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12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 353 - 354

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_353_1

Bibliographic information
34912.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags im Grundbuch einzutragen ist, da der Vormerkung im Rang vorangehende Eintragungen den Sicherungszweck vereiteln können. Daneben ist zwischen der Vereinbarung rechtlicher und tatsächlicher Fälligkeitsvoraussetzungen zu unterscheiden. Zu ersteren zählt beispielsweise die Rechtswirksamkeit des Vertrages. So sollte die Wirksamkeit nicht mehr von ausstehenden Genehmigungen, Bedingungen oder Vollmachts bestätigungen abhängig sein. Ebenso sollten für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte Verzichtserklärungen oder das Negativattest der Gemeinde sowie hinsichtlich aller vom Käufer nicht zu übernehmenden Grundstücksbelastungen die Löschungsunterlagen vorliegen. Eine tatsächliche Fälligkeitsvoraussetzung wäre demgegenüber beispielsweise die Fertigstellung vom Verkäufer noch zu erbringender Leistungen, so häufig die Räumung des Grundstücks. Zur weitergehenden Sicherung des Käufers kann insbesondere hinsichtlich der Räumungsverpflichtung des Verkäufers eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vorgesehen werden.55 12.4.4 Steuerliche Aspekte Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt zur Zeit in den meisten Bundesländern 3,5 % (z. T. auch 4,5 %) des Kaufpreises. Obgleich gesetzlich beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer haften, trägt in der Regel der Käufer diese Steuerlast. Legales Mittel zur Reduzierung der Steuerlast ist die Ausweisung des auf die Übertragung des Zubehörs entfallenden Kaufpreisanteils, da dieser der Grunderwerbsteuer nicht unterliegt. Aus Käufersicht relevant ist in diesem Zusammenhang, dass auch eine Maklerprovision Teil des Kaufpreises und damit der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sein kann. Dies gilt dann, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wurde und der Käufer sich zur Tragung der Provision verpflichtet hat. Um insbesondere hinsichtlich der Baukosten den Vorteil des Vorsteuerabzugs nutzen zu können, ist von den Parteien zu entscheiden, ob zur Umsatzsteuer optiert werden kann. Bei Ausübung der Option wäre Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zu zahlen.56 12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers Neben der Abwicklung über ein Treuhand- oder ein Notaranderkonto stehen dem Verkäufer im Hinblick auf die Sicherung der Kaufpreiszahlung die üblichen Sicherungsmittel, d. h. Stellung einer Bürgschaft, die Abgabe einer Patronatserklärung und/oder die Vollstreckungsunterwerfung des Käufers zur Verfügung. Für den Fall, dass der Kauf scheitert, sollte im Interesse des Verkäufers sichergestellt werden, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann. Voraussetzung des Grundstückserwerbs ist eine vom schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag zu unterscheidende dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, die sog. Auflassung. Zur Sicherung des Erhalts der Kaufpreiszahlung wäre naheliegend, die Auflassung seitens des Verkäufers erst nach Kaufpreiszahlung zu erklären. Dies würde jedoch eine getrennte Beurkundung von Kaufvertrag einerseits und Auflassung andererseits – verbunden mit höheren Notargebühren – erforderlich machen. In der Praxis wird daher die Auflassung bereits mit Abschluss des Kaufvertrages erklärt und der Notar angewiesen, von der Auflas- 55 Vgl. May, A., Wodicka, J. (2005), S. 338. 56 Vgl. ebenda, S. 339. 350 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase sung erst nach Zahlung des Kaufpreises – bestätigt durch eine schriftliche Erklärung des Verkäufers oder der die Überweisung ausführenden Bank – Gebrauch zu machen.57 12.5 Immobilienfinanzierung Im Zusammenhang mit einem Immobilienankauf stehen dem Investor neben der Finanzierung durch Eigenkapital mehrere Arten der Fremdfinanzierung zur Verfügung. Der nachfolgende Abschnitt beschränkt sich auf die Darstellung der klassischen Immobilienfinanzierung durch Hypothekarkredite, die im Zusammenhang mit den Auswirkungen der Subprime-Krise wieder stärker in den Vordergrund gerückt ist. Unter der klassischen Kreditfinanzierung von Immobilien soll hier eine Finanzierung verstanden werden, bei der das Eigenkapital vom Unternehmen selbst aufgebracht wird und das Fremdkapital zu wesentlichen Teilen von einem Kreditinstitut als Realkredit (Hypothekarkredit) zur Verfügung gestellt wird. Weitere Finanzierungsbausteine dieser Finanzierungsform sind Kredite von öffentlichen Institutionen sowie nachrangige hypothekarisch und nichthypothe karisch gesicherte Kredite von Geschäftsbanken. Der Hypothekarkredit gilt vom Grundsatz als Objektkredit, d. h. die persönliche Bonität des Kreditnehmers rückt hinter die dingliche Sicherstellung. Der während der Finanzierungsdauer zu leistende Kapitaldienst soll dabei aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Immobilie anfallenden Erträgen (Ertragswert) gedeckt werden können bzw. soll eine Kreditrückführung durch den Verkauf der Immobilie (Sachwert) möglich sein.58 Zur Baufinanzierung ist in Deutschland auf der rechtlichen Grundlage des Hypothekenbankengesetzes (HypBankG) die Form der Realkreditinstitute entstanden. Im § I Satz Hyp- BankG werden Hypothekenbanken definiert als „ … privatrechtliche Kreditinstitute, deren Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, inländische Grundstücke zu beleihen und aufgrund der erworbenen Hypotheken Schuldverschreibungen (Hypothekenpfandbriefe) auszugeben.“ Das Geschäft der Hypothekenbanken ist zur Sicherstellung der Funktionsfähigkeit des Realkreditwesens in den §§ 2 ff. HypBankG in erheblichem Umfang beschränkt. Insbesondere die §§ I 1, l2 HypBankG schränken die Beleihungsgrenze der finanzierten Grundstücke auf 60 % des Beleihungswerts ein.59 Abweichend vom zeitpunktbezogenen Verkehrswert ist der Beleihungswert als dauerhafter Wert konstruiert. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann (§ 12 Abs. I Satz 2 HypBankG). Der Beleihungswert darf gem. § l2 Abs. I Satz I HypBankG keinesfalls über dem Verkaufswert des Grundstücks liegen. In der Praxis wird er wegen der geforderten Dauerhaftigkeit regelmäßig unter dem Verkehrswert liegen. Einerseits sichert diese restriktive Schranke des Kreditierungsvolumens dem Kreditnehmer aufgrund des geringen Risikos dieser Kredite regelmäßig die niedrigsten Kreditkonditionen, andererseits verbleibt eine erhebliche Finanzierungslücke, welche durch Eigenkapital oder zusätzliche Kredite auszufüllen ist. In Abhängigkeit von der Werthaltigkeit des Grundstücks sind Kreditinstitute bereit, den Beleihungsrahmen des Grundstücks über den Realkredit hinaus zu erweitern. In diesem Fall muss auf andere Refinanzierungsquellen als den Hypothekenpfandbrief zurückgegriffen werden, was die 57 Vgl. May, A., Wodicka, J. (2005), S. 339. 58 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 693. 59 Vgl. Pfnür, A. (2004), S. 253.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.