Content

9.6.3 Szenario 3: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Immobilien-AG) in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 270 - 273

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_270

Bibliographic information
2619.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments Interest Cover Risiko • Risiko, dass die Cashflows aus der Immobilie nicht mehr zur Deckung der lfd. Zins- uns Tilgungszahlungen ausreichen. Dies kann durch Erhöhung der Zins- und Tilgungszahlungen und/oder durch Ausfall von Mietzahlungen bzw. Anfall von Kosten verursacht werden. Risiken aus Sicht der finanzierenden Bank Zinsänderungs-Risiko • Risiko einer ungünstigen Diskrepanz zwischen den Refinanzierungszinsen der Bank und dem festgeschriebenen Zinssatz des Kreditnehmers. Refinanzierungs-Risiko • Risiko, dass die Refinanzierung von langfristigen Kreditzusagen nur zu ungünstigen Bedingungen oder gar nicht möglich ist. Interest Cover Risiko • Risiko, dass die Cashflows aus der Immobilie nicht mehr zur Deckung der lfd. Zins- uns Tilgungszahlungen ausreichen. Dies kann durch Erhöhung der Zins- und Tilgungszahlungen und/oder durch Ausfall von Mietzahlungen bzw. Anfall von Kosten verursacht werden. Kreditausfall-Risiko • Risiko, dass der gewährte Kredit ganz oder teilweise nicht mehr zurückgezahlt wird. Liquiditäts-Risiko • Risiko, dass Immobilienkredite (z. B. wegen fehlenden Zweitmarkt) nicht oder nur mit hohem Abschlag kurzfristig veräußert werden können. Das Liquiditäts-Risiko ist vor allem dann bedeutend, wenn z. B. für hohe Einlagenauszahlungen kurzfristig liquide Mittel benötigt werden. 9.6.3 Szenario 3: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Immobilien-AG) Im dritten Szenario werden indirekte Immobilien-Investments am Beispiel der Immobilien-AG betrachtet. Die Immobilien-AG übernimmt dabei die Position des Eigentümers der Immobilie aus Szenario 1 und 2 und damit die entsprechenden Risiken. Weitere Risiken ergeben sich aus der speziellen Situation der der Immobilien-AG (Publizität etc.). Die Risikoperspektive der Aktionäre, die Anteile an der AG halten, wird in diesem Szenario ebenfalls beleuchtet. Risikoperspektive der Aktionäre Kursänderungs-Risiko • Risiko, dass der Kurs der gehaltenen Aktien sich (nachhaltig) ungünstig entwickelt. Im Extremfall ist Totalverlust möglich (bei Insolvenz der Aktiengesellschaft). Dividenden-Risiko • Risiko, dass keine oder nur eine geringe lfd. Dividende auf die gehaltenen Aktien ausgeschüttet wird. Steuerliche Risiken • Risiko, dass ggf. gewährte Steuervorteile der Anlage (rückwirkend) aberkannt werden. Gründe können sowohl in der persönlichen Sphäre der Anleger als auch in generellen Gesetzesänderungen liegen. 262 9 Risikomanagement für Immobilien Zusätzliche Risikoperspektive der Immobilien-AG Operationelle Risiken • Risiken, die aufgrund der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft bzw. des Managements entstehen u. a. durch schlechte Managementleistung, Untreue, Insider-Handel, Versäumnis der Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften etc. Risiken der Kapitalstruktur • Ein hoher Verschuldungsgrad bei vorwiegend kurzfristigen Verbindlichkeiten birgt bei einer Immobilien-AG ein signifikantes Risiko der Insolvenz, da Immobilien Assets mit einer geringen Liquidität darstellen. Kapitalkosten-Risiko • Risiko, dass aufgrund der Performance des Unternehmens oder aufgrund Entwicklungen auf den Kapitalmärkten eine Refinanzierung mit Eigen- bzw. Fremdkapital nicht oder nur zu ungünstigen Konditionen möglich ist. Fallbeispiel Kapitalstruktur-Risiken Die Ausgestaltung der Kapitalstruktur spielt eine wesentliche Rolle bei der Risikosteuerung von Immobilien-AGs. Dies ist insbesondere von Bedeutung da in Europa börsennotierte Aktien gesellschaften einen Jahresabschluss nach IFRS aufstellen