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10.3.4 Neuausrichtung der Rechnungslegung im REAM in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 301 - 302

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_301

Bibliographic information
294 10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management ment der Daten fehlt bei der Entscheidungsfindung. Doch auch ein zu ausführlich gestaltetes Management ist hinderlich, da hier Zeit für die Datensammlung und Datenverarbeitung fehlt. Wichtig ist also eine frühzeitige und gut durchdachte Organisation des Reporting im Real Estate Asset Management.51 10.3.4 Neuausrichtung der Rechnungslegung im REAM Aufgrund der enormen Veränderungen in der Denkweise und im Handeln im internationalen Wirtschaftsgeflecht sind auch Neuerungen und Umstrukturierungen im unternehmerischen Handeln notwendig, um auf diese Änderungen flexibel einzugehen. Insbesondere auf dem internationalen Finanzmarkt und im Bereich der Immobilientransaktionen sind diese Veränderungen deutlich zu spüren. Aufgrund der gesetzlichen Lage und traditioneller Werte erfolgt die Rechnungslegung bei deutschen Unternehmen nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuches. Lediglich für einzelne Gesellschaftsformen besteht die Pflicht auch nach den internationalen Richtlinien IAS/IFRS zu bilanzieren. Um im modernen, internationalen Wirtschaftsgeschehen eine Rolle spielen zu können, ist es daher nicht nur notwendig, sich den internationalen Richtlinien anzupassen, sondern auch Denkansätze wie der des Shareholder-Value, bei dem der Eigenkapitalgeber im Mittelpunkt des unternehmerischen Handelns steht sinnvoll zu übernehmen. Ein Ansatz im Bereich der Unternehmensführung ist in dieser Hinsicht das Value Reporting. Hierin wird auf neue Herausforderungen eingegangen und Probleme alter Reportingsysteme vermieden.52 Rechnungslegung nach HGB Die wichtigste Funktion der Rechnungslegung nach dem HGB ist die Funktion der Informationsübermittlung. Durch regel- und gesetzeskonforme Bilanzierung sollen Informationen über die Kapitalherkunft und die Kapitalverwendung im Unternehmen festgehalten und zugänglich gemacht werden. Des Weiteren soll durch die Dokumentationsfunktion der Rechnungslegung nach dem HGB das unternehmerische Handeln einer Unternehmung festgehalten und dokumentiert werden. Somit ist eine Einsicht in die Handlungen eines Unternehmens auch im Rückblick noch möglich. Nach dem HGB soll die Rechnungslegung zur Rechenschaftsablage des Managements oder einzelner Unternehmens bereiche dienen. Dies wird als Rechenschaftsfunktion bezeichnet. Zuletzt soll durch die Rechnungslegung eines Unternehmens dessen Ausschüttungen berechnet werden. Dies geschieht nach den Vorstellungen des HGB auf Grundlage der Ausschüttungsbemessungsfunktion.53 Eine zentrale Bedeutung innerhalb des HGB nimmt der § 252, Abs. 1, Satz 4 ein. Nach dem Wortlaut dieses Paragraphen ist nach unternehmerischem Denken vorsichtig zu bewerten und Gewinne sind lediglich dann zu berücksichtigen, wenn Sie am Abschlussstichtag realisierbar sind.54 Eine Folge dessen ist, dass erfolgswirksame Vorgänge asymmetrisch erfasst werden und die Rechnungslegung dadurch künstlich, systematisch verzerrt wird.55 Aufgrund der gegebenen Systematik ist die Rechnungslegung nach dem HGB stark vergangenheitsorientiert und eine geeignete, ausreichende Darstellung der unternehmerischen Risiken fehlt nahezu. Trotz eines zielgerichteten Einsatzes von Elementen, die den 51 Vgl. Soens, M. et al. (1994), S. 180. 