44115.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland
durch es zu unterschiedlichen Herangehensweisen an die Thematik kommt. Die oftmals
völlig voneinander abweichenden Dienstleistungspaletten, welche unter der Bezeichnung
Real Estate Asset Management angeboten werden, führen derzeit zu Missverständnissen und
Effizienzverlusten bei der Zusammenarbeit mit ausländischen Investoren.11
Gerade in Ländern wie den USA oder Großbritannien, in denen Immobilieninvestitionen eine
längere Tradition genießen, hat sich über die Jahre hinweg ein professionelles Management
aufgebaut, welches sich in Deutschland erst etablieren und vor allem Standards entwickeln
muss.12 Zumindest sind sich die deutschen REAM-Anbieter über eines im Klaren, nämlich
über ihr Ziel: Die Identifikation von Wertsteigerungspotentialen, verbunden mit der Optimierung der Objektrendite durch die wertorientierte Steuerung des Portfolios bzw. der Einzelimmobilie.13
Das Ziel der Renditeoptimierung verfolgen alle REAM-Anbieter, allerdings auf unterschiedlichen Wegen. Aus diesem Grund wird eine Unterteilung der Anbieter nach deren Ursprung
vorgenommen und die jeweiligen Typen, anhand einzelner Vertreter, vorgestellt. Wie auch aus
dem im Anhang dieser Publikation beigefügten „Anbieterverzeichnis der deutschen REAM-
Dienstleister“ ersichtlich ist stammen die REAM-Anbieter aus den unterschiedlichsten Sektoren der deutschen Immobilienwirtschaft.
15.2.2 Anbieter-Klassifizierung nach Kerngeschäftsfeld
15.2.2.1 Investmentgesellschaften
So unterschiedlich, wie auch die Definitionen des Aufgabengebietes, sind die Herkunftsbereiche der Real Estate Asset Manager. Viele Investmentgesellschaften haben mittlerweile ihr
eigenes Real Estate Asset Management aufgebaut und dieses neu gewonnene Know-how nicht
nur zur eigenen Vermögensverwaltung einsetzt, sondern auch als Dienstleistung für private
und institutionelle Investoren, oder ganz gezielt für Joint Venture Partner anbietet.
Prägnant für diesen Sektor ist die Umsetzung des Rendite/Risikoprofils des Investors auf
die Portfoliostrategie und damit auf die strategische Portfoliosteuerung in allen Phasen der
Wertschöpfungskette. Das Asset Management bei Investmentgesellschaften antizipiert frühzeitig die Entwicklungen und die Chancen am Markt, wodurch An- und Verkauf sowie die
Bewirtschaftung von Beständen, im Hinblick auf die lokalen, regionalen und nationalen immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen optimiert werden.
Neben dem Schwerpunkt der Portfoliosteuerung, unter Berücksichtigung der Investorenziele,
erweitern einige der Real Estate Asset Manager dieses Typs, ihr Leistungsspektrum um unterschiedliche Dienstleistungen. So ergänzt bspw. die GRR Management GmbH ihr Angebot
um das Property Management. Im Gegensatz dazu diversifiziert die Pirelli & C. Real Estate
Deutschland GmbH ihr Aufgabengebiet und generiert zusätzliche Umsätze für vorgelagerte
Leistungen, wie die Beschaffung der richtigen Finanzierung oder dem passenden Joint Venture Partner. Wiederum andere Marktteilnehmer diversifizieren horizontal, d. h. sie ergänzen
das Portfolio um öffentlich gehandelte Immobilienwertpapiere, jedoch immer unter Berücksichtigung des Investorenrisikoprofils. Investmenthäuser wie eine Rickmers Immobilien Ma-
11 Vgl. Pfleiderer, G./Schanz, S. (2007) S. 2.
12 Vgl. Frensch, S./Fischer D. (2007), S. 12.
13 Vgl. ebenda, S. 11.
442 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
nagement GmbH & Co. KG gehen einen Schritt weiter und platzieren bei größeren Projekten
ihre Immobilienfonds gemeinsam mit ausgewählten Anlegern.
