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14.3.4 Exit-Strategien in der Subprime-Krise – Beispiel Hannover Leasing in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 416 - 417

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_416_1

Bibliographic information
416 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase sichtigen. Durch eine Analyse und Aufbereitung des Bestandes kann dieser leicht mit den Anforderungen verglichen werden.56 Am Ende wird diejenige Desinvestitionsmöglichkeit mit dem höchsten Ergebnisbeitrag umgesetzt. Darüber hinaus muss sie sowohl aus Rendite-/Risikogesichtspunkten empfehlens wert sein, als auch positive Auswirkungen in bilanzieller Hinsicht liefern.57 14.3.3 Offener Immobilienfonds Das strategische Ziel einer Immobilienverwertung bei offenen Fonds ist die Optimierung des Portfolios und ggf. der Ausgleich von Liquiditätsschwankungen aufgrund volatiler Mittelflüsse. So hat beispielsweise der offene Immobilienfonds der Union Investment Gruppe mit Anlageschwerpunkt in Deutschland (UniImmo Deutschland) im zweiten Quartal 2007 29 Büroimmobilien, darunter auch die Frankfurter Welle und das Neue Kranzler-Eck in Berlin an die Morgan-Stanley-Fondsgesellschaft MSREF verkauft. Ziel des Exits war die Reduzierung des Übergewichts an Büros in der Rhein-Main-Region, sowie die Senkung des Klumpenrisikos, zu welchem sich die Frankfurter Welle und das Neue Kranzler-Eck entwickelt hätten. Ein weiterer positiver Effekt, der durch den Exit realisiert wurde, ist die Verbesserung der Vermietungsquote des Deutschlandfonds von 89 % auf 92 %. Damit entspricht das Anlageverhalten den derzeit am Markt favorisierten risikoaversen Anlagestrategien der Investoren, welche durch den Vertrauensverlust der Anleger aufgrund der Subprime-Krise bevorzugt werden. 14.3.4 Exit-Strategien in der Subprime-Krise – Beispiel Hannover Leasing Wie bereits erwähnt, stellt die Exit-Phase einen Schwerpunkt des Real Estate Asset Management dar. Damit verbunden ist eine professionelle Analyse der Immobilien-, Kapital- und Investmentmärkte. Können diese weitestgehend von den Asset Managern eingeschätzt werden, kann der Zeitpunkt für einen Exit festgelegt werden. Verändern sich die Marktbedingungen jedoch, muss auch die Verwertungsstrategie bzw. -zeitpunkt geändert werden. Ursprünglich wollte die Hannover Leasing GmbH & Co. KG einen der ersten G-REITs initiieren. Allerdings sollten aus Corporate-Governance-Gründen keine Immobilien aus Hannover-Leasing-Fonds in den REIT eingebracht werden, so dass Immobilien gezielt für den REIT gekauft werden mussten- und zwar in der Summe soviel, dass mehr als die üblichen 1 Mrd. Euro jährlich investiert wurden. Die komplette Strategie war von den Asset Managern bereits weitestgehend festgelegt worden, so dass der Exit unmittelbar bevorstand. Aufgrund der Turbulenzen auf den Finanzmärkten erschien den Experten jedoch der Zeitpunkt, Immobilien in einen REIT einzubringen, als ungeeignet. Dem Sprecher der Geschäftsführung zufolge wird die REIT-Einführung für die zweite Jahreshälfte 2009 geplant. Damit müssen grundlegende Faktoren in der Exit-Strategie geändert werden. Die Immobilien im Wert von über 500 Mrd. Euro, die die Hannover Leasing für den REIT gekauft hatte, können nicht bis zu dessen Einführung in 2009 gehalten werden, sondern müssen nun anderweitig desinvestiert werden. 56 Vgl. Fischer, A./Charlier, G. (2008), S. 30 f. 57 Vgl. ebenda, S. 30 f. 41714.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels Angestrebt sind sowohl Private Placements, als auch Publikums- und Individualfonds.58 Zwei der Immobilien, die sich in Bad Homburg und Leipzig befinden, wurden bereits in das Portfolio des aktuellen Büroimmobilienfonds Deutschland 4 transferiert. Das dritte Objekt, ein Büro gebäude in Hamburg, macht den geschlossenen Fonds komplett. Das Beispiel der Hannover Leasing unterstreicht die Bedeutung eines professionellen Real Estate Asset Management. Durch das kompetente und erfolgsorientierte Agieren der Asset Manager konnte die geplante Exit-Strategie rechtzeitig der veränderten Marktsituation und damit den Anforderungen der Investoren angepasst werden. Das Ziel des Unternehmens, die gewinnbringende Desinvestition des Portfolios, wurde auf diese Weise erreicht. 14.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels In der Folge der Bestands- und Marktanalysen und den Zieldefinitionen der Exit-Betreiber folgt die Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels. Dabei bietet sich den Betreibern eine breite Palette an Exit-Möglichkeiten, aus denen je nach Gewichtung der individuellen Attraktivität die optimale Variante ausgewählt werden muss. Die einzelnen Varianten unterscheiden sich hinsichtlich Kosten, Zeitaufwand und der Bindung von Management und personellen Kapazitäten. Vor allem Kapitalmarktplatzierungen können sehr ressourcenintensiv sein und dadurch die finanziellen und personellen Möglichkeiten des Veräußerers übersteigen.59 Im Bereich des Real Estate Asset Management stehen den Exit-Betreibern folgende Verwertungsalternativen zur Verfügung: Sale-and-Lease-Back • Veräußerung (Einzel- und Paketveräußerung) • Kapitalmarktplatzierung (Börsengang, Securitisation, Fondseinführung) • Im Folgenden werden die genannten, am Markt üblichen und bekannten Varianten erläutert, wobei kein Anspruch auf Vollständigkeit bei der Auswahl der Transaktionsformen erhoben wird. 14.4.1 Sale-and-Lease-Back Bei Sale-and-Lease-Back-Transaktionen wird die Immobilie zum Verkehrswert an eine Leasinggesellschaft veräußert und parallel wieder zurückgemietet. Die Vertragslaufzeit beträgt i. d. R. 10–15 Jahre und ist fest vereinbart.60 Die Leasingrate entspricht neben der Verzinsung des Fremdkapitals einer Tilgung in Höhe der Abschreibung über die Laufzeit. Folglich handelt es sich um eine „Finanzierungsmiete“, die entsprechend den Finanzierungsmöglichkeiten der Leasinggesellschaft gestaltet ist. Nach Ablauf der Mietzeit hat der Leasingnehmer das Recht, das Objekt zum festgelegten Kaufpreis wieder zurück zu erwerben.61 Der Vorteil für den Leasingnehmer einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion ist der Liquiditätszufluss, der durch den Verkauf generiert wird. Die Ausgliederung der Immobilie führt 58 Vgl. ebenda, S. 3. 59 Vgl. Holzmann, C./Frehse, J. (o. J.) S. 143. 60 Vgl. Eicher, M. (2007), S. 271. 61 Der Kaufpreis ergibt sich dabei üblicherweise aus dem nicht getilgten Restwert in Höhe des steuerlichen Restbuchwerts. Vgl. Grübler, O. (2003), S. 19.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.