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Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 1 - 50

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_1

Bibliographic information
H A N S P E T E R G O N D R I N G HAN DB UCH FÜR STUDI UM UN D PRAX I S 3. Auf lage VAH lEN Immobilienwirtschaftliche Grundlagen Historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft • Die Immobilie und ihr Markt • Strukturen, Teilmärkte und Beteiligte des Immobilienmarktes • Makroökonomische Eingliederung (Immobilien-)Rechtliche Grundlagen Grundstück • Grundbuch • Liegenschaftskataster • Erbbaurecht • Dingliche Nutzungsrechte • Erwerbsrechte • Sicherungs- und Verwertungsrechte • Baulast • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) • Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) • Denkmalschutz • Grundstückskaufvertragsrecht • Zusammenschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen • Wohn- und Geschäftsraummiete Projektentwicklung und Projektsteuerung Standort- und Marktanalyse • Bau-Projektmanagement • Bautechnik • Wirtschaftlichkeitsanalyse Immobilienmarketing und Facility Management Grundlagen und Instrumente des Immobilien- Marketings • Instrumente des Immobilienmarketings im Internet • Marketing-Controlling • Maklerrecht • Verwalten • Facility Management • Immobiliencontrolling Risiko- und Portfoliomanagement Renditeberechnung • Risikoanalyse und Risikoberechnung • Portfoliomanagement • Performancemessung Investition und Finanzierung von Immobilien Kreditarten • Bausparen • Bauträgerfinanzierung • Bauträger-Controlling • Immobilienfonds • Projektfinanzierung Immobilien und Kapitalmarkt Grundlagen, Historie, Instrumente und Produkte des Investment Banking • Strukturierte Risikoinstrumente • Real Estate Asset Management Bilanzierung (HGB; IFRS) Bilanzierung nach HGB und IAS • BASEL II • BASEL III Deutsche Immobilienbewertung und internationale Immobilienbewertung Grundlagen der Bewertung • Immobilienbewertung in Deutschland • Verfahren der Wertermittlung • Hedonische, internationale und nicht normierte Wertermittlungsverfahren Aus- und Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft Notwendigkeit der Aus- und Weiterbildung Ausbildungsangebote • Studium und Ausbildung an der Dualen Hochschule Baden- Württemberg, Fachhochschule und Universität • Weiterbildungen Immobilienwirtschaft VA H lE N G O N D RI N G Im m ob ili en w ir ts ch af t 3. A . Vahlen_Gondring_3A.indd 2 2/16/13 11:53:20 PM (( Nutzenformat: 443,5 x 276,0 mm )) (( 269961BZImmo )) (( Dokumentformat: 459,5 x 292,0 mm )) (( Farbigkeit: CMYK )) KE IN FA RB MU ST ER (D ie ns ta g, 19 . Fe br ua r 20 13 , ab en ds ) Be zu g: 17 2, 5 mm x 24 4, 0 mm + 66 ,5 mm Rü ck en / be i 16 ,0 mm Ei ns ch la g ISBN 978-3-8006-4572-5 c 79,–9 7 83800 645 7 25 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite II Zum Inhalt:    Immobilienwirtschaftliche Grundlagen  Historische Entwicklung der  Immobilienwirtschaft • Die  Immobilie und  ihr Markt •  Strukturen,  Teilmärkte  und  Beteiligte  des  Immobilienmarktes  •  Makroökonomische  Eingliederung    (Immobilien‐)Rechtliche Grundlagen  Grundstück  •  Grundbuch  •  Liegenschaftskataster  •  Erbbaurecht  •  Dingliche  Nut‐ zungsrechte • Erwerbsrechte • Sicherungs‐ und Verwertungsrechte • Baulast • Verga‐ be‐ und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) • Honorarordnung für Architekten  und  Ingenieure  (HOAI) • Denkmalschutz • Grundstückskaufvertragsrecht • Zusam‐ menschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen •Wohn‐ und Geschäftsraummiete    Projektentwicklung und Projektsteuerung  Standort‐  und  Marktanalyse  •  Bau‐Projektmanagement  •  Bautechnik  •Wirtschaftlichkeitsanalyse    Immobilienmarketing und Facility Management  Grundlagen und  Instrumente des  Immobilien‐Marketings •  Instrumente des  Immobi‐ lienmarketings im Internet • Marketing‐Controlling • Maklerrecht • Verwalten • Faci‐ lity Management • Immobiliencontrolling    Risiko‐ und Portfoliomanagement  Renditeberechnung • Risikoanalyse und Risikoberechnung • Portfoliomanagement •  Performancemessung    Investition und Finanzierung von Immobilien  Kreditarten • Bausparen • Bauträgerfinanzierung • Bauträger‐Controlling •  Immobi‐ lienfonds • Projektfinanzierung    Immobilien und Kapitalmarkt  Grundlagen, Historie,  Instrumente und Produkte des  Investment Banking •  Struktu‐ rierte Risikoinstrumente • Real Estate Asset Management    Bilanzierung (HGB; IFRS)  Bilanzierung nach HGB und IAS • BASEL II • BASEL III    Deutsche Immobilienbewertung und internationale Immobilienbewertung  Grundlagen  der  Bewertung  •  Immobilienbewertung  in  Deutschland  Verfahren  der  Wertermittlung • Hedonische, internationale und nicht normierte Wertermittlungsver‐ fahren    Aus‐ und Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft  Notwendigkeit der Aus‐ und Weiterbildung • Ausbildungsangebote •  Studium und  Ausbildung an der Dualen Hochschule Baden‐Württemberg, Fachhochschule und Uni‐ versität •Weiterbildungen      Zum Autor:    Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS  ist Studiendekan des Studienzentrums Finanz‐ wirtschaft  sowie  Studiengangsleiter  Immobilienwirtschaft  und  Versicherung  an  der  Dualen Hochschule Baden‐Württemberg (DHBW) in Stuttgart. Daneben fungiert er als  Wissenschaftlicher Leiter der Akademie  für  Immobilienwirtschaft  (ADI)  und  ist Mit‐ herausgeber und Wissenschaftlicher Leiter der Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche  Forschung und Praxis (ZfiFP).  Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite III Immobilienwirtschaft Handbuch für Studium und Praxis Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS 3., vollständig überarbeitete Auflage Verlag Franz Vahlen München Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite V Vorwort zur 3. Auflage Die rasch fortschreitenden Veränderungen der Immobilienwirtschaft, sowohl in der Theorie als auch in der Praxis, erfordern es, in regelmäßigen zeitlichen Abständen Grundlagenwerke wie dieses durchgehend zu aktualisieren und zu überarbeiten. Diese 3. Auflage wurde in Teilen neu überarbeitet und aktualisiert. Insbesondere wurden sämtliche Rechtsgebiete aktualisiert und um die aktuelle Rechtsprechung ergänzt. Ein Schwerpunkt ist die Novellierung des Baugesetzbuches und die neue Immobilienwertverordnung von 2010 (ImmoWertV10). Ebenso wurde in die 3. Auflage die Immobilienbewertung als Grundlage zur Ermittlung des Steuerwerts im Rahmen des novellierten Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetzes von 2009 mit aufgenommen. Die Bereiche Projektentwicklung, Markt- und Standortanalyse, Immobilienfinanzierung und die theoretischen Grundlagen wurden neu konzipiert und an die Novitäten der Praxis angepasst. Grundlage hierfür sind die wissenschaftlichen Arbeiten von Anja Geiger, Sabine Liebmann und Florian Werner. Aber auch die wenigen Anregungen von Lesern habe ich aufgegriffen und bei der Überarbeitung ent sprechend berücksichtigt. Ein besonderer Dank geht an meine Absolventin, Frau Ekaterina Sleptschuk (B.A.), die in mühevoller Kleinarbeit das Manuskript Korrektur gelesen und die vielen Änderungen eingearbeitet hat. Ebenso danke ich dem Lektor des Verlages, Herrn Dipl.-Vw. Hermann Schenk, für die konstruktive Zusammenarbeit der letzten Jahre. Einer Vielzahl von hochkarätigen Fachleuten, die einzelne Stellen und Kapitel kritisch durchgesehen und optimiert haben, bin ich zu großem Dank verpflichtet: Den Rechtsanwälten von Menold Bezler Rechtsanwälte, Stuttgart, namens Steffen Bolai, Ulrich Eix, Sven Kaptur, Dr. Karsten Kayser, Dr. Steffen Kircher LL.M., Dr. Axel Klumpp, Alexander Knodel (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht), Dr. Frank Meininger, Dr. Steffen Meßmer, Verena Rösner, Dr. Jochen Stockburger und den Württ. Notariatsassessoren Andreas Kuhn und Christina Wohlwender. Ganz besonders aber habe ich Frau Württ. Notariatsassessorin Christiane Stoye-Benk für ihre Beiträge, aber auch für ihr unermüdliches Engagement und ihre Freundschaft zu danken. Ebenso danke ich Frau RAin Karin Kirchberg für die Überarbeitung des Maklerrechts und des Gewerberaummietvertragsrechts. Auch sie gehört seit über 15 Jahren zu meinen treuen Wegbegleitern und Freunden. Ganz besonders herzlich möchte ich Frau Athena Widmann B.A. danken, die fast über ein Jahr lang die Neuerungen verifiziert, sämtliche Fußnoten und Quellen aktualisiert und überarbeitet hat und mit großem Engagement und Kompetenz an der Vollendung der 3. Auflage mitgewirkt hat. Stuttgart, im November 2012 Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Vorwort zur 2. Auflage Der Wandel in der Immobilienwirtschaft erfolgt mit sehr hohem Tempo. Große Teile der 1. Auflage mussten grundlegend überarbeitet werden. Rechtsänderungen wie das WEG-Recht, neue Managementansätze oder Finanzprodukte kamen hinzu, sodass mit der 2. Auflage nun ein aktuelles und fundiertes Studien- und Handbuch der Immobilienwirtschaft vorliegt. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite VI VI Frau Diplom-Betriebswirtin (BA) Sabine Isenbeck und Frau Dipl. Verwaltungswissenschaftlerin Gaby Haas haben wesentlich zum Gelingen der 2. Auflage beigetragen. Ihnen ist für ihr Engagement und die fachlichen Beiträge besonders zu danken. Stuttgart, im Dezember 2008 Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Vorwort zur 1. Auflage Das vorliegende Buch ist eine kompakte Einführung, eine Vertiefung sowie ein Nachschlagewerk für die immobilienwirtschaftlichen Themenfelder. Es soll für Interessenten, Studierende sowie Fachleute in knapper, systematisch aufbereiteter und leicht verständlicher Form einen umfassenden Einblick in das Fachgebiet der Immobilienwirtschaft geben. Der Herausgeber hat dieses Lehrbuch gemeinsam mit seinen Studierenden im höheren Semester der Studienrichtung Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Stuttgart – University of Cooperative Education –, einer speziellen staatlichen Hochschuleinrichtung des Landes Baden-Württemberg, und den Fach-Dozenten aus der Immobilienwirtschaft verfasst, das sowohl didaktisch als auch fachlich auf die vielfältigen Bedürfnisse der Leserschaft zugeschnitten ist. Konzeptionell orientiert sich dieses Lehrbuch an dem Ablauf des Lebenszyklus der Immobilie. Somit werden die Themengebiete aus unterschiedlichen Sichtweisen behandelt: • die Immobilie als Wirtschaftsgut jeweils aus der Sicht der Nutzer, Eigentümer, Kreditgeber, Anleger, • verschiedene Eigenschaften der Immobilienarten und -typen ertragswirtschaftlicher und risikotechnischer Sicht als Grundlage, • das Immobilienmanagement sowie • die interdisziplinäre Betrachtung der Immobilie, d. h. betriebswirtschaftlich, volkswirtschaftlich, rechtlich und bautechnisch relevante Aspekte der Immobilie. Berücksichtigt wurden sowohl die traditionelle, als auch die in den Märkten aufkommenden und für die Zukunft richtungsweisenden Themengebiete. Diese ganzheitliche Betrachtungsweise führt zu einer Vernetzung der immobilienbezogenen Teilbereiche und damit zu einer umfassenden Zusammensetzung der Fachinhalte. Dieses Lehrbuch ist nicht nur eine fachliche und didaktische Herausforderung, sondern bedingte auch eine führende und ordnende Koordination, für die sich insbesondere Frau Isabell-Esther Pflug, Herr Thomas Kübler, Herr Andreas Seybold, Herr Gerrit Linneweber sowie Frau Britta Knebl und Herr Nicolas Hoeltgen verantwortlich zeichnen. Wir hoffen, unseren Lesern ein wertvolles und lehrreiches Buch an die Hand zu geben und freuen uns über Anregungen und Kritik, aber auch über Lob. Stuttgart, im Januar 2004 Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite VII Inhaltsübersicht Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXXIX Abbildungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XLV I. Allgemeiner Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 Die Immobilie und ihr Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3 Der Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 6 Makroökonomische Eingliederung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 II. Rechtlicher Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1 Das Grundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 2 Das Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 3 Das Liegenschaftskataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 5 Dingliche Nutzungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 6 Erwerbsrechte an Grundstücken, Vormerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 8 Baulast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 9 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 11 Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 12 Denkmalschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 13 Grundstückskaufvertragsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 14 Zusammenschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 III. Planen, Bauen, Betreiben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 1 Standort- und Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 2 Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 3 Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 4 Bau-Projektmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 5 Bautechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 1 Grundlagen des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 2 Instrumente des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 3 Immobilien-Marketing im Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite VIII VIII Inhaltsübersicht 4 Marketing-Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 5 Maklerrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 6 Verwaltung von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445 7 Entwicklung und Grundlagen des Facility Managements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493 8 Instrumente und Funktionsweisen des Immobilien- und Facility Managements . . 519 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550 10 In- und Outsourcingkonzeption im Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558 11 Wertorientiertes Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 12 Die Immobilie im Fokus des Controllings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 566 13 Operatives Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 569 14 Strategisches Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 593 15 Immobiliencontrolling als anhaltender Innovationsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . 606 16 Wohn- und Geschäftsraummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio – Immobilieninvestitionsrisiken erkennen, bewerten und einpreisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640 3 Renditeberechnung mittels der Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641 4 Risikoanalyse bei Immobilieninvestitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663 5 Risikoberechnung mittels der Wahrscheinlichkeitsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 673 6 Portfoliomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683 7 Die Performancemessung durch Risikokennziffern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713 8 Zusammenfassung und Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 714 VI. Klassische Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 1 Kreditarten bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 2 Das Bausparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 736 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 743 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 749 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 755 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766 7 Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 769 VII. Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking . . . . . . 795 1 Grundlagen und Historie des Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 795 2 Instrumente des Real Estate Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807 3 Produkte des Real Estate Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 831 4 Strukturierte Risikoinstrumente in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . 868 5 Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 887 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 891 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 891 2 BASEL II – Die Eigenkapitalvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 918 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite IX Inhaltsübersicht IX IX. Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929 1 Grundlagen der Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 934 3 Verfahren der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 953 4 Hedonische Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 998 5 Internationale Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1003 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1015 X. Immobilienmarkt und Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1037 1 Die Notwendigkeit immobilien spezifischer Aus- und Weiterbildung . . . . . . . . . . 1037 2 Ausbildungsangebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1038 3 Studium und Ausbildung an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, Fachhochschule und Universität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1039 4 Weiterbildungen in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1042 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1043 Weiterführende Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1063 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XI Inhaltsverzeichnis Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V Inhaltsübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXXIX Abbildungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XLV I. Allgemeiner Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 Die historische Entwicklung der Immobilienwirtschaft – Ein interdisziplinärer Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 .1 Die Bedeutung der Immobilie für die deutsche Volkswirtschaft . . . . . . . . . . . . 1 1 .2 Die Immobilie als Erfahrungs- und Erkenntnisobjekt in der Betriebswirtschaftslehre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1 .3 Die Nichtbeachtung der immobilienwirtschaftlichen  Themen in der  Betriebswirtschaftslehre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1 .4 Die Wurzeln der Immobilienwirtschaft aus historischer Sicht . . . . . . . . . . . . . . 4 1 .4 .1 Die geschichtliche Ausgangssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1 .4 .2 Entwicklungslinien der Wohnungswirtschaft – Die Entstehung der verschiedenen Unternehmenstypen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1 .4 .3 Ordnungspolitische Rahmenbedingungen – Aus dem Wirtschaftsgut Wohnung wird ein Sozialgut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1 .5 Die Immobilienbetriebslehre als interdisziplinäre Wissenschaft . . . . . . . . . . . . 10 1 .5 .1 Großbritannien und USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1 .5 .2 Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1 .5 .3 Immobilienbetriebslehre als wissenschaftliche Disziplin . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2 Die Immobilie und ihr Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2 .1 Begriffliche, rechtliche und wirtschaftliche Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2 .2 Immobilienarten und -typen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2 .3 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2 .3 .1 Eigenschaften von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 2 .3 .2 Die Immobilie als Anlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 2 .4 Die Immobilie als Produktionsfaktor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3 Der Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3 .1 Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3 .2 Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3 .3 Marktpreisbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 3 .4 Staatliche Einflussnahme auf das Marktgeschehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XII XII Inhaltsverzeichnis 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4 .1 Entwicklungszustand und -möglichkeiten der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4 .2 Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 4 .3 Vertragliche Strukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 4 .4 Räumliche Strukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5 .1 Beteiligte bei Planung, Entstehung und Vermarktung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5 .2 Beteiligte in der Nutzungsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5 .3 Beteiligte im Redevelopment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5 .4 Beteiligte im steuerlichen Kontext . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 6 Makroökonomische Eingliederung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 6 .1 Die Zyklen der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 6 .1 .1 Der Lebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 6 .1 .2 Der Immobilienzyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 6 .2 Auswirkungen auf die Angebotsseite der Volkswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 6 .3 Auswirkungen auf die Nachfrageseite der Volkswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6 .4 Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Volkswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . 43 II. Rechtlicher Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1 Das Grundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1 .1 Begriffsdefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1 .2 Veränderungen des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 1 .3 Bestandteile des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 1 .3 .1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 1 .3 .2 Wesentliche Bestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 1 .3 .3 Rechte als Grundstücksbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 1 .3 .4 Scheinbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 1 .3 .5 Zubehör und Inventar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1 .4 Das dingliche Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1 .4 .1 Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 1 .4 .2 Begriffsbedeutung und Abstufungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 2 Das Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 2 .1 Historische Entwicklung des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 2 .2 Der öffentliche Glaube des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 2 .3 Grundbuchprinzipien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 2 .4 Aufbau und Inhalt des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 2 .5 Rangverhältnisse der eingetragenen Grundstücksrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 2 .6 Besondere Formen des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 3 Das Liegenschaftskataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 4 .1 Definition des Erbbaurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 4 .2 Entstehungsgeschichte des Erbbaurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XIII Inhaltsverzeichnis XIII 4 .3 Inhalt eines Erbbaurechtsvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 4 .4 Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 4 .5 Erbbauzins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 4 .5 .1 Die Laufzeit des Erbbaurechts im Hinblick auf die Erbbauzinsanpassung . . . . 