2.1 Überblick In diesem Kapitel werden das Leistungsprofil des Real Estate Asset Management und die die Anforderungen an die Person des Managers vorgestellt. Als Beauftragter des Investors nimmt der Real Estate Asset Manager dabei die Position des „Vermittlers“ bzw. „Übersetzers“ zwischen der finanzwirtschaftlichen Sphäre der Investoren und der operativen Sphäre der Property und Facility Manager ein. Die konkrete Ausgestaltung des Aufgabenprofils kann dabei jedoch sehr unterschiedlich ausfallen, da die Leistungsbeschreibung des internen oder externen Asset Managers wesentlich von den strategischen Zielen und Vorgaben des Investors sowie der bestehenden Organisations- und Wertschöpfungsstruktur abhängt. Dabei ist nicht selten die in Deutschland noch gering ausgeprägte Professionalisierung und Internationalisierung der Dienstleister in diesem Bereich der limitierende Faktor für die Beauftragung von Leistungen. 2.2 Ziele des Real Estate Asset Management Das REAM als kontinuierlicher, zyklischer Prozess der Überwachung und Anpassung einer Immobilie oder vielmehr eines Immobilien-Portfolios, verfolgt das Ziel der langfristigen ökonomischen Werterhaltung und Optimierung der Immobilienperformance.1 Dabei versucht es, vorhandene Potenziale zur Steigerung des Immobilien- bzw. Fondswertes auszunutzen und Senkungen der Betriebs- und Nebenkosten in der Immobilienbewirtschaftung zu erzielen.2 Immobilien-Investments werden vor diesem Hintergrund als Vermögensanlage betrachtet. Alleinige Zielsetzung ist die dauerhafte Ertragserzielung und damit Werthaltigkeit und Wertsteigerung der Immobilien. Die Optimierung der Rendite (Immobilienperformance) nach den Vorgaben des Investors wird dabei vordergründig betrachtet. Dieser Zielstellung werden alle Analysen, langfristigen Maßnahmen sowie kurz- und mittelfristigen Entscheidungen untergeordnet.3 2.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management Zentrale Aufgabe des REAM ist die aktive Portfolio-Gestaltung von Immobilienbeständen wie auch von einzelnen Immobilien. Ausgangspunkt der Aktivitäten sind dabei die strategischen Rahmenvorgaben der Investoren, wie beispielsweise Risikobereitschaft, Renditeerwartung und Anlagehorizont. In der Regel steht die Maximierung der Rendite aus der Immobilienanlage unter Beachtung bestimmter Nebenbedingungen, wie Finanzierungs- und Steueraspekten, im Mittelpunkt.4 Der Asset Manager fungiert in diesem Zusammenhang als treuhänderische Eigentümervertretung. (vgl. Abbildung 5) Die elementaren Leistungsbereiche des REAM können in folgende Wertschöpfungsphasen untergliedert werden: 1 Vgl. o.V. (1998c), S. 11 ff. 2 Vgl. Teichmann, S. (2007), S. 18. 3 Brauer, K-U. (2006), S. 683. 4 Vgl. Arnold, M.P./Wagner, T. (2007), S. 36. 20 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management (1) Investment Management (2) Performance-Optimierung im Bestand (3) Vorbereitung des Exit Zu den Aufgaben des REAM im Bereich des Investment Management zählen: Markt- und Standortanalyse • Sourcing der Objekte • Wirtschaftlichkeitsberechnung • Koordination Due Diligence • Begleitung bei Kaufvertragsverhandlungen • Beratung bei der Strukturierung der Finanzierung • Begleitung bei der Beurkundung • Monitoring der Bedingungen des Kaufvertrages • Dokumentation des Investment-Prozesses • Eine erfolgreiche Investitionsentscheidung erfordert vom REAM im Rahmen der Objektpositionierung eine laufende Beobachtung und Analyse des Mikro- und Makrostandortes. Die Identifizierung von Potenzialen zur Ertrags- bzw. Wertsteigerung des Objektes, das Management der Objektrisiken sowie die Prüfung geeigneter Nutzungsvarianten unter Berücksichtigung des Baurechts und der Regional- und Bauleitplanung zählen in diesem Zusammenhang zu den wesentlichen Elementen des REAM. In der „Ist-Analyse“ wird primär auf die Mieter- und Kostenstruktur sowie die vertraglichen Rahmenbedingungen abgezielt.6 Im Rahmen des Sourcing von Immobilien, also der Akquisition, ist insbesondere auch die Primärdatenerhebung der Nutzeranforderungen erforderlich. Dabei geht es vor allem um den Unternehmenszweck, die Anzahl der Mitarbeiter, infrastrukturelle Einrichtungen sowie um Anforderungen an die Raumaufteilung und Ausstattung der Immobilie. Daneben hat das 5 Enthalten in: Gondring, H./Wagner, T. (2007), S. 26. 