44115.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland durch es zu unterschiedlichen Herangehensweisen an die Thematik kommt. Die oftmals völlig voneinander abweichenden Dienstleistungspaletten, welche unter der Bezeichnung Real Estate Asset Management angeboten werden, führen derzeit zu Missverständnissen und Effizienzverlusten bei der Zusammenarbeit mit ausländischen Investoren.11 Gerade in Ländern wie den USA oder Großbritannien, in denen Immobilieninvestitionen eine längere Tradition genießen, hat sich über die Jahre hinweg ein professionelles Management aufgebaut, welches sich in Deutschland erst etablieren und vor allem Standards entwickeln muss.12 Zumindest sind sich die deutschen REAM-Anbieter über eines im Klaren, nämlich über ihr Ziel: Die Identifikation von Wertsteigerungspotentialen, verbunden mit der Optimierung der Objektrendite durch die wertorientierte Steuerung des Portfolios bzw. der Einzelimmobilie.13 Das Ziel der Renditeoptimierung verfolgen alle REAM-Anbieter, allerdings auf unterschiedlichen Wegen. Aus diesem Grund wird eine Unterteilung der Anbieter nach deren Ursprung vorgenommen und die jeweiligen Typen, anhand einzelner Vertreter, vorgestellt. Wie auch aus dem im Anhang dieser Publikation beigefügten „Anbieterverzeichnis der deutschen REAM- Dienstleister“ ersichtlich ist stammen die REAM-Anbieter aus den unterschiedlichsten Sektoren der deutschen Immobilienwirtschaft. 15.2.2 Anbieter-Klassifizierung nach Kerngeschäftsfeld 15.2.2.1 Investmentgesellschaften So unterschiedlich, wie auch die Definitionen des Aufgabengebietes, sind die Herkunftsbereiche der Real Estate Asset Manager. Viele Investmentgesellschaften haben mittlerweile ihr eigenes Real Estate Asset Management aufgebaut und dieses neu gewonnene Know-how nicht nur zur eigenen Vermögensverwaltung einsetzt, sondern auch als Dienstleistung für private und institutionelle Investoren, oder ganz gezielt für Joint Venture Partner anbietet. Prägnant für diesen Sektor ist die Umsetzung des Rendite/Risikoprofils des Investors auf die Portfoliostrategie und damit auf die strategische Portfoliosteuerung in allen Phasen der Wertschöpfungskette. Das Asset Management bei Investmentgesellschaften antizipiert frühzeitig die Entwicklungen und die Chancen am Markt, wodurch An- und Verkauf sowie die Bewirtschaftung von Beständen, im Hinblick auf die lokalen, regionalen und nationalen immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen optimiert werden. Neben dem Schwerpunkt der Portfoliosteuerung, unter Berücksichtigung der Investorenziele, erweitern einige der Real Estate Asset Manager dieses Typs, ihr Leistungsspektrum um unterschiedliche Dienstleistungen. So ergänzt bspw. die GRR Management GmbH ihr Angebot um das Property Management. Im Gegensatz dazu diversifiziert die Pirelli & C. Real Estate Deutschland GmbH ihr Aufgabengebiet und generiert zusätzliche Umsätze für vorgelagerte Leistungen, wie die Beschaffung der richtigen Finanzierung oder dem passenden Joint Venture Partner. Wiederum andere Marktteilnehmer diversifizieren horizontal, d. h. sie ergänzen das Portfolio um öffentlich gehandelte Immobilienwertpapiere, jedoch immer unter Berücksichtigung des Investorenrisikoprofils. Investmenthäuser wie eine Rickmers Immobilien Ma- 11 Vgl. Pfleiderer, G./Schanz, S. (2007) S. 2. 12 Vgl. Frensch, S./Fischer D. (2007), S. 12. 13 Vgl. ebenda, S. 11. 