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8 Baulast in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 164 - 168

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_164

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 115 8 Baulast 115 8 Baulast 8.1 Abgrenzung und Inhalt Von privatrechtlichen Rechten und Belastungen sind die Sicherungsmittel öffentlich-rechtlicher Art abzugrenzen. In diesem Zusammenhang nimmt die Baulast, ein den Grunddienstbarkeiten des Zivilrechts vergleichbares Institut des öffentlichen Rechts, eine zentrale Stellung ein. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg, die ausschließlich auf zivilrechtliche Sicherungen durch Grunddienstbarkeiten abstellen, ist die Baulast in allen Bundesländern in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) geregelt. Die Baulast dient dem Zweck, die Erteilung von Baugenehmigungen zu ermöglichen, die ohne die Baulastübernahme versagt werden müssten. Hierbei werden bauordnungsrechtliche Anforderungen (z. B. Nachweis der Abstandsflächen), die der Bauherr auf seinem Grundstück nicht erfüllen kann, auf einem anderweitigen, evtl. benachbarten Grundstück öffentlich-rechtlich gesichert. Die öffentlich-rechtliche Ausgestaltung führt dazu, dass der belastete Grundstückseigentümer der Bauaufsichtsbehörde und nicht dem begünstigten Eigentümer die Pflichtenübernahme erklärt. Diese 8 Baulast Reallasten, Rentenrechte Abb. II 29: Einordnung Baulasten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 116 116 II. Rechtlicher Teil Pflichtenübernahme beinhaltet die Übernahme von einem – über die bestehenden baurechtlichen Vorschriften hinausgehenden – Tun, Dulden oder Unterlassen.110 Wesentlich ist dabei für die Baulast, nicht private Rechte Dritter zu begründen, sondern eine nach den Vorschriften des öffentlichen Rechts bisher nicht bestehende und erst durch die Baulast zu begründende, öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu ermöglichen. Ist das Baugrundstück nicht in der Lage, die Bauvorschriften für das geplante Bauvorhaben selbst einzuhalten, wird die öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Bauherrn auf ein anderes Grundstück ausgedehnt und somit auch zukünftig ein bestimmter baurechtlicher Zustand des Grundstücks gesichert.111 8.2 Entstehung, Wirkung, Beendigung Die Baulast wird durch einseitige Erklärung des die Baulast übernehmenden Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und nicht durch eine privat-rechtliche Vereinbarung. In Anlehnung an das Grundbuch hat die Eintragung der Baulast in das von der Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenverzeichnis grundsätzlich konstitutive Wirkung. Lediglich in Baden-Württemberg entsteht eine Baulast gemäß § 71 (1) der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) durch bloße Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Zwar wird die Baulast nach § 72 (1) LBO in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Diese Eintragung ist jedoch nicht konstitutiv, d. h. hat keine rechtsbegründende Bedeutung wie bei der Eintragung im Grundbuch, sondern ist nur von deklaratorischer Bedeutung. Im Gegensatz zum Grundbuch fehlt in Baden-Württemberg dem Baulastenverzeichnis der öffentliche Glaube. Das Baulastenverzeichnis schützt weder das Vertrauen in die Richtigkeit, noch das Vertrauen in die Vollständigkeit der Eintragungen. Die Eintragung in das Baulastenverzeichnis begründet demgemäß keine rechtliche Vermutung, sondern lediglich eine tatsächliche Vermutung. Im Zivilrecht lässt sich durch sog. Dienstbarkeiten regeln, ob und in welcher Art und Weise der Begünstigte das belastete Grundstück nutzen darf. Einem Bauvorhaben evtl. entgegenstehende öffentlich-rechtliche Vorschriften können durch Grunddienstbarkeiten nicht überwunden werden. Diese tatsächlichen Voraussetzungen der Genehmigungsfähigkeit lassen sich Baulast erfüllen. Unabhängig von den privaten Interessen der Beteiligten ist dieses bauaufsichtsrechtliche Instrument der privatrechtlichen Disposition entzogen. Es besteht ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis zwischen dem jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Bauaufsichtsbehörde. Durch die Baulastübernahmeerklärung entsteht für den Begünstigten nicht automatisch die Möglichkeit der Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks. Ein einklagbares Recht besteht erst dann, wenn zusätzlich zwischen dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks und dem des belasteten Grundstücks eine privatrechtliche Vereinbarung, z. B. eine ins Grundbuch eingetragene, inhaltsgleiche Grunddienstbarkeit, begründet wird.112 Beispiel: Grundstückseigentümer A gestattete seinem Nachbarn B, auf seinem Grundstück eine Garage als notwendigen Kfz-Stellplatz zu bauen. Darüber gab der Grundstückseigentümer A der Bauaufsichtsbehörde eine Baulastübernahmeerklärung ab. Nach Eintrag in das Baulastenverzeichnis erhielt B seine Baugenehmigung. Die zugleich hierüber bewilligte (Stellplatz-)Grunddienstbarkeit war im Grundbuch noch nicht eingetragen, als A einem Dritten C sein Grundstück verkaufte. C untersagte B die Nutzung der Garage.113 110 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 153 111 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.3.2/24 112 Vgl. ebenda, S. 5.3.2/20 113 Vgl. ebenda, S. 5.3.2/27 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 117 8 Baulast 117 Mit Wirksamwerden