34 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
allen Beteiligten der Objekt-Ebene Schnittstellen bildet, und Anweisungen zur Umsetzung
der Objektstrategie an die Involvierten erteilt.12 Des Weiteren ist der Asset Manager für die
notwendige Interaktion innerhalb der Ebene zuständig, die nur durch ein professionell funktionierendes Reporting- und Research-System erreichbar ist.
Für die unterstützenden Prozesse sind auf der Objekt-Ebene technische Gutachter, Bauunternehmen und Ingenieure sowie Versicherungen verantwortlich. Sie alle tragen mit ihren
Dienstleistungen und Informationen zur Entscheidungsfindung des Asset Managers bei.
3.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses
Zentrale Aufgabe des REAM ist die Entwicklung und Umsetzung von wertsteigenden Immobilienstrategien und die Betreuung einzelner Objekte aus der Perspektive des Vermögensinhabers, wobei die Operationalisierung von wertsteigernden und kostensenkenden Maßnahmen
insbesondere auf der Objekt-Ebene bzw. Objektverbund-Ebene stattfindet.
Um diese Aufgabe bestmöglich erfüllen zu können, müssen die Elemente des REAM, die
gegenseitig voneinander abhängig sind, in einen regelmäßigen Zyklus eingeordnet und ihr
Handlungshorizont genau definiert werden.13 Dabei ist es wichtig, dass die einzelnen Elemente nicht starr, sondern interdisziplinär betrachtet werden, da sie bei eventuellen Zieländerungen anpassungsfähig bleiben müssen.
12 Vgl. ebenda, S. 19.
13 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 678.
14 Mit Änderungen entnommen aus: Teichmann, S. (2007), S. 18.
Bestands- und Potentialanalyse
z.B. Immobilien-Audit, SWOT-Analyse
Zukunftsprognose
z.B. durch Szenariotechnik
Strategiefestlegung
z.B. durch Aufstellen von Aktionsplänen
oder durch Planung von Maßnahmen
Strategieinitiierung
Begleitet von der Portfolioplanung
Portfolioplanung
in Zusammenarbeit mit dem Portfolio-
Management
Erfolgsüberprüfung und
Anpassung der Strategie
durch das Risiko- und Wertmanagements
sowie die Eintrittswahrscheinlichkeit
Elemente des REAM- ProzessesAbbildung 10: 14
353.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses
3.3.1 Bestands- und Potenzialanalyse
Das Real Estate Asset Management setzt bei der Bestands- und Potentialanalyse der individuellen Immobilie, ihres gesamten Umfeldes und ihrer wirtschaftlichen Gegebenheiten an.
In einem Immobilien-Audit werden alle zur Bewertung und Entwicklung benötigten Informationen erfasst, analysiert und ausgewertet. Ein weiteres Element der Bestands- und Potentialanalyse ist u. a. die SWOT-Analyse, die zur Beurteilung von Stärken, Schwächen Risiken
und Chancen eines Marktes bzw. einer Immobilie führt.15
3.3.1.1 Immobilienaudit
Das Immobilienaudit ist eine umfassende und ganzheitliche Bestandsanalyse, die gleich zu
Beginn des REAM-Prozesses die Potentiale einer Liegenschaft charakterisieren soll. Die Komplexität der Analyse von Immobilien zwingt dazu, folgende wichtige Kernaspekte in das
Immobilienaudit einzubeziehen:
Vertragsstruktur •
Finanzstruktur •
Vermietungsstruktur •
Immobilienstandort – Mikroanalyse •
Immobilienmarkt – Makroanalyse •
Diese Kernaspekte umfassen alle kaufmännischen, technischen und baulichen Konditionen
einer Immobilie, die Auswertung der bestehenden Miet-, Wartungs-, Dienstleistungs- und
Energieversorgungsverträge sowie eine Analyse der Nebenkosten im Verhältnis zu den gegenwärtigen Marktbedingungen.16
Zur Untersuchung der gegebenen Immobilienmarktsituation und Umfeldanalyse wird innerhalb des Immobilienaudits eine detaillierte Mikro- und Makrostandortanalyse des Objekts
durchgeführt. Gleichbedeutend sind in diesem Zusammenhang die Analyse der Nutzungsflexibilität einer Immobilie sowie Erkennung, Optimierung und Positionierung des Objektimages im vorherrschenden Immobilienmarkt.
