24 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management
Manager hat dabei die Aufgabe, individuelle Anforderungen eines Anlegers zu erfüllen und
dem Investor darüber periodisch zu berichten. Im Wesentlichen umfasst das Reporting stichtagsbezogene Informationen über die Vermögensstruktur, immobilienspezifische und finanzierungsbezogene Strukturen sowie Angaben zur Wertentwicklung der Immobilie bzw. des
Portfolios. Neben Entwicklungen der Vergangenheit werden vor allem Zukunftsprognosen
der zu erwartenden Performance dargestellt.20
Mit Veränderungen des Marktumfeldes gehen meist auch Änderungen in der strategischen
Ausrichtung von Immobilieninvestoren einher. Hier ist die Unterstützung des REAM bei der
Vorbereitung und Durchführung des Exits gefordert. Die Gründe für einen Ausstieg sind vielfältig. Finanzielle Ziele der Immobilienverwertung können z. B. die Kapitalfreisetzung oder
die Verbesserung der Bilanzkennzahlen sein. Hinzu kommen strategische Ziele, wie beispielsweise die dauerhafte Konzentration auf das Kerngeschäft der Unternehmen, die Reduzierung
des Immobilien-Exposures oder die Trennung von Eigentum bei gleichzeitiger Sicherung des
Zugriffs auf strategisch wichtige Objekte. Abhängig von der mit der Desinvestition verfolgten
Zielsetzung des Veräußerers stehen eine Reihe verschiedener Exit-Optionen zur Auswahl.21
Dazu zählen unter anderem sowohl Einzel- als auch Paketveräußerungen des Immobilienbestandes und Sale & Lease-Back Transaktionen. Darüber hinaus haben die Exit-Betreiber die
Möglichkeit, Immobilien an der Börse, beispielsweise in der Rechtsform einer Immobilien-AG
oder eines REITs, zu platzieren oder aber diese in einen Fonds einzubringen.22
Zu den Aufgaben des REAM bei der Vorbereitung und Durchführung des Exits zählen vor
diesem Hintergrund insbesondere:
Markt Research: Potenzial- und Risikoanalyse •
Beratung bei der Bestimmung des Exit-Vehikels und des geeigneten Zeitpunktes •
Analyse potenzieller Investoren und Aufbereitung des Informations-Memorandums •
Koordination Verkäufer Due Diligence •
Begleitung bei der Durchführung des Exit •
Dokumentation des Exit-Prozesses •
Bevorstehende Desinvestitionsmaßnahmen sowie Umstrukturierungen im Unternehmen bedürfen vorab umfassender Analysen bezüglich der Risiken und Potenziale, des Exit-Zeitpunktes sowie der Strategie und letztendlich des passenden Exit-Vehikels. Dem REAM obliegt in
diesem Zusammenhang die Verantwortung der Bestimmung einer geeigneten Exit-Strategie
nach den Zielsetzungen des Betreibers, die Koordination der Due Diligence sowie die Begleitung und Durchführung des Exits.23
2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers
Trotz der stetig wachsenden Anforderungen an Asset Manager und der zunehmenden Professionalisierung des Immobilienmarktes ist ein eindeutiges Leistungsspektrum des REAM
nicht einfach zu benennen.
Erfahrene Asset Manager sind ebenso begehrt wie dünn gesät. Sie gelten als proaktiv, professionell, interdisziplinär und international ausgerichtet. Angetrieben von ausländischen Investoren
die auf den deutschen Immobilienmarkt drängen, ändern sich die Anforderungen an das Ma-
20 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729 f.
21 Vgl. Evertz, D. (o. J.).
22 Vgl. Schäfers, W/Haub, C./Stock, A. (2002), S. 311 ff.
23 Vgl. Van Kann, J. (2007), S. 78 ff.
252.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers
nagement maßgeblich nach internationalen Standards. Bisher wurden im REAM vorwiegend
Kaufleute und technisch orientierte Experten eingesetzt, heute dehnt sich die Branche auf
Spezialisten aus dem Bankensektor und anderen Bereichen der Finanzwirtschaft aus.24 Folglich
stellt sich immer häufiger die Frage, welchen Aufgaben sich ein Asset Manager stellen muss.
2.4.1 Anforderungen an den Asset Manager
Neben professionellen kaufmännischen und technischen Kenntnissen (Miet- und Kaufvertragsrecht, Rechnungswesen, Controlling, etc.) setzt das REAM insbesondere tiefgreifendes
Wissen in der internationalen Immobilienbewertung, die Beherrschung finanzmathematischer
Kalkulationsverfahren sowie die Fähigkeit zur Analyse bzw. Realisation von Ertrags- und
Wertsteigerungspotenzialen voraus.25 Durch die enge Bindung als zentraler Ansprechpartner
für den Investor bzw. Eigentümer werden eine Reihe weiterer Kompetenzmerkmale gefordert.
