36312.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts bäudegrundriss lässt eine Teilung pro Geschoss und eine etagenweise Vermietung an mehrere Parteien zu. Zusammenfassend betrachtet zeigt der Gesamtscore von 77 %, dass es sich bei dem Haus 1 um ein attraktives Investment handelt. 12.7.7 Cashflow- und Renditeprognose Nachfolgend wird für das o. g. Ankaufsobjekt die Kalkulation und Prognose von Cash flow und Rendite für die Alternativen 70 % EK/30 % FK sowie 30 % EK/70 % FK wiedergegeben. Szenario 1: Finanzierung 70 % Eigenkapital/30 % Fremdkapital Finanzielle Eckdaten (Annahmen) Bremen, xxx Deutschland Baujahr 2004 Ankauf: Januar 2008 Investition Kaufpreis 6.145.000 € Makler – € 0,00% Gesamtinvestition 6.498.338 € Grunderwerbssteuer 215.075,00 € 3,50% Eigenkapital 4.548.836 € 70,00% Notar+Ge bühren 49.160,00 € 0,80% Fremdkapital * 1.949.501 € Wertgutachten 9.217,50 € 0,15% Schuldzins p. a. 4,00% Sonstige Kosten 79.885,00 € 1,30% Exit Cap 6,50% Erwerbskosten 353.337,50 € 5,75% Mietertrag Jahresrohmiete / Jahresmietertrag ** Bürofläche (m²) 4.126 Mietausfall – 0,00% Einzelhandel (m²) 0 Anzahl Mieter 1 Wohnung (m²) 0 Restlaufzeit Mietvertrag 15 Jahre Archiv (m²) 0 Verlängerungsoption n. b. Vermietbare Fläche (m²) 4.126 Laufzeit 15 Jahre Stellplätze (Stk.) 58 Aufwand Liegenschaftsverwaltung (berechnet auf Jahresmiete) 4,00% Rendite Ergebnisse: Bewirtschaftungskosten (berechnet auf Jahresmiete) %15,6etidnersgnafnaotturB%14,0 Instandhaltung (berechnet auf Jahresmiete) 4,75% Nettoanfangsrendite 5,59% Erbauzins 0% Cash-on-Cash 7,21% Abschreibung n. b. IRR 8,82% Anfängliche EK-Rendite 6,27% Sonstiges Investitionsbetrachtung 10 Jahre Inflation, p. a. *** 2,50% Abzinsungsfaktor 4,80% n. b. = nicht berücksichtigt * Es wird angenommen, dass der Kredit über 10 Jahre endfällig abbezahlt wird. ** Es wird davon ausgegangen, dass die Miete nachschüssig zum Jahresende gezahlt wird. *** Die Inflationsrate wird mit 2,5% festgelegt, berücksichtigt wurden Werte und Prognosen des Statistischen Bundesamtes. Die Kennzahlen werden zum 31.12. jeden Jahres um 100% angepasst. 400.000 € 6,16% 30,00% Eckdaten und Renditedarstellung bei 70 % EK und 30 % FKAbbildung 169: 364 12 R eal Estate A sset M an ag em en t in d er In vestm en t-Ph ase D C F-K alk u lation S zen ario 1: Fin an zieru n g 70 % E K /30 % FK DCF-Berechnung: 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Periode 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Kapitalstruktur Eigenkapital 4.548.836 Fremdkapital 1.949.501 Gesam?nves??on/Verkaufserlös 6.498.338 - 7.685.311 Ertrag Mietertrag, p. a. 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545 Sons?ge Erträge 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gesamtertrag 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545 Aufwand Instandhaltung 19.000 19.475 19.962 20.461 20.972 21.497 22.034 22.585 23.150 23.728 Bewirtscha?ungskosten 1.640 1.681 1.723 1.766 1.810 1.856 1.902 1.949 1.998 2.048 Erbbauzins 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Liegenscha?sverwaltung 16.000 16.400 16.810 17.230 17.661 18.103 18.555 19.019 19.494 19.982 Leerstandskosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gesamtaufwand 36.640 37.556 38.495 39.457 40.444 41.455 42.491 43.553 44.642 45.758 Finanzierung Zinsen 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.949.501 Kapitaldienst 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 2.027.481 Verkaufserlös Cash-Flow (net) -6.498.338 285.380 294.464 303.775 313.319 323.101 333.128 343.406 353.941 364.739 6.111.616 -4.548.836 285.380 294.464 303.775 313.319 323.101 333.128 343.406 353.941 364.739 6.111.616 Cash-on-Cash 6,27% 6,47% 6,68% 6,89% 7,10% 7,32% 7,55% 7,78% 8,02% 8,26% Faktor 1,0000 0,9542 0,9105 0,8688 0,8290 0,7910 0,7548 0,7202 0,6872 0,6558 0,6257 Barwert pro Periode -4.548.836 272.309 268.108 263.918 259.742 255.583 251.446 247.331 243.243 239.183 3.824.223 Barwert 1.576.249,42 Geometrisches Mi?el Cash-on-Cash 7,21% D C F b ei 70 % EK u n d 30 % FK A b b ild u n g 170: 36512.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts Szenario 2: Finanzierung mit 30 % Eigenkapital/70 % Fremdkapital Finanzielle Eckdaten (Annahmen) Bremen, xxx Deutschland B aujahr 2004 Ankauf: Januar 2008 Inves??on Kaufpreis 6.145.000 € Makler - € 0,00% Gesam?nves??on 6.498.338 € Grunderwerbssteuer 215.075,00 € 3,50% Eigenkapital 1.949.501 € 30,00% Notar+Gebühren 49.160,00 € 0,80% Fremdkapital * 4.548.836 € 70,00% Wertgutachten 9.217,50 € 0,15% Schuldzins p. a. 4,00% Sons?ge Kosten 79.885,00 € 1,30% Exit Cap 6,50% Erwerbskosten 353.337,50 € 5,75% Mietertrag Jahresrohmiete / Jahresmietertrag * 400.000 € 6,16% Bürofläche (m²) 4.126 Mietausfall - 0,00% Einzelhandel (m²) 0 Anzahl Mieter 1 Wohnung (m²) 0 Restlaufzeit Mietvertrag 15 J ahre Archiv (m²) 0 Verlängerungsop?on n. b. Vermietbare Fläche (m²) 4.126 Laufzeit 15 J ahre Stellplätze (Stk.) 58 Aufwand Liegenscha?sverwaltung (berechnet auf Jahresmiete) 4,00% Rendite Ergebnisse: Bewirtscha?ungskosten (berechnet auf Jahresmiete) 0,41% Bru?oanfangsrendite 6,51% Instandhaltung (berechnet auf Jahresmiete) 4,75% Ne?oanfangsrendite 5,59% Erbauzins 0% Cash-on-Cash 11,45% Abschreibung n. b. IRR 14,13% Anfängliche EK-Rendite 9,31% Sons?ges Inves??onsbetrachtung 10 J ahre Infla?on, p. a. *** 2,50% Abzinsungsfaktor 4,80% n. b. = nicht berücksich?g t * Es wird angenommen, dass der Kredit über 10 Jahre endfällig abbezahlt wird. ** Es wird davon ausgegangen, dass die Miete nachschüssig zum Jahresende gezahlt wird. *** Die Infla?onsrate wird mit 2,5% festgelegt, berücksich?gt wurden Werte und Prognosen des Sta?s?schen Bundesamtes. Die Kennzahlen werden zum 31.12. jeden Jahres um 100% angepasst. Eckdaten und Renditeentwicklung bei 30 % EK und 70 % FKAbbildung 171: 366 12 R eal Estate A sset M an ag em en t in d er In vestm en t-Ph ase DCF-Berechnung : 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Periode 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Kapitalstruktur Eigenkapital 1.949.501 Fremdkapital 4.548.836 Gesam?nves??on/Verkaufserlös 6.498.338 - 7.685.311 Ertrag Mietertrag, p. a. 