36312.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts
bäudegrundriss lässt eine Teilung pro Geschoss und eine etagenweise Vermietung an mehrere
Parteien zu. Zusammenfassend betrachtet zeigt der Gesamtscore von 77 %, dass es sich bei
dem Haus 1 um ein attraktives Investment handelt.
12.7.7 Cashflow- und Renditeprognose
Nachfolgend wird für das o. g. Ankaufsobjekt die Kalkulation und Prognose von Cash flow
und Rendite für die Alternativen 70 % EK/30 % FK sowie 30 % EK/70 % FK wiedergegeben.
Szenario 1: Finanzierung 70 % Eigenkapital/30 % Fremdkapital
Finanzielle Eckdaten (Annahmen) Bremen, xxx Deutschland
Baujahr 2004 Ankauf: Januar 2008
Investition
Kaufpreis 6.145.000 € Makler – € 0,00%
Gesamtinvestition 6.498.338 € Grunderwerbssteuer 215.075,00 € 3,50%
Eigenkapital 4.548.836 € 70,00% Notar+Ge bühren 49.160,00 € 0,80%
Fremdkapital * 1.949.501 € Wertgutachten 9.217,50 € 0,15%
Schuldzins p. a. 4,00% Sonstige Kosten 79.885,00 € 1,30%
Exit Cap 6,50%
Erwerbskosten 353.337,50 € 5,75%
Mietertrag
Jahresrohmiete / Jahresmietertrag ** Bürofläche (m²) 4.126
Mietausfall – 0,00% Einzelhandel (m²) 0
Anzahl Mieter 1 Wohnung (m²) 0
Restlaufzeit Mietvertrag 15 Jahre Archiv (m²) 0
Verlängerungsoption n. b. Vermietbare Fläche (m²) 4.126
Laufzeit 15 Jahre Stellplätze (Stk.) 58
Aufwand
Liegenschaftsverwaltung
(berechnet auf Jahresmiete) 4,00% Rendite Ergebnisse:
Bewirtschaftungskosten
(berechnet auf Jahresmiete) %15,6etidnersgnafnaotturB%14,0
Instandhaltung
(berechnet auf Jahresmiete) 4,75% Nettoanfangsrendite 5,59%
Erbauzins 0% Cash-on-Cash 7,21%
Abschreibung n. b. IRR 8,82%
Anfängliche EK-Rendite 6,27%
Sonstiges
Investitionsbetrachtung 10 Jahre
Inflation, p. a. *** 2,50%
Abzinsungsfaktor 4,80%
n. b. = nicht berücksichtigt
* Es wird angenommen, dass der Kredit über 10 Jahre endfällig abbezahlt wird.
** Es wird davon ausgegangen, dass die Miete nachschüssig zum Jahresende gezahlt wird.
*** Die Inflationsrate wird mit 2,5% festgelegt, berücksichtigt wurden Werte und Prognosen des Statistischen Bundesamtes.
Die Kennzahlen werden zum 31.12. jeden Jahres um 100% angepasst.
