oder zufällig, in ein Gewässer gelangen und dies verschmutzen. Entsteht dadurch einem anderen ein Schaden, so ist der Betreiber der Anlage demjenigen zum Ersatz des Schadens verpflichtet. Ebenfalls müssen sog. Rettungskosten erstattet werden. Darunter werden diejenigen Kosten verstanden, die zur Abwendung eines sicher bevorstehenden Gewässerschadens erforderlich waren. In diesem Zusammenhang sei der Tankauflieger-Fall genannt. Nach dem Umkippen eines Tanklastzuges mussten 1.500 m2 Erdreich ausgehoben werden, um das Eindringen von 7.000 l Äthylacetat in das Grundwasser zu verhindern. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kosten für die Maßnahme als Schadensersatz zu erstatten waren, obwohl ein Schaden noch gar nicht eingetreten war. Die bloße Gefahr für das Grundwasser reichte schon aus.202 11.4.2.2.3 Nachbarrechtliche Ansprüche I. d. R. betreffen Altlasten nur das Grundstück, auf dem sie auch ins Erdreich gelangt sind. In einzelnen Fällen können jedoch auch benachbarte Grundstücke betroffen sein, die durch eine Verschmutzung geschädigt wurden. Hier treten dann nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche auf. Wesentliche Anspruchsgrundlage ist in diesem Zusammenhang § 906 (2) S. 2 BGB. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 (2) S. 2 BGB ist ein verschuldensunabhängiger, auf angemessene Entschädigung in Geld und nicht auf Schadensersatz gerichteter Anspruch. § 906 (2) BGB besagt, dass der Eigentümer eines Grundstücks vom Besitzer des Nachbargrundstücks einen Anspruch auf Ausgleich in Geld hat, wenn dieser durch eine verschmutzende Einwirkung die Benutzung oder den Ertrag des Grundstücks über das zumutbare Maß, also wesentlich, beeinträchtigt und der Grundstückseigentümer dies dulden muss. Bei Verunreinigungen, die durch Altlasten (bspw. Grobimmissionen wie Bleiklumpen) verursacht wurden, besteht im Regelfall keine Verpflichtung zur Duldung. Demzufolge scheidet ein Anspruch aus § 906 (2) S. 2 BGB aus. Allerdings greift in jedem Fall der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 1004 (1) BGB. Des Weiteren ist ein Schadensersatzanspruch gemäß § 823 BGB in Betracht zu ziehen. 11.4.2.2.4 Vertragliche Beziehungen Kaufverträge: Sind Altlasten des Grundstücks bereits bei Abschluss des Kaufvertrages den Parteien bekannt, kann dies im Kaufvertrag angemessen berücksichtigt werden. Werden Altlasten hingegen erst nach Kaufvertragsabschluss, aber noch vor Gefahrübergang bekannt, besteht die Möglichkeit, zur Anfechtung des Kaufvertrags gem. § 119 (2) BGB. Nach erfolgtem Gefahrübergang stehen dem Käufer Gewährleistungsansprüche zu. Vorhandene Altlasten des Grundstücks werden in der Regel einen Sachmangel gem. § 434 BGB darstellen. Ist das Grundstück mangelhaft, so hat der Käufer grundsätzlich zuerst Mängelbeseitigung zu verlangen (§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Als weitere Ansprüche kommen der Rücktritt vom Vertrag (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 (5) BGB), eine Minderung des Kaufpreises (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB), Schadensersatz (§§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281, 202 Vgl. Kothe, P. (2000), S. 176 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 193 11 Altlasten 193 283, 311a BGB) oder der Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§§ 437 Nr. 3, 284 BGB) in Betracht. Waren dem Verkäufer die bestehenden Altlasten oder auch nur ein Altlastenverdacht bekannt und hat er den Käufer hierüber nicht aufgeklärt, kommt neben den Gewährleistungsrechten auch eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung in Betracht (§ 123 (1) BGB). Gebrauchsüberlassungsverträge: Diese Art von Verträgen bezeichnen z. B. Mietverträge. Von zentraler Bedeutung ist hierbei die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 BGB). Der Gesetzgeber bezweckt mit dieser kurzen Verjährungsfrist eine rasche Auseinandersetzung der Parteien. 