Content

15.2.1 Ausgangssituation – Die Marktlage für REAM-Anbieter in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 436 - 440

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_436

Bibliographic information
15.1 Überblick Der deutsche Markt für Dienstleister im Bereich Real Estate Asset Management hat sich erst in den letzten 5 Jahren herausgebildet. Er wird daher von einer hohen Entwicklungsdynamik geprägt. Dieses Kapitel beleuchtet die Hintergründe dieser Entwicklung sowie die Marktstrukturen und wesentlichen Anbieter und Nachfrager. Es werden mögliche Erfolgs faktoren im Markt für Real Estate Asset Management Dienstleistungen diskutiert und Vergütungsmodelle aufgezeigt. 15.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland 15.2.1 Ausgangssituation – Die Marktlage für REAM-Anbieter Was das Real Estate Asset Management in Deutschland betrifft, so lassen zwei wichtige Ursachen für die Entstehung und exponentiellen Entwicklung dieses Leistungsangebots ausmachen. Zum einen ist der Bedarf an langfristiger, professioneller und insbesondere wertorientierter Bewirtschaftung von Immobilien in Folge der Megadeals seit dem Jahr 2004 in gleichem Maße mit den Transaktionen angestiegen. Zum anderen – und diese Tatsache beruht auf dem enormen Bedarf der sich innerhalb der letzten fünf Jahren konsequent erhöht hat – gründen immer mehr Immobiliendienstleister, deren Kernkompetenzen in den unterschied lichsten Bereichen liegen, Real Estate Asset Management Abteilungen bzw. Profitcenter oder gliedern diese Bereiche direkt in Tochtergesellschaften aus.1 1 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 8. 2 Atisreal (2009). GEWERBE WOHNEN GESAMTVOLUMEN Mrd. EUR Mrd. EUR Mrd. EUR 2000 6,80 JLL Der Immobilienbrief Nr. 53 vom 15.12.03 k.a. 6,80 2001 6,10 JLL Der Immobilienbrief Nr. 53 vom 15.12.03 k.a. 6,10 2002 7,97 JLL Der Immobilienbrief Nr. 53 vom 15.12.03 k.a. 7,97 2003 4,64 JLL Der Immobilienbrief Nr. 53 vom 15.12.03 3,00 eigene Schätzung 7,64 2004 15,10 JLL Der Investmentmarkt vom 30.06.07 11,00 eigene Schätzung 26,10 2005 23,65 A?sreal Investment Market Report Germany 2007 15,80 A?sreal Investment Market Report Germany 2007 39,45 2006 49,38 A?sreal Investment Market Report Germany 2007 12,93 A?sreal Investment Market Report Germany 2007 62,31 2007 59,45 A?sreal Investment Market Report Germany 2009 15,21 A?sreal Investment Market Report Germany 2009 74,66 2008 20,68 A?sreal Investment Market Report Germany 2009 6,67 A?sreal Investment Market Report Germany 2009 27,35 Transak?onsvolumen Immobilieninves??onsmarkt Deutschland Jahr Quelle Fundort Quelle Fundort Transaktionsvolumen Immobilien-Investitionsmarkt DeutschlandAbbildung 195: 2 438 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management Betrachtet man zunächst die Immobilieninvestments seit 2003, zeigt sich anhand der Transaktionssummen, dass Bieter in 2004 und 2005 noch relativ günstig Einzelimmobilien oder auch Portfolios beurkunden konnten. Jedoch zeigten gerade ausländische Investoren ab 2006 großes Interesse am deutschen Immobilienmarkt, so dass die Preise für Gewerbe- und Wohnimmobilien bis in den Sommer 2007 deutlich anstiegen. Aus der Graphik lässt sich ablesen, dass im Jahr 2007 auf dem deutschen Markt Immobilien im Gesamtwert von 74,66 Milliarden Euro den Eigentümer wechselten. Unter dem Motto „Structure follows strategy“ bedeutet dies, dass knapp 75 Milliarden Euro nach den Vorstellungen des neuen Eigentümers bewirtschaftet werden müssen. Während der Vorbesitzer möglicherweise als langfristig orientierter Bestandshalter agierte, sehen Investoren, die erst in den vergangenen Jahren auf den deutschen Markt eintraten, ihre Investments als kurz- bis mittelfristige Finanzanlage, die idealerweise einen höheren Wiederverkaufswert erzielen soll und während der Haltedauer eine optimierte Cashflow-Struktur generiert.3 Glaubt man einer Studie der DEGI Research bricht die Nachfrage an aktivenm Asset Management in den nächsten Jahren nicht ab. In diesem Zusammenhang werden wahrscheinliche Exit-Strategien dargestellt, die einen Blick auf die zukünftige Transaktions entwicklung ermöglichen soll. Dabei wird von einem Investitionszeitraum von sieben Jahren ausgegangen, nachdem sich der Eigentümer entweder von 33 %, 50 %, 66 % oder sogar zu 100 % von seinem Immobilienbestand trennt. Aus