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14.5.2 Analyse potentieller Investoren in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 425 - 427

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_425

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42514.5 Koordinierung des Exit-Prozesses rein physische Sammlung von Akten erwartet, sondern vielmehr die computerunterstützte Aufbereitung der Daten.100 14.5.2 Analyse potentieller Investoren In erster Linie unterscheiden sich die Verfahren einer direkten Veräußerung hinsichtlich des Umfangs des angesprochenen Investorenkreises. Dabei reichen die Verfahren von exklusiven Verhandlungen mit nur einem Investor über einen kleinen Kreis von zwei bis fünf Interessenten bis zu einem beschränkten Bieterverfahren (kontrollierte Auktion) mit über 100 Investoren.101 Theoretisch ist auch eine öffentliche Auktion, bei der durch Information der Öffentlichkeit eine breit gefächerte Ansprache potentieller Investoren erfolgt, möglich. Je größer der Kreis der möglichen Kunden wird, desto mehr nimmt der Wettbewerb zu und desto mehr steigt die Komplexität der Transaktion. Das hat eine zeitliche Ausdehnung des Verkaufsverfahrens und höhere Transaktionskosten zur Folge. Die Abhängigkeit des Verkäufers gegenüber einem Investor, das Maß an Vertraulichkeit und das Risiko einer Verzögerung im Falle des Scheiterns der Vertragsverhandlungen nehmen im selben Zug ab.102 Das Für und Wider eines jeden Verfahrens muss der jeweiligen Veräußerungssituation individuell angepasst werden. Da sich in Deutschland in der Praxis die kontrollierte Auktion vielfach als leistungsfähiges und zweckmäßiges Instrument bewährt hat, wird nachfolgend schwerpunktmäßig dieses Verfahren näher betrachtet. Bevor allerdings die Verwertung durchgeführt werden kann, ist eine Analyse der potentiellen Investoren bezüglich ihrer verfolgten Wertschöpfungsstrategien unabdingbar, da sich daraus die jeweiligen Zielobjekte beschreiben lassen. Durch die Kenntnis, welche Investorengruppe über Kapital verfügt und welche Anlagemöglichkeit diese sucht, ist es möglich, ein zu veräußerndes Immobilienportfolio nach den Investitionskriterien potentieller Investoren zu strukturieren und die Immobilien dementsprechend am Markt zu platzieren. Dazu ist es wichtig zu wissen, wie das typische und maximal mögliche bzw. minimal erforderliche Volumen der Investoren aussieht. Nur so kann ihnen das passende Portfolio angeboten und der Verkaufserlös maximiert werden.103 Für den Exit-Betreiber bedeutet das, dass er die Investoren in Kategorien mit unterschiedlichen Anforderungsprofilen, wie in der nachfolgenden Abbildung dargestellt, einteilen kann. Ein • geschlossener Immobilienfonds legt beim Erwerb einer Immobilie Wert auf die Standortqualität und die Mieterbonität, da er das Objekt erst nach einer langen Haltedauer weiterveräußern will. Ein Investor mit • langfristiger Anlagestrategie erwirbt ein Portfolio und amortisiert die Erwerbskosten über die Mieteinnahmen.104 Ein • strategischer Investor veräußert die Einzelobjekte bzw. Teilportfolios aus dem erworbenen Portfolio mittelfristig.105 Ein Investor mit • kurzfristiger Anlagestrategie möchte die Erwerbskosten kurzfristig amortisieren, indem er das bestehende Portfolio komplett, zerstückelt in Teilportfolios oder alle Objekte einzeln weiterveräußert.106 100 Vgl. Müller, M. (2003), S. 523. 101 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 78. 102 Vgl. ebenda, S. 78 f. 103 Vgl. ebenda, S. 86 f. 104 Vgl. Müller, M. (2003), S. 530 f. 105 Vgl. ebenda, S. 530 f. 106 Vgl. ebenda, S. 530 f. 426 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase Generell investieren unterschiedliche Investoren aus verschiedenen Gründen in unterschiedliche Bereiche. Präferenzen gibt es hierbei in Bezug auf Risiko, Rendite, Fungibilität, Transaktionskosten, Cashflow-Verlauf, Steuereffekten, Verwaltungsaufwand und Inflations resistenz der Anlage.108 Dabei ist eine Mehrfachnennung von Investoren für das Portfolio nicht ausgeschlossen. Ziel ist im Falle eines inhomogenen Portfolios die Segmentierung, um mittels Veräußerung einzelner, auf die Anlagebedürfnisse der Investoren zugeschnittener Sub-Portfolios, die Verkaufserlöse zu maximieren.109 Bei der ersten Ansprache der definierten Zielgruppe sollte daher darauf geachtet werden, möglichst detailgenaue und individuell definierte Vermarktungsunterlagen an die Investoren zu senden.110 In jedem Fall müssen Informationen über das zu veräußernde Objekt und eine Standortanalyse gegeben werden. Zeigen die Investoren Interesse, wird ihnen 107 Mit Änderungen entnommen aus: Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 87. 108 Vgl. Kofner, S. (2006), S. 22. 109 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 86. 110 Vgl. Berning (2008), S. 26 f. Passive Investoren Opportunistische Investoren Strategische Investoren Institutionelle Investoren opportunistic kurzfristig value-added/ core + mittelfristig core/core + langfristig bond sehr langfristig • Wertsteigerungspotential • Investitionsbedarf/ Exitmöglichkeit • Volumen: Einzelobjekte, Gesamtbestand • geographische Präsenz • Synergien zum eigenen Bestand • Objektqualität • Mieterbonität • geographische und segmentspezifische Diversifikation • „asset-based“: Objektqualität • credit-based“: Mieterbonität Anlagekriterien Anlagestrategien 15–30% p.a. 10–20% p.a. 6–12% p.a. 5–10% p.a. Opportunity Fonds Börsennotierte Immobilien- AGs/REITs Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilenfonds Beispiele Renditeanforderungen (Equity IRR) Anforderungsprofile verschiedener InvestorenAbbildung 191: 107 42714.5 Koordinierung des Exit-Prozesses das Investment-Memorandum übergeben.111 Auf Grundlage des Memorandums treffen sie dann eine erste Aussage zum Kaufpreis, welche sie dem Veräußerer in Form eines Letter of Intent oder eines Non-Binding-Offer mitteilen.112 14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen Wie bereits erwähnt, kann in den seltensten Fällen das Portfolio in einem Stück an einen Investor veräußert werden. Vielmehr gilt es, für Einzelobjekte oder Teile des Portfolios eine individuelle, den Strukturen der Objekte und den Anlagestrategien der Investoren angepasste 111 Vgl. Kapitel 6.3 Aufbereitung des Investment-Memorandums. 112 Vgl. Müller, M. (2003), S. 530. 113 Eigene Darstellung. Prozessimmanente Faktoren Zeitrahmen – Partner – rechtliche und steuerliche Auswirkungen Asset-/ Share Deal Offener Fonds Immobilien AG REIT Optimale Aufteilung in Teilportfolios bzw. Einzelobjekte Exit-Betreiber • Zieldefinition • Exit-Strategien Immobilien • Potenzial- und Risikoanalyse Investoren • Renditeprofil • Anlagestrategie Gesamtbestand zu veräußernder Immobilien Büro Einzelhandel Freizeit Logistik Wohnen Hotel Segmentierungskriterien Strukturierung der optimalen Exit-OptionAbbildung 192: 113

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.