11.4.3 Steuerliche Behandlung von Altlasten Getätigte Sanierungsaufwendungen werden nach den allgemein gültigen Regeln für die Behandlung betrieblicher Aufwendungen steuerlich geltend gemacht. Bei einer dauernden Wertminderung verweist der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 19.10.1993 auf die Möglichkeit der Teilwertabschreibung (vgl. § 6 (1) Nr. 2 S. 2 EStG). Näher erläutert werden sollen Rückstellungen für Altlastensanierungen (i. S. v. ungewissen Verbindlichkeiten). Eine Rückstellung darf in diesem Zusammenhang nur gebildet werden, wenn Verbindlichkeiten durch Altlasten bestehen oder die Wahrscheinlichkeit gegeben ist, dass welche entstehen, dass die wirtschaftliche Verursachung vor dem Bilanzstichtag liegt und dass die ernsthafte Möglichkeit der Inanspruchnahme des Schuldners besteht. Rückstellungen für Altlastensanierungen dürfen nicht gebildet werden, wenn zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung Hinweise fehlen, dass die Behörden von dem betreffenden Altlastenschaden wissen oder in näherer Zukunft erfahren und der Verantwortliche deshalb ernsthaft mit einer Inanspruchnahme rechnen muss. Problematisch wird dieser Sachverhalt, wenn die Notwendigkeit einer zeitnahen Altlastensanierung seitens des Eigentümers besteht und diese Tatsache durch Gutachten belegt werden kann, die Behörden jedoch noch nicht tätig geworden sind. Diese Problematik trägt das Bundesland Baden-Württemberg mit der Einheitsbewertung des Grundvermögens bei Bodenverunreinigungen nach dem Erlass des Finanzministeriums Baden-Württemberg vom 9.2.1998 Rechnung. Danach kann eine Ermäßigung des Grundstückswerts auch erst bei o. g. Sachverhalt vorgenommen werden, jedoch kommt eine Ermäßigung auch dann in Betracht, wenn der Betroffene die Bodenkontamination und die dadurch entstehenden und entstandenen Beeinträchtigungen durch ein von einem Sachverständigen durchgeführtes Gutachten belegt und mit einer Prüfung durch die zuständige Ordnungsbehörde einverstanden ist.203 11.4.4 Bewertung der Altlast Nach § 194 BauGB bemisst sich der Verkehrswert nach den rechtlichen Begebenheiten und (den) tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks. § 4 (2) ImmowertV stellt klar, dass zu den tatsächlichen Eigenschaften auch „weitere Merkmale“ und damit schädliche Bodenveränderungen (§ 6 (5) ImmowertV) zählen, worunter die Altlasten fallen. In diesem Zusammenhang kommt der – im Altlastenrecht zentralen – Frage Bedeutung zu, wer die Kosten für eine Altlastensanierung trägt, d. h. wer der Sanierungsverpflichtete ist. Werden die Kosten nämlich nicht vom Eigentümer oder dem Erwerber des Grundstücks getragen – weil bspw. ein Dritter die Kontaminationen verursacht hat und damit als Handlungsstörer zur Kostentragung verpflichtet ist –, so werden evtl. Wertminderungen weitgehend durch die Kosten gefangen, die der Dritte zu tragen hat. In der Frage 203 Vgl. Kothe, P. (2000), S. 189 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 194 194 II. Rechtlicher Teil nach dem Sanierungsverantwortlichen liegt i. d. R. das Problem bei der Verkehrswertermittlung kontaminierter Flächen. Abb. II 63 zeigt die Vorgehensweise zur Ermittlung des Verkehrswerts/Marktwerts eines kontaminierten Grundstücks. Im Extremfall kann der Verkehrswert eines belasteten Grundstücks auch null sein. Da Grund und