So sind ferner die perfekte Beherrschung der deutschen und englischen Wirtschaftssprache
als Kommunikationsbasis sowie ein hohes Maß an Selbstständigkeit, Verhandlungsgeschick
und Reisebereitschaft für ein professionelles REAM erforderlich. Weiter wird ein interdisziplinäres Know-how in sämtlichen Bereichen der Wertschöpfungskette sowie die eigenständige
Zusammenarbeit mit den am Immobilienzyklus Beteiligten gefordert.26
Meist sind Asset Manager schon bei der Ankaufsphase eingebunden. Dabei besteht die Herausforderung darin, qualifizierte Asset Manager zu finden, die verstehen, wie ein Investor
denkt und kalkuliert. Ein Asset Manager muss für jedes Objekt Nutzungs- und Vermarktungskonzepte entwickeln und umsetzen können. Außerdem muss er in der Lage sein, Mieter
als Kunden zu begreifen sowie ein straffes Kosten- und Ertragscontrolling zu übernehmen.
Hierfür müssen Asset Manager neben der Serviceorientierung sowohl über Vermietungsqualitäten, aber genauso gut auch über Projektentwicklungskenntnisse und Controlling-Qualitäten
verfügen. Darüber hinaus muss der Asset Manager in Wahrnehmung seiner Funktion als
Eigentümervertreter in der Lage sein, weitere Dienstleister wie Hausverwalter oder Facility
Manager effizient zu steuern und zu koordinieren.27
Im engeren Sinne wird der Asset Manager dann gebraucht, wenn der Investor Immobilien
gekauft hat, für die operative Bewirtschaftung seiner Objekte allerdings keine eigenen Ressourcen in Deutschland aufbauen will oder kann. Abhängig davon, ob das Ziel des Kunden
ist, Objekte im Bestand zu halten, technische Aufwertungen durchzuführen oder aktiv mit
den Immobilien zu handeln, muss er entscheiden, auf welchen Leistungen der Schwerpunkt
seiner Arbeit liegt. Handelt es sich jedoch um einen opportunistischen Anleger, ist der Asset
Manager im weiteren Sinne gefragt, der sein lokales Know-how und sein Netzwerk einbringt
und damit den Investor ergänzt. Verbindend zwischen dem Asset Manager im engeren und
im weiteren Sinne, und abgrenzend zu den klassischen, etablierten Leistungen des Facility
Management und der Immobilienverwaltung, ist der Anspruch der Investoren, dass der Asset
Manager denkt und handelt wie der Eigentümer.28
Durch die Internationalisierung müssen Asset Manager außerdem in der Lage sein, Berichtswesen u. a. in Englisch zu vollziehen und dieses auf den Kunden individuell anzupassen.
Sie müssen mit Datenbanken umgehen können und flexibel in der EDV-Anwendung sein,
24 Vgl. Kutscher, R. (2008), S. 22.
25 Wagner, T. (2006a).
26 Vgl. ebenda.
27 Vgl. Wittkop, C. (2007), S. 48.
28 Vgl. Stinglwagner, C. O./Hirschmann, J. (2007).
26 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management
da Investoren auch hier Auskünfte wünschen und zum Teil auf die Datenbanken zugreifen
möchten.29
Oft werden auch bei der Festlegung der Leistungsinhalte in kaufmännische (z. B. Immobilienbewertung, Renditeüberwachung, Vertragsverwaltung, Objektbuchhaltung, Berichtswesen), technische und immobilienwirtschaftliche Asset Management-Aufgaben (z. B. Qualitätssicherung in den Objekten, Herstellung eines optimalen Mietermixes, Steuerung externer
Dienstleister, Instandhaltung im Sinne der DIN 31051) sowie in Optimierungsaufgaben des
Asset Management (z. B. kontinuierliche markt- und wettbewerbsgerechte Weiterentwicklung einzelner Liegenschaften, Optimierung vorhandenen Baurechts, An- und Verkauf von
Immobilien) unterschieden.30
Bei einer Auswertung von 50 REAM-Stellenanzeigen im Zeitraum von Oktober 2007 bis Februar 2008 durch die FM Personal GmbH haben sich drei wesentliche Hauptaufgaben eines
Asset Managers herauskristallisiert:
1. Identifikation und Umsetzung von Wertsteigerungs- und Ertragspotenzialen
2. Auswahl und Steuerung operativer Immobiliendienstleistungen (Controlling)
3. Generierung von Entscheidungsgrundlagen für das strategische Portfoliomanagement
(Reporting)
Weitere Aufgaben des Real Estate Asset Managers sind:
Markt- und Standortanalysen •
Marktkenntnisse und -beobachtungen •
Datenerhebung, -pflege und -präsentation •
Durchführung kaufmännischer und technischer Entwicklungs-/Optimierungsmaßnah- •
men im Bestand
Steuerung baulicher Maßnahmen •
Objekt-, Potential- und Cash-Flow-Analysen •
Benchmarking •
Erstellung von Business-, Investitions- und Wirtschaftsplänen sowie Ertragsprognosen •
Budgetierung und unterjährige Budgetüberwachung •
Mietvertragsmanagement, Mieterbetreuung •
Vermiet- und Nutzerkonzeptionen, Mitwirkung bei Ent- und Vermietungen •
Überprüfung von Wertermittlungen/Begleitung von Due Diligences •
Überwachung von Betriebs- und Nebenkosten •
Bei den geforderten Qualifikationen („Hard Skills“) wurden in den Stellenanzeigen besonders
auf folgende Punkte Wert gelegt:
Immobilienwirtschaftliche Berufs- oder Hochschulausbildung •
Zusatzqualifikationen wie z. B. MRICS, Fachwirt/in, Immobilienökonom/in •
Mehrjährige Berufserfahrung (meist 2–5 Jahre), möglichst im REAM •
Englischkenntnisse •
Excel/Power Point/MS-Office •
Immobilien-IT (z. B. GES, SAP, Blue Eagle, Portfoliomanagement-Software) • 31
Auch in den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach kompetenten, professionellen Asset
Managern ungebrochen hoch sein. So ist es nicht verwunderlich, dass die Branche derzeit auf
die steigenden Anforderung an die Ausbildungsqualität und die Weiterbildung reagiert, und
in der Folge geeignete Bildungseinrichtungen entwickelt bzw. ausbaut.
