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9.6.2 Szenario 2: Risiken bei Immobilienfinanzierung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 269 - 270

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_269

Bibliographic information
260 9 Risikomanagement für Immobilien Mietzahlung, entstehen Risiken bei unterschiedlicher Inflationsentwicklung der Währungen. 9.6.2 Szenario 2: Risiken bei Immobilienfinanzierung Bei der Betrachtung von Direktinvestments mit Finanzierung wird der Rahmen des Szenario 1 insoweit erweitert, als dass als zusätzliche Partei die finanzierende Bank und deren Risikoperspektive betrachtet werden. Für den Investor ergeben sich bei Finanzierung weitere Risiken, die zu den in Szenario 1 betrachteten hinzukommen. Zusätzliche Risiken aus Perspektive des Eigentümers Zinsänderungs-Risiko • Risiko der Zinsanpassung (nach oben) im Rahmen der Vereinbarung eines flexiblen Zinssatzes im Kreditvertrag. Bei der Festschreibung des Zinssatzes besteht dieses Risiko bei der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen des Kreditvertrags. Refinanzierungs-Risiko • Risiko, dass nach Ende der Laufzeit des Kreditvertrags keine Anschlussfinanzierung gesichert werden kann bzw. nur zu ungünstigen Konditionen (siehe auch Zinsänderungs- Risiko). Mieter besitzt nutzt zahlt Miete Bank besichert Eigentümer gewährt Darlehen zahlt Zinsen Risikoposition Direktinvestments (mit Finanzierung) E ig en tü m er ? vgl. Szenario 1 zusätzlich: ? Zinsänderung ? Refinanzierung ? Interest Cover Ba nk ? Zinsänderung ? Refinanzierung ? Interest Cover ? Kreditausfall ? Liquidität Risikoperspektiven Risikoposition Direktinvestments mit FinanzierungAbbildung 128: 2619.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments Interest Cover Risiko • Risiko, dass die Cashflows aus der Immobilie nicht mehr zur Deckung der lfd. Zins- uns Tilgungszahlungen ausreichen. Dies kann durch Erhöhung der Zins- und Tilgungszahlungen und/oder durch Ausfall von Mietzahlungen bzw. Anfall von Kosten verursacht werden. Risiken aus Sicht der finanzierenden Bank Zinsänderungs-Risiko • Risiko einer ungünstigen Diskrepanz zwischen den Refinanzierungszinsen der Bank und dem festgeschriebenen Zinssatz des Kreditnehmers. Refinanzierungs-Risiko • Risiko, dass die Refinanzierung von langfristigen Kreditzusagen nur zu ungünstigen Bedingungen oder gar nicht möglich ist. Interest Cover Risiko • Risiko, dass die Cashflows aus der Immobilie nicht mehr zur Deckung der lfd. Zins- uns Tilgungszahlungen ausreichen. Dies kann durch Erhöhung der Zins- und Tilgungszahlungen und/oder durch Ausfall von Mietzahlungen bzw. Anfall von Kosten verursacht werden. Kreditausfall-Risiko • Risiko, dass der gewährte Kredit ganz oder teilweise nicht mehr zurückgezahlt wird. Liquiditäts-Risiko • Risiko, dass Immobilienkredite (z. B. wegen fehlenden Zweitmarkt) nicht oder nur mit hohem Abschlag kurzfristig veräußert werden können. Das Liquiditäts-Risiko ist vor allem dann bedeutend, wenn z. B. für hohe Einlagenauszahlungen kurzfristig liquide Mittel benötigt werden. 9.6.3 Szenario 3: Indirekte Immobilien-Investments (Beispiel Immobilien-AG) Im dritten Szenario werden indirekte Immobilien-Investments am Beispiel der Immobilien-AG betrachtet. Die Immobilien-AG übernimmt dabei die Position des Eigentümers der Immobilie aus Szenario 1 und 2 und damit die entsprechenden Risiken. Weitere Risiken ergeben sich aus der speziellen Situation der der Immobilien-AG (Publizität etc.). Die Risikoperspektive der Aktionäre, die Anteile an der AG halten, wird in diesem Szenario ebenfalls beleuchtet. Risikoperspektive der Aktionäre Kursänderungs-Risiko • Risiko, dass der Kurs der gehaltenen Aktien sich (nachhaltig) ungünstig entwickelt. Im Extremfall ist Totalverlust möglich (bei Insolvenz der Aktiengesellschaft). Dividenden-Risiko • Risiko, dass keine oder nur eine geringe lfd. Dividende auf die gehaltenen Aktien ausgeschüttet wird. Steuerliche Risiken • Risiko, dass ggf. gewährte Steuervorteile der Anlage (rückwirkend) aberkannt werden. Gründe können sowohl in der persönlichen Sphäre der Anleger als auch in generellen Gesetzesänderungen liegen.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.