386 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
Maßnahmen getroffen werden, um das Gesamtbudget einhalten zu können. Zum Teil können
Auswirkungen auf das Budget sogar ganz vermieden werden, denn Änderungen einzelner
Prämissen bei der Szenariokonstruktion im Laufe der Bestandsphase sind schon rechtzeitig,
bevor sie ihre Wirkung entfalten, erkennbar. Typisches Beispiel hierfür sind gesetzliche Änderungen der Rahmenbedingungen.
13.3.4 Vertragsmanagement
13.3.4.1 Verträge mit Asset Managern oder Maklern im Rahmen der
Vermietung
Bei der Beauftragung eines Asset-Managers bzw. Maklers, die grundsätzlich schriftlich erfolgen sollte, gilt es in einem Vertrag folgende Sachverhalte zu regeln, um eine erfolgreiche
Vermietung des Objektes sicherzustellen. Auch die Beauftragung eines Asset-Managers enthält zumeist einen Maklervertrag.
53 Vgl. Radke, M. (1989), S. 291 ff.
Net Opera?ng Income Actual
07/2007-06/2008
Budget
07/2008-06/2009
Budget
3rd Q 2008
Budget
4th Q 2008
Budget
1st Q 2009
Budget
2nd Q 2009
Comment
Rent 1.094.918 1.127.766 273.730 273.730 290.153 290.153 Index escala?on 6% from Jan. 2009
Other Income 0 0 0 0 0 0
(1) Total Income 1.094.918 1.127.766 273.730 273.730 290.153 290.153
Real Estate Tax 14.820 14.820 3.705 3.705 3.705 3.705
Street Cleaning 0 0 0 0 0 0
Drainage Charges 0 0 0 0 0 0
Other Public Charges 0 0 0 0 0 0
Subtotal Public Charges 14.820 14.820 3.705 3.705 3.705 3.705
Building Insurance 7.409 7.409 1.852 1.852 1.852 1.852
Liablity Insurance 0 1.513 0 1.513 0 0
Subtotal Insurance 7.409 8.922 1.852 3.365 1.852 1.852
Water 0 0 0 0 0 0
Electricity 0 0 0 0 0 0
Subtotal U?li?es 0 0 0 0 0 0
Minor Building Works 0 10.000 2.500 2.500 2.500 2.500 Facade cleaning and repairs
Maintenance Other 0 0 0 0 0 0
Subtotal Maintenance & Repair 0 10.000 2.500 2.500 2.500 2.500
Major Building Works 0 65.000 0 0 65.000 0 Roof repairs as recommended
CAPEX Other 0 0 0 0 0 0
Subtotal CAPEX 0 65.000 0 0 65.000 0
Property Management 15.000 13.303 3.750 3.750 2.902 2.902
Change of property management
agent from Jan. 2009
Cleaning Services 0 0 0 0 0 0
Subtotal Services 15.000 13.303 3.750 3.750 2.902 2.902
Other Non Recoverables 0 0 0 0 0 0
Subtotal Other Non Recoverables 0 0 0 0 0 0
(2) Total Non Recoverable Costs 37.229 112.045 11.807 13.320 75.959 10.959
(3) Net Opera?ng Income 1.057.689 1.015.720 261.922 260.409 214.194 279.194
Retail Scheme XYZ - Budget 07/2008 - 06/2009
Amounts in EUR net without VAT
Rental Income
Non Recoverable Costs
Musterbudget NOI eines EinzelhandelsobjektsAbbildung 179:
38713.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase
Im Folgenden wird im Wesentlichen auf die kaufmännisch relevanten Punkte abgestellt. Hierzu gehört die Erarbeitung eines Vermietungskonzeptes, insbesondere die Darstellung der Objektpositionierung, der angestrebten Mieterstruktur, des Makro- und Mikromarktes und der
Akquisitionsmaßnahmen. Des Weiteren muss durch den Auftragnehmer dargestellt werden,
welche Miethöhe er für die jeweiligen Flächen für marktgerecht und erzielbar hält.54
Sofern der Auftragnehmer auch für die Anwendung der Kommunikationsinstrumente und
Durchführung sämtlicher Werbemaßnahmen verantwortlich sein soll, ist dies auch im Leistungsbild festzuhalten, ebenso wenn dieser für die Erstellung von Vermietungsunterlagen
verantwortlich ist. Wesentlich ist die Darstellung der eigentlichen Aufgaben des Auftragnehmers, nämlich die Anbahnung von Kontakten zu potenziellen Mietern, die Durchführung der
Besichtigung sowie – insbesondere beim Asset-Manager – das unterschrifts reife Verhandeln
der Mietverträge. Beim Asset-Manager kommt dann als wesentliche Aufgabe noch die Maklerkoordination hinzu.