78 4 .5 .2 Der angemessene Erbbauzins und dessen Anpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 4 .6 Beendigung des Erbbaurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 4 .7 Besondere Formen des Erbbaurechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 4 .8 Änderungen des ErbbauRG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 5 Dingliche Nutzungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 5 .1 Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 5 .2 Grunddienstbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 5 .2 .1 Rechtsinhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 5 .2 .2 Entstehung, Grundbucheintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 5 .2 .3 Dauer, Bedingung, Befristung, Erlöschen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 5 .2 .4 Schuldrechtliches Grundgeschäft, schuldrechtliche Vereinbarungen . . . . . . . . . 91 5 .3 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 5 .3 .1 Rechtsinhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 5 .3 .2 Begünstigter, Dauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 5 .3 .3 Sonderformen: Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 5 .4 Nießbrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 5 .4 .1 Rechtsinhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 5 .4 .2 Besonderheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 5 .4 .3 Arten von Nießbrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 5 .5 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 6 Erwerbsrechte an Grundstücken, Vormerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 6 .1 Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 6 .2 Vorkaufsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 6 .2 .1 Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 6 .2 .2 Gesetzliche Vorkaufsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 6 .3 Vormerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 6 .4 Wiederkaufs- und Ankaufsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 6 .4 .1 Wiederkaufsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 6 .4 .2 Ankaufsrecht, Optionsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 6 .5 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 7 .1 Einordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 7 .2 Grundpfandrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 7 .2 .1 Wesen und Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 7 .2 .2 Arten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 7 .3 Reallast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 7 .3 .1 Inhalt und Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 7 .3 .2 Form und Haftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 7 .3 .3 Formen der Reallast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 7 .4 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XIV XIV Inhaltsverzeichnis 7 .5 Annex: Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 7 .5 .1 Allgemeine Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 7 .5 .2 Ablauf und Inhalt der Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 7 .5 .3 Verfahrensgrundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 8 Baulast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 8 .1 Abgrenzung und Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 8 .2 Entstehung, Wirkung, Beendigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 8 .3 Anwendungsfälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 9 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) . . . . . . . . . . . . . . 119 9 .1 Gliederung der VOB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 9 .2 Rechtsnatur und Rechtsgrundlagen der VOB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 9 .2 .1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 9 .2 .2 Rechtsgrundlagen der VOB/A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 9 .2 .3 Rechtsgrundlagen von VOB/B und VOB/C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 9 .3 Sachlicher Anwendungsbereich der VOB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 9 .4 Bestimmungen der VOB/A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 9 .4 .1 Inhalt und Gliederung der VOB/A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 9 .4 .2 Vergabearten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 9 .4 .3 Vergabeunterlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 9 .4 .3 .1 Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 9 .4 .3 .2 Die Bedeutung der Leistungsbeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 9 .4 .3 .3 Formen der Leistungsbeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 9 .5 Ausführung des Bauvorhabens nach VOB/B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 9 .5 .1 Bedeutung der VOB/B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 9 .5 .2 Umfang der geschuldeten Leistung und zusätzliche Leistungen . . . . . . . . . . . . 127 9 .5 .3 Ausführungsunterlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 9 .5 .4 Rechte und Pflichten während der Bauausführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 9 .5 .4 .1 Koordinationspflicht des Auftraggebers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 9 .5 .4 .2 Überwachungsrecht des Auftraggebers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 9 .5 .4 .3 Anordnungsrecht des Auftraggebers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 9 .5 .4 .4 Bereitstellungspflicht des Auftraggebers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 9 .5 .4 .5 Verantwortlichkeit des Auftragnehmers für die Leistungserbringung . . . . . . . . 130 9 .5 .4 .6 Prüfungs- und Anzeigepflicht des Auftragnehmers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 9 .5 .4 .7 Schutzpflicht des Auftragnehmers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 9 .5 .4 .8 Allgemeine Kooperationspflicht der Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 9 .5 .5 Zeitlicher Ablauf des Bauvorhabens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 9 .5 .5 .1 Ausführungsfristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 9 .5 .5 .2 Behinderung und Unterbrechung der Ausführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 9 .5 .6 Kündigung des Vertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 9 .5 .6 .1 Kündigung durch den Auftraggeber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 9 .5 .6 .2 Kündigung durch den Auftragnehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 9 .5 .7 Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 9 .5 .7 .1 Begriff und rechtliche Wirkung der Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 9 .5 .7 .2 Voraussetzungen der Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 9 .5 .7 .3 Formen der Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XV Inhaltsverzeichnis XV 9 .5 .8 Mangelhafte Bauausführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 9 .5 .8 .1 Mängel an der Bauleistung vor Abnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 9 .5 .8 .2 Mängelansprüche nach Abnahme der Leistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 9 .5 .8 .2 .1 Begriff des Mangels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 9 .5 .8 .2 .2 Mängelansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 9 .5 .8 .3 Verjährung der Mängelansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 9 .5 .9 Vergütung des Auftragnehmers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 9 .5 .9 .1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 9 .5 .9 .2 Vertragsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 9 .5 .9 .3 Vergütungsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 9 .5 .9 .4 Anpassung der Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 9 .5 .9 .5 Abrechnung und Zahlung der erbrachten Leistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 9 .5 .9 .6 Die Zahlung der Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 9 .5 .9 .7 Sicherheitsleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) . . . . . . . . . . . . . 145 10 .1 Architekten- und Ingenieurvertrag als Werkvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 10 .2 Grundlagen der Honorarberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 10 .2 .1 Die 6 . Novelle der HOAI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 10 .2 .2 Geltungsbereiche der HOAI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 10 .2 .3 Leistung des Architekten/Ingenieurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 10 .2 .3 .1 Leistungsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 10 .2 .3 .2 Einstufung der Leistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 10 .2 .4 Honorararten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 10 .2 .4 .1 Regelhonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 10 .2 .4 .2 Baukostenvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 10 .2 .4 .3 Pauschalhonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 10 .2 .4 .4 Zeithonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 10 .2 .4 .5 Erfolgshonorar (sog . Bonus-Malus-Honorar) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 10 .2 .4 .6 Sonstiges (Nebenkosten/Umsatzsteuer) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 10 .2 .5 Zahlungsarten des Honorars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 10 .2 .5 .1 Abschlagszahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 10 .2 .5 .2 Honorarschlussrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 10 .2 .6 Abrechnungsprinzipien anhand eines Beispiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 10 .2 .6 .1 Allgemeine Grundlagen für die Berechnung eines Honorars . . . . . . . . . . . . . . . 159 10 .2 .6 .2 Beispiele zur Berechnung des Honorars bei einem Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . 159 11 Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 11 .1 Grundlagen und Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 11 .2 Arten von Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 11 .2 .1 Altstandorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 11 .2 .2 Altablagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 11 .2 .3 Altlastverdächtige Flächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 11 .2 .4 Militärische Altlasten und Rüstungsaltlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 11 .3 Altlastenverdacht und dessen Bestätigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 11 .3 .1 Boden und Bodenfunktionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 11 .3 .2 Altlasten und schädliche Bodenveränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XVI XVI Inhaltsverzeichnis 11 .3 .3 Aufnahme von Altlasten und altlastverdächtigen Flächen . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 11 .3 .3 .1 Erfassung im Altlastenkataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 11 .3 .3 .2 Bodeninformationssysteme und weitere Informationsquellen . . . . . . . . . . . . . . 174 11 .3 .4 Untersuchung und Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 11 .3 .4 .1 Historische Erkundung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 11 .3 .4 .2 Orientierende Untersuchung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 11 .3 .4 .3 Detailuntersuchung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 11 .4 Die Sanierung von Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 11 .4 .1 Schritte der Altlastensanierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 11 .4 .1 .1 Sanierungsuntersuchung und Sanierungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 11 .4 .1 .2 Sanierungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 11 .4 .1 .3 Sanierungsdurchführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 11 .4 .1 .3 .1 Sicherungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 11 .4 .1 .3 .2 Dekontaminationsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 11 .4 .1 .3 .3 Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 11 .4 .1 .4 Ergebniskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 11 .4 .2 Sanierungsverantwortlichkeit, Haftungsverhältnisse und Kostenträgerschaft . . 189 11 .4 .2 .1 Sanierungsverantwortlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 11 .4 .2 .1 .1 Verhaltensverantwortlicher/Handlungsstörer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 11 .4 .2 .1 .2 Der Gesamtrechtsnachfolger des Handlungsstörers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 11 .4 .2 .1 .3 Zustandsverantwortlicher/Zustandsstörer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 11 .4 .2 .1 .4 Der frühere Grundstückseigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 11 .4 .2 .1 .5 Der Inhaber der tatsächlichen Gewalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 11 .4 .2 .1 .6 Durchgriffshaftung nach Handels- und Gesellschaftsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . 191 11 .4 .2 .1 .7 Haftung nach Eigentumsaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 11 .4 .2 .2 Zivilrechtliche Haftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 11 .4 .2 .2 .1 Verschuldenshaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 11 .4 .2 .2 .2 Gefährdungshaftung nach § 89 WHG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 11 .4 .2 .2 .3 Nachbarrechtliche Ansprüche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 11 .4 .2 .2 .4 Vertragliche Beziehungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 11 .4 .3 Steuerliche Behandlung von Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 11 .4 .4 Bewertung der Altlast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 11 .4 .5 Finanzierungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 12 Denkmalschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 12 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 12 .1 .1 Denkmalbegriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 12 .1 .2 Zuständige Behörden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 12 .2 Denkmalschutzrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 12 .2 .1 Bau- und Planungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 12 .2 .2 Denkmalschutzgesetze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 12 .2 .3 Erfassung schutzwürdiger Objekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 12 .3 Rechte und Pflichten der Gemeinden und Eigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 12 .3 .1 Notwendigkeit der Denkmalpflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 12 .3 .2 Rechte und Pflichten der Gemeinden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 12 .3 .3 Rechte und Pflichten der Eigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 12 .3 .4 Zumutbarkeit denkmalpflegerischer Forderungen und Entschädigung . . . . . . . 202 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XVII Inhaltsverzeichnis XVII 12 .4 Finanzielle Förderung bei denkmalgeschützten Bauwerken . . . . . . . . . . . . . . . 203 12 .4 .1 Direkte Förderung – Zuschüsse und Beihilfen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 12 .4 .2 Indirekte Förderung – Steuerliche Vergünstigungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 12 .4 .2 .1 Einkommensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 12 .4 .2 .2 Grundsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 12 .4 .2 .3 Erbschaft- und Schenkungsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 12 .4 .3 Effizienz der finanziellen Förderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 12 .5 Auswirkungen auf die Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 13 Grundstückskaufvertragsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 13 .1 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von Grundstücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 13 .1 .1 Rechtliche Teilschritte des Grundstückskaufs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 13 .1 .1 .1 Der schuldrechtliche Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 13 .1 .1 .2 Der sachenrechtliche Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 13 .1 .1 .3 Der grundbuchverfahrensrechtliche Teil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 13 .1 .2 Besondere Formen des Grundstückskaufvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 13 .2 Form des Kaufvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 13 .2 .1 Beurkundungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 13 .2 .2 Umfang des Formerfordernisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 13 .2 .3 Folgen des Formverstoßes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 13 .3 Inhalt des Kaufvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 13 .3 .1 Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 13 .3 .1 .1 Besonderheiten in der Person des Verkäufers oder Veräußerers . . . . . . . . . . . . . 216 13 .3 .1 .2 Vertretung der Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 13 .3 .1 .2 .1 Gesetzliche Vertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 13 .3 .1 .2 .2 Rechtsgeschäftliche Vertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 13 .3 .2 Kaufgegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 13 .3 .3 Kaufpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 13 .3 .4 Sicherung von Leistung und Gegenleistung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 13 .3 .4 .1 Fälligkeitsvoraussetzungen zum Schutz des Käufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 13 .3 .4 .2 Möglichkeiten der Vertragsgestaltung zum Schutz des Verkäufers . . . . . . . . . . 223 13 .3 .5 Übergabe und Besitzübergang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 13 .3 .6 Mietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 13 .3 .7 Öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten des Grundstückskaufvertrages . . 224 13 .4 Ansprüche und Rechte bei Vorliegen eines Mangels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 13 .4 .1 Mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 13 .4 .2 Rechte des Käufers bei Vorliegen eines Mangels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 13 .4 .3 Haftungsausschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 13 .4 .3 .1 Gesetzlicher Haftungsausschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 13 .4 .3 .2 Vertraglicher Haftungsausschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 13 .5 Eigentumsübertragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 13 .5 .1 Auflassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 13 .5 .2 Eintragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 13 .6 Sicherung des Grundstückskäufers auf Eigentumserwerb, Auflassungsvormerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 13 .7 Verjährung von Ansprüchen aus dem Grundstückskaufvertrag . . . . . . . . . . . . . 230 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XVIII XVIII Inhaltsverzeichnis 14 Zusammenschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen . . . . . . . . . . . . . . 231 14 .1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 14 .2 Grundzüge der Zusammenschlusskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 14 .2 .1 Formelle Zusammenschlusskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 14 .2 .1 .1 Vorrang der EU-Fusionskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 14 .2 .1 .2 Zusammenschlusskontrolle in Drittstaaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 14 .2 .1 .3 Zusammenschlusstatbestände im GWB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 14 .2 .1 .3 .1 Vermögenserwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 14 .2 .1 .3 .2 Kontrollerwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 14 .2 .1 .3 .3 Anteilserwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 14 .2 .1 .3 .4 Erwerb wettbewerblich erheblichen Einflusses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 14 .2 .1 .4 Aufgreifschwellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 14 .2 .1 .5 Berechnung der Umsatzerlöse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 14 .2 .2 Materielle Zusammenschlusskontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 14 .2 .2 .1 Marktabgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 14 .2 .2 .2 Begründung oder Verstärkung einer marktbeherrschenden Stellung . . . . . . . . . 237 14 .2 .3 Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 14 .2 .4 Rechtsfolgen der Nichtanmeldung von Zusammenschlussvorhaben . . . . . . . . . 240 14 .2 .4 .1 Schwebende Unwirksamkeit des zugrunde liegenden zivilrechtlichen Vertrags 240 14 .2 .4 .2 Bußgeld wegen Verstoßes gegen das Vollzugsverbot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 14 .3 Bevorstehende Änderungen durch die 8 . GWB-Novelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 III. Planen, Bauen, Betreiben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 1 Standort- und Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 1 .1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 1 .1 .1 Grundlagen und Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 1 .1 .2 Bedeutung im Projektentwicklungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 1 .2 Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 1 .2 .1 Ursprünge der Standortlehre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 1 .2 .1 .1 Die Standorttheorie der Landwirtschaft nach von Thünen . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 1 .2 .1 .2 Die Standorttheorie der Industrie nach Weber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 1 .2 .1 .3 Die Theorie der zentralen Orte nach Christaller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 1 .2 .2 Makrostandort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 1 .2 .3 Mikrostandort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 1 .2 .4 Ablauf der Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 1 .3 Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 1 .3 .1 Angebots- und Wettbewerbsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 1 .3 .2 Nachfrageanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 1 .3 .3 Preisanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 1 .3 .4 Ablauf der Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 1 .4 Methoden der Informationsgewinnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 2 Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 2 .1 Grundlagen der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 2 .1 .1 Definition der Projektenwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 2 .1 .2 Ausgangsfaktoren der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XIX Inhaltsverzeichnis XIX 2 .1 .3 Projektbeteiligte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 2 .1 .4 Gründe der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 2 .1 .5 Wesentliche Formen von Projektentwicklungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 2 .1 .6 Zusammenhang zwischen Projektentwicklung und den Kosten eines  Projekts 274 2 .1 .7 Darstellung der möglichen Kosten für eine selbstentwickelte und eigengenutzte Immobilie – Auswirkungen der Beteiligten auf die Planungs- und Umbaukosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275 2 .2 Phasen der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 2 .2 .1 Projektinitiierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 2 .2 .2 Projektkonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 2 .2 .2 .1 Standort- und Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 2 .2 .2 .2 Analyse des Bau- und Planungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 2 .2 .2 .2 .1 Rechtliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 2 .2 .2 .2 .2 Der Flächennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 2 .2 .2 .2 .3 Der Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 2 .2 .2 .2 .4 Art, Maß und Form der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen 287 2 .2 .2 .3 Analyse des Nutzungskonzepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 2 .2 .2 .4 Wettbewerbsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 2 .2 .2 .5 Risikoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 2 .2 .2 .6 Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 2 .2 .2 .6 .1 Methoden der Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 2 .2 .3 Projektrealisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 2 .3 Bedarfsgerechte Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 2 .4 Leistungsbilder der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 2 .4 .1 Marktrecherche für Projektideen, Informationsmanagement (A) . . . . . . . . . . . 304 2 .4 .2 Bestands- und Strukturanalyse mit Standortanalyse und -prognose sowie rechtliche Rahmenbedingungen (B) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 2 .4 .3 Stakeholderanalyse, Projektanalyse (C) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 2 .4 .4 Vermarktung oder Verkaufsvorbereitung (D) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 2 .4 .5 Nutzungskonzeption, Erneuerungskonzept (E) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 2 .4 .6 Grundstücksakquisition und -sicherung (F) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 2 .4 .7 Vorplanungskonzept (G) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 2 .4 .8 Kostenrahmen für Investition und Nutzung (H) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 2 .4 .9 Ertragsrahmen (I) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 2 .4 .10 Terminrahmen (J) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 2 .4 .11 Steuern (K) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 2 .4 .12 Rentabilitäts- mit Sensitivitätsanalyse, -prognose (L) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 2 .4 .13 Risikoanalyse, -prognose (M) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 2 .4 .14 Projektfinanzierung, Förderungsmöglichkeiten (N) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 2 .4 .15 Entscheidungsvorbereitung (O) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 2 .5 Vergütungsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 3 Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 3 .1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 3 .1 .1 Definition „Projekt“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 3 .1 .2 Definition der Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 3 .1 .3 Ursprung der Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XX XX Inhaltsverzeichnis 3 .2 Leistungsbild der Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 3 .2 .1 Definition nach HOAI § 31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 3 .2 .2 Definition nach DVP/AHO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 3 .2 .2 .1 Handlungsbereiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 3 .2 .2 .2 Projektstufen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 3 .3 Instrumente und Beteiligte der Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 3 .4 Honorarermittlung für Projektsteuerungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 3 .4 .1 Ermittlung nach HOAI § 31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 3 .4 .2 Ermittlung nach AHO § 207 ff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 3 .4 .3 Ermittlung nach AHO § 212 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331 4 Bau-Projektmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 4 .1 Notwendigkeit des Bau-Projektmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 4 .2 Begriffsdefinitionen und Abgrenzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 4 .2 .1 Der Begriff „Projekt“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 4 .2 .2 Der Begriff „Planen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 4 .2 .3 Bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 4 .2 .4 Die Begriffe „Management“ und „Projektmanagement“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 4 .2 .5 Die Begriffe „Steuerung“ und „Projektsteuerung“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 4 .2 .6 Projektmanagement versus Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 4 .3 Projektorganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 4 .3 .1 Grundlagen der Projektorganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 4 .3 .2 Projektbeteiligte und Partner des Baumanagers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 4 .3 .2 .1 Auftraggeber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 4 .3 .2 .2 Weitere Projektbeteiligte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 4 .4 Ziele und Praxis des Projektmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 4 .4 .1 Das Leitbild des Projektmanagers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 4 .4 .2 Vertragsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343 4 .4 .3 Kapazitäten und Kapazitätsplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 4 .4 .4 Der Zeitfaktor und ein effektives Terminmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 4 .4 .5 Informationsmanagement und Informationsabläufe bei Bauprojekten . . . . . . . 346 4 .4 .6 Kosten und Kostenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348 4 .4 .7 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351 4 .4 .8 Qualität und Qualitätsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 5 Bautechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 5 .1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 5 .2 Grundlagen Erdarbeiten und Baugruben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 5 .2 .1 Baugrund und Erdarbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 5 .2 .2 Baugruben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 5 .3 Grundlagen Hochbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358 5 .3 .1 Primäre Tragkonstruktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 5 .3 .1 .1 Fundamente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 5 .3 .1 .1 .1 Flächengründungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 5 .3 .1 .1 .2 Tiefengründungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360 5 .3 .1 .2 Bauwerksabdichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360 5 .3 .1 .3 Wände/Stützen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXI Inhaltsverzeichnis XXI 5 .3 .1 .4 Geschossdecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 5 .3 .1 .5 Treppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 5 .3 .1 .6 Fassade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366 5 .3 .1 .7 Dächer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367 5 .3 .1 .8 Dachformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 5 .3 .2 Sekundärstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 5 .3 .3 Tertiärstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 5 .3 .3 .1 Heizung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 5 .3 .3 .2 Lüftung und Kühlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 5 .3 .3 .3 Sanitär . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 5 .3 .3 .4 Elektro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380 5 .3 .3 .5 Aufzugsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 5 .3 .3 .6 Mess-, Steuer- und Regeltechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 IV. Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 1 Grundlagen des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 1 .1 Begriff des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 1 .2 Bedeutung des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 1 .3 Aufgaben und Ziele des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 1 .4 Besonderheiten der Immobilie und des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . 389 1 .5 Strategisches und operatives Immobilien-Marketing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 1 .6 Entwicklung und Phasen des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 2 Instrumente des Immobilien-Marketings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 2 .1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 2 .2 Grundlagen der Produktpolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 2 .2 .1 Das Produkt – Begriffsdefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 2 .2 .2 Gestaltung der Produktpolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394 2 .2 .3 Instrumente der Produktpolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396 2 .3 Servicepolitik im Lebenszyklus der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398 2 .4 Kommunikationspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399 2 .4 .1 Grundlagen der Kommunikationspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399 2 .4 .2 Ermittlung der Kommunikationsziele und Zielgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400 2 .4 .3 Kommunikationsstrategie und Kommunikationsbudget . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 2 .4 .4 Kommunikationsinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402 2 .5 Vertriebs- und Distributionspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403 2 .6 Kontrahierungspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404 2 .7 Preispolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405 2 .7 .1 Aufgaben und Ziele der Preispolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405 2 .7 .2 Preisermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406 3 Immobilien-Marketing im Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 4 Marketing-Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 4 .1 Das Marketing-Controlling – Begriffsdefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 4 .2 Instrumente des Marketing-Controllings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXII XXII Inhaltsverzeichnis 5 Maklerrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 5 .1 Gesetzliche Grundlagen des Maklerrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 5 .1 .1 Öffentlich-rechtliche Grundlagen des Maklerrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 5 .1 .1 .1 §§ 14 und 34c GewO – Grundvoraussetzung und Pflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . 410 5 .1 .1 .2 Für den Makler relevante Pflichten der Makler- und Bauträgerverordnung . . . 411 5 .1 .1 .3 Das Wohnungsvermittlungsgesetz – Schutz für Suchende einer Mietwohnung 412 5 .1 .2 Privatrechtliche Grundlagen des Maklerrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413 5 .1 .2 .1 §§ 652–654 BGB – Die Basis des Maklerrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413 5 .1 .2 .2 §§ 305–310 BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen im Maklerrecht . . . . . 414 5 .2 Beginn der Maklertätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414 5 .2 .1 Das Erstellen einer eigenen Marktstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414 5 .2 .2 Die Akquisition von Kunden und Objekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417 5 .2 .3 Der Wandel der Nachfrager von der Zeitung zum Internet . . . . . . . . . . . . . . . . 418 5 .2 .4 Die Mitgliedschaft im Maklerverband als Unternehmenswerbung . . . . . . . . . . 420 5 .3 Voraussetzungen für die Entstehung eines Provisionsanspruchs . . . . . . . . . . . . 420 5 .3 .1 Das Zustandekommen eines entgeltlichen Maklervertrages . . . . . . . . . . . . . . . 420 5 .3 .2 Die Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit des Maklers . . . . . . . . . . . . . . . 421 5 .3 .3 Das Zustandekommen eines rechtswirksamen Hauptvertrages . . . . . . . . . . . . . 422 5 .3 .4 Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422 5 .3 .5 Aufhebung des Provisionsanspruchs durch wirtschaftliche und/oder persönliche Verflechtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423 5 .4 Der Maklervertrag – Wesentliches Instrument des Provisionsanspruchs . . . . . . 425 5 .4 .1 Die Rechtsnatur des Maklervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425 5 .4 .2 Der einfache Maklervertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426 5 .4 .3 Der Makleralleinauftrag – Mehr Rechte und Pflichten für  beide  Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427 5 .4 .4 Die Erweiterung des Alleinauftrages – Der qualifizierte Makleralleinauftrag . 427 5 .4 .5 Die Beendigung des Vertragsverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428 5 .5 Aus dem Maklervertrag resultierende Rechte und Pflichten – Das  immer weiter wachsende Leistungsangebot des Maklers . . . . . . . . . . . . . 429 5 .5 .1 Die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429 5 .5 .2 Das wachsende Leistungsangebot des Immobilienmaklers . . . . . . . . . . . . . . . 431 5 .5 .2 .1 Die Bewertung der zum Verkauf stehenden Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431 5 .5 .2 .2 Das Erstellen eines Exposés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 5 .5 .2 .3 Steigendes Haftungsrisiko durch stetig wachsendes Leistungsangebot . . . . . . 437 5 .5 .3 Die Zusammenarbeit von Maklern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 5 .5 .3 .1 Der Untermaklervertrag zwischen Haupt- und Untermakler . . . . . . . . . . . . . . . 438 5 .5 .3 .2 Das Gemeinschaftsgeschäft zwischen Objektmakler und Interessentenmakler 439 5 .5 .3 .3 Gemeinschaftsgeschäfte im Franchise-System . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439 5 .5 .4 Die Doppeltätigkeit des Maklers und dessen Pflicht zur Neutralität . . . . . . . . . 440 5 .5 .5 Die Reservierung des Kaufobjektes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440 5 .6 Der Provisionsanspruch des Maklers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 5 .6 .1 Die Höhe der Provision und der Zeitpunkt der Zahlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 5 .6 .2 Die Sicherung der Makler-Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442 5 .6 .3 Der Aufwendungsersatz als gesetzlich genehmigte Individualvereinbarung . . . 443 5 .6 .4 Die Verwirkung der Provision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444 5 .6 .5 Die Verjährung des Provisionsanspruches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXIII Inhaltsverzeichnis XXIII 6 Verwaltung von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445 6 .1 Abgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445 6 .1 .1 Verwaltung von eigenen Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447 6 .1 .2 Verwaltung von Immobilien für Dritte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448 6 .2 Wohnungseigentumsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448 6 .2 .1 Begriffsbestimmung des Wohnungseigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448 6 .2 .1 .1 Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 6 .2 .1 .2 Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 6 .2 .2 Begründung des Wohnungs- und Teileigentums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451 6 .2 .2 .1 Begründung von Sondereigentum durch Teilungsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . 452 6 .2 .2 .2 Begründung von Sondereigentum durch Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . 455 6 .2 .3 Die Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456 6 .2 .4 Die Eigentümergemeinschaft und ihre Rechte und Pflichten . . . . . . . . . . . . . . . 458 6 .2 .4 .1 Die Gemeinschaft der Eigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458 6 .2 .4 .2 Rechte der Miteigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459 6 .2 .4 .3 Pflichten der Miteigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460 6 .2 .4 .4 (Teil-)Rechtsfähigkeit / Insolvenzfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462 6 .2 .5 Die Wohnungseigentumsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 6 .2 .5 .1 Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 6 .2 .5 .2 Bestellung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 6 .2 .5 .3 Verwaltervertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466 6 .2 .5 .4 Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 6 .2 .5 .4 .1 Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471 6 .2 .5 .4 .2 Die Abrechnung des Wohngelds und Rechnungslegung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 6 .2 .6 Die Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 6 .2 .6 .1 Die Vorbereitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472 6 .2 .6 .2 Beschlussfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474 6 .2 .6 .3 Abstimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474 6 .2 .6 .4 Ablauf der Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476 6 .3 WEG-Streitigkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477 6 .4 Corporate Real Estate Management (CREM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478 6 .4 .1 Definition, Entstehung und Notwendigkeit des CREM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478 6 .4 .2 Klassifizierung betrieblicher Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480 6 .4 .3 Das Fünf-Stufen Modell im Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 6 .5 Aufgabenfelder und Ziele des betrieblichen Immobilienmanagements . . . . . . . 483 6 .5 .1 Immobilienbeschaffung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483 6 .5 .1 .1 Passive Beschaffungswege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484 6 .5 .1 .2 Aktiver Beschaffungsweg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485 6 .5 .2 Immobilienbestandsbetreuung/-bestandspflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485 6 .5 .3 Immobilienverwertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486 6 .5 .4 Ziele des betrieblichen Immobilienmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487 6 .6 Strategisches CREM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488 6 .6 .1 Portfoliomanagement als strategisches Instrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488 6 .6 .2 Reformschritte zur Optimierung der Ressource Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . 489 6 .6 .3 Make or Buy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 489 6 .6 .4 Finanzierung im CREM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXIV XXIV Inhaltsverzeichnis 6 .7 Operatives CREM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490 6 .7 .1 Positive Effekte durch Einführung von Facility Management (FM) . . . . . . . . . 491 6 .7 .2 Energiemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492 7 Entwicklung und Grundlagen des Facility Managements . . . . . . . . . . . . . . 493 7 .1 Entwicklung und Idee des Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493 7 .1 .1 Die historische Entwicklung des Facility Managements . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493 7 .1 .2 Die Entstehungsgründe und Entwicklung des FM in Deutschland . . . . . . . . . . 496 7 .1 .3 Anforderungen an das Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499 7 .1 .3 .1 Unterschiedliche Rollen und Interessen im Facility Management Prozess . . . . 499 7 .1 .3 .2 Zielkonflikte und mögliche Lösungsansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503 7 .1 .4 Lehre und Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505 7 .2 Entwicklung des Facility Managements – ein internationaler Vergleich . . . . . . 507 7 .2 .1 Facility Management in den USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507 7 .2 .2 Facility Management in Europa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507 7 .2 .3 Die wirtschaftliche Markt- und Angebotsentwicklung und das  Marktvolumen 508 7 .3 Begriffsbestimmungen und Definitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510 7 .3 .1 Ansätze der Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510 7 .3 .2 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512 7 .4 Institutionen und rechtliche Normen im Facility Management . . . . . . . . . . . . . 515 7 .4 .1 German Facility Management Association (GEFMA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516 7 .4 .2 International Facility Management Association (IFMA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516 7 .4 .3 Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau e .V . (VDMA) . . . . . . . . . . . . 517 7 .4 .4 Deutsches Institut für Normung (DIN) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517 7 .4 .5 Weitere wichtige Regelsetzer im Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518 7 .4 .6 Ebenen der Normungseinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518 8 Instrumente und Funktionsweisen des Immobilien- und Facility  Managements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519 8 .1 Instrumente des Immobilienmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519 8 .1 .1 Strategisches und operatives Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520 8 .1 .2 Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 521 8 .1 .3 Property Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523 8 .1 .4 Corporate Real Estate Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524 8 .1 .5 Facility Management in Abgrenzung zum Gebäudemanagement . . . . . . . . . . . 