454 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management Das Aufgabengebiet des Asset Managers ist allerdings noch nicht klar definiert, deshalb ist es für beide Parteien umso wichtiger, im Dienstleistungsvertrag einen transparenten Vergütungskatalog zu formulieren. Die beauftragten Leistungen sollten den vereinbarten Fees gegenüber gestellt sein, um die Vertragsparteien ausreichend zu informieren.31 Vertragsbestandteile können die einzelnen Bereiche des Asset Managements sein, dementsprechend finden sich die folgenden Leistungsbestandteile im Vergütungskatalog wieder. Transaktionsabhängige An- und Verkaufshonorare und Beratungsfees • Konditionen für das laufende Bestandsmanagement sowie für die Vermietung • Provision für die Koordination und Überwachung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen • Zusätzliche Incentivierungen bei Erreichen bestimmter Zielvorgaben • 32 In der Praxis überwiegen jedoch zwei grundsätzliche Modelle das, der Basisvergütung, der eine feste Basisgröße zugeordnet ist und das Erfolgshonorar, das mit der Leistung steigt.33 15.6.2 Die Basisvergütung Die Basisvergütung wird anhand einer festgelegten Bezugsgröße ermittelt. Als Grundlage hierfür dient der Verkehrswert der Immobilie, der Miet-Cashflow oder die Soll-Miete. In der Praxis wird auch häufig auf Basis der Ist-Miete kalkuliert. Mit der Ist-Miete als Sockel soll dem Asset Management der Anreiz geschaffen werden, die Miete und somit den Cashflow aus dem Objekt zu steigern. Die Gebührensätze auf dem deutschen Real Estate Asset Management Markt bewegen sich dabei nach einer Studie von Ernst & Young zwischen 0,75 % und 3,5 % der Ist-Miete. Die meisten Anbieter liegen dabei in der Spanne von 1,75 % bis 2,25 %. Zusätzlich werden oftmals Sondervereinbarungen getroffen, wie z. B. bei verwaltungsintensiven Leerständen. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass sich die Gebührenstrukturen, je nach Immobilienklasse, regionalen Eigenheiten und dem zu erwartenden Arbeitsaufwand stark unterscheiden können. Wird der Verkehrswert der Immobilie als Berechnungsgrundlage herangezogen, so vermindern sich Prozentsätze auf 0,1 % bis 0,4 %. Bei der Neuvermietung von Gewerbeflächen wird häufig eine Provision von bis zu vier Monatsmieten vereinbart, wenn der neue Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren vorsieht. Außerdem zeigen sich in der Praxis Sonderzuschläge für geringe Leerstandszeiten als vorteilhaft.34 15.6.3 Vergütung mittels Anreiz-Systemen Immer mehr Investoren setzten bei der Vergütung der Asset Manager zusätzlich auf sog. Anreiz-Systeme, die neben der Basisvergütung, eine Provision für das Erreichen eines vorab fixierten Ziels.35 Anreiz-Systeme sind gewissermaßen „Win-Win“-Modelle, von denen der Investor durch zusätzliche Erträge oder Kosteneinsparungen profitiert und der Asset Manager daran anteilmäßig beteiligt wird. 31 Vgl. Bessenroth, S. (2008), S. 89 ff. 32 Vgl. Wittkop, C. (2007), S. 20 f. 33 Vgl. Bessenroth (2008), S. 89 ff. 34 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 25 ff. 35 Vgl. ebenda. 45515.6 Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management Incentivierungen werden hierzulande vor allem an den erreichten Mieterträgen, dem Wertzuwachs des Objektes und eher selten anhand (einer Verringerung) der Leerstandszahlen gemessen. Transaktionsberater können demnach eine höhere Provision erzielen, wenn sie einen Käufer finden, der den gewünschten Verkaufspreis des Investors sogar noch überbietet. Ähnliche Vereinbarungen sind im Bereich der Kostensenkung möglich. Hier werden die Asset Manager an den eingesparten Kosten prozentual beteiligt. Die Tendenz der Honorierung geht stark in die Richtung einer Kombination aus Basisvergütung und Incentivierung. Diese Entwicklung wird durch die Gegenwart ausländischer Investoren auf dem deutschen Real Estate Asset Management Markt noch angetrieben36. 15.6.4 Vergütungsstrukturen für Vermietungsleistungen Bei der Beauftragung eines Maklerunternehmens, oder mehrerer parallel, werden i. d. R. ausschließlich erfolgsabhängige Vermittlungsprovisionen gezahlt. Zumeist drückt sich die Höhe der Provision, die unter Beachtung der Wuchergrenze ansonsten frei vereinbar ist, in einem Vielfachen einer Monatsnettokaltmiete aus oder alternativ in einem Prozentsatz einer Jahresnettokaltmiete. In Vermietermärkten zahlt häufig der Mieter von Büroflächen eine Provision von bis zu drei Monatsnettokaltmieten. In Mietermärkten zahlt meistens aus Marketinggründen der Vermieter die Provision, i. d. R. bis zu 3,5 Monatsnettokaltmieten.37 Gibt es einen Alleinvermietungsauftrag sollte imVorfeld eine Regelung gefunden werden für den Fall, dass dennoch ein anderer Makler einen Mieter bringt. Zur Vermeidung von Wettbewerbsnachteilen ist es ratsam, dass dieser Makler möglichst eine volle Provision bekommt und der alleinbeauftragte Makler nur eine Aufwandsentschädigung von z. B. 0,5 bis 2 Monatsmieten für die Grundlagen- und Koordinationsarbeit mit den anderen Maklern. Generell lässt sich noch festhalten: Je schlechter die Marktlage oder das Objekt ist, desto mehr müssen sich die Makler engagieren und desto höher sind demzufolge die Vervielfältiger der Monatsnetto mieten als Honorar. Die genannten Erlöse aus der Vermietungsdienstleistung mögen für die Makler dennoch häufig nicht höher sein, da in den genannten Situationen die Quadratmetermieten und damit die Monatsnettokaltmieten gering sind. In sehr schwierigen Märkten mit vielen Wettbewerbsobjekten ist es im Einzelfall sinnvoll, höhere Provisionen als der Markt bei erfolgreicher Vermietung zu vergüten. Bei der Installierung eines Asset-Managers kann dieser die vollen Provisionen erhalten, wenn er den Mieter selbst identifiziert hat. Ist der Mieter von einem Makler akquiriert worden, erhält der Asset-Manager zumeist zwischen 0,5 und 2 Monatsnettokaltmieten für seine Koordinations- und Verhandlungsleistung. Sowohl für den Fall des Einsatzes eines Asset-Managers als auch eines Maklers gilt, dass bei besonders schwierig zu vermietenden Objekten manchmal auch ein sog. monatlicher „Retainer“ gezahlt wird, um die Motivation des Dienstleisters auch bei solchen Objekten möglichst hoch zu halten. Eine Anrechnung auf die Provision ist denkbar. 36 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 25 ff. 37 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C., (2006), S. 412.