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6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 1059 - 1081

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_1059

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1015 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1015 Der International Valuation Standard IVS 1 Abs. 1.4 führt als international anerkannte Verfahren zur Ermittlung von marktorientierten Werten folgende Verfahren auf:56 • Vergleichswertverfahren (Sales Comparison Method) • Ertragswertverfahren (Income Capitalisation) • Barwertverfahren (Discounted Cashflow Method) • Sachwertorientierte Verfahren (Cost Method) 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 6.1 Die Systematisierung der Wertermittlungsverfahren 6.1.1 Normierte und nicht normierte Wertermittlungsverfahren Die Bewertungspraxis in Deutschland ist sehr stark in Form der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) kodifiziert. Die in der ImmoWertV10 geregelten Wertermittlungsverfahren beruhen auf anerkannten Grandsätzen für die Ermittlung von Verkehrswerten. Sie werden daher als normierte Verfahren bezeichnet. Hierzu zählen das Vergleichswertverfahren (§§ 15,16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV) und das Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV). Grundsätzlich sind nur die örtlichen Gutachterausschüsse an die Regelungen der ImmoWertV10 gebunden. Andere Gutachter, wie beispielsweise öffentlich bestellte und vereidigte oder freie Sachverständige sind nicht an diese Regelungen gebunden und somit frei in der Wahl der Bewertungsverfahren.57 Aufbauend auf diesen Grandsätzen haben sich in der Praxis die Wertermittlungsverfahren weiterentwickelt. Es handelt sich dabei um „Verfahren, die vornehmlich auch im Ausland zur Anwendung kommen und dort vor allem die Grandlage für Investitionsentscheidungen sind“.58 Die normierten Verfahren unterscheiden zwar zwischen der Verzinsung von Grund und Boden und dem Gebäudeertrag, berücksichtigen aber bestimmte Faktoren wie z. B. Mietsteigerungspotentiale, Mietausfallwagnis und Standortqualität nicht hinreichend.59 Solche Faktoren und somit eine dynamische Betrachtungsweise der Grundstückswertermittlung finden sich demgegenüber bei den international gebräuchlichen Bewertungsmethoden. Dies kann mit Hilfe der so genannten nicht normierten Verfahren erfolgen. Dazu zählen beispielsweise das internationale Ertragswertverfahren, das Residualwertverfahren und die Discounted Cashflow Methode (DCF). 6.1.2 Gegenüberstellung der deutschen und britischen Wertermittlungsverfahren Zu den nicht normierten Verfahren im weiteren Sinn können auch die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren gezählt werden, da diese nicht gesetzlich geregelt sind und immer mehr Einzug in die Wertermittlungspraxis in Deutschland finden. Im Hinblick auf eine zunehmende Interna- 56 Vgl. IVSC (2011), o. S. 57 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 391 58 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (1991), S. 715 59 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 200 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1016 1016 IX. Immobilienbewertung tionalisierung der Märkte, insbesondere im Rahmen der Europäisierungsbestrebungen, wäre es empfehlenswert, international anerkannte Bewertungsverfahren aus dem angelsächsischen Raum anzuwenden und zu einer Vereinheitlichung im Bereich der Immobilienbewertung zu kommen.60 Aus Großbritannien stammende Verfahren, die in Deutschland bereits zur Anwendung kommen und ohne wesentlich Unterschiede weiterhin auch im angelsächsischen Raum Anwendung finden, werden in einem späteren Kapitel nicht erneut dargestellt. Auf demzufolge auftretende Gemeinsamkeiten, Unterschiede und Überschneidungen wird ggf. im weiteren Text eingegangen bzw. hingewiesen. 6.2 Nicht normierte Verfahren in Deutschland Bei der Anwendung der nicht normierten Verfahren in Deutschland ist zu beachten, dass sie eine Abweichung vom Regelwerk darstellen und somit in der Regel im Gutachten zu begründen sind.61 Die meisten der nicht normierten Verfahren, die in Deutschland Anwendung finden, stammen ursprünglich aus dem angelsächsischen Raum. Diese Verfahren sind hauptsächlich von Renditeund Investitionsüberlegungen geprägt. Vor allem international tätige Unternehmen orientieren sich zunehmend an britischen (Red Book), europäischen (Blue Book) und internationalen (IVS – International Valuation Standards) Bewertungsstandards. Zu den wesentlichsten nicht normierten Verfahren, die in der deutschen Wertermittlungspraxis immer häufiger Anwendung finden, zählen das Überschlagsverfahren, das Residualwertverfahren und die Discounted Cashflow Methode. Letztere soll in diesem Kapitel allerdings nicht näher erläutert werden. 6.2.1 Überschlagsverfahren Das Überschlagsverfahren ermöglicht eine schnelle, jedoch nur überschlägige Ermittlung von Kaufpreisen. Dieses Verfahren wird daher hauptsächlich von Maklern, Investoren und ähnlichen Immobilienteilnehmern angewendet. Das Überschlagsverfahren ersetzt aufgrund einer lediglich groben Einschätzung kein sorgfältig erstelltes Gutachten und ist daher in seiner praktischen Anwendbarkeit sehr begrenzt. Überschlagsverfahren auf Ertragswertbasis: Dieses Verfahren ist in Fachkreisen aufgrund der Anwenderschicht auch unter der Bezeichnung „Makler-Methode“ bekannt. Es führt zu Grundstückswerten, die nur unwesentlich von Verkehrswertberechnungen mit dem aufwendigen normierten Ertragswertverfahren abweichen, ohne den Bodenwert in der Vorgehensweise zu berücksichtigen.62 Das Überschlagsverfahren besteht aus einer denkbar einfachen Rechnung: Jahresrohertrag x Vervielfältiger = Grundstückswert Der Jahresrohertrag ist die Jahresnettokaltmiete. Der Vervielfältiger ergibt sich aus der jeweiligen örtlichen Lage und den gegebenen Marktverhältnissen. Er kann aus den regionalen Immobilienpreisspiegeln oder bei den Maklerverbänden erfragt werden. 