Content

14.4.4 Kapitalmarktplazierung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 420 - 421

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_420

Bibliographic information
420 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase Unter einem Secondary Sale wird der Verkauf an einen weiteren Finanzinvestor verstanden. Dies sind i. d. R. Opportunity Funds, die die Wertsteigerungspotentiale des erworbenen Portfolios durch einen kurzfristigen Weiterverkauf generieren wollen. Die Asset Manager des Exit-Betreibers müssen darauf eingehen, indem sie bei einem Secondary Sale die Immobilien anbieten, bei denen noch nicht alle Potentiale realisiert wurden.72 14.4.4 Kapitalmarktplazierung Stellen die bisher beschriebenen Exit-Vehikel keine geeigneten Desinvestitionsmöglichkeiten dar, bestehen darüber hinaus folgende Möglichkeiten der Kapitalmarktplatzierung: Börsengang (Immobilienaktiengesellschaft oder REIT) • Fondseinführung (offener bzw. geschlossener Immobilienfonds) • Securitisation • Initial Public Offering (kurz: IPO) ist das erstmalige („initial“) Anbieten von Aktien an der Börse. Die Besonderheit hierbei ist, dass die Primäremission und die erstmalige öffentliche Platzierung an der Börse („going public“) zusammen fallen.73 IPOs dienen der Verbesserung der Eigenkapitalbasis von Unternehmen. Die Bedeutung der Börsengänge als Exit-Srategie nimmt, bedingt durch die Transformation der Immobilie zu einer kapitalmarktfähigen Assetklasse, immer weiter zu.74 Die Schwierigkeit einer erfolgreichen Platzierung ist allerdings die so genannte Equity Story, welche die Einzigartigkeit und die Nachhaltigkeit des Business Plans und des Track Records wiedergeben und so die Investoren überzeugen muss.75 72 Vgl. ebenda, S. 538. 73 Vgl. Eilenberger, G. (2000), S. 1649. 74 Vgl. Atisreal (2007), S. 7. 75 Vgl. Holzmann, C./Frehse, J. o.J. S. 141. 76 Mit Änderungen entnommen aus: Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 76. Investoren (neue Aktionäre) Verkäufer (alte Aktionäre) Immobilien- Zweckgesellschaft Sekundärplatzierung („alte Aktien“) Primärplatzierung (Kapitalerhöhung) Eigenkapital Eigenkapital Mischplatzierung Immobilien inkl. Verbindlichkeiten Anteile ggf. Mietzahlungen ggf. Nutzungsrechte Beispiel einer Transaktionsstruktur bei BörseneinführungAbbildung 188: 76 42114.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels Im Rahmen der Expansionspolitik wandeln kleinere Unternehmen ihre Rechtsform häufig in eine Aktiengesellschaft um. Großunternehmen und Konzerne lösen Geschäftsfelder aus dem bisherigen Unternehmensverbund heraus, gründen eine selbstständige Aktiengesellschaft – falls noch keine Immobilien-Zweckgesellschaft besteht – und platzieren die Aktien nach der Übertragung der Liegenschaften an der Börse. Mittels einer Mischfinanzierung können Emissionserlöse neben den Alteigentümern im Zuge einer kombinierten Kapitalerhöhung auch der neuen Immobilienaktiengesellschaft zufließen (vgl. obige Abbildung).77 14.4.5 Fondsplazierung Bei den Immobilienfonds ist grundsätzlich zwischen dem offenen und dem geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden. Die Gemeinsamkeit besteht in dem Grundgedanken, renditeträchtige Anlagemöglichkeiten für Investoren zu schaffen, die für sie alleine zu riskant wären.78 Im Folgenden werden die Unterschiede der Transaktionsstrukturen bei Gründung eines offenen bzw. geschlossenen Immobilienfonds, sowie deren Charakteristika und den daraus resultierenden Anforderungen an das Exit-Management des Asset Managers erläutert. Vorausgesetzt, die zu desinvestierenden Immobilien erfüllen die Anforderungen des Investmentgesetzes (InvG), ist die Gründung eines offenen Immobilienfonds möglich. In diesem Fall wird das Immobiliensondervermögen an eine Kapitalanlagegesellschaft (KAG) übertragen, die im nächsten Schritt das Vehikel, z. B. offene Immobilien-Publikums- oder Spezialfonds, auflegt. Durch die Ausgabe von Anteilsscheinen an institutionelle und private Anleger wird das zur Finanzierung des Immobilienerwerbs notwendige Kapital generiert. Gegebenenfalls ist eine Fremdfinanzierung bis zu einer Höhe von 50 % des Fondsvermögens möglich.79 77 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 76. 78 Vgl. Bartlsperger S., u. a., (2007), S. 56. 79 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 76 f. 80 Mit Änderungen entnommen aus: Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 77. Verkäufer Offener Immobilienfonds KAG Fondsanleger Kreditinstitute Fremdkapital Zins und Tilgung Eigenkapital Anteilsscheine Immobilien Verkaufserlös (und Anteilsscheine) Fondsmanagement Verwaltungsgebühren Transaktionsstruktur bei Gründung eines Offenen ImmobilienfondsAbbildung 189: 80

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.