Die Mehrzahl der Investmentgesellschaften ist international vertreten. Zentrale Schaltstellen befinden sich in den großen Kapitalsammelstellen New York und London. Der Standort
Deutschland wir oft von einem europäischen Team, das in London angesiedelt ist, betreut.
Damit verbunden ist auch die Schwachstelle dieses Anbietertyps. Das Asset Management von
Investmentgesellschaften spielt sich hauptsächlich auf der Portfolioebene ab. Zur Verwaltung
des Bestandes hinsichtlich der Vermietung, des Objektmanagements, vor allem aber für das
Facility Management, müssen Dritte beauftragt werden. Daraus resultieren nicht selten lange
Bearbeitungszeiträume und ggf. Schnittstellenprobleme sowie erhöhte Kosten in der Gesamtwert schöpfung. Es gibt jedoch auch REAM-Anbieter, die aus dem Bereich der Investmentgesellschaften hervorgegangen sind, mit einem Fokus auf den Standort Deutschland. Hier sind
beispielsweise die CorpusSireo GmbH und die CRE Resolution GmbH zu nennen.
Die CRE Resolution GmbH agiert seit der teilweisen Übernahme, durch das im S-DAX notierte
Kölner Immobilienunternehmen Colonia Real Estate AG, im Jahr 2006, im Bereich des Asset
Managements. Die CRE Resolution ist auf das Asset Management überregionaler Immobilien-
Portfolios in Deutschland spezialisiert. Als Eigentümervertreter betreut das Unternehmen
Immobilienvermögen von privaten und institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland.
Neben dem Asset Management gehören auch Projektentwicklung (Development/Refurbishment) und Corporate Real Estate Management zu den Geschäftsfeldern. Mit Niederlassungen
in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ist die CRE Resolution GmbH
an den wichtigsten deutschen Immobilienstandorten vertreten. Darüber hinaus ist die CRE
Resolution GmbH der Transaktions- und Asset Manager für ein Joint Venture zwischen der
Colonia Real Estate und dem durch JP Morgan Asset Management beratenen Logistik- und
Light Industrial Fonds.
15.2.2.2 Banken/Versicherungen
Banken fungieren als Finanzintermediäre in der Immobilienfinanzierung und sind zudem als
Berater oder Makler auf dem Immobilienmarkt aktiv. Derzeit betreibt allerdings nur ein kleiner
Teil innovative Bankenleistungen, wie das Real Estate Asset Management als Dienstleistung
für Immobilieneigentümer bzw. Investoren.14 Die Nachfrage auf dem deutschen REAM Markt
wird in den nächsten Jahren nicht sinken, so dass sich die Anzahl der Anbieter auch in diesem
Sektor erhöhen wird. Nach einer Studie von Ernst & Young prüfen Kreditinstitute gegenwärtig
den Einstieg in das Asset Management als Dienstleister für Dritte. Darunter fallen wohlhabende Privatanleger, aber auch institutionelle Anleger. Mit der Erweiterung ihres Tätigkeitsfeldes
können Banken neben der entsprechenden Finanzierung auch die wertorientierte Verwaltung
der Assets übernehmen und Kapitalanlegern damit ein umfassendes Leistungsangebot aus
einer Hand anbieten.15 Neben den zusätzlichen Einnahmen für das Asset Management profitiert die finanzierende Bank von der Nähe zur Immobilie. Sie hat direkten Einfluss auf den
Vermietungsstand, die Mieterhöhungspotentiale sowie die Wert erhaltenden Maßnahmen
und kann somit ihr eigenes Kreditausfallrisiko senken.
Diejenigen Kreditinstitute, die sich bereits jetzt dem Markt für Real Estate Asset Management
geöffnet haben, legen den Fokus, ähnlich wie Investmentgesellschaften, auf die Portfolioebene.
14 Vgl. Schulte, K.-W./Achleitner, A.-K./Schäfers, W./Knobloch, B. (2002), S. 31 ff.
15 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 8.
44315.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland
Auch im Bankensektor liegt das Ziel darin, dem Investor durch gezielte Portfoliosteuerung
das diversifizierbare Risiko zu senken und trotzdem eine angemessene Rendite zu erzielen.