442 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management nagement GmbH & Co. KG gehen einen Schritt weiter und platzieren bei größeren Projekten ihre Immobilienfonds gemeinsam mit ausgewählten Anlegern. Die Mehrzahl der Investmentgesellschaften ist international vertreten. Zentrale Schaltstellen befinden sich in den großen Kapitalsammelstellen New York und London. Der Standort Deutschland wir oft von einem europäischen Team, das in London angesiedelt ist, betreut. Damit verbunden ist auch die Schwachstelle dieses Anbietertyps. Das Asset Management von Investmentgesellschaften spielt sich hauptsächlich auf der Portfolioebene ab. Zur Verwaltung des Bestandes hinsichtlich der Vermietung, des Objektmanagements, vor allem aber für das Facility Management, müssen Dritte beauftragt werden. Daraus resultieren nicht selten lange Bearbeitungszeiträume und ggf. Schnittstellenprobleme sowie erhöhte Kosten in der Gesamtwert schöpfung. Es gibt jedoch auch REAM-Anbieter, die aus dem Bereich der Investmentgesellschaften hervorgegangen sind, mit einem Fokus auf den Standort Deutschland. Hier sind beispielsweise die CorpusSireo GmbH und die CRE Resolution GmbH zu nennen. Die CRE Resolution GmbH agiert seit der teilweisen Übernahme, durch das im S-DAX notierte Kölner Immobilienunternehmen Colonia Real Estate AG, im Jahr 2006, im Bereich des Asset Managements. Die CRE Resolution ist auf das Asset Management überregionaler Immobilien- Portfolios in Deutschland spezialisiert. Als Eigentümervertreter betreut das Unternehmen Immobilienvermögen von privaten und institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland. Neben dem Asset Management gehören auch Projektentwicklung (Development/Refurbishment) und Corporate Real Estate Management zu den Geschäftsfeldern. Mit Niederlassungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ist die CRE Resolution GmbH an den wichtigsten deutschen Immobilienstandorten vertreten. Darüber hinaus ist die CRE Resolution GmbH der Transaktions- und Asset Manager für ein Joint Venture zwischen der Colonia Real Estate und dem durch JP Morgan Asset Management beratenen Logistik- und Light Industrial Fonds. 15.2.2.2 Banken/Versicherungen Banken fungieren als Finanzintermediäre in der Immobilienfinanzierung und sind zudem als Berater oder Makler auf dem Immobilienmarkt aktiv. Derzeit betreibt allerdings nur ein kleiner Teil innovative Bankenleistungen, wie das Real Estate Asset Management als Dienstleistung für Immobilieneigentümer bzw. Investoren.14 Die Nachfrage auf dem deutschen REAM Markt wird in den nächsten Jahren nicht sinken, so dass sich die Anzahl der Anbieter auch in diesem Sektor erhöhen wird. Nach einer Studie von Ernst & Young prüfen Kreditinstitute gegenwärtig den Einstieg in das Asset Management als Dienstleister für Dritte. Darunter fallen wohlhabende Privatanleger, aber auch institutionelle Anleger. Mit der Erweiterung ihres Tätigkeitsfeldes können Banken neben der entsprechenden Finanzierung auch die wertorientierte Verwaltung der Assets übernehmen und Kapitalanlegern damit ein umfassendes Leistungsangebot aus einer Hand anbieten.15 Neben den zusätzlichen Einnahmen für das Asset Management profitiert die finanzierende Bank von der Nähe zur Immobilie. Sie hat direkten Einfluss auf den Vermietungsstand, die Mieterhöhungspotentiale sowie die Wert erhaltenden Maßnahmen und kann somit ihr eigenes Kreditausfallrisiko senken. Diejenigen Kreditinstitute, die sich bereits jetzt dem Markt für Real Estate Asset Management geöffnet haben, legen den Fokus, ähnlich wie Investmentgesellschaften, auf die Portfolioebene. 14 Vgl. Schulte, K.-W./Achleitner, A.-K./Schäfers, W./Knobloch, B. (2002), S. 31 ff. 15 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 8. 44315.