Der Auftragnehmer sollte darüber hinaus auch für die Begleitung des Mieters bis zu seinem
Erstbezug verantwortlich sein. Ebenso sollte er Informationen zur Bonität des potenziellen
Mieters beschaffen. Eine wesentliche Aufgabe des Auftragnehmers sollte auch darin bestehen,
die Ausbauwünsche des Mieters mit den Vorstellungen des Vermieters übereinzubringen und
mögliche Umbaumaßnahmen zu begleiten. Der Auftraggeber muss im Vertrag verpflichtet
54 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 415.
Service Charge Balance
Actual
07/2007-06/2008
Budget
07/2008-06/2009
Budget
3rd Q 2008
Budget
4th Q 2008
Budget
1st Q 2009
Budget
2nd Q 2009
Comment
000000xaT etatsE laeR
07070707082082gninaelC teertS
007.3007.3007.3007.3008.41009.41segrahC eganiarD
000000segrahC cilbuP rehtO
Subtotal Public Charges 15.180 15.080 3.770 3.770 3.770 3.770
Building Insurance 0 0 0 0 0 0
Liablity Insurance 0 0 0 0 0 0
Subtotal Insurance 0 0 0 0 0 0
Water 2.750 2.200 550 550 550 550
Electricity 5.200 4.800 1.200 1.200 1.200 1.200
Subtotal U?li?es 7.950 7.000 1.750 1.750 1.750 1.750
Minor Building Works 0 0 0 0 0 0
Maintenance Other 0 0 0 0 0 0
Subtotal Maintenance & Repair 0 0 0 0 0 0
Major Building Works 0 0 0 0 0 0
CAPEX Other 0 0 0 0 0 0
Subtotal CAPEX 0 0 0 0 0 0
Property Management 0 0 0 0 0 0
Cleaning Services 0 0 0 0 0 0
Subtotal Services 0 0 0 0 0 0
Other Recoverables 0 0 0 0 0 0
Subtotal Other Recoverables 0 0 0 0 0 0
(1) Total Recoverable Costs 23.130 22.080 5.520 5.520 5.520 5.520
(2) Service Charge Adv. Paymts. 17.793 17.793 4.448 4.448 4.448 4.448
Balance Service Charges / Adv. Paymts. -5.337 -4.287 -1.072 -1.072 -1.072 -1.072
Advance Payments from Tenants
Recoverable Costs
Retail Scheme XYZ - Budget 07/2008 - 06/2009
Amounts in EUR net without VAT
Musterbudget Service Charge Balance eines EinzelhandelsobjektsAbbildung 180:
388 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
werden, dem Auftragnehmer die benötigten Unterlagen zur Verfügung zu stellen, und insbesondere bedarf es der Honorarregelung. Weitere wichtige Aspekte sind hier:
Kostentragung: In diesem Zusammenhang ist auch zu regeln, wer die Kosten für die Wer- •
bemaßnahmen trägt. In der Regel wird dies der Auftraggeber sein.
Haftung: Darüber hinaus gilt es eine Regel zu treffen für die Haftung des Auftragnehmers •
gegenüber dem Auftraggeber (bei Pflichtverletzung).
