24 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management Manager hat dabei die Aufgabe, individuelle Anforderungen eines Anlegers zu erfüllen und dem Investor darüber periodisch zu berichten. Im Wesentlichen umfasst das Reporting stichtagsbezogene Informationen über die Vermögensstruktur, immobilienspezifische und finanzierungsbezogene Strukturen sowie Angaben zur Wertentwicklung der Immobilie bzw. des Portfolios. Neben Entwicklungen der Vergangenheit werden vor allem Zukunftsprognosen der zu erwartenden Performance dargestellt.20 Mit Veränderungen des Marktumfeldes gehen meist auch Änderungen in der strategischen Ausrichtung von Immobilieninvestoren einher. Hier ist die Unterstützung des REAM bei der Vorbereitung und Durchführung des Exits gefordert. Die Gründe für einen Ausstieg sind vielfältig. Finanzielle Ziele der Immobilienverwertung können z. B. die Kapitalfreisetzung oder die Verbesserung der Bilanzkennzahlen sein. Hinzu kommen strategische Ziele, wie beispielsweise die dauerhafte Konzentration auf das Kerngeschäft der Unternehmen, die Reduzierung des Immobilien-Exposures oder die Trennung von Eigentum bei gleichzeitiger Sicherung des Zugriffs auf strategisch wichtige Objekte. Abhängig von der mit der Desinvestition verfolgten Zielsetzung des Veräußerers stehen eine Reihe verschiedener Exit-Optionen zur Auswahl.21 Dazu zählen unter anderem sowohl Einzel- als auch Paketveräußerungen des Immobilienbestandes und Sale & Lease-Back Transaktionen. Darüber hinaus haben die Exit-Betreiber die Möglichkeit, Immobilien an der Börse, beispielsweise in der Rechtsform einer Immobilien-AG oder eines REITs, zu platzieren oder aber diese in einen Fonds einzubringen.22 Zu den Aufgaben des REAM bei der Vorbereitung und Durchführung des Exits zählen vor diesem Hintergrund insbesondere: Markt Research: Potenzial- und Risikoanalyse • Beratung bei der Bestimmung des Exit-Vehikels und des geeigneten Zeitpunktes • Analyse potenzieller Investoren und Aufbereitung des Informations-Memorandums • Koordination Verkäufer Due Diligence • Begleitung bei der Durchführung des Exit • Dokumentation des Exit-Prozesses • Bevorstehende Desinvestitionsmaßnahmen sowie Umstrukturierungen im Unternehmen bedürfen vorab umfassender Analysen bezüglich der Risiken und Potenziale, des Exit-Zeitpunktes sowie der Strategie und letztendlich des passenden Exit-Vehikels. Dem REAM obliegt in diesem Zusammenhang die Verantwortung der Bestimmung einer geeigneten Exit-Strategie nach den Zielsetzungen des Betreibers, die Koordination der Due Diligence sowie die Begleitung und Durchführung des Exits.23 2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers Trotz der stetig wachsenden Anforderungen an Asset Manager und der zunehmenden Professionalisierung des Immobilienmarktes ist ein eindeutiges Leistungsspektrum des REAM nicht einfach zu benennen. Erfahrene Asset Manager sind ebenso begehrt wie dünn gesät. Sie gelten als proaktiv, professionell, interdisziplinär und international ausgerichtet. Angetrieben von ausländischen Investoren die auf den deutschen Immobilienmarkt drängen, ändern sich die Anforderungen an das Ma- 20 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729 f. 21 Vgl. Evertz, D. (o. J.). 22 Vgl. Schäfers, W/Haub, C./Stock, A. (2002), S. 311 ff. 23 Vgl. Van Kann, J. (2007), S. 78 ff. 252.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers nagement maßgeblich nach internationalen Standards. Bisher wurden im REAM vorwiegend Kaufleute und technisch orientierte Experten eingesetzt, heute dehnt sich die Branche auf Spezialisten aus dem Bankensektor und anderen Bereichen der Finanzwirtschaft aus.24 Folglich stellt sich immer häufiger die Frage, welchen Aufgaben sich ein Asset Manager stellen muss. 2.4.1 Anforderungen an den Asset Manager Neben professionellen kaufmännischen und technischen Kenntnissen (Miet- und Kaufvertragsrecht, Rechnungswesen, Controlling, etc.) setzt das REAM insbesondere tiefgreifendes Wissen in der internationalen Immobilienbewertung, die Beherrschung finanzmathematischer Kalkulationsverfahren sowie die Fähigkeit zur Analyse bzw. Realisation von Ertrags- und Wertsteigerungspotenzialen voraus.25 Durch die enge Bindung als zentraler Ansprechpartner für den Investor bzw. Eigentümer werden eine Reihe weiterer Kompetenzmerkmale gefordert. So sind ferner die perfekte