613.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses
bedeutende Rolle bei der Kalkulation und Darstellung von Reporting-Verfahren einnehmen
wird.106
3.4.3.14 Vorbereitung und Ausführung des Exits
Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist entscheidend für die Performance des
Portfolios. Hierzu sind ausführliche und zeitnahe Prognosen über die Miet- und Immobilienpreisentwicklungen in den entsprechenden Marktsegmenten unerlässlich. Der Asset Manager
hat die Aufgabe, diese Entwicklungen so zu beobachten, dass die zu erwartete Performance
einzelner Objekte mit der prognostizierten Marktentwicklung abgeglichen werden und so der
optimale Zeitpunkt für Verkäufe bzw. Re-Investitionen definiert werden kann.107
Ist der Zeitpunkt des Exits beschlossen und die Entscheidung zum Verkauf getroffen worden,
sollte der Verkauf der Immobilie so rasch wie möglich vollzogen werden. Nachdem sich zwei
Parteien über den Preis und die Vertragsgestaltung geeinigt haben, sollte der Vertragsabschluss
anschließend vollzogen werden, da eine unnötige Verzögerung und ausgedehnte Verhandlungsperiode zum einen die Management Ressourcen blockieren und zum anderen aufgrund
der bestehenden Marktbewegungen den Deal gefährden können. Um den Verkaufsprozess
zu beschleunigen, sollten sämtliche Objektunterlagen und Management dokumentationen
jederzeit strukturiert und aktualisiert zur Verfügung stehen.108 Diese Aufgabe liegt in der
Verantwortung des Asset Managers.
3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement
Mit der abschließenden Ergebniskontrolle und Überwachung der Zielerreichung, die sich
einerseits auf den Bereich der Portfolioplanung und andererseits auf die Umsetzung des Zielportfolios bezieht, wird die Wertschöpfungskette des REAM-Prozesses geschlossen. Dies
erfolgt durch die Gegenüberstellung des Soll- mit dem Ist-Portfolio sowie dem Vergleich der
tatsächlich erzielten Rendite und des eingegangenen Risikos mit den vorgegebenen Zielgrö-
ßen.
3.4.4.1 Performanceanalyse
Die quantitative Ergebniskontrolle erfolgt durch die integrierte Performanceanalyse.109 Dabei
ist das übergeordnete Ziel der Performancemessung zum einen die Analyse und anschließende Erfolgskontrolle des gesamten Asset-Allocation-Prozesses, bzw. einzelner Komponenten
(interner Bereich), zum anderen die allgemeinen Bestimmung der Rendite einzelner Kapitalanlagen (externer Bereich).110
Bei der Performanceanalyse findet ein zweidimensionales, aus Rendite und Risiko bestehendes
Bewertungsraster Anwendung. Infolgedessen kann die Performance auch als risikoadjustierte
106 Vgl. Bremerich, P. (2007) S. 540.
107 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 730.
108 Vgl. Bosak, A./Mayer, B./Vögel, H. (2007), S. 75 f.
109 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005), S. 530.
110 Vgl. Sachsenmeier, M. (2001), S. 646.
62 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
Rendite definiert werden, wobei je nach Betrachtungswinkel sowohl die relative Performance
zum Benchmark-Portfolio bzw. zu dem in der strategischen Asset Allocation erstellten Zielportfolio als auch die absolute Performance Anwendung findet.111
Für die Durchführung der Performancemessung werden die mit dem Erwerb der Immobilie
verbundenen und laufenden Kosten mit den erfolgten Auszahlungen (Zinszahlungen und
Dividenden) und der Wertentwicklung stichtagsbezogen ins Verhältnis gesetzt.112 Diese Objektrendite wird mit der Performance von vergleichbaren Immobilieninvestments verglichen.
Weicht die Performance eines Objekts bzw. eines Portfolios von vergleichbaren Investments
nach unten ab, so muss eine anschließende Analyse klären, ob dies zu Gunsten einer höheren
Sicherheit geschieht oder ob bei vergleichbaren Risiko eine geringere Rendite erwirtschaftet
wurde.
In beiden Fällen helfen die Ergebnisse der Performancemessung dem Asset Manager, die Ursachen der niedrigen Performance zu prüfen und zu untersuchen. Besteht keinerlei Aussicht auf
eine kurzfristige Performancesteigerung, so können die Ergebnisse der Performanceanalyse
ebenso bei der Formulierung von Korrekturen in der Anlagepolitik, bei der Anpassung der
Investmentziele und als Grundlage bei organisatorischen und personalpolitischen Entscheidungen fungieren.114
Der Standpunkt der Performanceanalyse lässt sich anhand nachstehender Abbildung in den
Real Estate Asset Management-Prozess einordnen.
111 Vgl. Thomas, M. (2002), S. 691.
112 Vgl. Sachsenmeier, M. (2001), S. 647.
113 Vgl. Bone-Winkel, S. (2008), S. 11.
114 Vgl. ebenda.
Nähe zum Mieter
fehlt
•Fehlendes lokales
Netzwerk
•Mangelnde Kenntnis über Markttrends u. Mieterbedürfnisse
Schwacher Bezug
zum Asset
• Physischer Zustand
Blick des Developers
vs. wirtschaftliche
Notwendigkeit
•
zur Ausschöpfung der
Möglichkeiten fehlt
• Mangel an interdisziplinären Teams
für Bau- und Vermietungsaufgaben
Inkompatibles
Anreizsystem
• Erfolgshonorar nicht
kompatibel mit
Aufgabenstellung
• Asset Manager
schlecht ausgebildet
• Zuwachs von
Anforderungen
Orientierung auf
Portfolioebene
• Zielkonflikt Budgets
vs. Wertschöpfung
• Laufzeit des Fonds vs.