Ein wesentlicher zu regelnder Punkt ist darüber hinaus die Vertragsdauer bzw. Kündigungsmöglichkeit des Vermietungsvertrages. Hier empfiehlt es sich, auf einer Regelung zu bestehen,
die ein kurzfristiges Agieren des Auftraggebers, ohne eine Schadenersatzpflicht auszulösen,
ermöglicht. Die relativ kurze Vertragsdauer bzw. kurzfristige Kündigungsmög lichkeit ist
wichtig, um die Motivation des Asset-Managers bzw. Maklers hoch zu halten. Sowohl der
Asset-Manager als auch der Makler muss registrieren, dass das ausschließliche „Mitführen“
des Objektes in seiner Kartei und das Hoffen auf Zufallserfolge zu einer kurzfristigen Vertragsbeendigung führen wird. Des Weiteren ist dies insofern von Bedeutung als ein bereits
gekündigter Vertrag immer zu einer suboptimalen Bearbeitung seitens des Auftragnehmers
führen wird. Daher sollte die Kündigungsfrist nicht zu lang gewählt werden. Auf der anderen
Seite sollte die Vertragsdauer lang genug sein, damit der Auftragnehmer die Chance hat, sich
ordentlich einzuarbeiten und er keine Bedenken haben muss, dass der Auftrag bereits abgelaufen ist, wenn das Objekt dann ordentlich durch ihn am Markt positioniert worden ist.55
13.3.4.2 Gewerbemietverträge
In diesem Abschnitt werden beispielhaft wesentliche Regelungen dargestellt, die in Mietverträgen für Büro- und Einzelhandelsflächen zu treffen sind.
Wesentliche Regelungen für Mietverträge im Allgemeinen
Nach Nennung der korrekten Mietvertragsparteien und deren unterschriftsberechtigten Vertretern sollte der Gegenstand des Mietvertrages möglichst genau im Vertrag definiert sein. Bei
der ausgewiesenen Mietfläche ist darauf zu achten, dass die gewählte Berechnungsmethode
vermerkt ist. In der Praxis wird immer stärker auf die gif-Richtlinie Bezug genommen. Anders
als im Wohnraummietrecht, für das das Miethöhegesetz (MHG) gilt, sieht das gewerbliche
Mietrecht keine Regelungen für Mietzinssteigerung für den Vermieter vor, es sei denn, hierfür
existiert eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Üblich sind Mietzinssteigerungen
in Form von Staffelmieten, z. B. eine 5 %ige Mieterhöhung alle drei Jahre, die bereits betragsmä-
ßig im Mietvertrag ausgewiesen ist, sowie Wertsicherungsklauseln (Preisklauseln). Bei einer
Wertsicherungsklausel verändert sich der Mietzins automatisch, wenn sich der Wertmesser
(z. B. Lebenshaltungskostenindex) verändert hat. Bei diesen Wertsicherungs klauseln besteht
sowohl die Möglichkeit der Anpassung des Mietzinses um 100 % bei Veränderung des Wertmessers als auch unterproportionale Anpassungen, z. B. in Höhe von 70 % der Indexveränderung. Im Bürobereich sind 70 bis 100 % Mietanpassung bezogen auf die Indexveränderung
üblich. Die Miete wird dabei jährlich oder erst bei Erreichen bestimmter Grenzen der Indexveränderungen (z. B. fünf oder zehn Prozent oder Punkte) angepasst.56
Die im angelsächsischen Raum üblichen Anpassungen an die jeweilige Marktmiete sind in
Deutschland noch nicht sehr häufig zu finden, sind aber insbesondere für unter Marktniveau
55 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 416.
56 Vgl. ebenda, S. 417.
38913.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase
vermietete Objekte sehr interessant. Gerade diese haben dann gutes Wertsteigerungspotenzial
bei Umsetzung der Marktanpassung – jedenfalls bei steigenden Märkten. In recht volatilen
Märkten, wie z. B. Frankfurt, können solche Anpassungen wesentliche Wertänderungen zur
Folge haben.