müssen und dabei Anlageimmobilien i. d. R. nach dem Marktwertprinzip in der Bilanz ansetzen. Die Marktwertveränderungen der Immobilien werden dabei 1:1 auf der Aktivseite der Bilanz abgebildet, was zu entsprechenden Auswirkungen auf der Passivseite führt. besichert Mieter besitzt nutzt zahlt Miete Bank Immo-AG gewährt Darlehen zahlt Zinsen Aktionäre erhalten Dividende halten Anteile Risikoposition indirekte Investments (Beispiel: Immobilien-AG) A kt io nä re ? Kursänderung ? Dividende ? Steuer Im m o- AG ? vgl. Eigentümer Szenario 1 u. 2 zusätzlich: ? Operationelle R. ? Kapitalstruktur ? Kapitalkosten Risikoperspektiven Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (Immobilien-AG)Abbildung 129: 2639.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments Fall A: Kapitalstruktur 50 % EK/50 % FK Im Fall A wird angenommen, dass die AG mit einer Bilanzsumme von 1,2 Mrd. EUR (1 Mrd. Immobilien, 200 Mio. sonst. Vermögen) jeweils zur Hälfte eigen- und fremdfinanziert ist. Eine Reduzierung des Marktwerts der Immobilien um 5 % führt bei dieser Kapitalstruktur zu einer Verringerung des Net-Asset-Value um 8,3 %. Fall B: Kapitalstruktur 20 % EK/80 % FK Im Fall B wird nunmehr unterstellt, dass die AG bei unveränderter Aktivseite zu 20 % mit Eigen- und zu 80 % mit Fremdmitteln finanziert ist. Eine Reduzierung des Marktwerts der Immobilien um wiederum 5 % führt bei dieser Kapitalstruktur zu einer Reduzierung der Eigenkapitalposition um nunmehr 21 %! Immobilien 1.000 Eigenkapital 600 Sonstiges Vermögen 200 Fremdkapital 600 Summe Aktiva 1.200 Summe Passiva 1.200 Ausgangssituation: NAV = 600 Mio. EUR Ausgangssituation Finanzierung 50 %Abbildung 130: Immobilien 950 Eigenkapital 550 Sonstiges Vermögen 200 Fremdkapital 600 Summe Aktiva 1.150 Summe Passiva 1.150 Szenario Abwertung: Immobilien -5% ? NAV -8,3% Szenario Abwertung 5 %Abbildung 131: Ausgangssituation: NAV = 240 Mio. EUR Immobilien 1.000 Eigenkapital 240 Sonstiges Vermögen 200 Fremdkapital 960 Summe Aktiva 1.200 Summe Passiva 1.200 Ausgangssituation Finanzierung 80 %Abbildung 132: Szenario Abwertung: Immobilien -5% ? NAV -20,8% Immobilien 950 Eigenkapital 190 Sonstiges Vermögen 200 Fremdkapital 960 Summe Aktiva 1.150 Summe Passiva 1.150 Szenario Abwertung 5 %Abbildung 133: 264 9 Risikomanagement für Immobilien Dieser Hebeleffekt führt dazu, dass bei hohem Finanzierungsgrad und starker Wertschwankung der Immobilienwerte eine erhöhte Gefahr der Überschuldung besteht. 9.6.4 Szenario 4: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Mortgage Backed Securities) Im vierten Szenario schließlich wird die Risikoposition im Rahmen der Verbriefung von Immobilienkrediten (Mortgage Backed Securities) exemplarisch betrachtet. Hierbei werden insbeso ndere die Risikoperspektiven der strukturierenden Bank bzw. Zweckgesellschaft (Specific Purpose Vehicle) und der Anleger des SPV überblicksartig betrachtet. Risikoperspektive der Bank/Zweckgesellschaft Operationelle Risiken • Risiko, dass durch Schlechtleistung der emittierenden Bank oder Verstoß gegen Vorschriften Schäden am Vermögen der Bank oder der Anleger entstehen. Emissions-Risiko • Risiko, dass wegen fehlender Aufnahmefähigkeit des Marktes für strukturierte Papiere eine Emission der Tranchen nicht wie vorgesehen erfolgen kann. AAA AA A BB B C besichert Mieter besitzt nutzt zahlt Miete SPV Immo-AG gewährt Darlehen zahlt Zinsen Anleger erhalten Dividende halten Anteile Aktionäre emittiert Tranchen erhalten Zinsen kaufen Tranchen Rating Agentur bewertet Risikoposition indirekte Investments (Mortage Backed Securities) A nl eg er M B S ? Kursänderung? Zinszahlung ? Liquidität ? Steuer B an k/ S P V ? Emissions-R. ? Operationelle R. Risikoperspektiven Risikoposition indirekte Immobilien-Investments (MBS)Abbildung 134:

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.