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9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 274 - 277

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_274

Bibliographic information
2659.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement Risikoperspektive der Anleger in verbriefte Immobilienkredite (MBS) Kursänderungs-Risiko • Risiko, dass der Kurs der gehaltenen MBS-Papiere sich (nachhaltig) ungünstig entwickelt. Im Extremfall ist Totalverlust möglich, wenn sich herausstellt, dass die Sicherheiten nicht mehr werthaltig sind. Zinszahlungs-Risiko • Risiko, dass keine oder nur eine geringere als die prospektierte Zinszahlung für die gehaltenen Papiere erfolgt. Liquiditäts-Risiko • Risiko, dass die Papiere wegen fehlender Aufnahmefähigkeit eines Zweitmarkts (meist OTC) nicht oder nicht zum gewünschten Preis verkauft werden können. Steuerliche Risiken • Risiko, dass ggf. gewährte Steuervorteile der Anlage (rückwirkend) aberkannt werden. Gründe können sowohl in der persönlichen Sphäre der Anleger als auch in generellen Gesetzes änderungen liegen. 9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement Wie in den vorstehenden Ausführungen bereits dargestellt, lässt sich der Ablauf des Risikomanagements für Immobilieninvestments in verschiedene Schritte unterteilen: (1) Analyse des Handlungsfeldes und der Beteiligten Einzelobjekt vs. Portfolio, Direktinvestment vs. indirekte Immobilienanlagen, nationaler vs. internationaler Bestand, Eigenkapital- oder Fremdfinanzierung, beteiligte Player etc. (2) Definition der Risikoperspektive Eigentümer, Entwickler, Bank, Fonds, Anleger, Mieter etc. (3) Identifikation der relevanten Risken und Risikotreiber z. B. Bank: Kreditausfallrisiken, Refinanzierungsrisiken etc. (4) Risiko-Bewertung Messung und Einschätzung der relevanten Risiken anhand geeigneter Methoden (VaR, Scoring, Szenario-Technik etc.) (5) Risikopolitik Festlegung von geeigneten Maßnahmen zur Begrenzung und Vermeidung der relevanten Risiken (z. B. Grenzwerte für Investments in bestimmte Assets, Einführung Risk Reporting Standards etc.) (6) Risiko Monitoring Lfd. Überwachung der relevanten Risiken anhand eines geeigneten Monitoring-Systems mit periodischen und Ad Hoc-Reports (bei Überschreitung von definierten Grenzwerten) Anhand eines einfachen Beispiels soll nun die Vorgehensweise des Risikomanagements bei Immobilieninvestments kurz illustriert werden. Ausgangssituation Die Pensionskasse Grund-Solid & Wert AG hält ein Immobilienportfolio von zwei Büro-Objekten in deutschen Mittelstädten mit insgesamt 6.500 m2 Mietfläche. Das Portfolio hat einen Marktwert von 10 Mio. EUR auf der Basis eines Liegenschaftszinses von 6,50 %. Beide Objekte konnten an das Versicherungsunternehmen Humbug Müllheimer vermietet werden. Der Mieter, dessen Mietvertrag per 01.01.2009 noch 12 Monate läuft, zahlt für beide Objekte eine 266 9 Risikomanagement für Immobilien Vertragsmiete von 10,00 EUR pro m2 und Monat. Die Marktmiete für vergleichbare Objekte beträgt zu diesem Zeitpunkt 9,00 EUR pro m2 und Monat. Aufgabenstellung Die Rating Agentur Ratz & Fatz wird von der Pensionskasse gebeten, ein kurzes Risikoprofil des Portfolios für den Zeitraum 2009 und 2010 zu erstellen. Welche Vorgehensweise ist dabei zu empfehlen? Lösungsansatz Zunächst wird versucht, das Handlungsfeld, die Beteiligten und deren Risikoperspektive sowie die relevanten Risiken zu identifizieren: (1) Handlungsfeld und Beteiligte nationales Portfolio (Bestand) – Nutzung: Büro – Direktinvestment – Finanzierung vmtl. zu 100 % aus Eigenkapital – 1 Mieter (Versicherung) – durchschn. Restlaufzeit d. Mietverträge 1 Jahr – Vertragsmiete ca. 10 % über Marktmiete – Liegenschaftszins: 6,50 % – Beteiligte: Pensionskasse (Eigentümer), Mieter, ggf. Anleger d. Pensionskasse – (2) Risikoperspektive Risiken aus Sicht des Eigentümers (Pensionskasse); möglicherweise auch aus Sicht der – Anleger (3) Relevante Risiken (Mieter-Bonität) – Wiedervermietungs-Risiko – Mieterkonzentration (Klumpenrisiko) – Mietvertragslaufzeit – Over-Rent – (Yield Shift) – (Gebäudequalität) – (Lagequalität) – (Liquidität) – (Wechselkurs) – Die in Klammern gesetzten Risiken können aus den vorliegenden Informationen nicht bewertet werden. Sie sind aber trotzdem ggf. relevant und müssen daher in die weitere Betrachtung mit einbezogen werden. Im nächsten Schritt werden die ermittelten Risiken aus Perspektive der Pensionskasse mit einem einfachen Scoring-Verfahren gewichtet und bewertet. Die Gewichtung der Risiken hängt dabei von der Bedeutung ab, die die einzelnen Risiken für den Investor Pensionskasse haben. So werden bspw. die Kriterien Liquidität und Wechselkurs mit 0 % gewichtet, da diese aus Sicht der Pensionskasse bei solider Kapitalstruktur und nationalem Bestand eine untergeordnete Rolle spielen. Die Kriterien Lagequalität und Mietvertragslaufzeit werden dagegen übergewichtet. Zur Bewertung der einzelnen Risiken wird ein einfaches Scoring (0 = kein Risiko; 1 = mittleres Risiko; 2 = hohes Risiko) eingeführt. Sofern nähere Informationen zu Beurteilung der Risikosituation wird bei dem jeweiligen Kriterium vereinfachend ein Score von 1 (mittleres Risiko) angesetzt. 2679.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement Die Auswertung der Scoring-Tabelle für das Portfolio der Pensionskasse ergibt insgesamt einen gewichteten Wert von 1,5 Risikopunkten (bei maximal 2,0). D. h. es besteht ein erhöhtes Risiko für das Portfolio, was insbesondere auf die Kriterien Mietvertragslaufzeit, Mieterkonzentration und Wieder vermietungsrisiko zurückzuführen ist. Nr. Risiken Gewichtung Score gew. Score 1 Mieter-Bonität 10 % 1 0,10 2 Wiedervermietung 10 % 2 0,20 3 Mieter-Konzentration 10 % 2 0,20 4 Mietvertrags-Laufzeit 20 % 2 0,40 5 Over-rent 10 % 2 0,20 6 Yield Shift 10 % 1 0,10 7 Gebäudequalität 10 % 1 0,10 8 Lagequalität 20 % 1 0,20 9 Liquidität 0 % 0 0,00 10 Wechselkurs 0 % 0 0,00 Gesamt 100 % 12 1,50 Scoring-Modell Portfolio-RisikenAbbildung 135: Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management 10

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.