Wird keine explizite Regelung im Mietvertrag getroffen, hat der Vermieter die Nebenkosten
zu tragen. Daher ist eine genaue Regelung im Mietvertrag notwendig, die definiert, welche
Nebenkosten der Mieter zu tragen hat. Häufig werden wesentliche Nebenkostenarten, soweit
sie nicht vom Mieter unmittelbar beglichen oder nach Verbrauch ermittelt werden, im Verhältnis der angemieteten Fläche zur gesamten Fläche auf die Mieter umgelegt. Insbesondere von
Großmietern wird häufig verlangt, dass die umlegbaren Nebenkosten der Höhe nach begrenzt
werden. Für Büroimmobilien sollte darauf geachtet werden, dass die Hausverwaltungskosten
in der tatsächlich anfallenden Höhe umlegbar sind.57
In Abhängigkeit von der Marktlage sind mehr oder weniger Nebenkosten auf den Mieter umlegbar. In der neueren Rechtsprechung sind allerdings die Umlagemöglichkeiten der Vermieter
bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten eingeschränkt worden. Ein sog. Triple-Net-
Mietvertrag, der alle Nebenkosten sowie insbesondere auch Instandhaltungskosten an „Dach
und Fach“ umlegbar macht, gibt es eher selten und wenn dann meist nur bei längerfristigen
Sale-and-Leaseback-Transaktionen.
Zur Absicherung der Ansprüche des Vermieters kann dieser die Stellung einer Barkaution oder
einer Bürgschaft im Vertrag vereinbaren. Darüber hinaus ist zu erwähnen, dass der Vermieter als
Sicherheit für seine Ansprüche auch ein Anrecht auf die vorn Mieter angebrachten Gegenstände
hat (Vermieterpfandrecht). Die Höhe der Kaution, die in der Regel bei drei Monatsbruttomieten
liegt, ist im Wesentlichen Ergebnis der Verhandlungsstärken der Vertragspartner.
Grundsätzlich sind die Parteien frei in der Bestimmung der Vertragslaufzeit. Wird ein
Mietvertrag für eine längere Laufzeit als 30 Jahre abgeschlossen, so kann jede Partei nach
30 Jahren das Mietverhältnis unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Wertsicherungsklauseln sind nur wirksam, wenn der Vermieter im Mietvertrag mindestens
zehn Jahre gebunden ist, entweder über einen 10-Jahresvertrag oder einen 5-Jahresvertrag
mit einer mieterseitigen Verlängerungsoption mit mindestens gleicher Laufzeit. Die fest vereinbarte Laufzeit liegt im Büro- und Einzelhandelsimmobiliensektor zumeist zwischen fünf
und 15 Jahren. Besonders vorteilhaft sind für Mieter Regelungen, dass Optionen auch nur
für Teilflächen ausübbar sind. Aus Vermietersicht ist hier zu beachten, dass keine Flächenzuschnitte dadurch entstehen, die die leer gezogenen Flächen für eine Nutzung unmöglich
machen.58
Im BGB ist ebenfalls das so genannte Pachtverhältnis geregelt. Ein Pachtvertrag kann sich auf
Sachen und Rechte beziehen und dem Pächter wird zum Gebrauch der Sache auch die Fruchtziehung überlassen. In Pachtverträgen können auch mietrechtliche Regelungen Anwendung
finden, beispielsweise zur Erhaltung und Übernahme des Inventars. Die Kündigungsfrist ist
(gesetzlich) gemäß § 584 Abs. 1 BGB nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; schließlich
besitzt der Pächter das in § 540 Abs. 1 BGB bestimmte Sonderkündi gungs rechte für den Fall der
rechtswidrigen Verweigerung der Zustimmung zur Unterverpachtung nicht zu.59 Typisches
Beispiel für einen Pachtvertrag ist die Nutzung einer Gaststätte mit Inventar. Das Inventar
beim Immobilienpachtvertrag kann beispielsweise eine Maschine, Küche oder Möbel sein.
57 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 417.
58 Vgl. ebenda, S. 418.
59 Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 183.