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland Auch im Bankensektor liegt das Ziel darin, dem Investor durch gezielte Portfoliosteuerung das diversifizierbare Risiko zu senken und trotzdem eine angemessene Rendite zu erzielen. Daneben offerieren Kreditinstitute zusätzliche Leistungen, die sich von Anbieter zu Anbieter unterscheiden. Während z. B. die ING Real Estate nicht nur als weltweit operierendes Finanzhaus tätig ist, betreibt es auch Projektentwicklung und Immobilienleasing. Im Gegensatz dazu bietet das Ellwanger & Geiger Asset Management einen umfassenden Immobilienservice, vom Research bis hin zum Gebäudemanagement.16 Die Organisationsstruktur ist im Gegensatz zum Leistungsspektrum ist eher einheitlich. In der Regel gründeten die untersuchten Kreditinstitute, Tochtergesellschaften für diesen Bereich, wie z. B. die Ellwanger & Geiger Asset Management GmbH der gleichnamigen Privatbank oder die ING Real Estate Investment Management Germany GmbH, die wiederum eine Tochtergesellschaft der ING Real Estate ist. Die Mehrheit dieser REAM-Anbieter ist europaweit aufgestellt und auch durch regionale Standorte am deutschen Markt vertreten. Damit haben sie neben der Nähe zum Kapital, den Vorteil, Entwicklungen auf den örtlichen Märkten zeitig zu erkennen und das Portfolio dementsprechend anzupassen. Für bauliche Maßnahmen oder das Gebäudemanagement müssen allerdings Leistungen Dritter eingeholt werden, wenn es nicht durch Tochtergesellschaften übernommen werden kann. Ein Asset Manager der aus dem Bereich der Banken hervorgeht, ist die Ellwanger & Geiger Asset Management GmbH. Die Privatbank wurde bereits 1912 von Wilhelm Ellwanger und Eugen Geiger als Hypotheken geschäft gegründet. Bereits seit dem Jahr 1937 ist sie durch Vermittlung von Immobilien und Beteiligungen an Immobilieninvestments in der Branche vertreten. Seit 1975 ist auch die Landesbank Baden-Württemberg, die damalige Württembergische Kommunale Landesbank-Girozentrale-Stuttgart, an der Kommandit gesellschaft beteiligt. Zusammen mit der Aengevelt Immobilien KG, Düsseldorf, und der Arnold Hertz & Co. KG, Hamburg, gründete die Privatbank den ersten Deutschen Maklerverbund „DIP – Deutsche Immobilien-Partner“. Im Jahr 2006 wurde das Geschäftsfeld Immobilien um die Tochtergesellschaft E&G Asset Management GmbH erweitert. Das Asset Management übernimmt von der Bewertung der Immobilien, über die Transaktionsberatung bis hin zur Immobilienverwaltung alle Dienstleistungen für Dritte.17 15.2.2.3 Immobilienberater/Full-Service Dienstleister Eine bedeutende Anbietergruppe bilden die sog. Full-Service Dienstleister und nationalen/ internationalen Immobilienberater. Asset Manager von Jones Lang LaSalle, Atisreal GmbH (seit 2009: BNP Paribas Real Estate Germany GmbH) oder DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH betreuen Immobilieninvestments in allen Phasen der immobilien wirtschaftlichen Wertschöpfung. Dazu zählt die Umsetzung der Investmentstrategie auf Portfolioebene ebenso, wie Property Management auf der Objektebene. Das Leistungsspektrum der untersuchten Full-Service Dienstleister umfasst dabei, die strategische Analyse samt der Beratung in der Ankaufsphase und die wertorientierte Bewirtschaftung während der Haltedauer, bis hin zur richtigen Platzierung des Exits, sowie die Projektentwicklung und die Due Diligence. Die einzelnen Leistungsfelder werden innerhalb der Gesellschaften überwiegend mittels spezialisierter Fachbereiche abgedeckt und sind nur selten in Tochtergesellschaften ausge- 16 Vgl. Ellwanger & Geiger, (o. J.a). 17 Vgl. ebenda. 