Hinsichtlich seiner Bestandteile ist das Immobilienaudit für den Asset Manager nicht nur das
Mittel zur Kommunikation von Informationen an die Prozessbeteiligten, sondern auch ein
wichtiger Faktor bei der Entscheidungsfindung über die Verwendung von Objekten.
3.3.1.2 SWOT-Analyse
Als eine zweite wichtige Analyseform kann die SWOT-Analyse für eine genaue Einschätzung
einzelner Immobilien angewendet werden. Anhand der SWOT-Analyse können die Handlungsfelder, in denen sich der Real Estate Asset Manager bewegt, eingeschränkt werden. Die
SWOT-Analyse hat ihren Ursprung im strategischen Management, wo sie als eine Kombination
aus Stärken-Schwächen, und Chancen-Risiken einer individuellen Immobilie durchgeführt
und in einer Entscheidungsmatrix dargestellt wird.17
15 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998b), S. 11.
16 Vgl. ebenda, S. 11.
17 Vgl. Väth, A./Hoberg, W. (2005), S. 367.
36 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
Im Hinblick auf eine Investitionsentscheidung können u. a. Marktstrukturen, Marktpotential,
Kundenstruktur hinsichtlich Größe und Branche sowie der Wettbewerb bzw. die Konkurrenz
an einem bestimmten Standort Gegenstand der Betrachtung sein. Für eine solche Standortbetrachtung werden ausgewählte Standortbedingungen aufgelistet und alternative Standorte
anhand einer Skala von „sehr gut“ bis „problematisch“ bewertet. Die folgende Graphik zeigt
eine mögliche Darstellung der gewonnenen Resultate.
18 Vgl. Ditfurth, J/Humbert, C. (2008), S. 19.
19 Vgl. Väth, A./Hoberg, W. (2005), S. 368.
Strenght
(Stärken)
Opportunities
(Chancen)
Weakness
(Schwächen)
Threats
(Gefahren)
Wettbewerbsvorteil
Standort, Einnahmen, Attraktivität, Nutzung
Standortentwicklung, Alter der Immobilie,
Instandhaltungsstau, Einnahmeausfälle durch Leerstand
Entscheidungsmatrix der SWOT-AnalyseAbbildung 11: 18
sehr gut
weniger
gut
durchschnittlich
problematischgutStandortfaktoren
Lage im Gefüge des Zentrums
ÖPNV-Anbindung
Autobahnanbindung
Parkmöglichkeiten
Infrastruktur im Umfeld
Nutzungsstruktur des Umfelds
Image/Adresse
Integration in bestehende Bürolage
Distanz zu 1a Lage
Flughafenanbindung
Auswertung einer Stärken-Schwächen-AnalyseAbbildung 12: 19
373.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses
Das Ergebnis der SWOT-Analyse zeigt mögliche Handlungsfelder auf, die eine Zuordnung
eines jeden betrachteten Objekts nach bestimmten Parametern ermöglichen, wobei die Vorteilhaftigkeit darin liegt, dass neben der Bewertung der Standorteignung auch das Risiko einer
Projektentwicklung aus Standortsicht erörtert werden kann.20
3.3.1.3 Zunkunftsprognose
Wirtschaftliches Handeln des Asset Managements bedeutet, Entscheidungen auf der Basis zur
Verfügung stehender Informationen zu treffen. So basieren Investitionsentscheidungen auf
aktuellen, nachvollziehbaren Gegebenheiten, wie Lage, Infrastruktur oder Mieterträgen, aber
auch auf unsicheren Informationen über Zukunftsentwicklungen, beispielsweise künftiger
Erträge. Hierfür werden Prognosen erarbeitet, da Vergangenheitsentwicklungen, die eindimensional fortgeschrieben werden, zukünftige Veränderungen von Strukturen und Kausalitäten bei dem langen Planungshorizont der Immobilie nicht berücksichtigen. Eine Methode,
die ihre Leistungsfähigkeit bei der Erstellung von Zukunftsprognosen nachhaltig unter Beweis
gestellt hat, ist die Szenario-Methode. 21 Sie verbindet unterschiedliche Ausprägungen von
Werttreibern und Einflussgrößen mit in sich möglichst homogenen Zustandsbeschrei bungen,
den sog. Szenarien.
