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2 Das Grundbuch in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 103 - 119

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_103

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 54 54 II. Rechtlicher Teil 1.4.2 Begriffsbedeutung und Abstufungen Das Eigentum bündelt unterschiedliche Rechte privat-rechtlicher als auch öffentlich-rechtlicher Natur als Basis des unmittelbaren Herrschaftsrechts. Der privat-rechtliche Teil entspricht dem dinglichen Recht. Das Eigentumsrecht ist das umfassendste, grundsätzlich unbeschränkte dingliche Recht, sowohl in tatsächlicher (benutzen und verbrauchen) als auch in rechtlicher Hinsicht (belasten und veräußern). dingliches Recht Aus dem dinglichen Recht können bestimmte Teile in Form von beschränkt dinglichen Rechten abgespalten oder übertragen werden. Diese Rechte (Dienstbarkeiten, Reallast, Grundpfandrechte, Erbbaurecht, Pfandrecht) sind auf bestimmte Bereiche des Herrschaftsrechts beschränkt. Die Beschränkung bedeutet für das Eigentumsrecht keinen Qualitätsverlust, sondern einen Quantitätsverlust. Das Fehlen des abgespalteten Teils wirkt sich als Belastung des dinglichen Rechts aus. Durch diese Belastung kann der Eigentümer bestimmte Befugnisse nicht mehr ausüben, die ihm kraft seines Eigentums grundsätzlich zustehen. Ein dingliches Recht hat immer einen Bezug zu einer Sache (z. B. zu einem Grundstück) und ist somit vom Eigentumsrecht abhängig. 2 Das Grundbuch Das Eigentum an beweglichen Sachen wird nach §§ 929 ff. BGB grundsätzlich durch Einigung über den Eigentumsübergang und die Übergabe der Sache übertragen. Die in § 873 BGB geregelte Übertragung des Eigentums an Grundstücken entspricht ihrer Struktur nach dem Eigentumsübergang an beweglichen Sachen. Auch hier ist zunächst eine Einigung erforderlich, jedoch muss diese gemäß § 925 (1) BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider an der Eigentumsübertragung beteiligten Parteien vor einem Notar erklärt werden. Dieser Einigungsvorgang wird bei Grundstücksübertragungen „Auflassung“ genannt. Die für den Eigentumsübergang an beweglichen Sachen erforderliche Übergabe wird bei Grundstücksübertragungen durch die Eintragung der Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ersetzt (vgl. § 873 BGB). Die sachenrechtliche Grund- 2 Das Grundbuch benutzen privatrechtliche Herrschaftsrechte = unbeschränktes, dingliches Recht = unbelastetes Eigentum verbrauchen belasten veräußern Abb. II 6: Das dingliche Recht Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 55 2 Das Grundbuch 55 stücksübertragung ist demnach an eine bestimmte Form gebunden. Dies führt zur Erforderlichkeit eines formellen Grundbuchrechts. Allerdings erschöpft sich der Zweck des Grundbuchs nicht in der Abbildung von Eigentumsübergängen an Grundstücken. Über die Eintragung von Eigentümerwechseln hinaus sieht das Grundbuchrecht eine Vielzahl von eintragungspflichtigen Rechtsgeschäften bzw. Rechtsänderungen in Bezug auf das Grundstück vor. Gem. § 873 BGB bedarf jede Verfügung (Begründung, Aufhebung, Übertragung oder inhaltliche Änderung eines Rechts) über ein Grundstück oder ein dingliches Recht an einem Grundstück der Eintragung in das Grundbuch. Eine Ausnahme hiervon gilt für verbriefte Grundpfandrechte. Zwar bedarf auch die Begründung von Briefhypotheken und Briefgrundschulden der Eintragung in das Grundbuch. Die Übertragung dieser Briefrechte erfolgt jedoch lediglich durch Einigung und Briefübergabe. Der vom Grundbuchamt ausgestellte Hypothekenbrief kann deshalb als „Repräsentant der Grundbuchs“22 bezeichnet werden. Sinn und Zweck der Briefrechte ist die Erleichterung der Übertragbarkeit solcher verbrieften Sicherungsrechte im Rechtsverkehr, d. h. deren Verkehrsfähigkeit soll erleichtert werden. Das Grundbuch lässt sich somit als das Verzeichnis aller eintragungspflichtigen Rechtsverhältnisse in Bezug auf ein Grundstück definieren. Es hat die Aufgabe, dem Immobilienverkehr eine sichere Grundlage zu geben. Anhand des Grundbuchs ist die zweifelsfreie Zuordnung eines Grundstücks zu einer oder mehrerer natürlicher oder juristischer Personen möglich. Das Grundbuch bildet somit die aktuelle rechtliche Situation des Grundstücks ab und ist dazu bestimmt, klar und übersichtlich über den dinglichen Rechtszustand von Grundstücken Auskunft zu geben.23 Eine weitere wichtige Funktion des Grundbuchs ist dessen öffentlicher Glaube. Der Rechtsverkehr soll von der Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch ausgehen können, auch wenn diese mit der tatsächlichen Rechtslage nicht übereinstimmen. Gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht auch tatsächlich besteht und dem im Grundbuch eingetragenen Rechtsinhaber auch zusteht. Ferner gilt die gesetzliche Vermutung, dass ein im Grundbuch gelöschtes Recht ab dessen Löschung auch tatsächlich nicht mehr besteht. Zu berücksichtigen ist, dass gem. § 12 GBO nur derjenige ein Recht zur Einsichtnahme in das Grundbuch hat, der ein berechtigtes Interesse hieran darlegen kann. Ohne ein solches besonderes Interesse können nur dinglich am Grundstück Berechtigte und diejenigen, die mit Zustimmung des eingetragenen Eigentümers handeln, das Grundbuch einsehen. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn die Person, die in das Grundbuch Einsicht nehmen will, ein verständliches, nach der Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgen will. Es reicht aus, dass zur Überzeugung des Grundbuchamtes sachliche Gründe vorgetragen werden, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen. 2.1 Historische Entwicklung des Grundbuchs Das deutsche Grundbuchrecht war von Anfang an vom Prinzip der Publizität geprägt, d. h., alle Veränderungen in Bezug auf das Grundstück wurden öffentlich festgehalten. Aufgrund dieses Prinzips entstand bereits im Mittelalter ein umfangreiches Urkundensystem. Im 13. Jahrhundert 22 Vgl. Staudinger, J. (2008), S. 476 23 Vgl. Schmidt, F. (1997), S. 67 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 56 56 II. Rechtlicher Teil gab es in einigen Städten sog. Stadtbücher, in denen die Veränderungen der Grundstücke, die zum Stadtgebiet gehörten, festgehalten wurden. Im späten Mittelalter verdrängte das römische Recht das Urkundensystem und die Stadtbücher.24 Einige Städte, wie z. B. Hamburg und Lübeck behielten aber das System des Stadtbuchs bei.25 Die durch einen formlosen Vertrag mögliche Übertragung von Grundstücken im Einflussbereich des französischen Rechts stellte eine der wesentlichsten Veränderung dar. In der nachfolgenden Zeit des Partikularismus entwickelten sich drei verschiedene Systeme des Immobilienrechts. Das gemeine Recht neigte zur Formlosigkeit von Grundstücksübertragungen. Demgegenüber sah das sog. Transkriptions- und Inskriptionssystem nach französischem Vorbild für gewisse Vorgänge eine Verpflichtung zur Eintragung vor. Im darüber hinaus zu jener Zeit existierenden Hypotheken- und Pfandbuchsystem waren nur hypothekarische Belastungen einzutragen. 24 Vgl. Weirich, H.-A. (2006), Rn. 436 ff. 25 Vgl. Wagemann, S. K. (2001), S. 3 f. Abb. II 7: Historie des Grundbuches Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 57 2 Das Grundbuch 57 Erst im 19. Jahrhundert setzte sich das System der umfassenden Grundbucheintragung durch. Am 24.3.1897 führte die Reichs-Grundbuchordnung für alle deutschen Länder das bis heute geltende Grundbuchrecht ein.26 Der Grundbuchordnung ging die Vereinheitlichung der deutschen Zivilgesetze voraus. Mit der Einführung des BGB und der Institutionalisierung des Grundbuchs, die in Preußen bereits 1872 durch die Grundbuchordnung und durch das Eigentumserwerbsgesetz verwirklicht wurde, waren die Grundsteine für die Einführung der Grundbuchordnung (GBO) gelegt. Die Grundbuchordnung trat am 1.1.1900 in Kraft. Seit der Wiedervereinigung gilt die Grundbuchordnung auch wieder in den neuen Bundesländern. Aufgrund der abweichenden Regelungen in der damaligen DDR wurden für die neuen Bundesländer einige abweichende Regelungen, wie z. B. für erbbaubelastete Grundstücke, getroffen. Durch § 126 GBO, eingefügt durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 20.12.1993, wurden die Bundesländer dazu ermächtigt, das Grundbuch in maschineller Form als automatisierte Datei (elektronisches Grundbuch) zu führen. Am 20. April 1998 beschloss die Landesregierung, in Baden-Württemberg das elektronische Grundbuch flächendeckend einzuführen. Spätestens mit Abschluss der Grundbuchamtsreform am 31.12.2017 sollen in Baden-Württemberg alle Grundbücher elektronisch erfasst sein. 2.2 Der öffentliche Glaube des Grundbuchs Wie bereits erwähnt wurde, ist das Grundbuch auch von materiellrechtlicher Relevanz. Das Sachenrecht setzt die Einrichtung des Grundbuchs als Wirksamkeitsvoraussetzung für viele materielle Rechtsänderungen an Grundstücken voraus.27 Das Grundbuch stellt den Bestand, Inhalt und Rang der eingetragenen Rechte (Eigentum und Grundstücksbelastungen) dar. Das Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs ist für den rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Grundstück oder eines Rechts an einem Grundstück gemäß § 892 BGB geschützt. Eintragungen im Grundbuch gelten als richtig und vollständig, es sei denn, ein Widerspruch gegen die Richtigkeit ist eingetragen (§ 899 BGB). Dies wird auch mit dem Begriff „materielles Publizitätsprinzip“ umschrieben.28 Nach dem Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gilt diejenige Person auch dann als Eigentümer des Grundstücks, wenn sie ihr Eigentum an dem Grundstück verloren hat. Konsequenz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ist die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs. Ein gutgläubiger Erwerber kann den positiven Rechtsschein des Grundbuchs beanspruchen, sodass ihm gegenüber der im Grundbuch Eingetragene als tatsächlicher Grundstückseigentümer gilt. Des Weiteren kann er darauf vertrauen, dass ein eingetragenes Recht an einem Grundstück auch tatsächlich besteht. Der öffentliche Glaube hat allerdings auch die negative Vermutungswirkung, dass ein durch einen Löschungsvermerk gemäß § 46 (1) GBO oder eine Nichtmitübertragung gemäß § 46 (2) GBO gelöschtes Recht tatsächlich erloschen ist bzw. nicht mehr besteht. Jedoch nehmen nichtige und inhaltlich unzulässige Eintragungen sowie Angaben über die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks im Bestandsverzeichnis (z. B. Lage und Größe des Grundstücks, Bezeichnung der 26 Vgl. Maaß, E. (1996), S. 103 27 Vgl. Rombach, P. (2001), S. 570 28 Vgl. Stöber, K. (1998), S. 20 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 58 58 II. Rechtlicher Teil Bebauung) am öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht teil.29 Lediglich das Vertrauen in die Richtigkeit des Bestandes, Inhaltes, Ranges und der eingetragenen Rechte ist geschützt. Beispiel: Einer Bank stehen an einem Grundstück eine Hypothek und eine Grundschuld zu. Nachdem das mit der Hypothek gesicherte Darlehen getilgt wurde, bewilligt die Bank die Löschung der Hypothek. Das Grundbuchamt löscht jedoch versehentlich die Grundschuld. Wenn der Eigentümer des Grundstücks das Eigentum an diesem auf einen Dritten überträgt, erwirbt dieser das Grundstück grundsätzlich ohne die darauf tatsächlich noch lastende Grundschuld, sofern im Grundbuch in Bezug auf die Löschung der Grundschuld kein Widerspruch eingetragen ist und der Dritte nicht wusste, dass die Grundschuld zu Unrecht gelöscht wurde (vgl. § 892 BGB). Der Bank kann in diesem Fall jedoch ein Amtshaftungsanspruch gegen das Grundbuchamt zustehen. 