444 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management gliedert. Auch wenn in diesen Fällen die Tochtergesellschaft operativ unabhängig von der Muttergesellschaft handelt, so steht doch das Know-how der anderen Teilbereiche stets zur Verfügung. Full-Service Anbieter legen besonderen Wert auf lokale Präsenz. Nahezu alle der untersuchten Unternehmen haben mindestens fünf Niederlassungen über das Bundesgebiet verteilt. Denn die Grundlage eines erfolgreichen Immobilieninvestments besteht aus, abgesehen von der exakten Planung und der effizienten Umsetzung der Leistungen, exzellenten Markt kenntnissen. Darüber hinaus sind einige der Firmen über die Muttergesellschaft oder Beteiligungen an anderen europäischen Märkten vertreten. Im Fall der Jones Lang LaSalle Asset Management GmbH steht die Muttergesellschaft, als einer der weltweit größten Immobiliendienstleister mit 170 Niederlassungen in 60 Ländern, im Hintergrund. Der Aufstellung und dem Grad der Professionalisierung entsprechend, sind die Kunden eher im Segment der institutionellen Anleger zu finden, dabei reicht das Kundenspektrum von Investmentbanken, ausländischen Opportunity Funds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen bis zu privaten Investoren mit institutionellem Charakter. Einige der Anbieter ergänzen Ihre Leistungspalette um eine Spezialisierung auf bestimmte Immobilienklassen, wie Shopping Center oder Logistikimmobilien, um den bereits angeführten Kundenstamm zu erweitern. Der Vorteil für den gesamten Kundenstamm liegt darin, dass sie eine umfassende Dienstleistung aus einer Hand erfahren, bzw. durch das große Dienstleistungsangebot maßgeschneiderte Lösungen für ihr Investment erhalten. Außerdem kann das Outsourcing des Real Estate Asset Managements an einen Full-Service Dienstleister, Kostenvorteile auf Portfolio- und Objektebene generieren, da lediglich eine einzelne Firma beauftragt wird. 15.2.2.4 Immobilienverwalter und Facility Manager Ein weiterer Bereich, aus dem eine Mehrzahl von Real Estate Asset Managern hervorgeht, ist Branche der Facility Manager bzw. der Immobilienverwalter. Gesellschaften wie die Deutsche Bau und Grundstücks AG, die GGM Real Estate Management, oder die Property One GmbH, zeichnen sich in erster Linie durch das treuhänderische Verwalten eines Immobilienbestandes aus. Dazu gehört das kaufmännische, das technische und das infrastrukturelle Gebäudemanagement ebenso, wie das Flächenmanagement. Das Aufgabengebiet erstreckt sich zudem, über die Koordination von Instandsetzungs- sowie Instandhaltungsmaßnahmen sowie einer evtl. anstehenden Modernisierung. Jedoch besteht ein erheblicher Unterschied zur bisherigen Immobilienverwaltung, das Asset Management zielt auf die Erhöhung der Rentabilität des Immobilienbestandes. Die Hauptaufgabe liegt demnach in der wertorientierten Bewirtschaftung und somit in der Renditeoptimierung. Ziel des Asset Managements ist es, den Cashflow auf Objektebene nachhaltig zu sichern und zu steigern. Zur Ertragsoptimierung zählt einerseits das lückenlose Vertragsmanagement, zum ausloten der Mietsteigerungspotentiale und andererseits die bestmögliche Ausnutzung der Nutzflächen. Vor diesem Hintergrund wird ein standardisiertes, zuverlässiges Reporting eingeführt, um die Kostenstruktur der Objekte oder des gesamten Portfolios zu erkennen und zeitnah zu verbessern. Damit richtet sich dieses Angebot vor allem an Institutionelle bzw. Non- Property-Gesellschaften, die nicht über das nötige Know-how verfügen, ihren Immobilienbestand wertorientiert zu bewirtschaften. Dazu zählen Versicherungen, Pensionskassen oder auch Industrieunternehmen, die über Werkswohnungen verfügen. Aber auch vermögende Privatiers und die Öffentliche Hand greifen auf diese Gruppe der Asset Manager zurück. 44515.