Content

13.3.2 Vermietungsmanagement in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 380 - 385

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_380

Bibliographic information
378 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase 13.3.2 Vermietungsmanagement 13.3.2.1 Vermietungskonzept Die Zielsetzung eines Vermietungskonzepts ist die strategische Planung des Vermieters oder der von ihm beauftragter Dienstleister im Hinblick auf die optimale Vermietung der zu betreuenden Immobilien. Es wird ein Mietermix angestrebt, der mögliche Störwirkungen bei und zwischen Mietern vermeidet, so dass Leerstände, wenn möglich minimal gehalten werden. Als Basis für einen erfolgsversprechenden Mietermix gelten Ergebnisse von Objekt- und Standortanalysen sowie ein Branchenmix, der es ermöglicht, Synergieeffekte statt Konkurrenz zu realisieren. Die Bewertung des Mietermix orientiert sich primär an der Bonität der einzelnen Unternehmen, in weiter Folge an der Vermietungsstruktur und der Qualität der rechtlichen Vereinbarungen aber auch Schlagwörter wie Prestige, Standing spielen eine Rolle.21 Das Vermietungskonzept orientiert sich auch an Themen wie Flächenbedarf, potenzielle Expansionsambitionen, Mietdauer etc. Um ein modernes und innovatives Vermietungskonzept zu erstellen, ist es wichtig den Kunden neu zu entdecken, d. h. der Asset Manager sollte die Wünsche und Anforderungen der Mieter an die Immobilie kennen und sich darauf einstellen.22 Unter Immobilienmarketing im allgemeinen versteht man die konsequente Ausrichtung der Vermarktung auf aktuelle und potenzielle Märkte. Der Wandel von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt stellt an das Marketing den Anspruch der Befriedigung von Kundenbedürfnissen. Ein Marketingmix setzt sich aus allen Maßnahmen zusammen, die Unternehmen veranlassen, um die Nachfrage nach einem bestimmten Produkt zu beeinflussen. Durch den Marketingmix aus Projekt-, Kommunikations-, Distributions- sowie Preis- und Konditionenpolitik sollen die Vermarktungsziele erreicht werden. Denn um ein Projekt vermarkten zu können, muss es zum einen bekannt sein (Kommunikation), sich von anderen Projekten unterscheiden (Produkt, Preis) und natürlich verfügbar sein (Distribution).23 Der Marketingmix kann im Grunde genommen für das ganze Portfolio und über das komplette Projekt angewandt werden. Natürlich sind gewisse Anpassungen vorzunehmen. Vor allem zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien bestehen bei der Effektivität der Werbemethoden enorme Unterschiede. Während die Anzeigenwerbung bei Wohnimmobilien eine große Rolle spielt, ist ihre Bedeutung bei Gewerbeimmobilien deutlich geringer. Bei Gewerbeimmobilien dominieren die Aktivitäten aus dem Bereich Direktvermietung. 13.3.2.2 Marketingmaßnahmen zur Erhöhung der Neuvermietungsquote Die Marketingmaßnahmen sind auf die potenzielle Zielgruppe der Mieter auszurichten. Da die Zielgruppe sich im Gewerbeimmobiliensektor erheblich von der im Wohnimmobiliensektor unterscheidet, sind die Maßnahmen auch unterschiedliche. Hier wird – wie bisher – schwer punkt mäßig auf den Gewerbeimmobiliensektor eingegangen; auf den Wohnimmobilienbereich sind einige Instrumente jedoch auch anwendbar. Insbesondere für die Bürovermietung sind gute Vermietungs-/Objektunterlagen weiterhin einer der wichtigsten Bausteine. Neben der Visualisierung des Objektes anhand von Fotos oder 21 Vgl. Hopfgartner, A. (2003), S. 100. 22 Vgl. Hellerforth, M. (2001), S. 230. 23 Vgl. Diedrichs, C. J. (2006), S. 102. 37913.