525 8 .2 Instrumente und Funktionsbereiche des Facility Management . . . . . . . . . . . . . 525 8 .2 .1 Kaufmännisches Gebäudemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525 8 .2 .1 .1 Gebäudebezogene Objektbuchhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526 8 .2 .1 .2 Kostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527 8 .2 .1 .3 Vertragsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 529 8 .2 .1 .4 Reporting – das Berichtswesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 531 8 .2 .1 .5 Benchmarking im Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533 8 .2 .1 .6 Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534 8 .2 .1 .6 .1 Ziele und Aufbau des Controllings im Facility Management . . . . . . . . . . . . . . 535 8 .2 .1 .6 .2 Strategisches und operatives Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536 8 .2 .1 .7 Immobilienwirtschaftliche Kennzahlen und Kennzahlensysteme . . . . . . . . . . . 536 8 .2 .2 Technisches Gebäudemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXV Inhaltsverzeichnis XXV 8 .2 .2 .1 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements . . . . . . . . . . . . . 539 8 .2 .3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 542 8 .2 .3 .1 Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543 8 .2 .3 .2 Umzugsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544 8 .2 .3 .3 Reinigungsmanagement und Hausmeisterdienste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544 8 .2 .3 .4 Verpflegungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546 8 .2 .3 .5 Sicherheitsdienste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546 8 .2 .4 Flächenmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547 8 .2 .5 CAFM – Softwareunterstützung als Instrument der Bewirtschaftung . . . . . . . . 549 9 Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . 550 9 .1 Der Life-Cycle-Cost-Ansatz (LCCA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552 9 .2 Die Investitionsrechnung und die Ermittlung der Lebenszykluskosten . . . . . . . 553 9 .3 Facility Management in der Planungs- und Entstehungsphase . . . . . . . . . . . . . 554 9 .4 Facility Management in der Nutzungs- und Betriebsphase . . . . . . . . . . . . . . . . 557 9 .5 Facility Management und die Verwertungsphase – Der Exit  einer  Immobilie . . 557 10 In- und Outsourcingkonzeption im Facility Management . . . . . . . . . . . . . . 558 11 Wertorientiertes Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 11 .1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IFRS – Auswirkung auf das Immobilienmanagement und die Bewertungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563 11 .1 .1 Bilanzierung und Bewertung der Immobilie nach HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564 11 .1 .2 Bilanzierung und Bewertung der Immobilie nach IRFS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564 11 .2 Einführungsbeispiel zum Wertorientierten Facility Management . . . . . . . . . . . 565 11 .3 Auswirkungen des Wertorientierten Facility Management auf die  Rolle des Facility Managers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 566 12 Die Immobilie im Fokus des Controllings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 566 12 .1 Immobiliencontrolling zur Durchsetzung von Eigentümerzielen . . . . . . . . . . . 566 12 .3 Das Immobilien-Profit-Center („IPC“) und Immobiliencontrolling im Rahmen des Immobilienmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 567 13 Operatives Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 569 13 .1 Die Informationsversorgung im Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . 569 13 .1 .1 Betriebsabrechnung – die immobilienbezogene Kosten- und Erlösrechnung . . 569 13 .1 .1 .1 Die Kostenartenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 569 13 .1 .1 .2 Die Kostenstellenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 572 13 .1 .1 .3 Die Prozesskostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574 13 .1 .1 .4 Die immobilienbezogene Kostenträgerstückrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578 13 .1 .1 .4 .1 Die immobilienbezogene Divisionskalkulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 579 13 .1 .1 .4 .2 Die immobilienbezogene Äquivalenzziffernkalkulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 579 13 .1 .1 .5 Kostenträgerzeitrechnung als kurzfristige Erfolgsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . 580 13 .1 .1 .6 Teilkostenrechnung (Deckungsbeitragsrechnung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581 13 .1 .2 Die Cashflow-Rechnung im Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583 13 .1 .3 Das Berichtswesen (Reporting) im Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . . . 583 13 .2 Planung im Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 585 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXVI XXVI Inhaltsverzeichnis 13 .3 Kontrolle im Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588 13 .3 .1 Kostenkontrolle mit Hilfe von Objektvergleichen (Benchmarking) . . . . . . . . . 588 13 .3 .2 Kostenkontrolle anhand der Plankostenrechnung (Soll-Ist-Vergleich) . . . . . . . 590 13 .3 .3 Prozesskontrolle und -optimierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 592 14 Strategisches Immobiliencontrolling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 593 14 .1 Koordination des Portfolio- mit dem Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . 593 14 .2 Die strategische Betrachtung des Immobilienlebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . . 595 14 .2 .1 Immobilienprojektcontrolling in der Entstehungsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596 14 .2 .2 Immobiliencontrolling in der Nutzungsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596 14 .2 .3 Lebenszykluskosten und Lebenszyklusqualität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 598 14 .2 .4 Das Immobilieninformationssystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 599 14 .3 Mögliche Kennzahlensysteme im Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . 602 14 .3 .1 Darstellung des DuPont-Systems für die Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . 602 14 .3 .2 Das Betriebskosten-Kennzahlensystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 603 14 .4 Strategieumsetzung mit der Balanced Scorecard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604 15 Immobiliencontrolling als anhaltender Innovationsprozess . . . . . . . . . . . . . 606 16 Wohn- und Geschäftsraummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 16 .1 Mietrechtliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 16 .1 .1 Abgrenzung Wohnraum- und Geschäftsraummietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 16 .1 .2 Anmietung einer Garage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 608 16 .1 .3 Untermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 608 16 .1 .4 Mietvorvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 609 16 .1 .5 Hausordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 609 16 .1 .6 Haustürgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 610 16 .2 Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 610 16 .2 .1 Vertragsinhalte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 610 16 .2 .2 Formvorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611 16 .2 .3 Formularvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612 16 .2 .3 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612 16 .2 .3 .2 Einschränkungen bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612 16 .3 Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613 16 .3 .1 Wer kann Vertragspartner sein? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613 16 .3 .2 Wechsel der Vertragspartner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613 16 .3 .2 .1 Auf Mieterseite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613 16 .3 .2 .2 Auf Vermieterseite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614 16 .4 Mietzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 16 .4 .1 Unbefristeter Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 16 .4 .2 Zeitmietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 16 .4 .2 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 16 .4 .2 .2 Einschränkungen bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 16 .4 .3 Verlängerungsmöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 616 16 .5 Mietzins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617 16 .5 .1 Grundmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617 16 .5 .2 Nebenkosten und deren Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 618 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXVII Inhaltsverzeichnis XXVII 16 .5 .2 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 618 16 .5 .2 .2 Einschränkungen bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619 16 .5 .3 Mietminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619 16 .6 Mietsicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621 16 .6 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621 16 .6 .2 Einschränkungen bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621 16 .7 Instandhaltung und Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621 16 .7 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 622 16 .7 .2 Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 622 16 .7 .3 Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624 16 .7 .4 Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624 16 .8 Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 625 16 .8 .1 Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 625 16 .8 .2 Wertsicherungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 626 16 .8 .2 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 626 16 .8 .2 .2 Einschränkungen bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 627 16 .8 .3 Mieterhöhungsverfahren bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 628 16 .8 .3 .1 Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 628 16 .8 .3 .2 Mieterhöhung wegen Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630 16 .8 .3 .3 Umlage erhöhter Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630 16 .9 Mietvertragsbeendigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631 16 .9 .1 Aufhebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631 16 .9 .2 Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631 16 .9 .2 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631 16 .9 .2 .2 Einschränkungen bei Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632 16 .9 .2 .2 .1 Kündigung wegen Eigenbedarfs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633 16 .9 .2 .2 .2 Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung . . . . . . . . . . . . 634 16 .9 .2 .2 .3 Sozialklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 634 16 .9 .2 .3 Außerordentliche Kündigungsgründe, insbesondere Kündigung wegen Zahlungsverzugs, §§ 543 Abs . 2 Ziffer 3, 569 BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635 16 .9 .3 Rückgabe der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636 16 .9 .4 Verjährungsfristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636 16 .10 Prozessuales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio – Immobilieninvestitionsrisiken erkennen, bewerten und einpreisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 1 .1 Problemstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 1 .2 Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 639 1 .3 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640 2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640 3 Renditeberechnung mittels der Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 641 3 .1 Die Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft und  deren  Verfahren . . 641 3 .2 Statische Verfahren der Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642 3 .2 .1 Die Kostenvergleichsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 643 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXVIII XXVIII Inhaltsverzeichnis 3 .2 .2 Die Gewinnvergleichsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 644 3 .2 .3 Die Rentabilitätsvergleichsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 644 3 .2 .4 Die Amortisationsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 645 3 .3 Vergleich und kritische Betrachtung der statischen Investitionsverfahren . . . . . 646 3 .4 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 647 3 .4 .1 Finanzmathematische Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 648 3 .4 .1 .1 Zinsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 648 3 .4 .1 .2 Zinseszinsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 649 3 .4 .1 .3 Rentenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650 3 .4 .1 .3 .1 Restwertverteilungsfaktor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 652 3 .4 .1 .3 .2 Annuitätenfaktor: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 652 3 .4 .2 Kapitalwertmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 653 3 .4 .3 Interne Zinsfußmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 655 3 .4 .4 Annuitätenmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 657 3 .4 .5 Discounted Cashflow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658 3 .4 .6 Der vollständige Finanzplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 662 3 .5 Zusammenfassende kritische Betrachtung der Investitionsrechenverfahren . . . 663 4 Risikoanalyse bei Immobilieninvestitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663 4 .1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663 4 .1 .1 Der Begriff Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 664 4 .1 .2 Risikobereitschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666 4 .1 .3 Risikoidentifikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 667 4 .1 .4 Risikobewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 667 4 .1 .5 Risikotragfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 668 4 .2 Methoden zur Risikoanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 668 4 .2 .1 Die Scoring-Methode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 669 4 .2 .2 Die Stärken-Schwächen-Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 670 4 .2 .3 Die Sensitivitätsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 671 4 .2 .3 .1 Die Dreifachrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 672 4 .2 .3 .2 Die Zielgrößen-Änderungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 672 4 .2 .3 .3 Das Verfahren der kritischen Werte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 673 5 Risikoberechnung mittels der Wahrscheinlichkeitsrechnung . . . . . . . . . . . 673 5 .1 Binomialverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674 5 .1 .1 Voraussetzungen zur Anwendung der Binomialverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . 674 5 .1 .2 Approximation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674 5 .1 .3 Normalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 675 5 .1 .4 Allgemeine Normalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 675 5 .1 .5 Standardnormalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676 5 .1 .6 Transformation zur Standardnormalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677 5 .1 .7 Spezielle Werte der standardisierten Normalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677 5 .1 .8 Tabellen zur Normalverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 678 5 .1 .9 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679 5 .2 Das Bernoulli-Prinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 681 5 .3 Die μ-σ-Regel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682 5 .4 Ansätze für eine Risikopolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXIX Inhaltsverzeichnis XXIX 6 Portfoliomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683 6 .1 Portfoliomanagement in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683 6 .2 Gesamtportfoliosteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685 6 .2 .1 Quantitativer Ansatz – Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685 6 .2 .1 .1 Erwartete Rendite des Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 686 6 .2 .1 .2 Normalverteilung der Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 687 6 .2 .1 .3 Risikodiversifikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 688 6 .2 .1 .4 Standardabweichung und Varianz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689 6 .2 .1 .5 Kovarianz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692 6 .2 .1 .6 Korrelation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693 6 .2 .1 .7 Portfoliobildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694 6 .2 .1 .7 .1 Das Effiziente Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694 6 .2 .1 .7 .2 Das Optimale Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697 6 .2 .1 .8 Capital Asset Pricing Model (CAPM) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 699 6 .2 .1 .9 Arbitrage Pricing Theory (APT) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 700 6 .2 .1 .10 Neue Institutionenökonomie (NIÖ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 701 6 .2 .2 Qualitativer Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 702 6 .2 .3 BCG-Matrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703 6 .2 .4 McKinsey-Matrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 705 6 .2 .5 Mehrdimensionale Matrix-Modelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 708 6 .2 .6 Vorgehensweisen zur Strukturierung eines Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709 6 .2 .6 .1 Strategische Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709 6 .2 .6 .2 Taktische Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 712 6 .2 .7 Anlagestrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 712 7 Die Performancemessung durch Risikokennziffern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713 7 .1 Aufgaben und Ziele der modernen Performancemessung . . . . . . . . . . . . . . . . . 713 7 .2 Sharpe-Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 713 7 .3 Treynor-Ratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 714 7 .4 Jensens-Alpha . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 714 8 Zusammenfassung und Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 714 VI. Klassische Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 1 Kreditarten bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 1 .1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 1 .2 Kurzfristige Fremdfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 720 1 .2 .1 Kontokorrentkredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 720 1 .2 .2 Avalkredit (Kreditleihe) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 720 1 .3 Langfristige Fremdfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 721 1 .3 .1 Realkredit (1 . + 2 . Hypothek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 721 1 .3 .2 Bausparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 722 1 .3 .3 Versicherungsdarlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723 1 .3 .4 Öffentliche Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 724 1 .3 .5 Fremdwährungskredite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 725 1 .4 Kreditsubstitute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 726 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXX XXX Inhaltsverzeichnis 1 .4 .1 Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 726 1 .4 .2 Factoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 727 1 .5 Tilgungsmodalitäten bei langfristigen Krediten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 728 1 .6 Zinsvereinbarungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 728 1 .7 Kreditsicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 732 1 .7 .1 Bürgschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 733 1 .7 .2 Sicherungsabtretung (Zession) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 733 1 .7 .3 Pfandrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 734 1 .7 .4 Sicherungsübereignung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 735 1 .7 .5 Grundpfandrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 735 2 Das Bausparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 736 2 .1 Bausparvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 737 2 .1 .1 Ansparphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 738 2 .1 .2 Zuteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 739 2 .1 .3 Darlehensphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 740 2 .1 .4 Vertragsänderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 741 2 .2 Vor- und Zwischenfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 742 2 .3 Staatliche Bausparförderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 742 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 743 3 .1 Unterscheidung typischer Unternehmermodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 743 3 .1 .1 Charakteristika der Generalübernehmer und Generalunternehmer . . . . . . . . . . 744 3 .1 .2 Charakteristika der Bauträger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 745 3 .2 Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Endfinanzierung einer Immobilieninvestition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 746 3 .3 Geschäftspolitische Bedeutung des Bauträgergeschäfts aus Sicht der Kreditinstitute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 748 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 749 4 .1 Gewerbeordnung (GewO) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 749 4 .2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 749 4 .3 Kreditwesengesetz (KWG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 752 4 .4 Steuerabzug bei Bauleistungen gemäß §§ 48 ff . EStG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 753 4 .5 Die Bedeutung der §§ 305 ff . BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen . . . . . 754 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 755 5 .1 Einzureichende Unterlagen des Bauträgers zur Beurteilung des Bauvorhabens 755 5 .2 Quantifizierung und Kalkulation der Finanzierungsmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . 756 5 .3 Erlöskalkulation der Bauträgermaßnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 758 5 .4 Klassifizierung von Bauträgerrisiken und Aufbau eines speziellen Kreditratings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 759 5 .4 .1 Voraussetzungen eines Bauträgerratings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 760 5 .4 .2 Bestandteile eines Bauträgerratings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 760 5 .4 .2 .1 Bonitätsklassen und Bonitätskriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 760 5 .4 .2 .2 Sicherheitenklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 761 5 .4 .2 .3 Risikoeinstufung des Kreditengagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 762 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXI Inhaltsverzeichnis XXXI 5 .5 Konditionengestaltung und Risikobetrachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 762 5 .6 Kreditvertragsmodalitäten und Besonderheiten bei Bauträgerfinanzierungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 764 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766 6 .1 Baukostenüberwachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766 6 .2 Bautenstandsüberwachung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 767 6 .3 Überwachung des Kosten- und Erlösstatus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768 7 Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 769 7 .1 Der Fondsgedanke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 769 7 .2 Historische Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 769 7 .3 Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 770 7 .4 Der geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771 7 .4 .1 Gesellschaftsrechtliche Gestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771 7 .4 .1 .1 Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771 7 .4 .1 .1 .1 Konstruktion und Rechtsform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771 7 .4 .1 .1 .2 Gründung der GbR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772 7 .4 .1 .1 .3 Haftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772 7 .4 .1 .1 .4 Geschäftsführung und Vertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773 7 .4 .1 .2 Die Kommanditgesellschaft (KG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773 7 .4 .1 .2 .1 Konstruktion und Rechtsform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773 7 .4 .1 .2 .2 Gründung der KG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774 7 .4 .1 .2 .3 Haftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 775 7 .4 .1 .3 Sonderformen wie „Blind Pools“, das Hamburger Modell und Leasingfonds . . 775 7 .4 .1 .4 Die GmbH & Co . KG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777 7 .4 .2 Steuerrechtliche Behandlung von Beteiligungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777 7 .4 .2 .1 Bestimmung der Einkunftsart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777 7 .4 .2 .2 Werbungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 779 7 .4 .2 .3 Gefahren bei der Einkünftequalifikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 779 7 .4 .2 .3 .1 Gewinnerzielungsabsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 779 7 .4 .2 .3 .2 Die Zurechnung der Einkünfte auf Fondsgesellschaft und Gesellschafter . . . . . 780 7 .4 .2 .3 .3 Gewerblicher Grundstückshandel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 780 7 .4 .2 .4 Erbschaft- und Schenkungsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781 7 .4 .3 Wirtschaftliche Charakteristik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781 7 .4 .3 .1 Unterscheidung der Fonds hinsichtlich der Zielgruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781 7 .4 .3 .2 Unterscheidung des Fonds nach der Einkunftsart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 784 7 .4 .3 .3 Unterscheidung der Fonds nach der Anzahl der Objekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . 784 7 .4 .3 .4 Fungibilität der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 785 7 .4 .3 .5 Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 786 7 .4 .3 .6 Sicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 788 7 .5 Der offene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 789 7 .5 .1 Rechtsform und gesetzlicher Handlungsrahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 789 7 .5 .2 Wirtschaftliche Charakteristik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 791 7 .5 .2 .1 Anlagestrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 791 7 .5 .2 .2 Transparenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 792 7 .5 .2 .3 Fungibilität der Anteilscheine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 792 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXII XXXII Inhaltsverzeichnis 7 .5 .2 .4 Aufgaben des Fondsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793 7 .5 .3 Die Bewertung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 794 7 .5 .3 .1 Die Bewertung des Grundvermögens und des sonstigen Vermögens . . . . . . . . . 794 7 .5 .3 .2 Die Bewertung des einzelnen Anteilscheins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 794 VII. Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking . . . . . . . . . . 795 1 Grundlagen und Historie des Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 795 1 .1 Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 795 1 .1 .1 Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 795 1 .1 .2 Abgrenzung Commercial Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796 1 .1 .3 Universalbankensystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797 1 .1 .4 Trennbankensystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797 1 .1 .5 Investmentbanken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797 1 .1 .6 Historische Entwicklung Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797 1 .1 .6 .1 Ursprünge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 797 1 .1 .6 .2 Erste Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 798 1 .1 .6 .3 Angelsächsische Investmentbanken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 798 1 .1 .6 .4 Neuausrichtung des Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 800 1 .1 .6 .5 Aktuelle Entwicklungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801 1 .1 .6 .6 Differenzierungsmerkmale des Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802 1 .1 .7 Systematisierung des Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802 1 .1 .7 .1 Geschäftsfelder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802 1 .1 .8 Kunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807 2 Instrumente des Real Estate Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807 2 .1 Private Equity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809 2 .1 .1 Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809 2 .1 .1 .1 J-Kurve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809 2 .1 .1 .2 Business Angels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 810 2 .1 .1 .3 Venture-Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 810 2 .1 .1 .4 Wachstumsfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 812 2 .1 .1 .5 Bridge Financing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813 2 .1 .1 .6 Mezzanine Financing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813 2 .1 .1 .7 Buy-out . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816 2 .1 .2 Exit-Optionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817 2 .1 .2 .1 Initial-Public-Offering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817 2 .1 .2 .2 Management-Buy-out . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818 2 .1 .2 .3 Trade Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 819 2 .1 .2 .4 Secondary Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 819 2 .2 Securitisation als modernes Finanzierungs- und Kapitalmarktinstrument . . . . . 820 2 .2 .1 Asset Backed Securities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821 2 .2 .1 .1 Definition, Motive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821 2 .2 .1 .2 Auswahl der zu verbriefenden Aktiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 821 2 .2 .1 .3 Weitere Arten der Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822 2 .2 .1 .4 Konzeptionen einer ABS-Transaktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823 2 .2 .1 .5 Mortgage Backed Securities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 825 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXIII Inhaltsverzeichnis XXXIII 2 .2 .1 .6 Vorteile einer Asset Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 827 2 .2 .1 .7 Risiken einer Asset Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 828 2 .2 .1 .8 Abgrenzung zum Factoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 829 2 .2 .2 Property Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 829 3 Produkte des Real Estate Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 831 3 .1 Projektfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 831 3 .1 .1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 831 3 .1 .2 Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 831 3 .1 .3 Abgrenzung der Projektfinanzierung zur traditionellen Kreditvergabe . . . . . . . 831 3 .1 .4 Merkmale der Projektfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 832 3 .1 .4 .1 Konzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 832 3 .1 .4 .2 Cashflow related lending . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 834 3 .1 .4 .3 Typische Risikostruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 835 3 .1 .5 Beteiligte der Projektfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 837 3 .1 .6 Organisationsformen und Finanzierungsinstrumente der Projektfinanzierung . 839 3 .2 Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 841 3 .2 .1 Formen des Leasings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843 3 .3 Phasen der Projektfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 844 3 .4 Immobilienaktiengesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 847 3 .4 .1 Geschichte und Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 847 3 .4 .1 .1 Gründung einer Aktiengesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 848 3 .4 .1 .2 Risikostruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 850 3 .4 .2 Analyse von Immobilien-AGs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 852 3 .4 .2 .1 Typologie und Abgrenzung einzelner Erscheinungsformen . . . . . . . . . . . . . . . . 852 3 .4 .2 .2 Die Struktur einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853 3 .4 .2 .3 Risikostruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 856 3 .4 .2 .4 Strategische Ausrichtung einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 858 3 .4 .2 .5 Bewertung einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 859 3 .4 .2 .6 Bewertungsmethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 860 3 .4 .3 Vergleich der Immobilien-AGs mit Alternativanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 862 3 .4 .4 Substitutionskriterien von Immobilien-AGs im Vergleich zu klassischen Investmentanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 864 3 .4 .5 Zusammenfassung und Schlussfolgerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 865 3 .5 Real Estate Investment Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 866 3 .5 .1 Systematisierung der REITs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 866 3 .5 .2 Historische Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 866 3 .5 .3 Struktur eines G-REIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 867 3 .5 .4 Abgrenzung zu ähnlichen Anlagevehikeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 867 4 Strukturierte Risikoinstrumente in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . 868 4 .1 Systematisierung der einzelnen Finanzderivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 868 4 .2 Einsatzmotive von Finanzderivaten in der Immobilienfinanzierung . . . . . . . . . 870 4 .3 Produkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 872 4 .3 .1 Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 872 4 .3 .1 .1 Currency Swap (Währungsswap) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 873 4 .3 .1 .2 Interest Rate Swap (Zins-Swap) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 875 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXIV XXXIV Inhaltsverzeichnis 4 .3 .1 .3 Forward-Swap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 877 4 .3 .1 .4 Swaption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 878 4 .3 .1 .5 Cross-Currency Swap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 878 4 .3 .2 Finanztermingeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 879 4 .3 .2 .1 Finanz-Futures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 879 4 .3 .2 .2 Forward-Rate-Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 882 4 .3 .2 .3 Bedingte Termingeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 882 5 Real Estate Asset Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 887 5 .1 Asset-Klassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 888 5 .2 Dienstleistungen des Investment Banking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 888 5 .3 Immobilien-Portfoliomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 888 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 891 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 891 1 .1 Grundlagen und Arten der nationalen und internationalen Rechnungslegung . . 891 1 .1 .1 Grundlage und Art der nationalen Rechnungslegung nach Handelsgesetzbuch (HGB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 891 1 .1 .2 Grundlage und Art der internationalen Rechnungslegung nach International Accounting Standards (IAS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 892 1 .1 .3 Synoptischer Vergleich der einzelnen Rechnungslegungsstandards . . . . . . . . . 895 1 .2 Bilanzierung und Bewertung der Immobilie nach HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . 897 1 .2 .1 Die Immobilie in der Bilanz nach HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 897 1 .2 .2 Bewertung der Immobilie bei Vermögenszugang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 898 1 .2 .3 Folgebewertung der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 899 1 .2 .4 Planmäßige und außerplanmäßige Abschreibung der Immobilie . . . . . . . . . . . . 901 1 .2 .5 Bilanzierung und Bewertung des Immobilien-Leasings . . . . . . . . . . . . . . . . . . 904 1 .3 Bilanzierung der Immobilie nach IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 905 1 .3 .1 Die Immobilie in der Bilanz nach IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 905 1 .3 .2 Bewertung der Immobilie bei Vermögenszugang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 907 1 .3 .3 Folgebewertung der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 908 1 .3 .3 .1 Folgebewertung im Umlaufvermögen nach IAS 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 908 1 .3 .3 .2 Folgebewertung im Sachanlagevermögen nach IAS 16 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 909 1 .3 .3 .3 Folgebewertung als Finanzinvestition gehaltener Immobilien nach IAS 40 . . . 910 1 .3 .4 Planmäßige und außerplanmäßige Wertminderung nach IAS . . . . . . . . . . . . . . 912 1 .3 .4 .1 Planmäßige Wertminderung nach IAS 16 .41 für Sachanlagevermögen . . . . . . . 912 1 .3 .4 .2 Außerplanmäßige Wertminderung nach IAS 36 für Sachanlagevermögen . . . . 912 1 .3 .5 Beispiel Jahresgewinn nach IAS mit und ohne Bewertungsdifferenz . . . . . . . . 914 1 .3 .6 Bilanzierung und Bewertung des Immobilien-Leasing nach IAS 17 . . . . . . . . . 914 1 .4 Synoptischer Vergleich von Bilanzierung, Bewertung und Leasing . . . . . . . . . 917 2 BASEL II – Die Eigenkapitalvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 918 2 .1 Der Basler Ausschuss für Bankaufsicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 918 2 .2 Basel I – seine Kernaussage und Kritikpunkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 918 2 .3 Basel II – seine Kernaussage und Ziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 919 2 .4 Die drei Säulen von Basel II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 919 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXV Inhaltsverzeichnis XXXV 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923 3 .1 Basel III – Regelwerk zur Weiterentwicklung von Basel II . . . . . . . . . . . . . . . . 923 3 .2 Kernelemente und Auswirkungen der Basel III-Reform . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923 3 .3 Auswirkungen von Basel II und Basel III auf die Immobilienwirtschaft . . . . . . 925 IX. Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929 1 Grundlagen der Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929 1 .1 Wirtschaftswissenschaftliche Bewertungslehren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929 1 .2 Die Begriffe Preis und Wert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 931 1 .3 Anlässe und Funktion der Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 933 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 934 2 .1 Rechtsgrundlagen und Historie der Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . 934 2 .2 Der Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 936 2 .3 Aufbau der Immobilienwertverordnung 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 938 2 .4 Anwendungsbereich und Verfahrensgrundsätze (§§ 1–8 ImmoWertV10) . . . . . 939 2 .4 .1 Anwendungsbereich der Wertermittlung (§ 1 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . 939 2 .4 .2 Grundlagen der Wertermittlung (§ 2 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 940 2 .4 .3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse (§ 3  ImmoWertV10) 940 2 .4 .4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand (§ 4 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . 941 2 .4 .5 Entwicklungszustand ( § 5 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 942 2 .4 .6 Weitere Grundstücksmerkmale (§ 6 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 942 2 .4 .7 Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (§ 7 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . 944 2 .4 .8 Ermittlung des Verkehrswertes (§ 8 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 944 2 .5 Bodenrichtwert und sonstige erforderliche Daten (§§ 9–14  ImmoWertV10) . . . 946 2 .5 .1 Grundlagen der Ermittlung (§ 9 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 946 2 .5 .2 Bodenrichtwerte (§ 10 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 946 2 .5 .3 Indexreihen (§ 11 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 947 2 .5 .4 Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 948 2 .5 .5 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13 ImmoWertV10) . . . . . . . . . 949 2 .5 .6 Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmoWertV10) . . 951 3. Verfahren der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 953 3 .1 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15, 16 ImmowertV10) . . . 953 3 .1 .1 Ermittlung des Vergleichswerts (§ 15 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 953 3 .1 .2 Ermittlung des Bodenwerts ( § 16 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 953 3 .1 .3 Vergleichswertverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke . . . . . . . . . . 954 3 .2 Der Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 959 3 .2 .1 Ermittlung des Ertragswerts (§ 17 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 959 3 .2 .2 Reinertrag, Rohertrag (§ 18 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 960 3 .2 .3 Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 960 3 .2 .4 Kapitalisierung und Abzinsung (§ 20 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 961 3 .2 .5 Das Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 961 3 .2 .5 .1 Bewertungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 961 3 .2 .5 .2 Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 17 Abs . 2 Nummer 1 ImmoWertV10) . . . 966 3 .2 .5 .3 Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 17 Abs . 2 Nummer 2 ImmoWertV10) . . 967 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXVI XXXVI Inhaltsverzeichnis 3 .2 .5 .4 Discounted Cashflow-Verfahren (§ 17 Abs . 2 Nummer 3 ImmoWertV10) . . . . 968 3 .3 Sachwertverfahren (§§ 21, 22 und 23 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 970 3 .3 .1 Ermittlung des Sachwert (§ 21 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 970 3 .3 .2 Ermittlung der Herstellkosten (§ 22 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 970 3 .3 .3 Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV10) . . . . . . . . . . 971 3 .3 .4 Der Sachwert und die Sachwertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 971 3 .3 .5 Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) . . 972 3 .3 .6 Normalherstellungskosten 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972 3 .3 .6 .1 Brutto-Grundflächen (BGF) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 974 3 .3 .6 .2 Baupreisindex . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 974 3 .3 .6 .3 Lineare Alterswertminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975 3.3.6.4 Sachwertfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975 3 .3 .6 .5 Besondere objektspezifische Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975 3 .3 .7 Beispiel für die Berechnung des Sachwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975 3 .4 Exkurs: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz – Gemeiner Wert . . . . . . 977 3 .5 Beleihungswertverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 982 3 .5 .1 Entwicklung der Beleihungswertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 982 3 .5 .2 Philosophie des Beleihungswertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 984 3 .5 .2 .1 Anwendungsbereich des Beleihungswertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 984 3 .5 .2 .2 Alte und neue Definition des Beleihungswertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 986 3 .7 .3 Wesentliche Änderungen in der Beleihungswertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . 989 3 .5 .4 Schwachstellen des § 25 BelWertV (Auslandsimmobilien) . . . . . . . . . . . . . . . . 993 3 .6 Die Gutachterausschüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994 3 .6 .1 Organisation der Gutachterausschüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994 3 .6 .2 Aufgaben und Transparenzwirkung der Gutachterausschüsse . . . . . . . . . . . . . . 