Daneben offerieren Kreditinstitute zusätzliche Leistungen, die sich von Anbieter zu Anbieter
unterscheiden. Während z. B. die ING Real Estate nicht nur als weltweit operierendes Finanzhaus tätig ist, betreibt es auch Projektentwicklung und Immobilienleasing. Im Gegensatz dazu
bietet das Ellwanger & Geiger Asset Management einen umfassenden Immobilienservice, vom
Research bis hin zum Gebäudemanagement.16
Die Organisationsstruktur ist im Gegensatz zum Leistungsspektrum ist eher einheitlich.
In der Regel gründeten die untersuchten Kreditinstitute, Tochtergesellschaften für diesen
Bereich, wie z. B. die Ellwanger & Geiger Asset Management GmbH der gleichnamigen Privatbank oder die ING Real Estate Investment Management Germany GmbH, die wiederum
eine Tochtergesellschaft der ING Real Estate ist.
Die Mehrheit dieser REAM-Anbieter ist europaweit aufgestellt und auch durch regionale
Standorte am deutschen Markt vertreten. Damit haben sie neben der Nähe zum Kapital, den
Vorteil, Entwicklungen auf den örtlichen Märkten zeitig zu erkennen und das Portfolio dementsprechend anzupassen. Für bauliche Maßnahmen oder das Gebäudemanagement müssen
allerdings Leistungen Dritter eingeholt werden, wenn es nicht durch Tochtergesellschaften
übernommen werden kann.
Ein Asset Manager der aus dem Bereich der Banken hervorgeht, ist die Ellwanger & Geiger
Asset Management GmbH. Die Privatbank wurde bereits 1912 von Wilhelm Ellwanger und
Eugen Geiger als Hypotheken geschäft gegründet. Bereits seit dem Jahr 1937 ist sie durch
Vermittlung von Immobilien und Beteiligungen an Immobilieninvestments in der Branche
vertreten. Seit 1975 ist auch die Landesbank Baden-Württemberg, die damalige Württembergische Kommunale Landesbank-Girozentrale-Stuttgart, an der Kommandit gesellschaft beteiligt.
Zusammen mit der Aengevelt Immobilien KG, Düsseldorf, und der Arnold Hertz & Co. KG,
Hamburg, gründete die Privatbank den ersten Deutschen Maklerverbund „DIP – Deutsche
Immobilien-Partner“. Im Jahr 2006 wurde das Geschäftsfeld Immobilien um die Tochtergesellschaft E&G Asset Management GmbH erweitert. Das Asset Management übernimmt von der
Bewertung der Immobilien, über die Transaktionsberatung bis hin zur Immobilienverwaltung
alle Dienstleistungen für Dritte.17
15.2.2.3 Immobilienberater/Full-Service Dienstleister
Eine bedeutende Anbietergruppe bilden die sog. Full-Service Dienstleister und nationalen/
internationalen Immobilienberater. Asset Manager von Jones Lang LaSalle, Atisreal GmbH (seit
2009: BNP Paribas Real Estate Germany GmbH) oder DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH betreuen Immobilieninvestments in allen Phasen der immobilien wirtschaftlichen Wertschöpfung.
Dazu zählt die Umsetzung der Investmentstrategie auf Portfolioebene ebenso, wie Property
Management auf der Objektebene. Das Leistungsspektrum der untersuchten Full-Service
Dienstleister umfasst dabei, die strategische Analyse samt der Beratung in der Ankaufsphase
und die wertorientierte Bewirtschaftung während der Haltedauer, bis hin zur richtigen Platzierung des Exits, sowie die Projektentwicklung und die Due Diligence.
Die einzelnen Leistungsfelder werden innerhalb der Gesellschaften überwiegend mittels
spezialisierter Fachbereiche abgedeckt und sind nur selten in Tochtergesellschaften ausge-
16 Vgl. Ellwanger & Geiger, (o. J.a).
17 Vgl. ebenda.
444 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
gliedert. Auch wenn in diesen Fällen die Tochtergesellschaft operativ unabhängig von der
Muttergesellschaft handelt, so steht doch das Know-how der anderen Teilbereiche stets zur
Verfügung.