400.000 € 6,16%
30,00%
Eckdaten und Renditedarstellung bei 70 % EK und 30 % FKAbbildung 169:
364
12 R
eal Estate A
sset M
an
ag
em
en
t in
d
er In
vestm
en
t-Ph
ase
D
C
F-K
alk
u
lation
S
zen
ario 1: Fin
an
zieru
n
g 70 %
E
K
/30 %
FK
DCF-Berechnung:
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Periode 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Kapitalstruktur
Eigenkapital 4.548.836
Fremdkapital 1.949.501
Gesam?nves??on/Verkaufserlös 6.498.338 - 7.685.311
Ertrag
Mietertrag, p. a. 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545
Sons?ge Erträge 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtertrag 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545
Aufwand
Instandhaltung 19.000 19.475 19.962 20.461 20.972 21.497 22.034 22.585 23.150 23.728
Bewirtscha?ungskosten 1.640 1.681 1.723 1.766 1.810 1.856 1.902 1.949 1.998 2.048
Erbbauzins 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Liegenscha?sverwaltung 16.000 16.400 16.810 17.230 17.661 18.103 18.555 19.019 19.494 19.982
Leerstandskosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtaufwand 36.640 37.556 38.495 39.457 40.444 41.455 42.491 43.553 44.642 45.758
Finanzierung
Zinsen 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980
Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.949.501
Kapitaldienst 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 77.980 2.027.481
Verkaufserlös
Cash-Flow (net) -6.498.338 285.380 294.464 303.775 313.319 323.101 333.128 343.406 353.941 364.739 6.111.616
-4.548.836 285.380 294.464 303.775 313.319 323.101 333.128 343.406 353.941 364.739 6.111.616
Cash-on-Cash 6,27% 6,47% 6,68% 6,89% 7,10% 7,32% 7,55% 7,78% 8,02% 8,26%
Faktor 1,0000 0,9542 0,9105 0,8688 0,8290 0,7910 0,7548 0,7202 0,6872 0,6558 0,6257
Barwert pro Periode -4.548.836 272.309 268.108 263.918 259.742 255.583 251.446 247.331 243.243 239.183 3.824.223
Barwert 1.576.249,42
Geometrisches Mi?el
Cash-on-Cash 7,21%
D
C
F b
ei 70 %
EK
u
n
d
30 %
FK
A
b
b
ild
u
n
g
170:
36512.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts
Szenario 2: Finanzierung mit 30 % Eigenkapital/70 % Fremdkapital
Finanzielle Eckdaten (Annahmen) Bremen, xxx Deutschland
B aujahr 2004 Ankauf: Januar 2008
Inves??on
Kaufpreis 6.145.000 € Makler - € 0,00%
Gesam?nves??on 6.498.338 € Grunderwerbssteuer 215.075,00 € 3,50%
Eigenkapital 1.949.501 € 30,00% Notar+Gebühren 49.160,00 € 0,80%
Fremdkapital * 4.548.836 € 70,00% Wertgutachten 9.217,50 € 0,15%
Schuldzins p. a. 4,00% Sons?ge Kosten 79.885,00 € 1,30%
Exit Cap 6,50%
Erwerbskosten 353.337,50 € 5,75%
Mietertrag
Jahresrohmiete / Jahresmietertrag * 400.000 € 6,16% Bürofläche (m²) 4.126
Mietausfall - 0,00% Einzelhandel (m²) 0
Anzahl Mieter 1 Wohnung (m²) 0
Restlaufzeit Mietvertrag 15 J ahre Archiv (m²) 0
Verlängerungsop?on n. b. Vermietbare Fläche (m²) 4.126
Laufzeit 15 J ahre Stellplätze (Stk.) 58
Aufwand
Liegenscha?sverwaltung
(berechnet auf Jahresmiete) 4,00% Rendite Ergebnisse:
Bewirtscha?ungskosten
(berechnet auf Jahresmiete) 0,41% Bru?oanfangsrendite 6,51%
Instandhaltung
(berechnet auf Jahresmiete) 4,75% Ne?oanfangsrendite 5,59%
Erbauzins 0% Cash-on-Cash 11,45%
Abschreibung n. b. IRR 14,13%
Anfängliche EK-Rendite 9,31%
Sons?ges
Inves??onsbetrachtung 10 J ahre
Infla?on, p. a. *** 2,50%
Abzinsungsfaktor 4,80%
n. b. = nicht berücksich?g t
* Es wird angenommen, dass der Kredit über 10 Jahre endfällig abbezahlt wird.
** Es wird davon ausgegangen, dass die Miete nachschüssig zum Jahresende gezahlt wird.
*** Die Infla?onsrate wird mit 2,5% festgelegt, berücksich?gt wurden Werte und Prognosen des Sta?s?schen Bundesamtes.
Die Kennzahlen werden zum 31.12. jeden Jahres um 100% angepasst.
