450 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
chen deutsche Immobilieninvestments interessant. Hinzu kommt die steigende Bedeutung von
Immobilien als Assetklasse und die damit verbundene globale Diversifikation der Portfolios.
In den letzten Jahren haben viele Unternehmen große managementintensive Portfolios veräu-
ßert, wodurch gerade ausländische Investoren auf die professionelle, performanceorientierte
Partner, die zudem über die entsprechenden Marktkenntnisse verfügen, angewiesen sind.
Internationale Investoren waren in den Jahren 2005 bis 2008 sicherlich der wesentliche Treiber der dynamischen Entwicklung des Real Estate Asset Managements in Deutschland.
Obwohl die Transaktionsvolumina der Jahre 2006 und 2008 voraussichtlich nicht so bald
wieder erreicht werden, ist von einer Fortsetzung der Internationalisierung des Immobilien-
Investitions standorts Deutschland auch in Zukunft auszugehen. Dies bedeutet, dass auch in
Zukunft globale Finanzinvestoren die Unterstützung von professionellen deutschen Asset
Managern in Anspruch nehmen werden.
15.3.4 Öffentliche Nachfrager
Ebenso wie Non-Property-Unternehmen kann die öffentliche Hand das bestehende Angebot
an Real Estate Asset Management auf unterschiedliche Arten nutzen. Zum einen veräußern
Bund und Kommunen immer wieder einen Teil ihrer Liegenschaften und zum Anderen benötigen sie Hilfe von Experten, um den verbleibenden Bestand effizient zu bewirtschaften.
Heute befinden sich noch rund 3,26 Millionen Wohnungen im Eigentum von staatlichen Körperschaften und ihren Einrichtungen. In den vergangenen acht Jahren wurden bereits rund
420.000 Wohnungen durch den Bund, staatlichen Einrichtungen verkauft. Die Bundesländer,
allen voran Berlin, haben mittlerweile knapp 50 % ihrer Wohneinheiten, verkauft. Dies entspricht ca. 46 % der seit 1997 getätigten Transaktionen auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Bis zum Jahr 2015 ist geplant, den Bestand an Wohnungen des Bundes sowie von Bundesunternehmen auf 20.000 reduzieren.26 Die Vermarktung und die Verwaltung der reinen Bundesimmobilien, übernimmt zwar seit 01. Januar 2005 die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, doch sind staatliche Unternehmen mit Immobilienvermögen auch weiterhin auf die
Unterstützung von Asset Managern aus der Privatwirtschaft angewiesen. In den Bereichen
der Transaktionsberatung, aber auch bei Themen der Immobiliendienstleistung, wie. z. B. dem
Immobilien Benchmarking, werden immer wieder externe Dienstleister von der öffentlichen
Hand beauftragt. Ein großes Potenzial bieten auch die kommunalen Immobilienbestände.
Etwa 80 % der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften haben in den vergangenen Jahren
ihren Wohnungsbestand nicht oder nur geringfügig verringert. Lediglich 2,5 % des Wohnungsbestandes wurden bisher privatisiert, so besitzen Städte und Gemeinden heute noch
etwa 2,33 Mio. Einheiten.
Darüber hinaus soll in diesem Abschnitt auch auf die Potentiale der Private Public Partnerships eingegangen werden, gerade für Asset Manager aus dem Bereich der Projektentwicklung
und dem Baumanagement ergeben sich hierin grundlegende, finanzwirtschaftliche Handlungsmöglichkeiten. Bei öffentlich genutzten Investitionsprojekten herrscht nicht nur eine
ausgewogene Risikoverteilung zwischen dem privatwirtschaftlichen Unternehmen und der
öffentlichen Hand, sondern auch Planungssicherheit über einen langen Zeitraum. Projekte,
die auf diesem Weg realisiert werden, sind z. B. Kliniken, Schulprojekte aber auch kulturelle
Einrichtungen, für die, die Projektentwickler anschließend auch das Real Estate Asset Management übernehmen können.
26 Vgl. HSH Nordbank (2006), S. 12 ff.
45115.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management
15.3.5 Private Investoren
Die Anzahl der Millionäre ist alleine im Jahr 2006 in Deutschland um rund 28.000 Personen
angestiegen, damit besitzen 826.000 Bürger mehr als eine Million Privatvermögen (Stand Mitte
2007). Wohlhabende Privatpersonen haben i. d. R. auch besondere Ansprüche in die Beratung
und Betreuung, egal ob die Investition durch Einzelpersonen oder privaten Konsortien erfolgt,
bzw. das Vermögen einer Familie innerhalb eines Familiy Office verwaltet wird. Die Struktur von über mehrere Generationen gewachsenem Vermögen ist normalerweise durch einen
signifikanten Immobilien-Anteil geprägt.
Private Investoren geben das Asset Management ihrer Immobilien aus den verschiedensten
Gründen an professionelle „Verwalter“ ab. Ein Hauptgrund ist aber, dass es sich für viele
Eigentümer nicht lohnt, eigene Kapazitäten für das Immobilienmanagement vorzuhalten,
oder dass sich durch Erbfall, Heirat oder Scheidung neue Vermögenskonstellationen ergeben,
die eine Neuausrichtung der Vermögensverwaltung erfordern. Asset Manager im Bereich
der privaten „High Net Worth“ Klienten müssen allerdings nicht nur Immobilienkompetenz
vorweisen, sondern i. d. R. auch das gesamte Spektrum der klassischen Vermögensverwaltung
abdecken können, um die Bedürfnisse dieser Zielgruppe optimal zu betreuen.
15.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management
Marktexpertise
Zuverlässige Marktkenntnisse sind die Grundlage jeder Investmententscheidung. Alle grö-
ßeren Beratungs- und Investmentgesellschaften bzw. Full-Service-Dienstleister im Asset
Management haben mittlerweile Ihre eigene Research-Abteilung aufgebaut und lassen detaillierte Markt- bzw. Standortanalysen in die Entscheidungsempfehlungen für ihre Klienten
einfließen.
Das Ziel der Asset Manager liegt vornehmlich in der Ausschöpfung aller Wertsteigerungspotentiale und in der Renditesteigerung für den Investor. Zur Ermittlung dieser Potenziale
bedarf es einer kontinuierlichen Marktbeobachtung und davon abgeleitet eine Aussage über
aktuelle Trends und Prognosen zur Marktentwicklung. Auf Basis sorgfältiger Analysen des
Flächenmarktes kann der Asset Manager auf die geänderten Bedürfnisse der Nutzer eingehen,
Mieter dauerhaft an das Objekt binden oder womöglich Leerstand abbauen und letztendlich
den Cashflow aus der Immobilie langfristig stabilisieren. Die gewonnen Kennzahlen aus der
Beobachtung des Flächen- und Investmentmarkts fließen darüber hinaus in einen Benchmarking-Prozess zur Optimierung der Kosten- und Ertragsperformance ein.
Internationales Netzwerk – lokale Präsenz
Im Zusammenhang mit der Marktexpertise soll auch der Vorteil eines internationalen Netzwerks erwähnt werden, das für ein professionelles Asset Management ebenso notwendig ist,
wie die lokale Präsenz in den Zielmärkten.27
Durch örtliche Vertretungen können nicht nur Kontakte zu Investoren, Behörden oder Dienstleistern gepflegt, sondern auch das örtliche Marktgeschehen direkt verfolgt werden. Der
Informationsvorsprung bietet Real Estate Asset Managern die Gelegenheit zeitnah auf die
neuen Marktgegebenheiten zu reagieren. Um darüber hinaus die vorgegebenen Renditen zu
27 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 34.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.