diesem Szenario ergeben sich verschiedene Wiederverkaufszyklen, die Ihre Spitze in den Jahren 2011 und 2012 erreichen. Allerdings kann der Exit nur dann umgesetzt werden, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Investorenvorgaben erfolgreich durchgeführt wurden, d. h. das Real Estate Asset Management die angestrebten Renditen verwirklichen konnte.4 Das Ziel eines positiven Return on Invest kann nur erfolgreich umgesetzt werden, wenn ein aktives Asset Management sämtliche wertseigernde Maßnahmen in den Folgejahren konsequent realisiert. Gerade im Hinblick auf „Value-Add“ Strategien, die im Jahr 2006 immerhin 40 % der Transaktionen ausmachten, zeigt sich der Einfluss eines Asset Managers besonders stark. Für ein aktives Asset Management heißt es daher während des Investitionszeitraumes, ein neues – auf den Markt ausgerichtetes – Nutzungskonzept auszuarbeiteten und damit die Mieterstruktur so zu optimieren, dass sich der Cashflow und somit auch der Wiederverkaufswert erhöht. Solch eine Revitalisierung erfordert aber ein erhebliches Wissen über den regionalen Immobilienmarkt, weshalb oftmals internationale Investoren Dienstleistungsverträge mit einem lokalen Real Estate Asset Manager abschließen. Zudem sind viele Investoren nicht gewillt, die Kosten für ein eigenes Asset Management am Ort des Investments zu tragen. Hierin liegt ein großes Potential für inländische Real Estate Asset Manager. Die nachfolgenden Diagramme zeigen einen Überblick über die, am deutschen Markt vertretenen ausländischen Investoren in den Jahren 2006 und 2007, unterteilt nach deren Herkunftsländern. Betrug der Anteil der heimischen Käufer im Jahr 2006 mit 4.829 Mio. € noch 15,82 %, so stieg er im darauf folgenden Jahr bereits mit 9.553 Mio. € auf 26,49 % an den Immobilien investments. Ausländische Finanziers legten 2006, 25.702 Mio. € und im Folgejahr 26.505 Mio. € in deutschen Immobilienobjekten an. Im Jahr 2008 ist die Investitionsbereitschaft sowohl der inländischen als auch der ausländischen Investoren deutlich zurückgegangen (bei gewerblichen Transaktionen von 54,95 Mrd. € in 2007 auf 20,68 Mrd. € in 2008).5 3 Vgl. Wagner, T. (2006), S. 5 f. 4 Vgl. Pfleiderer, G./Schanz, S. (2007), S. 1 ff. 5 Vgl. Atisreal (2009). 43915.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland 6 Vgl. Atisreal (2008), Investment-Marktbericht, S. 7 ff. 7 Vgl. ebenda, S. 7 ff. USA 11.337 Mio. € Sonstige 2.766 Mio. € Schweden 561 Mio. € Japan 700 Mio. € Österreich 768 Mio. € Niederlande 853 Mio. € Frankreich 1.534 Mio. € Australien 1.564 Mio. € Deutschland 4.829 Mio. € Großbritannien 5.621 Mio. € Gewerbliche Portfolioinvestments nach Nationalität des Investors 2006 Volumen gewerblicher Portfolioinvestments in Deutschland 2006Abbildung 196: 6 USA 13.459 Mio. € Sonstige 549 Mio. € Niederlande 470 Mio. € Luxemburg 949 Mio. € Österreich 1.030 Mio. €Israel 957 Mio. € Frankreich 977 Mio. € Australien 541 Mio. € Deutschland 9.553 Mio. € Großbritannien 7.573 Mio. € Gewerbliche Portfolioinvestments nach Nationalität des Investors 2007 Volumen gewerblicher Portfolioinvestments in Deutschland 2007Abbildung 197: 7 440 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management Einige der erwerbenden Kapitalanlagegesellschaften, Versicherungen oder Immobiliengesellschaften haben zwar lokale Niederlassungen aufgebaut oder Joint Venture Partner gesucht. Diese bilden aber noch die Minderheit. Das potentielle Auftragsvolumen lässt sich näherungsweise durch einen Abschlag von rund 50 % des Transaktionsvolumens errechnen.8 Alleine für das 1. Quartal 2008 mit einem Transaktionsvolumen von 7.899 Mio. € liegt, das potenzielle Auftragsvolumen so bei knapp vier Milliarden €.9 Aufgrund des vermuteten Geschäftspotenzials erscheint es nicht verwunderlich, dass gegenwärtig viele Unternehmen im Immobiliensektor den Bereich Real Estate Asset Management in Ihre Dienstleistungsprogramm mit aufnehmen. Nur wenige Real Estate Asset Management Anbieter sind mehr als drei Jahre auf dem Markt vertreten. In den letzten Jahren haben zahlreiche Immobiliengesellschaften mit der Gründung von Asset Management Gesellschaften auf die konstant hohe Nachfrage reagiert. Viele Real Estate Asset Management Anbieter entstanden durch vertikale Erweiterung der Dienstleistungspalette von Gesellschaften, deren eigentliche Kernkompetenz in anderen Gebieten liegt, wie bspw. dem Facility Management, der Projektentwicklung oder der Immobilienberatung.10 In Folge der unterschiedlichen „Herkunftsdisziplinen“ fällt eine allgemein gültige Einordung des „typischen“ Real Estate Asset Managers schwer. Wie bereits erwähnt, weitet das Asset Management in den meisten Fällen die Kernkompetenz der Immobiliengesellschaft aus, wo- 8 Vgl. Lemli, M./Scheunemann, H. (2008), S. 2 f. 9 Vgl. Bessenroth, S. (2008), S. 95. 