Boden und Gebäude eines Grundstücks sozusagen eine Schicksalsgemeinschaft bilden, kann sich bei einer Nutzungseinschränkung des Grundstücks durch Altlasten auch eine Einschränkung der Nutzung der Gebäude ergeben. Somit mindert sich der Verkehrswert eines Gebäudes bei z. B. einer Unbewohnbarkeit entsprechend. Diese Wertminderung kann hier erst durch eine Dekontamination des Bodens rückgängig gemacht werden.204 205 204 Vgl. ebenda, S. 537 f. 205 In Anlehnung an: Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 877 Abb. II 63: Verkehrswertermittlung eines kontaminierten Grundstücks (unbebaut)205 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 195 12 Denkmalschutz 195 11.4.5 Finanzierungsmodelle Häufig übersteigen die durch eine Altlastensanierung auftretenden Kosten bei weitem die Finanzkraft der Verantwortlichen. Dazu zählen nicht nur Privatpersonen, sondern auch die Kommunen als Deponiebetreiber. Ist ein Verantwortlicher nicht mehr greifbar oder nicht ausreichend finanzkräftig und kann auch sonst kein Verantwortlicher herangezogen werden, so treffen die Kosten der Ersatzvornahme die öffentlichen Haushalte. Grundsätzlich stehen Regelungsmöglichkeiten des Bundes, der Länder und alternative Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Auf Bundesebene stehen Ansätze zur Finanzierung wie Technologieförderung, Städtebauförderung und Förderung von Infrastrukturinvestitionen zur Verfügung. Eine einheitliche Finanzierungsmöglichkeit gibt es jedoch nicht. Als Grundlage kämen hier Steuern in Betracht, mit deren Hilfe Mittel für Altlastensanierungen aufgebracht werden könnten. Auf Länderebene (in den alten Bundesländern) wurden verschiedene Modelle entwickelt (Kooperationsmodelle, Lizenzgebühren, Abgaben und Fondsmodelle).206 Zum Beispiel erfolgt in Hessen die Finanzierung über eine Fonds- und Abgabenlösung bei Sonderabfall. In Bayern besteht seit 1989 die „Gesellschaft zur Altlastensanierung in Bayern mbH“ (GAB). Diese privatwirtschaftliche Gesellschaft beruht auf einer freiwilligen Kooperation mit der Industrie und übernimmt die gewerblich-industrielle Altlastensanierung bei Zahlungsunfähigkeit des Verantwortlichen. Außerdem existiert in Bayern ein Altlastenfonds, aus dem durch Sanierungskosten gefährdete Unternehmen zinsgünstige Darlehen aufnehmen können. In Hannover wird aus den Einnahmen der Müllgebühren Geld für ein Sonderprogramm der Altlastensanierung bereitgestellt. In den neuen Bundesländern werden mit dem Umweltrahmengesetz (URG) in begründeten Fällen Grundstücksbesitzer und -erwerber von der Verantwortung von vor dem 01.07.1990 verursachten Schäden befreit.207 Aufgrund der angespannten Finanzsituation der öffentlichen Haushalte müssen neue Lösungsmöglichkeiten zur Finanzierung von Altlastensanierungen in Betracht gezogen werden. Beispielsweise können beim Grundstücksfondsmodell belastete Grundstücke erworben und mit Hilfe der Kommunen ein Nutzungs- und Sanierungskonzept entwickelt werden. Nach der Sanierung werden die Flächen vermarktet.208 12 Denkmalschutz 12.1 Grundlagen 12.1.1 Denkmalbegriff Eine einheitliche Definition des Denkmalbegriffs gibt es nicht. Jedes deutsche Bundesland hat seine eigenen Gesetze, die zum Teil stark voneinander abweichen. Grundsätzlich hängt die Denkmaleigenschaft aber davon ab, ob ein öffentliches Erhaltungsinteresse aus geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundigen Gründen besteht.209 Denkmäler werden in 206 Vgl. Knopp, L./Albrecht, E. (1998), S. 60 207 Vgl. ebenda, S. 60 ff. 208 Vgl. ebenda, S. 63 209 Vgl. Falk, B. (2004), S. 199 12 Denkmalschutz

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.