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14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 431 - 432

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_431

Bibliographic information
43114.5 Koordinierung des Exit-Prozesses 14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses Die Dokumentation des Exit-Prozess stellt einen wichtigen Schritt innerhalb des Real Estate Asset Management in der Exit-Phase dar. Als Ergebnis der Bestandsanalyse und der relevanten Märkte, der Ziele und der Handlungsalternativen wird die Exit-Strategie in einem Business Plan festgehalten. Dieser ist zugleich Planungsinstrument und dient im Verlauf des Exits als Handlungsanweisung und Erfolgskontrolle.127 Das weitere Vorgehen wird zeitlich und inhaltlich definiert. Die Strategie muss dabei sowohl die Zielerfüllung der Handlungsalternativen und die Zielerreichung der Exit-Betreiber als auch die Interessen potentieller Investoren gewährleisten. Um den Ergebnis- und Liquiditätsbeitrag planen zu können, wird alles in einem kalkulierten Cashflow-Beitrag festgeschrieben, sodass darauf aufbauend die Auswirkungen auf die Bilanz und GuV prognostiziert werden können. Für die Teilportfolios bzw. Einzelobjekte werden unter Berücksichtigung des Investmentmarktes und der Konkurrenzobjekte und im Hinblick auf die Interessen der Zielinvestoren und zur Minimierung des Restantenrisikos endgültige Verwertungswege festgelegt. Zur Vermarktung eventueller Restanten wird eine Back-up-Strategie aufgebaut.129 Für eine kontinuierliche Erfolgskontrolle ist die Einhaltung des Business Plans unerlässlich. Die zeitliche Kontrolle und das Budget für den Verwertungsprozess müssen konsequent eingehalten und fortgeschrieben werden. Betriebswirtschaftliche und juristische Verhandlungs- 127 Vgl. Müller, M. (2003), S. 528. 128 Mit Änderungen entnommen aus: ebenda, S. 528. 129 Vgl. ebenda, S. 528 f. Ganzheitlicher Business-Plan • Entscheidung über den Verkaufsweg • Zeitliche Steuerung und Erfolgskontrolle • Restantenproblematik • Back-up-Strategie • Positionierung gegenüber Mitbewerbern Cashflow Zeitplan Plan-Bilanz Plan-GuV Strategische Ziele Operative Ziele Marktanalyse Umsatzplanung Operative Aufwendungen Investitionsplanung Instandhaltungsplanung Personalplanung Portfolioanalyse Entwicklung eines Exit-Business-PlansAbbildung 194: 128 432 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase punkte während des Prozesses müssen hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf das Gesamtergebnis analysiert werden.130 Änderungen müssen sofort im Business Plan festgehalten werden. Schneiden z. B. Investoren die Portfolios anders zu als vom Asset Management geplant, muss sofort die Back-up-Strategie umgesetzt werden, da ein Verbleib von Objekten unterdurchschnittlicher Qualität den Erfolg des gesamten Exit-Prozess gefährden könnte.131 14.6 Erfolgsfaktoren bei Planung und Durchführung des Exits Abseits der Darstellung des eigentlichen Exit-Prozess gibt es eine Reihe wesentlicher Faktoren, welche den Erfolg des Exits bereits während der Planung und bei der späteren Durchführung maßgeblich beeinflussen. Auf diese Faktoren, die im Folgenden erläutert werden, muss im Rahmen des Real Estate Asset Management besonders geachtet werden. Glaubhaftigkeit der Veräußerungsabsicht Der Verkäufer sollte beim Interessenten keinerlei Zweifel an seiner Veräußerungsabsicht aufkommen lassen, da dieser für die Prüfung der Investition und den Kauf Ressourcen in beträchtlichem Umfang einsetzen muss und sich daher der Teilnahme am Veräußerungsprozess absolut sicher sein will. Der Verkäufer kann seine Bereitschaft für den Exit durch die Investition in ein Verkäufer Due Diligence Paket dokumentieren.132 Prozessmanagement Die Anforderungen an das Prozessmanagement sollten aufgrund der umfangreichen Tätigkeit weder zeitlich noch funktionell unterschätzt werden. Ein guter Manager unterstützt von Anfang bis Ende die Desinvestition und plant Zuständigkeiten, Abläufe und Zeitvorgaben – meist schon im Vorfeld, um Doppelarbeit zu vermeiden- präzise und transparent.133 Unvorhersehbare Ineffizienzen, die dennoch auftreten können, sollten dementsprechend in den nachfolgenden Schritten von ihm berücksichtig werden. Je größer und komplexer die Portfoliotransaktionen sind und je größer die Anzahl der beteiligten Personen – Kaufinteressenten, externe Berater, Dienstleister und Mitarbeiter der eigenen Organisation – desto wichtiger ist eine klare Projektstruktur, die eine effiziente Koordination der Beteiligten sowie der Arbeitsströme sicher stellt.134 Kommunikation Kommunikation ist ein wichtiger, oft jedoch auch ein vernachlässigter Faktor, der wesentlich zum Gelingen eines Exit-Prozess beiträgt. Sie betrifft sowohl die interne Organisation des Verkäufers, die Mitarbeiter und die beauftragten Berater, als auch die potentiellen Investoren und deren Berater.135 Bereits mit der Auswahl der Beteiligten beginnt die Sicherstellung der Vertraulichkeit im Umgang mit sensiblen Informationen, welche die Betroffenen nur nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung bekommen.136 Wichtig ist, dass jeder Einzelne die Informationen bekommt, die er zur Ausführung seiner Tätigkeiten benötigt. Sensible strategische Fragestellungen betreffen nur die Projektleitung und sollten daher auch nur auf dieser Ebene diskutiert werden.137 130 Vgl. Müller, M. (2003), S. 532 f. 131 Vgl. ebenda, S. 532. 132 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 95. 133 Vgl. ebenda, S. 95. 134 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 95. 135 Vgl. ebenda, S. 96. 136 Vgl. ebenda, S. 96. 137 Vgl. ebenda, S. 96.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.