450 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management chen deutsche Immobilieninvestments interessant. Hinzu kommt die steigende Bedeutung von Immobilien als Assetklasse und die damit verbundene globale Diversifikation der Portfolios. In den letzten Jahren haben viele Unternehmen große managementintensive Portfolios veräu- ßert, wodurch gerade ausländische Investoren auf die professionelle, performanceorientierte Partner, die zudem über die entsprechenden Marktkenntnisse verfügen, angewiesen sind. Internationale Investoren waren in den Jahren 2005 bis 2008 sicherlich der wesentliche Treiber der dynamischen Entwicklung des Real Estate Asset Managements in Deutschland. Obwohl die Transaktionsvolumina der Jahre 2006 und 2008 voraussichtlich nicht so bald wieder erreicht werden, ist von einer Fortsetzung der Internationalisierung des Immobilien- Investitions standorts Deutschland auch in Zukunft auszugehen. Dies bedeutet, dass auch in Zukunft globale Finanzinvestoren die Unterstützung von professionellen deutschen Asset Managern in Anspruch nehmen werden. 15.3.4 Öffentliche Nachfrager Ebenso wie Non-Property-Unternehmen kann die öffentliche Hand das bestehende Angebot an Real Estate Asset Management auf unterschiedliche Arten nutzen. Zum einen veräußern Bund und Kommunen immer wieder einen Teil ihrer Liegenschaften und zum Anderen benötigen sie Hilfe von Experten, um den verbleibenden Bestand effizient zu bewirtschaften. Heute befinden sich noch rund 3,26 Millionen Wohnungen im Eigentum von staatlichen Körperschaften und ihren Einrichtungen. In den vergangenen acht Jahren wurden bereits rund 420.000 Wohnungen durch den Bund, staatlichen Einrichtungen verkauft. Die Bundesländer, allen voran Berlin, haben mittlerweile knapp 50 % ihrer Wohneinheiten, verkauft. Dies entspricht ca. 46 % der seit 1997 getätigten Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Bis zum Jahr 2015 ist geplant, den Bestand an Wohnungen des Bundes sowie von Bundesunternehmen auf 20.000 reduzieren.26 Die Vermarktung und die Verwaltung der reinen Bundesimmobilien, übernimmt zwar seit 01. Januar 2005 die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, doch sind staatliche Unternehmen mit Immobilienvermögen auch weiterhin auf die Unterstützung von Asset Managern aus der Privatwirtschaft angewiesen. In den Bereichen der Transaktionsberatung, aber auch bei Themen der Immobiliendienstleistung, wie. z. B. dem Immobilien Benchmarking, werden immer wieder externe Dienstleister von der öffentlichen Hand beauftragt. Ein großes Potenzial bieten auch die kommunalen Immobilienbestände. Etwa 80 % der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften haben in den vergangenen Jahren ihren Wohnungsbestand nicht oder nur geringfügig verringert. Lediglich 2,5 % des Wohnungsbestandes wurden bisher privatisiert, so besitzen Städte und Gemeinden heute noch etwa 2,33 Mio. Einheiten. Darüber hinaus soll in diesem Abschnitt auch auf die Potentiale der Private Public Partnerships eingegangen werden, gerade für Asset Manager aus dem Bereich der Projektentwicklung und dem Baumanagement ergeben sich hierin grundlegende, finanzwirtschaftliche Handlungsmöglichkeiten. Bei öffentlich genutzten Investitionsprojekten herrscht nicht nur eine ausgewogene Risikoverteilung zwischen dem privatwirtschaftlichen Unternehmen und der öffentlichen Hand, sondern auch Planungssicherheit über einen langen Zeitraum. Projekte, die auf diesem Weg realisiert werden, sind z. B. Kliniken, Schulprojekte aber auch kulturelle Einrichtungen, für die, die Projektentwickler anschließend auch das Real Estate Asset Management übernehmen können. 26 Vgl. HSH Nordbank (2006), S. 12 ff. 45115.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management 15.3.5 Private Investoren Die Anzahl der Millionäre ist alleine im Jahr 2006 in Deutschland um rund 28.000 Personen angestiegen, damit besitzen 826.000 Bürger mehr als eine Million Privatvermögen (Stand Mitte 2007). Wohlhabende Privatpersonen haben i. d. R. auch besondere Ansprüche in die Beratung und Betreuung, egal ob die Investition durch Einzelpersonen oder privaten Konsortien erfolgt, bzw. das Vermögen einer Familie innerhalb eines Familiy Office verwaltet wird. Die Struktur von über mehrere Generationen gewachsenem Vermögen ist normalerweise durch einen signifikanten Immobilien-Anteil geprägt. Private Investoren geben das Asset Management ihrer Immobilien aus den verschiedensten Gründen an professionelle „Verwalter“ ab. Ein Hauptgrund ist aber, dass es sich für viele Eigentümer nicht lohnt, eigene Kapazitäten für das Immobilienmanagement vorzuhalten, oder dass sich durch Erbfall, Heirat oder Scheidung neue Vermögenskonstellationen ergeben, die eine Neuausrichtung der Vermögensverwaltung erfordern. Asset Manager im Bereich der privaten „High Net Worth“ Klienten müssen allerdings nicht nur Immobilienkompetenz vorweisen, sondern i. d. R. auch das gesamte Spektrum der klassischen Vermögensverwaltung abdecken können, um die Bedürfnisse dieser Zielgruppe optimal zu betreuen. 15.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management Marktexpertise Zuverlässige Marktkenntnisse sind die Grundlage jeder Investmententscheidung. Alle grö- ßeren Beratungs- und Investmentgesellschaften bzw. Full-Service-Dienstleister im Asset Management haben mittlerweile Ihre eigene Research-Abteilung aufgebaut und lassen detaillierte Markt- bzw. Standortanalysen in die Entscheidungsempfehlungen für ihre Klienten einfließen. Das Ziel der Asset Manager liegt vornehmlich in der Ausschöpfung aller Wertsteigerungspotentiale und in der Renditesteigerung für den Investor. Zur Ermittlung dieser Potenziale bedarf es einer kontinuierlichen Marktbeobachtung und davon abgeleitet eine Aussage über aktuelle Trends und Prognosen zur Marktentwicklung. Auf Basis sorgfältiger Analysen des Flächenmarktes kann der Asset Manager auf die geänderten Bedürfnisse der Nutzer eingehen, Mieter dauerhaft an das Objekt binden oder womöglich Leerstand abbauen und letztendlich den Cashflow aus der Immobilie langfristig stabilisieren. Die gewonnen Kennzahlen aus der Beobachtung des Flächen- und Investmentmarkts fließen darüber hinaus in einen Benchmarking-Prozess zur Optimierung der Kosten- und Ertragsperformance ein. Internationales Netzwerk – lokale Präsenz Im Zusammenhang mit der Marktexpertise soll auch der Vorteil eines internationalen Netzwerks erwähnt werden, das für ein professionelles Asset Management ebenso notwendig ist, wie die lokale Präsenz in den Zielmärkten.27 Durch örtliche Vertretungen können nicht nur Kontakte zu Investoren, Behörden oder Dienstleistern gepflegt, sondern auch das örtliche Marktgeschehen direkt verfolgt werden. Der Informationsvorsprung bietet Real Estate Asset Managern die Gelegenheit zeitnah auf die neuen Marktgegebenheiten zu reagieren. Um darüber hinaus die vorgegebenen Renditen zu 27 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 34.