390 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
Als wesentliche Unterschiede zur Miete kann man die Instandhaltungspflichten und die oben
genannten Kündigungsfristen nennen.60
Im Gegensatz zur Betriebspflicht hat der Gesetzgeber für den Konkurrenzschutz entschieden, dass ein gewerblicher Mieter Anspruch darauf hat, dass der Vermieter auf dem gleichen
Grundstück oder falls es ihm gehört auch auf dem Nachbargrundstück keinen Konkurrenzbetrieb zulässt.61 Dieser aus dem Gesetz abgeleitete Konkurrenzschutz nennt sich „immanenter
Konkurrenzschutz“ und bezieht sich nur auf das Hauptsortiment des Mieters. Die beiden
Vertragsparteien können jederzeit vertraglich eine andere Vereinbarung treffen. Artikel die
einen Anteil am Gesamtumsatz von 5 % nicht übersteigen gehören nicht zum Hauptsortiment
und sind somit Nebenartikel für die kein Konkurrenzschutz besteht.62 Für den Fall, dass der
Vermieter dem Mieter keinen immanenten Konkurrenzschutz geboten hat, somit dagegen
verstößt entstehen Forderungen gegenüber dem Vermieter. Der Mieter kann den Mietvertrag
fristlos, außerordentlich kündigen, wenn die dortigen Voraussetzungen eines erfolglosen
Ablaufs einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder einer erfolglosen Abmahnung
gegeben sind. Des Weiteren kann er Schadensersatz geltend machen, dieser Schaden richtet
sich dann grundsätzlich nach den Umsatzeinbußen.63
Normalerweise wird der Mietzins ohne Ausweisung der Mehrwertsteuer erhoben, da nach
§ 4 Nr. 12 a UStG Mieteinkünfte grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind. Dennoch ist es für den
Vermieter möglich nach § 9 (1) UstG zur Umsatzsteuer zu optieren.64 Dies eröffnet den Weg
zum Vorsteuerabzug nach § 15 UstG. Dieser Vorsteuerabzug ist wiederum abhängig davon,
dass die Vermietungsleistungen steuerpflichtig sind und dies auch für die nächsten zehn
Jahre bleiben. Im Falle, dass innerhalb dieser zehn Jahre maßgebliche Änderungen in den
Vermietungsverhältnissen und beispielsweise ein Wechsel zur vollständigen oder teilweisen
steuerfreien Vermietung stattfindet, ist der Vorsteuerabzug für bestimmte bezogene Leistungen des Immobilieneigentümers (zum Beispiel Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand)
nachträglich zeitanteilig zu kürzen. Die genannten Vorgänge sind zwar ebenso wie die oben
genannte laufende Vermietung grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 9a UstG, jedoch kann zur
Steuerpflicht optiert werden. Nun aber mit der Folge, dass nicht der Verkäufer als Leistender
Steuerschuldner wird, sondern der Käufer gemäß § 13b UstG. Somit schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer, wenn er entweder Unternehmer oder eine juristische Person des
öffentlichen Rechts ist. Die Anforderungen an den Unternehmensstatus sind gering. Somit
können Steuerschuldnerin Einzelfällen auch Unternehmer sein, die ausschließlich umsatzsteuerfrei Leistungen erbringen wie zum Beispiel Ärzte oder private Wohnungsvermieter oder
unter die Kleinunternehmerregelung fallen.65
Diese zuvor genannten zu beachtenden Punkte nach Abschluss von Mietverträgen gelten allgemein für Gewerbeimmobilienmietverträge und somit auch für die Büroflächenvermietung.
Für die Einzelhandelsvermietung, insbesondere Shoppingcenter-Vermietung, gibt es einige
zusätzliche Besonderheiten, die im nachfolgenden Abschnitt aufgezeigt werden.
Besonderheiten bei Abschluss von Mietverträgen für Einzelhandelsflächen
Zur Vereinbarung eines Chancen- und Risikoausgleichs zwischen Mieter und Vermieter wird
im Einzelhandelsbereich häufig eine Umsatzmietklausel im Mietvertrag fixiert. Der Mieter
60 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 567.
61 Vgl. Kippes, S./Sailer, E. (2005), S. 184 f.
62 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 596 f.
63 Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 232 f.
64 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 585.
65 Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 46.
