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14.2.1 Exogene Determinanten in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 407 - 410

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_407

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14.1 Überblick In dem nachfolgenden Abschnitt soll die Bedeutung der Exit-Phase für das Real Estate Asset Management hervorgehoben werden. Hierzu werden zu Beginn die Inhalte einer umfassenden Bestandsanalyse hinsichtlich Wertschöpfungspotentialen und Risiken sowohl auf Objekt-, als auch auf Portfolio- und Investmentebene aufgezeigt, welche die Grundlage des Exit-Prozess darstellt. Anschließend erfolgt die Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunktes anhand der Zieldefinitionen des Exit-Betreibers und auf Grundlage der momentanen Geschehnisse auf dem Immobilien- und Kapitalmarkt. Im weiteren Verlauf wird detailliert auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Besonderheiten einiger Exit-Vehikel eingegangen, bevor im Anschluss daran die Koordination und Dokumentation des Exits dargestellt wird. Abschlie- ßend erfolgt die Erläuterung wichtiger Erfolgsfaktoren, die wesentlich zum Gelingen eines erfolgreichen Exits beitragen. 14.2 Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunkts Innerhalb des Real Estate Asset Management in der Exit-Phase stellt die Bestimmung des optimalen Zeitpunktes einer Desinvestition einen wichtigen Schritt dar. Dabei bestimmen exogene und endogene Determinanten den Zeitpunkt maßgeblich. Die exogenen Faktoren auf der einen Seite sind relevante Ereignisse auf dem Immobilien- bzw. Kapitalmarkt, wie bspw. die Subprime-Krise. Unter endogenen Determinanten auf der anderen Seite werden finanzielle, strategische und operative Ziele des Exit-Betreibers verstanden. Zusätzlich steuern die mit einer Desinvestition verfolgten Ziele den Zeitpunkt zur Durchführung eines Exits.1 Sowohl die detaillierte Untersuchung des Portfolios und dessen Bewertung unter Berücksichtigung des Marktes als auch die Priorisierung der Zielsetzungen bilden die Basis für eine erfolgreiche Exit-Strategie. Entscheidend dabei ist eine genaue und detaillierte Arbeitsweise, da hier nicht nur die datenmäßige Grundlage für die Entscheidung zugunsten eines Exit- Vehikels, sondern auch für die spätere Ansprache der Investoren, die Due Diligence und die Verhandlungen gelegt wird.2 1 Vgl. Müller, M. (2003), S. 513. 2 Vgl. ebenda, S. 518 f. Endogene Determinanten: • Finanzielle Ziele • Strategische Ziele • Operative Ziele Bestimmung des optimalen Exit- Zeitpunktes Exogene Determinanten: • Immobilienmarkt • Kapitalmarkt Bestimmung des Exit-ZeitpunktesAbbildung 184: 408 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase 14.2.1 Exogene Determinanten Exogene Determinanten sind vom Betreiber eines Exits zu berücksichtigen, da er sie weder beeinflussen, ändern, noch umgehen kann. Der Zeitpunkt eines Exits und dessen erfolgreiche Durchführung hängen wesentlich von den Entwicklungen und Anforderungen des Immobilien- und Kapitalmarktes ab. Die Aufgabe des Asset Management (REAM), eine geeignete Exit-Strategie festzulegen, hat dabei unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgeschehnisse zu erfolgen. Nur so kann das Portfolio den Bedingungen und Anforderungen des Marktes und der Investoren entsprechend aufbereitet werden. Im Folgenden sei ein kurzer Überblick über die Entwicklungen auf dem Immobilien- und Kapitalmarkt seit Anfang 2007 und deren Auswirkungen auf die Exit-Strategien der Betreiber gegeben. 