52 Vgl. Price Waterhouse Coopers, o. V. (2006), S. 4 ff. 53 Vgl. Geduhn, C./Zeglen, K. (2006), S. 8. 54 Vgl. Wagenhofer, A. (2005), S. 232. 55 Vgl. Labhart, P., et al. (2005), S. 519. 29510.3 Value Reporting im Real Estate Asset Management tatsächlichen Sachverhalt darstellen und gestalten sollen, ist der wirtschaftliche Wert oft nur unzureichend. Zukünftig erzielbare Überschüsse finden nach dem HGB wenig Platz in der Bilanzierung und somit sind Angaben hierzu nur schwer ermittelbar.56 Die Rechnungslegung nach IAS/IFRS Die oberste Priorität der Ziele bei der internationalen Rechnungslegung nach IAS oder IFRS liegt in der Vermittlung relevanter Informationen zur Entscheidungsfindung, so genannte „decision usefullness information“. Hierbei steht vor allem der Schutz der Kapitalgeber im Vordergrund, nicht der anderer unternehmerischer Zwecke und Absichten. Als Maßstab für den Inhalt der Rechnungslegung nach IAS oder IFRS gelten daher die Informationsbedürfnisse der Investoren. Neben der möglichst wahrheitsgetreuen Darstellung vergangener und präsenter finanzieller Geschehnisse im unternehmerischen Handeln, soll bei der Rechnungslegung nach IAS/IFRS Richtlinien eine bessere Einschätzung zukünftiger Zahlungsströme ermöglicht werden.57 10.3.5 Der Shareholder Value Ansatz Aufgrund der Voraussetzungen der internationalen Rechnungslegung nach IAS/IFRS, wurde Mitte der 1980er Jahre ein Managementansatz entwickelt, in dessen Betrachtungsweise der Marktwert im Mittelpunkt jeglichen unternehmerischen Handelns steht. Dieser Ansatz wurde bereits 1986 von Rappaport als Shareholder Value Ansatz genannt.58 Nach diesem Konzept haben unternehmerische Entscheidungen des Managements so zu erfolgen, dass der Unternehmenswert gesteigert wird und somit das Einkommen und die Vermögensposition der Shareholder, also der Eigenkapitalgeber dauerhaft gesteigert wird.59 Dies soll geschehen durch eine gesicherte Erwirtschaftung langfristiger Cashflows. Nach Ballwieser liefert dieser Ansatz die Zielsetzung, mit deren Hilfe ex ante strategische Entscheidungen im Unternehmen zu treffen und ex post die Leistungen des Managements zu beurteilen sind.60 Der Shareholder Value Ansatz geht davon aus, dass aufgrund der oben genannten Voraussetzungen eine Investmententscheidung des Managements immer vom Unternehmenswert abhängig ist. Folglich sind jedoch rein buchhalterische Größen der Darstellung von Zahlungsströmen zur Wertemessung im Unternehmen nur bedingt geeignet. Als Lösung ergibt sich die zahlenmäßig darstellbare Größe des Shareholder Value zur Abbildung des Barwertes frei verfügbarer Cashflows. Die Aufgabe des Managements ist also die Entscheidung, welche Projekte mit möglichst hohem Kapitalwert und in Folge dessen möglichst hohem Shareholder Value zu realisieren sind. Dies bedeutet im Einzelnen eine Übertragung von in der Fachwelt anerkannten investitionstheoretischen Erkenntnissen auf das Management und die Unternehmensführung.61 Als Folge der Orientierung der Unternehmensführung an der Wertsteigerung des Eigenkapitals ergibt sich eine Neuentwicklung zahlreicher wertorientierter Steuerungsgrößen. Hierzu zählen die Discounted Cashflow Methoden nach Rappaport und Copeland, der Cashflow Return on Investment nach Lewis und der Economic Value Added nach Stern und Stewart. 56 Vgl. Geduhn, C./Zeglen, K. (2006), S. 9. 57 Vgl. ebenda, S. 9. 58 Vgl. ebenda, S. 10 f. 59 Vgl. Wöhe, G. (2008) S. 29. 60 Vgl. Ballwieser, W. (1994), S. 1383. 61 Vgl. Price Waterhouse Coopers, o. V. (2006), S. 4 ff.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.