348 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
12.4.2 Form des Kaufvertrags
Gemäß § 311 b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, da, Eigentum an
einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Wird diese
Form bei Vertragsschluss nicht beachtet, ist der Vertrag unwirksam. Der formnichtige Vertrag
wird jedoch durch Auflassung und Umschreibung des Eigentums im Grundbuch wirksam,
d. h. der Formmangel wird geheilt. Häufig werden in Verbindung mit dem Grundstückskaufvertrag diverse weitere Nebenabreden getroffen, so beispielsweise Bau- und Mietverträge
abgeschlossen. Besteht zwischen dem Grundstücksvertrag und diesen Nebenabreden ein
solcher Zusammenhang, dass die einzelnen Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien
nicht alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen, so erstreckt sich das
Beurkundungserfordernis auch auf diese Nebenabreden.
Auch bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrages kann daher eine unterlassene Beurkundung der Nebenabrede zur Unwirksamkeit aller Verträge und damit auch des Grundstückskaufvertrages führen. Beurkundung bedeutet hierbei, dass den Beteiligten die Urkunde
vollständig vorgelesen werden muss. Von diesem Erfordernis ausgenommen sind grundsätzlich nur andere notarielle Urkunden, auf die in der Urkunde Bezug genommen wird.
Gerade bei Großtransaktionen wird von dieser Vereinfachungsmöglichkeit häufig Gebrauch
gemacht. Hierbei errichtet der Notar sogenannte „Bezugsurkunden“. In dieser Urkunde fasst
der Notar die meist umfangreichen Anlagen des Grundstückskaufvertrages, so beispielsweise
Leistungsbeschreibungen, zusammen.54
12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit
Als Gegenleistung für den Kaufgegenstand werden die Parteien in der Regel die Zahlung eines
Festpreises vereinbaren. Dessen Festlegung kann jedoch aus vielfältigen Gründen bei Vertragsabschluss noch nicht möglich sein. So kann bei Veräußerung einer Teilfläche die exakte
Grundstücksgröße noch nicht feststehen oder bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks die
bauliche Nutzungsmöglichkeit fraglich sein. Wie bei der Erfordernis der genauen Beschreibung des Kaufgegenstandes, sind die Parteien auch bei der Beschreibung des Kaufpreises
gehalten, die Parameter der nachträglichen Bestimmung exakt zu beschreiben. Soll für die
Berechnung des Kaufgegenstandes bspw. die Größe der letztendlich errichteten Mietflächen
entscheidend sein, ist die Angabe der Berechnungsmethode (DIN, gif etc.) ratsam. Auch sollten
die Parteien gegebenenfalls eine Regelung darüber treffen, wer im Streitfall eine für beide
Seiten insoweit verbindliche Entscheidung trifft.
Die bei Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages notwendige Beteiligung Dritter – Grundbuchamt, Gemeinden, Banken etc. – führt dazu, dass häufig erst geraume Zeit nach Abschluss
des Vertrages das Eigentum umgeschrieben und damit die Verkäuferpflicht erfüllt werden
kann. Vor diesem Hintergrund ist wesentliches Gestaltungsziel eines Grundstückskaufvertrages sicherzustellen, dass keine Partei Vermögenswerte ohne adäquate Sicherheit preisgibt.
Da der Käufer meist vor Eigentums umschreibung zahlen und damit in Vorleistung treten soll,
besteht im Hinblick auf sein Sicherungsbedürfnis insbesondere bei der Festlegung der Fälligkeitsvoraussetzungen erheblicher Regelungsbedarf Wesentliche Einigkeitsvoraussetzung ist in
der Regel, die Auszahlung des Kaufpreises von der Eintragung einer Auflassungsvormerkung
abhängig zu machen. Festzulegen ist in diesem Zusammenhang, an welcher Rangstelle diese
54 Vgl. May, A., Wodicka, J., (2005), S. 337.
34912.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags
im Grundbuch einzutragen ist, da der Vormerkung im Rang vorangehende Eintragungen den
Sicherungszweck vereiteln können. Daneben ist zwischen der Vereinbarung rechtlicher und
tatsächlicher Fälligkeitsvoraussetzungen zu unterscheiden. Zu ersteren zählt beispielsweise
die Rechtswirksamkeit des Vertrages. So sollte die Wirksamkeit nicht mehr von ausstehenden
Genehmigungen, Bedingungen oder Vollmachts bestätigungen abhängig sein.
Ebenso sollten für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte Verzichtserklärungen oder das Negativattest der Gemeinde sowie hinsichtlich aller vom Käufer nicht zu übernehmenden Grundstücksbelastungen die Löschungsunterlagen vorliegen. Eine tatsächliche Fälligkeitsvoraussetzung
wäre demgegenüber beispielsweise die Fertigstellung vom Verkäufer noch zu erbringender
Leistungen, so häufig die Räumung des Grundstücks. Zur weitergehenden Sicherung des
Käufers kann insbesondere hinsichtlich der Räumungsverpflichtung des Verkäufers eine
Zwangsvollstreckungsunterwerfung vorgesehen werden.55
12.4.4 Steuerliche Aspekte
Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt zur Zeit in den meisten Bundesländern 3,5 % (z. T. auch 4,5 %) des Kaufpreises. Obgleich
gesetzlich beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer haften, trägt in der
Regel der Käufer diese Steuerlast. Legales Mittel zur Reduzierung der Steuerlast ist die Ausweisung des auf die Übertragung des Zubehörs entfallenden Kaufpreisanteils, da dieser der
Grunderwerbsteuer nicht unterliegt. Aus Käufersicht relevant ist in diesem Zusammenhang,
dass auch eine Maklerprovision Teil des Kaufpreises und damit der Bemessungsgrundlage
der Grunderwerbsteuer sein kann. Dies gilt dann, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers
tätig wurde und der Käufer sich zur Tragung der Provision verpflichtet hat. Um insbesondere
hinsichtlich der Baukosten den Vorteil des Vorsteuerabzugs nutzen zu können, ist von den
Parteien zu entscheiden, ob zur Umsatzsteuer optiert werden kann. Bei Ausübung der Option
wäre Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zu zahlen.56
12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers
Neben der Abwicklung über ein Treuhand- oder ein Notaranderkonto stehen dem Verkäufer im Hinblick auf die Sicherung der Kaufpreiszahlung die üblichen Sicherungsmittel, d. h.
Stellung einer Bürgschaft, die Abgabe einer Patronatserklärung und/oder die Vollstreckungsunterwerfung des Käufers zur Verfügung. Für den Fall, dass der Kauf scheitert, sollte im
Interesse des Verkäufers sichergestellt werden, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht
werden kann.
Voraussetzung des Grundstückserwerbs ist eine vom schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag zu unterscheidende dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, die sog.
Auflassung. Zur Sicherung des Erhalts der Kaufpreiszahlung wäre naheliegend, die Auflassung seitens des Verkäufers erst nach Kaufpreiszahlung zu erklären. Dies würde jedoch eine
getrennte Beurkundung von Kaufvertrag einerseits und Auflassung andererseits – verbunden
mit höheren Notargebühren – erforderlich machen. In der Praxis wird daher die Auflassung
bereits mit Abschluss des Kaufvertrages erklärt und der Notar angewiesen, von der Auflas-
55 Vgl. May, A., Wodicka, J. (2005), S. 338.
56 Vgl. ebenda, S. 339.
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References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.