2.3 Grundbuchprinzipien Aus der GBO ergeben sich einige Grundbuchprinzipien, die bei allen Grundbuchaktivitäten einzuhalten sind. Hierzu zählen: • Antragsprinzip nach § 13 GBO, • Bewilligungsprinzip nach §§ 19 und 20 GBO, • Voreintragungsprinzip nach § 39 GBO, • Formprinzip nach § 29 GBO, • Legalitätsprinzip. Gemäß dem in § 13 GBO normierten Antragsprinzip erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch nur dann, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wird oder ein behördliches Ersuchen gemäß § 38 GBO vorliegt.30 Der Antrag bestimmt, was im Grundbuch einzutragen ist. Das Grundbuchamt darf keine über den Antrag hinausgehenden Eintragungen vornehmen. Antragsberechtigt ist nur derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Ein Eintragungsantrag ist beim Grundbuchamt erst dann eingegangen, wenn eine zuständige und befugte Person den Antrag entgegennimmt. Mehrere gleichzeitig vorgelegte Anträge sind zum gleichen Zeitpunkt eingegangen, unabhängig davon in welcher Reihenfolge sie geöffnet oder registriert werden. Der Zeitpunkt des Eingangs eines Antrags ist auf diesem zu vermerken (Eingangsvermerk). Nach dem Bewilligungsprinzip des § 19 GBO darf eine Eintragung nur erfolgen, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, diese auch bewilligt (sogenanntes „formelles Konsensprinzip“). Das Grundbuchamt prüft dabei die Verfügungsbefugnis, Geschäftsfähigkeit und ggf. die ordnungsgemäße Vertretung des Bewilligenden. Der damit in Zusammenhang stehende Einigungsgrundsatz des § 20 GBO besagt, dass im Falle einer Auflassung eines Grundstückes oder der Bestellung oder Änderung des Inhaltes eines Rechts an einem Grundstück bzw. bei Übertragung eines Erbbaurechts, eine Einigung zwischen dem aus dem Grundbuch Ausscheidenden und dem Einzutragenden gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen ist. In diesen Fällen reicht die einseitige Bewilligung des Betroffenen nicht aus. Das in § 39 GBO geregelte Voreintragungsprinzip sieht vor, dass eine Eintragung nur dann erfolgt, wenn die Person, deren Recht betroffen ist, bereits als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist. Ausnahmen vom Voreintragungsprinzip gelten bei verbrieften Grundpfandrechten. Dies gilt aber 29 Vgl. Debes, H./Lindner-Figura, J. (1996), S. 44 30 Vgl. Müller, R. (1993), S. 206 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 59 2 Das Grundbuch 59 nur dann, wenn der Grundpfandrechtgläubiger im Besitz des Briefes ist und sein Gläubigerrecht gemäß § 1155 BGB durch entsprechende Abtretungserklärungen nachweisen kann. Für den Nachweis der Eintragungsunterlagen ist das in § 29 GBO geregelte Formprinzip maßgeblich. Eine Eintragung kann nur dann vorgenommen werden, wenn eine Eintragungsbewilligung oder die für eine Eintragung erforderliche Urkunde dem Grundbuchamt in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegt. Alle übrigen Eintragungsvoraussetzungen bedürfen, soweit sie nicht offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden. § 29 GBO gilt jedoch nicht für den Eintragungsantrag im Sinne von § 13 GBO. Dieser bedarf lediglich der Schriftform. Schließlich regelt das Legalitätsprinzip, dass eine Eintragung nur dann erfolgen soll, wenn das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren die Gesetzmäßigkeit der beantragten Eintragung geprüft hat. Das Grundbuchamt hat stets dafür Sorge zu tragen, dass das Grundbuch mit der tatsächlichen Rechtslage übereinstimmt.31 Aus diesem Grund sieht § 53 GBO die Möglichkeit der Eintragung eines Widerspruchs (sog. Amtswiderspruch) vor, durch den ein gutgläubiger Erwerb verhindert wird. 2.4 Aufbau und Inhalt des Grundbuchs Die Grundbücher werden bei den Amtsgerichten geführt, in Baden-Württemberg bei den Notariaten. Das Grundbuchamt führt die Bezeichnung des Amtsgerichts oder Notariats, zu dem es gehört. Die Grundbücher wurden früher in festen Bänden geführt. Erst durch die Verordnung des Bundesministers der Justiz vom 26.6.1961 ist die Führung des Grundbuchs in Bänden bzw. in Einzelheften mit herausnehmbaren Einlagebögen ermöglicht worden.32 Das Grundbuch im Sinne des BGB besteht aus Grundbuchblättern, die innerhalb eines Grundbuchbezirks fortlaufend nummeriert werden. Die Eintragungen im Grundbuch können handschriftlich oder maschinenschriftlich erfolgen. Mittlerweile wurde in den meisten Bundesländern die Umstellung auf das elektronische Grundbuch beschlossen. Die elektronische Erfassung ist aber teilweise noch nicht abgeschlossen. 31 Vgl. Weirich, H.-A. (2006), Rn. 443, S. 158 ff. 32 Vgl. Schmidt, W./Fröhlig, B. (1996), S. 39 Abb. II 8: Realfolium und Personalfolium Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 60 60 II. Rechtlicher Teil Durch die Einrichtung des elektronischen Grundbuchs wurde gem. § 133 Abs. 2 GBO auch den Notaren die Möglichkeit eröffnet, das Grundbuch über das Internet einzusehen. Nach § 3 (1) S. 2 GBO ist für jedes Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt anzulegen. Dieses Prinzip wird in der Fachsprache als Realfolium bezeichnet. Daneben kann nach § 4 GBO das Grundbuch auch als Personalfolium, d. h. als eigentümerorientiertes Grundbuch geführt werden (Abb.  