356 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase den laufend zu zahlenden Auszahlungsströmen ist das Liquiditätserfordernis von Stiftungen meist niedrig bei langem Anlagehorizont.89 Stiftungen, die ausschließlich kirchlichen, gemeinnützigen oder wohltätigen Zwecken dienen, unterliegen i. d. R. keiner Besteuerung und lediglich begrenzter Regulation. Ende 2007 waren dem Bundesverband Deutscher Stiftungen rund 15.500 Stiftungen bekannt.90 12.6.3 Offene Immobilienfonds Offene Fonds investieren hauptsächlich in gewerblich genutzte Immobilien, vor allem in Büroobjekte. Handelsflächen bilden ein weiteres wichtiges Investitionsfeld der offenen Fonds, darunter insbesondere Shopping Center. Den dritten Rang nehmen Hotels ein.91 Logistik, Spezial- und Wohnimmobilien spielen eine weniger wichtige Rolle und nehmen meist nur einen Anteil von ca. 5 % an den Portefeuilles der offenen Immobilienfonds ein.92 Üblicherweise konzentrieren sich offene Fonds auf ausgewählte Standorte, zumeist Metropolstandorte mit ausreichender Marktliquidität und Produktverfügbarkeit für die hohen Investitionsvolumina der Fonds. Investitionen in kleineren Städten stellen die Ausnahme dar. Aufgrund veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen sind die offenen Immobilienfonds zunehmend im Ausland aktiv.93 Meist sind offene Immobilienfonds für einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont ausgelegt.94 In der Regel setzen offene Immobilienfonds ein bestimmtes Mindestvolumen voraus, bevor ein Objektankauf interessant ist. Dafür ist ein Orientierungswert von etwa 15 Millionen Euro anzusetzen. Um auch den Markt kleiner Objekte abdecken zu können, haben einige Gesellschaften Spezialfonds aufgelegt.95 12.6.4 Geschlossene Fonds Geschlossene Immobilienfonds werden für nahezu alle Marktsegmente aufgelegt, z. B. Büro-, Laden-, Handels-, und Wohnimmobilien, aber auch Hotels, Einkaufszentren, Logistik- und Sozialimmobilien. Mit Abstand am meisten Bedeutung wird den Büroimmobilien beigemessen.96 Geschlossene Fonds investieren, neben den Hauptstandorten, in Deutschland auch in kleinere Märkte und sind meist für einen langfristigen Anlagezeitraum konzipiert.97 Vor allem in den neunziger Jahren wurden geschlossene Fonds als Steuersparmodelle ausgelegt, die vornehmlich in den neuen Bundesländern investierten. Nach dem Wegfall umfangreicher Steuervorteile werden heute zunehmend renditeorientierte Modelle entwickelt. Die Ausrichtung eines geschlossenen Fonds hat bedeutenden Einfluss auf das Risiko-Rendite-Profil und die gesamte Anlagestrategie und kann damit sehr unterschiedlich ausfallen.98 89 Vgl. Ohlms, C. (2006), S. 44. 90 Vgl. Bundesverband Deutscher Stiftungen (2008). 91 Vgl. Billand, F. (2005), S. 48. 92 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 34; vgl. auch Billand, F. (2005), S. 47, 51. 93 Vgl. Nehls, J./Schneider, W./Tschammler, T. (2003), S. 539. 94 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 39. 95 Vgl. Nehls, J./Schneider, W./Tschammler, T. (2003), S. 539. 96 Vgl. Ernst, D./Freitag, U. (2005), S. 107. 97 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 39. 98 Vgl. Muno, P. (2008), S. 1; vgl. auch Ernst, D./Freitag, U. (2005), S. 107. 35712.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts 12.6.5 Private Equity Funds Bei Privat Equity Funds beteiligen sich unterschiedliche Investoren am Eigenkapital wachstumsstarker Unternehmen (Gründungs- und Expansionsphase). Im Gegenzug dazu profitieren die Investoren am wirtschaftlichen Erfolg dieser Unternehmen. Private Equity Fonds verfolgen meist opportunistische Investitionsansätze. Oft investieren Private Equity Fonds in Joint Venture Capital. Erklärtes Ziel sind hohe Renditen, dafür wird auch ein entsprechendes Risiko in Kauf genommen. In der Vergangenheit lagen die Renditen nicht selten über 20 Prozent. Investitionen von Private Equity Fonds sind sehr spekulativ und werden meist nur kurzfristig gehalten. 99 12.6.6 Immobilien-AGs Immobilien-AGs ist es möglich ein breiteres Spektrum von Investitionsformen und -konstellationen umzusetzen als bspw. die stark regulierten offenen Immobilienfonds. Sie können daher auch in signifikanten Umfang in Projektentwicklung investieren. Mit dieser Strategie ist es zumindest einigen Gesellschaften gelungen, ihre unternehmensübergreifende Rentabilität entscheidend zu verbessern, obgleich das Projektentwicklungsgeschäft sehr zyklisch ist und große Risiken beinhaltet. Portfolios von Immobilien-AGs bestehen oft aus vormals betrieblich genutzten Grundstücken, die erst durch aktive Verwertung bzw. Umnutzung und Entwicklung zu attraktiven Anlageobjekten werden.100 12.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts (Asset Deal) In der nachfolgenden Fallstudie wird der Ankauf einer Büroimmobilie in Bremen durch die IVG AG im Jahr 2007 exemplarisch vorgestellt. Auf Wunsch der IVG wurden einige Daten und Kennzahlen anonymisiert, was jedoch die Grundaussagen der Fallstudie nicht verändert. 12.7.1 Analyse Investitionsstandort Makrostandort Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die Freie Hansestadt Bremen ist mit ihren rund 543.000 Einwohnern die zehntgrößte Stadt Deutschlands. Besondere Bedeutung für Bremen hat nach wie vor der Außenhandel, wenngleich der Schwerpunkt des Warenumschlags in der Region mittlerweile im benachbarten Bremerhaven stattfindet. Bremen ist darüber hinaus ein bedeutender Standort der Automobil-, Schiffsbau-, Stahl-, Elektronik und Nahrungs mittelindustrie. So ist DaimlerChrysler der größte private Arbeitgeber der Stadt, der zahlreiche Zulieferunternehmen, wie die Hella Fahrzeugkomponenten GmbH, angezogen hat. Schiffbau- und Stahlindustrie haben in den vergangenen Jahrzehnten einen Strukturwandel durchgemacht, den viele Unternehmen wie der Bremer Vulkan und die AG Weser nicht überlebt haben; die Stahlwerke Bremen wurden von Arcelor (seit 2006: Arcelor Mittal) übernommen. 99 Vgl. Hoffmann, C. (2006), S. 45. 100 Vgl. Scharpenack, F./Nack, U./Haub, C. (1998), S. 677 f.