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3.4.3 Taktische Asset Allocation in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 71 - 80

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_71

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52 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management 3.4.2.5 Ableitung strategischer Handlungsoptionen Ausgehend von den Bewertungskategorien der Anlageobjekte können für die einzelnen Segmente unterschiedliche Handlungsstrategien entwickelt werden. Für die Gruppe der längerfristigen Bestandsobjekte sind Redevelopment- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu definieren, um die Rentabilität der Immobilien zu steigern und zu stabilisieren. Hinsichtlich der Gruppe der mittel und kurzfristigen Verkaufsobjekte, die nicht dem Zielportfolio entsprechen, sind adäquate Exit-Strategien zu entwerfen. Diese sollten die Definition des optimalen Verkaufszeitpunktes sowie die werterhöhenden Maßnahmen vor Vermarktung beinhalten. Durch die zielgerichtete Neuakquisition und die Neuordnung des Bestandes kann die geforderte Annäherung an das Zielportfolio durch professionelles Real Estate Asset Management erreicht werden. Dieser Prozess erfordert allerdings einen längeren Zeitraum, so dass bei der Wahl des optimalen Portfolios besonders die langfristige Ausrichtung zu beachten ist. 3.4.3 Taktische Asset Allocation Der zweite Hauptbereich innerhalb des Asset Allocation Prozesses ist die taktische Asset Allocation, die auf den Ergebnissen der strategischen Asset Allocation unter der Prämisse gleichbleibender Anlegerpräferenzen aufbaut. 3.4.3.1 Definition der taktischen Investmentstrategie Während der taktischen Asset Allocation kommt es zu einer Verbindung des top-down ermittelten Musterportfolios und der bottom-up-gerichteten Einzelanalyse und somit zur Anwendung des Gegenstromprinzips. Eine Bottom-up Analyse des vorhandenen Immobilienanlagebestandes bildet die Grundlage für eine konkrete Strategieumsetzung. In der folgenden Abbildung wird diese Interdependenz deutlich gemacht und die Notwendigkeit des Revolvierens des Prozesses veranschaulicht. Definition der taktischen Investmentstrategie Taktische Markt-, Angebots-, und Wettbewerbsanalyse Definition der Objektstrategie und Ableitung der Handlungsoptionen Simulation der Ergebniswirkung durch das DCF- Verfahren Umsetzung der Einzelmaßnahmen Laufende Bewertung von Objekten Monitoring des Objektbudgets und der Objektstrategie Renditeprognose Vorbereitung des Exits Reporting Analyse und Bewertung von Objektdaten Cashflowanalyse Prozessdarstellung des REAM in der taktischen Asset AllocationAbbildung 20: 533.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses Das Ziel des Gegenstromprinzips ist eine stufenweise Erreichung des Musterportfolios durch eine konkrete Portfoliokonstruktion. Für dessen Erstellung beginnt der Asset Manager mit der Auswahl konkreter Objekte und der Umsetzung aller Handlungsstrategien auf der Grundlage der in den ersten beiden Phasen durchgeführten Analysen. Zur Definition der Investmentstrategie gehören Investitionsberechnungen, die Entwicklung von Handlungs alternativen bezüglich der künftigen unterstellten Marktentwicklung, Einzelobjektanalyse sowie die Untersuchung des Ressourceneinsatzes.78 3.4.3.2 Taktische Markt-, Angebots und Wettbewerbsanalyse Die taktische Marktanalyse beschränkt sich auf den Mikrostandort der Immobilie und ist einer der Aspekte zur Feststellung der Potentiale der unmittelbaren Marktsituation eines Objektes.79 Sie umfasst alle Komponenten des Angebots und der Nachfrage, die Einfluss auf das Immobilienvorhaben haben könnten, dabei wird die derzeitige und zukünftig absehbare Marktlage des Nutzungssektors beurteilt.80 Die Angebots- und Wettbewerbsanalyse untersucht die Qualität und Quantität des vorhandenen Immobilienangebots. In diesem Zusammenhang sollen Angebotslücken bzw. Angebots- überschüsse des Standortes im Hinblick auf eventuelle Immobilieninvestitionen untersucht werden. Hierbei können abhängig von der Immobilienart folgende Kriterien ausgewertet werden: 77 Mit Änderungen übernommen aus: ebenda, S. 661. 