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14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 427 - 428

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_427

Bibliographic information
42714.5 Koordinierung des Exit-Prozesses das Investment-Memorandum übergeben.111 Auf Grundlage des Memorandums treffen sie dann eine erste Aussage zum Kaufpreis, welche sie dem Veräußerer in Form eines Letter of Intent oder eines Non-Binding-Offer mitteilen.112 14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen Wie bereits erwähnt, kann in den seltensten Fällen das Portfolio in einem Stück an einen Investor veräußert werden. Vielmehr gilt es, für Einzelobjekte oder Teile des Portfolios eine individuelle, den Strukturen der Objekte und den Anlagestrategien der Investoren angepasste 111 Vgl. Kapitel 6.3 Aufbereitung des Investment-Memorandums. 112 Vgl. Müller, M. (2003), S. 530. 113 Eigene Darstellung. Prozessimmanente Faktoren Zeitrahmen – Partner – rechtliche und steuerliche Auswirkungen Asset-/ Share Deal Offener Fonds Immobilien AG REIT Optimale Aufteilung in Teilportfolios bzw. Einzelobjekte Exit-Betreiber • Zieldefinition • Exit-Strategien Immobilien • Potenzial- und Risikoanalyse Investoren • Renditeprofil • Anlagestrategie Gesamtbestand zu veräußernder Immobilien Büro Einzelhandel Freizeit Logistik Wohnen Hotel Segmentierungskriterien Strukturierung der optimalen Exit-OptionAbbildung 192: 113 428 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase Exit-Variante zu finden. So kann jedem Teilportfolio ein mögliches Exit-Vehikel, z. B. Asset Deal, Share Deal oder die Gründung eines REITs zugeordnet werden. Darauf aufbauend können dann alle für den Prozess wichtigen Faktoren, z. B. Zeitrahmen, notwendige Berater und Vertriebspartner sowie rechtliche und steuerliche Auswirkungen zusammengeführt werden.114 Mit Hilfe von Cashflow-Modellen werden die individuellen Zahlungsströme der einzelnen Szenarien bestimmt und mit einem einheitlichen Faktor, z. B. der gewünschten Objektrendite, abgezinst. Die errechneten Barwerte ermöglichen einen Vergleich und eine quantitative Bewertung der einzelnen Szenarien.115 Die obige Darstellung veranschaulicht die Modellierung der Handlungsalternativen, deren Ziel es ist, ein für das gesamte Portfolio optimales Konzept zu entwickeln, um dadurch die Restantenproblematik so gering wie möglich zu halten. Um die Belastbarkeit der einzelnen Szenarien feststellen zu können, müssen Sensitivitätsanalysen durchgeführt werden. Hierzu müssen alle entscheidenden Werttreiber definiert und untersucht werden. Entscheidend sind zum Beispiel die Auswirkungen der Parameter, die vom Investor möglicherweise anders eingeschätzt werden, auf den Kaufpreis. Darüber hinaus ist ein Vergleich der vom Exit-Betreiber favorisierten Verwertungsalternativen mit denen, die im letzten Schritt als optimale Variante für die einzelnen Teilportfolios ausgewertet wurden, zwingend notwendig. Auf diese Weise kann festgestellt werden, inwieweit die definierten Ziele durch die jeweiligen Szenarien erfüllt werden.116 14.5.4 Aufbereitung des Investment-Memorandums Sobald die ausgewählten Investoren die Vertraulichkeitserklärung unterzeichnet haben, erhalten sie die Vermarktungsunterlagen, aus denen sie Informationen zum Portfolio und den einzelnen Objekten entnehmen können. Dabei sind je nach Objekttyp unterschiedliche Zusatzinformationen erforderlich.117 So sind beispielsweise bei einer Lagerhalle die Erreichbarkeit von der Autobahnanbindung oder die Höhe des Rolltores wichtige Merkmale, bei einer Einzelhandelsimmobilie hingegen sind die Kaufkraftkennziffer, Vergleichsmieten und die Konkurrenzsituation entscheidende Faktoren.118 Je detaillierter die Darstellung und je professioneller das Investment-Memorandum aufbereitet ist, z. B. in elektronischer Form mit Tabellenkalkulationen, desto höher ist die Aussagefähigkeit der indikativen Angebote und u. U. der Verkaufserlös. Die Aufbereitung der Unterlagen nimmt einen sehr hohen Stellenwert innerhalb des Vermarktungsprozesses ein. So kann der Investor allein anhand des Investment- Memorandums entscheiden, ob er zu weiteren Verhandlungen bereit ist oder ob er das Objektangebot fallen lässt.119 Aus diesem Grund sollte in jedem Fall viel Wert auf eine professionelle Aufbereitung der Unterlagen gelegt werden, darüber hinaus muss die Marketing Story eindeutig herausgestellt werden. Da im Laufe des Transaktionsprozesses sowieso die korrekten und vollständigen Informationen benötigt werden, sollten diese gleich zu Beginn zusammengetragen werden. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass die Investoren alle relevanten Daten erhalten und der Prozess am Ende nicht unnötig zeitlich belastet wird.120 114 Vgl. ebenda, S. 526. 115 Vgl. ebenda, S. 527. 116 Vgl. Müller, M. (2003), S. 526 ff. 117 Vgl. Berning, M. (2008), S. 26 f. 118 Vgl. ebenda, S. 26 f. 119 Vgl. ebenda, S. 26. 120 Vgl. ebenda, S. 27.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.