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10.2.1 Konzeption eines Controlling-Systems für Immobilien in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 278 - 280

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_278

Bibliographic information
10.1 Überblick Das nachfolgende Kapitel setzt sich mit den verschiedenen Controlling- und Reporting-Ansätzen im Real Estate Asset Management auseinander. Hierbei wird zunächst der grundsätzliche Aufbau einer Controlling-Konzeption für Immobilieninvestments untersucht und danach die Ansätze des Benchmarking, der Bestandssteuerung mittels Kennzahlen, und der Balanced Scorecard mit konkretem Bezug zum Real Estate Asset Management vorgestellt. Der zweite Teil dieses Kapitels widmet sich ausführlich dem Value Reporting und dessen Beitrag zu mehr Transparenz von Finanz- und Immobilienanlagen. 10.2 Controlling von Immobilien und Immobilienportfolios 10.2.1 Konzeption eines Controlling-Systems für Immobilien Die Anforderungen an das Real Estate Asset Management werden maßgeblich von den strategischen Zielen und der Asset Allocation des Investors geprägt. Hier definiert i. d. R. das Portfoliomanagement den strategischen Rahmen, in dem sich das Teilportfolio (Immobilienportfolio) bewegen darf.1 Die entscheidenden Kriterien zur Beurteilung des Immobilien- bzw. Teilportfolios auf Ebene des Portfoliomanagements sind wiederum die erreichten Renditesätze in Relation zu den bestehenden Risiken. Das Real Estate Asset Management lässt sich in diesem Zusammenhang interpretieren als systematische Planung, Steuerung und Kontrolle des betreuten Immobilienportfolios in Hinblick auf deren Wertentwicklung und laufende Rendite. Als Zielsetzung wird die Maximierung der Rendite auf Investorenebene bei gleichzeitiger Begrenzung der investmentspezifischen und marktbedingten Risiken angesehen. Die Grundlage für das Controlling im Rahmen des Real Estate Asset Management sind dabei nicht nur Informationen und Kennzahlen aus der Miet- und Finanzbuchhaltung, sondern eine Vielzahl an immobilien- und portfoliospezifischen Informationen. Bei ausschließlicher Betrachtung von Informationen der Finanzbuchhaltung würden wichtige Daten und Informationen aus dem betrieblichen Leistungsprozess nicht vorliegen.2 Liegen bspw. keine Daten über Leerstände, Flächenbelegungen, Fluktuationen, Beschwerdeaufkommen vor, so fehlen die Voraussetzungen für die Aufdeckung von Optimierungspotenzialen. Gerade dieser unzureichende Datenraum ist das Grundproblem der Immobilienpraxis. Da ein innovatives Real Estate Asset Management stets darauf abzielt Leistungen zu optimieren, werden auch Leistungsprozesse in ein modernes Controlling miteinbezogen. Aufgrund unterschiedlichster Portfolien und deren Zusammensetzungen soll darauf Wert gelegt werden, dass eine Controlling-Konzeption unabhängig von der Art der Nutzung der Immobilien (Gewerbe, Wohnen, Freizeit, Infrastruktur) gewählt wird. Die Controlling-Konzeption dient als Bindeglied zwischen dem Owner Value als zentralem Erfolgsmaßstab und dem „Controlling-System“ als komplexe Implementierungsvariante. Jedem „Controlling-System“ muss eine allgemeine, an den grundlegenden Zielen ausgerichtete Controlling-Konzeption zugrunde liegen.3 1 Vgl. Beyerle, T. (2008), S. 15. 2 Vgl. Kippes, S./Sailer, E. (2005), S. 491. 3 Metzner, S. (2002), S. 109. 