60 Vgl. ebenda 61 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 391 62 Vgl. Vogels, M. (1996), S. 14 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1017 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1017 Im angelsächsischen Raum ist dieses Verfahren dem Grundsatz nach in Form der Investment Method (siehe späteres Kapitel) und in Deutschland auch als vereinfachtes Ertragswertverfahren (ohne Berücksichtigung des Bodenwerts) wiederzufinden. Die Investment Method ist dort fester Bestandteil der Grundstückswertermittlung. Nicht anwendbar ist das Überschlagsverfahren bei Grundstücken, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung nicht vollständig ausgenutzt sind, sowie bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen. Die Anwendung des Verfahrens würde zu verfälschten Ergebnissen fuhren. Nach § 13 Immo Wert V kann auch im Vergleichswertverfahren durch Vervielfachung des jährlichen Ertrages des zu bewertenden Grundstücks mit einem nach §§ 13, 14 (3) ImmoWertV ermittelten Vergleichsfaktor der Verkehrswert ermittelt werden. Allerdings werden hier an die Ermittlung der Vergleichsfaktoren höhere Anforderungen gestellt. Kaufpreise nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe und Alter der baulichen Anlagen gleichartiger Grundstücke sind auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) zu beziehen. Die Makler-Methode wird also bei entsprechend sorgfältiger Bestimmung des Vervielfältigers zu einem nach ImmoWertV zur Verkehrswertermittlung anerkannten Verfahren. Überschlagsverfahren auf Sach- oder Vergleichswertbasis: Dieses Verfahren eignet sich hauptsächlich für die Kaufpreisermittlung von Eigentumswohnungen, da diese in m2 Wohnfläche angegeben werden und somit eine bessere Vergleichbarkeit bieten. Der Kaufpreis errechnet sich dann folgendermaßen: Wohnfläche x Preis je m2 x (100 – Bruttogewinn) = Kaufpreis Die jeweiligen m2-Preise für Eigentumswohnungen können u. a. den regionalen Immobilienpreisspiegeln der Maklerverbände entnommen werden. Bei der Bewertung eines Mietwohnhauses liegt die Summe von vergleichbaren Eigentumswohnungen um etwa 15  % bis 20  % höher als die Boden-, Bau- und Nebenkosten des gesamten Wohnhauses. Dieser so genannte Bruttogewinn enthält neben dem Reingewinn Mehrkosten wie z. B. Werbungskosten, Finanzierungskosten oder Notarkosten und muss daher bei der Bewertung von Mietwohnhäusern abgezogen werden. Ungeeignet ist diese Methode jedoch für freistehende l- und 2-Familienhäuser, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, da diese sehr individuelle Kaupreise haben können. Die Preisangaben der Maklerverbände dienen nur der groben Information über das jeweilige Preisniveau.63 Nach § 14 (3) ImmoWertV kann auch im Vergleichswertverfahren durch Vervielfachung des jährlichen Ertrages des zu bewertenden Grundstücks mit einem nach § 13 Immo WertV ermittelten Vergleichsfaktor der Verkehrswert ermittelt werden. Allerdings werden hier an die Ermittlung der Vergleichsfaktoren höhere Anforderungen gestellt. Kaufpreise nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe und Alter der baulichen Anlagen gleichartiger Grundstücke sind auf eine geeignete Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor) zu beziehen. Das Überschlagsverfahren auf Sach- oder Vergleichswertbasis wird also bei entsprechender sorgfältiger Bestimmung der Ausgangsdaten zu einem nach WertV zur Verkehrswertermittlung anerkannten Verfahren. 63 Vgl. ebenda, S. 16 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1018 1018 IX. Immobilienbewertung 6.2.2 Residualwertverfahren Das Residualwertverfahren – auch als Bauträgermethode bezeichnet – dient insbesondere Bauträgern und Investoren zur Ermittlung des Grundstückswertes in Abhängigkeit einer optimalen Nutzung.64 Dabei handelt es sich vornehmlich um unbebautes Land mit Entwicklungspotential oder auch um Grundstücke mit abrissbereiten Gebäuden, die neu entwickelt werden sollen.65 Dieser so ermittelte Bodenwert stellt also einen Grenzwert dar, den ein Investor im Hinblick auf eine angemessene Rendite tragen kann.66 Er wird in erster Linie durch den Wert der darauf erstellbaren optimalen und städtebaulich genehmigungsfähigen Bebauung bestimmt. Aufgrund der nutzungsabhängigen Grundstückswertermittlung greifen Bauträger, Projektentwickler und Investoren nahezu aller europäischen Immobilienmärkte auf dieses Verfahren zurück. Der Begriff Residuum kommt aus dem Lateinischen und bedeutet Überrest. Er bezeichnet also den Betrag, der für das Grundstück ausgegeben werden kann, damit sich das Projekt noch rechnet.67 Ausgangspunkt für die Berechnung des Residuums ist der Wert des Grundstücks nach vollendeter Bebauung. Dieser Wert wird mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, sofern Veräußerungserlöse vergleichbarer Objekte vorliegen ermittelt. Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, so findet das Ertragswertverfahren Anwendung.68 Das Residualwertverfahren lässt sich in drei Verfahrensbausteine untergliedern: Der Entwicklungswert nach vollendeter Bebauung des Grundstücks abzüglich der gesamten Entwicklungskosten ergibt das Residuum bzw. den maximal tragbaren Grundstückspreis. Die Grundgleichung des Residualwertverfahrens ergibt sich demnach folgendermaßen: Verkehrswert nach vollendeter Bebauung des Grundstücks ./. Gesamtherstellungskosten = Residuum (tragfähiger Grundstückswert) Abb. IX 37: Grundschema Residualwertverfahren Wichtigste und zugleich schwierigste Grundlage für die Anwendung des Verfahrens ist die Entscheidung, auf welche Art und Weise das jeweilige Grundstück entwickelt werden soll, und daraufhin einen Wert für das noch nicht erstellte Projekt vorauszusagen.69 Ist ein Wert mittels des o.g. Verfahrens ermittelt worden, so werden im nächsten Schritt die Herstellungs- bzw. Entwicklungskosten abgezogen. Dazu gehören die Baukosten, Baunebenkosten, Abrisskosten, Architektenhonorare, sämtliche Gebühren, Entwicklungskosten, Vermarktungskosten für die Vermietung, Finanzierung für das Bauwerk und Marketingkosten.70 Zusätzlich wird noch ein angemessener Bauträger- bzw. Unternehmergewinn abgezogen, der i. d. R. als prozentualer Anteil der gesamten bisherigen Entwicklungskosten angesetzt wird. Als Differenz ergibt sich dann der Wert des Residuums l, der auch als Bruttoresiduum bezeichnet wird. In einem letzten Schritt werden von dem Bruttoresiduum die Fremdkapitalkosten für das Grundstück für die gesamte Projektdauer und die vom Entwickler zu tragenden Erwerbsnebenkosten 64 Vgl. Alda, W./Hirschner, J. (2007), S. 32 f. 65 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 125 66 Vgl. Schulz-Wulkow, C. (2003), S. 94 67 Vgl. Richmond, D. (1994), S. 149 68 Vgl. Alda, W./Hirschner, J. (2007), S. 33 69 Vgl. Millington, A. F. (1995), S. 87 70 Vgl. Richmond, D. (1994), S. 149 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1019 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1019 abgezogen. Zu diesen gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten. Das Ergebnis ist das Residuum 2, das auch als Nettoresiduum bezeichnet wird. Dieser Grundstückswert stellt den maximal durch den Investor zu zahlenden Grundstückspreis dar. Durch diese Vorgehensweise können auch negative Grundstückswerte zustande kommen. Dies zeigt lediglich, dass das Grundstück im Augenblick nicht wirtschaftlich bebaubar und dadurch wahrscheinlich unverkäuflich ist. Beispiel: Ein Büroprojekt ist geplant auf einem Grundstück mit einer Größe von 10.000 m2 in einer Randlage von Köln. Wie viel ist das Grundstück aus Sicht des Projektentwicklerwerts? Geplantes Projekt: Zwei Bürogebäude mit insgesamt 20.000  m2 Bruttogeschossfläche (BGF), 17.000 m2 Nettogeschossfläche (NNF bzw. vermietbare Fläche), Bauzeit 12 Monate, Erwartete Mieteinnahme: 12 €/ m2/Monat, = 204.000 €/Monat, nicht umlagefähige Kosten: 6 €/m2 NNF/Jahr, Erwartete Rendite: 7,5 %, Annahme: Das Projekt ist zum Zeitpunkt der Fertigstellung voll vermietet, Die Erwerbsnebenkosten betragen 7,00 % des Kaufpreises, Erwarteter Gewinnsatz: 15 % aller Kosten, Baukosten: 1.000,– EUR/m2 BGF, Baunebenkosten: 12,5 % der Baukosten, Außenanlagen: pauschal 900.000,– EUR. Maklerhonorar bei Vermietung: 2 Monatsmieten, Finanzierung zu 6 % p.a. für die Bau- und Grundstückszwischenfinanzierung. Abb. IX 38: Berechnung des Residualwertes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1020 1020 IX. Immobilienbewertung Die größten Schwächen dieses Verfahrens sind die Ungewissheit aller Input-Faktoren sowie die Sensitivität und starke Abhängigkeit aller Ergebnisse bei geringer Änderung der zugrunde gelegten Informationen und Annahmen. Problematisch ist hierbei, dass die Schätzungen des Verkehrswertes auf Basis gegenwärtig erzielbarer Mieten beim Ertragswertverfahren – und Vergleichspreise – beim Vergleichswertverfahren vorgenommen werden, obwohl sich die Wertverhältnisse bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Projektes in der Zukunft entscheidend geändert haben können.71 Gleiches gilt auch für die Kosten des Projektes. Dabei handelt es sich nämlich um „Schätzgrößen, die zwar auf Erfahrungswelten beruhen, aber immer noch einen gewissen Unsicherheitsfaktor beinhalten“. Dieser geht einher mit einer relativ langen Bauzeit und der Gefahr von konjunkturellen Schwankungen. Überschreitungen von Baukostenvoranschlägen in nicht unerheblicher Höhe, wie sie fast täglich Schlagzeilen machen, signalisieren hier eine weitere Schwachstelle.72 Auch die Marketing und Vermietungskosten können schnell aus dem Ruder laufen, wenn das Objekt nicht in dem vorgesehenen Zeitraum vermarktet wird. Aufgrund der nur überschlägig und grob veranschlagten Finanzierungskosten ist auch hier bereits ein Kalkulationsproblem vorhanden. Nur kleinste Fehler bei der Festlegung der Faktoren wirken sich überproportional auf das Residuum aus. Die Schätzwerte für den Entwicklungswert und die Kosten sind dabei abhängig vom Standpunkt und der Sicht des Bewerters.73 Trotz alledem ist das Residualwertverfahren ein nützliches Werkzeug in einem Markt, in dem der kurzfristige Gewinn und nicht das langfristige Investment Priorität hat. Aufgrund ihrer methodischen Einfachheit und der Tatsache, dass alle tatsächlichen Gegebenheiten eines Objektes wie z. B. Lasten und Beschränkungen berücksichtigt werden können, findet das Verfahren auch in Deutschland häufig praktische Anwendung. Bei der objektiven Bewertung des Grundstückes ist die optimale und städtebauliche genehmigungsfähige sowie wirtschaftlich sinnvollste Bebauung zu unterstellen, da nicht ein individuelles Konzept bewertet werden soll.74 6.2.3 Sonstige Verfahren Als weitere nicht normierte Wertermittlungsmethode in Deutschland gilt die so genannte Discounted Cashflow Method (DCF) bzw. Barwertmethode. Hierbei werden Ein- und Auszahlungen nach Betrag und mit Hilfe der Diskontierung nach ihrem zeitlichen Anfall verarbeitet. Auf dieses Verfahren soll in diesem Kapitel nicht näher eingegangen werden (vgl. hierzu Teil V., Kapitel 3.4.5, sowie Teil IX., Kapitel 3.2.5.4). 6.3 Nicht normierte Verfahren in Großbritannien In Großbritannien existieren keine den deutschen Vorschriften vergleichbaren gesetzlichen Regelungen in Bezug auf die Wertermittlung von Grundstücken. Die Entwicklung von Bewertungsregeln und deren Durchsetzung obliegt in der Praxis den Berufsverbänden und somit in erster Linie der 71 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 444 72 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (1991), S. 718 73 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 128 74 Vgl. Alda, W./Hirschner, J. (2007), S. 33 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1021 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1021 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).75 Das von der RICS herausgegebene „Red Book“ wird als Bewertungsvorschrift zugrunde gelegt. Ferner gibt es in Großbritannien keine Gutachterausschüsse und demnach auch keine Mietspiegel oder Tafeln für Liegenschaftszinssätze. Die für das Gutachten erforderlichen Daten muss der Gutachter selbst ableiten und erklären. Im Gegensatz zur deutschen WertV enthalten die Richtlinien der RICS keine Vorgaben darüber, welche Methoden bei der Wertermittlung anzuwenden sind. Daher werden im Folgenden die gebräuchlichsten Verfahren in der britischen Bewertungspraxis dargestellt. 6.3.1 Comparitive Method Die Comparitive Method stimmt in ihrem Anwendungsbereich und der Vorgehensweise mit dem deutschen Vergleichswertverfahren überein. Dieses Verfahren – auch als britisches Vergleichswertverfahren bezeichnet – wird daher ebenso hauptsächlich im wohnwirtschaftlichen Immobilienmarkt sowie für unbebaute Grundstücke angewendet, da sich hier ausreichend vergleichbare Objekte finden lassen. Allerdings ist die Suche nach geeigneten Vergleichsobjekten schwierig, da die Objekte in möglichst vielen Merkmalen Übereinstimmungen aufweisen sollten. Ähnlich wie beim deutschen Vergleichswertverfahren bilden die Marktpreise vergleichbarer Objekte, so genannte „comparables“, aus denen unter Berücksichtigung der Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie ihr Preis abgeleitet wird, die Grundlage.76 Durch Zu- oder Abschläge, z. B. wegen einer besseren oder schlechteren Lage, Größe, Zuschnitt etc. wird dabei versucht, die Preise der Objekte vergleichbar zu machen. Dabei gibt es keine Vorschriften darüber, wie mit den Zu- oder Abschlägen verfahren werden soll. Das liegt allein in den Erfahrungen und Marktkenntnissen des Gutachters. Je mehr Anpassungen jedoch notwendig sind, um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten, desto ungenauer wird der Verkehrswert.77 Die Comparitive Method stellt zum einen als eigenständiges Verfahren, zum anderen als integrierter Bestandteil anderer Bewertungsmethoden (wie z. B. zur Berechnung der Mietwerte beim DCF-Verfahren) oder nur zur Überprüfung dieser ein wichtiges Werkzeug für den Bewerter dar. Der Marktwert berechnet sich mittels der Comparitive Method folgendermaßen: Objektgröße x angepasster Preis/Einheit = Verkehrswert Grundsätzlich stimmen das deutsche Vergleichswertverfahren und die Comparitive Method in ihrem Anwendungsbereich und ihrer Vorgehensweise überein. In Großbritannien wird die Comparitive Method aufgrund der höheren Transparenz des Immobilienmarktes jedoch häufiger angewendet als in Deutschland, insbesondere bei der Bewertung von Einfamilienhäusern, bei denen in Deutschland das Sachwertverfahren dominiert. Das kann zum einen durch die differenziertere Struktur der regionalen Immobilienmärkte erklärt werden.78 Zum anderen ist es besonders für freie Sachverständige in Deutschland schwer, direkten Zugang zu den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zu erhalten. 