2.1 Überblick
In diesem Kapitel werden das Leistungsprofil des Real Estate Asset Management und die die
Anforderungen an die Person des Managers vorgestellt. Als Beauftragter des Investors nimmt
der Real Estate Asset Manager dabei die Position des „Vermittlers“ bzw. „Übersetzers“ zwischen der finanzwirtschaftlichen Sphäre der Investoren und der operativen Sphäre der Property
und Facility Manager ein. Die konkrete Ausgestaltung des Aufgabenprofils kann dabei jedoch
sehr unterschiedlich ausfallen, da die Leistungsbeschreibung des internen oder externen Asset Managers wesentlich von den strategischen Zielen und Vorgaben des Investors sowie der
bestehenden Organisations- und Wertschöpfungsstruktur abhängt. Dabei ist nicht selten die
in Deutschland noch gering ausgeprägte Professionalisierung und Internationalisierung der
Dienstleister in diesem Bereich der limitierende Faktor für die Beauftragung von Leistungen.
2.2 Ziele des Real Estate Asset Management
Das REAM als kontinuierlicher, zyklischer Prozess der Überwachung und Anpassung einer
Immobilie oder vielmehr eines Immobilien-Portfolios, verfolgt das Ziel der langfristigen ökonomischen Werterhaltung und Optimierung der Immobilienperformance.1 Dabei versucht es,
vorhandene Potenziale zur Steigerung des Immobilien- bzw. Fondswertes auszunutzen und
Senkungen der Betriebs- und Nebenkosten in der Immobilienbewirtschaftung zu erzielen.2
Immobilien-Investments werden vor diesem Hintergrund als Vermögensanlage betrachtet.
Alleinige Zielsetzung ist die dauerhafte Ertragserzielung und damit Werthaltigkeit und Wertsteigerung der Immobilien. Die Optimierung der Rendite (Immobilienperformance) nach den
Vorgaben des Investors wird dabei vordergründig betrachtet. Dieser Zielstellung werden
alle Analysen, langfristigen Maßnahmen sowie kurz- und mittelfristigen Entscheidungen
untergeordnet.3
2.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management
Zentrale Aufgabe des REAM ist die aktive Portfolio-Gestaltung von Immobilienbeständen wie
auch von einzelnen Immobilien. Ausgangspunkt der Aktivitäten sind dabei die strategischen
Rahmenvorgaben der Investoren, wie beispielsweise Risikobereitschaft, Renditeerwartung
und Anlagehorizont. In der Regel steht die Maximierung der Rendite aus der Immobilienanlage unter Beachtung bestimmter Nebenbedingungen, wie Finanzierungs- und Steueraspekten,
im Mittelpunkt.4 Der Asset Manager fungiert in diesem Zusammenhang als treuhänderische
Eigentümervertretung. (vgl. Abbildung 5)
Die elementaren Leistungsbereiche des REAM können in folgende Wertschöpfungsphasen
untergliedert werden:
1 Vgl. o.V. (1998c), S. 11 ff.
2 Vgl. Teichmann, S. (2007), S. 18.
3 Brauer, K-U. (2006), S. 683.
4 Vgl. Arnold, M.P./Wagner, T. (2007), S. 36.
20 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management
(1) Investment Management
(2) Performance-Optimierung im Bestand
(3) Vorbereitung des Exit
Zu den Aufgaben des REAM im Bereich des Investment Management zählen:
Markt- und Standortanalyse •
Sourcing der Objekte •
Wirtschaftlichkeitsberechnung •
Koordination Due Diligence •
Begleitung bei Kaufvertragsverhandlungen •
Beratung bei der Strukturierung der Finanzierung •
Begleitung bei der Beurkundung •
Monitoring der Bedingungen des Kaufvertrages •
Dokumentation des Investment-Prozesses •
Eine erfolgreiche Investitionsentscheidung erfordert vom REAM im Rahmen der Objektpositionierung eine laufende Beobachtung und Analyse des Mikro- und Makrostandortes. Die Identifizierung von Potenzialen zur Ertrags- bzw. Wertsteigerung des Objektes, das Management
der Objektrisiken sowie die Prüfung geeigneter Nutzungsvarianten unter Berücksichtigung
des Baurechts und der Regional- und Bauleitplanung zählen in diesem Zusammenhang zu
den wesentlichen Elementen des REAM. In der „Ist-Analyse“ wird primär auf die Mieter- und
Kostenstruktur sowie die vertraglichen Rahmenbedingungen abgezielt.6
Im Rahmen des Sourcing von Immobilien, also der Akquisition, ist insbesondere auch die
Primärdatenerhebung der Nutzeranforderungen erforderlich. Dabei geht es vor allem um
den Unternehmenszweck, die Anzahl der Mitarbeiter, infrastrukturelle Einrichtungen sowie
um Anforderungen an die Raumaufteilung und Ausstattung der Immobilie. Daneben hat das
5 Enthalten in: Gondring, H./Wagner, T. (2007), S. 26.
6 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 683.