78 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005), S. 529. 79 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998b), S. 11 f. 80 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 251 f. Planung und Analyse • Definition der Anlegerziele • Festlegung des Anlagespektrums • Bestimmung der Anlagerestriktionen • Ableitung des Zielportfolios Marktübersicht Immobilienmarkt-Research Bestandssicht Analyse des bestehenden Portfolios Umsetzung des Zielportfolios durch: • Akquisition • Optimierung von Bestandsobjekten • Desinvestition Kontrolle der Effektivität und der Umsetzung des Prozesses Das GegenstromprinzipAbbildung 21: 77 54 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management Größe, Ausstattung und Preis des bestehenden Immobilienangebots • Leerstandsquote am Standort • Branchenstruktur und Konkurrenzsituation • Neubauaktivitäten in der Umgebung • 81 3.4.3.3 Analyse und Bewertung der Objektdaten Während im Rahmen der Standortanalyse die Charakteristika und der Einfluss des Umfelds auf die Wertentwicklung der Immobilie betrachtet werden, beschäftigt sich die Objektanalyse mit den einzelnen Liegenschaften und deren Chancen einer optimalen Wertentwicklung.82 Präzise Objektkenntnis ist die Voraussetzung für ein erfolgreiches Asset Management sowie die Feststellung, ob eine Immobilie den Anforderungen einer bestimmten Investmentstrategie zum jetzigen Zeitpunkt und zukünftig gerecht wird. Dabei ist es nicht relevant, ob es sich bei der Immobilien um ein Akquisitionsobjekt oder um ein Bestandsobjekt handelt. Die Analyse und Bewertung der Objektdaten sollte folgende Punkte beinhalten: Gebäudeanalyse und bauliche Gestaltung • Ermittlung der vermietbaren Fläche • Einschätzung der Nutzungsflexibilität • Flächen- Bewirtschaftungs- und Auslastungseffizienz • Mietanalysen • 3.4.3.4 Analyse der baulichen Substanz Die Bauqualität bzw. der bauliche Zustand einer Bestandsimmobilie bestimmt wesentlich den nachhaltigen Erfolg einer Immobilieninvestition, auch wenn wirtschaftliche Aspekte der Immobilieninvestition kurzfristig in den Vordergrund gestellt werden. In der Praxis muss hier zwischen der Projektrealisierung und der Bestandsimmobilie unterschieden werden: Bei dem noch zu realisierenden ? Immobilienprojekten werden in der Praxis Generalunternehmer bzw. -übernehmer beauftragt, die dem Asset Manager Informationen über die Bauqualität sowie die Einhaltung von Kosten und Terminen liefern. Durch ein regelmäßiges Reporting seitens des Asset Managers an den Eigenkapitalgeber fungieren Generalunternehmer daher als Garant bzw. Controller. Als weitere Sicherheit für die Kontrolle und Analyse der Bauqualität kann der Asset Manager die baubegleitende Qualitätssicherung anordnen. Diese kann durch unterschiedliche Institutionen (TÜV, Fraunhofer Institut) oder durch unabhängige Gutachter erfolgen.83 Bei der Analyse des Zustands einer ? bestehenden Immobilie sollte besonders der Instandhaltungsstau für Großreparaturen, eventuelle Altlasten sowie die notwendigen, technischen Verbesserungen möglichst genau untersucht und definiert werden. Es ist sinnvoll, qualifizierte Techniker und Bauingenieure mit dieser Aufgabe zu beauftragen. 81 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 251 f. 82 Vgl. Maier, M. (2007), S. 201. 83 Vgl. Väth, A./Hoberg, W. (2005), S. 377. 553.