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12.4.2 Form des Kaufvertrags in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 352 - 352

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_352

Bibliographic information
348 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase 12.4.2 Form des Kaufvertrags Gemäß § 311 b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, da, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Wird diese Form bei Vertragsschluss nicht beachtet, ist der Vertrag unwirksam. Der formnichtige Vertrag wird jedoch durch Auflassung und Umschreibung des Eigentums im Grundbuch wirksam, d. h. der Formmangel wird geheilt. Häufig werden in Verbindung mit dem Grundstückskaufvertrag diverse weitere Nebenabreden getroffen, so beispielsweise Bau- und Mietverträge abgeschlossen. Besteht zwischen dem Grundstücksvertrag und diesen Nebenabreden ein solcher Zusammenhang, dass die einzelnen Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien nicht alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen, so erstreckt sich das Beurkundungserfordernis auch auf diese Nebenabreden. Auch bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrages kann daher eine unterlassene Beurkundung der Nebenabrede zur Unwirksamkeit aller Verträge und damit auch des Grundstückskaufvertrages führen. Beurkundung bedeutet hierbei, dass den Beteiligten die Urkunde vollständig vorgelesen werden muss. Von diesem Erfordernis ausgenommen sind grundsätzlich nur andere notarielle Urkunden, auf die in der Urkunde Bezug genommen wird. Gerade bei Großtransaktionen wird von dieser Vereinfachungsmöglichkeit häufig Gebrauch gemacht. Hierbei errichtet der Notar sogenannte „Bezugsurkunden“. In dieser Urkunde fasst der Notar die meist umfangreichen Anlagen des Grundstückskaufvertrages, so beispielsweise Leistungsbeschreibungen, zusammen.54 12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit Als Gegenleistung für den Kaufgegenstand werden die Parteien in der Regel die Zahlung eines Festpreises vereinbaren. Dessen Festlegung kann jedoch aus vielfältigen Gründen bei Vertragsabschluss noch nicht möglich sein. So kann bei Veräußerung einer Teilfläche die exakte Grundstücksgröße noch nicht feststehen oder bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks die bauliche Nutzungsmöglichkeit fraglich sein. Wie bei der Erfordernis der genauen Beschreibung des Kaufgegenstandes, sind die Parteien auch bei der Beschreibung des Kaufpreises gehalten, die Parameter der nachträglichen Bestimmung exakt zu beschreiben. Soll für die Berechnung des Kaufgegenstandes bspw. die Größe der letztendlich errichteten Mietflächen entscheidend sein, ist die Angabe der Berechnungsmethode (DIN, gif etc.) ratsam. Auch sollten die Parteien gegebenenfalls eine Regelung darüber treffen, wer im Streitfall eine für beide Seiten insoweit verbindliche Entscheidung trifft. Die bei Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages notwendige Beteiligung Dritter – Grundbuchamt, Gemeinden, Banken etc. – führt dazu, dass häufig erst geraume Zeit nach Abschluss des Vertrages das Eigentum umgeschrieben und damit die Verkäuferpflicht erfüllt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist wesentliches Gestaltungsziel eines Grundstückskaufvertrages sicherzustellen, dass keine Partei Vermögenswerte ohne adäquate Sicherheit preisgibt. Da der Käufer meist vor Eigentums umschreibung zahlen und damit in Vorleistung treten soll, besteht im Hinblick auf sein Sicherungsbedürfnis insbesondere bei der Festlegung der Fälligkeitsvoraussetzungen erheblicher Regelungsbedarf Wesentliche Einigkeitsvoraussetzung ist in der Regel, die Auszahlung des Kaufpreises von der Eintragung einer Auflassungsvormerkung abhängig zu machen. Festzulegen ist in diesem Zusammenhang, an welcher Rangstelle diese 54 Vgl. May, A., Wodicka, J., (2005), S. 337.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.