14.2.1.1 Immobilienmarkt Die Immobilie als Anlageinstrument institutioneller Investoren hat in den Jahren 2004 bis 2007 eine stetig steigende Beliebtheit genossen, was hauptsächlich auf das niedrige Zinsniveau und im Verhältnis dazu hohe Mietrenditen zurückzuführen ist.3 Der heterogene Immobilienmarkt und die Immobilie an sich, ein eher solides Produkt, wurden aufgrund der Möglichkeit mit wenig Eigenkapital hohe Renditen zu erzielen (Leverage-Effekt) zunehmend interessant für Investoren. Finanzierungen mit einem Fremdkapitalanteil von 100 % und der Transport der Kredite nach einem Jahr an die Kapitalmärkte waren an der Tagesordnung.4 Allerdings hat die Subprime-Krise in den USA auch weitreichende negative Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt. Angesichts der Milliardenabschreibungen und den schwieriger werdenden Refinanzierungsmöglichkeiten der Kreditinstitute und Banken, sind diese bei der Kreditvergabe restriktiver geworden und fordern höhere Sicherheiten, u. a. in Form eines höheren Eigenkapitalanteils der Kreditnehmer.5 Durch den Wegfall der „High-Leverager“ fallen die Immobilienpreise vor allem für Objekte an B-Standorten, die in Zeiten vor der Krise stark gestiegen waren, wieder auf ein realistisches Niveau herunter.6 So erzielten z. B. durchschnittliche Logistikimmobilien Multiplikatoren bis zum 17-fachen der Jahresnettokaltmiete anstelle marktüblicher Faktoren von 13 bis 14.7 Damit werden auch die Aussichten für Immobilienaktien, die in den letzten drei Jahren zwar gestiegen, aber deren Kurse in Folge der Subprime-Krise um die Hälfte gefallen sind, schlechter eingeschätzt. Der für das Jahr 2007 erhoffte Gründungsboom der REITs in Deutschland blieb aus, Börsenaspiranten wollen das Going Public möglichst nicht unter Buchwert der Immobilien realisieren.8 Experten gehen davon aus, dass sich das veränderte Zinsumfeld und die restriktiveren Kreditvergabekriterien der ausleihenden Banken negativ auf Immobilientransaktionen im privaten Sektor, hier v. a. im Wohnimmobiliensegment, auswirken werden.9 Dagegen wird die Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, der sich in den letzten zwei Jahren immer mehr als eigenständige Assetklasse mit geringer Korrelation gegenüber der Wert-ent- 3 Vgl. Schreiber, M. (2008), S. 1. 4 Vgl. ebenda, S. 1. 5 Vgl. Schlautmann, R. (2008a), S. 25. 6 Vgl. Wüst, B. (2008), S. 36 ff. 7 Vgl. ebenda, S. 36 ff. 8 Vgl. Fischer, L. (2008), S. 26 f. 9 Vgl. DEGI (2008), S. 11 ff. 40914.2 Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunkts wicklung von Renten- und Aktienpapieren etabliert hat, positiv eingeschätzt.10 Hauptsächlich seitens der institutionellen Anleger erfährt dieses Realvermögensgut als Risikovernichter in den Portfolios eine hohe Nachfrage, wodurch eine äußerst dynamische Belebung der Immobilienumsätze erreicht wird.11 So konnte im Jahr 2007 auf Basis der Einnahmen aus der erhobenen Grunderwerbsteuer mit 194,5 Mrd. Euro ein neuer Rekordwert für gewerbliche Transaktionen erzielt werden, der 11 % höher lag als 2006. Experten rechnen für 2008 mit einer schwächeren Entwicklung aufgrund der Unsicherheiten auf dem Finanzmarktumfeld, das noch nicht abschätzbare negative Effekte auf das realwirtschaftliche Wachstum und auf das daraus abgeleitete relevante Steueraufkommen haben wird. Dennoch rechnen sie mit der Gunst der international agierenden institutionellen Anleger, da sich die Gewerbeimmobilien hinsichtlich ihrer Position im Marktzyklus in der Erholungsphase befinden und in großen Investmentzentren Mietsteigerungspotentiale vermuten lassen.12 Gewinner der Subprimekrise werden die klassischen Immobilieninvestoren mit langfristigem Anlagehorizont und aktivem Immobilienmanagementansatz, wie bspw. die offenen und geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und REITs, sein.13 Gründe hierfür sind nachhaltige Investments in Büro- oder Einzelhandelsimmobilien an Core-Standorten und der höhere Eigenkapitalanteil. Experten gehen davon aus, dass nachhaltig vermietete Immobilien in guten Lagen weiter an Bedeutung gewinnen werden und die Renditen in diesem Bereich das Ende 2007 erreichte Niveau halten.14 Die Veränderungen des Marktumfeldes bestimmen den Exit-Zeitpunkt und das -Vehikel maßgeblich und müssen vom Asset Management zwingend berücksichtigt werden. 