Bei der Durchführung der Szenario-Methode werden konsistente Zukunftsbilder entworfen.
Jedes Zukunftsbild kann als eine Art Bühnenbild gesehen werden, das den Rahmen für eine
mögliche Ausgestaltung der Investition liefert. Je plakativer es gelingt, solche Bühnenbilder
zu erarbeiten, d. h., je detaillierter sich die prognostizierten Daten darstellen, umso leichter
fällt es, sich auf der Basis eines solchen Bildes, die eigene Investition vorzustellen.
Die Aufstellung unterschiedlicher Szenarien kann beispielsweise zur Bestimmung verschiedener, zukünftiger Werte für ein Immobilienprojekt genutzt werden, wobei sich für genau
diese Konstellation künftige Erträge und Aufwendungen ableiten lassen und eine Investitionsrechnung durchgeführt werden kann.
Im Asset Management eingesetzt, können Szenarien dazu führen, dass sich alle Seiten aufgrund nachvollziehbarer Grundlagen schneller einigen, was ggf. bereits der entscheidende
Wettbe werbs vorteil sein kann.22
Beispiel Standortbewertung
Die szenariobasierte Standortbewertung greift die Unsicherheit, wie sich Bewertungsgrößen
verändern können auf und trägt zu einer dynamischen Betrachtung bei. Methodisch wurde
dazu die eingeführte Szenariotechnik mit einem Kapitalwertansatz zur Standortbewertung
verknüpft. Analog zur Szenariomethode werden verschiedene Entwicklungen der einbezogenen Standortfaktoren für einen strategischen Planungszeitraum von 5 bis 10 Jahren abgeschätzt und zu konsistenten Standortszenarien (Optimistic-, Realistic- und Pessimistic-Case)
verdichtet. Damit wird ein Standortvergleich auf Basis einer denkbaren Bandbreite ermöglicht,
der explizit Unsicherheiten zu zukünftigen Entwicklungen mit abbildet.
20 Vgl. Ellrott, R./Petersen, O. (2005), S. 467.
21 Vgl. Frank, G. (1998), S. 12.
22 Vgl. ebenda, S. 12.
38 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
3.3.1.4 Strategiefestlegung
Nach Erstellung des Immobilienaudits und der Zukunftsprognose setzt sich der Asset-Management-Prozess mit der Strategiefestlegung fort. Dieser Prozess umfasst die Vorbereitung
und Vereinbarung von aktiven, kurzfristigen Maßnahmen bis hin zu einer langfristigen Strategie. Die frühzeitige und genaue Definition dieser Strategie ist auf der Investment-Ebene von
großer Bedeutung, da sich hiernach die Ausgestaltung des Real Estate Asset Management
richtet.23
Das veranschlagte Objektpotential und somit aggregiert auch das Potential des Portfolios ergeben sich aus der Immobilienanalyse. Sowohl das Immobilienaudit als auch die SWOT-Analyse
fungieren demnach bei der Strategieentwicklung als Informationsplattform für grundsätzliche strategische Entscheidungen und sind für den Asset-Manager ein wichtiger Faktor bei
der Entscheidungsfindung über die Verwendung von Objekten.
Inwieweit eine langfristige Anlagestrategie aus Sicht des Asset-Managers für das Objekt sinnvoll und lohnend ist, wird unter Renditegesichtspunkten festgestellt, falls die zu bewertenden
Parameter wie Standort, Lage, Objektgröße, Gebäudealter und Nutzungsfähigkeit in eine
positive Richtung tendieren.24 Unterstützende Instrumentarien bilden hierbei standardisierte
Managementaktionspläne, die in der Strategiebildung vereinbarte taktische und langfristige
Ziele in operative Maßnahmen umsetzen.25
3.3.1.4.1 Taktische Managementaktionspläne
Zu den taktischen Bestandteilen der Managementaktionspläne, die kurzfristig ausgerichtet
sind, gehören wiederkehrende Managementaufgaben. Diese beinhalten den regelmäßigen
Mieterkontakt zur Feststellung der Vor- und Nachteile einer Immobilie aus Sicht der Mieter,
die Erkennung von Rationalisierungs- und Expansionsmöglichkeiten, die Überprüfung und
Einhaltung aller vorhandenen kaufmännischen und technischen Verträge sowie die Durchführung vereinbarter Optimierungsmaßnahmen.26
3.3.1.4.2 Strategische Managementaktionspläne
Strategische Maßnahmen im Rahmen der Managementaktionspläne sind langfristig ausgerichtete Aufgaben, die sich auf die Absicherung der Kapitalisierungsrate einer Immobilie und
Ertragsmaximierung beziehen. Bestandteile wie der Abschluss langfristiger Mietverträge mit
Bestandsmietern, die Analyse vorhandener Nutzungsmöglichkeiten und deren zukünftige
Optimierung, die Erarbeitung eines Marketingkonzeptes zur Neuvermietung und Maßnahmen zur Imageverbesserung des Objekts finden hier Berücksichtigung.27
3.3.1.5 Strategie-Initiierung
Mit dem Element einer aktiven Einführung und Umsetzung der festgelegten Strategie wird
das Real Estate Asset Management nach der Strategiefindung fortgeführt. Im Hinblick auf