der Baulast ist diese der privaten Dispositionsbefugnis entzogen. Sie kann daher nur dadurch wieder erlöschen, dass die Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast schriftlich verzichtet. Zu diesem Verzicht ist die Bauaufsichtsbehörde dann verpflichtet, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht. Sofern für das Entstehen einer Baulast die Eintragung in das Baulastenverzeichnis notwendig ist, wird der Verzicht nach der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam. Sofern – wie in Baden-Württemberg – die Baulast durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde entsteht, erlischt sie durch schriftliche Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde gegenüber dem Verpflichteten (vgl. § 71 (3) LBO). Bei Veräußerung und Vererbung des belasteten Grundstücks geht die Baulast als öffentlich-rechtliche Belastung auf den neuen Eigentümer über. Dasselbe gilt für den neuen Eigentümer des begünstigten Grundstücks.114 8.3 Anwendungsfälle Dient eine Baulast zur Absicherung bestimmter baurechtlich relevanter Anlagen, Einrichtungen oder Zustände auf dem Baugrundstück selbst, so wird sie als Eigenbaulast bezeichnet. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um sog. Fremdbaulasten. Bei dieser nachbarrechtlichen Baulast handelt es sich um solche Baulasten, die jemand auf seinem Grundstück bestellt, um einem Dritten auf dessen Grundstück ein Bauvorhaben zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang sind zu unterscheiden:115 Abstandsflächenbaulast Fall 1: Um dem Eigentümer des Grundstücks B zu ermöglichen, das Grundstück baulich sinnvoll auszunutzen, hat der Eigentümer des Grundstücks A eine Abstandsflächenbaulast übernommen. B bekommt eine Baugenehmigung und kann sie verwirklichen. Fall 2: Der Eigentümer des Grundstücks A hat statt einer Baulast eine gleich lautende Grunddienstbarkeit übernommen. B bekommt keine Baugenehmigung, da die Abstandsfläche nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist. 114 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 156 115 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.3.2/32 ff. Abb. II 30: Situation zur Abstandsbaulast Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 118 118 II. Rechtlicher Teil Erschließungsbaulast Fall 1: Der Eigentümer des Grundstücks A hat eine Erschließungsbaulast und eine gleich lautende Grunddienstbarkeit übernommen. Aufgrund der Baulast bekommt B eine Baugenehmigung. Wegen der Grunddienstbarkeit kann er die Zuwegung benutzen sowie die Leitungen verlegen und belassen. Fall 2: Der Eigentümer des Grundstücks A hat nur eine Grunddienstbarkeit übernommen. B bekommt keine Baugenehmigung, da die Zuwegung und Erschließung nicht öffentlich-rechtlich gesichert sind. Fall 3: Der Eigentümer des Grundstücks A hat nur eine Baulast übernommen. B bekommt eine Baugenehmigung, kann jedoch mangels zivilrechtlicher Nutzungsvereinbarung das Grundstück des A nicht als Zuwegung und zur Leitungsführung benutzen. Prüfung der Notwege- und Notleitungssituation. Stellplatzbaulast Abb. II 31: Situation zur Erschließungsbaulast Abb. II 32: Situation zur Stellplatzbaulast Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 119 9 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) 119 9 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) 9.1 Gliederung der VOB Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) gliedert sich in drei Teile: • Teil A enthält „Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen“; • Teil B enthält „Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen“; • Teil C enthält „Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen“. Während der VOB Teil A (VOB/A) das Verfahren für die Vergabe von Bauleistungen – also die Beauftragung eines Auftragnehmers – regelt und somit dem Abschluss eines Bauvertrages vorausgeht, enthalten VOB Teil B (VOB/B) und VOB Teil C (VOB/C) Vertragsbedingungen für die Ausführung der Bauleistungen. VOB/A und VOB/C regeln somit die Erbringung der Bauleistung nach Vertragsschluss. Insgesamt ergibt sich somit folgendes Bild: 9.2 Rechtsnatur und Rechtsgrundlagen der VOB 9.2.1 Überblick VOB/A, VOB/B und VOB/C werden durch den Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) erarbeitet und regelmäßig angepasst. Mitglieder des DVA sind neben Vertretern der öffentlichen Hand auch Vertreter der Bauwirtschaft. Hierdurch soll ein angemessener Ausgleich zwischen den Interessen von (öffentlichen) Auftraggebern und Auftragnehmern bei der Vergabe von Bauaufträgen erreicht werden. Wegen der dargestellten Form des Zustandekommens haben die Bestimmungen der VOB/B und VOB/C keinen Rechtsnormcharakter. Es handelt sich vielmehr um privatrechtliche Vorschriften, deren Geltung einer Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf oder gesetzlich ausdrücklich bestimmt sein muss.116 116 Vgl. Ingenstau, H./Korbion, H. et al. (2010), Einleitung Rn. 37 f. 9 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) VOB Teil A VOB Teil B VOB Teil C Allgemeine Bestimmung über die Vergabe von Bauleistungen Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen Allgemeine Technische Vereinbarungen für Bauleistungen Verfahren für die Suche des Auftragnehmers vor Vertragsabschluss Vertragliche Regelungen für die Leistungserbringung Abb. II 33: Aufbau der VOB

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Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.