Full-Service Anbieter legen besonderen Wert auf lokale Präsenz. Nahezu alle der untersuchten
Unternehmen haben mindestens fünf Niederlassungen über das Bundesgebiet verteilt. Denn
die Grundlage eines erfolgreichen Immobilieninvestments besteht aus, abgesehen von der exakten Planung und der effizienten Umsetzung der Leistungen, exzellenten Markt kenntnissen.
Darüber hinaus sind einige der Firmen über die Muttergesellschaft oder Beteiligungen an
anderen europäischen Märkten vertreten. Im Fall der Jones Lang LaSalle Asset Management
GmbH steht die Muttergesellschaft, als einer der weltweit größten Immobiliendienstleister
mit 170 Niederlassungen in 60 Ländern, im Hintergrund.
Der Aufstellung und dem Grad der Professionalisierung entsprechend, sind die Kunden eher
im Segment der institutionellen Anleger zu finden, dabei reicht das Kundenspektrum von
Investmentbanken, ausländischen Opportunity Funds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen bis zu privaten Investoren mit institutionellem Charakter. Einige der Anbieter ergänzen
Ihre Leistungspalette um eine Spezialisierung auf bestimmte Immobilienklassen, wie Shopping
Center oder Logistikimmobilien, um den bereits angeführten Kundenstamm zu erweitern.
Der Vorteil für den gesamten Kundenstamm liegt darin, dass sie eine umfassende Dienstleistung aus einer Hand erfahren, bzw. durch das große Dienstleistungsangebot maßgeschneiderte Lösungen für ihr Investment erhalten. Außerdem kann das Outsourcing des Real Estate
Asset Managements an einen Full-Service Dienstleister, Kostenvorteile auf Portfolio- und
Objektebene generieren, da lediglich eine einzelne Firma beauftragt wird.
15.2.2.4 Immobilienverwalter und Facility Manager
Ein weiterer Bereich, aus dem eine Mehrzahl von Real Estate Asset Managern hervorgeht, ist
Branche der Facility Manager bzw. der Immobilienverwalter. Gesellschaften wie die Deutsche
Bau und Grundstücks AG, die GGM Real Estate Management, oder die Property One GmbH,
zeichnen sich in erster Linie durch das treuhänderische Verwalten eines Immobilienbestandes
aus. Dazu gehört das kaufmännische, das technische und das infrastrukturelle Gebäudemanagement ebenso, wie das Flächenmanagement. Das Aufgabengebiet erstreckt sich zudem,
über die Koordination von Instandsetzungs- sowie Instandhaltungsmaßnahmen sowie einer
evtl. anstehenden Modernisierung.
Jedoch besteht ein erheblicher Unterschied zur bisherigen Immobilienverwaltung, das Asset
Management zielt auf die Erhöhung der Rentabilität des Immobilienbestandes. Die Hauptaufgabe liegt demnach in der wertorientierten Bewirtschaftung und somit in der Renditeoptimierung.
Ziel des Asset Managements ist es, den Cashflow auf Objektebene nachhaltig zu sichern und
zu steigern. Zur Ertragsoptimierung zählt einerseits das lückenlose Vertragsmanagement,
zum ausloten der Mietsteigerungspotentiale und andererseits die bestmögliche Ausnutzung
der Nutzflächen. Vor diesem Hintergrund wird ein standardisiertes, zuverlässiges Reporting
eingeführt, um die Kostenstruktur der Objekte oder des gesamten Portfolios zu erkennen und
zeitnah zu verbessern. Damit richtet sich dieses Angebot vor allem an Institutionelle bzw. Non-
Property-Gesellschaften, die nicht über das nötige Know-how verfügen, ihren Immobilienbestand wertorientiert zu bewirtschaften. Dazu zählen Versicherungen, Pensionskassen oder
auch Industrieunternehmen, die über Werkswohnungen verfügen. Aber auch vermögende
Privatiers und die Öffentliche Hand greifen auf diese Gruppe der Asset Manager zurück.
