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12.3 Asset oder Share Deal in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 350 - 351

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_350

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346 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase 12.2.2.9 Dokumentation des Ankaufsprozesses Es ist im Gesetz nicht generell geregelt, dass Firmen den Ankauf eines Vermögensgegenstandes dokumentieren müssen. Bei Immobilienankäufen hingegen eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden.48 Die Dokumentation von Prozessen ist u. a. eine Schutzfunktion für die Investoren, damit möglichst wenige Transferverluste bei Veränderung der Personalstruktur entstehen. Auf diesem Wege bleiben Entscheidungen und allgemeine Informationen über die Immobilien wie Rechte und Pflichten (Gewährleistungen, Garantien) und Beurkundungstermine für andere Abteilungen und den Anlegerkreis auch in Zukunft nachvollziehbar. Dokumentiert werden ebenfalls Gremienbeschlüsse, die für den Ankauf vorlagen, die durchgeführte Due Diligence, Belastungen des Grundstücks, Gutachten, Verträge und Finanzierungskonstrukte.49 Dokumentationen müssen eindeutig, übersichtlich und vollständig angefertigt werden. In der Vergangenheit stellten Aktenräume, so genannte „Data Rooms“, den Platz für alle ankaufsrelevanten Unterlagen. In heutiger Zeit werden die relevanten Dokumente meist digitalisiert und in virtuellen Datenräumen und Archiven gespeichert. Damit wird eine zentral strukturierte Suchfunktion möglich. Der Käufer erhält Zugangsberechtigungen zu diesen digitalisierten Dokumenten. Eine solche Plattform kann z. B. das so genannte Datenbankmana gement system (DMS) bieten. Außerdem erhält der Käufer digitalisierte Daten auf CD.50 12.3 Asset oder Share Deal In der Regel wird der Verkäufer durch den ersten Entwurf des Kaufvertrages deutlich machen, auf welchem Wege er sich von den Immobilien trennen will. Wenn er einzelne Immobilien verkauft, spricht man von einem Asset Deal, der rechtlich als Sachkauf i. S. d. § 433 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist. Sofern die Immobilien von Gesellschaften gehalten werden, die Objekt der Transaktion sind und somit an den Käufer veräußert werden sollen, spricht man vom Share Deal. Diese Differenzierung hat auf die Due Diligence maßgeblichen Einfluss. Beim Asset Deal reicht es in aller Regel aus, die Zielimmobilien einer eingehenden (immobilien-) rechtlichen Untersuchung zu unterziehen. Beim Share Deal wird dagegen die Gesellschaft bzw. werden die Gesellschaften „Wie besehen“ vom Käufer erworben. Das bedeutet insbesondere, dass sämtliche Aktiva und Passiva der Zielgesellschaften im Ergebnis vom Käufer übernommen werden. Das umfasst grundsätzlich auch verborgene Verbindlichkeiten (Hidden Liabilities), die sich ggf. nicht ohne weiteres aus der Bilanz ersehen lassen. Neben der beim Asset Deal erforderlichen immobilienrechtlichen Due Diligence sind hier somit weitere rechtliche Fragestellungen zu untersuchen. Dies umfasst neben einer gesellschaftsrechtlichen Prüfung der Zielgesellschaften auch tiefer gehende Analysen von Rechtsstreitigkeiten, arbeitsrechtlichen Thematiken, Versicherungen sowie Steuern, als dies bei einem Asset Deal der Fall wäre. Der Umfang der Due Diligence kann beim Share Deal daher wesentlich größer sein als beim Asset Deal. Zugleich hat dies auch Auswirkungen auf den Kaufvertrag. Während sich beim 48 § 925 BGB. 49 Vgl. Loidl, A. (2008b), S. 5 f. 50 Vgl. ebenda, S. 6. 34712.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags Kaufvertrag eines Asset Deals die Gewährleistungen und Garantien in erster Linie auf das Zielobjekt, mithin die Grundstücke und die aufstehenden Gebäude sowie die damit verbundenen Verträge, beziehen, erfassen sie beim Share Deal das gesamte Zielunternehmen. Der Garantiekatalog ist somit um einiges umfangreicher.51 12.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags Der Erwerb eines Bestandsobjekts, das vom Verkäufer nicht eigens zum Zwecke der Weiterveräußerung hergestellt wurde, erfolgt durch einen klassischen Kaufvertrag und richtet sich ausschließlich nach Kaufvertragsrecht. Darin unterscheidet sich der Kauf des Bestandsobjekts vom Kauf eines neu errichteten Objekts. Bei letzteren ist auf die Planungs- und Bauleistungen Werkvertragsrecht anzuwenden. Dies gilt selbst dann, wenn die Planungs- oder Bauleistung bei Vertragsabschluss bereits vollständig erbracht ist52. 12.4.1 Kaufgegenstand und Art des Kaufvertrags Gegenstand des Kaufvertrages sind Grundstücke. Hierbei ist ein Grundstück im Rechtssinne ein im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs unter einer bestimmten Nummer bezeichnetes Grundstück, das aus mehreren Flurstücken bestehen kann. Grundsätzlich ist ein Gebäude sogenannter wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks und kann daher nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Demzufolge wechselt mit dem Eigentum am Grundstück auch das Eigentum an dem auf dem Grundstück aufstehenden Gebäude. Hiervon bildet das Erbbaurecht eine Ausnahme. Erbbaurecht ist das Recht, ein Bauwerk auf in der Regel fremdem Grund und Boden zu errichten und zu unterhalten. Bei Vorliegen eines Erbbaurechts kann daher Kaufgegenstand sowohl das aufgrund Erbbaurecht errichtete Bauwerk als auch das Grundstück oder aber beides gemeinsam sein. Als Alternative zum Grundstückskauf kommt dem Erbbaurecht insbesondere dann Bedeutung zu, wenn der Grundstückskauf aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes wirtschaftlich nicht sinnvoll erscheint. Vergleichbar dem Erbbaurecht können auch durch die Vereinbarung und Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten Bauwerke vom Grundstück dergestalt losgelöst werden, dass ein gesonderter Erwerb oder Verkauf von Grundstück oder Bauwerk möglich ist. So wird bei Errichtung diverser Anlagen (so beispielsweise Windkraftanlagen) häufig zwischen Grundstückseigentümer und Anlagenbetreiber eine entsprechende Dienstbarkeit vereinbart, um so die Anlagen im Wege der Sicherungs über eignung zur Finanzierung verwenden zu können. Soweit von den Parteien nichts anders vereinbart wird, zählt zum Kaufgegenstand eines Grundstücks kaufvertrages auch das sogenannte Zubehör. Als Zubehör werden bewegliche Sachen bezeichnet, die, ohne Bestandteil des Grundstücks zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen bestimmt sind und mit ihm in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Als Beispiel können Baumaterial auf einer Baustelle, Kühlanlagen in einem Restaurant, Maschinen auf einem Fabrikgrundstück oder Alarmanlagen in einem Wohngebäude genannt werden. Soll Zubehör nicht mitverkauft werden, empfiehlt sich somit eine entsprechende ausdrückliche Regelung im Vertrag.53 51 Vgl. Goepfert, A., Raddatz, A., (2005), S. 220. 52 Vgl. May, A., Wodicka, J., (2005), S. 330. 53 Vgl. ebenda, S. 336.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.