Eckdaten und Renditeentwicklung bei 30 % EK und 70 % FKAbbildung 171:
366
12 R
eal Estate A
sset M
an
ag
em
en
t in
d
er In
vestm
en
t-Ph
ase
DCF-Berechnung :
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Periode 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Kapitalstruktur
Eigenkapital 1.949.501
Fremdkapital 4.548.836
Gesam?nves??on/Verkaufserlös 6.498.338 - 7.685.311
Ertrag
Mietertrag, p. a. 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545
Sons?ge Erträge 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtertrag 400.000 410.000 420.250 430.756 441.525 452.563 463.877 475.474 487.361 499.545
Aufwand
Instandhaltung 19.000 19.475 19.962 20.461 20.972 21.497 22.034 22.585 23.150 23.728
Bewirtscha?ungskosten 1.640 1.681 1.723 1.766 1.810 1.856 1.902 1.949 1.998 2.048
Erbbauzins 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Liegenscha?sverwaltung 16.000 16.400 16.810 17.230 17.661 18.103 18.555 19.019 19.494 19.982
Leerstandskosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtaufwand 36.640 37.556 38.495 39.457 40.444 41.455 42.491 43.553 44.642 45.758
Finanzierung
Zinsen 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953
T ilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.548.836
Kapitaldienst 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 181.953 4.730.790
Verkaufserlös
Cash-Flow (net) -6.498.338 181.407 190.491 199.802 209.346 219.128 229.155 239.433 249.967 260.765 3.408.308
-1.949.501 181.407 190.491 199.802 209.346 219.128 229.155 239.433 249.967 260.765 3.408.308
Cash-on-Cash 9,31% 9,77% 10,25% 10,74% 11,24% 11,75% 12,28% 12,82% 13,38% 13,94%
Faktor 1,0000 0,9542 0,9105 0,8688 0,8290 0,7910 0,7548 0,7202 0,6872 0,6558 0,6257
Barwert pro Periode -1.949.501 173.098 173.441 173.586 173.548 173.337 172.966 172.447 171.788 171.001 2.132.681
Barwert 1.738.391,48
Geometrisches Mi?el
Cash-on-Cash 11,45%
D
C
F b
ei 30 %
EK
u
n
d
70 %
FK
A
b
b
ild
u
n
g
172:
36712.8 Schlussbetrachtung und Fazit
12.8 Schlussbetrachtung und Fazit
Dieser vermehrte Investitionsdrang internationaler Anleger in Deutschland impliziert die
steigende Bedeutung von Immobilienankaufsanalysen. Denn um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können, müssen ausreichend Informationen vorliegen. Anhand
einer guten Datenbasis wird das Investment transparent und lässt sich bewerten und steuern.
Vor dem Hintergrund der zunehmenden Professionalität der Branche und vor allem des Asset
Managements ist ein stringenter Investmentprozess erforderlich und zeichnet sich dabei durch
Zielorientierung, Präzision, Schnelligkeit und Zuverlässigkeit aus.
Ausgangspunkt ist dabei eine klar definierte, von den unterschiedlichen Investorenzielen, den
Gegebenheiten im Immobilienmarkt und von den Fähigkeiten im Unternehmen abgeleitete
Investmentstrategie.101 Diese Strategie stellt den Weg der Zielerreichung einer Investition dar.
Um diese Zielvorstellung zu erreichen und das Investment bewerten zu können, bedarf es verschiedener Ankaufsuntersuchungen. Zentraler Baustein der Analysen ist die Rendite-Risiko-
Betrachtung, die z. B. mit Instrumenten wie der DCF-Berechnung und Immobilien-Scorings
durchgeführt wird. Durch diese Methoden wird nicht nur erreicht, dass Aussagen über die
Wirtschaftlichkeit der Investition getroffen werden können, sondern auch, dass anhand von
Kennzahlen eine Basis für die Vergleichbarkeit anderer Investitionsalternativen geschaffen
wird. Neben den Markt-, Standort-, Objekt- und Mieteranalysen, die eng mit der Due Diligence
verzahnt sind, zeigen diese Methoden Stärken und Schwächen bzw. Chancen und Risiken der
Investition auf und bewerten ob das einzugehende Risiko durch die prospektierte Rendite
gerechtfertigt wird.
101 Vgl. Reul, G./v.Stengel, R. (2007), S. 408.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.