44515.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland
Über die wertorientierte Bestandshaltung hinaus, haben viele Anbieter Ihr Leistungsspektrum erweitert. So bietet bspw. die STIWA Immobilienmanagement & Consulting Chartered
Surveyors GmbH Ihren Kunden auch Due Dilligence und Bewertung an und steht bei der
Ankaufstransaktion beratend zur Seite. Zugleich wird eine optimale Investmentstrategie für
das Immobilienportfolio des Kunden ausgelegt. Die Treureal GmbH hingegen legt neben der
Immobilienverwaltung einen Schwerpunkt auf den Exit, sie vermarktet komplexe Immobilienbestände und ist Dienstleister in der Wohnungsprivatisierung. Andere Gesellschaften
haben ihr Angebot dagegen um den Bereich der Projektentwicklung ausgebaut oder arbeiten
in diesem Bereich mit Joint Venture Partnern zusammen. Nebenleistungen, wie Baumaßnahmen oder die Fondverwaltung müssen jedoch meist von Dritten erbracht werden; der Anleger
erhält nicht immer alle Leistungen aus einer Hand.
Ein großer Vorteil für den Anleger ist hingegen, die Nähe zu den Objekten, die Mehrheit der
Anbieter verfügt über regionale Niederlassungen in Objektnähe. Hier stehen die Asset Manager als erster Ansprechpartner zur Verfügung und halten somit die täglichen Anfragen, Sorgen
und Klagen der Mieter vom Eigentümer fern. Damit gewährleistet die hohe regionale Präsenz
eine gute Betreuung und hohen Service am Kunden, wodurch der Mieter an das Objekt gebunden wird und damit auch die positive Entwicklung des Cashflows gesichert wird.18
Ein Vertreter dieser Gruppe ist beispielsweise die Deutsche Bau und Grundstücks AG. Sie
wurde 1929 als Tochtergesellschaft der Deutschen Bau- und Bodenbank AG (der ehemaligen
Wohnstättenbank AG), gegründet, um zunächst die Versorgung der öffentlich Bediensteten zu
übernehmen. Diese Liegenschaften werden heute noch für den Bund treuhändisch verwaltet.
Über die Jahre entwickelte sich das Leistungsspektrum immer weiter, zunächst spielte der
Wiederaufbau nach 1945 eine große Rolle, später dann die Gründung von Wohnungseigentum und deren Verwaltung. 1979 übernahm die Deutsche Pfandbriefanstalt an der Bau- und
Bodenbank eine Mehrheitsbeteiligung. 1990 wird aus der Deutschen Pfandbriefanstalt durch
teilweise Privatisierung die Deutsche Pfandbrief- und Hypothekenbank AG. Letztlich verschmilzt 1998/99 die Bau- und Bodenbank AG komplett mit der Deutschen Pfandbrief- und
Hypothekenbank AG und wird 2002 zur heutigen Aareal Bank. Seither ist die Deutsche Bauund Grundstücksgesellschaft eine Tochtergesellschaft der Aareal Bank.
Die Deutsche Bau- und Grundstücks AG ist die Holding für die BauGrund Immobilien-
Management GmbH, die BauGrund TGV GmbH, die BauGrund Immobilienconsulting und
-vermarktungs GmbH, sowie für die Bau Grund Immobilienservice GmbH.19 Nach der Neuausrichtung des Kerngeschäfts im Jahr 2007 ist die BauGrund Immobilien-Management GmbH
als Spezialdienstleister für das Property und das Asset Management verantwortlich. Sie greift
dabei auch auf das bestehende Know-how der anderen Tochtergesellschaften zurück.