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses Einer besonders kritischen Untersuchung bedürfen i. d. R. das Dach, die Aufzugsanlagen, Hauptbestandteile der Heizungs- und Klimaanlage, die Pflasterung der Bodenaufbau und die Fassade.84 3.4.3.5 Analyse der Ertragskraft der Immobilie Parallel zu der Analyse der baulichen Substanz sollte das Asset-Management die Immobilie unter den Gesichtspunkten der Ertragskraft betrachten. Diese kommt in der Fähigkeit, eine nachhaltige Miete bzw. einen angemessenen Verkaufspreis realisieren zu können, zum Ausdruck. Für die Betrachtung des Erfolgspotentials muss den Immobilienerträgen jedoch auch der verursachte Aufwand gegenübergestellt werden. Als Erfolgsfaktoren werden diejenigen Parameter verstanden, die die nachhaltige Ertragskraft und die Kosteneffizienz beeinflussen können. Generell kann eine Immobilie dann nachhaltige Erträge erwirtschaften, wenn sie geeignet ist, die vom Markt, Mieter und Investor an sie gestellten Forderungen zu erfüllen. Die wirtschaftliche Erfolgsvoraussetzung für die geforderte Eignung zur Erfüllung festgelegter und vorausgesetzter Erfordernisse kann entsprechend der verbreiteten Definition als Qualitätserfordernis aufgefasst werden. Die nähere Auseinandersetzung mit der Qualität eines Gebäudes verdeutlicht, dass es sich hierbei um mehrere Teilfaktoren handelt, die in ihrer Gesamtheit als Objektqualität aufgefasst werden.85 Hierzu zählen insbesondere: Bauqualität und Energieeffizienz des Gebäudes • Flächenaufteilung/Nutzungsflexibilität • Technische Ausstattung • Drittverwendbarkeit • Die Analyse der Ertragskraft wird beim Erwerb der Immobilie und danach periodisch durchgeführt. Das Handeln des Real Estate Asset Managers ist auf die Identifikation und Realisierung der Objektqualität auszurichten. Generell können Erfolgsfaktoren aus Plausibilitäts- überlegungen, Erfahrungswerten, theoretischen Erkenntnissen oder auf Basis empirischer Untersuchungsergebnissen abgeleitet werden. 84 Vgl. Feinen, K. (1997), S. 538. 85 Vgl. Homann, K. (2001), S. 398 ff. Ertrag Wertzuwachs einer Periode Aufwand Wertminderung einer Periode • Miet- und Pachteinnahmen • Gewinne aus Veräußerung (Differenz zwischen dem steuerlichen Buchwert und dem Verkaufserlös) • Erhaltungsaufwand • Instandhaltungsaufwand • Modernisierungsaufwand Beispiel für eine Gegenüberstellung von Ertrag und AufwandAbbildung 22: 56 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management 3.4.3.6 Cashflow-Analyse Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl zu Beurteilung der Finanz- und Ertragslage eines Unternehmens und bietet eine Möglichkeit zur Betrachtung der Rentabilität einer Immobilie. Liquiditätswirksame Ab- und Zuflüsse werden bei der Berechnung des Cashflows saldiert, um eine Aussage über die Innenfinanzierungskraft einer Immobilie zu gewinnen. Der jeweilige Barwert der Zahlungsreihen ist durch Diskontieren zu bilden. Zur Beurteilung der Ertragskraft einer Immobilie ist der laufende Cashflow, auch Kapitaldienstgrenze eines Objektes genannt, eine bedeutende Kennzahl. Sie gibt an, bis zu welchem Grad die Bedienung der aufgenommenen Fremdmittel unter Berücksichtigung aller Kostenbestandteile aus den Mieteinnahmen des Objekts gesichert ist.86 Mit der zukunftsgerichteten Cashflow-Analyse, die bereits vor Ankauf der Objekte erstellt wird, werden sämtliche zahlungswirksamen Aspekte der Investition abgebildet. Das Zahlengerüst der Cashflow-Analyse basiert auf den Ergebnissen des Immobilienaudits, der Due Diligence und der Immobilienbewertung. Hieraus werden die Kostenansätze für notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die erzielbaren Miethöhen und Verkaufspreise für jedes einzelne Objekt des Portfolios abgeleitet.87 Die Annahmen künftiger Cashflows hängen von der Strategie und Risikobereitschaft des einzelnen Investors ab. Diese werden in einem Business-Plan definiert, der die Basis für die Cashflow-Analyse darstellt.88 3.4.3.7 Renditeprognose Die Verwendung von Renditen für die Planung von