Investor Property ManagerAsset Manager
• Formulierung
Inves??onsziele
• Defini?on Rendite-/
Risikoprofil
• Steuerliche / rechtl.
Op?mierung
• Finanzierungsmanagement
• Por?olio
Management
• Investment
Management
• Potenzial-Analyse
• Markt-/Standortanalyse
• Laufende Bewertung
• Cashflow-Prognose
• Erstellung / Monitoring
Objektbudgets
• Vorschlag / Umsetzung
werterh. Maßnahmen
• Mieterbetreuung
• Steuerung Dienstleister
• Repor?ng an Investor
• Vorbereitung Exit
• Kaufmännisches
Gebäudemanagement
• Technisches
Gebäudemanagement
• Infrastrukturelles
Gebäudemanagement
Vermietungsmanagement
Vertragsmanagement
•
•
Leistungsspektrum des Asset ManagersAbbildung 5: 5
212.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management
Management die Aufgabe, die Angemessenheit von Miet- und Nebenkosten zu prüfen sowie
die Branchenentwicklung und Konkurrenzsituation am Markt einzuschätzen.7
Der Asset Manager muss dabei stets das gesamte Umfeld im Blick haben, denn bei Investitionsentscheidungen gilt es, kurzfristige Marktchancen und längerfristige Trends zu berücksichtigen um frühzeitig Veränderungen im Markt sowie die wirtschaftlichen Potenziale
eines Objektes erkennen zu können.8 Die Blickrichtung der Portfolio-Optimierung konzentriert sich auf eine Top-Down-Betrachtung (s. Abbildung 6: Top-down Bottom-up Approach)
und orientiert sich damit vorrangig an den Gegebenheiten der Immobilienmärkte sowie an
Benchmarks. Die Bottom-up-Betrachtung, d. h. die Analyse des vorhandenen Immobilienbestandes eines Portfolios bildet die Grundlage für eine sinnvolle Strategieplanung. Aufgrund
der Interdependenzen zwischen strategischer Planung und taktisch-operativer Umsetzung
können die Phasen des Prozesses nicht streng voneinander getrennt betrachtet werden.9
Strategische Entscheidungen zur weiteren Entwicklung der Immobilie obliegen ebenfalls
dem Investment Management. Diese umfassen insbesondere die Zielvorgaben bezüglich des
Ertrages aus der Immobilie, die Kosten- und Ertragskalkulation sowie die Erstellung eines
Zeitablaufs- und Liquiditätsplans.11
Daneben kommt der Vorbereitung und der praktischen Ausführung von Akquisition, Verkauf
und Umschichtung des Immobilien-Portfolios ein ebenso hoher Stellenwert zu. Das REAM
7 Vgl. ebenda, S. 683.
8 Vgl. Wagner, T. (2006b), S. 7 ff.
9 Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 660 f.
10 Mit Änderungen entnommen aus: Beyerle, T. (2007a), S. 9 ff.
11 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 684.
TOP-DOWN = Vergangenheit + Zukunft
BOTTOM-UP = Gegenwart
1. Marktumfeld Kapitalmarkt (Kunden)
2. Wettbewerbspositionierung
3. Marktumfeld Immobilien
Produktpositionierung
M
ak
ro
st
an
do
rt M
arkt
1. Angebotsdatenbank
2. Auswertung + Bewertung Immobilienangebote
3. Teilmarkteinschätzung in Renditetabelle konsolidiert
Marktrendite
Fondsrendite
Einschätzung Objektverfügbarkeit und Prognose
O
bj
ek
t
M
ikrostandort
Spezifisches MarktbildZ
us
am
m
en
w
irk
en
Zusam
m
enw
irken
Top-Down Bottom-Up ApproachAbbildung 6: 10
22 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management
im Bereich des Investment Management begleitet in diesem Zusammenhang den gesamten
Prozess von der Akquisition der Objekte bis hin zur Beurkundung und Dokumentation des
Investment-Prozesses.
