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12.7.2 Objekt- und Grundstücksanalyse in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 363 - 364

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_363

Bibliographic information
35912.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts 12.7.2 Objekt- und Grundstücksanalyse Immobilie Gebäudeart und -zustand: Das Investitionsobjekt Haus 1, wurde von der Muster-Bau GmbH realisiert, ausführende Architekten sind … Das gesamte Projekt besteht aus 3 Häusern (Gebäude komplex) und einer Bürofläche von 28.500 m2, von denen ca. 4.126 m2 zum Haus 1 gehören. Das Objekt befindet sich in einer Ecklage direkt an der Muster-Straße, von der aus die Objekte erschlossen werden konnten. Die Häuser 2 und 3 befinden sich seit 2003 im Eigentum eines OIK (Oppenheim Immobilien-KAG)-Fonds Muster-Fonds. Der Bauteil 2 ist bereits fertig gestellt und komplett bezogen. Mieterin ist die Muster-GmbH, eine Konzerntochter der Muster- Plc. Der Mietvertrag läuft ab jetzt noch 15 Jahre bis zum Jahr 2022. Größe und Nutzung: Der Bauteil 1 ist fertig gestellt und voll vermietet; derzeit erfolgen die abschließenden Ausbauarbeiten. Die Mietfläche von Bauteil 1 beträgt rund 4.126 m2. Diese sind verteilt auf ein Erdgeschoss, drei Obergeschosse und ein voll belichtetes Staffelgeschoss für Büro- und Besprechungsräume mit begehbarer Dachterrasse. In der unterhalb des Gebäudes befindlichen gemeinschaftlichen Tiefgarage befinden sich 58 dem Objekt zugeordnete PKW- Stellplätze (diese wurden bei der DCF-Berechnung nicht berücksichtigt). Ausstattung: Das in Stahlbeton und Mauerwerkskonstruktion ausgeführte Gebäude verfügt über 2 Erschließungskerne mit jeweils einer Aufzugsanlage. Das Untergeschoss ist als weiße Wanne ausgeführt. Die Etagen mit einer Größe von bis zu ca. 900 m2, sind in bis zu 3 Mietbereiche ab ca. 250 m2 teilbar, aber momentan nur an einen Hauptmieter vermietet. Die Büroflächen sind im Grundraster der Fassade mit Raumtiefen zwischen ca. 5,20 m bis 5,38 m frei teilbar. Der Hauptflügel mit den Zugängen ist zweihüftig mit innenliegendem Sanitär, Ver- und Entsorgungskern sowie Archivräumen ausgelegt, der übrige Bereich ist zweihüftig ohne Kernzone ausgebildet. Durch die lichte Raumhöhe von 3,0 m sind alle Raumkonfigurationen möglich. Die zulässigen Deckenlasten betragen 500 kg/m2. Der Ausstattungsstandard ist mit außenliegendem, motorisch gesteuertem Sonnenschutz, Hohlraumböden, abgehängten geschlossenen Gipskartondecken oder Rasterdecken, flexiblen GKS-Wänden, Granitbelägen in den Eingangsbereichen und Treppenhäusern, Edelstahlhandläufen usw. als gehoben zu bewerten. Die Beleuchtung der Allgemeinflächen erfolgt durch Decken- und Wandeinbauleuchten sowie Wandstrahler, die Arbeitsplatzbeleuchtung über bildschirmarbeitsplatzgerechte direkt/ indirekt Steh- und Deckenleuchten. Die Fassadengestaltung ist zu den Innenhöfen als Stahl-/ Alu-Glaskonstruktion ausgeführt, die übrigen Fassadenflächen sind mit einer hinterlüfteten, dunklen Klinkervorsatzschale ausgeführt. Die Flachdachkonstruktion ist mit extensiver Begrünung und im Terrassenbereich des Staffelgeschoss mit einem begehbaren Betonplattenbelag erstellt. Konstruktiv ist eine Kühlung für alle Server- und Technikräume vorgesehen. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Rechtliche Beschränkungen Es wird Volleigentum erworben. Aufgrund der gemeinsamen Tiefgarage unter dem Gesamtanwesen Muster-Gebäudekomplex sind in Abt. II des Grundbuchs gegenseitige Geh- und Fahrsowie Zuwegungsrechte und Leitungsrechte usw. eingetragen. 