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3.2.1 Investment-Ebene in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 50 - 52

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_50

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3.1 Überblick Der nachfolgende Abschnitt gibt einen Überblick über den gesamten Wertschöpfungsprozess des Real Estate Asset Management und dessen Einbindung von der strategischen Fondskonzeption bis zur operativen Umsetzung im Property und Facility Management. Es werden die Beteiligten in diesem Prozess sowie die Inhalte bzw. Hilfsmittel der strategischen und taktischen Asset Allocation bei Immobilienportfolios skizziert und in ein Gesamtsystem eingeordnet. Die einzelnen Elemente dieses Prozesses (wie bspw. Performanceanalyse oder Risikomanagement) werden dann in den weiteren Kapiteln vertieft untersucht. Das Kapitel schließt mit dem Aufzeigen von Optimierungspotenzialen im Wertschöpfungsprozess des Real Estate Asset Management. 3.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess Der Real Estate Asset Management-Prozess wird nachfolgend als das Bindeglied zwischen dem operativen Property Management und dem strategischem Portfolio Management und somit als dynamisch, strategischer Management-Prozess verstanden. Er ist daher ebenso als Teilbereich des ImmobilienManagement zu sehen, dessen Spektrum sich von der Investment- Ebene über die Portfolio-Ebene bis hin zur Objekt-Ebene erstreckt.1 Um die Beteiligten des Real Estate Asset Management sinnvoll in den Prozess eingliedern und ihre Aufgabenschwerpunkte besser verstehen zu können, werden diese ihren Funktionen entsprechend den bereits genannten Ebenen zugeteilt und schließlich Haupt- und Nebenprozessen zugewiesen.2 (s. Abbildung 8: Beteiligte am REAM Prozess) 1 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 9. 2 Vgl. ebenda, S. 10. Developer Portfolio Level Agent Equity Partners • Rating Agency• Financing Bank • Auditing Firm • Legal and Tax Advisors • Leasing • Investment • Technical Surveyor • Insurance • Contractor • Engineers and Architects • Valuation Surveyor • Researcher Lead Process Supporting Process Fund Level Property Ebene Real Estate Asset Manager Property Manager Capital MarketFund-Manager Portfolio Manager Facility Manager Beteiligte am REAM-ProzessAbbildung 8: 32 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management 3.2.1 Investment-Ebene Die Betrachtung des Hauptprozesses auf der Investment-Ebene des Real Estate Asset Management zeigt diverse Eigenkapitalgeber (Equity Partner) auf, deren strategische Ausrichtungen unterschiedliche Zielsetzungen verfolgen. Für diese Zielsetzungen stellt der Kapitalmarkt (Capital Market) als Schnittstelle zwischen Kapitalanbietern und Kapitalnachfragern die notwendige Basis für monetäre Dispositionsmöglichkeiten zur Verfügung.3 Darüber hinaus bietet der Kapitalmarkt die Möglichkeit, zwischen verschiedenen Rendite-Risiko-Relationen zu wählen und somit eine Portfoliostruktur gemäß den Anlegerpräferenzen zu konzipieren. Der Fund Manager fungiert als direkte Verbindung zwischen dem Investor und dem Kapitalmarkt. Dies ist sinnvoll, da die Komplexität einer Immobilieninvestition und die unübersichtliche Dimension des Kapitalmarktes den Kapitalanleger häufig überfordert.4 Mittels eines konkreten Anlagevehikels (Fund) werden Gelder der Investoren gesammelt und anschließend im Rahmen der Anlegerrestriktionen vom Fund Manager treuhänderisch verwaltet. Er formuliert die Investmentstrategie unter Berücksichtigung der Anlegervorgaben sowie rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen, trifft Entscheidungen im Rahmen der Anlageziele und berichtet die Entwicklungen der Investition in regelmäßigen Abständen an die Investoren. Ebenen übergreifend besteht zwischen dem Fund Manager und dem Real Estate Asset Manager eine bipolare Beziehung. Während der Asset Manager Vorschläge für geeignete Immobilien unterbreitet, trifft der Fund Manager die Entscheidung über die Integration der Objekte in das Portfolio und gibt Anweisungen für die zukünftigen Auswahlkriterien. Ein weiterer wichtiger Schnittpunkt entsteht an dieser Stelle mit dem Portfolio Manager auf der Portfolio-Ebene, dessen Auswahl, Steuerung und Kontrolle der Fund Manager übernimmt.5 3 Vgl. Hockmann, H-J./Thießen, F. (2007), S. 5. 