6 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 683. Investor Property ManagerAsset Manager • Formulierung Inves??onsziele • Defini?on Rendite-/ Risikoprofil • Steuerliche / rechtl. Op?mierung • Finanzierungsmanagement • Por?olio Management • Investment Management • Potenzial-Analyse • Markt-/Standortanalyse • Laufende Bewertung • Cashflow-Prognose • Erstellung / Monitoring Objektbudgets • Vorschlag / Umsetzung werterh. Maßnahmen • Mieterbetreuung • Steuerung Dienstleister • Repor?ng an Investor • Vorbereitung Exit • Kaufmännisches Gebäudemanagement • Technisches Gebäudemanagement • Infrastrukturelles Gebäudemanagement Vermietungsmanagement Vertragsmanagement • • Leistungsspektrum des Asset ManagersAbbildung 5: 5 212.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management Management die Aufgabe, die Angemessenheit von Miet- und Nebenkosten zu prüfen sowie die Branchenentwicklung und Konkurrenzsituation am Markt einzuschätzen.7 Der Asset Manager muss dabei stets das gesamte Umfeld im Blick haben, denn bei Investitionsentscheidungen gilt es, kurzfristige Marktchancen und längerfristige Trends zu berücksichtigen um frühzeitig Veränderungen im Markt sowie die wirtschaftlichen Potenziale eines Objektes erkennen zu können.8 Die Blickrichtung der Portfolio-Optimierung konzentriert sich auf eine Top-Down-Betrachtung (s. Abbildung 6: Top-down Bottom-up Approach) und orientiert sich damit vorrangig an den Gegebenheiten der Immobilienmärkte sowie an Benchmarks. Die Bottom-up-Betrachtung, d. h. die Analyse des vorhandenen Immobilienbestandes eines Portfolios bildet die Grundlage für eine sinnvolle Strategieplanung. Aufgrund der Interdependenzen zwischen strategischer Planung und taktisch-operativer Umsetzung können die Phasen des Prozesses nicht streng voneinander getrennt betrachtet werden.9 Strategische Entscheidungen zur weiteren Entwicklung der Immobilie obliegen ebenfalls dem Investment Management. Diese umfassen insbesondere die Zielvorgaben bezüglich des Ertrages aus der Immobilie, die Kosten- und Ertragskalkulation sowie die Erstellung eines Zeitablaufs- und Liquiditätsplans.11 Daneben kommt der Vorbereitung und der praktischen Ausführung von Akquisition, Verkauf und Umschichtung des Immobilien-Portfolios ein ebenso hoher Stellenwert zu. Das REAM 7 Vgl. ebenda, S. 683. 8 Vgl. Wagner, T. (2006b), S. 7 ff. 9 Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 660 f. 10 Mit Änderungen entnommen aus: Beyerle, T. (2007a), S. 9 ff. 11 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 684. TOP-DOWN = Vergangenheit + Zukunft BOTTOM-UP = Gegenwart 1. Marktumfeld Kapitalmarkt (Kunden) 2. Wettbewerbspositionierung 3. Marktumfeld Immobilien Produktpositionierung M ak ro st an do rt M arkt 1. Angebotsdatenbank 2. Auswertung + Bewertung Immobilienangebote 3. Teilmarkteinschätzung in Renditetabelle konsolidiert Marktrendite Fondsrendite Einschätzung Objektverfügbarkeit und Prognose O bj ek t M ikrostandort Spezifisches MarktbildZ us am m en w irk en Zusam m enw irken Top-Down Bottom-Up ApproachAbbildung 6: 10 22 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management im Bereich des Investment Management begleitet in diesem Zusammenhang den gesamten Prozess von der Akquisition der Objekte bis hin zur Beurkundung und Dokumentation des Investment-Prozesses. Vor dem Hintergrund der Hebung von Wert- und Mietsteigerungspotenzialen nimmt besonders die Optimierung im Bestand eine bedeutende Funktion ein. Zentrale Bestandteile des langfristig orientierten REAM sind in diesem Zusammenhang: Reporting an den Investor • Laufende Überprüfung der Marktposition (hinsichtlich Lage, Position im Marktzyklus • und Objektqualität) Liquiditätsplanung • Entwicklung und Überwachung objektbezogener Businesspläne • Durchführung von objektbezogenen Maßnahmen zur Wertsteigerung • Budgetplanung und -abgleich • Asset Management-Bericht an Investoren und Banken • Entwicklung und Steuerung der Vermietungsaktivitäten (Controlling auf Objekt-Ebene) • Objektmarketing • Vermietungsmanagement • Leerstandsmanagement (z. B. Vorhaltung von Reserven) • Koordination und Steuerung der externen Property- und Facility Manager • 12 Überwachung und ggf. Neuverhandlung der Finanzierung • Immobilienportfolios bedürfen neben einem optimalen Management jeder einzelnen Immobilienanlage auch einer systematischen Planung, Steuerung und Kontrolle auf Portfolio- Ebene. Dabei versucht das REAM, Synergien zwischen den Einzelanlagen zur Optimierung der Rendite-Risiko-Eigenschaften des Portfolios auszunutzen.13 Um Chancen und Risiken rechtzeitig zu entdecken und zu realisieren bzw. abzuwenden, ist eine Potenzialanalyse in der Bestandsphase unabdingbar. Im Rahmen der Planung wird auf der Ebene des strategischen Managements zunächst eine Zielstruktur für das Immobilienportfolio unter Berücksichtigung der Anlegervorgaben abgeleitet. Die Umsetzung des Zielportfolios erfolgt dann auf der Ebene des taktischen und operativen Portfolio Management, z. B. durch entsprechende Ankäufe bzw. Verkäufe von Immobilienanlagen. Die Kontrollphase des Prozesses bezieht sich sowohl auf die zielbezogene Effektivität der Planungsschritte als auch auf die Effizienz der Umsetzung. Durch ein detailliertes Controlling wird so verfolgt, ob die Zielvorstellungen des Investors erfüllt sind.14 Das strategische Vermietungsmanagement befasst sich mit der Steuerung der Erträge und den damit verbundenen Risiken von Immobilienanlage- und Managemententscheidungen für das gesamte Immobilienportfolio. Dabei ist es insbesondere auf die Koordination der operativen Immobilien-Dienstleister, in der Regel Property und Facility Manager, sowie auf die Identifikation und Realisierung von Ertrags- bzw. Wertsteigerungspotentialen ausgerichtet. Maßgeblich obliegen dem REAM die Tätigkeiten des Objektmarketings, des Leerstandsmanagements sowie der Kostenoptimierung bei der Bewirtschaftung von Immobilien, in diesem Zusammenhang besonders Modernisierungen, Sanierungen sowie Revitalisierungen. Weiter zählt auch die Schaffung einer Datenbasis für das strategische Portfolio Management zu den Aufgaben des REAM.15 12 Beyerle, T. (2007b), S. 4. 13 Schulte, K.W./Walbröhl, V. (2002), S. 659. 14 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729. 15 Beyerle, T. (2008a), S. 27. 232.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management Auf Objekt-Ebene setzt das REAM die strategischen Ziele des Fund Management mit Hilfe eines Business Plans in ein operatives Management der einzelnen Assets um. Wesentliches Element neben einem kontinuierlichen Controlling und Berichtswesen bei der ergebnisorientierten Planung und Umsetzung unternehmerischer Aktivitäten ist das Management von Objektrisiken und die laufende Beobachtung und Analyse des Mikro- und Makrostandortes.16 Gleichzeitig soll das REAM die strategische Optimierung der Immobilien und damit die Renditesteigerung über einen gewissen Zeitraum sicherstellen.17 Im Rahmen des Asset Management-Berichts wird eine Nachkalkulation der Kosten für realisierte investierte Maßnahmen durchgeführt. Nutzungsänderungen sowie veränderte Miet-, Wartungs- und Dienstleistungsverträge werden dokumentiert und Mieteinnahmen und Immobiliennutzungs kosten aufgeführt. In enger Wechselwirkung mit dem Investor nimmt der Asset Manager operative Teile der Eigentümerfunktion als Bevollmächtigter selbst wahr oder beauftragt Subunternehmen zur Erbringung der entsprechenden Leistungen. Dabei verantwortet und steuert er ganzheitlich die Optimierung des Immobilienportfolios. 