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13.2 Ziele und Ausrichtung des REAM in der Bestandsphase in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 373 - 374

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_373

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13.1 Überblick Das Management von Immobilieninvestments während der Bestandsphase gehört zu den Kernaufgaben des Real Estate Asset Managements. In dieser Phase müssen die teilweise ambitionierten Vorgaben der Investoren bzgl. Cashflow und Rendite in der Praxis realisiert werden. Ein wesentlicher Schlüssel zum Erfolg des Asset Managers in der Bestandsphase ist die proaktive Betreuung von Bestandsmietern im Sinne eines modernen Customer Relation Management. Des Weiteren liefern ein professionelles Vermietungsmanagement, ein effizientes Vertragsmanagement und die gezielte gebäudetechnische Optimierung bzw. Refurbishment des Bestands wertvolle Erfolgsbeiträge. 13.2 Ziele und Ausrichtung des REAM in der Bestandsphase Viele international agierende Investoren behandeln Immobilien (wie Aktien oder Renten) als eigenständige Asset Klasse, die je nach Marktsituation in das Portfolio aufgenommen oder wieder verkauft wird. Ein entscheidender Bestandteil für den Erfolg der Investitionen ist das aktive Management des Portfolios bzw. der einzelnen Vermögensgegenstände. Die Entscheidung dieser Investo ren orientiert sich stark an kapitalmarktorientierten Kennzahlen, wie Yield Gap (Differenz zwischen Objektrendite und Finanzierungszins), Cashflow-Struktur und Eigenkapitalrendite. Deutsche Verwalter hingegen steuern ihren Bestand i. d. R. mit immobilienbezogenen Kennzahlen, wie Leer standsrate, Mietforderungsquote, Nebenkostenumlage etc. Zwischen diesen beiden Ansätzen klafft eine Lücke und es gibt immer noch wenig Dienstleister im deutschen Immo bilien management, die diese derzeit überzeugend schließen können. Im Bereich der Facility Management Dienstleister hat in der jüngeren Vergangenheit ein starker Verdrängungswettbewerb und Konzentrationsprozess stattgefunden. Große Anbieter mit günstigeren Skaleneffekten gewannen den Wettbewerb gegen kleine und mittlere Unternehmen meist mit niedrigeren Preisangeboten. Die Folge ist, dass die geringen Margen im Bereich der operativen Immobiliendienstleistungen noch stärker geschrumpft sind. Eine Möglichkeit, die Gewinnspanne zu erhöhen, ist daher die vertikale Erweiterung der Wert schöpfungskette in Richtung der kaufmännischen Immobiliendienstleistungen (Property Management) bzw. des Asset Management. Im Bereich des kaufmännischen Immobilienmanagements haben in den letzten Jahren – abge sehen von den führenden deutschen Shopping Center Managern – nur wenige Dienstleister internationalen Standard erreicht. Bezeichnenderweise sind es oft Unternehmen die in ein internatio nales Netzwerk eingebunden sind.1 Die Diskussion, was Asset Management für Immobilien heißt, wird sehr facettenreich geführt. Einige Elemente die die Bestandsphase betreffen kann man jedoch relativ eindeutig benennen: Identifizierung Potentiale zur Ertrags- bzw. Wertsteigerung des Objekts • Management der Objektrisiken • Unterstützung des Finanzierungsmanagements • Laufende Beobachtung und Analyse des Mikro- und Makrostandorts • Steuerung/Controlling der operativen Dienstleister • 1 Vgl. Wagner, T. (2005), S. 58. 372 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase Erstellung/Überwachung des Objektbudgets • Vertragsmanagement (Mietverträge, Dienstleistungsverträge) • Vermietungsmanagement • Steuerung/Controlling von Instandhaltungs-, Mieterausbau- und Restrukturierungsmaß- • nahmen Periodisches Reporting ausgerichtet auf die Ziele des Investors • Vorbereitung von Exit-Strategien • Anregung und Vorbereitung von Entscheidungen des Investors • 2 Anhand dieser Elemente wird deutlich, dass Asset Management in der Bestandsphase deutlich über den Leistungs umfang des klassischen Property Management hinausgeht und einen engen Bezug zu den immo bilienbezogenen Zielsetzungen des Investors aufweist. Möglichweise werden auch eini ge der aufgelisteten Funktionen vom Investor selbst wahrgenommen. In jedem Fall ist für die Durchführung des Asset Management ein besonderes Vertrauens ver hältnis und eine enge Abstimmung zwischen Investor und Asset Manager erforderlich. Ohne einen starken Bezug zum Vermietungs- und Investmentmarkt, sowie eine enge Ver netzung mit den relevanten Playern ist ein professionelles Asset Management ebenfalls kaum vorstellbar. Weiterhin sind neben hohen Qualitätsanforderungen an die Ausbildung und ethi schen Standards der Mitarbeiter auch das Commitment und die Loyalität gegenüber dem Auftraggeber aufgrund der großen Verantwortung für den Erfolg des Investments eine un verzichtbare Grundlage für eine dauerhafte Zusammenarbeit mit dem Investor. Wegen der großen Bedeutung des Asset Managements für den Erfolg des Investments ist das Auftragsverhältnis zwischen Asset Manager und Investor in der Re gel langfristig angelegt. Im Idealfall begleitet der Asset Manager den Investor über mehrere Investitionszyklen. Daraus ergibt sich die Möglichkeit auch Dienstleistungen im Bereich des Investment Managements anzubieten. Der Asset Ma nager wird zum Vertreter der Interessen des Investors im entsprechenden Markt und tritt als Verhandlungspartner gegenüber Mietern und Nachauftragnehmern auf. Das sichert dem Asset Manager nicht nur eine besondere Vertrauensposition im Verhältnis zum Investor, sondern auch tiefe Einblicke in die relevanten Märkte.3 In den nachfolgenden Abschnitten dieses Kapitels werden einige wesentliche Aufgabenfelder der Real Estate Asset Managements während der Bestandsphase – ohne Anspruch auf Vollstän digkeit – näher vorgestellt. Einige dieser Aufgabenfelder überschneiden sich natürlich mit dem Leistungsprofil in der Investment- und Exit-Phase. Bei der Gesamtbetrachtung des Leistungsspektrums im Real Estate Asset Management muss daher immer der nahtlose Zusammenhang zwischen den einzelnen Phasen des Immobilienzyklus beachtet werden. 13.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase 13.3.1 Management von Bestandsmietern Der Wert von Anlageimmobilien leitet sich nicht nur aus den Merkmalen der Immobilie selbst ab, sondern in ganz erheblichem Umfang aus der Mieterstruktur, der Qualität und Laufzeit der Mietverträge, sowie der Zufriedenheit und daraus abgeleitet dem Commitment der Bestandsmieter. 2 Vgl. Wagner, T. (2005), S. 58. 3 Vgl. ebenda, S. 59.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.