23 Vgl. Wagner, T. (2006d), S. 5.
24 Vgl. Ditfurth, J/Humbert, C. (2008), S. 27.
25 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998c), S. 11.
26 Vgl. ebenda.
27 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998c), S. 11.
393.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses
die Umsetzung der Strategie werden für ein bestehendes Portfolio folgende Elemente in die
Planung und Realisierung einbezogen:
bauliche Veränderungen •
Optimierung der Finanzierung •
steuerliche Aspekte •
Anpassung der Nutzungsstruktur und des Nutzerkreises •
Ausgestaltung der Mietvertragskonditionen •
Optimierung der Dienstleisterstruktur •
Reduzierung der Nebenkosten •
die Terminierung des Objektverkaufs • 28
Erfolgt die Umsetzung der Maßnahmen im Rahmen eines erst aufzubauenden Portfolios, so
beginnt die Durchführungsphase mit der Suche nach geeigneten Anlageobjekten, basierend
auf den Vorgaben des Portfolio- bzw. Fund Managements.
3.3.1.6 Portfolio-Planung
Eine strategieorientierte und systematische Portfolioplanung ermöglicht dem Investor, in der
Praxis seine wirtschaftlichen Ziele zu identifizieren und ein ertrags- bzw. kostenoptimiertes
Portfolio aufzustellen. In der Planungsphase müssen dafür alle entscheidenden Informationen
für die Anlageentscheidung vorbereitet werden.
28 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998b), S. 11.
29 Vgl. Maidment, R. u. a. (1998a), S. 9.
Investment Management / Fund Management
Strategische Entscheidung über Portfoliobestand
Portfolio Management
Summe des Asset Managements von Einzelobjekten
Asset
Management
Asset
Management
Asset
Management
Strategische Entscheidung über Einzelinvestment nach Überprüfung von:
• physischer Situation
• rechtlicher Situation
• finanzieller Situation
• Immobiliennutzung
• Marktsituation
• Vermietungsstand
Oberstes Ziel:
Wertsteigerung und Wertmaximierung der Immobilieninvestition
Portfolio-PlanungAbbildung 13: 29
40 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
Die Planung setzt sich aus drei wichtigen Komponenten zusammen:
Anlegeranalyse •
Finanzanalyse •
Vermögensanalyse • 30
Im Zuge dieser Analysen werden die Ziele, Beschränkungen und Risikopräferenzen der privaten und institutionellen Kapitalanleger ermittelt, wobei die wichtigsten Ziele sich auf das
Risiko, die Rentabilität und die Liquidität der Kapitalanlage konzentrieren. Für die Fokussierung der Ziele müssen diese im Portfolio-Management konkretisiert, detailiert beschrieben
und erfasst werden, so dass für jeden individuellen Anleger entsprechende Anlagekombinationen und Anlagestrategien formuliert werden können.