18 (s. Abbildung 7: Organisationsstruktur im REAM) Dem Reporting an den Investor kommt, bedingt durch deutlich erhöhte Immobilieninvestitionen vor allem in der Bestandsphase des REAM, eine wichtige Funktion zu. Der Asset 16 Bone-Winkel, S. (2008), S. 8 und Wagner, T. (2005), S. 57 ff. 17 Gondring, H.P. (2009), S. 837. 18 Vgl. Brümmer, R. (2008), S. 8. 19 Enthalten in: Brümmer, R. (2008), S. 8. Typische Organisationsstruktur Eigentümer (Investor) ASSET MANAGER Immobilienportfolio Sub- Dienstleister Reporting Beauftragung und Steuerung Reporting Beauftragung und Steuerung Strategisches und tlw. operatives Management Operatives Management Organisationsstruktur im REAMAbbildung 7: 19 24 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management Manager hat dabei die Aufgabe, individuelle Anforderungen eines Anlegers zu erfüllen und dem Investor darüber periodisch zu berichten. Im Wesentlichen umfasst das Reporting stichtagsbezogene Informationen über die Vermögensstruktur, immobilienspezifische und finanzierungsbezogene Strukturen sowie Angaben zur Wertentwicklung der Immobilie bzw. des Portfolios. Neben Entwicklungen der Vergangenheit werden vor allem Zukunftsprognosen der zu erwartenden Performance dargestellt.20 Mit Veränderungen des Marktumfeldes gehen meist auch Änderungen in der strategischen Ausrichtung von Immobilieninvestoren einher. Hier ist die Unterstützung des REAM bei der Vorbereitung und Durchführung des Exits gefordert. Die Gründe für einen Ausstieg sind vielfältig. Finanzielle Ziele der Immobilienverwertung können z. B. die Kapitalfreisetzung oder die Verbesserung der Bilanzkennzahlen sein. Hinzu kommen strategische Ziele, wie beispielsweise die dauerhafte Konzentration auf das Kerngeschäft der Unternehmen, die Reduzierung des Immobilien-Exposures oder die Trennung von Eigentum bei gleichzeitiger Sicherung des Zugriffs auf strategisch wichtige Objekte. Abhängig von der mit der Desinvestition verfolgten Zielsetzung des Veräußerers stehen eine Reihe verschiedener Exit-Optionen zur Auswahl.21 Dazu zählen unter anderem sowohl Einzel- als auch Paketveräußerungen des Immobilienbestandes und Sale & Lease-Back Transaktionen. Darüber hinaus haben die Exit-Betreiber die Möglichkeit, Immobilien an der Börse, beispielsweise in der Rechtsform einer Immobilien-AG oder eines REITs, zu platzieren oder aber diese in einen Fonds einzubringen.22 Zu den Aufgaben des REAM bei der Vorbereitung und Durchführung des Exits zählen vor diesem Hintergrund insbesondere: Markt Research: Potenzial- und Risikoanalyse • Beratung bei der Bestimmung des Exit-Vehikels und des geeigneten Zeitpunktes • Analyse potenzieller Investoren und Aufbereitung des Informations-Memorandums • Koordination Verkäufer Due Diligence • Begleitung bei der Durchführung des Exit • Dokumentation des Exit-Prozesses • Bevorstehende Desinvestitionsmaßnahmen sowie Umstrukturierungen im Unternehmen bedürfen vorab umfassender Analysen bezüglich der Risiken und Potenziale, des Exit-Zeitpunktes sowie der Strategie und letztendlich des passenden Exit-Vehikels. Dem REAM obliegt in diesem Zusammenhang die Verantwortung der Bestimmung einer geeigneten Exit-Strategie nach den Zielsetzungen des Betreibers, die Koordination der Due Diligence sowie die Begleitung und Durchführung des Exits.23 2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers Trotz der stetig wachsenden Anforderungen an Asset Manager und der zunehmenden Professionalisierung des Immobilienmarktes ist ein eindeutiges Leistungsspektrum des REAM nicht einfach zu benennen. Erfahrene Asset Manager sind ebenso begehrt wie dünn gesät. Sie gelten als proaktiv, professionell, interdisziplinär und international ausgerichtet. Angetrieben von ausländischen Investoren die auf den deutschen Immobilienmarkt drängen, ändern sich die Anforderungen an das Ma- 20 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 729 f. 21 Vgl. Evertz, D. (o. J.). 22 Vgl. Schäfers, W/Haub, C./Stock, A. (2002), S. 311 ff. 23 Vgl. Van Kann, J. (2007), S. 78 ff.