75 Vgl. Thomas, M. (1995a), S. 36 76 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 421 77 Vgl. Britton, W./Davies, K./Johnson, T. (1989), S. 39 ff. 78 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 421 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1022 1022 IX. Immobilienbewertung Deutsche Sachverständige greifen bei der Bewertung meist auf Zahlenmaterial zurück, das sie an das jeweilige Objekt anpassen, wohingegen britische Gutachter sich stärker an den Besonderheiten des einzelnen Grundstücks orientieren. Sie versuchen hier, mehr individuell passende Vergleichsobjekte zu finden.79 Ihre Grunddaten schöpfen die Bewerter in den angelsächsischen Ländern aus Investorenvorgaben, Marktdaten, eigenen Erhebungen und sonstigen Kenntnissen, also insgesamt aus dem, was sie vom Markt überblicken können. Hinzu kommt noch Datenmaterial von den in Großbritannien zweifellos sehr gut organisierten Verbänden. In Deutschland existiert das Prinzip des Gutachterausschusses. Die Gemeinde erhebt hierdurch unabhängig Marktdaten, denn laut Gesetz ist jeder Kaufvertrag über ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht dem Gutachterausschuss der Gemeinde zur Auswertung zur Verfügung zu stellen. Trotz aller Kritik an den Gutachterausschüssen darf nicht übersehen werden, dass dieses System führend in ganz Europa ist, um eine von unterschiedlichem Kenntnisstand unbeeinflusste Transparenz zu gewährleisten.80 6.3.2 Depreciated Replacement Cost Approach (DRC-Approach) Ob dieses Konzept einen Wertbegriff oder ein Wertermittlungsverfahren darstellt, ist in England noch strittig. Jedoch ist die Definition im Red Book vorhanden und entspricht etwa dem deutschen Sachwert. Das Verfahren findet vor allem bei Bewertungen für Bilanzierungs- und steuerliche Zwecke Anwendung.81 Es wird nur bei hochspezialisierten Immobilien, so genannten „Specialised Properties“, angewendet, für die es aufgrund ihrer besonderen Eigenschaften und geringen Transaktionshäufigkeiten keinen Vermietungsmarkt sowie keinen Markt unter Eigennutzern gibt. Dies sind beispielsweise Kirchen, Krankenhäuser, Schulen, Ölraffinerien usw. Die wenigen verfügbaren Vergleichspreise sind meist durch die individuellen Nutzungsvorstellungen der Erwerber geprägt, da solche Immobilien nur selten in ihrer ursprünglichen Nutzung verbleiben. Ferner dient das Verfahren als Basis für Brandversicherungen. Der Wert des Grundstücks berechnet sich hierbei folgendermaßen: Bodenwert + Kosten für Neuerrichtung des Gebäudes = Grundstückswert Der Bodenwert wird in der Regel mittels der Comparitive Method oder des Residualwertverfahrens berechnet.82 Die Kosten für die Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes sind dabei um Abschläge zu reduzieren, die das Alter, den Bauzustand und Wertminderungen berücksichtigen, die daraus resultieren, dass die bestehenden Gebäude geänderten funktionalen Anforderungen nicht mehr gerecht werden.83 Das englische Verfahren kennt neben der Bemessung des Wertes der Baukosten eines Gebäudes bei exakter Wiederherstellung noch einen zweiten Ermittlungsweg. Da es keinen Sinn macht, die Wiederherstellungskosten von Gebäuden mit veralteter Bauweise und veralteten Baumaterialien zu berechnen, wird bei dieser sog. contractors Method auch von den Baukosten für ein neues, 79 Vgl. Adair, A./Downie, M. L./McGreal, S. (1996), S. 139 ff. 80 Vgl. Vogel, R. R. (2000), S. 203 f. 81 Vgl. Thomas, M/Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 441 f. 82 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 181 83 Vgl. Leopoldsberger, G./Thomas, M./Naubereit, P. (2008), S. 518 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1023 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1023 modernes Gebäude ausgegangen, das zwar in Funktion, aber nicht in seiner Bauausführung dem zu bewertenden Objekt entspricht.84 Hinsichtlich der methodischen Vorgehensweise haben das deutsche und das britische Sachwertverfahren viele Gemeinsamkeiten. Grundlage bilden jeweils die Normalherstellungskosten, die anhand von Erfahrungswerten geschätzt werden. Es bestehen jedoch hinsichtlich des Anwendungsbereiches und der Anwendungshäufigkeit deutliche Unterschiede. Der britische Gutachter greift nur in Ausnahmefällen auf den Cost Approach zurück, da der Sachwert nicht als der Marktwert des Grundstücks angesehen wird. Das hängt damit zusammen, dass seine Ermittlung nicht auf marktbezogenen Daten basiert. In Deutschland hingegen wird das Sachwertverfahren sehr häufig angewendet, besonders bei der Bewertung von Grundstücken, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht.85 Es ist im § 7 WertV ausdrücklich als zulässiges Wertermittlungsverfahren genannt. Im Gegensatz zu England, wo der Bodenwert auch mittels Residualwertmethode ermittelt werden kann, ist in Deutschland gemäß § 16 ImmoWertV10 der Bodenwert grundsätzlich nach der Vergleichswertmethode gem. § 15 ImmoWertV10 zu berechnen86. Da es in England keine Gutachterausschüsse gibt, werden keine Bodenrichtwerte zur Ermittlung herangezogen, sondern, soweit vorhanden, statistische Marktdaten der Verbände verwendet. Sowohl in Deutschland als auch in Großbritannien besteht die Möglichkeit, die Kosten für die baulichen Anlagen um Abschreibungen wegen Alters und wegen Baumängeln bzw. Bauschäden zu reduzieren. Im Gegensatz zur britischen Bewertungspraxis ist die Unterstellung eines funktional gleichwertigen „Simple Substitute Building“ in Deutschland nicht möglich. Ebenso verhält es sich mit Abschreibungen für Wertminderungen aufgrund geänderter funktionaler Anforderungen an die Immobilie, wie sie die Vorschriften der RICS vorsehen. In Deutschland können dagegen mittels Zu- oder Abschlägen sonstige wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden. 6.3.3 Investment Method 6.3.3.1 Grundlagen Die Investment Method dient in erster Linie der Berechnung von Renditeimmobilien. Sie ist vergleichbar mit dem deutschen Ertragswertverfahren. Zu unterscheiden ist die Investment Method im Wesentlichen vom deutschen Ertragswertverfahren bei der Behandlung von Grund und Boden sowie Gebäude als Einheit, beim Ansatz einer ewigen Rente auf Basis eines Opportunitätszinssatzes und bei der Abbildung von Vertragsmieten. Der Investment Value – also der Wert einer Immobilieninvestition – bestimmt sich auf der Basis des Kapitalwertes der zukünftigen Einzahlungsüberschüsse. Daher findet dieses Verfahren häufig Anwendung bei der Bewertung von Immobilien, bei denen die Trennung von Eigentum und Besitz zu Erträgen – z. B. in Form von Mieten – führt. Um den Investment Value berechnen zu können, bedarf es daher der Kenntnis der Nettoerträge (Mieteinnahmen abzüglich anfallenden Kosten beim Vermieter) und der Anwendung eines angemessenen Kapitalisierungsfaktors,87 der auf Basis einer bestimmten Rendite – Kapitalisierungszins – bestimmt werden kann. Dabei ist nicht nur die Miethöhe, sondern auch die zeitliche Verteilung der 84 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 175 f. 