994 4 Hedonische Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 998 5 Internationale Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1003 5 .1 Internationale Konvergenz der Immobilienbewertung und Wertdefinitionen . . 1003 5 .1 .1 Der britische Bewertungsansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004 5 .1 .2 Der us-amerikanische Bewertungsansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1005 5 .2 (Institutionelle) Immobilienbewertung auf europäischer Ebene . . . . . . . . . . . . 1007 5 .2 .1 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1007 5 .2 .1 .1 Ziele und Aufgaben der RICS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1007 5 .2 .1 .2 Inhalte des Red Book . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1007 5 .2 .1 .3 Wertbegriffe des Red Book . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008 5 .2 .2 The European Group of Valuers’ Association – TEGoVA . . . . . . . . . . . . . . . . . 1010 5 .2 .3 International Valuation Standards Committee (IVSC) – Internationale Wertermittlungsstandards (White Book) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1013 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1015 6 .1 Die Systematisierung der Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1015 6 .1 .1 Normierte und nicht normierte Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . 1015 6 .1 .2 Gegenüberstellung der deutschen und britischen Wertermittlungsverfahren . . . 1015 6 .2 Nicht normierte Verfahren in Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016 6 .2 .1 Überschlagsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXVII Inhaltsverzeichnis XXXVII 6 .2 .2 Residualwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1018 6 .2 .3 Sonstige Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1020 6 .3 Nicht normierte Verfahren in Großbritannien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1020 6 .3 .1 Comparitive Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1021 6 .3 .2 Depreciated Replacement Cost Approach (DRC-Approach) . . . . . . . . . . . . . . . 1022 6 .3 .3 Investment Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1023 6 .3 .3 .1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1023 6 .3 .3 .2 Wertermittlung von zur Marktmiete vermieteten Objekten . . . . . . . . . . . . . . . . 1025 6 .3 .3 .3 Wertermittlung von vermieteten Objekten unter der Marktmiete . . . . . . . . . . . 1026 6 .3 .3 .4 Marktmiete von über Marktmiete vermieteten Objekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1029 6 .3 .3 .5 Gegenüberstellung – Deutsches Ertragswertverfahren/Investment Method . . . 1033 6 .3 .4 Profit Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1034 X. Immobilienmarkt und Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1037 1 Die Notwendigkeit immobilien spezifischer Aus- und Weiterbildung . . . . . 1037 2 Ausbildungsangebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1038 3 Studium und Ausbildung an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, Fachhochschule und Universität . . . . . . . . . . . . . . . . 1039 3 .1 Vollzeitstudiengänge mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt . . . . . . . . 1039 3 .2 Das duale Studium an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg . . . . . . . . . 1039 3 .3 Berufsakademien nach dem Baden-Württemberger Modell . . . . . . . . . . . . . . . 1040 3 .4 Fachhochschulstudium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041 3 .5 Universitätsstudium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041 4 Weiterbildungen in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1042 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1043 Weiterführende Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1063 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XXXIX Abkürzungsverzeichnis A Annuität a. A. anderer Ansicht Abb. Abbildung ABWL Allgemeine Betriebswirtschaftslehre AbfG Abfallgesetz AfA Absetzung für Abnutzung AG Aktiengesellschaft AG Amtsgericht AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen AktienG Aktiengesetz AO Abgabenordnung AoE Außerordentliches Ergebnis APT Arbitrage Pricing Theory ARY All Risk Yield BAB Betriebsabrechnungsbogen BAFA Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BaFin Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungsaufsicht BauFG Bauforderungen-Sicherungsgesetz BauGB Baugesetzbuch BauNV Baunutzungsverordnung BauO Bauordnung BauR Baurecht, Zeitschrift für öffentliches und ziviles Baurecht BBauG Bundesbaugesetz BBodSchG Bundes-Bodenschutzgesetz BBodSchV Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung BewG Bewertungsgesetz BFH Bundesfinanzhof BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGF Bruttogeschossfläche BGH Bundesgerichtshof BMBVS Bundesministerium für Bau, Verkehr und Stadtentwicklung BMF Bundesminister für Finanzen BMU Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit BMZ Baumassenzahl BNK Baunebenkosten BOOT Build – Operate – Own – Transfer (– Modell) BOT Build – Operate – Transfer (– Modell) BRD Bundesrepublik Deutschland BRI Bruttorauminhalt BSC Balanced Scorecard BSpG Bausparkassengesetz BT-Dr. Bundestags-Drucksache BV Berechnungsverordnung BWA Betriebswirtschaftliche Auswertungen BWK Bewirtschaftungskosten BWL Betriebswirtschaftslehre c. p. ceteris paribus CAFM Computer Aided Facility Management CAPM Capital Asset Pricing Model cm Zentimeter DAX Deutscher Aktienindex dB Dezibel Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XL XL Abkürzungsverzeichnis DB Deckungsbeitrag DCF Discounted Cashflow DCF-Methode Discounted Cashflow-Methode DHH Doppelhaushälfte DIN Deutsche Industrie Norm/Deutsches Institut für Normung e. V. DRC Depreciated Replacement Cost DSCR Dept Service Coverage Ratio DVCS Deutscher Verband Chartered Surveyors e. V. DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management/ Schmalenbach-Gesellschaft DVP Deutscher Verband der Projektsteuerer e. V. E Ereignis e. V. eingetragener Verein EFH Einfamilienhaus EGBGB Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch EK Eigenkapital EMLV European Mortgage Lending Value EN Europäische Normeninstitution EnEV Energieeinsparverordnung EP Erfolgspotential ErbbauVO Erbbaurechtsverordnung ErbStG Erbschaftsteuergesetz ESCS European Society of Chartered Surveyors EStG Einkommensteuergesetz EUV Existing Use Value EUV-SH Existing Use Value for Social Housing FCF Free Cashflow FF Funktionsflächen FK Fremdkapital FlM Flächenmanagement FM Facility Manager/Facility Management FMG Finanzmarktförderungsgesetz FRA Forward Rate Agreement Frz. Französisch G. u. G. Grundstücksmarkt und Grundstückswert GAB Gebäudeabrechnungsbogen GAB Gesellschaft für Altlastensanierung mbH. GB Gewerbebetrieb GBO Grundbuchordnung GbR Gesellschaft bürgerlichen Rechts GE Geldeinheiten GEFMA German Facility Management Association GenG Genossenschaftsgesetz GewO Gewerbeordnung GewStG Gewerbesteuergesetz GFZ Geschossflächenzahl GG Grundgesetz gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. GIK Gesamtinvestitionskosten GK Gesamtkapital GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbHG Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung GN Guidance Note GrEStG Grunderwerbsteuergesetz GrStG Grundsteuergesetz GRZ Grundflächenzahl GU Generalunternehmer GÜ Generalübernehmer GuV Gewinn- und Verlustrechnung GVG Gerichtsverfassungsgesetz ha Hektar Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLI Abkürzungsverzeichnis XLI HBG Hypothekenbankgesetz HGB Handelsgesetzbuch HKVO Heizkostenverordnung HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Hyp Zert Gesellschaft für Zertifizierung von Immobiliensachverständigen für Beleihungswertermittlung Hz Hertz i Gesamtkapitalkostensatz/Kalkulationszinsfuß i. d. F. in der Fassung IAS International Accounting Standards IDRC International Development Research Center IF Immobilienfonds IfS-Zert mbH IfS Zertifizierungsstelle für Grundstückssachverständige mbH IFV Interne Flächen-Verrechnung IGM Infrastrukturelles Gebäudemanagement IHK Industrie- und Handelskammer II. BV Zweite Berechnungsverordnung ImmowertV Immobilienwertermittlungsverordnung InsO Insolvenzordnung IPC Immobilien Profit-Center IPD Investment Property Databank IRR Internal Rate of RetuRn IRRV The Institute of Revenues Rating and Valuation ISVA The Incorporated Society of Valuers and Auctioneers IVS International Valuation Standards IVSC The International Valuation Standard Committee JA Jahresabschluss KAG Kapitalanlagegesellschaften KAGG Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften Kfix fixe Kosten KFW Kreditanstalt für Wiederaufbau KG Kammergericht KG Kommanditgesellschaft KGM Kaufmännisches Gebäudemanagement KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis KI Kreditinstitute Kn Einmalzahlung nach n-Perioden KStG Körperschaftsteuer KV Kapitalvermögen Kvar variable Kosten KWF Kapitalwiedergewinnungsfaktor KWG Kreditwesengesetz kWh Kilowattstunden KZF Kalkulationszinsfuß LBO Landesbauordnung LG Landesgericht lmi leistungsmengeninduziert lmn leistungsmengenneutral m Meter MaBV Makler- und Bauträgerverordnung mbH mit beschränkter Haftung MBO Musterbauordnung MD Mieterdarlehen MF Mietfläche MIT Massachussetts Institute of Technology MV Market Value MwSt Mehrwertsteuer NAV Net Asset Value NE Nutzungseinheit NF Nutzflächen Nij Zielerreichungsgrad der Alternativen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLII XLII Abkürzungsverzeichnis NIÖ Neue Institutionenökonomik NJW Neue juristische Wochenschrift NPV Net Present Value NPVCR Net Present Value Coverage Ratio NZBau Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht OCF Operating Cashflow OECD Organisation of Economic Cooperation of Development OHG Offene Handelsgesellschaft OIF offener Immobilien Fonds OLG Oberlandesgericht ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr OTC Over the Counter p. A. per Annum PE Projektentwicklung PFI Private Finanzierung öffentlicher Investitionen PPP Public Private Partnership PrAKG Preisangaben- und Preisklauselgesetz PrKV Preisklauselverordnung PS Practice Statement PSM Portfolio Selection Model QST Qualitätsstichtag RBF Rentenbarwertfaktor RBW Restbuchwert RDM Ring Deutscher Makler e. V. REIT Real Estate Investment Trust RH Reihenhaus RICS The Royal Institution of Chartered Surveyors RLBau Richtlinien für die Planung und Durchführung von Bauaufgaben RND Restnutzungsdauer RoCE Rate of return on capital employed RoI Return on Investment RRBau Richtlinien für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes im Zuständigkeitsbereich der Finanzbauverwaltungen RW Restwert SBV Schädliche Bodenveränderung(en) SGE Strategische Geschäftseinheit SPV Special Purpose Vehicle SRU Der Rat von Sachverständigen für Umweltfragen StGB Strafgesetzbuch SVG Sachverständigengremium t Zeitpunkt TA Teilamortisation TEGoVA The European Group of Valuers Association TGA Trägergemeinschaft für Akkreditierung TGM Technisches Gebäudemanagement TÖB Träger Öffentlicher Belange TÜV Technischer Überwachungsverein U Umsatz UBA Umweltbundesamt UmwG Umwandlungsgesetz URG Umweltrahmengesetz US-GAAP United States Generally Accepted Accounting Principles USP Unique Selling Proposition UStG Umsatzsteuergesetz UVU Umweltverträglichkeitsuntersuchung UW Unternehmenswert VA Vollamortisation VdH Verband deutscher Hypothekenbanken VDM Verband Deutscher Makler e.V. VF Verkehrsflächen VHB Vergabehandbuch Bau Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLIII Abkürzungsverzeichnis XLIII VOB Verdingungsordnung für Bauleistungen VOF Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen VOL Verdingungsordnung für Leistungen VPMB Value of Plant and Machinery to the Business VV Vermietung und Verpachtung VWL Volkswirtschaftslehre W Watt WährG Währungsgesetz WE Wohneinheiten WertR Wertermittlungsrichtlinien WF-Zert Wertermittlungsforum Zertifizierungsgesellschaft für Grundstückssachverständige WHG Wasserhaushaltsgesetz WiStG Wirtschaftsstrafgesetz WoBauG Wohnungsbaugesetz WoVermittG Wohnungsvermittlungsgesetz WpHG Wertpapierhandelsgesetz ZPO Zivilprozessordnung ZVG Zwangsversteigerungsgesetz Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLV Abbildungsverzeichnis Abb. I 1: Wurzeln der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Abb. I 2: Der interdisziplinäre Ansatz der Immobilienbetriebslehre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Abb. I 3: Definition der Immobilie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Abb. I 4: Grundstück aus wirtschaftlicher und rechtlicher Sicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Abb. I 5: Immobilienarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Abb. I 6: Eigenschaften der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Abb. I 7: Immobilien-Investments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Abb. I 8: Indirekte Immobilienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Abb. I 9: Übersicht über internationale Anlageformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Abb. I 10: Die betriebswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Ebene . . . . . . . . . . . . . . . 21 Abb. I 11: Das funktionale System des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Abb. I 12: Der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Abb. I 13: Determinanten auf dem Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Abb. I 14: Staatlicher Einfluss auf den Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Abb. I 15: Teilmärkte des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Abb. I 16: Baulandentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Abb. I 17: Gebiete gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Abb. I 18: Übersicht über die räumlichen Immobilienteilmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Abb. I 19: Beteiligte am Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Abb. I 20: Lebensdauer verschiedener Immobilienarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Abb. I 21: Der Lebenszyklus der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Abb. I 22: Der Immobilienzyklus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Abb. I 23: Entwicklung von Nachfrage und Angebot auf dem Immobilienmarkt . . . . . . . . . . . . . 40 Abb. I 24: Der Kapitalbegriff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Abb. I 25: Zusammenhang von Investitionen und Immobiliensektor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Abb. II  1: Begriffsdefinition „Grundstück“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Abb. II  2: Grundstücksbestandteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Abb. II  3: Das Eigentumsrecht und die dinglichen Teilrechte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Abb. II  4: Formen des Besitzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Abb. II 5: Eigentumsverhältnisse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Abb. II  6: Das dingliche Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Abb. II  7: Historie des Grundbuches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Abb. II  8: Realfolium und Personalfolium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Abb. II  9: Grundbuchaufteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Abb. II 10: Lasten und Beschränkungen Abteilung II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Abb. II 11: Grundbuchauszug Deckblatt und Bestandsverzeichnis (1. Seite) . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Abb. II 12: Grundbuchauszug Bestandsverzeichnis (2. Seite). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Abb. II 13: Grundbuchauszug Abteilung I. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Abb. II 14: Grundbuchauszug Abteilung II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Abb. II 15: Grundbuchauszug Abteilung III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Abb. II 16: Aufbau des Liegenschaftskatasters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Abb. II 17: Regelungen zum Erbbauzins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 Abb. II 18: Höhe des Erbbauzinsfußes (Richtwerte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Abb. II 19: Einordnung der Nutzungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Abb. II 20: Zusammenfassung der Nutzungsrechte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 Abb. II 21: Einordnung der Erwerbsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Abb. II 22: Vorkaufsrechte im Überblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Abb. II 23: Zusammenfassung der Erwerbsrechte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Abb. II 24: Einordnung der Sicherungs- und Verwertungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Abb. II 25: Zusammenfassung der Sicherungs- und Verwertungsrechte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Abb. II 26: Arten der Zwangsvollstreckung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLVI XLVI Abbildungsverzeichnis Abb. II 27: Ablauf und Inhalt der Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Abb. II 28: Beispielrechnung Zwangsversteigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 Abb. II 29: Einordnung Baulasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Abb. II 30: Situation zur Abstandsbaulast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Abb. II 31: Situation zur Erschließungsbaulast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Abb. II 32: Situation zur Stellplatzbaulast. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Abb. II 33: Aufbau der VOB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Abb. II 34: Formen der Abnahme beim Bauvertrag nach VOB. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 Abb. II 35: Werkvertragliche Regelung beim Architekten- und Ingenieurvertrag . . . . . . . . . . . . . 146 Abb. II 36: Geltungsbereiche der HOAI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Abb. II 37: Leistungsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 Abb. II 38: Das Leistungsbild Objektplanung für Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 Abb. II 39: Bestandteile der Honorarermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Abb. II 40: Honorarzonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Abb. II 41: Honorararten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 Abb. II 42: Anforderungen an die Honorarschlussrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 Abb. II 43: Ermittlung des Honorars bei Gebäuden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 Abb. II 44: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Allgemeine Berechnung Mindesthonorar. . . . . . . 160 Abb. II 45: Allgemeine Formel für die lineare Interpolation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Abb. II 46: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Berechnung Mindesthonorar mit Formel der linearen Interpolation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Abb. II 47: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Berechnung Mittelsatzhonorar . . . . . . . . . . . . . . . 162 Abb. II 48: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Honorarberechnung bei Erbringung von ausgewählten Leistungsphasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 Abb. II 49: Beispiele für Altstandorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Abb. II 50: Beispiele für Altablagerungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Abb. II 51: Abgrenzung und Beispiele für militärische Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 Abb. II 52: Abgrenzung von Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Abb. II 53: Chronologischer Ablauf der Altlastenerforschung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 Abb. II 54: Informationen für die historische Erkundung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 Abb. II 55: Informationsquellen und ihre Eignung für die historische Erkundung . . . . . . . . . . . . . 176 Abb. II 56: Untersuchungsobjekte zur Feststellung von Exposition durch Schadstoffe . . . . . . . . . 179 Abb. II 57: Wichtige Kriterien im Rahmen der Sanierungsuntersuchung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 Abb. II 58: Verschiedene Maßnahmen im Rahmen der Sanierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 Abb. II 59: Sicherungsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 Abb. II 60: Dekontaminationsmaßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Abb. II 61: Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 Abb. II 62: Arten der Sanierungsverantwortlichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 Abb. II 63: Verkehrswertermittlung eines kontaminierten Grundstücks (unbebaut) . . . . . . . . . . . . 194 Abb. II 64: Gliederung der Denkmalschutzbehörden und deren Aufgaben. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Abb. II 65: Erfassung schutzwürdiger Objekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 Abb. II 66: Möglichkeiten der finanziellen Förderung für denkmalgeschützte Objekte . . . . . . . . . 206 Abb. II 67: Ertragswertermittlung von Grundstücken mit Baudenkmälern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 Abb. II 68: Abstraktionsprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Abb. II 69: Teile des rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerbs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Abb. II 70: Wesentliche Bestandteile des Kaufvertrages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 Abb. II 71: Die dingliche Übereignung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 Abb. II 72: Eintragung im Grundbuch. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 Abb. II 73: Übersicht über die Arten von Sachmängeln (§ 434 BGB). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 Abb. II 74: Vormerkung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 Abb. II 75: Ablauf eines Zusammenschlusskontrollverfahrens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 Abb. III  1: Standortdefinition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 Abb. III  2: Standortfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 Abb. III  3: Standortlehre nach Thünen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 Abb. III  4: Optimaler Produktionsstandort bei zwei Reingewichtsmaterialien . . . . . . . . . . . . . . . 250 Abb. III  5: Optimaler Produktionsstandort bei zwei Gewichtsverlustmaterialien . . . . . . . . . . . . . 252 Abb. III  6: Einfluss der Arbeitskosten auf die Wahl des Produktionsstandortes. . . . . . . . . . . . . . . 