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland Über die wertorientierte Bestandshaltung hinaus, haben viele Anbieter Ihr Leistungsspektrum erweitert. So bietet bspw. die STIWA Immobilienmanagement & Consulting Chartered Surveyors GmbH Ihren Kunden auch Due Dilligence und Bewertung an und steht bei der Ankaufstransaktion beratend zur Seite. Zugleich wird eine optimale Investmentstrategie für das Immobilienportfolio des Kunden ausgelegt. Die Treureal GmbH hingegen legt neben der Immobilienverwaltung einen Schwerpunkt auf den Exit, sie vermarktet komplexe Immobilienbestände und ist Dienstleister in der Wohnungsprivatisierung. Andere Gesellschaften haben ihr Angebot dagegen um den Bereich der Projektentwicklung ausgebaut oder arbeiten in diesem Bereich mit Joint Venture Partnern zusammen. Nebenleistungen, wie Baumaßnahmen oder die Fondverwaltung müssen jedoch meist von Dritten erbracht werden; der Anleger erhält nicht immer alle Leistungen aus einer Hand. Ein großer Vorteil für den Anleger ist hingegen, die Nähe zu den Objekten, die Mehrheit der Anbieter verfügt über regionale Niederlassungen in Objektnähe. Hier stehen die Asset Manager als erster Ansprechpartner zur Verfügung und halten somit die täglichen Anfragen, Sorgen und Klagen der Mieter vom Eigentümer fern. Damit gewährleistet die hohe regionale Präsenz eine gute Betreuung und hohen Service am Kunden, wodurch der Mieter an das Objekt gebunden wird und damit auch die positive Entwicklung des Cashflows gesichert wird.18 Ein Vertreter dieser Gruppe ist beispielsweise die Deutsche Bau und Grundstücks AG. Sie wurde 1929 als Tochtergesellschaft der Deutschen Bau- und Bodenbank AG (der ehemaligen Wohnstättenbank AG), gegründet, um zunächst die Versorgung der öffentlich Bediensteten zu übernehmen. Diese Liegenschaften werden heute noch für den Bund treuhändisch verwaltet. Über die Jahre entwickelte sich das Leistungsspektrum immer weiter, zunächst spielte der Wiederaufbau nach 1945 eine große Rolle, später dann die Gründung von Wohnungseigentum und deren Verwaltung. 1979 übernahm die Deutsche Pfandbriefanstalt an der Bau- und Bodenbank eine Mehrheitsbeteiligung. 1990 wird aus der Deutschen Pfandbriefanstalt durch teilweise Privatisierung die Deutsche Pfandbrief- und Hypothekenbank AG. Letztlich verschmilzt 1998/99 die Bau- und Bodenbank AG komplett mit der Deutschen Pfandbrief- und Hypothekenbank AG und wird 2002 zur heutigen Aareal Bank. Seither ist die Deutsche Bauund Grundstücksgesellschaft eine Tochtergesellschaft der Aareal Bank. Die Deutsche Bau- und Grundstücks AG ist die Holding für die BauGrund Immobilien- Management GmbH, die BauGrund TGV GmbH, die BauGrund Immobilienconsulting und -vermarktungs GmbH, sowie für die Bau Grund Immobilienservice GmbH.19 Nach der Neuausrichtung des Kerngeschäfts im Jahr 2007 ist die BauGrund Immobilien-Management GmbH als Spezialdienstleister für das Property und das Asset Management verantwortlich. Sie greift dabei auch auf das bestehende Know-how der anderen Tochtergesellschaften zurück. Dabei übernimmt die Gesellschaft für private Kapitalanleger, Finanzinvestoren, Private Equity Gesellschaften, Pensionskassen, Versicherungen, Banken, aber auch für Kommunen und den Bund alle Leistungen rund um die Immobilienvermietung, wie die Vermarktung, die Abrechnung oder auch die WEG-Verwaltung. Daneben kümmert sich das Asset Management um die Bewertung des Immobilienbestandes, samt der Portfolioanalyse und der Verkaufs- und Investmentbegleitung. Die BauGrund Immobilien-Management ist an zahlreichen Standorten vertreten und betreut derzeit 25.