4 Vgl. Bullinger, R. (2001), S. 788. 5 Vgl. Teichmann, S. (2007), S. 15. Direkte / Indirekte Anlage Institutionelle Investoren • Versicherungsgesellschaften • Kapitalanlagegesellschaften • Banken • Pensionskassen • Immobilienfonds • Immobilienleasing-Gesellschaften • Wohnungsunternehmen • Immobilien-Aktiengesellschaften • Öffentlicher Sektor (Bund, Länder, Kommunen) Ausländische Investoren • Equity Partner • Hedge Fonds • REITs Private Anleger • Private Haushalte • Stiftungen • Private Vermögensverwaltungen Nationale / Internationale Märkte Immobilienart Investoren am ImmobilienmarktAbbildung 9: 333.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess Neben den Beteiligten am Hauptprozess gibt es zahlreiche Beteiligte, die auf der Investment- Ebene in den Nebenprozess involviert sind und eine unterstützende Funktion vertreten. Dazu zählen Rating Agenturen, Investment Banken (Strukturierung des Investment-Vehikels), finanzierende Banken, Rechts- und Steuerberater sowie Auditing Firmen, die die Aufgabe haben, eine unabhängige Revision und Prüfung durchzuführen.6 3.2.2 Portfolio-Ebene Die Primäraufgabe aller Beteiligten der Portfolio-Ebene ist, die auf der Investment-Ebene vorgegebene Strategie unter Berücksichtigung portfolio-theoretischer Ansätze, der Transparenz und der optimalen Rendite-/Risiko-Relation umzusetzen. Das Real Estate Asset Management übernimmt hier zum einen die Funktion des Input-Gebers im Prozess der Portfolioplanung und -steuerung bezüglich der konkreten Situation auf den Märkten (Vermietungs- und Investmentmarkt) und des Immobilienbestandes (Bottom-Up). Zum anderen erhält der Asset Manager strategische Handlungsvorgaben bezüglich der Asset Allocation aus dem Portfolio Management.7 In beiden Fällen entsteht zwischen den REAM und dem Portfolio Management eine enge Interdependenz im Hinblick auf das verfolgte Ziel.8 Die strategische Portfolioplanung und somit die Zusammenstellung einzelner Objektgruppen zu einem Produkt übernimmt der Portfolio Manager.9 Für die taktische Portfolioplanung und deren Umsetzung hingegen ist der Asset Manager verantwortlich. Diese befasst sich hauptsächlich mit operativen Zielgrößen und Entscheidungen, wie beispielsweise den geplanten Bau- und Vermietungsaktivitäten sowie An- und Verkäufen von ausgewählten Immobilien. Die beiden Beteiligten am Hauptprozess der Portfolio-Ebene spielen aufgrund der dualen Sichtweise die entscheidende Rolle zwischen der Portfoliostrategie und der Erreichung der Performance. Unterstützungsleistungen auf der Ebene des Portfolios werden beispielsweise von Immobilienbewertern (Valuation Surveyors) und Researchern erbracht, die wesentlich zur Transparenz und Effizienz des Prozesses beitragen. 3.2.3 Objekt-Ebene Der Handlungsrahmen der Objekt-Ebene beschränkt sich auf die individuelle Immobilie und damit auf die operative und objektspezifische Umsetzung der auf der Portfolio-Ebene vorgegebenen Ziele. Die Beteiligten erstrecken sich lebenszyklusphasenübergreifend vom Projekt- Entwickler über den Property und Facility Manager bis hin zum Makler, der bei Vermietung und Transaktionen involviert ist.10 Der Asset Manager fungiert auf der Objekt-Ebene als treuhänderischer Eigentümervertreter, formuliert die Objektstrategie und übernimmt die wertorientierte Planung, Steuerung und Kontrolle von einzelnen Immobilien und Objektdienstleistern.11 Dies bedeutet, dass er mit 6 Vgl. Hellerforth, M. (2006), S. 711. 7 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 683. 8 Vgl. Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 659 . 9 Vgl. Bone-Winkel, S. (2005), S. 495. 10 Vgl. Trescher, K. (1997), S. 570 ff. 11 Vgl. Teichmann, S. (2007), S. 20.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.