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase – wenn das Objekt zuvor noch „aufzufrischen“ ist – Fotomontagen, sind Grundrissdarstellungen, z. B. auch mit Möblierungsvorschlägen, wesentliche Inhalte einer solchen Broschüre. Eine gute Maßnahme bei größeren Objekten sind Veranstaltungen, zu denen die Zielgruppen eingeladen werden. Hierbei empfiehlt es sich ggf., die unterschiedlichen Zielgruppen zu trennen und zu verschiedenen Veranstaltungen einzuladen (z. B. reine Maklerveranstaltung). Eine Veranstaltung mit den „Immobilien-Playern“ der jeweiligen Stadt ist sinnvoll. Denn diese agieren als Multiplikatoren und können bei geschickter Kommunikation mit ihnen und Auslobung von Vergütung potenzielle Büromieter bringen. Der Einfluss, den eine solche „Vor-Ort-Besichtigungsveranstaltung“ haben kann, darf nicht unterschätzt werden. Man kann diese Veranstaltungen je nach Zielgruppe auch mit Fachvorträgen verbinden.25 Zur Kommunikation mit den Maklern vor Ort kann auch ein Maklerfrühstück oder ein gemeinsames Abendessen hilfreich sein. Bei besonders großen Objekten kann auch eine Homepage Effekte erzielen. Auch bestehende Mieter können in die Vermietung eingebunden werden durch Auslobung einer Monatsnettokaltmiete für jeden geworbenen Neumieter. Ob und in welchem Umfang dabei durch Agenturen gestaltete Broschüren, Flyer, CDs, Web page etc. oder beschriebene Veranstaltungen zum Einsatz kommen, hängt von der Objektgröße/komplexität sowie von der Marktlage ab. Der Erfolg in der Vermietung wird jedenfalls nicht automatisch linear mit den eingesetzten Kapitalmitteln für Marketingmaßnahmen steigen. Marketing dient letztlich häufig nur der Unterstützung der eigenen Mietersuche bzw. der Arbeit der eingesetzten Makler.26 13.3.2.3 Auswahl der Dienstleister/Makler Im Sinne der optimalen Vermietungsstrategie stellt sich auch die Frage nach der Wahl des Vermietungspartners: Soll der Investor – sofern er nicht selbst im lokalen Markt präsent ist – Maklerunternehmen einschalten oder sich eines lokalen Asset Managers bedienen. Ins- 24 Mit Änderungen entnommen aus: Kippes, S. (2001), S. 77. 25 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C., (2006), S. 414. 26 Vgl. ebenda, S. 414. Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Direktmarke?ng Andere Werbeak?vitäten Anzeigenwerbung Effek?vität der Werbemethode Effektivität von WerbemethodenAbbildung 177: 24 380 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase besondere bei schwierigen Objekten, die einer intensiven Vermietungs- und/oder Objektmanagementarbeit bedürfen, kann dieser Weg eine interessante Alternative sein. Bei relativ leicht zu vermietenden Objekten mag die zuvor dargestellte Variante die kostengünstigere sein. Der Asset-Manager hat die Aufgabe, alle Vermietungsaktivitäten vor Ort zu koordinieren und Mietverträge möglichst vermieterorientiert zu verhandeln. Dazu gehören auch die entsprechenden Kalkulationen, Beauftragungen und Controlling-Tätigkeiten im Rahmen von Ausbau-/Umbauleistungen. Neben der Direktakquisition von potenziellen Mietern ist das Briefing und die ständige Kommunikation mit allen wesentlichen Vermietungsmanagern der Stadt zur Sicherstellung der optimalen Marktabdeckung eine wesentliche Aufgabe.28 So soll sichergestellt werden, dass alle Mietflächensuchenden dieses Objekt mit in ihre Überlegungen einbeziehen. Darüber hinaus sollte dieser Vertreter alle Marketingmaßnahmen für das Objekt koordinieren. Asset-Manager können sowohl „Einzelkämpfer“ als auch größere Unternehmen sein. Entscheidend ist deren Verständnis für das Produkt (das Vermietungsobjekt) und das lokale Netzwerk zu Nutzern, Multiplikatoren und Maklern. Der große Vorteil der Asset-Manager ist, dass diese von den Maklerhäusern nicht als direkte Wettbewerber wahrgenommen werden und daher die Bedenken zur Benennung von potenziellen Mietern häufig geringer sind als in den Beziehungen Makler zu Makler. Aber hier kommt es entscheidend auf das Verhältnis der handelnden Personen untereinander an. Häufig sind diese Asset-Manager zusätzlich noch in der Betreuung der bestehenden Mietverhältnisse aktiv. Sie fungieren als Ansprechpartner für Prolongationen der Mietverträge und sollen durch Sicherstellen des Kommunikationsflusses ein Verbleiben der Mieter im Objekt gewährleisten. 