613.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses bedeutende Rolle bei der Kalkulation und Darstellung von Reporting-Verfahren einnehmen wird.106 3.4.3.14 Vorbereitung und Ausführung des Exits Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist entscheidend für die Performance des Portfolios. Hierzu sind ausführliche und zeitnahe Prognosen über die Miet- und Immobilienpreisentwicklungen in den entsprechenden Marktsegmenten unerlässlich. Der Asset Manager hat die Aufgabe, diese Entwicklungen so zu beobachten, dass die zu erwartete Performance einzelner Objekte mit der prognostizierten Marktentwicklung abgeglichen werden und so der optimale Zeitpunkt für Verkäufe bzw. Re-Investitionen definiert werden kann.107 Ist der Zeitpunkt des Exits beschlossen und die Entscheidung zum Verkauf getroffen worden, sollte der Verkauf der Immobilie so rasch wie möglich vollzogen werden. Nachdem sich zwei Parteien über den Preis und die Vertragsgestaltung geeinigt haben, sollte der Vertragsabschluss anschließend vollzogen werden, da eine unnötige Verzögerung und ausgedehnte Verhandlungsperiode zum einen die Management Ressourcen blockieren und zum anderen aufgrund der bestehenden Marktbewegungen den Deal gefährden können. Um den Verkaufsprozess zu beschleunigen, sollten sämtliche Objektunterlagen und Management dokumentationen jederzeit strukturiert und aktualisiert zur Verfügung stehen.108 Diese Aufgabe liegt in der Verantwortung des Asset Managers. 3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement Mit der abschließenden Ergebniskontrolle und Überwachung der Zielerreichung, die sich einerseits auf den Bereich der Portfolioplanung und andererseits auf die Umsetzung des Zielportfolios bezieht, wird die Wertschöpfungskette des REAM-Prozesses geschlossen. Dies erfolgt durch die Gegenüberstellung des Soll- mit dem Ist-Portfolio sowie dem Vergleich der tatsächlich erzielten Rendite und des eingegangenen Risikos mit den vorgegebenen Zielgrö- ßen. 3.4.4.1 Performanceanalyse Die quantitative Ergebniskontrolle erfolgt durch die integrierte Performanceanalyse.109 Dabei ist das übergeordnete Ziel der Performancemessung zum einen die Analyse und anschließende Erfolgskontrolle des gesamten Asset-Allocation-Prozesses, bzw. einzelner Komponenten (interner Bereich), zum anderen die allgemeinen Bestimmung der Rendite einzelner Kapitalanlagen (externer Bereich).110 Bei der Performanceanalyse findet ein zweidimensionales, aus Rendite und Risiko bestehendes Bewertungsraster Anwendung. Infolgedessen kann die Performance auch als risikoadjustierte 106 Vgl. Bremerich, P. (2007) S. 540. 107 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 730. 108 Vgl. Bosak, A./Mayer, B./Vögel, H. (2007), S. 75 f. 109 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005), S. 530. 110 Vgl. Sachsenmeier, M. (2001), S. 646. 62 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management Rendite definiert werden, wobei je nach Betrachtungswinkel sowohl die relative Performance zum Benchmark-Portfolio bzw. zu dem in der strategischen Asset Allocation erstellten Zielportfolio als auch die absolute Performance Anwendung findet.111 Für die Durchführung der Performancemessung werden die mit dem Erwerb der Immobilie verbundenen und laufenden Kosten mit den erfolgten Auszahlungen (Zinszahlungen und Dividenden) und der Wertentwicklung stichtagsbezogen ins Verhältnis gesetzt.112 Diese Objektrendite wird mit der Performance von vergleichbaren Immobilieninvestments verglichen. Weicht die Performance eines Objekts bzw. eines Portfolios von vergleichbaren Investments nach unten ab, so muss eine anschließende Analyse klären, ob dies zu Gunsten einer höheren Sicherheit geschieht oder ob bei vergleichbaren Risiko eine geringere Rendite erwirtschaftet wurde. In beiden Fällen helfen die Ergebnisse der Performancemessung dem Asset Manager, die Ursachen der niedrigen Performance zu prüfen und zu untersuchen. Besteht keinerlei Aussicht auf eine kurzfristige Performancesteigerung, so können die Ergebnisse der Performanceanalyse ebenso bei der Formulierung von Korrekturen in der Anlagepolitik, bei der Anpassung der Investmentziele und als Grundlage bei organisatorischen und personalpolitischen Entscheidungen fungieren.114 Der Standpunkt der Performanceanalyse lässt sich anhand nachstehender Abbildung in den Real Estate Asset Management-Prozess einordnen. 111 Vgl. Thomas, M. (2002), S. 691. 112 Vgl. Sachsenmeier, M. (2001), S. 647. 113 Vgl. Bone-Winkel, S. (2008), S. 11. 114 Vgl. ebenda. Nähe zum Mieter fehlt •Fehlendes lokales Netzwerk •Mangelnde Kenntnis über Markttrends u. Mieterbedürfnisse Schwacher Bezug zum Asset • Physischer Zustand Blick des Developers vs. wirtschaftliche Notwendigkeit • zur Ausschöpfung der Möglichkeiten fehlt • Mangel an interdisziplinären Teams für Bau- und Vermietungsaufgaben Inkompatibles Anreizsystem • Erfolgshonorar nicht kompatibel mit Aufgabenstellung • Asset Manager schlecht ausgebildet • Zuwachs von Anforderungen Orientierung auf Portfolioebene • Zielkonflikt Budgets vs. Wertschöpfung • Laufzeit des Fonds vs. Laufzeit des Assets • Investitionsstrategien vorwiegend finanzwirtschaftlich begründet Maßgebliche Gründe für „under-performing“ Assets Warum entsprechen Wertentwicklung und Ausschüttungen häufig nicht den Erwartungen? Gründe für underperforming AssetsAbbildung 26: 113 633.