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12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 365 - 366

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_365

Bibliographic information
36112.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts blieb insgesamt stabil. Im Durchschnitt können in Bremen für Neubauflächen zwischen € 9,– und € 10,–/m2 erzielt werden. Leicht erhöht hat sich der Höchstmietpreis, von € 11,25/m2 auf € 11,80/m2. Aufgrund des größeren Angebotes an neuwertigen, modernen Büroflächen wurde die € 10-Schwelle im Jahr 2006 häufiger überschritten als in den Vorjahren. Auch für das Jahr 2007 ist davon auszugehen, dass Mietvertragsabschlüsse für über € 10,–/m2 leicht zunehmen werden. Angebot: Die rückläufige Entwicklung des Leerstandes setzte sich im Jahresverlauf 2006 fort. Zuletzt wurden 110.000 m2 leer stehende Büroflächen registriert; die Leerstandsquote sank von niedrigem Niveau aus auf 3,5 %. Dabei ist der Anteil latenter und struktureller Leerstände gering. Von Vorteil für die Marktentwicklung der letzten Jahre war es, dass die Bautätigkeit stark nutzerbezogen erfolgte. Daher fiel das Fertigstellungsvolumen nicht bedeutend höher aus als die Nettoabsorption von Büroflächen. Neue Projekte stoßen deshalb in Bremen auf eine positive Resonanz bei expandierenden Unternehmen. Mietpreise: Während die Spitzenmiete unverändert bei € 12,50/m2 monatlich liegt, stieg der durchschnittlich erzielte Mietpreis von € 7,– auf € 7,50/m2 monatlich. Auch in Cityrand- und Stadtlagen zogen die Büromieten für gut ausgestattete Mietflächen im vergangenen Jahr an. So werden für moderne Büroeinheiten in äußeren Lagen im Spitzensegment bis zu € 11,–/m2 gezahlt und im Durchschnitt € 8,–/m2. Situation am Investmentmarkt Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt erlebte im letzten Jahr 2006 einen wahren Boom mit einem Gesamtumsatzvolumen von nahezu € 50 Mrd. Die Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte sind aufgrund der starken Anlegernachfrage, nicht zuletzt ausländischer Investoren, in den meisten deutschen Bürostandorten gesunken. In Bremen lag die Bruttoanfangsrendite für Spitzenbüroobjekte in zentralen Lagen Ende 2006 bei 6,5 %, in Randlagen bei 7,0 %. 12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen Eigentum und rechtliche Verhältnisse Eigentümer und Verkäufer des Objektes ist die Grundstücksgesellschaft Muster-KG, die je zur Hälfte von der X-GmbH und der Y-GmbH gehalten wird. Das Objekt soll als Asset Deal im Volleigentum veräußert werden. Baulasten Im Baulastenverzeichnis sind keine Eintragungen bekannt. Altlasten/Kontaminationen/Umwelt Das Grundstück wird nicht als kontaminationsverdächtiger Standort geführt, da bisher keine früheren, möglicherweise belastenden Nutzungen bekannt geworden sind und keine Erkenntnisse über schädliche Bodenveränderungen vorliegen. Es liegt gemäß geologischem Dienst im Bereich eines 0,8 bis 3 m mächtigen Spülfeldes ohne Materialangabe. Finanzierung Mit dem Verkäufer des Gebäudes wurde ein Kaufpreis von € 6.145.000 vereinbart. Bei einer Jahresmiete in Höhe von € 400.000 beträgt die Bruttoanfangsrendite 6,51 %. Die Investition wird zu 30 % fremdfinanziert und wird als Asset-Deal im Volleigentum erworben. 362 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase Beitrag der Investition zur Fondsstrategie Der Muster-Fonds hat das Ziel, in Core-Objekte an interessanten Standorten langfristig zu investieren. Hierzu verfügt der Fonds über eine Deutschland-Allokation von rund 35 %. Mit der hier vorgestellten Immobilie am Standort Bremen kann die Deutschland-Allokation gemäß der Investment-Anforderungen des Fonds bedient werden. Die Immobilie befindet sich in ausgezeichneter Lage. Aufgrund der Ecklage und der sehr guten Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel bietet das Objekt interessante und nachgefragte Mietflächen. Der mit neuester Technik ausgestattete Neubau verfügt über einen sehr guten Tageslichteinfall und dies macht ihn u. a. zu einer passenden Anlagemöglichkeit. Mit einem prognostizierten internen Zinsfuß (Eigenkapitalrendite) von 8,82 % über die nächsten zehn Jahre erfüllt das Objekt die angestrebte Fondsrendite. Zudem kann das Objekt bedingt durch seine hohe, laufende Rendite einen guten Beitrag zum gesamten Fondsergebnis beitragen. Exitstrategie Das vorliegende Bürogebäude ist als Core-Investment zu betrachten, bei dem ein Weiterverkauf zunächst nicht angestrebt wird. Aufgrund der langfristigen Mietverträge können jedoch je nach Marktlage ggf. interessante Verkaufsmöglichkeiten wahrgenommen werden. 12.7.6 Risiko-/Rendite-Betrachtung Renditeaussichten Die Brutto-Anfangsrendite von 6,51 % ist jedoch vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage als attraktiv zu bezeichnen. Die Nettoanfangsrendite bezogen auf das Eigenkapital beträgt im ersten vollen Jahr 5,59 % bei einem Fremdkapitalzins von 4,0 %. Über die zehnjährige Laufzeit wird der interne Zinsfuß (IRR) auf 8,82 % prognostiziert, wobei ein durchschnittlicher Schuldzinssatz von 4,0 % angenommen wird. Die Verzinsung des zum Ankauf eingesetzten Eigenkapitals (Cash on Cash) liegt bei 7,21 %. Diese Zahl reflektiert einen hohen Ergebnisbeitrag durch die laufenden Mietzahlungen. Immobilien-Scoring Immobilien-Scorings sind integraler Bestandteil der OIK Wertschöpfungskette. Diese werden zu An- und Verkäufen sowie turnusmäßig einmal jährlich bei jedem Bestandsobjekt durchgeführt. Bei dem hier zum Ankauf stehenden Gebäude werden durch das Scoring Stärken und Schwächen aufgedeckt. So hat das hier vorliegende Objekt klare Stärken auf der Objektebene und einige Defizite auf der Ebene der Mikrolage. So zeigt sich, dass die Ausstat tung, die Grundrissflexibilität und auch die Parkplatzrelation gut bewertet sind. Die Gebäudequalität, der Ausstattungsstandard und auch die Architektur des Objektes führen zu einem Score von über 80 %. Der Zielerreichungsgrad auf der Teilmarktebene hingegen bleibt, bedingt durch die niedrige Nettoabsorption in den letzten fünf Jahren am Standort mit 71 % etwas hinter diesem Wert zurück. Der moderne Ausstattungsstandard des Objektes wird durch das Scoring reflektiert. Im Verlauf des letzten Jahres ist die Standortattraktivität weiter gestiegen, was durch die anziehende Flächennachfrage belegt wird. Auch die Erwartungen an die zukünftige Entwicklung des Teilmarktes sind bedingt durch zahlreiche Entwicklungsprojekte und die zentrale Lage positiv. Die Erreichbarkeit mit dem Auto und mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist aufgrund der Nähe von Bahnhof und Metrostation ausgezeichnet. Die Nahversorgung mit Lebensmitteln sowie Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs ist allerdings suboptimal. Der Ge-

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.