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9.6.4 Szenario 4: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Mortgage Backed Securities) in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 273 - 274

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_273

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264 9 Risikomanagement für Immobilien Dieser Hebeleffekt führt dazu, dass bei hohem Finanzierungsgrad und starker Wertschwankung der Immobilienwerte eine erhöhte Gefahr der Überschuldung besteht. 9.6.4 Szenario 4: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Mortgage Backed Securities) Im vierten Szenario schließlich wird die Risikoposition im Rahmen der Verbriefung von Immobilienkrediten (Mortgage Backed Securities) exemplarisch betrachtet. Hierbei werden insbeso ndere die Risikoperspektiven der strukturierenden Bank bzw. Zweckgesellschaft (Specific Purpose Vehicle) und der Anleger des SPV überblicksartig betrachtet. Risikoperspektive der Bank/Zweckgesellschaft Operationelle Risiken • Risiko, dass durch Schlechtleistung der emittierenden Bank oder Verstoß gegen Vorschriften Schäden am Vermögen der Bank oder der Anleger entstehen. Emissions-Risiko • Risiko, dass wegen fehlender Aufnahmefähigkeit des Marktes für strukturierte Papiere eine Emission der Tranchen nicht wie vorgesehen erfolgen kann. AAA AA A BB B C besichert Mieter besitzt nutzt zahlt Miete SPV Immo-AG gewährt Darlehen zahlt Zinsen Anleger erhalten Dividende halten Anteile Aktionäre emittiert Tranchen erhalten Zinsen kaufen Tranchen Rating Agentur bewertet Risikoposition indirekte Investments (Mortage Backed Securities) A nl eg er M B S ? Kursänderung? Zinszahlung ? Liquidität ? Steuer B an k/ S P V ? Emissions-R. ? Operationelle R. Risikoperspektiven Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (MBS)Abbildung 134: 2659.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement Risikoperspektive der Anleger in verbriefte Immobilienkredite (MBS) Kursänderungs-Risiko • Risiko, dass der Kurs der gehaltenen MBS-Papiere sich (nachhaltig) ungünstig entwickelt. Im Extremfall ist Totalverlust möglich, wenn sich herausstellt, dass die Sicherheiten nicht mehr werthaltig sind. Zinszahlungs-Risiko • Risiko, dass keine oder nur eine geringere als die prospektierte Zinszahlung für die gehaltenen Papiere erfolgt. Liquiditäts-Risiko • Risiko, dass die Papiere wegen fehlender Aufnahmefähigkeit eines Zweitmarkts (meist OTC) nicht oder nicht zum gewünschten Preis verkauft werden können. Steuerliche Risiken • Risiko, dass ggf. gewährte Steuervorteile der Anlage (rückwirkend) aberkannt werden. Gründe können sowohl in der persönlichen Sphäre der Anleger als auch in generellen Gesetzes änderungen liegen. 9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement Wie in den vorstehenden Ausführungen bereits dargestellt, lässt sich der Ablauf des Risikomanagements für Immobilieninvestments in verschiedene Schritte unterteilen: (1) Analyse des Handlungsfeldes und der Beteiligten Einzelobjekt vs. Portfolio, Direktinvestment vs. indirekte Immobilienanlagen, nationaler vs. internationaler Bestand, Eigenkapital- oder Fremdfinanzierung, beteiligte Player etc. (2) Definition der Risikoperspektive Eigentümer, Entwickler, Bank, Fonds, Anleger, Mieter etc. (3) Identifikation der relevanten Risken und Risikotreiber z. B. Bank: Kreditausfallrisiken, Refinanzierungsrisiken etc. (4) Risiko-Bewertung Messung und Einschätzung der relevanten Risiken anhand geeigneter Methoden (VaR, Scoring, Szenario-Technik etc.) (5) Risikopolitik Festlegung von geeigneten Maßnahmen zur Begrenzung und Vermeidung der relevanten Risiken (z. B. Grenzwerte für Investments in bestimmte Assets, Einführung Risk Reporting Standards etc.) (6) Risiko Monitoring Lfd. Überwachung der relevanten Risiken anhand eines geeigneten Monitoring-Systems mit periodischen und Ad Hoc-Reports (bei Überschreitung von definierten Grenzwerten) Anhand eines einfachen Beispiels soll nun die Vorgehensweise des Risikomanagements bei Immobilieninvestments kurz illustriert werden. Ausgangssituation Die Pensionskasse Grund-Solid & Wert AG hält ein Immobilienportfolio von zwei Büro-Objekten in deutschen Mittelstädten mit insgesamt 6.500 m2 Mietfläche. Das Portfolio hat einen Marktwert von 10 Mio. EUR auf der Basis eines Liegenschaftszinses von 6,50 %. Beide Objekte konnten an das Versicherungsunternehmen Humbug Müllheimer vermietet werden. Der Mieter, dessen Mietvertrag per 01.01.2009 noch 12 Monate läuft, zahlt für beide Objekte eine

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.