85 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 443 86 Vgl. Kapitel IX 3.1 zum Vergleichswert 87 Vgl. Schulz-Wulkow, C. (2003), S. 89 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1024 1024 IX. Immobilienbewertung Zahlungen zu beachten. Bei konstanten Netto-Mieteinnahmen ü (Brutto-Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten) und unbegrenzter Laufzeit: Bei jährlich nachschüssigen Nettomieteinnahmen ü in gleicher Höhe, die nur über einen gewissen Zeitraum erfolgen: Bei ständig variierenden Mieteinnahmen bzw. komplexen Zahlungsströmen ist die Anwendung der DCF-Methode zu empfehlen, da diese jede Periode separat betrachtet. Die Ermittlung eines angemessenen Kalkulationszinsfußes für die Kapitalisierung der Nettoerträge kann auf Basis einer Analyse der Renditen erfolgen, die bei vergleichbaren Transaktionen in der näheren Vergangenheit erzielt wurden. Dieser abgeleitete Zinssatz wird als „All Risk Yield“ (ARY) bezeichnet. Dieser setzt sich aus einer Basisrendite als Ergebnis der Renditenanalyse und der Erfahrung des Gutachters zuzüglich Risikozuschläge zusammen. Die Risikozuschläge werden subjektiv vom Gutachter bestimmt. Sie betragen in der Regel zwischen 0,25 % und 2 %. Der ARY drückt also das Wertzuwachspotential einer Immobilie aus. Ist der Kalkulationszinsfuß gefunden, so kann der Rentenbarwertfaktor („year’s purchase“) abgeleitet werden, der bei Vorliegen einer ewigen Rente dem Kehrwert des ermittelten ARY entspricht.88 Der ARY lässt sich finanzmathematisch in folgende Bestandteile aufspalten: • Opportunitätskosten des Investors (Verzinsung von langfristigen, risikoarmen Anlagen z. B. Staatsanleihen), • Aufschlag für das Immobilieninvestitionsrisiko, z. B. Mietausfallrisiko, im Vergleich zu einer sicheren Wertpapieranlage, • Abschlag aufgrund Mietwertsteigerung durch Staffelmieten oder Indexierung, während bei Alternativanlagen kein Inflationsausgleich stattfindet. 88 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 57 f. Abb. IX 39: Kapitalisierung Rentenbarwertfaktor auf ewig Abb. IX 40: Kapitalisierung mit Rentenbarwertfaktor über eine bestimmte Laufzeit Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1025 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1025 Neben dem ARY gibt es noch weitere Yields, wie beispielsweise der „initial yield“, der die statische Anfangsrendite beziffert, und der „current yield“, der die aktuelle Rendite widerspiegelt. Jedoch soll an dieser Stelle nicht näher darauf eingegangen werden. In den nachfolgenden Abschnitten werden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Investment Value erläutert. Sie unterscheiden sich hauptsächlich in der Höhe von Markt- und Vertragsmiete und der Laufzeit der Mietzahlungen. 6.3.3.2 Wertermittlung von zur Marktmiete vermieteten Objekten Diese Grundform – Vertragsmiete (current-rent) = Marktmiete (rental value) – der Investment Method ist in ihrer Vorgehensweise die einfachste. Kennzeichnend für dieses Modell ist der Verzicht auf explizite Prognosen zukünftig erwarteter Mietwertsteigerungen.89 Es basiert auf einer Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen als ewige Rente mit dem ARY unter der Annahme einer jährlich nachschüssigen Mietzahlung. Die Nettomieteinnahmen bzw. der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Bruttomieteinnahmen bzw. dem Jahresrohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Üblicherweise werden in Großbritannien alle Betriebs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter übertragen. Somit verbleiben als nicht umlagefähige Betriebskosten lediglich die Verwaltungskosten beim Vermieter. Voraussetzung ist, dass regelmäßige Mietanpassungen vertraglich vereinbart sind. Damit werden die Mietentgelte dauerhaft auf dem Marktniveau gehalten. Ferner sind Erwartungen des Bewerters hinsichtlich Mietwertsteigerungen implizit im ARY enthalten. Jahresreinertrag x Vervielfältiger (Year’s Purchase) = Kapitalwert (capital value) Der Vervielfältiger für die ewige Rente ergibt sich als reziproker Wert der an vergleichbare Markttransaktionen angelehnten Rendite (ARY). Um eine aus der Sicht des Investors reine Nettorendite zu erhalten, wird der Kapitalwert noch um die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage gekürzt. Beispiel: Für eine Büroimmobilie (2.200 m2) wurde vor kurzem ein „full repairing and insuring“ Mietvertrag über eine Gesamtlaufzeit von 25 Jahren mit regelmäßigen Mietanpassungen im Abstand von 5 Jahren 89 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 76 Abb. IX 41: Investment Method (rack-rented properties) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1026 1026 IX. Immobilienbewertung vereinbart. Bis auf die Verwaltungskosten in Höhe von 3 % des Jahresrohertrages sind alle Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten vom Mieter zu tragen. Die vereinbarte Miete beträgt 30 €/ m2/ Monat. Der All Risk Yield für vergleichbare Immobilien liegt bei 5 %. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 7,5 % des Kaufpreises. In der Realität entsprechen die gegenwärtig zu erzielenden Mieterträge jedoch nur selten der Marktmiete zum Bewertungsstichtag. Dies führt zu den so genannten „Two-Income-Models“, die zum einen die Vertragsmiete bis zur Vertragserneuerung bzw. der Anpassung an die aktuelle Marktmiete und zum anderen die antizipierte Miete für den anschließenden Zeitraum berücksichtigen. In der ersten Phase bis zur Vertragsänderung, wobei stets von einer Staffelmiete oder einem indexierten Mietvertrag ausgegangen wird, kann die Vertragsmiete entweder unter der aktuellen Marktmiete (underrented-properties) oder über der aktuellen Marktmiete liegen (overrented-properties).90 6.3.3.3 Wertermittlung von vermieteten Objekten unter der Marktmiete Bei den underrented properties liegt die Vertragsmiete am Bewertungsstichtag unter der Marktmiete. Gründe hierfür können beispielsweise inflationäre Entwicklungen oder zwischenzeitliche Mietwertsteigerungen sein.91 In Großbritannien werden bei der Bewertung zwei methodische 90 Vgl. ebenda, S. 79 f. 91 Vgl. Britton, W./Davies, K./Johnson, T. (1989), S. 127 f. Abb. IX 42: Berechnung Investment Method (rack-rented properties) Abb. IX 43: Investment Method (underrented properties), Term und Reversion Approach Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1027 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1027 Vorgehensweisen – die so genannten „Two Income Models“ – unterschieden und angewandt: a) die vertikale Aufspaltung der Einkommensströme in zwei Blöcke, die als „Term“ und „Reversion“ bezeichnet werden, b) die horizontale Aufspaltung der Einkommensströme in die Blöcke „hardcore“ und „top slice“. Werden beide Methoden angewandt, müssen sie zum gleichen Ergebnis führen. Term and Reversion Approach: Bei dieser Methode macht der britische Gutachter einen deutlichen Unterschied zwischen dem Reinertrag über die Restlaufzeit des Mietvertrages – Term – und dem Reinertrag nach Ablauf des Mietvertrages – Reversion. Beim Term wird die Vertragsmiete über die Restlaufzeit des Mietvertrages bzw. bis zu nächsten möglichen Mietanpassung kapitalisiert. Die Höhe der Mieten für den Zeitraum nach Vertragsende bestimmt sich aus dem zum Bewertungszeitpunkt geschätzten gegenwärtigen Mietwert (current rental value). Diese Marktmiete wird dann als ewige Rente mit dem ARY auf den Zeitpunkt der Mietanpassung kapitalisiert und der so ermittelte Kapitalwert der Reversion anschließend um die Dauer des Terms diskontiert.92 Bei der Vervielfältigung des Jahresreinertrages des Term wird teilweise in der Praxis ein Zinssatz angewendet, der aufgrund der größeren Sicherheit des „term income“ um 0,5 %-l % niedriger ist als der ARY. Die Summe der Barwerte aus Term und Reversion ergibt schließlich den Investment Value. 