272 10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management Die für ein effizientes Immobiliencontrolling entscheidende Controlling-Konzeption bildet somit einen Rahmen für alle speziellen Lösungen. Systemelemente und Aufgaben werden geordnet, systematisiert und abgegrenzt. Die folgende Darstellung der Controlling-Konzeption zeigt die Zusammensetzung aus den drei Dimensionen Managementfunktion, • Informationskategorie und • Zeithorizont. • Die drei Dimensionen werden als Würfel dargestellt (s. Abb. 132), jede der drei geometrischen Dimensionen entspricht einer der drei inhaltlichen Dimensionen. Jede Einzeldimension ist wiederum inhaltlich in mehrere Bestandteile untergliedert. Der Würfel soll darstellen, dass auch die Controlling-Konzeption aus mehreren Einzelsegmenten besteht (Vollständigkeitsprinzip). Er erfüllt den Zweck einer Controlling-Konzeption, indem es einen Rahmen für die Erstellung, Verknüpfung und Anwendung von Elementen innerhalb eines komplexen Controlling-Systems schafft.5 Der Aufbau eines Controlling-Systems im Bereich Real Estate 4 Metzner, S. (2002), S. 123. 5 Vgl. ebenda, S. 124. Owner Value (Der Owner Value ist die Summe aller prognos?zierten und mit der norma?v festgelegten Mindestrendite diskon?erten Immobilienergebnisse Controlling-SystemControlling-Konzep?on Controlling-Konzeption als BindegliedAbbildung 136: Kontrolle Steuerung Planung Information operativ strategisch m on et är ni ch t m on et är In fo rm at io ns ka te go rie Ma na ge me nt- Fu nk tio n Zeithorizont Grafische Variante der Controlling-KonzeptionAbbildung 137: 4 27310.2 Controlling von Immobilien und Immobilienportfolios Asset Management orientiert sich an den Ansätzen modernen Immobilienmanagements. Die Vorgehensweise zum Aufbau lässt sich in vier Schritte unterteilen: (1) Bilanzanalyse und Kennzahlenauswertung (2) Aufbau einer Kosten- und Leistungsrechnung und Einführung einer Managementerfolgsrechnung mit der Unterscheidung von vier Zielen: Liquiditätsziel, Stabilitätsziel, Rentabilitätsziel und Ergebnisverwendung (3) Überblick über weiterführende Konzepte (4) Erarbeitung eines synchronen Zielsystems (Balanced Scorecard) Die Ausarbeitung und der Aufbau eines effizienten Real Estate Asset Management Controllings sollte sich in jedem Fall an den strategischen Zielsetzungen und Vorgaben des Gesamtprojekts orientieren, dass heißt den speziellen Anforderungen von Investor, Immobilienportfolio und der jeweiligen Marktsituation gerecht zu werden. Es würde zu weit führen, im Rahmen dieses Buches auf die Strukturierung einer vollständigen Controlling-Konzeption einzugehen. Im folgenden seien daher schwerpunktmäßig die Themen Benchmarking, Balanced Scorecard und Kennzahlen im Real Estate Management betrachtet. 10.2.2 Benchmarking im Real Estate Asset Management Benchmarking ist ein Begriff, der aus den USA kommt. Ursprünglich wurden Benchmarks im Vermessungswesen verwendet und haben dort einen dauerhaften Referenzpunkt im Gelände gekennzeichnet. 1979 übertrug Rank Xerox diesen Begriff dann ins Management bei der Verbesserung von Prozessen und Verfahren im Fertigungsbereich von Kopiergeräten. 1981 ? Zyklen-Modelle (Produktlebenszyklus etc.) ? Portfolio-Matrix (BCG, McKinsey etc.) ? Balanced Scorecard ? ABC-Analyse ? SWOT-Analyse ? Benchmarking ? Szenario-Analyse ? Sensitivitäts-Analyse ? Kennzahlen-Analyse ? Investitionsrechnung ? Break-Even-Analyse ? Deckungsbeitragsrechnung ? Grenzkostenrechnung ? Budgetierung ? Liquiditätsplanung Strategisches Controlling Operatives Controlling Methoden des strategischen und operativen ControllingAbbildung 138:

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.