39113.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase
zahlt einen bestimmen Prozentsatz des Umsatzes, den diese Ladeneinheit erwirtschaftet, als
Mietzins. Der Vermieter sichert sich durch einen bestimmten Mindestmietzins nach unten hin
ab. Vertragliche Begrenzungen des Mietzinses nach oben sind rechtlich möglich jedoch nicht
Standard. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, den Umsatzbegriff eindeutig zu definieren.66
In der Praxis wird häufig vom Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) der entsprechende Mietzins berechnet. Die so genannte Betriebspflicht gilt nicht automatisch bei Vereinbarung einer
Umsatzmiete, daher herrscht, falls nichts anderes geregelt wurde die Gefahr des Mietausfalls,
wenn der Mieter sein Geschäft nicht weiter betreibt. Das Risiko liegt somit beim Vermieter,
denn falls der Mieter keinen Umsatz generiert kann er auch keine Miete fordern.67
Umsatzmietzinsklauseln sind nur dann sinnvoll zu vereinbaren, wenn die Berechnungsgrundlage seitens des Mieters nicht ohne weiteres manipuliert werden kann. Zudem muss der Mieter
verpflichtet werden, seine Umsätze regelmäßig offen zu legen. Dem Vermieter muss darüber
hinaus das Recht eingeräumt werden, diese z. B. durch einen Wirtschaftsprüfer überprüfen
lassen zu können. Der Vermieter erhält durch eine Vereinbarung einer Umsatzmiete und die
damit zusammenhängenden Umsatzmeldungen darüber hinaus den Vorteil, dass er neben
einer Umsatzmiete die Geschäftsentwicklung seines Mieters gut verfolgen kann und so auch
Schwächen des Geschäftskonzeptes, die sich mittelfristig auf die Bonität des Mieters auswirken, frühzeitig erkennen und dementsprechend vorbereitende Maßnahmen ergreifen kann.
Hier werden dem Vermieter umfangreiche Kontrollrechte eingeräumt.68
Eine Modifizierung einer vereinbarten Umsatzmiete ist die zusätzliche Regelung einer Mindestmiete (Sockel) oder auch hybride Miete genannt, die der Mieter unabhängig von der Höhe
des Umsatzes zu entrichten hat. Sie besteht somit aus zwei Teilen, zum einen eine fixe Miete, die in jedem Fall entrichtet werden muss und zum anderen den flexiblen Teil, der den
Vermieter prozentual am Umsatz beteiligt. Nicht unüblich ist auch die Vereinbarung einer
Höchstmiete um der Gefahr entgegenzuwirken, dass der Mieter bei einem hohen Umsatz
seine geschäftliche Tätigkeit einschränkt.69
Bei „Stand-alone-Supermärkten“ sind Mietanpassungen von 50 bis 70 % der Indexänderungen
häufig anzutreffen. In Shoppingcentern hingegen sind 100 % Anpassung entsprechend des
Verlaufes des Indexes üblich. Gehört dem Eigentümer eine Laden-Agglomeration, so sollte
eine Betriebspflicht mit dem jeweiligen Mieter vereinbart werden. Diese sollte den Mieter
verpflichten, zu den üblichen Ladenöffnungszeiten bzw. den im Center vorgeschriebenen
Zeiten seine Mietfläche zu betreiben. Oftmals, wenn der Mieter weitere Objekte zum selben
Vertragszweck angemietet hat, besteht die Gefahr, dass er Umsätze dorthin verlagert, wo für
ihn die Mietbelastung erträglicher erscheint.70 Dadurch besteht die Gefahr, dass wiederum
die anderen Mieter durch die Abnahme der Gesamtattraktivität der Anlage an Umsatz verlieren. Verstößt der Mieter gegen diese Betriebspflicht, so kann der Vermieter auf Erfüllung der
Betriebspflicht klagen und gegen den Mieter Zwangsgeld festsetzen lassen. Alternativ kann
der Vermieter gegen den Verstoß mit einer einstweiligen Verfügung vorgehen. Ferner kann
der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Alternativ bietet es sich noch an, bereits
im Mietvertrag eine Vertragsstrafenregelung hierzu mit aufzunehmen.71
Im Mietvertrag sollte das Sortiment des Mieters/Betreibers definiert sein. Die Definition muss
entsprechend der Zielkundengruppe des Shoppingcenters erfolgen. Bei Mietverträgen für
66 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 418.