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545 Sons?ge Erträge 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gesamtertrag 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545 Aufwand Instandhaltung 19.000 19.475 19.962 20.461 20.972 21.497 22.034 22.585 23.150 23.728 Bewirtscha?ungskosten 1.640 1.681 1.723 1.766 1.810 1.856 1.902 1.949 1.998 2.048 Erbbauzins 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Liegenscha?sverwaltung 16.000 16.400 16.810 17.230 17.661 18.103 18.555 19.019 19.494 19.982 Leerstandskosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Gesamtaufwand 36.640 37.556 38.495 39.457 40.444 41.455 42.491 43.553 44.642 45.758 Finanzierung Zinsen 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 T ilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.548.836 Kapitaldienst 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 4.730.790 Verkaufserlös Cash-Flow (net) -6.498.338 181.407 190.491 199.802 209.346 219.128 229.155 239.433 249.967 260.765 3.408.308 -1.949.501 181.407 190.491 199.802 209.346 219.128 229.155 239.433 249.967 260.765 3.408.308 Cash-on-Cash 9,31% 9,77% 10,25% 10,74% 11,24% 11,75% 12,28% 12,82% 13,38% 13,94% Faktor 1,0000 0,9542 0,9105 0,8688 0,8290 0,7910 0,7548 0,7202 0,6872 0,6558 0,6257 Barwert pro Periode -1.949.501 173.098 173.441 173.586 173.548 173.337 172.966 172.447 171.788 171.001 2.132.681 Barwert 1.738.391,48 Geometrisches Mi?el Cash-on-Cash 11,45% D C F b ei 30 % EK u n d 70 % FK A b b ild u n g 172: 36712.8 Schlussbetrachtung und Fazit 12.8 Schlussbetrachtung und Fazit Dieser vermehrte Investitionsdrang internationaler Anleger in Deutschland impliziert die steigende Bedeutung von Immobilienankaufsanalysen. Denn um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können, müssen ausreichend Informationen vorliegen. Anhand einer guten Datenbasis wird das Investment transparent und lässt sich bewerten und steuern. Vor dem Hintergrund der zunehmenden Professionalität der Branche und vor allem des Asset Managements ist ein stringenter Investmentprozess erforderlich und zeichnet sich dabei durch Zielorientierung, Präzision, Schnelligkeit und Zuverlässigkeit aus. Ausgangspunkt ist dabei eine klar definierte, von den unterschiedlichen Investorenzielen, den Gegebenheiten im Immobilienmarkt und von den Fähigkeiten im Unternehmen abgeleitete Investmentstrategie.101 Diese Strategie stellt den Weg der Zielerreichung einer Investition dar. Um diese Zielvorstellung zu erreichen und das Investment bewerten zu können, bedarf es verschiedener Ankaufsuntersuchungen. Zentraler Baustein der Analysen ist die Rendite-Risiko- Betrachtung, die z. B. mit Instrumenten wie der DCF-Berechnung und Immobilien-Scorings durchgeführt wird. Durch diese Methoden wird nicht nur erreicht, dass Aussagen über die Wirtschaftlichkeit der Investition getroffen werden können, sondern auch, dass anhand von Kennzahlen eine Basis für die Vergleichbarkeit anderer Investitionsalternativen geschaffen wird. Neben den Markt-, Standort-, Objekt- und Mieteranalysen, die eng mit der Due Diligence verzahnt sind, zeigen diese Methoden Stärken und Schwächen bzw. Chancen und Risiken der Investition auf und bewerten ob das einzugehende Risiko durch die prospektierte Rendite gerechtfertigt wird. 101 Vgl. Reul, G./v.Stengel, R. (2007), S. 408.