29 Vgl. Lonsdorfer, T. (2006).
30 Vgl. Kreikenbohm, J. (2008), S. 4 .
31 Vgl. Melega, M. (2008), S. 5 ff.
272.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers
2.4.2 Abgrenzung des Asset Managers zum „klassischen“
Immobilienverwalter
Aktives Management des Immobilienportfolios entwickelt sich zunehmend zum Schlagwort
internationaler Investoren. Diese setzen bei der Entscheidung für oder gegen eine Investition
vermehrt auf kapitalmarktorientierte Kennzahlen wie Yield Gap, Cashflow-Strukturen und
Internal Rate of Return. Der Leistungsumfang des „klassischen“ Verwalters hingegen umfasst,
selbst in Zeiten fortschreitender Internationalisierung und Professionalisierung der Immobilienmärkte und der Annäherung an den Kapitalmarkt, immobilienbezogene Kennzahlen wie
Leerstandsrate, offene Forderungen oder Nebenkostenumlage. Neben Sprachbarrieren kommt
hinzu, dass viele Verwalter nur hinreichend auf die Vorstellungen ausländischer Investoren
eingehen. Die Tatsache, dass Investoren vermehrt die Unterstützung von Immobilienberatern
mit internationaler Präsenz suchen, stellt daher keine Überraschung dar. Das REAM reicht
dabei weit über das Leistungsspektrum des klassischen Property Management bzw. der Immobilienverwaltung hinaus. Wesentlicher Unterschied zwischen dem Asset Manager und
dem klassischen Verwalter ist die zukunftsgerichtete, marktorientierte Sichtweise des Asset
Managers mit dem Ziel der Wertsteigerung der Immobilie. Der Asset Manager hat dabei das
gesamte Umfeld im Blickwinkel und konzentriert sich nicht nur auf die derzeitige Marktsituation wie der Verwalter, dessen Hauptaugenmerk sich vorrangig auf das optimale Betreiben
der einzelnen Immobilie richtet. Der Asset Manager steht in einem engen Vertrauensverhältnis
zum Investor, welcher nicht notwendigerweise ein fundiertes Immobilienverständnis mitbringt, vertritt dessen Interessen und Zielvorstellung und hat dabei stets die Auswirkungen
auf der Investoren-Ebene im Blick. So fungiert der Asset Manager – welcher im Unterschied
zum klassischen Verwalter über ein profundes Know-how in der internationalen Immobilienwirtschaft verfügt – als „Bindeglied bzw. Übersetzer“ und beugt so Missverständnissen
und Misstrauen vor. 32
2.4.3 Abgrenzung des Asset Managers zum Vermögensverwalter
Vermögensverwaltung kann als Dienstleistung der Kreditinstitute für vermögende Privatkunden oder institutionelle Anleger verstanden werden.33 Dabei geht es insbesondere um
die Verwaltung, Betreuung sowie Analyse und Strukturierung des Vermögens. Im Rahmen
der Asset-Allocation-Steuerung werden die aktuelle Situation der Anleger, die Kapitalmarkteinschätzungen, das Anlagekonzept und die Portfoliostruktur laufend aufeinander abgestimmt.34 In diesem Zusammenhang werden dem Vermögensverwalter die Disposition und
Überwachung der Depotwerte des Anlegers übertragen. Ebenso übernimmt er die Anlageentscheidungen.35 Bedingt durch die Entwicklung der Immobilien zu einer eigenständigen
Asset-Klasse und damit der Integration in die Portfolios der Anleger, weitet sich das Spektrum
der Vermögensverwalter weiter aus. Immer häufiger übernehmen auch Vermögensverwalter
die Aufgaben von Asset Managern.
32 Wagner, T. (2006a) und Wagner, T. (2005), S. 58 f.
33 Grill, W./Perczynski, H. (2006), 299 ff.
34 Vgl. o.V. (o.J.b).
35 Vgl. Grill, W./Perczynski, H. (2006), 299 ff.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.