Dabei übernimmt die Gesellschaft für private Kapitalanleger, Finanzinvestoren, Private Equity Gesellschaften, Pensionskassen, Versicherungen, Banken, aber auch für Kommunen und
den Bund alle Leistungen rund um die Immobilienvermietung, wie die Vermarktung, die
Abrechnung oder auch die WEG-Verwaltung. Daneben kümmert sich das Asset Management
um die Bewertung des Immobilienbestandes, samt der Portfolioanalyse und der Verkaufs- und
Investmentbegleitung. Die BauGrund Immobilien-Management ist an zahlreichen Standorten
vertreten und betreut derzeit 25.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten (Assets under Management:
ca. 3 Mrd. €).20
18 Vgl. Glander & Cie, (o. J.).
19 Vgl. Deutsche Bau und Grundstücks AG (2008), S. 2 ff.
20 Vgl. ebenda, S. 2 ff.
446 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
15.2.2.5 Shopping Center Manager
Ein relativ kleiner Anteil der Real Estate Asset Manager kommt aus dem Bereich Centermanagement oder hat sein Angebot dahingehend ausgebreitet. Zu den Leistungen zählt neben
der klassischen Mietverwaltung und dem Facility Management vor allem die kontinuierliche
Reaktion auf Markttrends, um die Aufenthaltsqualität zu steigern und die Verweildauer der
Kunden in den betreuten Shopping Centern zu verlängern. Dazu gehört eine zeitgemäße
Flächen- und Vermietungskonzeption ebenso, wie eine moderne technische Infrastruktur.
Ein erfolgreiches Centerkonzept erfordert demnach beste Marktkenntnisse, um gezielt auf die
Ansprüche der Kunden eingehen zu können.
Nicht alle Investoren, die Shopping Center erwerben, sind in der Lage und bereit am Ort
des Investments eine Präsenz aufzubauen und einen greifbaren Ansprechpartner für Mieter
bereit zu stellen. Hier liegt der große Vorteil von Centermanagern, sie sind das wichtigste
Bindeglied zwischen dem Objekteigentümer, den Mietern und den Kunden. Centermanager
gewährleisten einen reibungslosen Betriebsablauf und sorgen für die Nachhaltigkeit und den
Erfolg der Immobilie.
Zwei REAM-Anbieter für Shopping Center sind die DTZ Retail Services und die Redos Retail
Asset Management GmbH. DTZ Retail Services ist eine Fachabteilung des Immobilien beraters
DTZ Donaldson für den Bereich Shopping Center. DTZ Retail Services entstand im Jahr 2007
durch die Übernahme von Donaldsons Europe, einem bedeutenden Anbieter für Asset Management Dienstleistungen bei Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien in Europa.
Donaldsons Europe betreute für Fondgesellschaften und Projektentwickler 350 Shopping
Center in 14 europäischen Ländern. DTZ bezeichnet sich, nach der Übernahme Donaldson,
als Markführer im Asset Management für Shopping Center in Europa. Innerhalb der EU berät
DTZ Eigentümer von Einzelhandelsflächen von rund 2,5 Mio. m2 und betreut darüber hinaus
mehr als 270 Center, wie bspw. das Cannstatter Carre in Stuttgart, das Schloss-Straßen Center
Berlin oder die Fünf Höfe in München. Der deutsche Firmensitz befindet sich, wie schon unter
Donaldson Europe, in Berlin, unterstützt wird das Asset Management durch die regionalen
Centerbüros vor Ort.
Das Dienstleistungspaket von DTZ Retail Services erstreckt sich über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Investoren können sich dabei aus den verschiedensten Leistungen, von
der Projektentwicklung bis hin zum Property Management, ein modulares Leistungspaket
zusammenstellen.
Das Leistungsspektrum der Hamburger Redos Retail Asset Management GmbH erstreckt sich
ebenfalls auf den gesamten Immobilienzyklus, allerdings gezielt im Bereich der Gewerbeimmobilien, mit einem Schwerpunkt auf Einzelhandel. Die REDOS RETAIL ASSET MANAGE-
MENT wurde im Oktober 2007 von den beiden Geschäftsführern, Dr. Gisbert Beckers und
Oliver Herrmann, der Redos Real Estate GmbH gegründet. Die beiden Gesellschafter halten
zusammen 90 % der Firmenanteile, weitere 10 % sind im Besitz der AGON Consult GmbH. Die
REDOS REAL ESTATE GmbH operiert als Partner für große institutionelle Investoren, wie
bspw. der amerikanischen Apollo Real Estate Advisors, dem UBS (Lux) Euro Value Added
Real Estate Fund oder der Colonia Real Estate AG.
