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4.2.1 Asset Allocation in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 88 - 90

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_88

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4.1 Überblick Dieses Kapitel befasst sich mit den theoretischen Modellen und Ansätzen, die das Fundament des finanzwirtschaftlichen Asset Managements bilden. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit werden dabei die bedeutendsten kapitalmarkttheoretischen Ansätze (quantitative Verfahren), die Denkansätze der Neuen Institutionenökonomie, die Ansätze aus der strategischen Unternehmensplanung (qualitative Verfahren) und die Grundzüge der dynamischen Investitionsrechnung vorgestellt. Einen wichtigen Schwerpunkt des Kapitels bildet dabei auch die Diskussion der Möglichkeiten und Grenzen zur Übertragung der finanztheoretischen Ansätze auf den immobilienwirtschaftlichen Kontext des Real Estate Asset Managements. 4.2 Kapitalmarkttheoretische Ansätze 4.2.1 Asset Allocation Als Asset Allocation wird der Prozess der risikooptimalen und zielgerichteten Aufteilung, Allocation, der Investitionssumme auf die verschiedenen Anlagemöglichkeiten, Assets, bezeichnet. Diese Assets können in Anlageformen wie Aktien, Schuldverschreibungen, Immobilien etc., unterschiedliche Länder und Währungen gegliedert werden.1 Unter Beachtung der relevanten Kennziffern, Rendite und Risiko, wird in einem objektivierten Prozess ein für die Vorgaben des Investors möglichst optimales Portfolio zusammengestellt. Dabei führt die große Auswahl an möglichen Anlagetiteln dazu, dass Vereinfachungen und Aggregationen vorgenommen werden müssen. Dieser Prozess gliedert sich in die strategische und die taktische Asset Allocation, welche nachfolgend noch genauer beschrie ben werden. Vorgelagerte Bedeutung hat dabei die strategische Asset Allocation, die versucht, eine langfristige Anlagepolitik des Investors zu formulieren. Zuerst sollte dazu ermittelt werden, wie die Risiko- und Renditepräferenzen des Investors beschaffen sind und welche Restriktionen seine möglichen Anlagen einschränken. Aus diesen Überlegungen kann dann ein Marktprofil abgeleitet werden, welches diejenigen Assetklassifikationen enthält, die für den Investor in Frage kommen. Durch die Zusammenführung von Markt- und Anlegerprofil kann dann eine Benchmark definiert werden. Dieser Prozess entspricht grundsätzlich der Suche nach dem optimalen Portfolio nach Markowitz.2 Bei der Definition der Benchmark wird ein Neutralportfolio gebildet, das den Ansprüchen des Investors entspricht. Die Bildung dieses Portfolios erfolgt dabei immer unter den Gesichtspunkten der Rendite und des Risikos, die zuvor für den individuellen Investor ermittelt wurden.3 Die kurz- und mittelfristige Umsetzung der in der strategischen Asset Allocation festgelegten Anlagenziele des Investors unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklungen wird als taktische Asset Allocation bezeichnet. 1 Vgl. Garz, H./Günter, S./Moriabadi, C. (2002), S. 138. 2 Vgl. ebenda, S. 155. 3 Vgl. ebenda, S. 179 ff. 72 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management Sofern eine aktive Strategie verfolgt wird, umfasst sie auch diejenigen Maßnahmen, die nicht nur die Benchmark abbilden, sondern auch solche, die auf subjektiven bzw. operativen Markteinschätzungen beruhen. Dadurch soll ermöglicht werden, dass Mehrerträge im Vergleich zur Benchmark erzielt werden. Um dieses Ziel zu erreichen kann beispielsweise eine antizyklische Investmentstrategie verfolgt werden, bei der unterbewertete Assets oder Assetklassen erworben werden, deren Wertsteigerungspotenzial im nächsten zyklischen Hoch ausgeschöpft werden kann. Eine aktive Strategie im Rahmen der Asset Allocation basiert also auf der Annahme, dass eine Marktineffizienz existiert, die ausgenutzt werden kann, weil eine Anpassung der Ineffizienz zu erwarten ist.4 Eine mögliche Gliederung der taktischen Asset Allocation ist die Einteilung in Asset-Klassen- Allocation, Regional- und Währungs-Allocation sowie Sektor- und Titel-Allocation. Die Asset- Klassen-Allocation versucht, durch Über- und Untergewichtung der einzelnen Assetklassen wie