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten (Assets under Management: ca. 3 Mrd. €).20 18 Vgl. Glander & Cie, (o. J.). 19 Vgl. Deutsche Bau und Grundstücks AG (2008), S. 2 ff. 20 Vgl. ebenda, S. 2 ff. 446 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management 15.2.2.5 Shopping Center Manager Ein relativ kleiner Anteil der Real Estate Asset Manager kommt aus dem Bereich Centermanagement oder hat sein Angebot dahingehend ausgebreitet. Zu den Leistungen zählt neben der klassischen Mietverwaltung und dem Facility Management vor allem die kontinuierliche Reaktion auf Markttrends, um die Aufenthaltsqualität zu steigern und die Verweildauer der Kunden in den betreuten Shopping Centern zu verlängern. Dazu gehört eine zeitgemäße Flächen- und Vermietungskonzeption ebenso, wie eine moderne technische Infrastruktur. Ein erfolgreiches Centerkonzept erfordert demnach beste Marktkenntnisse, um gezielt auf die Ansprüche der Kunden eingehen zu können. Nicht alle Investoren, die Shopping Center erwerben, sind in der Lage und bereit am Ort des Investments eine Präsenz aufzubauen und einen greifbaren Ansprechpartner für Mieter bereit zu stellen. Hier liegt der große Vorteil von Centermanagern, sie sind das wichtigste Bindeglied zwischen dem Objekteigentümer, den Mietern und den Kunden. Centermanager gewährleisten einen reibungslosen Betriebsablauf und sorgen für die Nachhaltigkeit und den Erfolg der Immobilie. Zwei REAM-Anbieter für Shopping Center sind die DTZ Retail Services und die Redos Retail Asset Management GmbH. DTZ Retail Services ist eine Fachabteilung des Immobilien beraters DTZ Donaldson für den Bereich Shopping Center. DTZ Retail Services entstand im Jahr 2007 durch die Übernahme von Donaldsons Europe, einem bedeutenden Anbieter für Asset Management Dienstleistungen bei Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien in Europa. Donaldsons Europe betreute für Fondgesellschaften und Projektentwickler 350 Shopping Center in 14 europäischen Ländern. DTZ bezeichnet sich, nach der Übernahme Donaldson, als Markführer im Asset Management für Shopping Center in Europa. Innerhalb der EU berät DTZ Eigentümer von Einzelhandelsflächen von rund 2,5 Mio. m2 und betreut darüber hinaus mehr als 270 Center, wie bspw. das Cannstatter Carre in Stuttgart, das Schloss-Straßen Center Berlin oder die Fünf Höfe in München. Der deutsche Firmensitz befindet sich, wie schon unter Donaldson Europe, in Berlin, unterstützt wird das Asset Management durch die regionalen Centerbüros vor Ort. Das Dienstleistungspaket von DTZ Retail Services erstreckt sich über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Investoren können sich dabei aus den verschiedensten Leistungen, von der Projektentwicklung bis hin zum Property Management, ein modulares Leistungspaket zusammenstellen. Das Leistungsspektrum der Hamburger Redos Retail Asset Management GmbH erstreckt sich ebenfalls auf den gesamten Immobilienzyklus, allerdings gezielt im Bereich der Gewerbeimmobilien, mit einem Schwerpunkt auf Einzelhandel. Die REDOS RETAIL ASSET MANAGE- MENT wurde im Oktober 2007 von den beiden Geschäftsführern, Dr. Gisbert Beckers und Oliver Herrmann, der Redos Real Estate GmbH gegründet. Die beiden Gesellschafter halten zusammen 90 % der Firmenanteile, weitere 10 % sind im Besitz der AGON Consult GmbH. Die REDOS REAL ESTATE GmbH operiert als Partner für große institutionelle Investoren, wie bspw. der amerikanischen Apollo Real Estate Advisors, dem UBS (Lux) Euro Value Added Real Estate Fund oder der Colonia Real Estate AG. Das Asset Management der Hamburger Gesellschaft bietet ein umfassendes wertorientiertes Management, vom Financial Management bis hin zur Umsetzung der entwickelten Asset- Strategie. Um das Dienstleistungsspektrum für den Schwerpunkt Einzelhandel auszubauen, ging die REDOS RETAIL ASSET MANAGEMENT im Dezember 2007 eine 50 %ige Beteiligung an der 1999 gegründeten SEC Center Management GmbH, Itzehoe ein. Weitere 50 % der SEC 44715.