Content

14.4.3 Paketveräußerung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 419 - 420

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_419_1

Bibliographic information
41914.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels 14.4.2 Einzelveräußerung als Asset oder Share Deal Als Asset Deal wird der direkte Verkauf einzelner Immobilien oder eines Portfolios bei vollständiger Trennung vom Eigentum und den damit verbundenen Risiken bezeichnet. Gemäß § 6b EstG hat der Verkäufer die Möglichkeit, eine Übertragung stiller Reserven auf andere Wirtschaftsgüter zur ertragssteuerlichen Optimierung des aus dem Verkauf resultierenden Gewinns vorzunehmen. Dadurch wird zwar keine endgültige Steuerminderung, jedoch ein erheblicher Barwertvorteil durch Verlagerung der Besteuerung des Gewinns in spätere Veranlagungszeiträume erreicht.64 Beim Share Deal ist nicht die Immobilie selbst Gegenstand der Transaktion, sondern Gesellschaftsanteile an Immobiliengesellschaften.65 Der Vorteil eines Share Deals gegenüber dem Asset Deal ist der geringere Regelungsaufwand aufgrund des Wegfalls des grundbuchlichen Verkaufs.66 Darüber hinaus bietet der Share Deal strategische Vorteile, da je nach Transaktionsstruktur Investitionstranchen individuell und von den einzelnen Losgrößen des Immobilienportfolios unabhängig gestaltet werden.67 Verglichen mit dem Asset Deal ist beim Share Deal ein höherer Prüfungsaufwand – ausgelöst durch Rechte und Pflichten der Gesellschaft, die der Erwerber übernimmt – erforderlich. Dennoch werden Portfoliotransaktionen immer häufiger in Form des Share Deals durchgeführt68, da zum einen die Übertragung von Gesellschaftsanteilen umsatzsteuerfrei ist und zum anderen die Gewerbesteuer entfallen kann. Des Weiteren fällt bei einer Übertragung von weniger als 95 % der Gesellschaftsanteile auch keine Grunderwerbsteuer an. In der Praxis stellt eine Anteilsübertragung von 94,9 % daher die häufigste Grenze dar.69 Ungeachtet dessen bevorzugen risikoaverse Investoren den Asset Deal, da der Share Deal ein höheres wirtschaft liches Risiko durch potentielle Altlastenverbindlichkeiten in der zu übernehmenden Gesellschaft birgt und damit den bereits erwähnten erhöhten Prüfungsaufwand verursacht.70 14.4.3 Paketveräußerung Die Veräußerung von Portfoliobeständen kann über folgende Investoren erfolgen: Strategische Investoren (Trade Sale) • Institutionelle Investoren • weitere Finanzinvestoren (Secondary Sale) • Unter strategischen Investoren werden sowohl deutsche als auch internationale Investoren verstanden, welche die geographische Diversifikation zum Ziel haben.71 Im Gegensatz dazu werden unter institutionellen Investoren neben Versicherungen, Pensionsfonds und -kassen, Unterstützungskassen und Stiftungen subsumiert. Exit-Betreiber können dieser Investorengruppe Immobilienbestände anbieten, die von den institutionellen Investoren zur Deckung zukünftiger Forderungen, z. B. Pensionsansprüche, verwendet werden. 64 Vgl. Hamberger, K. (2003), S. 357. 65 Vgl. Kiesl (2003), S. 329. 66 Vgl. Zoller, E. (2003), S. 81. 67 Vgl. ebenda, S. 81. 68 Vgl. Kiesl (2003), S. 344. 69 Vgl. Hamberger, K. (2003), S. 355 f. 70 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 75. 71 Vgl. Stainer, A./Holzmann, C. (2006), S. 538. 420 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase Unter einem Secondary Sale wird der Verkauf an einen weiteren Finanzinvestor verstanden. Dies sind i. d. R. Opportunity Funds, die die Wertsteigerungspotentiale des erworbenen Portfolios durch einen kurzfristigen Weiterverkauf generieren wollen. Die Asset Manager des Exit-Betreibers müssen darauf eingehen, indem sie bei einem Secondary Sale die Immobilien anbieten, bei denen noch nicht alle Potentiale realisiert wurden.72 14.4.4 Kapitalmarktplazierung Stellen die bisher beschriebenen Exit-Vehikel keine geeigneten Desinvestitionsmöglichkeiten dar, bestehen darüber hinaus folgende Möglichkeiten der Kapitalmarktplatzierung: Börsengang (Immobilienaktiengesellschaft oder REIT) • Fondseinführung (offener bzw. geschlossener Immobilienfonds) • Securitisation • Initial Public Offering (kurz: IPO) ist das erstmalige („initial“) Anbieten von Aktien an der Börse. Die Besonderheit hierbei ist, dass die Primäremission und die erstmalige öffentliche Platzierung an der Börse („going public“) zusammen fallen.73 IPOs dienen der Verbesserung der Eigenkapitalbasis von Unternehmen. Die Bedeutung der Börsengänge als Exit-Srategie nimmt, bedingt durch die Transformation der Immobilie zu einer kapitalmarktfähigen Assetklasse, immer weiter zu.74 Die Schwierigkeit einer erfolgreichen Platzierung ist allerdings die so genannte Equity Story, welche die Einzigartigkeit und die Nachhaltigkeit des Business Plans und des Track Records wiedergeben und so die Investoren überzeugen muss.75 72 Vgl. ebenda, S. 538. 73 Vgl. Eilenberger, G. (2000), S. 1649. 74 Vgl. Atisreal (2007), S. 7. 75 Vgl. Holzmann, C./Frehse, J. o.J. S. 141. 76 Mit Änderungen entnommen aus: Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 76. Investoren (neue Aktionäre) Verkäufer (alte Aktionäre) Immobilien- Zweckgesellschaft Sekundärplatzierung („alte Aktien“) Primärplatzierung (Kapitalerhöhung) Eigenkapital Eigenkapital Mischplatzierung Immobilien inkl. Verbindlichkeiten Anteile ggf. Mietzahlungen ggf. Nutzungsrechte Beispiel einer Transaktionsstruktur bei BörseneinführungAbbildung 188: 76

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.