Vor dem Hintergrund der Hebung von Wert- und Mietsteigerungspotenzialen nimmt besonders die Optimierung im Bestand eine bedeutende Funktion ein. Zentrale Bestandteile des
langfristig orientierten REAM sind in diesem Zusammenhang:
Reporting an den Investor •
Laufende Überprüfung der Marktposition (hinsichtlich Lage, Position im Marktzyklus •
und Objektqualität)
Liquiditätsplanung •
Entwicklung und Überwachung objektbezogener Businesspläne •
Durchführung von objektbezogenen Maßnahmen zur Wertsteigerung •
Budgetplanung und -abgleich •
Asset Management-Bericht an Investoren und Banken •
Entwicklung und Steuerung der Vermietungsaktivitäten (Controlling auf Objekt-Ebene) •
Objektmarketing •
Vermietungsmanagement •
Leerstandsmanagement (z. B. Vorhaltung von Reserven) •
Koordination und Steuerung der externen Property- und Facility Manager • 12
Überwachung und ggf. Neuverhandlung der Finanzierung •
Immobilienportfolios bedürfen neben einem optimalen Management jeder einzelnen Immobilienanlage auch einer systematischen Planung, Steuerung und Kontrolle auf Portfolio-
Ebene. Dabei versucht das REAM, Synergien zwischen den Einzelanlagen zur Optimierung
der Rendite-Risiko-Eigenschaften des Portfolios auszunutzen.13 Um Chancen und Risiken
rechtzeitig zu entdecken und zu realisieren bzw. abzuwenden, ist eine Potenzialanalyse in
der Bestandsphase unabdingbar.
Im Rahmen der Planung wird auf der Ebene des strategischen Managements zunächst eine
Zielstruktur für das Immobilienportfolio unter Berücksichtigung der Anlegervorgaben abgeleitet. Die Umsetzung des Zielportfolios erfolgt dann auf der Ebene des taktischen und
operativen Portfolio Management, z. B. durch entsprechende Ankäufe bzw. Verkäufe von Immobilienanlagen. Die Kontrollphase des Prozesses bezieht sich sowohl auf die zielbezogene
Effektivität der Planungsschritte als auch auf die Effizienz der Umsetzung. Durch ein detailliertes Controlling wird so verfolgt, ob die Zielvorstellungen des Investors erfüllt sind.14
Das strategische Vermietungsmanagement befasst sich mit der Steuerung der Erträge und
den damit verbundenen Risiken von Immobilienanlage- und Managemententscheidungen
für das gesamte Immobilienportfolio. Dabei ist es insbesondere auf die Koordination der operativen Immobilien-Dienstleister, in der Regel Property und Facility Manager, sowie auf die
Identifikation und Realisierung von Ertrags- bzw. Wertsteigerungspotentialen ausgerichtet.
Maßgeblich obliegen dem REAM die Tätigkeiten des Objektmarketings, des Leerstandsmanagements sowie der Kostenoptimierung bei der Bewirtschaftung von Immobilien, in diesem
Zusammenhang besonders Modernisierungen, Sanierungen sowie Revitalisierungen. Weiter
zählt auch die Schaffung einer Datenbasis für das strategische Portfolio Management zu den
Aufgaben des REAM.15
12 Beyerle, T. (2007b), S. 4.
13 Schulte, K.W./Walbröhl, V. (2002), S. 659.
14 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729.
15 Beyerle, T. (2008a), S. 27.
232.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management
Auf Objekt-Ebene setzt das REAM die strategischen Ziele des Fund Management mit Hilfe eines
Business Plans in ein operatives Management der einzelnen Assets um. Wesentliches Element
neben einem kontinuierlichen Controlling und Berichtswesen bei der ergebnisorientierten Planung und Umsetzung unternehmerischer Aktivitäten ist das Management von Objektrisiken
und die laufende Beobachtung und Analyse des Mikro- und Makrostandortes.16 Gleichzeitig
soll das REAM die strategische Optimierung der Immobilien und damit die Renditesteigerung
über einen gewissen Zeitraum sicherstellen.17 Im Rahmen des Asset Management-Berichts
wird eine Nachkalkulation der Kosten für realisierte investierte Maßnahmen durchgeführt.
Nutzungsänderungen sowie veränderte Miet-, Wartungs- und Dienstleistungsverträge werden
dokumentiert und Mieteinnahmen und Immobiliennutzungs kosten aufgeführt.