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland Center Management GmbH hält die geschäftsführende Gesellschafterin Susanne Klos. Die Serviceleistungen der SEC umfassen das operative, kaufmännische, technische sowie das infrastrukturelle Management der betreuten Shopping Center. Um den reibungslosen Betrieb zu gewährleisten, unterhält die SEC an jedem Einkaufszentrum ein Centermanagement. Darüber hinaus ist die SEC als Partner an unterschiedlichen, bundesweiten Projekten aus den Bereichen Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien, mit den Schwerpunkten Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung, Freizeit und Entertainment, beteiligt. 15.2.2.6 Bauträger und Projektentwickler Inzwischen haben sich auch Projektentwickler vom Wachstumsmarkt Real Estate Asset Management fesseln lassen. Das Augenmerk dieser Anbieter, wie der apellas bauwert Property Group, der Cenda Invest AG oder der IFM Immobilien AG, liegt vor allem in der Wertschöpfung durch Revitalisierung, in Form von Redevelopement, Restrukturierung und Neupositionierung von bislang unrentablen Bestandsimmobilien. In Erweitung zu diesem Kerngebiet erbringen Dienstleister dieses Sektors außerdem Bewertung, Due Dilligence, Akquisition, Portfoliomanagement, Property Management, Beratung bei laufenden Bauvorhaben oder Standort- und Marktanalysen. Hierzu gehören bspw. auch die Hochtief Real Estate oder die Bayern Projekt GmbH. Darüber hinaus erstellen die Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH sowie die FOM Real Estate GmbH Sale & Lease Back-Modelle Der Tätigkeitsraum erstreckt sich bei den meisten Immobilienentwicklern auf das gesamte Bundesgebiet, nur wenige beschränken sich auf regionale Märkte. Ein Beispiel hierfür ist die ARB Asset Management GmbH, welche sich auf die Region Leipzig, Dresden und Berlin begrenzt. Im Gegensatz dazu sind die großen Entwickler wie bspw. HOCHTIEF durch internationale Standorte weltweit vertreten. Dies spiegelt sich in der Organisationsstruktur wieder. Die deutschlandweit tätigen Projektentwickler und Bauträger halten Niederlassungen auf den bedeutenden deutschen Immobilienmärkten vor. Sie sind Dienstleister für institu tionelle Kunden und private Investoren sowie Partner für ausländische Großinvestoren. Diese Investoren suchen gezielt nach Immobilien der Risikostruktur Value Add. bzw. Opportunity, bei denen sie Wertsteigerung durch Revitalisierung vermuten und durch einen zeitnahen Exit verwirklichen können. Investoren, die sich auf derartige risikoreiche, aber dafür hoch rentable Immobilienanlagen konzentrieren, sind auf das Know How der Projektentwickler angewiesen. Bereits vor dem Erwerb der Immobilien werden Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien erarbeitet, um in dem kurzen Zeitabschnitt vom Kauf bis zum Exit, die Revitalisierungskonzepte umzusetzen und die Platzierung am Markt vorzubereiten. 15.2.2.7 Management Consultants Im Unterschied zu Full-Service Dienstleistern oder reinen Immobilienverwaltern übernehmen Berater den Immobilienbestand nicht in die eigene Verwaltung. Die zwei gängigsten Beratermodelle im Real Estate Asset Management sind einerseits die Unterstützung und das Begleiten der Kunden bei (Portfolio-)Transaktionen und andererseits die klassische Strategieberatung bei der (Neu-)Ausrichtung des Geschäfts- oder Prozessmodels der Investoren. Dabei steht neben der Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation des Klienten auch die Bewertung und Strukturierung seines Immobilienportfolios im Mittelpunkt der Beratung. 