10 Vgl. Frensch, S./Fischer, D. (2007), S. 8 ff. Facility Manager bzw. Verwalter 19% Full-Service Anbieter 14% Investment- und Beteiligungsgesellschaften 26% Projektentwickler und Baugesellschaften 15% internationale und nationale Immobilienberater 16% CenterManager 5% Banken 5% Anbieter von Real Estate Asset Management nach deren Ursprung Ursprungsbranchen der Real Estate Asset Management AnbieterAbbildung 198: 44115.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland durch es zu unterschiedlichen Herangehensweisen an die Thematik kommt. Die oftmals völlig voneinander abweichenden Dienstleistungspaletten, welche unter der Bezeichnung Real Estate Asset Management angeboten werden, führen derzeit zu Missverständnissen und Effizienzverlusten bei der Zusammenarbeit mit ausländischen Investoren.11 Gerade in Ländern wie den USA oder Großbritannien, in denen Immobilieninvestitionen eine längere Tradition genießen, hat sich über die Jahre hinweg ein professionelles Management aufgebaut, welches sich in Deutschland erst etablieren und vor allem Standards entwickeln muss.12 Zumindest sind sich die deutschen REAM-Anbieter über eines im Klaren, nämlich über ihr Ziel: Die Identifikation von Wertsteigerungspotentialen, verbunden mit der Optimierung der Objektrendite durch die wertorientierte Steuerung des Portfolios bzw. der Einzelimmobilie.13 Das Ziel der Renditeoptimierung verfolgen alle REAM-Anbieter, allerdings auf unterschiedlichen Wegen. Aus diesem Grund wird eine Unterteilung der Anbieter nach deren Ursprung vorgenommen und die jeweiligen Typen, anhand einzelner Vertreter, vorgestellt. Wie auch aus dem im Anhang dieser Publikation beigefügten „Anbieterverzeichnis der deutschen REAM- Dienstleister“ ersichtlich ist stammen die REAM-Anbieter aus den unterschiedlichsten Sektoren der deutschen Immobilienwirtschaft. 15.2.2 Anbieter-Klassifizierung nach Kerngeschäftsfeld 15.2.2.1 Investmentgesellschaften So unterschiedlich, wie auch die Definitionen des Aufgabengebietes, sind die Herkunftsbereiche der Real Estate Asset Manager. Viele Investmentgesellschaften haben mittlerweile ihr eigenes Real Estate Asset Management aufgebaut und dieses neu gewonnene Know-how nicht nur zur eigenen Vermögensverwaltung einsetzt, sondern auch als Dienstleistung für private und institutionelle Investoren, oder ganz gezielt für Joint Venture Partner anbietet. Prägnant für diesen Sektor ist die Umsetzung des Rendite/Risikoprofils des Investors auf die Portfoliostrategie und damit auf die strategische Portfoliosteuerung in allen Phasen der Wertschöpfungskette. Das Asset Management bei Investmentgesellschaften antizipiert frühzeitig die Entwicklungen und die Chancen am Markt, wodurch An- und Verkauf sowie die Bewirtschaftung von Beständen, im Hinblick auf die lokalen, regionalen und nationalen immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen optimiert werden. Neben dem Schwerpunkt der Portfoliosteuerung, unter Berücksichtigung der Investorenziele, erweitern einige der Real Estate Asset Manager dieses Typs, ihr Leistungsspektrum um unterschiedliche Dienstleistungen. So ergänzt bspw. die GRR Management GmbH ihr Angebot um das Property Management. Im Gegensatz dazu diversifiziert die Pirelli & C. Real Estate Deutschland GmbH ihr Aufgabengebiet und generiert zusätzliche Umsätze für vorgelagerte Leistungen, wie die Beschaffung der richtigen Finanzierung oder dem passenden Joint Venture Partner. Wiederum andere Marktteilnehmer diversifizieren horizontal, d. h. sie ergänzen das Portfolio um öffentlich gehandelte Immobilienwertpapiere, jedoch immer unter Berücksichtigung des Investorenrisikoprofils. Investmenthäuser wie eine Rickmers Immobilien Ma- 11 Vgl. Pfleiderer, G./Schanz, S. (2007) S. 2. 12 Vgl. Frensch, S./Fischer D. (2007), S. 12. 13 Vgl. ebenda, S. 11.

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.