67 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 585 f.
68 Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 276.
69 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 418.
70 Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 276.
71 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 419.
392 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
Shoppingcenter werden die Mieter i. d. R. verpflichtet, Mitglied der Werbegemeinschaft zu
werden und entsprechende Beiträge an diese zu entrichten. Die Beiträge werden dafür verwendet, entsprechende Marketingmaßnahmen für das Center im Allgemeinen durchzuführen.
Strukturierung von Mietverträgen sowie Heilung von Vertragsschwachstellen
In den letzten Jahren gab es insbesondere zu drei Mietrechtsthemen intensivere Diskussionen.
Dies waren die Bestimmbarkeit des Mietbeginns, die Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes
sowie die ,,feste Vertragsverbindung“.
Bestimmbarkeit des Mietbeginns: Hier war strittig, ob die Formulierung „das Mietverhältnis
beginnt mit Übergabe der Mietsache“ der gesetzlich vorgeschriebenen Form genügte. Der
BGH hat 2003 entschieden, dass diese Formulierung den gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen entspricht. Hier ist entscheidend, dass der Mietgegenstand exakt bestimmbar
ist. So hat der BGH entschieden, dass die Nennung der Quadratmeterzahl und die Angabe
der Lage im Gebäude nicht hinreichend war. Ein Grundrissplan jedoch stellt die genaue Bestimmbarkeit her.72
Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde (Formerfordernis):
Hier war strittig, ob dies notwendigerweise eine feste körperliche Verbindung voraussetzt.
Hier ist klargestellt worden, dass dieses nicht zwingend die feste körperliche Verbindung voraussetzt, sondern dieses auch durch eine Gestaltung der Urkunde mit fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer
Gestaltung und dem inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren äußeren
Merkmalen möglich ist. Solche möglichen Mängel werden häufig im Rahmen der Ankaufs-
Due-Diligence identifiziert. In diesem Zusammenhang stellt sich dann die Frage, wie hiermit
umzugehen ist. So könnte vom Verkäufer verlangt werden, dass dieser die Mängel heilt oder
aber das Risiko der Unwirksamkeit einzelner Klauseln könnte durch eine Einpreisung im
Kaufpreis berücksichtigt werden.73
Nach Übernahme des Objektes ins eigene Management stellt sich bei der Variante der Einpreisung in den Kaufpreis erneut die Frage, wie hiermit im weiteren Verlauf umgegangen werden
soll. Hier ist hohe Sensibilität im Umgang mit dem Mieter gefordert. Denn der Mieter kann
dies als Werkzeug benutzen, um aus dem Mietvertrag vorzeitig auszusteigen, sollte er heute
nicht mehr seinen Interessen entsprechen.
So lässt sich die fehlende Bestimmbarkeit des Mietbeginns z. B. dadurch später heilen dass
bei einem Nachtrag, der aus einem anderen Grund geschlossen wird, noch einmal dargelegt
wird, wann die Übergabe stattgefunden hat: Somit werden in diesem Fall die bei allen Heilungen notwendigen Unterschriften von beiden Seiten ohne „schlafende Hunde zu wecken“
eingeholt.
Nicht eindeutig zu beantworten ist die Frage, ob Mängel, die nur über eine eindeutige Ansprache beim Mieter zu heilen sind, auch auf diese Welse geheilt werden sollten oder ob es
sinnvoller ist, darauf zu setzen, „keine schlafenden Hunde zu wecken“. Die Entscheidung
wird insbesondere davon abhängig sein, welche Forderungen seitens eines späteren Käufers
gestellt werden. Das Vorgehen ist natürlich darüber hinaus auch davon abhängig, ob der
Mietvertrag bis zu dem geplanten Verkaufszeitpunkt ausläuft und welche Gesamtbedeutung
er für dieses Investment hat. Je größer die Gesamtbedeutung für das Investment sein wird
desto wahrscheinlicher ist, dass ein späterer Investor hier einen zweifelsfrei rechtswirksamen
Mietvertrag verlangen wird.74
72 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 419.