448 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management Die Unternehmensstrukturen der untersuchten Beratergesellschaften sind sehr heterogen, sie reichen von kleinen Beratungsunternehmen mit einem Firmensitz im Inland, hin zu großen internationalen Beratungsgesellschaften mit mehreren Niederlassungen in Deutschland und Europa. Ebenso unterschiedlich sind die Zielgruppen der Consultants. Berater übernehmen Mandate für die unterschiedlichsten Unternehmenstypen aus dem In- und Ausland, die zwar selbst verwalten, aber Verbesserungspotential sehen. Dazu zählen Kapitalanlagegesellschaften, Projektentwickler, institutionelle Bestandshalter, Non-Property-Companies, aber auch private Investoren. Die Stärken großer internationaler Beratungsgesellschaften, wie der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH, der Accenture GmbH oder der KPMG Rechts anwaltsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft mbH basieren in erster Linie auf ihrem internationalen Netzwerk und ihren Erfahrungen in der Management- und Transaktionsberatung. Darüber hinaus übernehmen diverse Beratungsgesellschaften die Unterstützung des Eigentümers bei Restrukturierungsprojekten und schaffen damit die Schnittstelle zwischen dem Investor und den unterschiedlichen Fachberatern, welche durch die Beratungsgesellschaften koordiniert und kontrolliert werden. 15.3 Nachfrager nach Real Estate Asset Management Leistungen Das externe Real Estate Asset Management kann generell von jedem privaten Kapitalanleger oder institutionellen Investor nachgefragt werden. Prinzipiell gilt, dass die Entscheidung für ein Outsourcing des Real Estate Asset Managements vom geplanten Investitionsvolumen abhängt. Daneben spielen die Anzahl der Objekte und das vorherrschende Risiko/Rendite-Profil eine Rolle. Außerdem muss die Immobilienkompetenz des Investors hinsichtlich der Positionierung am Markt und den damit verbundenen Marktkenntnissen berücksichtigt werden. Ein weiterer ausschlaggebender Punkt ist, ob der Investor über genügend freie Kapazität im Unternehmen verfügt, um die Objekte (im der jeweiligen Zielregion) selbst zu managen.21 15.3.1 Non-Property Companies Non-Property Unternehmen können auf unterschiedliche Weise Real Estate Asset Management nachfragen. So verfügen diese Unternehmen i. d. R. über gewerblich genutzte, betriebsnotwendige Immobilien oder Werkswohnungen, die im Eigentum bestehen bleiben, und darüber hinaus über nicht betriebsnotwendige Immobilien, die ggf. veräußert werden sollen. Im Bereich des betriebsnotwendigen Vermögens können Asset Manager Beratungsleistung im Bereich der Potenzial- und Risikoanalyse, sowie die ausgelagerte Wahrnehmung der Eigentümerfunktion anbieten. Da betriebsnotwendige Immobilien aber in der Regel sehr eng in die Kernprozesse der Unternehmung eingebunden sind, wird hier vorwiegend die unternehmensinternen Ressourcen des Corporate Real Estate Managements genutzt werden. Im Falle der zum Verkauf bestimmten nicht betriebsnotwendigen Immobilien, bietet sich die Unterstützung und Marktexpertise von externen Asset bzw. Investment Managern bei der Strukturierung der Exit-Optionen und der Durchführung der Transaktion an. Mit der Einführung der G-REITs stehen deutschen Non-Property Gesellschaften eine neue steuerschonende Möglichkeit zur Verfügung umfangreiche nicht betriebsnotwendige Im- 21 Vgl. Bessenroth, S. (2007), S. 93.