14.2.1.2 Kapitalmarkt Die Bedeutung des Kapitalmarktes für den Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Schwankungen auf dem Kapitalmarkt sind von Einflussfaktoren geprägt, die außerhalb des Immobilienmarktes liegen, jedoch starke Auswirkungen auf diesen haben. Zu den Einflussfaktoren gehören Kapitalkosten, Zinssätze, alternative Anlagemöglichkeiten in andere Assets und Wechselkurse.15 Gerade die günstigen Kapitalkosten und die niedrigen Zinssätze haben Investoren in den Jahren 2004 bis 2007 (erste Jahreshälfte) dazu gebracht, milliarden-schwere Immobilienportfolios mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu kaufen.16 Im Zuge der Finanzkrise sind die Investoren allerdings teilweise sogar Not-Verkäufen gezwungen. Allerdings können Immobilien aufgrund ihrer Illiquidität nicht wie Wertpapiere behandelt und gehandelt werden. Sollen sie dennoch kurzfristig weiterveräußert werden, muss teilweise mit hohen Abschlägen beim Verkaufspreis gerechnet werden. Immobilien, die kurze Zeit nach dem Erwerb wieder verkauft werden müssen, können aufgrund der hohen Transaktionskosten sogar Verluste erzielen. Aus diesem Grund bestimmen die Gegebenheiten auf dem Kapitalmarkt, genauso wie diejenigen auf dem Immobilienmarkt, die Strategie und den Zeitpunkt des Exits.17 Je nach ak- 10 Vgl. ebenda, S. 11 ff. 11 Vgl. DEGI (2008), S. 11 ff. 12 Vgl. ebenda, S. 11 ff. 13 Vgl. Wüst, B. (2008b), S. 31. 14 Vgl. Atisreal (2008), S. 14 f. 15 Vgl. Stainer, A./Holzmann, C. (2006), S. 539. 16 Vgl. Schreiber, M. (2008a), S. 1. 17 Vgl. Stainer, A./Holzmann, C. (2006), S. 539. 410 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase tueller Kapitalmarktsituation kann z. B. die Attraktivität eines Börsenganges variieren. Die Einführung des REIT im Jahr 2007 schafft die Plattform für Umstrukturierungen, welche die Kapitalmarktfähigkeit der Immobilien herstellt.18 Doch warten viele Börsenaspiranten auf eine bessere Marktsituation in 2009, obwohl sie den Börsengang bereits für 2007 geplant hatten. Ein wichtiger Grund ist, dass sie ihre Immobilien nicht unter Buchwerten am Markt platzieren wollen.19 14.2.2 Endogene Determinanten Wie bereits erwähnt, bestimmen neben den exogenen die endogenen Determinanten den Exit-Zeitpunkt. Nach der Analyse der Entwicklungen auf dem Immobilien- bzw. Kapitalmarkt steht fest, welche Auswirkungen diese auf den Exit haben. Zusätzlich müssen die Exit-Betreiber ihr weiteres Vorgehen klar definieren, da die Wahl der geeigneten Verwertungsstrategie den mit dem Exit verfolgten finanziellen, strategischen und operativen Zielsetzungen des Betreibers unterliegt.20 14.2.2.1 Finanzwirtschaftliche Ziele Liquidität, Bilanz und Steuerlast sind die drei wichtigsten Kategorien der finanzwirtschaftlichen Ziele, die allerdings in einem Spannungsfeld zueinander stehen. So kann es bspw. sein, dass der Verkauf von Immobilien zwar einen kurzfristigen Liquiditätszufluss bedeutet, gleichzeitig aber auch Buchverluste akzeptiert werden müssen. Umgekehrt können sich mit der Verwertung von Immobilien, die sich schon lange im Portfolio befinden, stille Reserven heben lassen. Hohe Buchgewinne rufen jedoch wiederum eine erhöhte Steuerschuld hervor. Aus diesen Gründen ist eine eingehende Analyse und anschließende Gewichtung der Ziele unabdingbar für ein Unternehmen.21 Des Weiteren tragen finanzwirtschaftliche Ziele zur Verbesserung der Finanzkennzahlen bei, die zur Beurteilung eines Unternehmens herangezogen werden. Auf diese Weise kann das Rating verbessert und folglich der Zugang zum Kapitalmarkt erleichtert werden.22 14.2.2.2 Strategische Ziele Mit einer Desinvestition ist die Gefahr verbunden, die strategische Kontrolle der Immobilie oder des Portfolios an den Erwerber zu verlieren. Soll dennoch von einem Verkauf nicht abgesehen werden, kann durch Sale-and-Lease-Back-Transaktionen der Zugriff auf strategisch wichtige Objekte gesichert werden. Darüber hinaus gewinnt das veräußernde Unternehmen an Flexibilität, da eine Rückmietung optimal auf den Flächenbedarf ausgerichtet und so auf veränderte Markt- bzw. Wettbewerbsbedingungen kurzfristig reagiert werden kann.23 18 Vgl. Voigtländer, M. (2007), S. 24. 19 Vgl. Fischer, L. (2008), S. 26 f. 20 Vgl. Saemann, P./Schlüter, C. (2007), S. 78. 21 Vgl. Müller, M. (2003), S. 514 f. 22 Vgl. Eicher, M. (2007), S. 267. 23 Vgl. ebenda, S. 268.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.