73 Vgl. ebenda, S. 419.
74 Vgl. ebenda, S. 419.
39313.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase
13.3.5 Vertragsverhandlung und Vertragsmonitoring
Vertragsverhandlung
Der Begriff des Verhandelns umfasst nicht nur den Kern rechtlich relevanter Verträge, sondern
jede Art kommunikativer Strategie, die zu einem von beiden Seiten akzeptiertem Ergebnis führen
soll. Vertragsverhandlungen erfordern oft unmittelbares und schnelles Eingehen auf neue Situationen da sie oft eine überraschende Wendung nehmen. Gerade in schwierigen Mietvertragsverhandlungen zählen oft rechtliche Argumente nur zu einem geringen Anteil, sodass Persönlichkeit und Verhandlungsgeschick oft ausschlaggebend für eine positive Einigung. Schwierigen
Vertragsverhandlungen werden oft erst zu einer gemeinsamen Richtung gestaltet wenn, nicht
nur mit logischen Argumenten an die Sache herangegangen wird, sondern die Befindlichkeiten
aller Beteiligten ernst genommen werden und versucht wird damit zu arbeiten.75
Voraussetzungen sind somit neben dem juristischen und kaufmännischen Sachverstand, dass
man sich in die Gegenpartei versetzt und Szenarien bildet. Leitlinien der Vertragsverhandlung,
Vertragsdesign und Vertragsdurchführung werden durch die Vertragsorganisation bestimmt.
Bei Vertragsverhandlungen in der Praxis gilt es vor allem, Verhandlungsmacht auszutarieren und Wissensüberlegenheit mit den langfristigen Vertragszielen in Einklang zu bringen.
Bei geschickter Verhandlung wird austariert wie weit der Vertragspartner gehen kann ohne
dass es ihm aus wirtschaftlichen Gründen unmöglich wird, den Vertrag zu erfüllen.76 Um
erfolgreiche Vertragsverhandlungen zu führen sollten vor allem die eigenen Ziele definiert
und bekannt sein sowie die Vorbereitung einer Verhandlungsstrategie. Dazu kommen Fähigkeiten die Perspektive wechseln zu können und die eigene Position und das Verständnis für
die Perspektiven der anderen überzeugend darstellen zu können.77 Gute Vorbereitung und
genügend Know-how helfen dabei einschätzen zu können:
Wo besteht Verhandlungsspielraum? •
Welche Positionen sind umstritten, dass an ihnen der Vertrag scheitern könnte? •
Welche Positionen lohnen keine weitere Verhandlung? •
Wie war der Verhandlungsverlauf bisher? •
Ist es an der Zeit, die Vertrauensbasis dadurch auszubauen, dass man die eigene Verhand- •
lungsposition schützen muss?
In Bezug auf Mietverträge sind gerade in Zeiten professioneller Vermietung und Vermarktung
Handelsregisterauszüge einzuholen um erste Informationen über den potenziellen Mieter zu
bekommen, beispielsweise ob dieser überhaupt berechtigt ist den Vertrag zu schließen. Internetdienste bieten an, Informationen über die Bonität des Mieters zu erhalten. Internetauftritte von
Firmen können ebenfalls Aufschluss über gesetzliche und wirtschaftliche Verfassung geben.78
Vertragsmonitoring
Die systematische Erfassung aller Arten von Verträgen dient dazu, festzustellen, welche Leistungen zu welchen Kosten und Qualitätsvereinbarungen erbracht werden.79 Allerdings muss
vor der Archivierung geprüft werden, welche Informationen für noch folgende Projekte von
Nutzen sein können. Diese Informationen gehören dann in eine so genannte Wissensdatenbank. Vorher sind noch Aufbewahrungsfristen zu prüfen, da bei manchen rechtlich relevanten
Sachverhalten unterschiedliche Fristen gelten.80 Verträge häufen sich im Laufe der Jahre an,
75 Vgl. Heussen, B. (1997), S. 20 ff.
76 Vgl. Hellerforth, M. (2006), S. 128 f.
77 Vgl. Heussen, B. (1997), S. 29.
78 Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 157.
79 Vgl. ebenda, S. 123.
80 Vgl. Gondring, H./Wagner T. (2007), S. 101.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.