27 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 414. 28 Vgl. ebenda, S. 411. Vermietungsbroschüre Mietinteressent Veranstaltungen Makler, Immobilienakteure, Mietinteressent Mieter-Incentives Mietinteressent/Bestandsmieter Workshops Makler Vermietungsschild/-plakat Mietinteressent Internet-Präsenz Mietinteressent Anzeigen in Print-Medien Mietinteressent Illumination/Kunst am Bau Öffentlichkeit Mailings Mietinteressent Musterbüro Mietinteressent/Makler Kommunikationsinstrument Primäre Zielgruppe Kommunikationsinstrumente in der BürovermietungAbbildung 178: 27 38113.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase Für die Beauftragung von Maklerleistungen gibt es verschiedene Auftragsarten, die sich insbesondere hinsichtlich der gegenseitig vereinbarten Rechte und Pflichten unterscheiden. Beim einfachen Maklerauftrag besteht die wesentliche Verpflichtung darin, dass der Auftraggeber dem Makler bei erfolgreichem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages eine vereinbarte Provision zu zahlen hat. Jedoch wird der Makler durch den Auftrag nur berechtigt, aber nicht verpflichtet, eine solche Gelegenheit zu erreichen. Insofern kann der Auftraggeber vom Makler keinerlei Tätigkeiten verlangen und hat bei Untätigkeit oder Nachlässigkeit des Maklers keinen Anspruch auf Schadensersatz.29 Im Grunde unterliegt der einfache Maklerauftrag zwei Prinzipien. Einerseits ist die Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung bzw. bei erfolgreichem Nachweis zu leisten, auch wenn der Makler untätig oder nachlässig war. Andererseits besitzt der Auftraggeber absolute Abschluss- und Entscheidungsfreiheit. Dabei ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, mit einem vom Makler nachgewiesenen bzw. vermittelten Interessenten einen Hauptvertrag abzuschließen. Er hat sogar die Möglichkeit, mit weiteren Maklern parallel einen einfachen Makler auftrag abzuschließen und das Recht, seine Immobilie privat zu inserieren und zu ver kaufen.30 Bei dem so genannten Eigenverkauf schuldet er keinem seiner beauftragen Makler eine Provision. Kommt ein Hauptvertrag mit einem Kunden zustande, welcher durch einen aktiv gewordenen Makler nachgewiesen bzw. vermittelt wurde, ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision an diesen Makler verpflichtet.31 Andere Vertragsformen können durch die Möglichkeit der Vertragsfreiheit vereinbart werden. Diese wären z. B. der Maklerdienst- und Maklerwerkvertrag. Bei einem Maklerdienstvertrag wird der Makler vertraglich dazu verpflichtet, Dienste, wie z. B. das ständige Informieren des Auftraggebers über aktuelle Marktänderungen, zu leisten. Der Maklerwerkvertrag verpflichtet den Makler dazu, einen bestimmten Erfolg zu erreichen, wie z. B. mit einer bestimmten Anzahl von Kunden in einer Woche das zu verkaufende Objekt zu besichtigen.32 Ein einfacher Maklervertrag wird häufig auf unbestimmte Zeit vereinbart und kann vom Auftraggeber jederzeit mit sofortiger Wirkung beendet werden. Jedoch birgt diese sehr offene Form des Maklervertrages einige Probleme, deren sich die meisten Auftraggeber nicht bewusst sind. Es kann dazu kommen, dass es bei der Beauftragung von mehreren Maklern zu einer Doppel- oder Dreifachbearbeitung kommt, welche mehrere Makler berechtigen könnte, vom Auftraggeber eine Provision zu verlangen.33 Des Weiteren kann es passieren, dass durch ein häufiges Anbieten ein und derselben Immobilie durch viele verschiedene Anbieter der Wert einer Immobilie durch rasch sinkendes Interesse der Nachfrager fallen kann. Aus diesen Gründen sind in der Praxis häufig die beiden folgenden Vertragsformen, der Makleralleinauftrag sowie der qualifizierte Makleralleinauftrag, anzutref fen. Der Makleralleinauftrag resultiert aus der Möglichkeit der Vertragsfreiheit. Dieser vereinbarte Vertrag dient dem Makler dazu, seinen Kunden nur an sich zu binden. Dabei verpflichtet sich der Kunde, keinen weiteren Makler zu beauftragen und sich ganz auf die Leistungen des allein beauftragten Maklers zu verlassen. Diese alleinige Beauftragung verpflichtet den Makler dazu, eine rasche Vermittlung bzw. Nachweis für den Abschluss eines Hauptvertrages einzuleiten. 