253 Abb. III  7: Das Prinzip der zentralen Orte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 Abb. III  8: Anordnungsmöglichkeiten der zentralen Orte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 Abb. III  9: Bienenwabensystem nach Christaller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLVII Abbildungsverzeichnis XLVII Abb. III 10: Standortfaktoren nach Nutzungsart der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 Abb. III 11: Beispiel Nutzwertanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 Abb. III 12: Beispiel Stärken-Schwächen-Analyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 Abb. III 13: Beispiel Standortanalyse mittels Real Estate Norm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Abb. III 14: Ablauf der Standortanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 Abb. III 15: Ablauf der Marktanalyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 Abb. III 16: Methoden der Informationsbeschaffung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 Abb. III 17: Methodenwahl – Primär- und Sekundärforschung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 Abb. III 18: Beziehung der Ausgangsfaktoren in der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 Abb. III 19: Akteure in der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 Abb. III 20: Kostenverlauf im Immobilienzyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 Abb. III 21: Bezug der Baukosten zu den Planungskosten (konventionell/nutzungsorientiert) . . . . 275 Abb. III 22: Phasen der Projektentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 Abb. III 23: Darstellung der Phasen und Zwischenschritte der Entwicklung von Neubauprojekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 Abb. III 24: Ablauf der Projektinitiierungsphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Abb. III 25: Frontdoor-Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 Abb. III 26: Backdoor-Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 Abb. III 27: Ablauf der Projektkonzeptionsphase. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 Abb. III 28: Übersicht der Rechtsvorschriften im Baurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 Abb. III 29: Wettbewerbsanalyse für eine Büroimmobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 Abb. III 30: Rendite-Risiko-Spektrum bei ausgewählten Immobilieninvestitionen . . . . . . . . . . . . . 293 Abb. III 31: Systematische Risiken bei einer Immobilieninvestition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Abb. III 32: Unsystematische Risiken bei einer Immobilieninvestition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 Abb. III 33: Ausgangsdaten der Projektinitiierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 Abb. III 34: Grunderwerbskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 Abb. III 35: Kostengruppen der DIN 276 Kosten im Hochbau. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 Abb. III 36: Baukosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 Abb. III 37: Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 Abb. III 38: Finanzierungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Abb. III 39: Gesamtinvestition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Abb. III 40: Rendite und Trading Profit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 Abb. III 41: Stufen der Projektrealisierung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 Abb. III 42: Prozesskette A bis O der Projektentwicklung bei Bestandsimmobilien . . . . . . . . . . . . 304 Abb. III 43: Zusammenhang der Leistungsphasen AHO und HOAI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 Abb. III 44: Detaillierungsgrad von Terminplänen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 Abb. III 45: Beispiel für einen Balkenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327 Abb. III 46: Vorgangsfeld eines Netzplanes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328 Abb. III 47: Unterschiedlich gewichtete Projektziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 Abb. III 48: Bau-Projektmanagement im Lebenszyklus einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 Abb. III 49: Abgrenzung Projektleitung/Projektsteuerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 Abb. III 50: Einbindung Projektleitung/-steuerung in die Bauherrenorganisation . . . . . . . . . . . . . . 337 Abb. III 51: Der allgemeingültige Projektstrukturplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 Abb. III 52: Die zentrale Stellung des Baumanagers in der Projektorganisation . . . . . . . . . . . . . . . 340 Abb. III 53: Kapazitätsplanung bei Bauprojekten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 Abb. III 54: Prüfliste für Termine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 Abb. III 55: Kommunikationsmodelle des Informationsmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 Abb. III 56: Bestandteile der Kostenplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 Abb. III 57: Mittelabflussplanung als Instrument des Kostenmanagements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 Abb. III 58: Strategische Grundausrichtungen zur Gestaltung der Lebenszykluskosten von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352 Abb. III 59: Fehlerursachen im Bauwesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 Abb. III 60: Baugrubenböschung mit Berme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 Abb. III 61: Beispiele Verbauarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358 Abb. III 62: Einzelfundament und Streifenfundament . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 Abb. III 63: Plattenfundament und Tiefengründung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360 Abb. III 64: Abdichtung und Dränage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 Abb. III 65: Mauerwerkskonstruktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362 Abb. III 66: Schematische Darstellung einiger Grundformen ebener Massivdecken. . . . . . . . . . . . 363 Abb. III 67: Plattenbalkendecke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364 Abb. III 68: Treppengrundrisse (Schematische Darstellung nach DIN 18064) . . . . . . . . . . . . . . . . 364 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLVIII XLVIII Abbildungsverzeichnis Abb. III 69: Bezeichnung von Stufenteilen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365 Abb. III 70: Bezeichnung von Treppenteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366 Abb. III 71: Bezeichnung der Fenster nach Öffnungs- bzw. Flügelarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368 Abb. III 72: Pultdach und Sheddach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 Abb. III 73: Satteldach und Walmdach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 Abb. III 74: Satteldach mit Krüppelwalm und Mansarddach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 Abb. III 75: Zeltdach und Flachdach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 Abb. III 76: Massivdecke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372 Abb. III 77: Deckenkonstruktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 Abb. III 78: Strahlungs- und Konvektionsanteile verschiedener Heizungsarten . . . . . . . . . . . . . . . 375 Abb. III 79: Die Luft auf dem Weg durch die RLT-Anlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 Abb. III 80: Schema Luftaufbereitungsstufen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 Abb. III 81: Wärmerückgewinnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378 Abb. III 82: Seilaufzug mit und ohne Triebwerksraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382 Abb. III 83: Hydraulikaufzug mit zentralem Kolben und Kolben neben dem Fahrkorb . . . . . . . . . 383 Abb. IV  1: Immobilien-Marketing aus der Sicht der Wissenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 Abb. IV  2: Einflussgrößen auf das Immobilien-Marketing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 Abb. IV  3: Immobilienlebenszyklus und Aufgaben des Immobilien-Marketings. . . . . . . . . . . . . . 389 Abb. IV  4: Strategische Zielsetzung bei der Vermietung von Großimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . 391 Abb. IV  5: Abgrenzung von Strategie und Taktik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392 Abb. IV  6: Klassische Marketinginstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 Abb. IV  7: Portfolioanalyse in einer Neun-Feld-Matrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396 Abb. IV  8: Serviceleistungen in der Immobilienwirtschaft. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398 Abb. IV  9: Zielgruppenplanung bei der Vermarktung von Großimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 Abb. IV 10: Kriterien zur Wahl eines Distributionssystems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404 Abb. IV 11: Handlungsfelder der Kontrahierungspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405 Abb. IV 12: Potentiale und Nutzen eines Internetauftritts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 Abb. IV 13: Funktionen des Marketing-Controllings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 Abb. IV 14: Immobilienarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415 Abb. IV 15: Mögliche Beziehungen zwischen Makler, Käufer/Mieter und Verkäufer/Vermieter . . 424 Abb. IV 16: Exposéfunktionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 Abb. IV 17: Einteilung der Immobilientypen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 Abb. IV 18: Abgrenzung der verschiedenen Verwaltungsformen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446 Abb. IV 19: Zum Sondereigentum gehörende Räume und Gebäudebestandteile. . . . . . . . . . . . . . . 450 Abb. IV 20: Zum Gemeinschaftseigentum gehörende Räume und Gebäudebestandteile . . . . . . . . 451 Abb. IV 21: Wesentliche Inhaltspunkte eines Teilungsvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453 Abb. IV 22: Im Teilungsvertrag aufgelistete Eigentumseinheiten und Miteigentumsanteile . . . . . . 454 Abb. IV 23: Möglicher Gegenstand der Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456 Abb. IV 24: Regelungen die Gemeinschaft betreffend . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459 Abb. IV 25: Berechtigungen der Miteigentümer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460 Abb. IV 26: Verpflichtungen der Miteigentümer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462 Abb. IV 27: Verwaltungsorgane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 Abb. IV 28: Ablauf von der Bestellung bis zur Tätigkeitsaufnahme des Verwalters . . . . . . . . . . . . 464 Abb. IV 29: Wesentliche Inhalte des § 26 WEG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466 Abb. IV 30: Inhalt eines Verwaltervertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 Abb. IV 31: Aufgaben und Befugnisse des Wohnungseigentumsverwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469 Abb. IV 32: Die drei Säulen der WEG-Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 Abb. IV 33: Wirtschaftliche/kaufmännische Säule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 Abb. IV 34: (Bau-)technische Säule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 Abb. IV 35: Allgemeine und rechtliche Säule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471 Abb. IV 36: Mögliche Tagesordnungspunkte einer Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . 473 Abb. IV 37: Prinzipien zur Mehrheitsberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475 Abb. IV 38: Betriebswirtschaftliches und technisches Immobilienmanagement . . . . . . . . . . . . . . . 479 Abb. IV 39: Klassifizierung betrieblicher Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480 Abb. IV 40: Das Fünf-Stufen Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482 Abb. IV 41: Ziele und Aufgaben des betrieblichen Immobilienmanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . 487 Abb. IV 42: Entwicklung des Facility Management im Zeitverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494 Abb. IV 43: Beeinflussbarkeit der Kosten/Kostenverlauf im Lebenszyklus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498 Abb. IV 44: Anbieter und Nachfrager im Facility Management. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499 Abb. IV 45: Unterschiedliche Schwerpunkte des FM. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite XLIX Abbildungsverzeichnis XLIX Abb. IV 46: Zielsystem der Beteiligten am Facility Management Prozess. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504 Abb. IV 47: Ausbildungspyramide nach GEFMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 506 Abb. IV 48: Marktvolumen der FM-Märkte in Europa (2005) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509 Abb. IV 49: Begriffsvariationen rund um das Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510 Abb. IV 50: Integrales Modell des Facility Managements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514 Abb. IV 51: Überblick über den normativen Rahmen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515 Abb. IV 52: Ebenen der Normungseinheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519 Abb. IV 53: Aufgaben im Lebenszyklus eines Gebäudes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520 Abb. IV 54: Die unterschiedlichen Sichten bei der Immobilienbewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . 521 Abb. IV 55: Aufgaben des Property Managements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523 Abb. IV 56: Umsetzung der Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526 Abb. IV 57: Formalaufbau einer Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527 Abb. IV 58: Verrechnungstechnischer Ablauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528 Abb. IV 59: Beispiel einer BSC für Immobilienunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533 Abb. IV 60: Aufwand und Nutzen in Abhängigkeit der Benchmarking-Art. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534 Abb. IV 61: Lebenszyklusorientierte Immobilienbewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535 Abb. IV 62: Abgrenzung strategisches und operatives Controlling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536 Abb. IV 63: Kennzahlenpyramide für Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538 Abb. IV 64: Wandel in der FM-relevanten Gebäudetechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539 Abb. IV 65: Leistungsbild des technischen Gebäudemanagements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539 Abb. IV 66: Leistungen des technischen Gebäudemanagements nach verschiedenen Richtlinien. . 540 Abb. IV 67: Gliederung der Instandhaltungsmaßnahmen und deren Ziele422. . . . . . . . . . . . . . . . . 541 Abb. IV 68: Infrastrukturelle Dienstleistungen nach DIN 32 736, GEFMA 100 und VDMA 24 196. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543 Abb. IV 69: Leistungsbilder der Reinigungsdienste nach DIN 32 736, GEFMA 100 und VDMA 24 196. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545 Abb. IV 70: Leistungsbilder der Hausmeisterdienste nach DIN 32 736 und GEFMA 100 . . . . . . . 546 Abb. IV 71: Leistungsbilder der Sicherheitsdienste nach DIN 32 736, GEFMA 100 und VDMA 24 196. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547 Abb. IV 72: Flächengliederung gem. DIN 277 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548 Abb. IV 73: Anforderungen eines CAFM-Systems nach GEFMA 400 (2002) . . . . . . . . . . . . . . . . 550 Abb. IV 74: Der unendliche Lebenszyklus einer Immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551 Abb. IV 75: Der Lebenszyklus und ganzheitliche FM-Ansatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551 Abb. IV 76: HOAI- und Lebenszyklusphasen nach Kahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553 Abb. IV 77: Charakterisierung der Lebenszykluskosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554 Abb. IV 78: Meilensteine des FM im Immobilienlebenszyklus angelehnt an GEFMA 100-1:2004 555 Abb. IV 79: Lebensdauer von Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556 Abb. IV 80: Lebensdauer von technischen Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556 Abb. IV 81: Zyklische Darstellung von GEFMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558 Abb. IV 82: Ablaufschema eines In- bzw. Outsourcings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559 Abb. IV 83: Pro und Contra Beispiele für Outsourcing in der Immobilienwirtschaft . . . . . . . . . . . 560 Abb. IV 84: Spektrum des Outsourcing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561 Abb. IV 85: Aspekte des Wertorientierten Facility Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 Abb. IV 86: HGB und IFRS im Vergleich. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564 Abb. IV 87: Endogene objektbezogene Erfolgsfaktoren der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 568 Abb. IV 88: Abgrenzungsrechnung in statistisch-tabellarischer Form . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 570 Abb. IV 89: Charakter immobilienbezogener Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571 Abb. IV 90: Hilfskostenstellenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 572 Abb. IV 91: Funktionsweise des Gebäudeabrechnungsbogens (GAB). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573 Abb. IV 92: Hauptprozesse im Gebäudemanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574 Abb. IV 93: Teilprozesse des IPC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575 Abb. IV 94: Bestimmung der Teilprozesskostensätze. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577 Abb. IV 95: Berechnung der Teilprozesskostensätze und Umlegung auf die Kostenträger . . . . . . . 578 Abb. IV 96: Die einstufigen, differenzierten immobilienbezogenen Divisionskalkulationen . . . . . 579 Abb. IV 97: Einstufige immobilienbezogene Äquivalenzziffernkalkulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580 Abb. IV 98: GAB II zur Kostenträgerzeitrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581 Abb. IV 99: Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582 Abb. IV 100: Reportingkalender des „IPC“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584 Abb. IV 101: Betriebskostenreport des „IPC“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 585 Abb. IV 102: Nutzungsplanung des „IPC“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586 Abb. IV 103: Betriebsplanung mit Fokus auf der Kostenart Reinigungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . 586 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite L L Abbildungsverzeichnis Abb. IV 104: Auszug aus der Instandhaltungsplanung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 587 Abb. IV 105: Verbrauchsplanung mit Fokus auf der Kostenart Strom/Energie . . . . . . . . . . . . . . . . . 587 Abb. IV 106: Auszug aus der Serviceplanung mit Schwerpunkt auf Objektmanagerkosten . . . . . . . 588 Abb. IV 107: Liquiditäts- und Ergebnisplanung des „IPC“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589 Abb. IV 108: Benchmarking-Prozess und Umsetzungsbeispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 590 Abb. IV 109: Kostenplanung bei flexibler Kostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 590 Abb. IV 110: Kostenkontrolle bei flexibler Plankostenrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 591 Abb. IV 111: Teilprozess Störungsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 592 Abb. IV 112: Betrachtungsdimensionen im Portfoliomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 594 Abb. IV 113: Technologisches Zielsystem für den Objektlebenszyklus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595 Abb. IV 114: Vor- und Nachteile der Instandhaltungsstrategien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 597 Abb. IV 115: Bestimmung der strategischen Bauteile mit Hilfe der DIN 276 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 598 Abb. IV 116: Ausführungskosten für Bodenbeläge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 599 Abb. IV 117: Berechnung der Lebenszykluskosten für Bodenbeläge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600 Abb. IV 118: SAP Real Estate Map, Edition 2003 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 601 Abb. IV 119: Immobilienwirtschaftlich angepasstes DuPont-Kennzahlensystem . . . . . . . . . . . . . . . 603 Abb. IV 120: Kennzahlenpyramide für Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604 Abb. IV 121: Ursachen-Wirkungs-Beziehungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605 Abb. IV 122: Perspektiven der Balanced Scorecard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605 Abb. IV 123: Beispiel einer Balanced Scorecard in einem Immobilienunternehmen . . . . . . . . . . . . 606 Abb. V  1: Verfahren der Investitionsrechnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642 Abb. V  2: Gegenüberstellung der statischen und dynamischen Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642 Abb. V 3: Vergleich der statischen Investitionsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 646 Abb. V  4: Barwert wird zum Endkapital aufgezinst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 649 Abb. V  5: Grafische Darstellung des Zinseszinseffekts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 649 Abb. V  6: Endkapital wird zum Barwert abgezinst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650 Abb. V  7: Zeitpunkte der Einzahlungen ar in der Zahlungsreihe t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650 Abb. V  8: Zeitstrahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650 Abb. V  9: Annuitäten werden zum Rentenendwert aufgezinst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 651 Abb. V 10: Annuitäten werden zum Rentenbarwert abgezinst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 651 Abb. V 11: Bestimmung der Annuität mit gegebenem Rentenendwert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 652 Abb. V 12: Bestimmung der Annuität mit gegebenem Rentenbarwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 653 Abb. V 13: Erklärung der Kapitalwertformel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654 Abb. V 14: Negative und positive Kapitalwertdarstellung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654 Abb. V 15: Interner Zinsfuß. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 655 Abb. V 16: Schaubild zur linearen Interpolation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 656 Abb. V 17: Ermittlung des Free Cashflows . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658 Abb. V 18: DCF-Methode als Grenzpreisbetrachtung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660 Abb. V 19: Dichtefunktion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 664 Abb. V 20: Abgrenzung von Sicherheit und Ungewissheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665 Abb. V 21: Indifferenzkurven der drei Risikotypen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666 Abb. V 22: Übersicht der internen und externen Risiken bei Immobilieninvestitionen . . . . . . . . . 