Immobilien, Aktien, Schuldverschreibungen etc. im Vergleich zur Neutralposition des Investors Schwankungen auszunutzen. Dazu müssen die erwarteten Marktentwicklungen der einzelnen Assetklassen ebenso berücksichtigt werden wie deren Rendite-Risiko-Profile. Beschränkt sich ein Investment nur auf Immobilienanlagen, so kann eine Gliederung der Asset-Klassen auch nach direkten und indirekten Investitionsformen oder nach verschiedenen Nutzungsarten sinnvoll sein.5 Bei der Länder- und Währungs-Allocation kann eine Einteilung in die Rendite in Fremdwährung einerseits und in den Währungsbeitrag andererseits vorgenommen werden. Besonders angesichts der Tatsache, dass die Märkte in unterschiedlichen Ländern oft gegenläufige Konjunkturentwicklungen aufweisen, kann ein Diversifikationseffekt erzielt werden. Auch hinsichtlich der Gleichläufigkeit des deutschen Immobilienmarktes wird die Länder-Allocation von vielen Investoren bewusst eingesetzt.6 Die Schwankungen der Wechselkurse führen bei Investitionen in Fremdwährung dazu, dass das Gesamtrisiko der Anlage steigt. Dieses Risiko kann jedoch durch Währungstermingeschäfte eingeschränkt oder ganz beseitigt werden. Der letzte Schritt der Allocation besteht in der Auswahl der einzelnen Titel, in die investiert wird. Die Auswahl erfolgt unter Berücksichtigung der in den vorangegangenen Allokationsprozessen vorgenommenen Gewichtungen. Mittels einer an den Rendite- und Risikovorgaben des Investors angepassten Asset Allocation kann demnach ein für diesen Investor optimales Portfolio zusammengestellt werden. Besonders die Ausnutzung von gegenläufigen Marktbewegungen im Rahmen der Länder- Allocation und von Marktzyklen bei der Asset-Klassen-Allocation kann zu einer Mehrrendite führen. Das Ausnutzen von zu Marktineffizienzen bei unterbewerteten Assets ist für das Real Estate Asset Management deshalb von Bedeutung, weil die durchzuführenden Maßnahmen zu einer Abschöpfung der Wertreserven führen sollen. Daher bietet es sich im Rahmen der Asset Allocation an, gerade solche Immobilien anzukaufen, die entweder durch aktives Asset Management im Wert steigen können oder sich in Märkten befinden, bei denen kurz- bzw. mittelfristiges Wachstumspotenzial vermutet wird. 4 Vgl. Garz, H./Günter, S./Moriabadi, C. (2002), S. 191 f. 5 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 642. 6 Vgl. Beyerle, T. (2003), S. 141 f. 734.2 Kapitalmarkttheoretische Ansätze 4.2.2 Modern Portfolio Theory 4.2.2.1 Grundannahmen Grundannahme der Modern Portfolio Theory (MPT) und des auf ihr aufbauenden Capital Asset Pricing Models ist der Zusammenhang von Rendite und Risiko. Dadurch konnte erstmals die Bewertung in Abhängigkeit von diesen beiden Parametern vorgenommen werden, was eine Abkehr von den klassischen Modellen bedeutet, die zukünftige Entwicklungen als weitgehend sicher angenommen hatten.7 Abweichungen von dem prognostizierten Erwartungswert werden dabei durch die Varianz und die Standardabweichung definiert. Harry M. Markowitz8 gelang der Nachweis, dass bei der Mischung mehrerer Anlagen in einem Portfolio nicht die Varianz entscheidend für das Portfoliorisiko ist, sondern die Kovarianz bzw. die Korrelation der einzelnen Anlagen zueinander, d. h. die jeweilige Gleich- bzw. Gegenläufigkeit ihrer Renditen (vgl. nachfolgende Abbildung).9 Der Korrelationskoeffizient (k) kann dabei einen Wert zwischen –1 und +1 annehmen, wobei eine vollständig positive Korrelation einen Diversifikationseffekt ausschließt.11 Wegen der vorwiegend positiven Korrelation der deutschen Immobilienteilmärkte ist ein Diversifikations effekt durch Streuung des Portfolios in mehrere Objekte und Nutzungsarten innerhalb Deutschlands allerdings i. d. R. relativ gering.12 7 Vgl. Harrington, D. (1987), S. 5 f. 8 Vgl. Markowitz, H. M. (1952), S. 77 ff. 9 Vgl. Nowak, T. (1994), S. 8 f. 10 In Anlehnung an: Wöhe, G. (2005), S. 756. 11 Vgl. Wöhe, G. (2008), S. 676. 12 Vgl. von Stengel, R. (2003), S. 321. M B A Rendite k3 = 1 k1= -1 A=100% A=B=50% . k1 – absolut gegenläufig k2 – Normalfall k3 – absolut gleichläufig 2 . Standardabweichung -1 ? k ? 1 Diversifikationseffekt in Abhängigkeit der KorrelationAbbildung 28: 10

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.