Auf die Immobilienportfolio-Planung bezogen bedeutet das, dass die zuständigen Portfolio
Manager vorhandene Portfolien und einzelne Objekte entsprechend der Ziele des Anlegers
bewerten und sowohl die Rendite als auch das Risiko abschätzen müssen. Die Vermögensanalyse prüft die Eignung der ausgewählten Anlagekombination unter Berücksichtigung der
Zielvorstellung und Präferenzen des Anlegers.31
Im Gegensatz zum Portfolio-Management, dessen Ansatz die Top-Down-Analyse ist, liegt
Aufgabenschwerpunkt des Real Estate Asset-Managers in der Bottom-Up-Planung des Portfolios und der Orientierung an Markt-Benchmarks der Asset Klasse Immobilien. Sowohl das
Asset-Management als auch das Portfolio-Management zielen auf die optimale Gestaltung
des Immobilienportfolios, wenn auch aus unterschiedlichen Blickwinkeln.32
Aus diesem Grund sollte im optimalen Fall der Asset Manager dem Portfolio-Manager bei
der Auswahl von Objekten mit optimalen Rendite-Risiko-Strukturen hilfreich zur Seite stehen.33 Die Aufgabenteilung zwischen den beiden Managementbereichen ist leider oft nicht
strukturiert, was dazu führt, dass dem Portfolio Management die Basis zur Entscheidung
über die Weiterwicklung des Bestandes fehlt.34 Durch die Definition einer standardisierten
Schnittstelle wird der Asset Manager aktiv am Portfolio-Management beteiligt und es entsteht
die bestmögliche Voraussetzung zur Erstellung eines effizienten Portfolios.
3.3.1.7 Erfolgsüberprüfung und Strategieanpassung
Der Erfolg eines Immobilieninvestments kann als Differenz zwischen Chance und Risiko gesehen werden, wobei nicht die kurzfristige Gewinnmaximierung im Vordergrund steht, sondern
die Sicherung der langfristigen Immobilienentwicklung und Wertsteigerung. Die Ausprägung
von aktuellen sowie zukunftsgerichteten Messgrößen ist hier von großer Bedeutung, da ihre
Auswertung und Zusammenfassung eine Einschätzung des Erfolgspotentials abgeben und
Gründe für eine über- bzw. unterdurchschnittliche Performance liefern. Schlussfolgerungen
für notwendige Modifikationen des Investmentprozesses lassen sich aus diesen Ergebnissen
anschließend ableiten.35 Die Erfolgsüberprüfung und Strategieanpassung erfolgen üblicherweise nach der Risikoanalyse, dem Chancen-bzw. Wertmanagement sowie der Bestimmung
von Eintrittswahrscheinlichkeiten.36
30 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 837f.
31 Vgl. ebenda, S. 838.
32 Vgl. Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 659.
33 Vgl. Wellner, K. (2003), S. 46.
34 Vgl. Stengel, R. (2003), S. 325.
35 Vgl. Bruns, C./Meyer-Bullerdiek, F. (2003), S. 134.
36 Vgl. Eger, K-D. (2001), S. 324.
413.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses
3.3.1.7.1 Risikomanagement
Das Risikomanagement, dessen Wesen nicht die Eliminierung, sondern die Minimierung des
Risikos aus dem eingegangenen Investment ist, soll dem Anleger die Chancen und vor allem
die Risiken seiner Investitionsentscheidung transparent und kalkulierbar machen. Sinnvollerweise kann der Ablaufprozess des Risikomanagements in vier Phasen gegliedert werden:
Risikoidentifikation und -bewertung •
Risikoanalyse und -messung •
Risikosteuerung •
Risikokontrolle •
Grundlage für ein nachhaltiges Risikomanagement ist die systematische Identifikation von
möglichen Risiken, d. h. das Erkennen, welche Risiken während der Investition auftreten können. Hierzu gehört die Erstellung von Katalogen mit allen Risiken, die den Erfolg gefährden
können. Ausführliche und systematische Kataloge zwingen den Analysten, sich nachhaltig
mit den Immobilien auseinander zu setzen und intensive Datenrecherche zu betreiben. Da
der Asset Manager den direkten Zugang zum jeweiligen Objekt mitbringt und somit mögliche
Risiken einschätzen kann, ist er für den Analysten ein wichtiges Instrumentarium zur Risikoidentifikation.
Eng verbunden mit der Risikoerkennung ist die anschließende Risikomessung, die der Entscheidungsunterstützung dient und den Umfang möglicher Risiken quantifiziert, die die
Investition beeinflussen könnten. Als dritter Schritt folgt im Risikomanagement die Risikosteuerung. Die Spannweite der Risikosteuerung erstreckt sich von den Maßnahmen zur
weigehenden Risikovermeidung durch aktives Asset Management (über Versicherungen etc.)
bis hin zur Analyse des Risikoverlaufs.37
Im Rahmen der letztlichen Risikokontrolle werden die Soll-Variablen mit den Ist-Daten der
Risikomessung verglichen. Durch Abweichungen werden Störpotentiale aufgedeckt, die sowohl zur Sicherung des zukünftigen Investitionserfolgs dienen als auch zur Senkung der
Risikokosten führen können. Die gewonnenen Erkenntnisse werden als neue Inputparameter
in den Kreislaufprozess des Risikomanagements mit aufgenommen.