Beherrschung der deutschen und englischen Wirtschaftssprache als Kommunikationsbasis sowie ein hohes Maß an Selbstständigkeit, Verhandlungsgeschick und Reisebereitschaft für ein professionelles REAM erforderlich. Weiter wird ein interdisziplinäres Know-how in sämtlichen Bereichen der Wertschöpfungskette sowie die eigenständige Zusammenarbeit mit den am Immobilienzyklus Beteiligten gefordert.26 Meist sind Asset Manager schon bei der Ankaufsphase eingebunden. Dabei besteht die Herausforderung darin, qualifizierte Asset Manager zu finden, die verstehen, wie ein Investor denkt und kalkuliert. Ein Asset Manager muss für jedes Objekt Nutzungs- und Vermarktungskonzepte entwickeln und umsetzen können. Außerdem muss er in der Lage sein, Mieter als Kunden zu begreifen sowie ein straffes Kosten- und Ertragscontrolling zu übernehmen. Hierfür müssen Asset Manager neben der Serviceorientierung sowohl über Vermietungsqualitäten, aber genauso gut auch über Projektentwicklungskenntnisse und Controlling-Qualitäten verfügen. Darüber hinaus muss der Asset Manager in Wahrnehmung seiner Funktion als Eigentümervertreter in der Lage sein, weitere Dienstleister wie Hausverwalter oder Facility Manager effizient zu steuern und zu koordinieren.27 Im engeren Sinne wird der Asset Manager dann gebraucht, wenn der Investor Immobilien gekauft hat, für die operative Bewirtschaftung seiner Objekte allerdings keine eigenen Ressourcen in Deutschland aufbauen will oder kann. Abhängig davon, ob das Ziel des Kunden ist, Objekte im Bestand zu halten, technische Aufwertungen durchzuführen oder aktiv mit den Immobilien zu handeln, muss er entscheiden, auf welchen Leistungen der Schwerpunkt seiner Arbeit liegt. Handelt es sich jedoch um einen opportunistischen Anleger, ist der Asset Manager im weiteren Sinne gefragt, der sein lokales Know-how und sein Netzwerk einbringt und damit den Investor ergänzt. Verbindend zwischen dem Asset Manager im engeren und im weiteren Sinne, und abgrenzend zu den klassischen, etablierten Leistungen des Facility Management und der Immobilienverwaltung, ist der Anspruch der Investoren, dass der Asset Manager denkt und handelt wie der Eigentümer.28 Durch die Internationalisierung müssen Asset Manager außerdem in der Lage sein, Berichtswesen u. a. in Englisch zu vollziehen und dieses auf den Kunden individuell anzupassen. Sie müssen mit Datenbanken umgehen können und flexibel in der EDV-Anwendung sein, 24 Vgl. Kutscher, R. (2008), S. 22. 25 Wagner, T. (2006a). 26 Vgl. ebenda. 27 Vgl. Wittkop, C. (2007), S. 48. 28 Vgl. Stinglwagner, C. O./Hirschmann, J. (2007). 26 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management da Investoren auch hier Auskünfte wünschen und zum Teil auf die Datenbanken zugreifen möchten.29 Oft werden auch bei der Festlegung der Leistungsinhalte in kaufmännische (z. B. Immobilienbewertung, Renditeüberwachung, Vertragsverwaltung, Objektbuchhaltung, Berichtswesen), technische und immobilienwirtschaftliche Asset Management-Aufgaben (z. B. Qualitätssicherung in den Objekten, Herstellung eines optimalen Mietermixes, Steuerung externer Dienstleister, Instandhaltung im Sinne der DIN 31051) sowie in Optimierungsaufgaben des Asset Management (z. B. kontinuierliche markt- und wettbewerbsgerechte Weiterentwicklung einzelner Liegenschaften, Optimierung vorhandenen Baurechts, An- und Verkauf von Immobilien) unterschieden.30 Bei einer Auswertung von 50 REAM-Stellenanzeigen im Zeitraum von Oktober 2007 bis Februar 2008 durch die FM Personal GmbH haben sich drei wesentliche Hauptaufgaben eines Asset Managers herauskristallisiert: 1. Identifikation und Umsetzung von Wertsteigerungs- und Ertragspotenzialen 2. Auswahl und Steuerung operativer Immobiliendienstleistungen (Controlling) 3. Generierung von Entscheidungsgrundlagen für das strategische Portfoliomanagement (Reporting) Weitere Aufgaben des Real Estate Asset Managers sind: Markt- und Standortanalysen • Marktkenntnisse und -beobachtungen • Datenerhebung, -pflege und -präsentation • Durchführung kaufmännischer und technischer Entwicklungs-/Optimierungsmaßnah- • men im Bestand Steuerung baulicher Maßnahmen • Objekt-, Potential- und Cash-Flow-Analysen • Benchmarking • Erstellung von Business-, Investitions- und Wirtschaftsplänen sowie Ertragsprognosen • Budgetierung und unterjährige Budgetüberwachung • Mietvertragsmanagement, Mieterbetreuung • Vermiet- und Nutzerkonzeptionen, Mitwirkung bei Ent- und Vermietungen • Überprüfung von Wertermittlungen/Begleitung von Due Diligences • Überwachung von Betriebs- und Nebenkosten • Bei den geforderten Qualifikationen („Hard Skills“) wurden in den Stellenanzeigen besonders auf folgende Punkte Wert gelegt: Immobilienwirtschaftliche Berufs- oder Hochschulausbildung • Zusatzqualifikationen wie z. B. MRICS, Fachwirt/in, Immobilienökonom/in • Mehrjährige Berufserfahrung (meist 2–5 Jahre), möglichst im REAM • Englischkenntnisse • Excel/Power Point/MS-Office • Immobilien-IT (z. B. GES, SAP, Blue Eagle, Portfoliomanagement-Software) • 31 Auch in den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach kompetenten, professionellen Asset Managern ungebrochen hoch sein. So ist es nicht verwunderlich, dass die Branche derzeit auf die steigenden Anforderung an die Ausbildungsqualität und die Weiterbildung reagiert, und in der Folge geeignete Bildungseinrichtungen entwickelt bzw. ausbaut. 29 Vgl. Lonsdorfer, T. (2006). 30 Vgl. Kreikenbohm, J. (2008), S. 4 . 31 Vgl. Melega, M. (2008), S. 5 ff. 272.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers 2.4.2 Abgrenzung des Asset Managers zum „klassischen“ Immobilienverwalter Aktives Management des Immobilienportfolios entwickelt sich zunehmend zum Schlagwort internationaler Investoren. Diese setzen bei der Entscheidung für oder gegen eine Investition vermehrt auf kapitalmarktorientierte Kennzahlen wie Yield Gap, Cashflow-Strukturen und Internal Rate of Return. Der Leistungsumfang des „klassischen“ Verwalters hingegen umfasst, selbst in Zeiten fortschreitender Internationalisierung und Professionalisierung der Immobilienmärkte und der Annäherung an den Kapitalmarkt, immobilienbezogene Kennzahlen wie Leerstandsrate, offene Forderungen oder Nebenkostenumlage. Neben Sprachbarrieren kommt hinzu, dass viele Verwalter nur hinreichend auf die Vorstellungen ausländischer Investoren eingehen. Die Tatsache, dass Investoren vermehrt die Unterstützung von Immobilienberatern mit internationaler Präsenz suchen, stellt daher keine Überraschung dar. Das REAM reicht dabei weit über das Leistungsspektrum des klassischen Property Management bzw. der Immobilienverwaltung hinaus. Wesentlicher Unterschied zwischen dem Asset Manager und dem klassischen Verwalter ist die zukunftsgerichtete, marktorientierte Sichtweise des Asset Managers mit dem Ziel der Wertsteigerung der Immobilie. Der Asset Manager hat dabei das gesamte Umfeld im Blickwinkel und konzentriert sich nicht nur auf die derzeitige Marktsituation wie der Verwalter, dessen Hauptaugenmerk sich vorrangig auf das optimale Betreiben der einzelnen Immobilie richtet. Der Asset Manager steht in einem engen Vertrauensverhältnis zum Investor, welcher nicht notwendigerweise ein fundiertes Immobilienverständnis mitbringt, vertritt dessen Interessen und Zielvorstellung und hat dabei stets die Auswirkungen auf der Investoren-Ebene im Blick. So fungiert der Asset Manager – welcher im Unterschied zum klassischen Verwalter über ein profundes Know-how in der internationalen Immobilienwirtschaft verfügt – als „Bindeglied bzw. Übersetzer“ und beugt so Missverständnissen und Misstrauen vor. 32 2.4.3 Abgrenzung des Asset Managers zum Vermögensverwalter Vermögensverwaltung kann als Dienstleistung der Kreditinstitute für vermögende Privatkunden oder institutionelle Anleger verstanden werden.33 Dabei geht es insbesondere um die Verwaltung, Betreuung sowie Analyse und Strukturierung des Vermögens. Im Rahmen der Asset-Allocation-Steuerung werden die aktuelle Situation der Anleger, die Kapitalmarkteinschätzungen, das Anlagekonzept und die Portfoliostruktur laufend aufeinander abgestimmt.34 In diesem Zusammenhang werden dem Vermögensverwalter die Disposition und Überwachung der Depotwerte des Anlegers übertragen. Ebenso übernimmt er die Anlageentscheidungen.35 Bedingt durch die Entwicklung der Immobilien zu einer eigenständigen Asset-Klasse und damit der Integration in die Portfolios der Anleger, weitet sich das Spektrum der Vermögensverwalter weiter aus. Immer häufiger übernehmen auch Vermögensverwalter die Aufgaben von Asset Managern. 32 Wagner, T. (2006a) und Wagner, T. (2005), S. 58 f. 33 Grill, W./Perczynski, H. (2006), 299 ff. 34 Vgl. o.V. (o.J.b). 35 Vgl. Grill, W./Perczynski, H. (2006), 299 ff.