II 8). In diesem Fall können auf einem Grundbuchblatt mehrere Grundstücke desselben Eigentümers vermerkt sein. Hierdurch können beispielsweise mehrere, auch nicht benachbarte Flurstücke auf einem Grundbuchblatt eingetragen werden. Die eigentliche Funktion des Grundbuches wird vom Grundbuchblatt erfüllt. Das Grundbuchblatt weist sämtliche Eintragungen mit Datum und Unterschrift des für die Eintragung verantwortlichen Grundbuchbeamten auf. Ergänzend zum Grundbuch führt das Grundbuchamt sog. Grundakten, welche dieselbe Bezeichnung wie das dazugehörige Grundbuchblatt tragen. In den Grundakten werden folgende Unterlagen verwahrt: • alle Anträge und Urkunden, welche als Eintragungsunterlagen für Grundbucheintragungen erforderlich waren. • alle Eintragungsverfügungen, Zwischenverfügungen, Antragszurückweisungen und Kostenansätze. Soweit Grundbucheintragungen auf Urkunden in den Grundakten Bezug nehmen, sind diese Teil des Grundbuchs und nehmen an dessen öffentlichen Glauben teil. Abb. II 9: Grundbuchaufteilung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 61 2 Das Grundbuch 61 Das Grundbuchblatt hat eine feste Gliederung und besteht gemäß § 4 GBV aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Zu den verschiedenen Teilen bzw. Vermerken des Grundbuchs siehe Abb. II 9. Der Aufschrift bzw. der Grundbuchbezeichnung ist das Grundbuchführende Amtsgericht bzw. Notariat und der Grundbuchbezirk zu entnehmen. In das Bestandsverzeichnis werden Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und separat gebuchte Miteigentumsanteile eingetragen.33 Die Grundstücke erhalten in der Spalte 1 eine laufende Nummer. Jedes Grundstück erhält eine eigene Nummer. Falls das Grundstück aus mehreren Flurstücken besteht, erhält das Grundstück trotzdem nur eine laufende Nummer. Das Grundstück wird mit der Flurstücksnummer sowie nach Art, Lage und Größe beschrieben. Genauere Daten zum Grundstück können aus dem Liegenschaftskataster entnommen werden. Des Weiteren können im Liegenschaftskataster eingetretene Veränderungen im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes eingetragen werden. Die im Bestandsverzeichnis angegebene Grundstücksgröße nimmt nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil. Zur Überprüfung der Grundstücksgröße bedarf es deshalb eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster. Die im Bestandsverzeichnis eingetragenen, mit dem Eigentum verbundenen Rechte an anderen Grundstücken (z. B. Wegerecht auf Nachbargrundstück) werden Aktivvermerke bzw. Herrschvermerke genannt. Der Vermerk im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes des herrschenden Grundstücks ist jedoch nicht zwingend. Grundbuchrechtlich gesicherte Grunddienstbarkeiten an fremden Grundstücken werden gemäß § 94 BGB zu einem wesentlichen Bestandteil des begünstigten Grundstücks. In Abteilung I wird der Grundstückseigentümer eingetragen. Falls mehrere Eigentümer eingetragen sind, ist zu prüfen, ob es sich um Gesamthands- oder um Miteigentum handelt. Gibt es mehrere Eigentümer, so sind außer deren Namen, auch deren Anteile in der ersten Abteilung anzugeben. Bei den Sonderformen Erbbaugrundbuch und Wohnungseigentumsgrundbuch werden in der ersten Abteilung der Erbbauberechtigte bzw. der Wohnungseigentumsinhaber eingetragen. Im Falle rechtsgeschäftlichen Erwerbs von Grundstücken durch Auflassung und Eintragung ist die Eintragung in Abteilung I rechtsbegründend. Beim Erwerb von Grundstücken durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung oder im Erbfall ist der Eintrag in Abteilung I nur berichtigend. Gemäß § 10 (1) GBV werden in Abteilung II alle Belastungen des Grundstücks, von Grundstücksteilen oder des einzelner Flurstücke eingetragen. Ausgenommen sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die in Abteilung III eingetragen werden. Welche Lasten und Beschränkungen in Abteilung II vermerkt werden können, kann der Abb. II 10 entnommen werden. Daneben können Vormerkungen und Widersprüche, Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers und Grundbuchvermerke, die auf eigentums-/grundbuchbezogene Verfahren hinweisen, in Abt. II eingetragen sein können. Gleiches gilt für das Erbbaurecht und Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte nach den §§ 31 ff. WEG. Nutzungsrechte, die als Dienstbarkeiten eingetragen wurden, räumen dem jeweils Begünstigten das Recht ein, das Grundstück in bestimmten Beziehungen zu nutzen oder dem Grundstücks eigentümer die Ausübung gewisser grundstücksbezogener Handlungen und Rechte zu untersagen.34 Die Grunddienstbarkeiten sind in den §§ 1018–1029 BGB geregelt. Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines dienenden Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Grunddienstbarkeiten sind immer an das Grundstück gebunden. 33 Vgl. Stöber, K. (1998), S. 50 ff. 34 Vgl. Piehler, J. (1998), S. 13 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 62 62 II. Rechtlicher Teil Ein etwaiges Nutzungsentgelt für eine Grunddienstbarkeit kann nur schuldrechtlich vereinbart werden und somit nicht Inhalt eines Grundbucheintrags werden. Aus diesem Grund geht eine solche Vereinbarung über ein Nutzungsentgelt auch nicht im Zuge der Übertragung eines Grundstücks automatisch auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über. Da eine Grunddienstbarkeit die Werthaltigkeit eines Grundstückes erheblich herabsetzen kann, wird diese im Regelfall bei der Wertermittlung des dienenden Grundstücks wertmindernd in Ansatz gebracht. Im Gegensatz dazu kann eine Grunddienstbarkeit bei der Bewertung des herrschenden Grundstücks wertsteigernd sein. In Ausnahmefällen kann das dienende Grundstück aufgrund einer Grunddienstbarkeit nahezu vollständig entwertet sein. Falls ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, sollte vor Kaufvertragsschluss geprüft werden, wie sich die vorhandene Grunddienstbarkeit auf die Bebaubarkeit oder die Nutzung des Grundstücks auswirkt. Gemäß § 1025 BGB besteht bei Teilung des herrschenden Grundstückes die Grunddienstbarkeit fort. Die Grunddienstbarkeit darf aber für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nach der Teilung nicht beschwerlicher sein. Falls das dienende Grundstück geteilt wird, können gemäß § 1026 BGB diejenigen Teile des Grundstücks, die nicht von der Ausübung der Grunddienstbarkeit betroffen sind, von der Dienstbarkeit frei werden. Neben den Grunddienstbarkeiten gibt es auch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten. Auch diese werden in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten sind in den §§ 1090–1093 BGB geregelt. Der wesentliche Unterschied zu den Grunddienstbarkeiten liegt darin, dass beschränkte persönliche Dienstbarkeiten nur bestimmten natürlichen oder juristischen Personen zustehen. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten können aufgrund ihrer Rechtsnatur regelmäßig nicht übertragen oder vererbt werden. Ein Grundstück kann gemäß § 1090 BGB in der Weise mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Darüber hinaus können dem Begünstigten sämtliche Befugnisse eingeräumt werden, die auch Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein könnten. Abb. II 10: Lasten und Beschränkungen Abteilung II Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 63 2 Das Grundbuch 63 Ein weiteres dingliches Nutzungsrecht, welches in Abteilung II einzutragen ist, ist der sog. Nießbrauch (§§ 1030–1089 BGB). Gem. § 1030 (1) BGB kann durch einen Nießbrauch eine Sache in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung der Sache zu ziehen. Umfasst sind sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Wie bei den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten kann ein Nießbrauch nur zugunsten natürlicher oder juristischer Personen eingeräumt werden. Der Nießbrauch ist im Regelfall nicht vererbbar und nicht übertragbar (Ausnahme in §§ 1059a ff. BGB). Im Gegensatz zu den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten kann die Ausübung des Nießbrauchs aber einer dritten Person auch ohne explizite Gestattung durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks zur Ausübung überlassen werden. Die Rechtsnatur des Nießbrauchs berechtigt zur Inanspruchnahme sämtlicher Nutzungen an einem belasteten Grundstück. Einzelne Nutzungen können allerdings bei der Bestellung des Nießbrauchs ausgeschlossen werden. Derjenige, dem ein Nießbrauch eingeräumt wurde, ist für die Dauer dessen Bestandes Besitzer des belasteten Grundstücks. Der Nießbrauch kann auch nur an einem Miteigentumsanteil (Bruchteilsnießbrauch) bestellt werden oder sich nur auf einen Teil der Grundstücksnutzung beziehen (Quotennießbrauch). In Abteilung III sind die Grundpfandrechte eingetragen. Zu diesen gehören Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Zu den einzelnen Grundpfandrechten siehe Teil A  II Abschnitt 7.2 Grundpfandrechte. Öffentlich-rechtliche Belastungen und Verfügungsbeschränkungen an einem Grundstück werden nicht in das Grundbuch eingetragen, es sei denn die Eintragung ist gesetzlich besonders zugelassen oder angeordnet. Unter einer öffentlich-rechtlichen Belastung sind diejenigen Lasten zu verstehen, für die ein Grundstück aufgrund einer im öffentlichen Recht begründeten Abgabepflicht haftet. Erschlie- ßungsbeiträge gemäß §§ 127 ff. BauGB, fällige Grundsteuerbeträge gemäß § 9 GrStG oder fällige Kanalgebühren sind beispielsweise solche öffentliche Lasten.35 Öffentlich-rechtliche Verfügungsbeschränkungen können sich z. B. aus dem BauGB oder aus dem Grundstücksverkehrsgesetz ergeben. Anhand des Beispiels eines Grundbuchauszugs soll Aufbaus des Grundbuchs nochmals verdeutlicht werden. Aus dem Beispiel ist ersichtlich, wie ein Grundbuch aussehen kann und welche Inhalte dieses enthalten kann (Abbildungen II 12 bis II 16). Beispielsweise ist dem Bestandsverzeichnis Abb. II 11 zu entnehmen, dass die unter den laufenden Nummern 1 und 2 aufgeführten Flurstücke gelöscht wurden. Die Löschung ergibt sich aus der Unterstreichung der Eintragungen (sog. Rötung). Die Rötung wird erläutert durch den Änderungsvermerk zu den Grundstücken 1, 2, 4 auf der Rückseite des Bestandsverzeichnisses (Abb. II 12). Außerdem sind die Flurstücke 215 und 216 unter einer laufenden Nummer eingetragen und grundbuchrechtlich somit ein Grundstück. In Abteilung I (Abb. II 13) ist ersichtlich, dass Herr Walter Schulz Eigentümer der Grundstücke „3, 4, 5 und 6“ ist. Bei den betreffenden BV-Nummern. in Spalte 3 ist jeweils in Spalte 4 der dazu gehörige Erwerbs-/Eintragungsgrund angegeben. In Abteilung II (Abb. II 14) sind einige Lasten und Beschränkungen zu den einzelnen in Spalte 2 jeweils unter Angabe der BV-Nr. aufgeführten Grundstücken eingetragen. Beispielsweise ist das im Bestandsverzeichnis unter der laufenden Nummer 4 aufgeführte Grundstück mit einem Vorkaufsrecht für Herrn Alfons Schmitz belastet, (laufende Nr. 3 der Abt. II). Auf der Rückseite der Abt. II ist unter den Spalten 4 und 5 zu erkennen, dass dieses Verkaufsrecht nachträglich im Rang hinter die Hypothek Abt. III Nr. 2 zurückgetreten ist. In Abteilung III (Abb. II 15) sind eine Grundschuld, eine Hypothek und eine Sicherungshypothek eingetragen. Zu beachten ist allerdings, dass nur das im Bestandsverzeichnis unter der laufenden 35 Vgl. Weirich, H.-A. (2006), Rn. 798 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 64 64 II. Rechtlicher Teil Nummer 4 aufgeführte Grundstück mit der Hypothek und der Grundschuld belastet ist. Einem Rangvermerk ist zu entnehmen, dass der Hypothek (Abt. III Nr. 2) der Vorrang vor der Grundschuld (Abt. III Nr. 1) eingeräumt wurde. Die Sicherungshypothek belastet nur das unter der im Bestandsverzeichnis laufenden Nummer drei aufgeführte Grundstück. Für jede nachträgliche Veränderung einer Eintragung in Abt. III muss ein entsprechender Vermerk auf der Rückseite von Abt. III in den Spalten 5 bis 10 vorgenommen werden. Amtsgericht Grundbuch Blatt von Dieses Handblatt enthält Einlegeblätter Einlegeblatt GrößeBezeichnung der Grundstücke und der mit dem Eigentum verbunden RechteLaufende Nummer der Grundstücke Bisherige laufende Nummer der Grundstücke G e m a r k u n g (Vermessungsbezirk) Flur Flurstück Liegenschaftsbuch X Wirtschaftsart und Lage M e t t m a n n M e t z k a u s e n 1 - Metzkausen 