92 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 80 f. Abb. IX 44: Berechnung Investment Method (underrented properties), Term and Reversion Approach Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1028 1028 IX. Immobilienbewertung Beispiel: Für eine Büroimmobilie (2.200 m2) wurde von kurzem ein „full repairing and insuring“ Mietvertrag über eine Gesamtlaufzeit von 25 Jahren mit regelmäßigen Mietanpassungen im Abstand von 5 Jahren vereinbart. Bis auf die Verwaltungskosten in Höhe von 3,0 % des Jahresrohertrages sind alle Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten vom Mieter zu tragen. Die vereinbarte Miete beträgt gemäß Mietvertrag 30,00 €/m2/Monat. Der aktuelle Mietwert für vergleichbare Büroimmobilien liegt bei 40 €/m2/Monat. Die Restlaufzeit des Mietvertrages beträgt 5 Jahre. Der All Risk Yield für vergleichbare Immobilien liegt bei 5,00 %. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 7,5 % des Kaufpreises. Hardcore-Method: Bei dieser Methode wird unterschieden zwischen den gegenwärtigen Mieteinnahmen, dem Hardcore, die den Kern ausmachen, und der Erhöhung nach Ablauf des Mietvertrages, dem Top Slice. Die Erhöhung ergibt sich aus der Differenz zwischen der Marktmiete abzüglich der Vertragsmiete. Sowohl der Hardcore als auch der Top Slice werden als in der Zukunft andauernder Zahlungsstrom interpretiert und daher beide als ewige Rente kapitalisiert. Der Top Slice wird zusätzlich über die Vertragslaufzeit bzw. Zeitraum bis zu nächsten Mietanpassung auf den Bewertungsstichtag abgezinst.93 Problematisch bei dieser Methode ist die Wahl der Diskontierungssätze. Meist wird der „marginal yield“, der auf den Top Slice angewendet wird, höher angesetzt als der „core yield“, der auf den Hardcore angewendet wird, um die Unsicherheit der Mieterhöhungen zu berücksichtigen. Diese Schwierigkeit kann durch die Verwendung eines einheitlichen Zinssatzes – ARY – umgangen werden. In diesem Fall ist der Investment Value bei Anwendung der Hardcore-Methode und der Term-Reversion-Methode betragsmäßig gleich. Beispiel: Für eine Büroimmobilie (2.200 m2) wurde von kurzem ein „füll repairing and insuring“ Mietvertrag über eine Gesamtlaufzeit von 25 Jahren mit regelmäßigen Mietanpassungen im Abstand von 5 Jahren vereinbart. Bis auf die Verwaltungskosten in Höhe von 3,0 % des Jahresrohertrages sind alle Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten vom Mieter zu tragen. Die vereinbarte Miete beträgt gemäß Mietvertrag 30,00 €/m2/Monat. Der aktuelle Mietwert für vergleichbare Büroimmobilien liegt bei 40 €/m2/Monat. Die Restlaufzeit des Mietvertrages beträgt 5 Jahre. Der All Risk Yield für vergleichbare Immobilien liegt bei 5,00 %. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 7,5 % des Kaufpreises. 93 Vgl. Thomas, M. (1995b), S. 83 Abb. IX 45: Investment Method (underrented properties), Hardcore-Method Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1029 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1029 6.3.3.4 Marktmiete von über Marktmiete vermieteten Objekten Anfang der 1990er Jahre trat insbesondere auf dem Büroimmobilienmarkt im Großraum London die Situation auf, dass die Vertragsmiete über dem aktuellen am Markt zu erzielenden Mieten lag. Die Immobilien gelten dann als „overrented“. Dieselbe Marktsituation gibt es mittlerweile auch an zahlreichen deutschen Standorten, insofern gehört der Begriff der marktüblich erzielbaren Mieten aus § 18 ImmoWertV10 einer anderen Wirtschaftsära mit weniger ausgeprägten zyklischen Schwankungen und weniger inflationärem Umfeld an. Über Marktmiete vermietete Immobilien sind normalerweise in Märkten anzutreffen, deren Mietniveau gefallen ist. Auslöser für diese Situation ist in der Regel ein Flächenüberangebot bzw. ein so genannter „Mietermarkt“. In solch einer Marktsituation sollte der Sachverständige besonderes Augenmerk auf die Bonität der Mieter, evtl. höhere Vermarktungskosten bzw. Leerstand am Ende der Vertragslaufzeit, Vertragsdauer bzw. Dauer bis zur nächsten Mietanpassung haben und es muss analysiert werden, ob der über Marktmiete liegende Mietanteil überhaupt durch den Mieter erwirtschaftet werden kann.94 94 Vgl. White, D. et al. (1999), S. 102 f. Abb. IX 46: Berechnung Investment Method (underrented properties), Hardcore-Method Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1030 1030 IX. Immobilienbewertung Beim Absinken der Marktmieten unter die vertraglich vereinbarte Miete bleibt die grundsätzliche Methode der Term and Reversion und Hardcore Method zwar erhalten, aber die Anordnung der kalkulatorischen Blöcke bzw. Schichten sowie die Höhe des ARY ändern sich.95 Term and Reversion Approach: Die Kapitalwerte werden auch hier für jeden Block getrennt berechnet und addiert. Aufgrund des erhöhten Risikos bezüglich des Ausfalls der deutlich über Marktmiete liegenden Vertragsmiete wird für den Term ein – in Abhängigkeit der Bonität des Mieters – erhöhter ARY angenommen, da das erhöhte Risiko aber nur in dem über Marktmiete liegenden Teil des ARY steckt, wird mit einem niedrigerem Risikoaufschlag als beim TopSlice über die Vertragslaufzeit kapitalisiert. Die Reversion wird durch Kapitalisierung der zum Bewertungsstichtag angenommenen Marktmiete mit dem aus dem entsprechenden Teilmarkt abgeleiteten ARY als ewige Rente auf den Zeitpunkt der Mietanpassung bestimmt und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Allerdings ist eine Bewertungskalkulation nach dem Term-Reversion-Modell für eine über Marktmiete vermietete Immobilie ungeeignet. Das hängt damit zusammen, dass dem gesamten Mieteinkommen der Vertragslaufzeit, das bereits über der Marktmiete liegt, durch die Wahl der Rendite zusätzliches Wachstum unterstellt wird. Der Vollständigkeit halber soll die Berechnung nach dem Term-Reversion-Modell hier trotzdem kurz erläutert werden. Beispiel: Für ein Bürogebäude mit 2.200 m2 vermietbarer Fläche wurde ein „füll repairing and insuring lease“ mit einer Mietanpassung („upwards only“) im Abstand von 5 Jahren vereinbart. Die Verwaltungskosten in Höhe von 3,00 % des Jahresrohertrages trägt der Vermieter. Die Mietvertragsrestlaufzeit beträgt 5 Jahre. Die Vertragsmiete liegt mit 45 €/m2/Monat um 10 €/m2/Monat über der Marktmiete in Höhe von 35 €/m2/ Monat. Der ARY für vergleichbare Immobilien beträgt 5,00 %. Der Mieter hat eine gute Bonität. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 7,5 % des Kaufpreises. Hardcore-Method: In der britischen Praxis wird bei dem Fall, dass die Vertragsmiete über der Marktmiete liegt, die Hardcore-Methode für die Wertermittlung angewendet. Bei dieser Variante wird der Hardcore im Gegensatz zur Ermittlung von „underrented properlies“ aus der zum Stichtag ermittelten Marktmiete berechnet. Der Hardcore wird dabei durch die ewige Vervielfältigung der Marktmiete auf Basis des ARY als ewige Rente bestimmt. 95 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 431 Abb. IX 47: Investment Method (overrented properties), Term and Reversion Approach Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1031 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1031 Der Top Slice ergibt sich aus der Differenz zwischen der Vertragsmiete abzüglich der Marktmiete. Er wird über die Restlaufzeit des Mietvertrages abgezinst. Aufgrund des Risikos der Zahlungsunfähigkeit des Mieters wird bei der Diskontierung der Einkommensströme des Top Slice ein höherer Kalkulationszinsfuß verwendet.96 Beispiel: Für ein Bürogebäude mit 2.200 m2 vermietbarer Fläche wurde ein „füll repairing and insuring lease“ mit einer Mietanpassung („upwards only“) im Abstand von 5 Jahren vereinbart. Die Verwaltungskosten in Höhe von 3,00 % des Jahresrohertrages trägt der Vermieter. Die Mietvertragsrestlaufzeit beträgt 5 Jahre. Die Vertragsmiete liegt mit 45 €/m2/Monat um 10 €/m2/Monat über der Marktmiete in Höhe von 35 €/m2/Monat. Der ARY für vergleichbare Immobilien beträgt 5,00 %. Der Mieter hat eine gute Bonität. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 7,5 % des Kaufpreises. 96 Vgl. Crosby, N./Goodchild, R. (1992), S. 68–76 Abb. IX 48: Berechnung Investment Method (overrented properties), Term and Reversion Approach Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1032 1032 IX. Immobilienbewertung Abb. IX 49: Investment Method (overrented properties), Hardcore-Method Abb. IX 50: Berechnung Investment Method (overrented properties), Hardcore-Method Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1033 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1033 6.3.3.5 Gegenüberstellung – Deutsches Ertragswertverfahren/Investment Method Hinsichtlich ihres Anwendungsbereiches stimmen das deutsche Ertragswertverfahren und die Investment Method weitgehend überein. Sie kommen bei der Bewertung von bebauten Grundstücken in Betracht, die vorwiegend der Ertragserzielung dienen. Die Verfahren unterschieden sich vor allem in der methodischen Vorgehens weise:97 Charakteristisch für das deutsche Ertragswertverfahren ist die getrennte Bewertung von Boden und Gebäuden. Ganz im Gegensatz dazu betrachtet der britische Gutachter bei der Investment Method Boden und Gebäude als Einheit.98 In Großbritannien wird bei der Ermittlung des Jahresrohertrages nicht nur die Markt-, sondern auch die Vertragsmiete berücksichtigt. Um zum Reinertrag zu gelangen, müssen meist nur noch die Verwaltungskosten als nicht auf den Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, da dort durch so genannte „full repairing and insuring leases“ Betriebs- und Instandhaltungskosten bereits vom Mieter getragen werden. Das Mietausfallrisiko wird hier im ARY oder durch eine Mietausfallperiode berücksichtigt. Entgegen dessen schreibt § 17 (1) ImmoWertV10 besonders die marktüblich erzielbaren Erträge bei der Ermittlung des Jahresrohertrages vor. In der Regel wird die Marktmiete als nachhaltig erzielbarer 97 Vgl. Thomas, M. (1995b), S. 88 f. 98 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (1991), S. 725 Abb. IX 51: Vergleich: Deutsches Ertragswertverfahren – Investment Method Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1034 1034 IX. Immobilienbewertung Rohertrag angesetzt. Liegt die Vertragsmiete über oder unter der Marktmiete, so wird die Differenz in den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen berücksichtigt. Gemäß §§ 18,19 ImmoWertV10 sind dann noch die Bewirtschaftungskosten – wie Mietausfallwagnis und Instandhaltungskosten – und die nicht umlegbaren Betriebs- und Verwaltungskosten vom Rohertrag abzuziehen.99 Im Gegensatz zu den britischen Verfahren, die den Ertragswert direkt aus der Kapitalisierung der Nettoerträge als ewige Rente ermitteln, wird nach dem deutschen Verfahren – aufgrund der Trennung von Boden- und Gebäudebewertung – zunächst der Bodenverzinsungsbetrag (= Bodenwert x Liegenschaftszins) abgezogen, um zum Reinertragsanteil der baulichen Anlagen zu gelangen. Der Liegenschaftszins weist dabei aufgrund seiner Definition gemäß § 14 (3) ImmoWertV10 Ähnlichkeit mit dem ARY auf. Anders als in Großbritannien muss u. a. die Restnutzungsdauer (RND) der Gebäude Berücksichtigung finden.100 Durch Kapitalisierung des Gebäudereinertrages mit einem Vervielfältiger – abhängig vom Liegenschaftszins und der RND der Gebäude – ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlagen. Sowohl in Großbritannien als auch in Deutschland kann der Ertragswert der baulichen Anlagen um Zu- oder Abschläge korrigiert werden. Gebäudealter und -zustand werden beim deutschen Ertragswertverfahren in der Länge der RND, bei der Investment Method in der Anpassung des Diskontierungszinsfußes erfasst. Bei einer RND von über 50 Jahren nähern sich das deutsche und das britische Verfahren einander an, da die Trennung von Boden- und Gebäudebewertung dann nicht mehr ins Gewicht fällt. Die beiden Verfahren berechnen sich demnach folgendermaßen: 6.3.4 Profit Method Die Profits Method wird normalerweise benutzt für Objektarten, die keinen oder einen sehr beschränkten Markt haben, aber ein Gewinn schaffen können. Aufgrund fehlender vergleichbarer Transaktionen oder unzureichender Markttransparenz ist es bei diesen Objekten nicht möglich, den Mietwert und somit auch den Kapitalwert über entsprechende Vergleichswerte zu bestimmen, insbesondere wenn es sich dabei um eine Spezialimmobilie oder ein Objekt mit Standortmonopol handelt. Bei solchen Immobilien handelt es sich u. a. um Hotels, besonders die mit Sondercharakter wie z. B. ein Schlosshotel, Freizeitobjekte (Ferienpark, Sportzentrum, Erlebnisbad usw.) und Spezialimmobilien wie Kiesgruben und Bergbauobjekte.101 Wie andere Bewertungsmethoden versucht dieses Verfahren ein finanzielles Modell auf Basis der indirekten Gewinn-Methode aufzubauen. Über den nachhaltigen Bruttoumsatz des im Bewertungsobjekt untergebrachten Gewerbebetriebs wird der mögliche Mietwert errechnet. Von diesem Bruttoumsatz werden alle anfallenden Bewirtschaftungskosten (Wareneinsatz, Löhne, Energie, Versicherungen etc.), ohne die dabei tatsächlich gezahlte Miete sowie die kapitalmarktübliche Verzinsung des vom Mieter in dem Gewerbebetrieb eingesetzten Kapitals zu berücksichtigen, abgezogen. Diese Differenz wird als „divisible balance“ bezeichnet. Hiervon wird ein branchen- üblicher Unternehmergewinn in Abzug gebracht. Der verbleibende Betrag stellt die Miete dar, die ein Betreiber aus seiner Unternehmensertragskraft tragen könnte. Dieser Mietnäherungswert wird bei der Profits Method durch Kapitalisierung zu einer die Objektart, die Standortqualität, das potentielle Mietwachstum und Mietausfallwagnis abbildenden Rendite in einen Kapitalwert für das Bewertungsobjekt umgewandelt. 