348 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase 12.4.2 Form des Kaufvertrags Gemäß § 311 b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, da, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Wird diese Form bei Vertragsschluss nicht beachtet, ist der Vertrag unwirksam. Der formnichtige Vertrag wird jedoch durch Auflassung und Umschreibung des Eigentums im Grundbuch wirksam, d. h. der Formmangel wird geheilt. Häufig werden in Verbindung mit dem Grundstückskaufvertrag diverse weitere Nebenabreden getroffen, so beispielsweise Bau- und Mietverträge abgeschlossen. Besteht zwischen dem Grundstücksvertrag und diesen Nebenabreden ein solcher Zusammenhang, dass die einzelnen Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien nicht alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen, so erstreckt sich das Beurkundungserfordernis auch auf diese Nebenabreden. Auch bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrages kann daher eine unterlassene Beurkundung der Nebenabrede zur Unwirksamkeit aller Verträge und damit auch des Grundstückskaufvertrages führen. Beurkundung bedeutet hierbei, dass den Beteiligten die Urkunde vollständig vorgelesen werden muss. Von diesem Erfordernis ausgenommen sind grundsätzlich nur andere notarielle Urkunden, auf die in der Urkunde Bezug genommen wird. Gerade bei Großtransaktionen wird von dieser Vereinfachungsmöglichkeit häufig Gebrauch gemacht. Hierbei errichtet der Notar sogenannte „Bezugsurkunden“. In dieser Urkunde fasst der Notar die meist umfangreichen Anlagen des Grundstückskaufvertrages, so beispielsweise Leistungsbeschreibungen, zusammen.54 12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit Als Gegenleistung für den Kaufgegenstand werden die Parteien in der Regel die Zahlung eines Festpreises vereinbaren. Dessen Festlegung kann jedoch aus vielfältigen Gründen bei Vertragsabschluss noch nicht möglich sein. So kann bei Veräußerung einer Teilfläche die exakte Grundstücksgröße noch nicht feststehen oder bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks die bauliche Nutzungsmöglichkeit fraglich sein. Wie bei der Erfordernis der genauen Beschreibung des Kaufgegenstandes, sind die Parteien auch bei der Beschreibung des Kaufpreises gehalten, die Parameter der nachträglichen Bestimmung exakt zu beschreiben. Soll für die Berechnung des Kaufgegenstandes bspw. die Größe der letztendlich errichteten Mietflächen entscheidend sein, ist die Angabe der Berechnungsmethode (DIN, gif etc.) ratsam. Auch sollten die Parteien gegebenenfalls eine Regelung darüber treffen, wer im Streitfall eine für beide Seiten insoweit verbindliche Entscheidung trifft. Die bei Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages notwendige Beteiligung Dritter – Grundbuchamt, Gemeinden, Banken etc. – führt dazu, dass häufig erst geraume Zeit nach Abschluss des Vertrages das Eigentum umgeschrieben und damit die Verkäuferpflicht erfüllt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist wesentliches Gestaltungsziel eines Grundstückskaufvertrages sicherzustellen, dass keine Partei Vermögenswerte ohne adäquate Sicherheit preisgibt. Da der Käufer meist vor Eigentums umschreibung zahlen und damit in Vorleistung treten soll, besteht im Hinblick auf sein Sicherungsbedürfnis insbesondere bei der Festlegung der Fälligkeitsvoraussetzungen erheblicher Regelungsbedarf Wesentliche Einigkeitsvoraussetzung ist in der Regel, die Auszahlung des Kaufpreises von der Eintragung einer Auflassungsvormerkung abhängig zu machen. Festzulegen ist in diesem Zusammenhang, an welcher Rangstelle diese 54 Vgl. May, A., Wodicka, J., (2005), S. 337. 34912.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags im Grundbuch einzutragen ist, da der Vormerkung im Rang vorangehende Eintragungen den Sicherungszweck vereiteln können. Daneben ist zwischen der Vereinbarung rechtlicher und tatsächlicher Fälligkeitsvoraussetzungen zu unterscheiden. Zu ersteren zählt beispielsweise die Rechtswirksamkeit des Vertrages. So sollte die Wirksamkeit nicht mehr von ausstehenden Genehmigungen, Bedingungen oder Vollmachts bestätigungen abhängig sein. Ebenso sollten für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte Verzichtserklärungen oder das Negativattest der Gemeinde sowie hinsichtlich aller vom Käufer nicht zu übernehmenden Grundstücksbelastungen die Löschungsunterlagen vorliegen. Eine tatsächliche Fälligkeitsvoraussetzung wäre demgegenüber beispielsweise die Fertigstellung vom Verkäufer noch zu erbringender Leistungen, so häufig die Räumung des Grundstücks. Zur weitergehenden Sicherung des Käufers kann insbesondere hinsichtlich der Räumungsverpflichtung des Verkäufers eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vorgesehen werden.55 12.4.4 Steuerliche Aspekte Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt zur Zeit in den meisten Bundesländern 3,5 % (z. T. auch 4,5 %) des Kaufpreises. Obgleich gesetzlich beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer haften, trägt in der Regel der Käufer diese Steuerlast. Legales Mittel zur Reduzierung der Steuerlast ist die Ausweisung des auf die Übertragung des Zubehörs entfallenden Kaufpreisanteils, da dieser der Grunderwerbsteuer nicht unterliegt. Aus Käufersicht relevant ist in diesem Zusammenhang, dass auch eine Maklerprovision Teil des Kaufpreises und damit der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sein kann. Dies gilt dann, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wurde und der Käufer sich zur Tragung der Provision verpflichtet hat. Um insbesondere hinsichtlich der Baukosten den Vorteil des Vorsteuerabzugs nutzen zu können, ist von den Parteien zu entscheiden, ob zur Umsatzsteuer optiert werden kann. Bei Ausübung der Option wäre Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zu zahlen.56 12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers Neben der Abwicklung über ein Treuhand- oder ein Notaranderkonto stehen dem Verkäufer im Hinblick auf die Sicherung der Kaufpreiszahlung die üblichen Sicherungsmittel, d. h. Stellung einer Bürgschaft, die Abgabe einer Patronatserklärung und/oder die Vollstreckungsunterwerfung des Käufers zur Verfügung. Für den Fall, dass der Kauf scheitert, sollte im Interesse des Verkäufers sichergestellt werden, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann. Voraussetzung des Grundstückserwerbs ist eine vom schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag zu unterscheidende dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, die sog. Auflassung. Zur Sicherung des Erhalts der Kaufpreiszahlung wäre naheliegend, die Auflassung seitens des Verkäufers erst nach Kaufpreiszahlung zu erklären. Dies würde jedoch eine getrennte Beurkundung von Kaufvertrag einerseits und Auflassung andererseits – verbunden mit höheren Notargebühren – erforderlich machen. In der Praxis wird daher die Auflassung bereits mit Abschluss des Kaufvertrages erklärt und der Notar angewiesen, von der Auflas- 55 Vgl. May, A., Wodicka, J. (2005), S. 338. 56 Vgl. ebenda, S. 339.