29 Vgl. Seydel, H. (2005), S. 50. 30 Vgl. ebenda, S. 51. 31 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 399. 32 Vgl. ebenda, S. 400. 33 Vgl. Sailer, E. (2007), S. 79. 382 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase Dies erfordert intensive und zügige Tätigkeiten der Vermarktung. Durch den aus dem Alleinauftrag resultierenden Erfüllungsanspruch hat der Auftraggeber sogar die Möglichkeit, den Makler gerichtlich zu zwingen, aktiv zu werden.34 Der einfache Alleinauftrag verbietet dem Auftraggeber nicht, selbst aktiv zu werden und selbständig nach Kunden zu suchen. Kommt nun ein Hauptvertrag ohne Nachweis bzw. Vermittlung des Maklers zustande, ist der Eigentümer dem Makler keinen Provisions- bzw. Schadensersatzanspruch schuldig.35 Im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag ist der Alleinauftrag immer an eine bestimmte Laufzeit gebunden. Da der Alleinauftrag formlos, also auch mündlich abgeschlossen werden kann, richtet sich die Laufzeit bei einem Vertrag ohne feste Laufzeitangabe nach der Dauer, die bei der Vermittlung eines vergleichbaren Objekts üblicherweise angenommen wird. Diese Festlaufzeit nimmt dem Auftraggeber die Möglichkeit, den Alleinauftrag jederzeit zu widerrufen. Er hat nur die Möglichkeit aus wichtigem Grund das Vertragsverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dies ist häufig bei Untätigkeit des Maklers oder bei häufiger Vermittlung unseriöser Interessenten der Fall.36 Im Gegensatz zum Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber beim qualifizierten Makleralleinauftrag nicht nur, keinen weiteren Makler zu beauftragen, er ist auch für die Laufzeit des qualifizierten Auftrages dazu verpflichtet, nicht selbst nach Interessenten für sein eigenes Objekt zu suchen. Tritt ein Interessent an den Auftraggeber heran, so ist er verpflichtet, ihn an den Makler zu verweisen oder bei Eigenverhandlung die Provision auch ohne Verweis an den Makler zu bezahlen. Dadurch ist nur der beauftragte Makler dazu berechtigt, für den Verkauf des Objektes Provision zu verlangen. Auch ein Interessent aus der Verwandtschaft des Auftraggebers wäre während der Laufzeit des qualifizierten Alleinauftrages dazu verpflichtet, provisionspflichtig das Objekt über den Makler zu erwerben. Der Auftraggeber macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er während der Vertragslaufzeit selbst nach Interessenten sucht oder weitere Makler beauftragt. Der Schadensersatz wird dabei an der Höhe der entstandenen Auslagen und an dem Zeitaufwand des Maklers gemessen. Da diese Vereinbarung erheblich gegen die gesetzlichen Grundlagen des § 652 BGB abweicht und dadurch nach herrschender Meinung eine Unwirksamkeit gem. § 307 BGB zu anzunehmen ist, sollte der qualifizierte Alleinauftrag immer als Individualvertrag vereinbart werden.37 13.3.2.4 Steuerung von Maklerunternehmen An dieser Stelle sollen noch einige Kommentare zur Steuerung von Maklern im Allgemeinen Erwähnung finden. Insbesondere bei Objekten, die keine „Selbstgänger“ in der Vermarktung sind, sollte ein professioneller und fairer Umgang mit Maklerhäusern nicht nur eine Selbstverständlichkeit sein, bei solchen Objekten ist er zwingend notwendig, um erfolgreiche Vermietungsquoten zu erreichen. Hierzu gehört eine offene Kommunikation, die den Makler bereits von Beginn an auf eventuelle Schwächen des Objektes hinweist und die bisherige Vermarktungsgeschichte inkl. der hieran beteiligten Personen aufzeigt. Auch sollte, um peinliche Doppelansprachen potenzieller Mieter und damit eine Schädigung des Objekts zu vermeiden, offen gelegt werden, welche potenziellen Mieter bereits angesprochen wurden, sofern diese 34 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 400. 