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses 3.4.4.2 Risikomanagement Das operative Risikomanagement beinhaltet die systematische Risikoanalyse des gesamten taktischen Managementprozesses.116 Erst ein systematisches Vorgehen beim Risikomanagement ermöglicht es, rechtzeitig bestandsgefährdende Risiken, wie auch Risiken, die Einfluss auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage haben, zu identifizieren. Die Risikobetrachtung darf nicht allein auf den strategischen Teil des Investitionsprozesses beschränkt werden, denn häufig haben Risiken ihren Ursprung gerade im operativen Bereich. Hier sind fast immer ausreichend Informationen vorhanden, sie müssen lediglich transparent gemacht und zusammengeführt werden. Die Identifikation der Risiken kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Ein wesentliches Hilfsmittel für den Asset Manager ist ein System von Fragen und Checklisten, die mögliche Risiken auflisten und durch Abfragen eine Relevanzüberprüfung ermöglichen. Diese Checklisten können aus vorherigen Projekten stammen oder extern zugekauft werden. Auf diese Weise können Risiken erkannt, katalogisiert und von unterschiedlichen Fachleuten bei Bedarf interpretiert werden 3.4.4.3 Anpassung der Objektstrategie Mit der Aufarbeitung der Erkenntnisse der taktischen Asset Allocation wird die bisher verfolgte Objektstrategie in der Phase der Ergebniskontrolle untersucht und angepasst. Dabei 115 Mit Änderungen entnommen aus: Thomas, M. (2002), S. 691. 116 Vgl. Spandl, F. (2007) S. 695. Analyse des Anlageziels Rückkopplung bezüglich einer Änderung des Anlageziels Rückkopplung auf Anlagepolitik Formulierung der Anlagepolitik (strategische Asset Allocation) Quantifizierung der Anlagepolitik durch Benchmarks unter Berücksichtigung der Management- Strategie Umsetzung der Anlagepolitik durch das Portfoliomanagement (taktische Asset Allocation) Performanceanalyse • Performancemessung • Risikoanalyse • Performanceattribution Einordnung der Performanceanalyse in den REAM-ProzessAbbildung 27: 115 64 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management ergibt sich aus der Positionierung der analysierten Immobilie der assimilierte Handlungspfad für die Umsetzung. Während geringe Entwicklungschancen und niedrige Wertentwicklungspotentiale einen schnellen Verkauf nahelegen, werden sich bei höheren Chancen operative Optimierungsmaßnahmen anbieten. 3.5 Optimierungsansätze im Prozess des Real Estate Asset Managements Durch die Betrachtung der vorhergehenden Abschnitte wird die Komplexität und der Umfang des Real Estate Asset Management Prozesses verdeutlicht. Der Erfolg einer Investition fällt umso höher aus, je besser der Asset Manager die Strategie des Investors versteht und diese entsprechend professionell umsetzt. Welche Maßnahmen der Asset Manager zur Optimierung der Prozesse ergreifen sollte und welche Instrumente ihm dabei behilflich sein können, wird nachfolgend verdeutlicht. 3.5.1 Auswahlprozess des Real Estate Asset Managers Der Investor hat durch die gezielte Auswahl des Real Estate Asset Managers großen Einfluss auf die die Qualität des Managementprozesses und er bestimmt auch, inwieweit der Asset Manager in die gesamte Wertschöpfungskette des Chancen- und Risikomanagements integriert wird.117 In den letzten Jahren konnte eine Trendwende im Immobilienmanagement verzeichnet werden, die eine Entwicklung vom Generalisten bis hin zu einer Spezialisierung der Manager auf einzelne Marktsegmente aufzeigt. Das Managementspektrum der Anbieter kann in folgende Segmente eingeteilt werden: Regionen (Europa, Asien usw.) • Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Logistik, Shopping Center, Health Care) • Risiko-Ertrags-Profile (Core, Core-Plus, Opportunistisch usw.) • 118 Um das Risiko einer Fehlbesetzung so gering wie möglich zu halten, sollte der Auswahlprozess des Asset Managers gut strukturiert und auf die spezielle Aufgabenstellung konkret ausgerichtet werden. Der Erfolg des REAM ist nur dann zu realisieren, wenn die ausgewählten Asset Manager über ein breites Spektrum an immobilienspezifischen Qualifikationen und Erfahrungen sowie über vertiefte Kenntnisse und ein großes Netzwerk in dem betreffenden Immobilien segment verfügen.119 3.5.2 Formulierung von Präferenzen und Investmentzielen Sehr wichtige Rahmenbedingungen im REAM sind die Präferenzen der Vermögenseigentümer. Sie können sich auf finanzwirtschaftliche Kriterien wie Rendite, Liquidität, Kapitalbindungsdauer, Beleihungsgrad und Anlagesicherheit beziehen. Daneben können aber auch 117 Vgl. Bremerich, P./Stute, S. (2007) S. 551 f. 118 Vgl. ebenda, S. 552. 119 Vgl. ebenda, S. 568.