Das Asset Management der Hamburger Gesellschaft bietet ein umfassendes wertorientiertes
Management, vom Financial Management bis hin zur Umsetzung der entwickelten Asset-
Strategie. Um das Dienstleistungsspektrum für den Schwerpunkt Einzelhandel auszubauen,
ging die REDOS RETAIL ASSET MANAGEMENT im Dezember 2007 eine 50 %ige Beteiligung
an der 1999 gegründeten SEC Center Management GmbH, Itzehoe ein. Weitere 50 % der SEC
44715.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland
Center Management GmbH hält die geschäftsführende Gesellschafterin Susanne Klos. Die
Serviceleistungen der SEC umfassen das operative, kaufmännische, technische sowie das
infrastrukturelle Management der betreuten Shopping Center. Um den reibungslosen Betrieb
zu gewährleisten, unterhält die SEC an jedem Einkaufszentrum ein Centermanagement. Darüber hinaus ist die SEC als Partner an unterschiedlichen, bundesweiten Projekten aus den
Bereichen Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien, mit den Schwerpunkten Einzelhandel,
Gastronomie, Dienstleistung, Freizeit und Entertainment, beteiligt.
15.2.2.6 Bauträger und Projektentwickler
Inzwischen haben sich auch Projektentwickler vom Wachstumsmarkt Real Estate Asset Management fesseln lassen. Das Augenmerk dieser Anbieter, wie der apellas bauwert Property
Group, der Cenda Invest AG oder der IFM Immobilien AG, liegt vor allem in der Wertschöpfung durch Revitalisierung, in Form von Redevelopement, Restrukturierung und Neupositionierung von bislang unrentablen Bestandsimmobilien. In Erweitung zu diesem Kerngebiet
erbringen Dienstleister dieses Sektors außerdem Bewertung, Due Dilligence, Akquisition,
Portfoliomanagement, Property Management, Beratung bei laufenden Bauvorhaben oder
Standort- und Marktanalysen. Hierzu gehören bspw. auch die Hochtief Real Estate oder die
Bayern Projekt GmbH. Darüber hinaus erstellen die Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH sowie die FOM Real Estate GmbH Sale & Lease Back-Modelle
Der Tätigkeitsraum erstreckt sich bei den meisten Immobilienentwicklern auf das gesamte
Bundesgebiet, nur wenige beschränken sich auf regionale Märkte. Ein Beispiel hierfür ist
die ARB Asset Management GmbH, welche sich auf die Region Leipzig, Dresden und Berlin
begrenzt. Im Gegensatz dazu sind die großen Entwickler wie bspw. HOCHTIEF durch internationale Standorte weltweit vertreten. Dies spiegelt sich in der Organisationsstruktur wieder.
Die deutschlandweit tätigen Projektentwickler und Bauträger halten Niederlassungen auf
den bedeutenden deutschen Immobilienmärkten vor. Sie sind Dienstleister für institu tionelle
Kunden und private Investoren sowie Partner für ausländische Großinvestoren. Diese Investoren suchen gezielt nach Immobilien der Risikostruktur Value Add. bzw. Opportunity, bei
denen sie Wertsteigerung durch Revitalisierung vermuten und durch einen zeitnahen Exit
verwirklichen können.
Investoren, die sich auf derartige risikoreiche, aber dafür hoch rentable Immobilienanlagen
konzentrieren, sind auf das Know How der Projektentwickler angewiesen. Bereits vor dem
Erwerb der Immobilien werden Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien erarbeitet, um in
dem kurzen Zeitabschnitt vom Kauf bis zum Exit, die Revitalisierungskonzepte umzusetzen
und die Platzierung am Markt vorzubereiten.