667 Abb. V 23: Beispiel einer Scoring-Analyse für die Standortwahl eines Wohngebäudeneubaus . . . 669 Abb. V 24: Beispiel einer SWOT-Matrix. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 671 Abb. V 25: Grafische Darstellung der Approximation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674 Abb. V 26: Grafische Darstellung der Verteilungsfunktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 675 Abb. V 27: Dichtefunktion einer Standardnormalverteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676 Abb. V 28: Grafische Darstellung der Standardnormalverteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677 Abb. V 29: Übersicht der gebräuchlichsten Werte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 678 Abb. V 30: Grafische Darstellung der Fläche D(z) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 678 Abb. V 31: Grafische Darstellung der Werte der Verteilungsfunktion Φ(–z) . . . . . . . . . . . . . . . . . 679 Abb. V 32: Grafische Darstellung der Werte der Verteilungsfunktion Φ(+z) . . . . . . . . . . . . . . . . . 679 Abb. V 33: Grafische Darstellung der Volatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 680 Abb. V 34: Wahrscheinlichkeitswerte Ein- bis Drei-Sigma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 680 Abb. V 35: Wahrscheinlichkeitsverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 681 Abb. V 36: Risikonutzenfunktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 681 Abb. V 37: Entscheidungsmatrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682 Abb. V 38: Gesamtrisiko unter einer Verteilungskurve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683 Abb. V 39: Das magische Dreieck der Investitionsziele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 684 Abb. V 40: Beispiel zu risikoreduzierender Wechselwirkung zwischen Assets . . . . . . . . . . . . . . . 686 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite LI Abbildungsverzeichnis LI Abb. V 41: Beispiel zur Portfoliorendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 687 Abb. V 42: Risikoübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 688 Abb. V 43: Systematisches und unsystematisches Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 688 Abb. V 44: Risikostruktur eines Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689 Abb. V 45: Beispielangaben zur Berechnung der Standardabweichung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 690 Abb. V 46: Berechnung der Rendite der einzelnen Anlageobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 690 Abb. V 47: Berechnung der Varianz bzw. Standardabweichung der einzelnen Anlageobjekte. . . . 690 Abb. V 48: Veranschaulichung der Ergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 691 Abb. V 49: Beispielangaben zur Berechnung der Standardabweichung auf Portfolioebene. . . . . . 691 Abb. V 50: Berechnung der Rendite und Standardabweichung auf Portfolioebene . . . . . . . . . . . . 691 Abb. V 51: Grafische Darstellung der Ergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692 Abb. V 52: Berechnung der Portfoliovarianz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692 Abb. V 53: Rendite-Risiko-Auswirkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693 Abb. V 54: Berechnung der Korrelation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693 Abb. V 55: μ-σ-Diagramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694 Abb. V 56: Risikoeffizienz-Diagramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695 Abb. V 57: Traditionelle Nutzenindifferenzkurve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 696 Abb. V 58: Moderne Nutzenindifferenzkurve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 696 Abb. V 59: Optimales Portfolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697 Abb. V 60: Varianzminimales Portfolio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 698 Abb. V 61: Die Nutzenindifferenzkurve liegt unterhalb der risikoeffizienten Linie . . . . . . . . . . . . 698 Abb. V 62: Die Nutzenindifferenzkurve liegt oberhalb der risikoeffizienten Linie . . . . . . . . . . . . 699 Abb. V 63: Erfahrungskurve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 702 Abb. V 64: 6-Phasen-Schema Lebenszyklusmodell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703 Abb. V 65: Qualitativer Portfoliomanagement-Prozess. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703 Abb. V 66: Marktanteils-/Marktwachstumsportfolio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 704 Abb. V 67: Portfoliomatrix nach McKinsey . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 706 Abb. V 68: Basisstrategien McKinsey-Matrix. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 707 Abb. V 69: Dreidimensionales Portfoliomodell. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 708 Abb. V 70: Charakterisierung der Asset Allocation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709 Abb. V 71: Jones Lang LaSalle Büroimmobilienuhr – 4. Quartal 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 711 Abb. V 72: „Schweinezyklus“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 711 Abb. VI  1: Instrumente zur Finanzierung im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718 Abb. VI  2: Einteilung von Krediten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 719 Abb. VI  3: Beleihungsgrenze bei Darlehen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 722 Abb. VI  4: Vergleichsrechnung Eurokredit–Fremdwährungskredit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 725 Abb. VI  5: Modellrechnung verschiedener Darlehensformen (€). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729 Abb. VI  6: Bindungsverläufe verschiedener Darlehensformen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 730 Abb. VI  7: Modellrechnung der Gesamtausgaben (€). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 731 Abb. VI  8: Entwicklung eines Bausparvertrages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 738 Abb. VI  9: Berechnung einer Bewertungszahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 740 Abb. VI 10: Idealtypische Vertragsbeziehungen am Bau beteiligter Personen . . . . . . . . . . . . . . . . . 745 Abb. VI 11: Der Immobilienlebenszyklus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 746 Abb. VI 12: Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Endfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . 747 Abb. VI 13: Kaufpreisraten nach Baufortschritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 750 Abb. VI 14: Grundschema einer Bauträgerkalkulation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 758 Abb. VI 15: Schematische Darstellung der wesentlichen Bankenrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 763 Abb. VI 16: Kostenanteile der Gewerke an den GIK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768 Abb. VI 17: Unterschied geschlossener und offener Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771 Abb. VI 18: Treuhandverhältnis eines geschlossenen Immobilienfonds in Form einer KG. . . . . . . 774 Abb. VI 19: Interessen des Investors und des Nutzers bei Immobilien-Leasingfonds . . . . . . . . . . . 776 Abb. VI 20: Vereinfachte Darstellung der Ermittlung des jährlichen Nettozuflusses im Rahmen der Liquiditäts- und Steuerrechnung einer Fondsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 778 Abb. VI 21: Steuerorientierte und anlageorientierte Fonds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 782 Abb. VI 22: Anlage- versus Bertreiberimmobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 785 Abb. VI 23: Bestandteile einer Rendite. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 786 Abb. VI 24: Risiken einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . 788 Abb. VII  1: Finanzierungsinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 795 Abb. VII  2: Gegenüberstellung von Commercial Banking und Investment Banking . . . . . . . . . . . 796 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite LII LII Abbildungsverzeichnis Abb. VII  3: Motive einer M & A-Transaktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 803 Abb. VII  4: Durchführungsphasen einer M & A-Transaktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804 Abb. VII  5: Corporate-Finance-Transaktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 805 Abb. VII  6: Qualitative und quantitative Kriterien der Börsenreife . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 806 Abb. VII  7: Wertschöpfungsstufen und Geschäftsfelder des REIB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 808 Abb. VII  8: J-Kurve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 810 Abb. VII  9: Struktur der Mezzanine-Finanzierung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813 Abb. VII 10: Struktur der traditionellen (gewerblichen) Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813 Abb. VII 11: Instrumente zur Mezzanine-Strukturierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 814 Abb. VII 12: Phasen des Mezzanine-Investments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816 Abb. VII 13: Prozess eines Initial-Public-Offering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 817 Abb. VII 14: Motive für ein MBO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 819 Abb. VII 15: Übersicht der Vermögenswerte im Rahmen der ABS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822 Abb. VII 16: Grundstruktur einer Asset Backed Securities-Transaktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 824 Abb. VII 17: Unterteilung der Asset Backed Securities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 825 Abb. VII 18: Vorteile der Asset Securitisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 827 Abb. VII 19: Risiken innerhalb einer ABS-Transaktion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 828 Abb. VII 20: Vergleich von ABS mit dem Factoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 829 Abb. VII 21: Projektfinanzierung im Vergleich zur konventionellen Kreditfinanzierung . . . . . . . . . 832 Abb. VII 22: Grundstruktur einer Projektfinanzierung versus traditionellem Kredit. . . . . . . . . . . . . 833 Abb. VII 23: Kennziffern zur Beurteilung der Schuldendienstfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 834 Abb. VII 24: Risiken einer Immobilien-Projektfinanzierung mit Absicherungsmöglichkeiten . . . . . 836 Abb. VII 25: Beteiligte einer Projektfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 837 Abb. VII 26: Vorteile eines Immobilien-Joint-Ventures für Kunde und Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . 840 Abb. VII 27: Strukturierung einer Projektfinanzierung als Joint Venture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 840 Abb. VII 28: Grundlegende Funktionsweise des Immobilien-Leasings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 842 Abb. VII 29: Kennzeichen des Mobilien- und des Immobilien-Leasings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843 Abb. VII 30: Vergleich zwischen Operate- und Finanzierungs-Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843 Abb. VII 31: Vertragsformen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 844 Abb. VII 32: Phasen einer Projektfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 844 Abb. VII 33: Struktur des Planungsprozesses einer Projektfinanzierung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 846 Abb. VII 34: Historie der Verbriefung von Immobilienanteilen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 848 Abb. VII 35: Liquiditätskennzahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 850 Abb. VII 36: Chancen und Risiken der Aktionäre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 851 Abb. VII 37: Geschäftsfeldkategorisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853 Abb. VII 38: Modell einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 854 Abb. VII 39: Strukturbeispiel einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 856 Abb. VII 40: Risikostruktur einer Immobilien-AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 857 Abb. VII 41: Kombination möglicher Wertschöpfungsaktivitäten von Immobilien-AGs . . . . . . . . . 859 Abb. VII 42: Berechnung des Net Asset Value (NAV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 862 Abb. VII 43: Klassifizierung von Finanzderivaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 869 Abb. VII 44: Finanzderivate eingeteilt nach Symmetrie des Chancen-Risiko-Profils . . . . . . . . . . . . 870 Abb. VII 45: Trennung von Grundgeschäft und Zinssicherungsgeschäft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 871 Abb. VII 46: Grundformen von Financial Swaps. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 872 Abb. VII 47: Beispiel eines Währungsswaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 874 Abb. VII 48: Cashflow-Struktur eines Währungsswaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 875 Abb. VII 49: Struktur eines Zinsswaps. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 876 Abb. VII 50: Zinssicherung mittels Forward-Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 877 Abb. VII 51: Finanzielle Gestaltung eines Cross-Currency Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 879 Abb. VII 52: Symmetrischer Chancen-/Risikoverlauf von unbedingten Termingeschäften . . . . . . . 880 Abb. VII 53: Strategie bei Abschluss eines Future-Geschäfts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 881 Abb. VII 54: Gesamtlaufzeit eines FRA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 882 Abb. VII 55: Gewinndiagramm bei Kauf eines Calls am Verfallstag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 883 Abb. VII 56: Gewinndiagramm bei Kauf eines Puts am Verfallstag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 884 Abb. VII 57: Gewinn- und Verlustdiagramm eines Long Floors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 886 Abb. VIII  1: Grundsätze der ordnungsgemäßen Bilanzierung (GoB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 893 Abb. VIII  2: Grundsätze des Frameworks nach IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 895 Abb. VIII  3: Synoptischer Vergleich der einzelnen Rechnungslegungsstandards . . . . . . . . . . . . . . . 896 Abb. VIII  4: Bilanzauszug nach § 266 HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 897 Abb. VIII  5: Anschaffungskostenschema bei Immobilien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 898 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite LIII Abbildungsverzeichnis LIII Abb. VIII 6: Aktivierbare Herstellungskosten nach HGB und IAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 900 Abb. VIII  7: Bewertungsansätze nach HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 901 Abb. VIII  8: Beispielaufgabe Folgebewertung nach HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 903 Abb. VIII  9: Leasingarten und ihre Merkmale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 904 Abb. VIII 10: Bilanzgliederung nach IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 906 Abb. VIII 11: Entscheidungspfad für Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach IAS . . . . . 907 Abb. VIII 12: Folgebewertung nach IAS 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 909 Abb. VIII 13: Folgebewertung nach IAS 16 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 909 Abb. VIII 14: Folgebewertung als Finanzinvestition gehaltener Immobilien nach IAS 40. . . . . . . . . 911 Abb. VIII 15: Durchführung eines Wertminderungstests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 913 Abb. VIII 16: Jahresgewinn mit und ohne Bewertungsdifferenz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 914 Abb. VIII 17: Klassifizierung von Leasingverträgen nach IAS 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 915 Abb. VIII 18: Sale-and-lease-back-Transaktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 916 Abb. VIII 19: Vergleich HGB versus IAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 917 Abb. VIII 20: Die drei Säulen von Basel II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 920 Abb. VIII 21: Gesamtübersicht der Säulen, Risiken und Ansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 920 Abb. VIII 22: Bonitätseinstufung nach Standard & Poor’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 921 Abb. VIII 23: Neudefinition der Eigenkapitalklassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 924 Abb. VIII 24: Basel-III-Kapitalnormen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 925 Abb. IX 1: Preisbildung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 932 Abb. IX 2: Einflussfaktoren auf den Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 937 Abb. IX 3: Gliederung der ImmoWertV in Abschnitte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 938 Abb. IX 4: Entwicklungszustand nach § 5 ImmoWertV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 943 Abb. IX 5: Vereinfachtes Ablaufschema der Verkehrswertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 945 Abb. IX 6: Bodenpreisindexreihen für Baureifes Land Wohnen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 947 Abb. IX 7: Bodenpreisindexreihe für Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 948 Abb. IX 8: GFZ-Umrechnungstabelle Karlsruhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 949 Abb. IX 9: Anwendungsbeispiel zum GFZ-Umrechnungskoeffizienten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 949 Abb. IX 10: Rechenbeispiel zum Ertragsfaktor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 950 Abb. IX 11: Zu- oder Abschläge bei der Festsetzung des Liegenschafszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . 952 Abb. IX 12: Bestimmungsfaktoren für die Ermittlung des Vergleichswertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 955 Abb. IX 13: Methode zur Ermittlung des Vergleichswertes – dargestellt an einem Beispiel . . . . . . 957 Abb. IX 14: Beispiel für einen Bodenrichtwert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 958 Abb. IX 15: Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 23 WertR96 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 959 Abb. IX 16: Ermittlung des Ertragswertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 962 Abb. IX 17: Vorgangsschema zur Ermittlung des Ertragswertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 963 Abb. IX 18: Rechenbeispiel allgemeines Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 967 Abb. IX 19: Rechenbeispiel vereinfachtes Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 968 Abb. IX 20: Übersicht DCF-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 970 Abb. IX 21: Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 973 Abb. IX 22: a-, b- und c-Bereiche nach DIN 277-1:2005-02 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 974 Abb. IX 23: Rechenbeispiel zur Berechnung des Sachwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 976 Abb. IX 24: Regelungen zu Bewertungsmethoden für Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 977 Abb. IX 25: Änderungen der gesetzlichen Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 983 Abb. IX 26: Sicherungsmechanismen der Kredit- und Pfandbriefforderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 984 Abb. IX 27: Entwicklung des Markt- und Beleihungswerts im Zeitverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 985 Abb. IX 28: Unterschiedliche Anforderungen an den Beleihungswert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 986 Abb. IX 29: Anpassung des Beleihungswertes nach § 26 BelWertV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 992 Abb. IX 30: Übersicht über Grundstücksmarktberichte in Niedersachsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 998 Abb. IX 31: Zusammenhang von Wohnfläche und Kaufpreis in einer Punkte-Wolke . . . . . . . . . . . 1000 Abb. IX 32: Regressionsrechnung in einer Punkte-Wolke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1001 Abb. IX 33: Punkte-Wolke-Untersuchung der Hypoport AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1001 Abb. IX 34: 4-Quadranten-Modell des Immobilienmarktes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1002 Abb. IX 35: Einflussbereiche von Gruppen, Verbänden und Gesetzen auf die internationale Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006 Abb. IX 36: International Valuation Standards 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1014 Abb. IX 37: Grundschema Residualwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1018 Abb. IX 38: Berechnung des Residualwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1019 Abb. IX 39: Kapitalisierung Rentenbarwertfaktor auf ewig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024 Abb. IX 40: Kapitalisierung mit Rentenbarwertfaktor über eine bestimmte Laufzeit . . . . . . . . . . . 1024 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite LIV LIV Abbildungsverzeichnis Abb. IX 41: Investment Method (rack-rented properties) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1025 Abb. IX 42: Berechnung Investment Method (rack-rented properties). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1026 Abb. IX 43: Investment Method (underrented properties), Term und Reversion Approach . . . . . . . 1026 Abb. IX 44: Berechnung Investment Method (underrented properties), Term and Reversion Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027 Abb. IX 45: Investment Method (underrented properties), Hardcore-Method . . . . . . . . . . . . . . . . . 1028 Abb. IX 46: Berechnung Investment Method (underrented properties), Hardcore-Method . . . . . . . 1029 Abb. IX 47: Investment Method (overrented properties), Term and Reversion Approach . . . . . . . . 1030 Abb. IX 48: Berechnung Investment Method (overrented properties), Term and Reversion Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1031 Abb. IX 49: Investment Method (overrented properties), Hardcore-Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1032 Abb. IX 50: Berechnung Investment Method (overrented properties), Hardcore-Method . . . . . . . . 1032 Abb. IX 51: Vergleich:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deutsches Ertragswertverfahren – Investment Method. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1033 Abb. IX 52: Berechnung Profit Method . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1036 Abb. X 1: Ausbildungsmarkt und Qualifikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1038 Abb. X 2: Weiterbildungsmarkt und Qualifikationsstufen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1039

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.