5 215 96 Hof- und Gebäudefläche. Naumburger Weg 3 4 98 2 - Metzkausen 5 216 96 Hof- und Gebäudefläche. Naumburger Weg 3 0 17 3 - Metzkausen 5 420 98 Wiese, am Kirchendeller Weg 32 28 4 1,2 Metzkausen 5 215 96 Hof- und Gebäudefläche, Naumburger Weg 3 Metzkausen 5 216 96 Hof- und Gebäudefläche, Naumburger Weg 3 5 - Wegerecht an dem Grundstück Metzkauen Flur 5 Flurstück 217, eingetragen im zu 3 Grundbuch von Metzkauen Blatt 0507 in Abt. 11 unter Nr. 1 6 - 1/10 (ein zehntel) Miteigentumsanteil an dem Grundstück zu 4 Metzkausen 6 86 38 Gemeinschaftlicher Weg, an der Leipziger Straße 0 86 (Bemerkung: die auf den folgenden Seiten unterpunktierten Eintragungen sind gelöscht und im Grundbuch rot unterstrichen) Amtsgericht Mettmann Grundbuch von Metzkausen Blatt 0510 Bestandsverzeichnis 0510 B - I II - II - III - I I 1 } 1 2 3 4 a b c/d e ha a qm 5 15 Abb. II 11: Grundbuchauszug Deckblatt und Bestandsverzeichnis (1. Seite) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 65 2 Das Grundbuch 65 Bestand und Zuschreibungen Abschreibungen Zur lfd. Nr. der Grundstücke Zur lfd. Nr. der Grundstücke 5 6 7 8 1 Von Blatt 197 hierher übertragen am 1. August 1993 Meyer Koch 2 Von Blatt 201 hierher übertragen am 1. August 1993 Meyer Koch 3 Von Blatt 008 hierher übertragen am 5. August 1993 Meyer Koch 1,2,4 Nr. 2 der Nr. 1 als Bestandteil zugeschrieben und Nr. 2 mit Nr. 1 als Nr. 4 neu eingetragen am 10. September 1994 Kummer Koch 5 Vermerkt am 12. Septmber 1997 zu 3 Schön Koch 6 Von Blatt 498 hierher übertragen am 12. November 1997 Schön Koch Fortsetzung auf Einlegeblatt Abb. II 12: Grundbuchauszug Bestandsverzeichnis (2. Seite) Laufende Nummer der Eintragungen Laufende Nummer der Grundstücke im Bestandsverzeichnis Eigentümer Grundlage der Eintragung 1 2 3 4 1 Wilhelm Schulz, Kaufmann, Metzkausen 1 Aufgelassen am 29. Juni 1993 und eingetragen am 1. August 1993 Meyer Koch 2 Aufgelassen am 29. Juni 1993 und eingetragen am 5. August 1993 Meyer Koch 3 Aufgelassen am 19. März 1993 und eingetragen am 5. August 1993 Meyer Koch 1,2,3,4 Aufgrund des Erbscheins des Amtsgerichts Mettmann vom 2 Walter Schulz, Ingenieur, geboren am 30. August 1997 – 6 VI 426/97 – 15. Dezember 1926, Mettmann eingetragen am 6. September 1997 Schön Koch 5 Metzkausen Blatt 0507 eingetragen zu 3 am 12. September 1997. Hier vermerkt am 12. September 1997 Schön Koch 6 Aufgelassen am 14. September 1997 und in Blatt 498, eingetragen am 11. Oktober 1997. Gemäß § 3 Abs. 3 GBO hier eingetragen am 12. November 1997 Schön Koch Einlegeblatt Abt. IAmtsgericht Mettmann Grundbuch von Metzkausen Blatt 0510 Erste Abteilung 1 Abb. II 13: Grundbuchauszug Abteilung I Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 66 66 II. Rechtlicher Teil Laufende Nummer der Eintragungen Laufende Nummer der betroffenen Grundstücke im Bestandsverzeichnis Lasten und Beschränkungen Einlegeblatt Abt. IIAmtsgericht Mettmann Grundbuch von Metzkausen Blatt 0510 Zweite Abteilung 1 1 Laufende Nummer d. Spalte 1 Laufende Nummer d. Spalte 1 4 Veränderungen Löschungen 6 75 2 3 1 1,2 Nießbrauchsrecht für den Kaufmann Max Müller, Ratingen. Zur Löschung des Rechts genügt der Nachweis 4 des Todes des Berechtigten. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 29. Juni 1993 eingetragen am 8. August 1993. Hoffmann Koch 2 3 Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für die Stadt Mettmann. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 10. September 1994 eingetragen am 23. September 1994 Meyer Koch 3 4 Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für Alfons Schmitz, Landwirt, Wülfrath. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 13. September 1994 eingetragen am 23. September 1994 Meyer Koch 4 4 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht auf Verlegung und Unterhaltung eines Stromkabels verbunden mit einer Nutzungsbeschränkung) zu Gunsten der Rheinisch-Westfälisches Elektrizitätswerk Aktiengesellschaft, Essen/Ruhr. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 16. September 1994 eingetragen am 24. September1994 Meyer Koch 5 4 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für die Eheleute Paul Schulz, Kaufmann, und Marion geb. Wilde, Hausfrau, Metzkausen, als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 16. September 1994 eingetragen am 24. September 1994. Meyer Koch 6 3,4 Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Eingetragen am 26. September 1996. Meyer Koch 3 Dem Recht Abt. III Nr. 2 ist der Vorrang eingeräumt. Eingetragen am 24. Oktober 1994. Meyer Koch 4,5 Das Recht Abt. III Nr. 2 hat Vorrang. Eingetragen am 24. Oktober 1994. Meyer Koch 1 Dem Recht Abt. III Nr. 2 ist der Vorrang eingeräumt. Eingetragen am 26. Oktober 1994 Meyer Koch Fortsetzung auf Einlegeblatt (Rückseite von Abt II Einlegeblatt 1) Abb. II 14: Grundbuchauszug Abteilung II Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 67 2 Das Grundbuch 67 Laufende Nummer der Eintragungen Betrag Laufende Nummer der betroffenen Grundstücke im Bestandsverzeichnis * Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden Einlegeblatt Abt. IIIAmtsgericht Mettmann Grundbuch von Metzkausen Blatt 0510 Dritte Abteilung 1 1 2 3 4 1 1.2 15.000,00 DM Fünfzehntausend Deutsche Mark Grundschuld mit zwölf vom Hundert jährlich verzinslich für 4 -5.000,00 DM die Credit- und Volksbank eG, Wuppertal-Barmen. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung 10.000,00 DM vom 29. Juni 1993 eingetragen am 8. August 1993 Hoffmann Koch 2 4 50.000,00 DM Fünfzigtausend Deutsche Mark Hypothek für ein Darlehn der Deutschen Centralboden- Aktiengesellschaft in Köln nebst 9,5 vom Hundert Jahreszinsen. Unter Umständen sind ferner ein Säumniszuschlag von jährlich 1 vom Hundert und eine Entschädigung von höchstens 2,5 vom Hundert des ursprünglichen Darlehensbetrages zu zahlen. Der jeweilige Eigentümer ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 10. Oktober 1994 eingetragen am 24. Oktober 1994 mit Rang vor den Rechten Abt. II Nrn. 3, 4 und 5 sowie Abt. III Nr. 1 Meyer Koch 3 3 20.000,00 DM Sicherungshypothek zum Höchstbetrag von zwanzigtausend Deutsche Mark für den Werkmeister Friedrich Schlapeit, Hagen/Westf. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 9. Oktober 1994 eingetragen am 24. Oktober 1994. Meyer Koch Laufende Nummer d. Spalte 1 Betrag Betrag Laufende Nummer d. Spalte 1 5 Veränderungen Löschungen 7 8 9 106 1 10.000,00 DM Dem Recht Abt. III Nr. 2 ist der Vorrang 1 5.000,00 DM Fünftausend Deutsche eingeräumt. Mark gelöscht am Eingetragen am 24. Oktober 1994. 10. Januar 1994 Meyer Koch Scholz Koch 2 50.000,00 DM Löschungsvormerkung für den jeweiligen Gläubiger des Rechtes Abt. III Nr. 1. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 10. Oktober 1994 eingetragen am 24. Oktober 1994. Meyer Koch 2 50.000,00 DM Dem Recht Abt. III Nr. 2 ist der Vorrang vor dem Recht Abt. II Nr. 1 eingeräumt. Eingetragen am 26. Oktober 1994 Meyer Koch 2 50.000,00 DM Löschungsvormerkung für den Kaufmann Max Müller, Ratingen, als Berechtigter des Rechts Abt. II Nr. 1. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 10. Oktober 1994 eingetragen am 26. Oktober 1994. Meyer Koch Fortsetzung auf Einlegeblatt (Rückseite von Abt III Einlegeblatt 1) Abb. II 15: Grundbuchauszug Abteilung III Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 68 68 II. Rechtlicher Teil 2.5 Rangverhältnisse der eingetragenen Grundstücksrechte Rechte an Grundstücken werden gemäß § 873 (1) BGB durch Einigung und Eintragung erworben. Da die Begründung von Rechten an Grundstücken in zwei Schritten erfolgt ergibt sich insbesondere für Grundpfandrechtsgläubiger die Problematik der Rangverhältnisse. Das Rangverhältnis der eingetragenen Grundstücksrechte ist im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder einer Zwangsverwaltung von großer Relevanz. In der Zwangsversteigerung hängt der Wert eines Grundstücksrechts von seinem Befriedigungsrang ab. Je besser der Rang eines Grundstücksrechts, umso höher sind die Befriedigungsaussichten für den Rechtsinhaber, wenn der Versteigerungserlös des Grundstücks nicht zur vollen Befriedigung aller Berechtigten ausreicht. Die Reihenfolge der Befriedigung aus dem Versteigerungserlös ergibt sich aus dem materiellen Rangverhältnis der Rechte untereinander. § 879  BGB stellt die gesetzliche Grundlage der Rangprinzipien dar. Zum einem gilt das sog. Prioritätsprinzip für die Bestimmung des Rangverhältnisses von Rechten, die in verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs eingetragen sind. Dieses besagt, dass das zeitlich früher begründete Recht dem später begründeten Recht im Rang vorgeht. Somit ist bei Rechten aus verschiedenen Abteilungen die zeitliche Abfolge der Eintragung entscheidend. Zum anderen ist das in § 879 (2) BGB geregelte Locusprinzip zu beachten. Dieses regelt das Rangverhältnis der eingetragenen Rechte innerhalb derselben Abteilung im Grundbuch. Beim Locusprinzip entscheidet, unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung die räumliche Aufeinanderfolge über den Rang. Das weiter vorne eingetragene Recht hat den besseren Rang. Ist lediglich ein Grundstücksrecht eingetragen spielt die Rangfolge keine Rolle. Bei mehreren eingetragenen Rechten entsteht ein Konkurrenzverhältnis, welches durch die genannten Prinzipien gelöst wird. Rechte können auch Gleichrang haben, entweder durch gleichzeitige Eintragung (bei Rechten in verschiedenen Abteilungen) oder durch einen entsprechenden Gleichrangvermerk bei aufeinander folgenden Rechten in derselben Abteilung. Zu beachten ist, dass eine eingetragene Vormerkung rangwahrende Wirkung entfaltet. Wird das vorgemerkte Recht zu einem späteren Zeitpunkt eingetragen, nimmt dieses automatisch die Rangstelle der Vormerkung ein. Die Prinzipien der Rangverhältnisse sollen an dem nachfolgenden Beispiel nochmals erläutert und verdeutlicht werden. Beispiel: Herr Manfred Klein ist der Eigentümer eines unbelasteten 4-Familien-Wohnhauses in einer deutschen Großstadt. Er räumt seinem ältesten Sohn Ingo, der momentan ein Studium absolviert, einen auf fünf Jahre befristeten Nießbrauch ein. Der Nießbrauch wird am 20.06.2002 in das Grundbuch dieses Grundstücks eingetragen. Der jüngere Sohn Karl fühlt sich aufgrund des Nießbrauchs benachteiligt. Aus diesem Grund bestellt der Vater seinem jüngeren Sohn Karl ebenfalls einen Nießbrauch. Der Nießbrauch wird zu Gunsten des jüngeren Sohnes am 25.11.2002 mit einer Befristung von zehn Jahren in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Der ältere Sohn Ingo kann somit während seines Studiums fünf Jahre lang die Miete aus dem 4-Familien-Haus für sich beanspruchen. Da der Nießbrauch, der zu Gunsten des älteren Sohnes eingetragen wurde, vom zeitlichen Ablauf her vor dem Nießbrauch des jüngeren Sohnes eingetragen wurde, steht der Nießbrauch von Ingo im Rangverhältnis vor dem Nießbrauch von Karl. Der jüngere Sohn ist somit zunächst nicht berechtigt, die Miete einzufordern. Erst wenn der Nießbrauch von Ingo erlischt, hat Karl aufgrund seines Nießbrauchs einen Anspruch auf die Miete. Der Nießbrauch erlischt wenn die Dauer des Nießbrauchs zu Ende ist. Karl kann somit erst nach dem Ablauf von fünf Jahren die Miete für sich beanspruchen. Zudem kann das Rangverhältnis von eingetragenen Grundstücksrechten verändert werden. Es ist möglich, bei gleichzeitiger Bestellung mehrerer Rechte von Anfang an eine Rangbestimmung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 69 2 Das Grundbuch 69 vorzunehmen. Eine Rangänderung im Nachhinein ist gem. § 880 BGB ebenfalls möglich. Eine Rangänderung bedarf der Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten und der Eintragung der Änderung des Rangverhältnisses in das Grundbuch. Falls eine Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld im Rang zurücktreten soll, ist außerdem die Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Ist das Recht, welches im Rang zurücktreten soll, mit dem Recht eines Dritten belastet, so muss dieser ebenfalls zustimmen. Der Inhaber eines vorrangigen Rechts ist demnach berechtigt, auf seine bessere Rangstelle zu verzichten. Eine solche Rangänderung ist für alle in den Abteilungen II und III eingetragenen Rechte möglich. Rechte, die im Rang zwischen dem zurücktretenden und dem vortretenden Recht stehen, bleiben in ihrem Rang unberührt. Zu beachten ist, dass ein in Abteilung II eingetragenes Erbbaurecht zum Schutze des Erbbauberechtigten und derjenigen, die ein Recht an dem Erbbaurecht haben, grundsätzlich nur an erster Rangstelle stehen darf. 2.6 Besondere Formen des Grundbuchs Im Folgenden soll das Registerrecht für Wohnungs- und Teileigentum dargestellt werden. Voraussetzung für eine Aufteilung nach dem WEG ist, dass für das in mehrere Eigentumseinheiten aufzuteilende Gebäude ein Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die Baurechtsbehörde, dass gemäß dem Aufteilungsplan nur an in sich abgeschlossenen Räumen Sondereigentum gebildet werden soll. Aufgrund eines Teilungsvertrages, nach § 3 WEG oder einer Teilungserklärung nach § 8  WEG wird für jedes einzelne Raumeigentum ein eigenes Grundbuch angelegt. In Betracht kommt ein Teileigentumsgrundbuch, ein Wohnungsgrundbuch und ein Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum (= Alleineigentum) an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere dem Grundstück. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Jedes der Grundbücher erhält ein eigenes Deckblatt, Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I bis III. Im Anschluss daran wird das Grundbuch für das nach WEG aufgeteilte Grundstück geschlossen. Danach können die einzelnen Eigentumseinheiten unabhängig voneinander übertragen und belastet werden. Im Bestandsverzeichnis werden die einzelnen Miteigentumsanteile, das Stammgrundstück, das zugeordnete Sondereigentum sowie die Grundbuchstellen aller übrigen Raumeigentumseinheiten angegeben. Rechte Dritter, die am Stammgrundstück bereits bestanden, werden in alle Wohnungsund Teileigentumsgrundbücher übertragen und bestehen als Gesamtrecht fort. Eine weitere Sonderform des Grundbuchs ist das sog. Erbbaugrundbuch. Ein solches Grundbuch wird angelegt, wenn ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet wird. Gemäß § 14 (1) S. 1 ErbbauRG wird für das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht ein separates Grundbuch zusätzlich zum Grundstücksgrundbuch angelegt. Sowohl das Grundstücks als auch das Erbbaurecht können getrennt voneinander veräußert oder belastet werden. Im Erbbaugrundbuch wird gemäß § 14 (1) S. 2 ErbbauRG der Grundstückseigentümer vermerkt. Des Weiteren enthält das Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs eine genaue Beschreibung des Erbbaurechts (Beginn, Dauer, Gegenstand), eine Bezeichnung des belasteten Grundstücks sowie etwa vereinbarter Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen nach § 5 ErbbauRG. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 70 70 II. Rechtlicher Teil Sowohl beim Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch als auch beim Erbbaugrundbuch muss zur genaueren Bezeichnung der eingetragenen Rechte auf die Urkunden verwiesen werden, die von den Beteiligten bei der Antragstellung dem Grundbuchamt vorgelegt wurden. Bei Einsicht des Grundbuchs empfiehlt sich daher, in den Grundakten auch diese Urkunden (Teilungserklärung oder Erbbaurechtsvertrag) einzusehen, um sich über den Inhalt des Grundbuchs umfänglich Kenntnis verschaffen zu können. 3 Das Liegenschaftskataster Während das Grundbuch dazu dient die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück abzubilden, werden im Liegenschaftskataster die tatsächlichen Verhältnisse eines Flurstücks, der sog. Parzelle, erfasst. Dem Liegenschaftskataster lässt sich insbesondere die Lage und Größe eines Flurstücks sowie dessen Bewirtschaftungsart entnehmen. Das Liegenschaftskataster stellt somit für das Grundbuch die Verbindung zwischen dem technisch umschriebenen Flurstück als vermessenen Teil der Erdoberfläche und dem Grundstück als Buchungseinheit des Grundbuchs dar. In Abgrenzung zum Grundbuch, welches ein Rechtsregister ist, stellt das Liegenschaftskataster ein amtliches Verzeichnis für Grundstücke dar. Das Liegenschaftskataster bildet das Katasterkartenwerk (Flurkarten) und die Katasterbücher. Es wird vom zuständigen Katasteramt bzw. dem regelmäßig damit identischen Vermessungsamt geführt. Das Liegenschaftskataster ist landesrechtlich geregelt und dient nicht wie das Grundbuch dem Grundstücksverkehr. Im Liegenschaftskataster werden die einzelnen Flurstücke unter einer bestimmten Flurstücksnummer aufgeführt und verwaltet. Im Grundbuch hingegen können unter einer Grundstücksnummer mehrere Flurstücke aufgeführt werden. Wie viele Flurstücke unter einer Grundstücksnummer aufgeführt sind, kann aus dem Bestandsverzeichnis entnommen werden. In § 4 VermGBW ist für das Land Baden-Württemberg der Zweck des Liegenschaftskataster festgelegt: Das Liegenschaftskataster weist alle Flurstücke des Landes nach deren Entwicklung aus. Es beschreibt die Bodenflächen, dient der Sicherung des Grundstückseigentums, dem Grundstücksverkehr, der Ordnung von Grund und Boden und ist Grundlage für weitere raumbezogene Informationssysteme. In Abb. II 16 ist der Aufbau des Liegenschaftskatasters dargestellt. 3 Das Liegenschaftskataster Abb. II 16: Aufbau des Liegenschaftskatasters

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.