454 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
Das Aufgabengebiet des Asset Managers ist allerdings noch nicht klar definiert, deshalb ist es
für beide Parteien umso wichtiger, im Dienstleistungsvertrag einen transparenten Vergütungskatalog zu formulieren. Die beauftragten Leistungen sollten den vereinbarten Fees gegenüber
gestellt sein, um die Vertragsparteien ausreichend zu informieren.31
Vertragsbestandteile können die einzelnen Bereiche des Asset Managements sein, dementsprechend finden sich die folgenden Leistungsbestandteile im Vergütungskatalog wieder.
Transaktionsabhängige An- und Verkaufshonorare und Beratungsfees •
Konditionen für das laufende Bestandsmanagement sowie für die Vermietung •
Provision für die Koordination und Überwachung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen •
Zusätzliche Incentivierungen bei Erreichen bestimmter Zielvorgaben • 32
In der Praxis überwiegen jedoch zwei grundsätzliche Modelle das, der Basisvergütung, der
eine feste Basisgröße zugeordnet ist und das Erfolgshonorar, das mit der Leistung steigt.33
15.6.2 Die Basisvergütung
Die Basisvergütung wird anhand einer festgelegten Bezugsgröße ermittelt. Als Grundlage
hierfür dient der Verkehrswert der Immobilie, der Miet-Cashflow oder die Soll-Miete. In der
Praxis wird auch häufig auf Basis der Ist-Miete kalkuliert. Mit der Ist-Miete als Sockel soll
dem Asset Management der Anreiz geschaffen werden, die Miete und somit den Cashflow
aus dem Objekt zu steigern.
Die Gebührensätze auf dem deutschen Real Estate Asset Management Markt bewegen sich
dabei nach einer Studie von Ernst & Young zwischen 0,75 % und 3,5 % der Ist-Miete. Die
meisten Anbieter liegen dabei in der Spanne von 1,75 % bis 2,25 %. Zusätzlich werden oftmals
Sondervereinbarungen getroffen, wie z. B. bei verwaltungsintensiven Leerständen. In diesem
Zusammenhang ist zu erwähnen, dass sich die Gebührenstrukturen, je nach Immobilienklasse, regionalen Eigenheiten und dem zu erwartenden Arbeitsaufwand stark unterscheiden
können.
Wird der Verkehrswert der Immobilie als Berechnungsgrundlage herangezogen, so vermindern sich Prozentsätze auf 0,1 % bis 0,4 %. Bei der Neuvermietung von Gewerbeflächen wird
häufig eine Provision von bis zu vier Monatsmieten vereinbart, wenn der neue Mietvertrag
eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren vorsieht. Außerdem zeigen sich in der Praxis Sonderzuschläge für geringe Leerstandszeiten als vorteilhaft.34
15.6.3 Vergütung mittels Anreiz-Systemen
Immer mehr Investoren setzten bei der Vergütung der Asset Manager zusätzlich auf sog.
Anreiz-Systeme, die neben der Basisvergütung, eine Provision für das Erreichen eines vorab
fixierten Ziels.35 Anreiz-Systeme sind gewissermaßen „Win-Win“-Modelle, von denen der Investor durch zusätzliche Erträge oder Kosteneinsparungen profitiert und der Asset Manager
daran anteilmäßig beteiligt wird.
31 Vgl. Bessenroth, S. (2008), S. 89 ff.
32 Vgl. Wittkop, C. (2007), S. 20 f.
33 Vgl. Bessenroth (2008), S. 89 ff.
34 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 25 ff.
35 Vgl. ebenda.
45515.6 Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management
Incentivierungen werden hierzulande vor allem an den erreichten Mieterträgen, dem Wertzuwachs des Objektes und eher selten anhand (einer Verringerung) der Leerstandszahlen
gemessen. Transaktionsberater können demnach eine höhere Provision erzielen, wenn sie
einen Käufer finden, der den gewünschten Verkaufspreis des Investors sogar noch überbietet.
Ähnliche Vereinbarungen sind im Bereich der Kostensenkung möglich. Hier werden die Asset
Manager an den eingesparten Kosten prozentual beteiligt.
Die Tendenz der Honorierung geht stark in die Richtung einer Kombination aus Basisvergütung und Incentivierung. Diese Entwicklung wird durch die Gegenwart ausländischer
Investoren auf dem deutschen Real Estate Asset Management Markt noch angetrieben36.
15.6.4 Vergütungsstrukturen für Vermietungsleistungen
Bei der Beauftragung eines Maklerunternehmens, oder mehrerer parallel, werden i. d. R. ausschließlich erfolgsabhängige Vermittlungsprovisionen gezahlt. Zumeist drückt sich die Höhe
der Provision, die unter Beachtung der Wuchergrenze ansonsten frei vereinbar ist, in einem
Vielfachen einer Monatsnettokaltmiete aus oder alternativ in einem Prozentsatz einer Jahresnettokaltmiete. In Vermietermärkten zahlt häufig der Mieter von Büroflächen eine Provision
von bis zu drei Monatsnettokaltmieten. In Mietermärkten zahlt meistens aus Marketinggründen der Vermieter die Provision, i. d. R. bis zu 3,5 Monatsnettokaltmieten.37
Gibt es einen Alleinvermietungsauftrag sollte imVorfeld eine Regelung gefunden werden für
den Fall, dass dennoch ein anderer Makler einen Mieter bringt. Zur Vermeidung von Wettbewerbsnachteilen ist es ratsam, dass dieser Makler möglichst eine volle Provision bekommt
und der alleinbeauftragte Makler nur eine Aufwandsentschädigung von z. B. 0,5 bis 2 Monatsmieten für die Grundlagen- und Koordinationsarbeit mit den anderen Maklern.
Generell lässt sich noch festhalten: Je schlechter die Marktlage oder das Objekt ist, desto mehr
müssen sich die Makler engagieren und desto höher sind demzufolge die Vervielfältiger der
Monatsnetto mieten als Honorar. Die genannten Erlöse aus der Vermietungsdienstleistung
mögen für die Makler dennoch häufig nicht höher sein, da in den genannten Situationen die
Quadratmetermieten und damit die Monatsnettokaltmieten gering sind. In sehr schwierigen
Märkten mit vielen Wettbewerbsobjekten ist es im Einzelfall sinnvoll, höhere Provisionen als
der Markt bei erfolgreicher Vermietung zu vergüten.
Bei der Installierung eines Asset-Managers kann dieser die vollen Provisionen erhalten, wenn
er den Mieter selbst identifiziert hat. Ist der Mieter von einem Makler akquiriert worden, erhält
der Asset-Manager zumeist zwischen 0,5 und 2 Monatsnettokaltmieten für seine Koordinations- und Verhandlungsleistung.
Sowohl für den Fall des Einsatzes eines Asset-Managers als auch eines Maklers gilt, dass bei
besonders schwierig zu vermietenden Objekten manchmal auch ein sog. monatlicher „Retainer“ gezahlt wird, um die Motivation des Dienstleisters auch bei solchen Objekten möglichst
hoch zu halten. Eine Anrechnung auf die Provision ist denkbar.
36 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 25 ff.
37 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C., (2006), S. 412.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.