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1.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 27 - 28

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_27

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51.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze 1.2.2.3 Definition nach gif Die gif – Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. – verwendet in ihrer Richtlinie „Definitionen und Leistungskatalog Real Estate Investment Management“ (2004) den Begriff des „Real Estate Investment Management“ anstelle des Begriffs „Real Estate Asset Management“. Inhaltlich gibt es aber eine weitgehende Übereinstimmung zu den Leistungsmerkmalen des REAM: „Real Estate Investment Management ist die umfassende, an den Vorgaben des Investors ausgerichtete Eigentümervertretung für ein Immobilienvermögen unter Kapital anlage gesichtspunkten. Dies kann neben Direktinvestitionen auch indirekte Investitionen sowie ergänzend zu fremdgenutzten Immobilien eigengenutzte oder nicht primär der Ertragserzielung dienende Immobilien umfassen. Dabei gestaltet sich das Real Estate Investment Management als mehrstufiges Modell, das in die Teilbereiche • Investment-Ebene • Portfolio-Ebene und • Objekt-Ebene untergliedert werden kann.“13 1.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze Die Relevanz des Real Estate Asset Management in den internationalen Immobilienmärkten ist gegenwärtig unumstritten, seine Definition wird dagegen kontrovers diskutiert. Wie bereits im vorherigen Kapitel aufgezeigt, existiert keine einheitliche Definition des REAM, sondern verschiedene Ansätze der Begriffsbestimmung. Bedingt durch diese Begriffsvielfalt ist eine sorgfältige Definition der Merkmale sowie deren Abgrenzung erforderlich. Einig sind sich die Experten in Bezug auf die Bedeutung der Planung, Umsetzung und Kontrolle während des gesamten Prozesses der Portfolio-Gestaltung. Ein erfolgreiches, aktives REAM ist demnach nur bei kontinuierlicher Überprüfung und Anpassung der vom Investor vorgegebenen Ziele und der Strategie möglich. Neben diesen Aspekten spielt die wachsende Dynamik des deutschen Immobilienmarktes eine immer bedeutendere Rolle. Eine verstärkt dynamische Anlagebetrachtung und ein professionelles REAM werden zunehmend relevant. Neben diesen Ausführungen gibt es allerdings zahlreiche Abweichungen in den Begrifflichkeiten. Aufbauend auf die Definition von Soens im Jahre 1994 stellt Thiels die operative Gestaltung, Steuerung und Kontrolle des Managements in den Vordergrund. Von besonderer Bedeutung sind dabei die Investorenvorgaben sowie die Kooperation und Kommunikation im bilateralen Dialog mit allen Beteiligten. Thiels beschreibt den Investor im Kontext des REAM als aktiven Eigentümer oder Aktionär, der Eigen- und Risikokapital zum Zwecke des Werterhalts, der Wertsteigerung und der Gewinnerzielung investiert. Das Management dient dabei der operativen Umsetzung von definierten, abgestimmten und flexiblen Zielen. Zusätzlich ist das Management für die Kostentransparenz sowie -minimierung verantwortlich. Weiter klassifiziert das REAM Immobilien nach ihrem Verwendungszweck in Hinblick auf das finanzielle Interesse an jener Immobilie. So wird beispielsweise unterschieden in Immobilien zur Eigennutzung, primär für nicht monetäre Interessen, sowie im Rahmen des Corporate Real Estate’ in Betriebsimmobilien. Daneben bestehen fremdgenutzte Immobilien, die auf die gewerbliche Aktivität des Besitzers abzielen.14 13 gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, S. 3 f. 14 Thiels, P.K. (2001), S. 448. 6 1 Begriffsdefinition und Einordnung In der gif-Richtlinie „Definitionen und Leistungskatalog Real Estate Investment Management“ (2004) wird das Real Estate Investment Management, i. S. d. REAM, unter Kapitalanlagegesichtspunkten zum Zwecke der Performanceoptimierung gesehen. Interessant ist, dass auf die Verwendung des Begriffs des REAM verzichtet wird: „Dieser Begriff wird insbesondere im angelsächsischen Raum üblicherweise für Dienstleistungen auf Objektebene verwendet, es finden sich jedoch auch zahlreiche Beispiele für eine übergeordnete Auslegung dieses Begriffes. Von daher erschien es zweckmäßig, den weitgehend ’unverbrauchten’ Begriff des Investment Management zu verwenden, der widerspruchslos als Oberbegriff für den vielschichtigen und komplexen Prozess des Immobilien-Management dienen kann.“15 Die Definition der gif kann, wenngleich sie auch im Wortlaut nicht das REAM beinhaltet, als sehr umfangreiche Definition beschrieben werden. Das REAM wird darin primär unter Kapitalanlagegesichtspunkten betrachtet und kann, wie schon in der Definition von Schulte und Soens enthalten, sowohl die Direktanlage als auch indirekte Investitionen umfassen. Gemeinsames Merkmal der Autoren ist weiter die an den Vorgaben des Investors ausgerichtete Eigentümervertretung des Managements. Daneben erfolgt in der Definition der gif eine Untergliederung in Investment-, Portfolio- und Objektebene. Zusammenfassend kann das REAM in Anlehnung an obige Definitionen folgendermaßen definiert werden: Das REAM ist ein dynamischer, strategisch ausgerichteter Managementprozess, der die Planung, Steuerung und Kontrolle für ein Immobilienvermögen ganzheitlich unter Kapitalanlagegesichtspunkten umfasst. Dabei handelt das REAM als Eigentümervertretung und orientiert sich vorrangig an den laufenden Vorgaben und strategischen Zielen des Investors. Immobilieninvestitionen im REAM können neben Direktanlagen in Immobilien auch indirekte Investitionen umfassen. Weiter wird unterschieden in fremdgenutzte, eigengenutzte oder nicht primär der Ertragserzielung dienende Immobilien. 1.4 Einordnung und Abgrenzung des Real Estate Asset Management 1.4.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Management (Immobilienmanagement) „Als Immobilienmanagement wird […] der Prozess der Erfüllung aller immobilienbezogenen Aufgaben von der Entstehung bis zur Verwertung einer Immobilie begriffen.“16 Das Real Estate Management (REM) bzw. Immobilien-Management stellt die begriffliche Überordnung im Rahmen der nachfolgend näher erläuterten Managementdisziplinen dar. Das REM umfasst in diesem Sinne branchenübergreifend „sämtliche Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Entwicklung, Bewirtschaftung und Entstehung von Einzelimmobilien oder Immobilienbeständen“17. Dem Begriffsverständnis obiger Definition wird ein lebenszyklusumfassendes Management vorausgesetzt. In diesem Zusammenhang wird unter REM die direkte Steuerung des immobilienbezogenen Wertschöpfungsprozesses verstanden. Der Schwerpunkt liegt hierbei in der optimalen Allokation und Kombination von Ressourcen mit 15 gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, S. 3 f. 16 Vgl. Homann, K. (2001), S. 383–403. 17 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 677.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.