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14.5.5 Verhandlungsführung und Vertragsabschluss in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 430 - 431

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_430

Bibliographic information
430 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase Finanzierungsstruktur (Finanzierungsnachweis) enthalten muss.121 Für effektive Vergleiche der Angebote seitens des Veräußerer ist eine einheitliche Gestaltung der Antwortschreiben unerlässlich. Die Anzahl der Investoren, die zur weiteren Prüfung eingeladen werden, legt der Exit-Betreiber anhand seiner Kapazitäten und zeitlichen Präferenzen, sowie der Qualität der rechtzeitig abgegebenen Angebote und der Einschätzung der Wettbewerbssituation fest. Auf dieser Basis und i. d. R. nach einem persönlichen Gespräch wird entschieden, mit welchen Investoren eine weitere Verhandlungsführung angestrebt wird. Diesem Investorenkreis wird dann die Möglichkeit einer intensiven Due Diligence und der Zugang zum Data Room ermöglicht.122 14.5.5 Verhandlungsführung und Vertragsabschluss Die eigentliche Käufer Due Diligence, deren Aufwand von den Investitionsrichtlinien und Entscheidungsgremien der Investoren sowie deren Fremdkapitalgeber bestimmt wird, umfasst den Besuchs des Data Rooms sowie die Objektbegehung.123 An dieser Stelle zahlt sich, wie bereits erwähnt, eine professionelle Verkäufer Due Diligence aus, da der Erwerber die Resultate nur noch Stichprobenweise nachprüfen muss. Werden zusätzlich alle relevanten Informationen vollständig und für den Erwerber nachvollziehbar im Data Room bereitgestellt, wird der zeitliche und finanzielle Prüfungsaufwand des Investors reduziert. Für den Exit- Betreiber hat dies den Vorteil, dass der Transaktionsprozess zeitlich nicht unnötig in die Länge gezogen wird. Nach dem Abschluss aller Prüfungshandlungen liefern die Investoren finale Angebote ab, deren Gestaltung sich wiederum nach den Vorgaben des Veräußerers richtet und die als Grundlage für die Vertragsverhandlungen dienen.124 Sind zu diesem Zeitpunkt noch mehrere Bieter involviert, wird ein gewisses Maß an Wettbewerb bewahrt und das Risiko einer zeitlichen Verzögerung durch Ausfall des bevorzugten Investors begrenzt. Ihre Grenzen findet diese Vorgehensweise jedoch in der Bereitschaft der Investoren, angesichts auflaufender Opportunitäts- und Prüfungskosten bis zuletzt in der Ungewissheit über den Transaktionsabschluss stehen zu wollen.125 Der letzten Schritt des Transaktionsprozesses beinhaltet die Verhandlung der Vertragsdokumentation und den Vertragsabschluss. Hierbei ist insbesondere auf die Transaktionssicherheit Wert zu legen: Eventuell erforderliche Gremienbeschlussfassungen müssen rechtzeitig vorliegen. Des Weiteren können Risiken in der Finanzierung des Investors, in dem Erfordernis von Genehmigungen von dritter Seite oder in ausstehenden Due Diligence Themen liegen.126 Ein erfolgreich durchgeführter Exit-Prozess beinhaltet auch die vertragliche Absicherung des Exit-Betreibers gegenüber den genannten Risiken. 121 Vgl. Müller, M. (2003), S. 531. 122 Vgl. ebenda, S. 531. 123 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 92. 124 Vgl. ebenda, S. 93. 125 Vgl. ebenda, S. 94. 126 Vgl. ebenda, S. 94. 43114.5 Koordinierung des Exit-Prozesses 14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses Die Dokumentation des Exit-Prozess stellt einen wichtigen Schritt innerhalb des Real Estate Asset Management in der Exit-Phase dar. Als Ergebnis der Bestandsanalyse und der relevanten Märkte, der Ziele und der Handlungsalternativen wird die Exit-Strategie in einem Business Plan festgehalten. Dieser ist zugleich Planungsinstrument und dient im Verlauf des Exits als Handlungsanweisung und Erfolgskontrolle.127 Das weitere Vorgehen wird zeitlich und inhaltlich definiert. Die Strategie muss dabei sowohl die Zielerfüllung der Handlungsalternativen und die Zielerreichung der Exit-Betreiber als auch die Interessen potentieller Investoren gewährleisten. Um den Ergebnis- und Liquiditätsbeitrag planen zu können, wird alles in einem kalkulierten Cashflow-Beitrag festgeschrieben, sodass darauf aufbauend die Auswirkungen auf die Bilanz und GuV prognostiziert werden können. Für die Teilportfolios bzw. Einzelobjekte werden unter Berücksichtigung des Investmentmarktes und der Konkurrenzobjekte und im Hinblick auf die Interessen der Zielinvestoren und zur Minimierung des Restantenrisikos endgültige Verwertungswege festgelegt. Zur Vermarktung eventueller Restanten wird eine Back-up-Strategie aufgebaut.129 Für eine kontinuierliche Erfolgskontrolle ist die Einhaltung des Business Plans unerlässlich. Die zeitliche Kontrolle und das Budget für den Verwertungsprozess müssen konsequent eingehalten und fortgeschrieben werden. Betriebswirtschaftliche und juristische Verhandlungs- 127 Vgl. Müller, M. (2003), S. 528. 128 Mit Änderungen entnommen aus: ebenda, S. 528. 129 Vgl. ebenda, S. 528 f. Ganzheitlicher Business-Plan • Entscheidung über den Verkaufsweg • Zeitliche Steuerung und Erfolgskontrolle • Restantenproblematik • Back-up-Strategie • Positionierung gegenüber Mitbewerbern Cashflow Zeitplan Plan-Bilanz Plan-GuV Strategische Ziele Operative Ziele Marktanalyse Umsatzplanung Operative Aufwendungen Investitionsplanung Instandhaltungsplanung Personalplanung Portfolioanalyse Entwicklung eines Exit-Business-PlansAbbildung 194: 128

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.