Immobilienportfolios erfordert die Ermittlung der Rendite auf Basis von prognostizierten Daten. Bei vielen institutionellen Immobilien- Investoren spielt der Total Return als Renditekennzahl eine große Rolle. Der Total Return setzt sich aus den Komponenten (Netto-) Cashflow- und Wertänderungsrendite zusammen. Die Netto-Cashflow-Rendite wird aus den tatsächlichen Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ermittelt, während die zweite Renditekomponente, die Wertänderungsrendite, die prozentuale Marktwertänderung des Objektes widerspiegelt.89 Die Wertsteigerungsrendite verdeutlicht, dass im Rahmen der Renditebestimmung eine regelmäßige Wertermittlung für die individuellen Immobilien unumgänglich ist. Üblicherweise bildet der Marktwert den Ausgangspunkt dieser Betrachtung. Dieser Wert muss durch externe oder interne Sachverständige ermittelt werden, da auf Basis historischer Anschaffungskosten bzw. abgeschriebener Buchwerte keine sinnvolle Renditemessung durchgeführt werden kann. Entscheidende Bezugsgröße ist jeweils das Kapital, dass der Anleger in einer Immobilie gebunden hat, denn die Rentabilität dieses Betrags muss alternativen Kapitalanlagemöglichkeiten gegenübergestellt werden können. 90 3.4.3.8 Objektstrategie und Handlungsoptionen Die Basis für die Definition von Objektstrategien ist das Erkennen von Stärken und Schwächen eines Objekts. Diese können mit Hilfe der bereits erläuterten Analysen und einer Kostenpla- 86 Vgl. Feinen, K. (1997), S. 544. 87 Vgl. Kiesl, B. (2003), S. 136. 88 Vgl. ebenda. 89 Vgl. Thomas, M. (2005), S. 535. 90 Vgl. ebenda. 573.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses nung, zu der das Erkennen von notwendigen Instandhaltungs-, Flächen-, Vermarktungs- und weitere Optimierungsmaßnahmen zählen, erfasst werden. Der Due Diligence Report, die SWOT-Analyse oder das Immobilienaudit sind die Werkzeuge zur Entscheidungsfindung über die Objektstrategie und somit die weitere Verwertung der Immobilie.91 Die Objektstrategie bewertet und beurteilt Entwicklungspotentiale aus bestehenden Mietverträgen, die Mieterstruktur und den Mikrostandort, die baulichen, substanziellen Gegebenheiten, notwendige Dienstleistungsanpassungen für das Objekt und eine Prognose der zu erwartenden objektspezifischen Cashflows unter Berücksichtigung der Handlungsoptionen investiver oder nicht-investiver Art für bauliche Maßnahmen. Die fünf- bzw. zehnjährige Instandhaltungsplanung, eine Strategie zur Werterhaltung und die Vermeidung von Instandhaltungsstaus ist auf der Kostenseite zusammen mit den baulichen Maßnahmen zur Vermietung der entscheidende Einflussfaktor. Zur Optimierung der Bewirtschaftungskosten werden diese mit marktgängigen Benchmarks verglichen. Über die einzelnen Objekte hinaus werden für Portfolios oder Teilportfolios unterschiedliche Szenarien sowie Risikoanalyse ergänzend zur Performance-Prognose-Rechnung untersucht. Diese bewerten beispielsweise Mietverträge, Bonität einzelner Mieter und mögliche Entwicklungen unterschiedlicher Branchen.92 3.4.3.9 Simulation der Ergebniswirkung durch das DCF-Verfahren Bevor es zur tatsächlichen Umsetzung der geplanten Maßnahmen kommt, wird mit Hilfe des Discounted Cashflow-Verfahrens eine Simulation als Entscheidungsgrundlage der Ergebniswirkung durchgeführt. Das DCF-Verfahren ermöglicht, unterschiedliche Investitionen gegenüber anderen Anlagen zu bewerten.94 Hierbei werden der Wertzuwachs im Zeitablauf, die Abschreibungsmöglichkeiten, Instandhaltungsaufwendungen, Finanzierungskosten und Steuern explizit berücksichtigt.95 91 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998b), S. 11 f. 92 Vgl. Niesslein, G./Lechtape, B. (2005), S. 548 f. 93 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998b), S. 11 f. 94 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 624 f. 95 