In enger Wechselwirkung mit dem Investor nimmt der Asset Manager operative Teile der
Eigentümerfunktion als Bevollmächtigter selbst wahr oder beauftragt Subunternehmen zur
Erbringung der entsprechenden Leistungen. Dabei verantwortet und steuert er ganzheitlich die Optimierung des Immobilienportfolios. 18 (s. Abbildung 7: Organisationsstruktur im
REAM)
Dem Reporting an den Investor kommt, bedingt durch deutlich erhöhte Immobilieninvestitionen vor allem in der Bestandsphase des REAM, eine wichtige Funktion zu. Der Asset
16 Bone-Winkel, S. (2008), S. 8 und Wagner, T. (2005), S. 57 ff.
17 Gondring, H.P. (2009), S. 837.
18 Vgl. Brümmer, R. (2008), S. 8.
19 Enthalten in: Brümmer, R. (2008), S. 8.
Typische Organisationsstruktur
Eigentümer (Investor)
ASSET MANAGER
Immobilienportfolio
Sub-
Dienstleister
Reporting
Beauftragung und
Steuerung
Reporting
Beauftragung und
Steuerung
Strategisches
und tlw.
operatives
Management
Operatives
Management
Organisationsstruktur im REAMAbbildung 7: 19
24 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management
Manager hat dabei die Aufgabe, individuelle Anforderungen eines Anlegers zu erfüllen und
dem Investor darüber periodisch zu berichten. Im Wesentlichen umfasst das Reporting stichtagsbezogene Informationen über die Vermögensstruktur, immobilienspezifische und finanzierungsbezogene Strukturen sowie Angaben zur Wertentwicklung der Immobilie bzw. des
Portfolios. Neben Entwicklungen der Vergangenheit werden vor allem Zukunftsprognosen
der zu erwartenden Performance dargestellt.20
Mit Veränderungen des Marktumfeldes gehen meist auch Änderungen in der strategischen
Ausrichtung von Immobilieninvestoren einher. Hier ist die Unterstützung des REAM bei der
Vorbereitung und Durchführung des Exits gefordert. Die Gründe für einen Ausstieg sind vielfältig. Finanzielle Ziele der Immobilienverwertung können z. B. die Kapitalfreisetzung oder
die Verbesserung der Bilanzkennzahlen sein. Hinzu kommen strategische Ziele, wie beispielsweise die dauerhafte Konzentration auf das Kerngeschäft der Unternehmen, die Reduzierung
des Immobilien-Exposures oder die Trennung von Eigentum bei gleichzeitiger Sicherung des
Zugriffs auf strategisch wichtige Objekte. Abhängig von der mit der Desinvestition verfolgten
Zielsetzung des Veräußerers stehen eine Reihe verschiedener Exit-Optionen zur Auswahl.21
Dazu zählen unter anderem sowohl Einzel- als auch Paketveräußerungen des Immobilienbestandes und Sale & Lease-Back Transaktionen. Darüber hinaus haben die Exit-Betreiber die
Möglichkeit, Immobilien an der Börse, beispielsweise in der Rechtsform einer Immobilien-AG
oder eines REITs, zu platzieren oder aber diese in einen Fonds einzubringen.22
Zu den Aufgaben des REAM bei der Vorbereitung und Durchführung des Exits zählen vor
diesem Hintergrund insbesondere:
Markt Research: Potenzial- und Risikoanalyse •
Beratung bei der Bestimmung des Exit-Vehikels und des geeigneten Zeitpunktes •
Analyse potenzieller Investoren und Aufbereitung des Informations-Memorandums •
Koordination Verkäufer Due Diligence •
Begleitung bei der Durchführung des Exit •
Dokumentation des Exit-Prozesses •
Bevorstehende Desinvestitionsmaßnahmen sowie Umstrukturierungen im Unternehmen bedürfen vorab umfassender Analysen bezüglich der Risiken und Potenziale, des Exit-Zeitpunktes sowie der Strategie und letztendlich des passenden Exit-Vehikels. Dem REAM obliegt in
diesem Zusammenhang die Verantwortung der Bestimmung einer geeigneten Exit-Strategie
nach den Zielsetzungen des Betreibers, die Koordination der Due Diligence sowie die Begleitung und Durchführung des Exits.23
2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers
Trotz der stetig wachsenden Anforderungen an Asset Manager und der zunehmenden Professionalisierung des Immobilienmarktes ist ein eindeutiges Leistungsspektrum des REAM
nicht einfach zu benennen.
Erfahrene Asset Manager sind ebenso begehrt wie dünn gesät. Sie gelten als proaktiv, professionell, interdisziplinär und international ausgerichtet. Angetrieben von ausländischen Investoren
die auf den deutschen Immobilienmarkt drängen, ändern sich die Anforderungen an das Ma-
20 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729 f.
21 Vgl. Evertz, D. (o. J.).
22 Vgl. Schäfers, W/Haub, C./Stock, A. (2002), S. 311 ff.
23 Vgl. Van Kann, J. (2007), S. 78 ff.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.