360 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase 12.7.3 Mieteranalyse Mieter Hauptmieter ist die Muster-GmbH mit Sitz in Stuttgart. Das Unternehmen gehört zum Konzern der Muster-Plc in Roseland/New Jersey/USA und ist Marktführer im Bereich Musterprodukte. Der aktuelle Creditreform-Bonitätsindex liegt bei 276. Der Creditreform Bonitätsindex ist ein standardisierter Scoring-Wert zur Beurteilung der erwarteten zukünftigen Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens. Er ermöglicht eine direkte Einschätzung des Ausfallrisikos und ermöglicht die schnelle Beurteilung der Zahlungsfähigkeit von Geschäftspartnern. Je höher der Wert des Bonitätsindexes, desto höher ist das Ausfallrisiko des Kunden. Das Bonitätsspektrum reicht von 100 (beste Bonität) bis 600 (Zahlungsunfähigkeit). Mietvertrag Der Mieter Muster-GmbH ist am … in das zu diesem Zeitpunkt fertig gestellte Bürohaus eingezogen auf der Basis eines Mietvertrages mit einer Laufzeit bis zum … und zahlt eine monatliche Miete von netto € 9,45/m2 Mietfläche und netto € 50,00/Tiefgaragenstellplatz. Die Nebenkosten sind auf den Mieter vollständig umlegbar. Eine Mietsicherheit in Höhe von 3 Brutto-Monatsmieten wurde per Bankbürgschaft gestellt. 12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt Marktüberblick/-struktur Der Büromarkt von Bremen umfasst einen Flächenbestand von über 3 Mio. m2 mit den fünf wichtigsten Teilmärkten Innenstadt, Airport-Stadt, Neustadt, Technologiepark Universität sowie Bremen-Ost. Der Büromarkt zeichnete sich in den letzten Jahren durch vergleichsweise geringe Mietpreisschwankungen und damit durch eine hohe Nachhaltigkeit der Mieterträge aus. Situation am Vermietungsmarkt Nachfrage: Die Hansestadt erzielte im abgelaufenen Jahr mit 115.000 m2 umgeschlagener Bürofläche einen Rekord. Das Umsatzvolumen lag 32 % über dem Ergebnis des Vorjahres. Das neue Bürogebiet „Bremen-Überseestadt“ konnte sich hierbei als umsatzstärkster Teilmarkt behaupten. Hier wurden allein in einem ehemaligen Speichergebäude, das in Büro-Lofts umgewandelt wurde, rund 36.000 m2 Büroflächen umgesetzt. Es wird weiter mit einer regen Flächennachfrage gerechnet; ein Umsatz auf Rekordniveau wird jedoch für das laufende Jahr nicht erwartet. Die positive Entwicklung des Bremer Büromarktes der letzten Jahre hat sich fortgesetzt. Die kontinuierliche Weiterentwicklung erfolgreicher Standorte schafft zunehmend Synergien zu den ansässigen Firmen. Dies führt zu Neuansiedlungen und Expansionen. Seit 1997 liegen die Wachstumsraten Bremens über dem Bundesdurchschnitt. Lagen Mitte der 90er Jahre die Neuvermietungen deutlich unter 30.000 m2/Jahr, erreichten sie in 2000 mit rund 90.000 m2 eine neue Rekordhöhe. Beliebtester Standort der Nachfrager war in 2005/2006 der Technologiepark. Insgesamt wurden hier knapp 41.000 m2 Büroflächen (45 %) vermietet. Im Vorjahr lag der Anteil nur bei 26 %. Leichte Einbußen musste die Innenstadt (ca. 23.500 m2) hinnehmen, deren Anteil von 36 % (2005) auf rund 26 % sank. An dritter Stelle lag das erweiterte Umfeld um die Airport-City, mit gut 14 % Vermietungsanteil (knapp 13.000 m2). Mit einem Gesamtanteil von etwa 85 % hat sich die Dominanz dieser drei Standortbereiche noch einmal erhöht. Das Mietpreisniveau

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.