Laufzeit des Assets
• Investitionsstrategien
vorwiegend finanzwirtschaftlich
begründet
Maßgebliche Gründe für „under-performing“ Assets
Warum entsprechen Wertentwicklung und Ausschüttungen häufig nicht den Erwartungen?
Gründe für underperforming AssetsAbbildung 26: 113
633.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses
3.4.4.2 Risikomanagement
Das operative Risikomanagement beinhaltet die systematische Risikoanalyse des gesamten
taktischen Managementprozesses.116 Erst ein systematisches Vorgehen beim Risikomanagement ermöglicht es, rechtzeitig bestandsgefährdende Risiken, wie auch Risiken, die Einfluss
auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage haben, zu identifizieren.
Die Risikobetrachtung darf nicht allein auf den strategischen Teil des Investitionsprozesses
beschränkt werden, denn häufig haben Risiken ihren Ursprung gerade im operativen Bereich.
Hier sind fast immer ausreichend Informationen vorhanden, sie müssen lediglich transparent
gemacht und zusammengeführt werden.
Die Identifikation der Risiken kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Ein wesentliches
Hilfsmittel für den Asset Manager ist ein System von Fragen und Checklisten, die mögliche
Risiken auflisten und durch Abfragen eine Relevanzüberprüfung ermöglichen. Diese Checklisten können aus vorherigen Projekten stammen oder extern zugekauft werden. Auf diese
Weise können Risiken erkannt, katalogisiert und von unterschiedlichen Fachleuten bei Bedarf
interpretiert werden
3.4.4.3 Anpassung der Objektstrategie
Mit der Aufarbeitung der Erkenntnisse der taktischen Asset Allocation wird die bisher verfolgte Objektstrategie in der Phase der Ergebniskontrolle untersucht und angepasst. Dabei
115 Mit Änderungen entnommen aus: Thomas, M. (2002), S. 691.
116 Vgl. Spandl, F. (2007) S. 695.
Analyse des Anlageziels
Rückkopplung bezüglich einer
Änderung des Anlageziels
Rückkopplung auf Anlagepolitik
Formulierung der Anlagepolitik
(strategische Asset Allocation)
Quantifizierung der Anlagepolitik
durch Benchmarks unter
Berücksichtigung der Management-
Strategie
Umsetzung der Anlagepolitik durch
das Portfoliomanagement
(taktische Asset Allocation)
Performanceanalyse
• Performancemessung
• Risikoanalyse
• Performanceattribution
Einordnung der Performanceanalyse in den REAM-ProzessAbbildung 27: 115
64 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
ergibt sich aus der Positionierung der analysierten Immobilie der assimilierte Handlungspfad
für die Umsetzung. Während geringe Entwicklungschancen und niedrige Wertentwicklungspotentiale einen schnellen Verkauf nahelegen, werden sich bei höheren Chancen operative
Optimierungsmaßnahmen anbieten.
3.5 Optimierungsansätze im Prozess des Real Estate Asset
Managements
Durch die Betrachtung der vorhergehenden Abschnitte wird die Komplexität und der Umfang
des Real Estate Asset Management Prozesses verdeutlicht. Der Erfolg einer Investition fällt
umso höher aus, je besser der Asset Manager die Strategie des Investors versteht und diese
entsprechend professionell umsetzt. Welche Maßnahmen der Asset Manager zur Optimierung
der Prozesse ergreifen sollte und welche Instrumente ihm dabei behilflich sein können, wird
nachfolgend verdeutlicht.
3.5.1 Auswahlprozess des Real Estate Asset Managers
Der Investor hat durch die gezielte Auswahl des Real Estate Asset Managers großen Einfluss
auf die die Qualität des Managementprozesses und er bestimmt auch, inwieweit der Asset
Manager in die gesamte Wertschöpfungskette des Chancen- und Risikomanagements integriert wird.117
In den letzten Jahren konnte eine Trendwende im Immobilienmanagement verzeichnet werden, die eine Entwicklung vom Generalisten bis hin zu einer Spezialisierung der Manager auf
einzelne Marktsegmente aufzeigt. Das Managementspektrum der Anbieter kann in folgende
Segmente eingeteilt werden:
Regionen (Europa, Asien usw.) •
Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Logistik, Shopping Center, Health Care) •
Risiko-Ertrags-Profile (Core, Core-Plus, Opportunistisch usw.) • 118
Um das Risiko einer Fehlbesetzung so gering wie möglich zu halten, sollte der Auswahlprozess des Asset Managers gut strukturiert und auf die spezielle Aufgabenstellung konkret
ausgerichtet werden. Der Erfolg des REAM ist nur dann zu realisieren, wenn die ausgewählten
Asset Manager über ein breites Spektrum an immobilienspezifischen Qualifikationen und
Erfahrungen sowie über vertiefte Kenntnisse und ein großes Netzwerk in dem betreffenden
Immobilien segment verfügen.119
3.5.2 Formulierung von Präferenzen und Investmentzielen
Sehr wichtige Rahmenbedingungen im REAM sind die Präferenzen der Vermögenseigentümer. Sie können sich auf finanzwirtschaftliche Kriterien wie Rendite, Liquidität, Kapitalbindungsdauer, Beleihungsgrad und Anlagesicherheit beziehen. Daneben können aber auch
117 Vgl. Bremerich, P./Stute, S. (2007) S. 551 f.
118 Vgl. ebenda, S. 552.
119 Vgl. ebenda, S. 568.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.