99 Vgl. Scarrett, D. (1991), S. 78 100 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (1991), S. 724 ff. 101 Vgl. White, D. et al. (2003), S. 135 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1035 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1035 Um die notwendigen Berechnungen durchzuführen, werden detaillierte Unterlagen des Rechnungswesens und der Controlling-Abteilung des jeweiligen Betriebes über mindestens 3 Jahre benötigt. Dies erlaubt die Identifizierung möglicher Trends des Betriebes (steigender oder fallender Umsatz oder Kosten). Die Qualität des Managements ist ein sehr wichtiger Faktor. Allerdings beinhaltet der Auftrag nur das jeweilige Objekt zu bewerten. Es müssen möglicherweise Anpassungen vorgenommen werden, um die Ergebnisse eines sehr guten oder sehr schlechten Managements zu einem vernünftigen Mittelwert zu bringen. Auch andere Effekte des Managements müssen ausgeglichen werden, z. B. wird ein Tenniszentrum unter der Leitung eines bekannten Sportlers einen wesentlich höheren Umsatz erwirtschaften. Dies hat jedoch nicht direkt mit der Immobilie zu tun. Dieser besondere Gewinn sollte vom Betriebsergebnis abgezogen werden. 1. Prognose des Bruttobetriebsgewinns Geschätzte Bruttoeinnahmen – Warenbezugskosten € 1.000.000 – € 200.000 = € 800.000 2. Schätzung des verteilungsfähigen Gewinns Bruttobetriebsgewinn – laufende Betriebskosten (ohne Miete) € 800.000 – € 400.000 = € 400.000 3. Bestimmung des Unternehmeranteils (Opportunitätskosten) Unternehmerlohn + Eigenkapitalzinsen € 200.000 + € 50.000 = € 250.000 4. Nettobetriebsergebnis als verfügbare Miete = Verteilungsfähiger Gewinn – Unternehmeranteil € 400.000 – € 250.000 = € 150.000 5. Kapitalwert = € 1.500.000 Verfügbare Miete x Kapitalisierungsfaktor € 150.000 x 10 (ewiger Rentenbarwertfaktor bei 10 %) Der oben beschriebene statische Ansatz wird oftmals durch dynamische Rechenmodelle (DCF- Analysen) ersetzt, die zugrunde gelegten Prinzipien bleiben jedoch identisch. Mit der Vorgehensweise sich nicht mehr auf Mieten bzw. Pachten oder in anderer Weise direkt auf die Immobilie zu beziehen, sondern auf die Erträge abzustellen, die von wirtschaftenden Subjekten mit Hilfe der Immobilie erzielt werden, verlässt die Profits Method eigentlich den Bereich der Immobilienbewertung. Sie ist ein vereinfachtes Unternehmensbewertungsverfahren, das die Immobilienwerte durch einen fiktiven Anteil der Immobilienerträge an den Unternehmenserträgen errechnet. Der in Form des ewigen Vervielfältigers verwendete Kapitalisierungszinssatz spiegelt die Standortqualität, das potentielle Mietwachstum, das Mietausfallwagnis und die objektspezifische Marktrendite ab. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1036 1036 IX. Immobilienbewertung Abb. IX 52: Berechnung Profit Method Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1037 X. Immobilienmarkt und Ausbildung 1 Die Notwendigkeit immobilien spezifischer Aus und Weiterbildung Die Immobilie war bis in die 1990er Jahre hinein kein „Erkenntnisobjekt“ der Betriebswirtschaftslehre und damit einhergehend war das Fach Immobilienwirtschaft bzw. Immobilienbetriebslehre auch kein akademisch etabliertes Studienfach an den deutschen Hochschulen. Das änderte sich Anfang der 1990er Jahre als immer mehr die ökonomische Dimension der Immobilien gegenüber der bautechnischen und architektonischen Dimension an Bedeutung gewonnen hat. War das Fach bis dahin durch die Ingenieure und Architekten dominiert (selbst das deutsche System der Immobilienbewertung wurde in den 1970er Jahren von Ingenieuren entwickelt und eingeführt), so zeigte sich sehr bald, dass die Immobilie kein „risikoloses“ Wirtschaftsgut ist, sondern den gleichen ökonomischen „Gesetzen“ unterliegt wie andere Wirtschaftsgüter auch, wenngleich die Unterschiede sehr gravierend sind. Mit der Notwendigkeit einer Shareholder- bzw. wertorientierten Unternehmensführung waren gerade die börsennotierten Non-Property Companies gezwungen, jeden Vermögenswert auf seinen Wertbeitrag zu überprüfen. Machte der Immobilienbestand bei manchen Unternehmungen über 20 % der Bilanzsumme aus, so erklärt sich, warum gerade diese Unternehmungen den Wertschöpfungsprozess und das Management ihres Immobilienbestandes nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten näher betrachteten. Diese Entwicklung führte zu neuen Managementansätzen, die als Corporate Real Estate Management/Facility Management (CREM/FM) bezeichnet wurden. Ein Blick in den angelsächsischen Raum zeigte, dass Unternehmen in den USA oder Großbritannien in dieser Hinsicht bereits viel weiter waren. Gerade das Facility Management war ein „Treiber“ dieses Entwicklungsprozesses. Dies zeigte sich auch an der Gründung der beiden Verbände: GEFMA e.V. – German Facility Management Association (1989) und IFMA – International Facility Management Association (1996). Der Facility Manager ist der Generalist, der von Beginn der Wertschöpfungskette bis zu deren Ende die Immobilien begleitet. Dabei sind betriebswirtschaftliche Fragen neben den technischen von zentraler Bedeutung, insbesondere die Kostenrechnung, die Investitionsrechnung und die kaufmännische Verwaltung sind wichtige Elemente des Facility Managements. Mit Beginn der 2000er Jahre wurde der betriebswirtschaftliche Fächerkanon um die Themen Immobilienfinanzierung, Kapitalmarktinstrumente und die marktgerechte Immobilienbewertung erweitert. Viele betriebswirtschaftliche Modelle, Methoden und Techniken wurden auf die Immobilienwirtschaft übertragen, was letztlich auch zu einer Akademisierung des Fachs geführt hat. Heute haben gibt es fast 120 Studiengänge an Hochschulen, die immobilienbezogene Lehrinhalte vermitteln. Dafür besteht in Deutschland für die Immobilienbranche ein breit gefächertes Aus- und Weiterbildungsangebot: Im nicht-akademischen Bereich zählen hierzu der hochwertige Immobilienkaufmann/ -kauffrau (IHK) und der Immobilienfachwirt (IHK) sowie die Weiterbildungsakademien, die ein berufsbegleitendes Kontaktstudium zum (Diplom-)Immobilienökonom anbieten. Im akademischen Bereich gibt es seit 2009 die Bachelor- und Masterstudiengänge an den Hochschulen. Für die be- 1 Die Notwendigkeit immobilien spezifischer Aus- und Weiterbildung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.