Vgl. Leopoldsberger, u. a. (2008), S. 512 ff. Immobilienankauf Weiterverkauf Bestand Investition Einzelverkauf/ Privatisierung Globalverkauf Portfolio Portfolio Verwertung von Immobilien im REAMAbbildung 23: 93 58 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management Die Voraussetzung einer solchen detaillierten Analyse ist die Verfügbarkeit von vollständigen Kennzahlen. Sämtliche Erträge und Aufwendungen müssen in einer Datenbank entsprechend aufgestellt werden. Zur Einschätzung zukünftiger Erträge und Aufwendungen wie Mieten und Zinsentwicklungen werden neben subjektiven Einschätzungen auch mathematische Modelle zur Prognose herangezogen. Mit Hilfe von Sensitivitätsanalysen und Szenario-Techniken können kritische Grenzwerte einzelner Faktoren ermittelt und Konsequenzen alternativer Umweltentwicklungen antizipiert werden. Der Vorteil des DCF-Verfahrens liegt in der Vielfältigkeit der Faktoren, die in der Simulation der Ergebniswirkung berücksichtigt werden können. Jedoch verbindet sich damit gleichzeitig die Notwendigkeit anspruchsvoller Berechnungen, da der Asset Manager gezwungen ist, genaue Annahmen hinsichtlich der Höhe und des Zeitpunktes von Ein- und Auszahlungen zu treffen. Als weitere Problematik erweist sich die Wahl des Diskontierungszinssatzes, dessen Höhe weitgehend von den Renditeforderungen der Anleger bzw. den Finanzierungs- und Opportunitätskosten abhängig ist. 3.4.3.10 Maßnahmenumsetzung Beispiel: Flächenoptimierung von Büroimmo bilien Wurde während der Objektanalyse festgestellt, dass es in einer Büroimmobilie Optimierungspotentiale bezüglich der Flächensituation gibt, so sind Realisierungskonzepte gefragt, die eine Hebung dieses Potentials nach sich ziehen.96 Durch genaue Planung und Einbeziehung eines ganzheitlichen, sinnvollen Bürokonzepts können ehemals eingeschränkt für die Büroarbeit dienende Flächen sinnvoller und effizienter genutzt werden. Umgesetzt werden kann dies durch die Abtrennung transparenter Multizonenbereiche, die den Flächenverbrauch deutlich senken. In schmalen Hochhäusern kann durch diese Flächenrevitalisierung die Mitarbeiterzahl pro Raum deutlich erhöht werden. 96 Vgl. Ditfurth, J/Humbert, C. (2008), S. 32 f. 97 Vgl. ebenda, S. 33. Situation Büroflächenverbrauch in Deutschland • Klassisch organisierte Bürokonzepte • Flächenzunahme an den Arbeitsplätzen • Zunahme der Arbeitsorte der Beschäftigten • 30m² Mietfläche pro Arbeitsplatz 20 QM 30 qm qm Vergleich zum Flächenverbrauch in Europa 20 qm Lösung Effiziente Flächenstruktur • Optimale Ausnutzung der Flächen mit dem Ziel der Flächen- und damit der Flächenreduktion • Bei einer 25% Flächenreduktion entsteht eine reelle Kostenersparnis von 16 % Potential der Flächenoptimierung in deutschen BüroimmobilienAbbildung 24: 97 593.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses 3.4.3.11 Laufende Bewertung von Objekten In der Immobilien-Bewertungspraxis gibt es vielfältige Bewertungsanlässe und Wertbegriffe für bebaute und unbebaute Grundstücke. Unabhängig von dem konkreten Anlass dient eine Bewertung meist als Entscheidungsgrundlage für einen Interessensausgleich zweier Parteien, die wirtschaftliche Interessen mit einem Objekt verbinden. Die laufende Bewertung von Immobilien erfolgt im Rahmen der Finanzrechnung zur Steuerung laufender Liquidität sowie in der Investitionsrechnung zur langfristigen Steuerung des Immobilienbestandes. 98 Die Entscheidungen über Bereitstellung, Nutzung, Unterhaltung, Umnutzung und Veräußerung von Immobilien sind aufgrund der langen Bindungsdauer vielfach klassische Investitionsentscheidungen. Jeder Beurteilung einer Investitions- bzw. Desinvestitionsent scheidung muss ein Bewertungskonzept zugrunde liegen, um die Leistungsfähigkeit der Alternativen zur Erreichung des Unternehmensziels zu messen. Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die laufende Bewertung ist das Erkennen und Beurteilen der wertbeeinflussenden Gegebenheiten der Immobilie. Diese Aufgabe wird während der Bestandsphase dem Real Estate Asset Manager zugesprochen, da er sowohl an den laufenden Entscheidungen beteiligt ist, als auch durch die Steuerung der Immobiliendienstleister und der damit zusammenhängenden Kommunikation einen Überblick über die Stärken und Schwächen der Immobilie haben muss. 3.4.3.12 Monitoring des Objektbudgets und der Objektstrategie Das Monitoring ist ein bedeutender Bestandteil des Real Estate Asset Management und wichtiger Aspekt einer jeden Investition.99 Das permanente Beobachten der Cashflow- bzw. Renditeentwicklung ist eine wichtige Aufgabe des Asset Managers. Der Anleger fordert einen detaillierten Report über den aktuellen Stand seiner Investition und über eventuelle Abweichungen zu der verfolgten Strategie. Nur durch das laufende Monitoring, das die Einhaltung der Zielvorgaben überwacht, können die geforderten Informationen für das Reporting gesammelt werden. Beide Faktoren sind u. a. die Schlüssel für ein erfolgreiches Investment, denn je transparenter eine Investition ist, desto eher kann auf ändernde Markt- und Objektgegebenheiten eingewirkt werden.100 Durch das Monitoring des Objektbudgets und der Objektstrategie sollen stichtagbezogene Informationen über die immobilien- und ertragsspezifische Vermögensstruktur sowie die Wertentwicklung des Bestandes geliefert werden. Dadurch können eventuelle Anpassungserfordernisse rasch erkannt und anschließend direkt umgesetzt werden. Vor dem Hintergrund des enormen Wachstums der Immobilieninvestitionen der einzelnen Anleger, wird die Kompetenz des Asset Managers auch individuelle Monitoring- und Reporting-Anforderungen erfüllen zu können, aus der Sicht des Investors immer wichtiger.101 98 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 81 ff. 99 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2008), S. 20. 100 Vgl. Ramm, M. (2003), S. 455 ff. 101 Vgl. Bremerich, P. (2007) S. 540. 60 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management 3.4.3.13 Reporting Die steigende Zahl der Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich und die Veränderungen im institutionellen Umfeld seit der Einführung der Real Estate Private Equity Funds führen, wie bereits angedeutet zu einem stärkeren Fokus auf die Berichtserstattung und somit auch auf die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Investitionsentscheidungen. Diese Forderung der Investoren kann auf der Grundlage vierteljährlicher Prognosen über Miet- und Preisentwicklung in den individuellen Teilsegmenten des Portfolios umgesetzt werden.103 Die Quartalsreporte beinhalten neben der Darstellung der Bewirtschaftungssituation, und einer Übersicht über die mittelfristig planbare Instandhaltung, insbesondere folgende kaufmännische Inhalte:104 Gesamtwirtschaftliche Objektplanung (Cashflow) • Aktuelle Mietverhältnisse sowie Darstellung der laufenden Mieteinnahmen • Darstellung von offenen Posten mit Interpretation der Rückstände • Akquisitionsübersicht • Jahreskennzahlen- und Benchmarkbericht • Kostenbenchmarks • Priorisierter Maßnahmenbericht • Marktumfelddaten bzw. Informationen aus dem Marktresearch • Soll-Ist-Vergleich der Budgetplanung • Status abgeschlossener, laufender und geplanter Maßnahmen gemäß Instandhaltungs- • budget105 Derzeit existieren jedoch keine einheitlichen Standards für das Reporting im Real Estate Asset Management. Oft gibt es daher Unterschiede in der Umsetzung der Berichtserstattung an die Investoren, so z. B. bei der Berücksichtigung latenter Steuern oder der Berücksichtigung von Verbindlichkeiten. Die Performance einzelner Mandate wird dadurch verzerrt und ein Vergleich erheblich erschwert. Da die Ansprüche der einzelnen Investoren an die Qualität und Kompetenz des Reporting stetig zunehmen, ist zu erwarten, dass die GIPS zukünftig eine 102 Vgl. Kreikenbohm, J. (2008), S. 5 f. 103 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729. 