35 Vgl. Sailer, E. (2003), S. 751. 36 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 401. 37 Vgl. ebenda, S. 401. 38313.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase Informationen vorliegen. Mit dem Makler sollten regelmäßig die Vermietungsfortschritte und mögliche notwendige Strategiewechsel in der Vermietung diskutiert werden.38 Der Makler handelt letztlich mit Informationen über potenzielle Mieter oder Objekte und ist bei der Weitergabe meist sehr sensibel – insbesondere wenn er über keine exklusive Beauftragung verfügt. Da Mieter insbesondere in „schwierigen Zeiten“ ein knappes Gut sind, geht es neben der marktgerechten Vergütung darum, dass ein gutes Verhältnis im Sinne von Vertrauen zwischen den handelnden Personen des Auftraggebers und Auftragnehmers existiert. Darüber hinaus sind kurze Reaktionszeiten, gute Unterlagen und zügige Entscheidungsprozesse beim Vermieter gefordert (z. B. bei der Erstellung eines Angebotes oder von Raumbelegungsplänen). Denn gewöhnlich ist es Ziel des Eigentümers, dass der Makler ihn möglichst frühzeitig über einen potenziellen Mietinteressenten informiert. Und das passiert insbesondere bei Objekten ohne Alleinstellungsmerkmal meist nur dann, wenn Vertrauen vorhanden ist, die Provision mindestens marktgerecht ist und der Vermieter schnell handelt. Bei Einschaltung von zwei Maklern parallel sollten diese grundsätzlich gleich gut versorgt werden und die identischen Informationen zum gleichen Zeitpunkt erhalten. Um eine gute Beziehung zu einem Maklerhaus zu etablieren, könnte z. B. bei einer größeren zu vermietenden Fläche, die einen gewissen Aufwand auf Seiten des Eigentümers und des Maklers rechtfertigt, ein Workshop zur Vermietungsstrategiefindung (was ist am Objekt zu machen, Objektpositionierung, Namensgebung, Zielmieterdefinition) und zum Marketing veranstaltet werden. Wird diese Veranstaltung z. B. mit Übernachtung in einer kreativen Hotelumgebung abseits der gewohnten Umgebung organisiert, kann dies nachhaltig positive Effekte auf die Motivation haben.39 13.3.3 Budgetierung 13.3.3.1 Erstellung eines Budgets Die aus der Finanzwirtschaft und der Unternehmensplanung bekannte Begrifflichkeit für die Haushaltsplanung umfasst allerdings mehr als einen reinen Zahlungsplan für die Dauer des Investments. Der Betrachtungszeitraum eines Budgets ist klar begrenzt; im engeren Sinne bildet ein Budget nur die Dauer eines Jahres als operativen Jahresplan ab40. Der Zeitpunkt der Budgetaufstellung findet unabhängig von der zugrunde liegenden Periode immer zu Beginn des Zeitraumes statt, was natürlich bedarfsabhängig auch nachjustiert werden kann.41 Um die praktische Bedeutung des Budgets zu verdeutlichen, hilft ein Blick in die unternehmerische Praxis. Aus dem angelsächsischen Raum sind Zitate von Managern wie „The budget is the law“ oder das noch deutlichere „The budget is the budget is the budget“ bekannt. Dieser Absolutheitsanspruch muss zwar relativiert werden, die Aussagen verdeutlichen aber das hohe Maß der erwarteten Verbindlichkeit der formulierten Ziele.42 Die Anforderungen an das Gesamtbudget werden dem Real Estate Asset Manager durch das übergeordnete Portfoliomanagement vorgegeben. Aufgabe für den Asset Manager ist es, hieraus ein immobilienwirtschaftliches Budget für das gesamte Real Estate Portfolio zu 38 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 413. 39 Vgl. ebenda, S. 414. 40 Vgl. Michel, R. (1996), S. 111 ff. 41 Vgl. Radke, M. (1989), S. 76 ff. 42 Vgl. Michel, R. (1996), S. 111 ff.

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.