37 Vgl. Wellner, K. (2003), S. 281.
38 Vgl. ebenda, S. 19.
Ko
nt
ro
lle
Risikoidentifikation
• Analyse
• Klassifizierung
Risikomessung
• Qualitative Bewertung bei nicht quantifizierbaren Risiken
• Quantitative Messung
Risikosteuerung
• Inkaufnahme und Beeinflussung durch Diversifikation
und Allokation
• Vermeidung, Absicherung und Neutralisierung
Risikomanagement-ProzessAbbildung 14: 38
42 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management
3.3.1.7.2 Chancen- und Wertmanagement
Im Gegensatz zum Risikomanagement beschäftigt sich das Chancen- und Wertmanagement
nicht mit der weitgehenden Minimierung des Risikopotenzials, sondern mit der Maximierung
des Renditepotenzials aus einem Immobilien-Investment.
Unter nicht monetären Chancenwerten werden die Werte verstanden, die aus der Entwicklung
einer Immobilie resultieren. Dieser Wert ist abhängig vom Projektrisiko und der Leistung,
die die Planer erbringen.
Monetäre Werte dagegen kommen den Investoren während der Nutzungsphase der Immobilie zugute. Sie hängen vom Nutzwert der Immobilie und des Grundstücks ab und können
in einmalige sowie laufende Einnahmen gegliedert werden.39 Da sich diese Einnahmen über
einen langen Zeitraum erstrecken, sind sie bei der Bewertung in Höhe der Geldentwertung zu
diskontieren, wobei die letzte einmalige Einnahme den Verkauf des Investments darstellt.
Um einen Erfolg oder Misserfolg objektivieren zu können, müssen den Chancen und Risiken
im Planungsprozess Eintrittswahrscheinlichkeiten zugeteilt werden. Bei der Bestimmung
der Eintrittswahrscheinlichkeiten fließen sowohl Research-Daten als auch die persönlichen
Einschätzung des Ermittelnden bzw. von entsprechenden Sachverständigen ein.40
Eintrittswahrscheinlichkeiten werden mit zunehmendem Planungshorizont der Vergleichsbetrachtung ungenauer, wobei ihre Genauigkeit auch stark von der Prognosetechnik und zur
Verfügung stehenden Informationsmenge bzw. -qualität abhängig ist.
3.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses
Der Prozess des Real Estate Asset Management stellt ein revolvierendes System dar, das durch
kontinuierliche Überprüfungen der vereinbarten Strategie komplettiert wird. Er beinhaltet die
Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle des Grundstücks- und Immobilienbestandes,
deren Umsetzung in die nachfolgenden vier Prozessstufen unterteilt werden kann.41
Input •
Strategische Asset Allocation •
Taktische Asset Allocation •
Erfolgskontrolle und Risikomanagement •
Im Rahmen des Inputs wird zunächst eine Zielstruktur für das Immobilienportfolio abgeleitet.
Die Basis dafür bildet das Fund Management, die Restriktionen des Investors sowie Marktanalysen und Marktprognosen.
Die strategische und taktische Asset Allocation, bildet den Kernprozess des REAM-Prozesses.42
Durch entsprechende An- und Verkäufe von Immobilien, deren nachhaltigem Management
sowie der regelmäßigen Markt- und Bestandsanalyse erfolgt hier anschließend die Umsetzung
des Zielportfolios.
Die Ergebniskontrolle und das Risikomanagement, als letzte Einheit des Kreislaufs, beziehen
sich sowohl auf die zielgerichtete Effektivität der Prozessschritte, als auch auf die Performanceanalyse und die Risikokontrolle.43 Sie geben bei Bedarf einen Impuls für die Korrektur
bzw. die Anpassung der verfolgten Strategie.
39 Vgl. Eger, K-D. (2001), S. 326.
40 Vgl. ebenda S. 327.
41 Vgl. Jung, S. (2008), S. 3.
42 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005) S. 531.
43 Vgl. Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 661.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.