104 Vgl. Ditfurth, J./Humbert, C. (2008), S. 55 ff. 105 Vgl. ebenda. Berichtswesen Informationspflicht Genehmigungserfordernis • Vertragsgestaltung • Regelinstandhaltungsreport • Kostenstand, (Zahlungseingänge und -ausgänge) • Mietflächenstatistik • Leerstandsbericht • Jahresendbericht (z.B. Jahresabrechnung) • Renditeüberwachung (Meldung bei Renditeunterschreitung) • Abstimmung erforderlicher Kursänderungen • Objektbuchhaltung (Kontenführung und Überwachung von Zahlungseingängen • Vermietung ab einer bestimmten Größenordnung • An- und Verkauf von Immobilien • Änderung bzw. Anpassung bestehenden Baurechts • Zustimmung bei Instandhaltungspflichten über festgelegten Wert hinaus Eckpunkte eines Informationssystems im REAMAbbildung 25: 102 613.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses bedeutende Rolle bei der Kalkulation und Darstellung von Reporting-Verfahren einnehmen wird.106 3.4.3.14 Vorbereitung und Ausführung des Exits Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist entscheidend für die Performance des Portfolios. Hierzu sind ausführliche und zeitnahe Prognosen über die Miet- und Immobilienpreisentwicklungen in den entsprechenden Marktsegmenten unerlässlich. Der Asset Manager hat die Aufgabe, diese Entwicklungen so zu beobachten, dass die zu erwartete Performance einzelner Objekte mit der prognostizierten Marktentwicklung abgeglichen werden und so der optimale Zeitpunkt für Verkäufe bzw. Re-Investitionen definiert werden kann.107 Ist der Zeitpunkt des Exits beschlossen und die Entscheidung zum Verkauf getroffen worden, sollte der Verkauf der Immobilie so rasch wie möglich vollzogen werden. Nachdem sich zwei Parteien über den Preis und die Vertragsgestaltung geeinigt haben, sollte der Vertragsabschluss anschließend vollzogen werden, da eine unnötige Verzögerung und ausgedehnte Verhandlungsperiode zum einen die Management Ressourcen blockieren und zum anderen aufgrund der bestehenden Marktbewegungen den Deal gefährden können. Um den Verkaufsprozess zu beschleunigen, sollten sämtliche Objektunterlagen und Management dokumentationen jederzeit strukturiert und aktualisiert zur Verfügung stehen.108 Diese Aufgabe liegt in der Verantwortung des Asset Managers. 3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement Mit der abschließenden Ergebniskontrolle und Überwachung der Zielerreichung, die sich einerseits auf den Bereich der Portfolioplanung und andererseits auf die Umsetzung des Zielportfolios bezieht, wird die Wertschöpfungskette des REAM-Prozesses geschlossen. Dies erfolgt durch die Gegenüberstellung des Soll- mit dem Ist-Portfolio sowie dem Vergleich der tatsächlich erzielten Rendite und des eingegangenen Risikos mit den vorgegebenen Zielgrö- ßen. 3.4.4.1 Performanceanalyse Die quantitative Ergebniskontrolle erfolgt durch die integrierte Performanceanalyse.109 Dabei ist das übergeordnete Ziel der Performancemessung zum einen die Analyse und anschließende Erfolgskontrolle des gesamten Asset-Allocation-Prozesses, bzw. einzelner Komponenten (interner Bereich), zum anderen die allgemeinen Bestimmung der Rendite einzelner Kapitalanlagen (externer Bereich).110 Bei der Performanceanalyse findet ein zweidimensionales, aus Rendite und Risiko bestehendes Bewertungsraster Anwendung. Infolgedessen kann die Performance auch als risikoadjustierte 106 Vgl. Bremerich, P. (2007) S. 540. 107 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 730. 108 Vgl. Bosak, A./Mayer, B./Vögel, H. (2007), S. 75 f. 109 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005), S. 530. 110 Vgl. Sachsenmeier, M. (2001), S. 646.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.