15.2.2.7 Management Consultants
Im Unterschied zu Full-Service Dienstleistern oder reinen Immobilienverwaltern übernehmen
Berater den Immobilienbestand nicht in die eigene Verwaltung. Die zwei gängigsten Beratermodelle im Real Estate Asset Management sind einerseits die Unterstützung und das Begleiten
der Kunden bei (Portfolio-)Transaktionen und andererseits die klassische Strategieberatung
bei der (Neu-)Ausrichtung des Geschäfts- oder Prozessmodels der Investoren. Dabei steht
neben der Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation des Klienten auch die Bewertung
und Strukturierung seines Immobilienportfolios im Mittelpunkt der Beratung.
448 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
Die Unternehmensstrukturen der untersuchten Beratergesellschaften sind sehr heterogen, sie
reichen von kleinen Beratungsunternehmen mit einem Firmensitz im Inland, hin zu großen
internationalen Beratungsgesellschaften mit mehreren Niederlassungen in Deutschland und
Europa. Ebenso unterschiedlich sind die Zielgruppen der Consultants. Berater übernehmen
Mandate für die unterschiedlichsten Unternehmenstypen aus dem In- und Ausland, die zwar
selbst verwalten, aber Verbesserungspotential sehen. Dazu zählen Kapitalanlagegesellschaften, Projektentwickler, institutionelle Bestandshalter, Non-Property-Companies, aber auch
private Investoren.
Die Stärken großer internationaler Beratungsgesellschaften, wie der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH, der Accenture GmbH oder der KPMG Rechts anwaltsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft mbH basieren in erster Linie auf ihrem internationalen Netzwerk
und ihren Erfahrungen in der Management- und Transaktionsberatung. Darüber hinaus übernehmen diverse Beratungsgesellschaften die Unterstützung des Eigentümers bei Restrukturierungsprojekten und schaffen damit die Schnittstelle zwischen dem Investor und den
unterschiedlichen Fachberatern, welche durch die Beratungsgesellschaften koordiniert und
kontrolliert werden.
15.3 Nachfrager nach Real Estate Asset Management Leistungen
Das externe Real Estate Asset Management kann generell von jedem privaten Kapitalanleger
oder institutionellen Investor nachgefragt werden. Prinzipiell gilt, dass die Entscheidung für
ein Outsourcing des Real Estate Asset Managements vom geplanten Investitionsvolumen abhängt. Daneben spielen die Anzahl der Objekte und das vorherrschende Risiko/Rendite-Profil
eine Rolle. Außerdem muss die Immobilienkompetenz des Investors hinsichtlich der Positionierung am Markt und den damit verbundenen Marktkenntnissen berücksichtigt werden.
Ein weiterer ausschlaggebender Punkt ist, ob der Investor über genügend freie Kapazität im
Unternehmen verfügt, um die Objekte (im der jeweiligen Zielregion) selbst zu managen.21
15.3.1 Non-Property Companies
Non-Property Unternehmen können auf unterschiedliche Weise Real Estate Asset Management nachfragen. So verfügen diese Unternehmen i. d. R. über gewerblich genutzte, betriebsnotwendige Immobilien oder Werkswohnungen, die im Eigentum bestehen bleiben, und darüber hinaus über nicht betriebsnotwendige Immobilien, die ggf. veräußert werden sollen.
Im Bereich des betriebsnotwendigen Vermögens können Asset Manager Beratungsleistung
im Bereich der Potenzial- und Risikoanalyse, sowie die ausgelagerte Wahrnehmung der Eigentümerfunktion anbieten. Da betriebsnotwendige Immobilien aber in der Regel sehr eng
in die Kernprozesse der Unternehmung eingebunden sind, wird hier vorwiegend die unternehmensinternen Ressourcen des Corporate Real Estate Managements genutzt werden. Im
Falle der zum Verkauf bestimmten nicht betriebsnotwendigen Immobilien, bietet sich die
Unterstützung und Marktexpertise von externen Asset bzw. Investment Managern bei der
Strukturierung der Exit-Optionen und der Durchführung der Transaktion an.
Mit der Einführung der G-REITs stehen deutschen Non-Property Gesellschaften eine neue
steuerschonende Möglichkeit zur Verfügung umfangreiche nicht betriebsnotwendige Im-
21 Vgl. Bessenroth, S. (2007), S. 93.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.